Право общей и долевой собственности

Из договора следует, что имущество принадлежит арендодателю (Матвееву и Агишеву) на праве собственности, что подтверждено Свидетельствами о государственной регистрации права.

Таким образом, указанный договор является двухсторонней сделкой с множественностью лиц на стороне арендодателя.

В силу договора арендатор обязан своевременно вносить арендные платежи ежемесячно равными долями путем перечисления на расчетный счет арендодателя или иным способом согласованным сторонами.

Матвеев указывает, что в связи с истечением срока действия договора аренды и неисполнением обязанности по уплате арендной платы им 23.10.2008 г. направлена арендатору претензия, в которой указано, что имеется задолженность по арендной плате за март - июль 2008 г в размере 180.000 рублей, которую Матвеев просил перечислить в срок до 01.11.2008 г. и возвратить имущество. Объект аренды до настоящего времени не возвращен, арендатор продолжает им пользоваться.

Учитывая факт, что имущество находится в общей долевой собственности, владение, пользование и распоряжение им осуществляются на основании ст. 246 и ст. 247 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В силу п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Из пояснений представителя третьего лица в суде апелляционной инстанции и представленной им переписки, следует, что Агишев и ООО "Модный магазин" достигли согласия по вопросу пролонгации договора аренды от 27.11.07 г. на неопределенный срок, а Матвеев против пролонгации договора аренды возражает.

Таким образом, между собственниками имущества, находящегося в общей долевой собственности, отсутствует соглашение о порядке пользования имуществом.

По правилам п. 2 ст. 247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Следовательно, истцу закон предоставляет несколько вариантов поведения: либо достичь соглашения о порядке пользования помещением с сособственником (пользоваться общим имуществом в целом, отдельными частями, выделить долю в натуре, использовать помещение каждым из сособственников определенное время и др.), либо обратиться в суд с иском об определении такого порядка, либо с иском о соответствующей компенсации. В настоящем деле таких требований Матвеевым не заявлено.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что истцом выбран неверный способ защиты своих нарушенных прав, в связи с чем оснований для удовлетворения заявленных требований не имелось.

На основании изложенного апелляционная жалоба - удовлетворению, а решение суда отмене не подлежат. Руководствуясь ст. 176, 258, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд постановил решение Арбитражного суда Пермского края от 18.02.2009 г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения По делу N А50-20652/2008: Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2009

N 17АП-2150/2009-АК // Система Гарант, 2009.

Рассмотрим еще один пример определения порядка пользования жилым помещением из неопубликованной судебной практики Романовского районного суда.

Истцы Иутин О.А., Иутин А.А., Андрющенко О.А., Куриленко Л.А. обратились в суд с иском к ответчику Мудрак И.Е. об определении порядка пользования жилым помещением, находящимся по адресу: с. Романово ул. Партизанская дом №76. В обоснование исковых требований указали, что они являются наследниками умершей Мудрак П.А. Имеют свидетельство о принятии наследства по закону. Имущество на которое выдано свидетельство составляет: Ѕ доля в праве собственности на земельный участок и расположенный на нем Ѕ доли в праве собственности на жилой дом. Унаследовали данное имущество в следующих долях: по 2/7 доли - Иутин О.А. и Андрющенко О.А., по 1/7 - Иутина А.А., Куриленко Л.А. и Мудрак И.Е. Кроме того,1/2 доля в праве собственности принадлежит Мудрак И.Е.

Просили за истцами определить комнаты №3 площадью 8,9 кв.м и №4 площадью 15,3 кв.м, за ответчиком комнаты №1(коридор) площадью - 2,30 кв.м, комнату №2 площадью - 8,9 кв.м, комнату №5 площадью - 9,4 кв.м, комнату №6 площадью - 8,4 кв.м, холодную пристройку площадью - 14,4 кв.м.

Обязать ответчика устранить препятствия в пользовании комнатами и местами общего пользования, предоставить истцам запасной комплект ключей от входных дверей, либо предоставить ключи для изготовления дубликатов, предоставить возможность свободного прохода к данным помещениям, в том числе и по земельному участку. Определить порядок пользования надворными постройками. Определить за истцами право пользования сараями, за ответчиком баней с летней кухней и гаражем.

В судебном заседании истцы исковые требования изменили. Определить порядок пользования жилым помещением просили следующим образом: за ответчиком - комнату №4 площадью 15,3 кв.м.; за истцами комнату №3 площадью 8,9 кв.м. и комнату №5 площадью 9,4 кв.м. Комнаты № 1,2,6, а также холодную пристройку использовать самостоятельно.

Обязать ответчика устранить препятствия в пользовании комнатами и местами общего пользования, предоставить истцам запасной комплект ключей от входных дверей, либо предоставить ключи для изготовления дубликатов, предоставить возможность свободного прохода к данным помещениям, в том числе и по земельному участку. Определить порядок пользования надворными постройками. Определить за истцами право пользования сараями, за ответчиком баней с летней кухней и гаражем.

В ходе судебного заседания установлен факт принятия наследства истцами. Согласно свидетельства о праве на наследство по закону, выданное нотариусом Романовского района на наследство умершей Мудрак П.А. состоящего из Ѕ доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок подтверждено право собственности на долю в праве собственности на земельный участок и на жилой дом Иутина О.А. 2/7 доли, Иутина А.А. 1/7 доли, Андрющенко О.А. 2/7 доли, Куриленко Л.А. 1/7 доли, Мудрак И.Е. 1/7 доли.

Согласно свидетельства о государственной регистрации права Куриленко Л.А. имеет право общей долевой собственности 1/14 доли в праве собственности на жилой дом и на земельный участок, Иутин О.А. 1/7 доли, Андрющенко О.А. 1/7 доли, Иутина А.А. 1/14. Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует, что Мудрак И.Е. имеет право общей долевой собственности 4/7 доли в праве собственности на земельный участок и жилой дом по адресу: Алтайский край, Романовский район, с. Романово, ул. Партизанская, дом №76.

В соответствии с требованиями ст.247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле.

Как установлено судом и следует из материалов дела, жилой дом, согласно технического паспорта, имеет три жилых комнаты размером 33,6 кв.м., общей площадью 56 кв.м. Исходя из размера долей истцов и ответчика, мнения истцов, суд решил определить следующий порядок пользования жилым помещением и надворными постройками. За истцами комнату №5 площадью 9,4 кв.м, за ответчиком комнату №4 площадью 15,3 кв.м и комнату №3 площадью 8,9 кв.м. При этом суд исходит из того, что в судебном заседании истцы показали, что выделение им жилого помещения необходимо для проживания их членов семьи, т.е. сына истицы Андрющенко с его женой в изолированной комнате. Согласно технического паспорта изолированные комнаты №5 и №3, наиболее близка по размеру причитающейся доли истцов комната №5 и при этом не нарушаются права на пользование своей долей жилого помещения и ответчика.

Комнаты №1, №2 и №6, а также холодную пристройку определить в общее пользование. Определить за истцами право пользования сараями, за ответчиком баней с летней кухней и гаражем. Поскольку в судебном заседании установлено, что ответчик Мудрак И.Е. препятствует пользоваться истцами своим правом, что подтверждается свидетелями, возложить на ответчика обязанности устранить препятствия в пользовании комнатой, местами общего пользования, сараями, предоставить ключи от данных помещений. Обязать ответчика предоставить истцам возможность свободного прохода к данным помещениям, в том числе и по земельному участкуПо делу N 125/ 2009: Решение Романовского районного суда Романовского района Алтайского края от 17 декабря 2009 г..

При рассмотрении такого правомочия, как распоряжение, следует различать, во-первых, распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности всех сособственников, и, во-вторых, распоряжение долей в праве долевой собственности. В первом случае распоряжение имуществом осуществляется по соглашению всех участников. Важно отметить, что если соглашение по распоряжению имуществом не достигнуто, то возникший спор не может быть урегулирован в суде, поскольку согласие каждого сособственника является обязательным и потому не может быть заменено судебным решением.

Что касается права сособственника распорядиться своей долей в праве, то здесь действуют иные правила. Каждый участник общей долевой собственности вправе распорядиться принадлежащей ему долей по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, предоставить в залог и т.д., и согласия других сособственников для этого не требуется. Подобный порядок был установлен еще в римском частном праве, когда каждый сособственник мог независимо от других отчуждать свою долю, обременять ее узуфруктом или закладывать Дождев, Д.В. Римское частное право / Д.В. Дождев. - М. : Изд-во Норма, 2003. - 235 с.. Однако право сособственника на возмездное распоряжение своей долей в праве на имущество имеет определенные ограничения, установленные в ст. 250 ГК РФ, закрепляющей существование закона о преимущественном праве покупки отчуждаемой доли.

Поскольку, как указывал в свое время П.В. Полежаев, "многие юридические положения настоящего времени не могут быть ясно осознаны без знания предшествовавших явлений юридической жизни" Полежаев, В. О праве собственности по русским законам / В. Полежаев // Журнал Министерства юстиции. - 1861.

- Т. 7. - С.24-25., обратимся к истории возникновения и развития данного права.

На Руси первые упоминания о праве преимущественной покупки относятся к довольно раннему периоду развития. В частности, Новгородская купчая грамота указывает на то, что один из покупщиков заранее обязывает не только товарища своего - другого покупщика, но и детей последнего не продавать той части сообща приобретенного имущества, которая приходится на его долю, помимо первого покупщика и его детей. Фактически такое указание является "зародышем" права следования как одного из признаков вещного права. Духовная (завещание) 1518 г. содержит указание на возможность распоряжения каждым из соучастников своей идеальной долей (жребием) в завещанном имуществе, предоставив остальным соучастникам право преимущественной покупки Товтолес, Н. Общая собственность по русскому гражданскому праву/ Н. Товтолес // Журнал Министерства

юстиции. - 1990. - №8. - С.19 - 22..

Отношения, связанные с осуществлением права преимущественной покупки, в тот период времени регулировались древнерусским обычным правом, согласно которому сособственник (или, как называли в тот период времени, соучастник) в праве общей собственности мог продать принадлежащую ему долю (жребий), но при этом остальным сособственникам (соучастникам) принадлежало право преимущественной покупки отчуждаемой доли.

Одним из первых законодательных актов, закрепивших преимущественное право покупки, было Уложение Царя Алексея Михайловича (1649 г.), которое предусматривало право преимущественной покупки отчуждаемой одним из соучастников доли в общем имуществе (ст.14) "по оценке, чего та вотчина стоит" Соборное уложение 1649. Российское законодательство Х - ХХ веков: в 9 т. Т.3: Акты Земских соборов.- М.: Изд-во Юрид. лит., 1985. - 73с. . Указание на существование права преимущественной покупки можно также найти в Уставе купеческого водоходства 1781 г., изданного в период царствования императрицы Екатерины II. Статья 555 т. Х ч. 1 Свода законов предусматривала право преимущественной покупки, устанавливая, что "каждый соучастник может продать или заложить, что на его часть из общего имущества причитается, с тем, однако, что прочим соучастникам, если они не захотят допустить до выдела той части, предоставляется обыкновенно сохранить таковую, заплатив за нее деньгами по оценке" Леонова, Л Преимущественое право покупки / Л. Леонова // Законодательство. -2002. - №9. - С.8 - 9..

При этом необходимо обратить внимание на то, что выкуп доли осуществлялся не по цене, назначаемой продавцом, а по реальной оценке.

Однако законодатель в то время не определил порядок осуществления права преимущественной покупки доли и гарантии его соблюдения. На практике были попытки предпринять некоторые меры (правда, не очень успешные) по устранению этого пробела, признавая, в частности, что возникновение права совладельца требовать осуществления своего права преимущественной покупки наступает тогда, когда воля продающего свой жребий совладельца продать свою часть в общем имении выразилась вполне ясно. О таком намерении могли свидетельствовать: выдача постороннему лицу задаточной расписки, совершение запродажной, совершение акта продажи у младших нотариусов Кусиков, А О праве совладельца на преимущественную покупку продающейся доли соучастника / А. Кусиков //

Вестник советской юстиции. - 1927. - №23. - С.14-15.

Тем не менее, вопрос о сроках осуществления этого права, гарантиях его соблюдения и последствиях неисполнения так и не был отрегулирован. Исключение из правила составляла продажа своей доли совладельцами горных заводов, когда остальные товарищи выплачивали за отчуждаемую часть не по оценке, а по последней состоявшейся цене. Право преимущественной покупки доли здесь было более детально регламентировано, с указанием механизма и срока его реализации. Однако, как уже отмечалось, такая регламентация была не правилом, а исключением из него.

Статья 64 ГК РСФСР 1922 г. также предусматривала, что участник в общей собственности имеет преимущественное право покупки при отчуждении кем-либо из них своей доли постороннему лицу, кроме случая продажи с публичного торга. Здесь мы впервые встречаем указание на ограничение права преимущественной покупки в случае проведения публичных торгов, поскольку сохранение этого права сделало бы нереальным проведение самих публичных торгов. В то же время следует отметить, что любой из сособственников может принять участие в публичных торгах на общих основаниях.

Из этого небольшого исторического экскурса видно, что правового механизма обеспечения осуществления права преимущественной покупки не существовало. Необходимость оповещения собственником остальных сособственников о намерении продать свою долю и установление срока для получения от него ответа еще не были законодательно оформлены и закреплены. Попытка нормализовать это положение, была предпринята авторами проекта Гражданского уложения, где указывалось на обязанность продавца предложить сособственнику купить продаваемое имущество на условиях, в соответствии с которыми третье лицо согласно купить имущество, при этом предоставлялся срок для отзыва о желании воспользоваться или не воспользоваться своим правом (ст.249). Однако проект Гражданского уложения так и остался проектом. Тогда решить эту проблему попыталась практика, но, к сожалению, не всегда одинаково: то возлагая обязанность соблюдения этого права на продавца доли, то на нотариуса, который был обязан потребовать официального отказа сособственника от покупки доли и только после этого удостоверить договор купли-продажи доли.

Такая ситуация вокруг права преимущественной покупки не могла не вызвать различные мнения о том, нужно ли вообще это право. В частности, с довольно резкой критикой права преимущественной покупки выступал А. Кусиков, считая, что "в действительности право выкупа является не только не жизненным, но и прямо нарушающим нормальный гражданский правооборот институтом права", и, полагая, что из гражданского законодательства нужно вовсе исключить право преимущественной покупки и тогда "из живого организма будет вырезана совершенно мертвая и разлагающаяся часть". Однако другие авторы, напротив, указывали на необходимость дальнейшей разработки этой проблемы, находя ее актуальной и перспективной, позволяющей учитывать и охранять интересы участников общей собственности Кнебельман, М. Право собственников / М. Кнебельман //Вестник советской юстиции. - 1928. - №10. - С.23-25.

Законодатель пошел не по пути отказа от права преимущественной покупки, а по пути его развития и совершенствования. В частности, Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. не только закрепил право преимущественной покупки, но и установил определенный механизм обеспечения его осуществления. При продаже доли в общей собственности постороннему лицу остальные участники общей долевой собственности имели право преимущественной покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов (появляется указание на цену, за которую продается доля, а не на стоимость имущества по оценке, как было ранее, и на другие равные условия).

В качестве меры обеспечения осуществления права преимущественной покупки законодатель закрепил обязанность продавца доли в письменной форме известить остальных участников общей долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее, при этом остальные участники общей долевой собственности должны были осуществить это право в течение месяца в отношении дома, а в отношении прочего имущества - в течение 10 дней со дня извещения. При продаже доли с нарушением права преимущественной покупки другой участник общей долевой собственности в течение трех месяцев мог требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст.120 ГК РСФСР).

Право преимущественной покупки не применялось: при продаже доли с публичных торгов (ч.1 ст.120 ГК РСФСР), при заключении договора купли-продажи дома с условиями пожизненного содержания продавца (подп. "в" п. 6 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 22 марта 1966 г. N 32 с изменениями, внесенными постановлениями Пленума от 20 декабря 1983 г. N 11 "О некоторых вопросах, возникших в практике судов при применении норм ГК, регулирующих отношения личной собственности на жилой дом"), при дарении (Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1979. N 11), мене, продаже доли другому сособственнику, наследовании Комментарий к ГК РСФСР 1964 г. / под ред. С.Н. Братуся, О.Н. Садикова. - М. : Изд-во Юрид. лит., 1982. - 156 с..

Новый Гражданский кодекс РФ, в целом сохраняя общие положения о праве преимущественной покупки прежнего гражданского кодекса, внес некоторые изменения и дополнения (ст.250 ГК РФ).

Во-первых, появляется новое понятие, ранее в нашем законодательстве не применяемое: "преимущественное право покупки" вместо ранее употребляемого: "право преимущественной покупки". Казалось бы, просто произошла перестановка слов. Однако это не совсем так. Дело в том, что законодатель такой перестановкой слов фактически установил и признал существование целого ряда преимущественных прав, относящихся не только к покупке доли в общей собственности, но и к некоторым другим правоотношениям (возникающим, в частности из договора залога, аренды, в наследственных правоотношениях, в интеллектуальной собственности). Такая "простая" перестановка слов привела к появлению особой группы гражданских правоотношений, включающей в свое содержание права, именуемые законодателем преимущественными Гражданское право: учебник в 2 т. Т.1 / под ред. Е.А. Суханова. - М. : Изд-во Юрист, 1998. - 103 с..

Во-вторых, публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности теперь (по новому ГК РФ) могут проводиться только в случаях, предусмотренных законом, в частности, в случае обращения взыскания на долю в общем имуществе (ст.255 ГК РФ), при реализации заложенного имущества (ст.350 ГК РФ, Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г.).

В-третьих, появляется категорическое указание на то, что уступка преимущественного права покупки не допускается (ч. 4 ст.250 ГК РФ).

В-четвертых, правила, относящиеся к осуществлению преимущественного права покупки, стали применяться при отчуждении доли по договору мены (ч.5 ст.250 ГК РФ). В отношении последнего новшества трудно отозваться однозначно.

С одной стороны, законодатель указывает на то, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит ГК РФ и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (ст.567 ГК РФ). В свое время еще А.А. Симолин отмечал, что "отличие между этими договорами заключается только в том, что эквивалентом за передачу вещи в собственность в мене является не уплата денежного вознаграждения, а, в свою очередь, передача другой вещи в собственность со стороны другого контрагента".

С другой стороны, участник долевой собственности, желающий обменять свою долю на какое-либо иное имущество, принадлежащее третьему лицу, как правило, предпочитает получить конкретное имущество. При таких обстоятельствах остальные участники общей долевой собственности будут не в состоянии исполнить все необходимые условия, на которых обменивается доля. В итоге получается, что преимущественное право при отчуждении доли по договору мены существует скорее формально, чем реально.

Кроме того, возможны случаи, когда сособственник, желая избежать соблюдения преимущественного права покупки при заключении договора купли-продажи, будет заключать договор мены доли.

На практике нередко возникают ситуации, когда участник общей собственности, стремясь обойти преимущественное право покупки доли остальными участниками, дарит свою долю третьим лицам. При этом никакого уведомления о намерении распорядиться своей долей этот участник делать не должен. Во всех этих случаях при доказанности, что сделка совершена с целью прикрыть другую сделку, договор признается недействительным и к сделке, которую стороны действительно имели в виду, применяются относящиеся к ней правила (ст.170 ГК РФ), в частности - право преимущественной покупки.

При этом нельзя забывать, что раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли влечет за собой прекращение права общей долевой собственности и как следствие - права преимущественной покупки.

Так, решением Авиастроительного районного суда г. Казани от 15.03.99 г. был удовлетворен иск К-вых к Г. и З-вым о признании договора дарения половины жилого дома недействительным и переводе на них прав покупателей с оплатой по инвентарной стоимости половины дома, в связи с тем, что договор дарения прикрывал договор купли-продажи, о чем свидетельствовали предпринимаемые Г. с 1997 г. действия по продаже половины дома. Отчуждение части дома путем оформления договора дарения было вызвано тем, что Г. не желала продавать свою часть дома истцам. Суд посчитал, что К-вы, являясь участниками долевой собственности, имели преимущественное право покупки дома и перевода прав и обязанностей покупателя на себя в соответствии со ст.250 ГК РФ. Однако суд не учел, что раздел жилого дома был произведен в 1973 г., данное обстоятельство было подтверждено решением Ленинского районного суда г. Казани от 12 апреля 1989 г.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда РСФСР, данным в подп. "а" п.6 постановления N 4 от 10 июня 1980 г. "О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе собственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности" (с последующими изменениями и дополнениями), выдел (раздел) участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также означает утрату им права на эту долю в общем имуществе (ст.252 ГК РФ). При таких обстоятельствах требования ст.250 ГК РФ о преимущественном праве покупки не применяются О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе собственнику и определении

порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности: Постановление Пленума

Верховного Суда РСФСР от 10 июня 1980 г. № 4 // Бюллетень Верховного Суда РФ. - 2001. - №8. - С. 12-15..

Право преимущественной покупки не применяется при дарении, продаже доли другому сособственнику, заключении договора купли-продажи с условием пожизненного содержания продавца, продаже с публичных торгов, наследовании.

Следует также отметить, что участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников. Однако в случае обращения взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила ст.250 и 255 ГК РФ о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам Об ипотеке: Федеральный Закон Российской Федерации от 16 июля 1998 г. №102- ФЗ// Российская газета. - 1998. - 22 июля.- 9с..

05.03.01 г. был принят Федеральный закон "О внесении изменения в статью 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" О внесении изменения в статью 24 Федерального закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: Федеральный закон Российской Федерации от 5 марта 2001 г.

№ 20-ФЗ // Российская газета. - 1998. - 20 марта. - 7с., в котором также указывается на необходимость при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу прилагать к заявлению о государственной регистрации документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Это условие является обязательным.

В случае, когда к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав или нотариально заверенные, государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Если документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, не приложены к заявлению о государственной регистрации, государственная регистрация права на долю в общей собственности приостанавливается до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.

Известный русский цивилист И.А. Покровский относил права преимущественной покупки к вещным правам на чужие вещи Покровский, И.А. Основные проблемы гражданского права / И.А. Покровский. - М. : Изд-во Юрид. лит., - 1998. -

207 - 208 с.. Представляется, что такой подход вполне оправдан. Как справедливо отмечал И.А. Покровский, права на чужие вещи прежде всего - вещные, так как создают некоторую юридическую связь между лицом и вещью, но затем эти права суть права на чужие вещи: вещь, на которой лежит мое право, принадлежит на праве собственности другому, составляет его имущество. К. Анненков также рассматривал право преимущественной покупки, как право на чужую вещь, относя его к категории вещных прав, т. е. устанавливаемых не в пользу известного лица, но в пользу определенного имущества Леонова, Л Преимущественое право покупки / Л. Леонова // Законодательство. -2002. - №9. С. 8-9..

Преимущественное право покупки отвечает всем признакам ограниченных вещных прав, в частности, оно существует до тех пор, пока сохраняется право общей собственности на вещь, оно следует за вещью, а не за обязанным лицом. Осуществление права преимущественной покупки не влечет за собой его прекращения (при существовании общей собственности), поскольку при смене участника общей собственности продолжает действовать право преимущественной покупки при продаже доли постороннему лицу. Таким образом, существование преимущественного права покупки обусловлено не конкретными лицами и не действиями по его исполнению, а наличием права общей собственности на вещь.

Прекращается право на чужую вещь так же, как и на иные вещные права. В частности, с гибелью вещи прекращается вещное право на нее и соответственно прекращается преимущественное право покупки.

Законодатель, желая особо подчеркнуть исключительность преимущественного права покупки, указал, что уступка этого права не допускается (ч.4 ст.250 ГК РФ). Вместе с тем думается, что использование термина "уступка преимущественного права" в данной ситуации не совсем корректно. Дело в том, что понятие "уступка", как правило, применимо к обязательственным правоотношениям, где право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке или перейти к другому лицу на основании закона (ч.1 ст.382 ГК РФ). Однако в анализируемой ситуации преимущественное право принадлежит лицу не на основании какого-либо обязательства, а в силу существования общей собственности на имущество, а потому является вещным, а не обязательственным.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ч.3 ст.250 ГК РФ). Данное требование законодателя вызвало неоднозначные мнения по поводу того, считать ли этот срок пресекательным или сокращенным сроком исковой давности, в то время как правильное решение данного вопроса имеет существенное значение для защиты преимущественного права покупки. Дело в том, что пресекательные сроки прекращают досрочно субъективное гражданское право, фактически являются правовой санкцией, применяемой к управомоченному лицу за неосуществление или ненадлежащее осуществление принадлежащего ему права Грибанов, В.П. Осуществление и защита гражданских прав / В.П. Грибанов. - М. : Изд-во Статут, 2000. - 295 с.. В то время как истечение сроков исковой давности (в том числе сокращенных) лишает лицо возможности судебной (принудительной) защиты своих прав, но при этом не влечет за собой утрату самого субъективного гражданского права. Срок исковой давности, в отличие от пресекательного срока, может быть при определенных обстоятельствах восстановлен, приостановлен, прерван.

В п. 20 постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98г N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. №8 // Система Гарант, 2009 , указано, что данный срок является пресекательным, поэтому исковые требования, заявленные с пропуском указанного срока, подлежат отклонению. В качестве примера приводится конкретная ситуация, когда предприятие обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи доли в нежилом здании, заключенного акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью, ссылаясь на нарушение данной сделкой его права преимущественной покупки как участника долевой собственности. При этом отмечалось, что иск должен быть заявлен в течение трех месяцев после продажи доли третьему лицу. Данный срок является пресекательным, поэтому исковые требования, заявленные с пропуском указанного срока подлежат отклонению. Такое утверждение нельзя считать обоснованным.

Поскольку нарушение права преимущественной покупки может быть совершено третьими лицами, но никак не самим обладателем права преимущественной покупки Грибанов, В.П. Осуществление и защита гражданских прав: Суханов Е.А., Ем В.С. вступительная статья / В.П.

Грибанов. - М. : Изд-во Статут, 2000. - 7 - 10 с., то и течение этого срока должно начинаться не с момента нарушения права, а с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ч.1 ст.200 ГК РФ).

При нарушении преимущественного права покупки участник долевой собственности, чье право нарушено, вправе обратиться за защитой своих интересов в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Предъявленный в такой ситуации иск о признании сделки недействительной удовлетворению не подлежит. Так, при рассмотрении протеста, принесенного в порядке надзора заместителем председателя Верховного Суда РФ на решение по гражданскому делу по иску Жиляковой к Мухину и Мялик о признании договора купли-продажи комнаты недействительным и переводе на истицу прав и обязанностей покупателя, президиум Московского городского суда в своем постановлении указал, что осуществление преимущественного права покупки не влечет признания договора купли-продажи недействительным и, как следствие, приведение сторон в состояние, предшествовавшее заключению договора, а порождает лишь его изменение - права и обязанности покупателя переводятся на лицо, имеющее преимущественное право покупки доли в праве общей собственности. При этом лицо должно представить суду, в частности, доказательства того, что оно в состоянии выполнить обязанности покупателя, т. е. уплатить за покупаемую долю определенную денежную сумму (цену).

При предъявлении иска истец обязан внести на депозит суда уплаченную покупателем сумму, сборы, пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке (мене) необходимых расходов.

В решении суда об удовлетворении иска должно быть указано о замене покупателя истцом не только в договоре купли-продажи (мены), но и в других документах, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Рассмотрим пример из судебной практики, касающийся права преимущественной покупки.

Индивидуальный предприниматель Зеленина обратилась в Арбитражный суд с иском к индивидуальным предпринимателям Орлову и Полякову о признании недействительным договора от 10.09.2007 купли-продажи недвижимого имущества, заключенного ответчиками, взамен неисполненного предварительного договора от 25.06.2007 купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между истцом и Поляковым; обязывании сторон возвратить друг другу все полученное по недействительной сделке.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы (далее - Управление).

Решением от 26.09.2008 в иске отказано. Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2008 названное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Зеленина просит отменить данные судебные акты, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение судом норм материального права. Как указывает податель жалобы, о заключении оспариваемого договора от 10.09.2007 между Поляковым и Орловым истцу стало известно только через несколько месяцев после состоявшейся сделки, поэтому истец не обращался с иском в суд о понуждении Полякова к заключению основного договора на основании предварительного договора от 25.06.2007; договор купли-продажи от 10.09.2007 между ответчиками заключен в период действия предварительного договора от 25.06.2007, заключенного между Поляковым и Зелениной, который является основанием возникновения у его сторон определенных прав и обязанностей, в установленном порядке не прекращен и от исполнения которого стороны не отказывались.

Предприниматель Орлов в отзыве на жалобу просит оставить ее без удовлетворения, указывая, что в случае продажи доли в праве общей долевой собственности не постороннему лицу, а одному из участников долевой собственности право выбора покупателя принадлежит продавцу; к моменту заключения договора купли-продажи от 10.09.2007 предварительный договор был расторгнут в связи с односторонним отказом от него Полякова в соответствии с п. 5 предварительного договора; в установленный в предварительном договоре срок основной договор заключен не был; предварительный договор от 25.06.2007 и договор купли-продажи от 10.09.2007 имеют разные предметы; о наличии предварительного договора Орлову не было известно.

В судебном заседании представитель Зелениной поддержал кассационную жалобу. Предприниматель Орлов против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве. Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, предприниматель Поляков лично в суд не явился, что в соответствии со ст. 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, предприниматели Зеленина, Поляков и Орлов являются участниками общей долевой собственности на здание комбината бытового обслуживания площадью 1436,6 кв. м, с долями в размере 361/1000, 247/1000 и 392/1000 соответственно.

В июне 2007 г. Поляков направил Зелениной как участнику общей долевой собственности уведомление о намерении продать часть своей доли в праве общей долевой собственности. После получения ответа Зелениной о намерении приобрести долю они подписали предварительный договор от 25.06.2007 купли-продажи нежилого помещения-подвала: помещений №6 и №8, согласно которому договорились о заключении в срок до 01.09.2007 договора купли-продажи нежилого помещения. Во исполнение от 25.06.2007 Зеленина внесла задаток. Письмом от 30.08.2007 Поляков сообщил Зелениной о невозможности заключения основного договора в связи с отсутствием регистрационных документов на выдел подлежащих отчуждению помещений в отдельный объект недвижимости, предложил получить внесенный задаток в кассе предпринимателя или сообщить банковские реквизиты для возврата задатка.

Затем Поляков и Орлов заключили договор от 10.09.2007 купли-продажи 116/1000 доли в праве общей долевой собственности на комбинат бытового обслуживания. На основании указанного договора зарегистрирован переход к Орлову Р.В. права собственности на долю в размере 116/1000 в праве общей долевой собственности на объект недвижимости.

Зеленина, считая, что оспариваемая сделка в нарушение требований ст. 309, 310, 429, 452 ГК РФ заключена при наличии действующего предварительного договора от 25.06.2007 в отношении того же объекта недвижимости, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском о признании договора купли-продажи от 10.09.2007 недействительным.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно п. 2 ст. 246 названного Кодекса участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

Исходя из буквального содержания п. 1 ст.250 ГК РФ правила о преимущественном праве покупки продаваемой доли применяются в случае продажи доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу.

При таких обстоятельствах суд правомерно сделал вывод об отсутствии нарушений требований ст. 250 ГК РФ при заключении Поляковым и Орловым, являющимися участниками общей долевой собственности, договора от 10.09.2007 купли-продажи доли.

Подписание Зелениной и Поляковым предварительного договора от 25.06.2007 также правомерно не принято судом в качестве основания для признания недействительным договора купли-продажи от 10.09.2007.

Согласно п. 1, 3 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Как видно из предварительного договора от 25.06.2007, заключенного между истцом и Поляковым, предмет основного договора определен сторонами как конкретные нежилые помещения. Между тем на момент подписания предварительного договора Полякову принадлежала доля в размере 247/1000 в праве собственности на помещения комбината бытового обслуживания, а не часть помещений комбината в виде конкретных помещений, выдел долей участниками долевой собственности не производился.

В таком случае, как правильно указал суд апелляционной инстанции, предметом основного договора не могли служить конкретные помещения как часть помещений комбината.

Кроме того, кассационная инстанция не считает не соответствующим материалам дела и положениям статей 429, 450 ГК РФ вывод суда о прекращении предварительного договора от 25.06.2007, поскольку в указанный в нем срок основной договор заключен не был и на условиях предварительного договора не мог быть заключен по изложенным выше мотивам, а из письма Полякова от 30.08.2007 (направленного за день до истечения установленного предварительным договором срока для заключения основного договора) с учетом предложения о возврате задатка усматривается воля на отказ от заключения основного договора, а не на продление срока для его заключения.

К тому же, нарушение или ненадлежащее исполнение одной из сторон условий предварительного договора не является основанием для признания недействительным договора купли-продажи от 10.09.2007, поскольку изменения вещных прав на имущество заключение предварительного договора не влечет.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает выводы судебных инстанций об отказе в иске правильными и не усматривает оснований для отмены обжалуемых решения и постановления и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд постановил решение Арбитражного суда области от 26.09.2008 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2008 по делу N А13-3661/2008 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Зелениной Татьяны Александровны - без удовлетворения По делу N А13-3661/2008: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.03.2009 // Консультант Плюс, 2009.

Владея и пользуясь имуществом, находящимся в общей долевой собственности, сособственники могут получать плоды, продукцию и доходы.

Плоды, упомянутые в ст. 248 ГК РФ - это любые поступления, полученные в результате использования имущества, способного размножаться, плодоносить (плоды фруктовых деревьев, приплод рабочего скота, молоко, яйцо, цветы, целебные травы, получаемые в цветниках, мед и т.д.).

Продукция - это не только промышленная продукция, но и товары народного потребления, а также полуфабрикаты, сырье, комплектующие и т.п., получаемые в результате использования имущества, находящегося в долевой собственности (например, детали, изготовляемые на заводе, книги, производимые на полиграфическом оборудовании, и т.д.).

Доходы - это любые поступления от использования имущества, которые не относятся к плодам, продукции (проценты по банковским денежным вкладам, дивиденды по акциям, доходы от сдачи общего имущества в аренду и т.д.) Гуев, А.Н. Постатейный комментарий к части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации/ А.Н.Гуев //

Система Гарант, 2009.

В соответствии со ст. 248 ГК РФ такие плоды, продукция и доходы поступают в состав общего имущества и распределятся между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Следует отметить, что право собственности предоставляет его обладателю не только возможности по владению, пользованию и распоряжению имуществом, но и возлагает на него бремя несения всех расходов по его содержанию. Соответственно каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в несении определенных расходов по содержанию имущества. Законодательство выделяет две группы расходов, которые несут сособственники. Первая группа связана с обязанностями публично-правового характера (налоги, сборы, иные обязательные платежи). Их оплата является обязательной по закону.

Налоги, упомянутые в ст. 249 ГК РФ, это обязательные, индивидуально безвозмездные платежи, взимаемые с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства или муниципальных образований (например: налог на имущество организаций, физических лиц, на недвижимость, земельный налог)

Сборы - это обязательные взносы, взимаемые с организаций и физических лиц, уплата которых является одним из условий совершения в интересах плательщиков сборов госорганами, органами местного самоуправления, их должностными лицами юридически значимых действий, включая предоставление определенных прав или выдачу разрешений (лицензий).

Иные платежи предусмотрены природоохранным, жилищно-коммунальным законодательством, органами власти субъектов РФ и органами местного самоуправления в пределах их прав и полномочий.

Ко второй группе относятся издержки по содержанию и сохранению имущества.

Издержки по содержанию и сохранению общего имущества - это, например, затраты, связанные с охраной имущества, его ремонтом, поддержанием в надлежащем состоянии, затраты, связанные с предоставлением прокорма животным, с их ветеринарным и иным обслуживанием, затраты на противопожарные мероприятия Гуев, А.Н. Постатейный комментарий к части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации/ А.Н.Гуев //

Система Гарант, 2009.

Выводы:

1. Общая долевая собственность - собственность двух или более лиц, чьи доли в праве собственности определены законом или договором.

2. Осуществление права общей долевой собственности - это триада правомочий по владению, пользованию, распоряжению имуществом.

3. Владение, пользование, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности осуществляется по соглашению всех участников. При недостижении согласия владение и пользование - в порядке, устанавливаемом судом. Распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности осуществляется только по соглашению всех ее участников.

4. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доли, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

5. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению распорядиться долей любым образом. Право на возмездное распоряжение своей долей в праве на имущество собственнику необходимо осуществлять с учетом преимущественного права покупки отчуждаемой доли.

6. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

7. Каждый участник долевой собственности обязан участвовать в расходах по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности.

Глава 3 Прекращение права общей долевой собственности

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между его участниками по соглашению между ними. Раздел имущества означает прекращение общей собственности. Каждому из бывших сособственников будет принадлежать новый объект права собственности, образовавшийся в результате раздела, которым они вправе самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При выделе доли общая собственность будет сохранена лишь в отношении оставшихся участников. Бывший же участник долевой собственности перестает быть сособственником, а становится собственником выделенного имущества - нового объекта права. И раздел, и выдел по общему правилу должны производиться по соглашению между участниками. Соглашение о способе и условиях раздела - это сделка, которая, как правило, имеет письменную форму.

Если же участники не смогли достигнуть соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся сособственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п. 3 ст. 252 ГК РФ).

Суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в долевой собственности. В постановлении пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации" под таким ущербом понимается невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п. (п. 35) О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации: