Товарищество собственников жилья как субъект гражданского права

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования указываются дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения (см. п. 3 ч. 5 ст. 45 ЖК РФ).

Оформленное надлежащим образом решение собственник передает (направляет) в место или по адресу, указанному в сообщении о проведении собрания. Каким образом собственник должен передать (направить) решение, ЖК РФ не определил, поэтому соответствующие способы может предусмотреть общее собрание собственников помещений. В качестве некоторого ориентира здесь можно иметь в виду правила п. 1 ст. 38 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", который установил, что подобные документы могут передаваться посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, обеспечивающей аутентичность передаваемых и принимаемых сообщений и их документальное подтверждение.

В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:

- сведения о лице, участвующем в голосовании;

- сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

- решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".

Если решение собственника помещения, оформленное в соответствии с этими требованиями, получено до даты окончания приема решений, установленной в сообщении о проведении собрания, то соответствующий собственник считается принявшим участие в голосовании, т.е. в общем собрании, которое проводилось в форме заочного голосования. Факт участия в собрании имеет практическое и юридическое значение, поскольку в зависимости от количества участников общего собрания определяется: а) наличие или отсутствие кворума, необходимого для принятия решений (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ); б) простое или квалифицированное большинство голосов, поданных за то или иное решение (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

ЖК РФ предоставляет право голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме только собственникам помещений в указанном доме (ч. 1 ст. 48). Данное положение установлено в императивной норме, поэтому никакие иные лица не вправе участвовать в принятии решений таким собранием.

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе, но не обязан лично участвовать в голосовании на общем собрании таких собственников. Собственник помещения имеет право уполномочить своего представителя голосовать на собрании от имени собственника. Данное полномочие может вытекать из содержания федеральных законов, а также иных правовых актов государственных или муниципальных органов (это характерно для наделения соответствующими полномочиями представителей таких собственников, как Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования). Указанное полномочие может также следовать из доверенности, оформленной с соблюдением императивных требований ч. 2 ст. 48 ЖК РФ (таким образом, могут быть уполномочены представители любых собственников помещений).

Письменные решения собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование, согласно ч. 5 ст. 48, в обязательном порядке должны использоваться только при проведении общего собрания в форме заочного голосования (ст. 47 ЖК РФ). При голосовании на общем собрании собственников помещений, проводимом в форме совместного присутствия, могут использоваться как указанные письменные решения, так и другие документы, например, бюллетени для голосования и т.п.

Напомним, что в ч. 3 ст. 47 ЖК РФ установлены требования к содержанию решения собственника по вопросам, поставленным на голосование, для случая, когда общее собрание проводится в форме заочного голосования. Однако этими требованиями не запрещено руководствоваться и тогда, когда общее собрание собственников помещений проводится в форме совместного присутствия (хотя в таком случае указанные требования не являются обязательными).

Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Рассмотрим более подробно правила государственной регистрации ТСЖ. Государственная регистрация юридических лиц - это акты уполномоченного федерального органа исполнительной власти, осуществляемые посредством внесения в государственные реестры сведений о создании, реорганизации и ликвидации юридических лиц, иных сведений о юридических лицах в соответствии с Федеральным законом О государственной регистрации (ч.2 ст.1 ФЗ от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей").

Государственная регистрация осуществляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в порядке, установленном Конституцией РФ и ФКЗ от 17.12.1997 г. «О Правительстве Российской Федерации».

Постановлением Правительства РФ от 17.05.2002 г. N 319 «Об уполномоченном федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц» данные функции были возложены на Министерство РФ по налогам и сборам (МНС РФ). Но необходимо учитывать, что на сегодняшний день в связи с происходящей реорганизацией федеральных органов исполнительной власти, Министерство РФ по налогам и сборам реорганизовано в Федеральную налоговую службу. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 30.09.2004 г. № 506 «Об утверждении положения о Федеральной налоговой службе», она осуществляет государственную регистрацию юридических лиц (п.5.3.1.)

Из анализа положений ст.12 ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» при государственной регистрации создаваемого ТСЖ необходимо представить в регистрирующий орган следующие документы:

а) Подписанное заявителем заявление о государственной регистрации по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации. На сегодняшний день такие формы утверждены Постановлением Правительства РФ от 19 июня 2002 г. N 439 "Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей". В заявлении подтверждается, что представленный устав ТСЖД соответствует установленным законодательством Российской Федерации требованиям к учредительным документам юридического лица данной организационно-правовой формы, что сведения, содержащиеся в этих учредительных документах, иных представленных для государственной регистрации документах, заявлении о государственной регистрации, достоверны, что при создании ТСЖ соблюден установленный для юридических лиц данной организационно-правовой формы порядок их учреждения, в том числе оплаты уставного капитала на момент государственной регистрации.

б) Решение о создании юридического лица, принятое его учредителями, должно приобрести форму, предписанную законом для избранной учредителями организационно-правовой формы юридического лица. «Создание любого юридического лица представляет собой волевой акт, совершаемый лицами, обладающими гражданской правоспособностью и дееспособностью, - учредителями (учредителем)». При наличии нескольких учредителей решение о создании юридического лица принимается ими совместно. Если юридическое лицо создается одним учредителем, достаточно его волеизъявления. Решение о создании ТСЖ будет оформлено протоколом общего собрания собственников жилых помещений дома.

в) Устав ТСЖ. Учредительный документ может быть представлен в регистрирующий орган как в подлиннике, так и в нотариально удостоверенных копиях. Сложившаяся практика регистрации юридических лиц показывает, что в большинстве случаев заявители предпочитают представлять копии учредительных документов. В соответствии с п.4 ст.9 Закона регистрирующий орган не вправе требовать представления других документов, кроме документов, установленных Законом.

г) Квитанция об оплате государственной пошлины. В соответствии со ст. 333.33 Налогового кодекса РФ, размер государственной пошлины за государственную регистрацию юридического лица составляет 2 000 рублей. В соответствии со ст.13 Закона О государственной регистрации, государственная регистрация юридических лиц при их создании осуществляется регистрирующими органами по месту нахождения постоянно действующего исполнительного органа, в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - по месту нахождения иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности.

Государственная регистрация юридических лиц при их создании осуществляется в сроки, предусмотренные статьей 8 данного Федерального закона, а именно: в срок не более чем пять рабочих дней со дня представления документов в регистрирующий орган.

Решение о создании ТСЖ в данном случае принимается также на собрании будущих собственников жилых помещений. Порядок проведения собрания регулируется ст. ст. 45 - 48 ЖК РФ. Государственная регистрация ТСЖ, созданных собственниками строящихся помещений, осуществляется в общем порядке по правилам, предусмотренным Федеральным законом "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".

Таким образом, устав ТСЖ утверждается на общем собрании собственников жилых помещений большинством их голосов. Указанное собрание проводится по правилам, предусмотренным ЖК РФ для проведения собрания собственников жилья, не объединившихся в ТСЖ. Существенным требованием к созданию ТСЖ является то, что число голосов собственников жилых помещений, которые приняли решение о создании товарищества, должно быть более половины от общего числа собственников жилых помещений в конкретном многоквартирном доме.

Права юридического лица ТСЖ приобретает после его государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".

ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ И ПУТИ ИХ РЕШЕНИЯ

Раздел VI ЖК РФ, является одним из самых неудачных разделов нового Жилищного кодекса РФ. Создается впечатление, что здесь законодатель не только воспринял основные недостатки ФЗ "О товариществах собственников жилья", но и в значительной степени усугубил их. На некоторые из указанных недостатков мы остановимся.

Обращает на себя внимание невысокий уровень законодательной техники, использованной при установлении правовых норм о товариществах собственников жилья, которые содержаться в статьях раздела VI ЖК РФ. Определение товарищества собственников жилья указывает на то, что таким товариществом признается "объединение собственников помещений в многоквартирном доме" (ст. 135 ЖК РФ). Одновременно ст. 136 Кодекса допускает создание товариществ собственников жилья не только в одном многоквартирном доме, но также при объединении:

- нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;

- нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

Указанные два случая прежде были предусмотрены ст. 5 ФЗ "О товариществах собственников жилья", но при этом общее определение товарищества собственников жилья как некоммерческой организации было более универсальным (ст. 25 названного Федерального Закона). Что же касается случаев создания товариществ, указанных в п. 1 и 2 ч. 2 ст. 136 Кодекса, то совершенно очевидно, что такие товарищества собственников жилья никак не могут являться объединениями собственников помещений в многоквартирном доме, как это предусмотрено общим определением, установленным в ст. 135 Кодекса. Представляется, что применение указанных коллизионных норм Кодекса на практике будет весьма проблематичным.

Кодекс не дает ответа и на вопрос, что следует понимать под расположенными "близко" зданиями, строениями, сооружениями. Например, не ясно, можно ли понимать под такими зданиями весь дачный или котеджный поселок, дома в котором могут находиться на определенном удалении друг от друга, или речь идет только о дачных или жилых домах, расположенных в непосредственной близости (на одной улице и т.п.). В связи с этим необходимы разъяснения по вопросам «близости» распоряжения. Считаем, что за основу можно взять единицу измерения - метр.

Положения раздела VI Жилищного кодекса с известной долей условности в настоящее время приходится рассматривать в качестве норм закона о товариществах собственников жилья. В то же время представляется, что в целях обеспечения юридической корректности нового подхода законодателя к регулированию товариществ собственников жилья одновременно с введением в действие Жилищного кодекса следовало соответствующим образом изменить формулировку п. 2 ст. 291 ГК РФ и изложить его в следующее редакции: «Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с Жилищным кодексом РФ».

Среди органов управления товарищества собственников жилья ст. 144 ЖК РФ называет только общее собрание членов товарищества и правление товарищества. Однако законодатель "забыл" здесь упомянуть о председателе правления товарищества, статус которого определен в ст. 149 ЖК РФ. Председатель правления является единоличным исполнительным органом товарищества, обладающим собственной управленческой компетенцией и действующим одновременно с коллегиальным исполнительным органом - правлением товарищества. Таким образом, ст.144 ЖК РФ предлагается изложить в следующей редакции: «Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества (высший орган), правление товарищества (коллегиальный исполнительный орган), председатель правления (единоличный исполнительный орган)».

В соответствии с ч. 3 ст. 147 ЖК РФ правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества. Фактически речь идет не о председателе товарищества, а о председателе правления товарищества, статус которого как единоличного исполнительного органа определен в ст. 149 ЖК РФ. В связи с этим считаем, что приведенные положения Жилищного кодекса противоречат общему порядку формирования исполнительных органов. Один исполнительный орган не вправе создавать другой исполнительный орган, тем более, что оба контролируют деятельность друг друга. Предлагаем внести изменения в ч. 3 ст. 147 ЖК РФ следующего характера: «Общее собрание товарищества собственников жилья избирает из состава правления товарищества председателя товарищества».

Глава 14 раздела VI ЖК РФ, как следует из ее названия, казалось бы, определяет правовое положение членов товарищества собственников жилья. Однако это далеко не так, поскольку название данной главы не соответствует ее реальному содержанию. Собственно членству в товариществе здесь посвящена всего одна статья (ст. 143), остальные же статьи гл. 14 Кодекса определяют организацию управления в товариществе собственников жилья (ст. 144-149), вводят правила о внутреннем аудите (ст. 150) и регулируют иные отношения (ст. 151, 152). Также на наш взгляд требует переосмысление положения ЖК РФ о голосовании по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов.

Уставом товарищества собственников жилья может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов.

В связи с этим в юридической литературе было высказано мнение о недостаточной обоснованности положения о группировке членов товарищества собственников жилья для голосования: права и обязанности всех членов товарищества одинаковы, и выделение каких-то членов в отдельную группу будет явно ущемлять права остальных членов товарищества, или наоборот.

Таким образом, раздел VI ЖК РФ требует серьезной корректировки. Внесение изменений и дополнений в ЖК РФ, в части правового регулирования правового статуса товариществ собственников жилья, поможет повысить эффективность законодательного регулирования ТСЖ.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

На основании изученных работ, законодательства и материалов практики подведем обобщающие выводы и практические предложения:

В соответствии со ст. 135 Кодекса товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Предметом и целями деятельности товарищества собственников жилья являются управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме. Кроме того, предмет и цели деятельности товарищества собственников жилья определяются с учетом положений ст. 137, 138 ЖК РФ, закрепляющих права и обязанности таких товариществ.

Устав ТСЖ утверждается на общем собрании собственников жилых помещений большинством их голосов. Указанное собрание проводится по правилам, предусмотренным ЖК РФ для проведения собрания собственников жилья, не объединившихся в ТСЖ. Существенным требованием к созданию ТСЖ является то, что число голосов собственников жилых помещений, которые приняли решение о создании товарищества, должно быть более половины от общего числа собственников жилых помещений в конкретном многоквартирном доме.

Органами управления ТСЖ выступают: высший орган - общее собрание; коллегиальный исполнительный орган - правление ТСЖ и единоличный исполнительный орган - председатель правления ТСЖ.

Для повышения эффективности правового регулирования ТСЖ необходимо внести следующие изменения в ЖК РФ:

- Учитывая новый подход законодателя к регулированию товариществ собственников жилья одновременно с введением в действие Жилищного кодекса следовало соответствующим образом изменить формулировку п. 2 ст. 291 ГК РФ и изложить его в следующее редакции: «Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с Жилищным кодексом РФ».

- Ст.144 ЖК РФ предлагается изложить в следующей редакции: «Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества (высший орган), правление товарищества (коллегиальный исполнительный орган), председатель правления (единоличный исполнительный орган)».

- В ст. 145 и 147 ЖК РФ необходимо внести изменения, относящие к избранию председателя правления товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества.

Предлагаю внести изменения в ч. 3 ст. 147 ЖК РФ следующего характера: «Общее собрание товарищества собственников жилья избирает из состава правления товарищества председателя товарищества».

товарищество собственник жилье

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1.Конституция Российской Федерации [Электронный ресурс] : [от 12.12.1993 N 2-ФКЗ] : [от 05.02.2014]. - Режим доступа: http://www.consultant.ru

2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ [Электронный ресурс] : [от 04.06.2014] - Режим доступа: http://www.consultant.ru

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть I) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ [Электронный ресурс]: [от 05.05.2014]- Режим доступа: http://www.consultant.ru

4. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 г. № 223-ФЗ [Электронный ресурс] : [от 05.05.2014] - Режим доступа: http://www.consultant.ru

5. Трудовой кодекс Российской Федерации от 30 декабря 2001 г. № 197-ФЗ [Электронный ресурс] : [от 02.04.2014] - Режим доступа: http://www.consultant.ru

6. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ [Электронный ресурс] : [ от 05.05.2014] - Режим доступа: http://www.consultant.ru

7. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 210-ФЗ [Электронный ресурс]: [от 30.12.2012] «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» - Режим доступа: http://www.consultant.ru

8. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ [Электронный ресурс] : [от 07.06.2013]«О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» - Режим доступа: http://www.consultant.ru

9. Федеральный закон от 22 августа 2004 г. № 122-ФЗ [Электронный ресурс] : [от 04.06.2014 ]«О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием федеральных законов «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» и «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» - Режим доступа: http://www.consultant.ru

10. Федеральный закон от 5 апреля 2003 г. № 44-ФЗ [Электронный ресурс] : [от 02.07 2013]«О порядке учета доходов и расчета среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для признания их малоимущими и оказания им государственной социальной помощи» - Режим доступа: http://www.consultant.ru

11. Федеральный закон от 26 марта 2003 г. № 36-ФЗ [Электронный ресурс]:[от 05.04.2013] «Об особенностях функционирования электроэнергетики в переходный период и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «Об электроэнергетике» - Режим доступа: http://www.consultant.ru

12. Федеральный закон от 7 ноября 2000 г. № 136-ФЗ [Электронный ресурс]: [от 25.11.2013]«О социальной защите граждан, занятых на работах с химическим оружием» - Режим доступа: http://www.consultant.ru

13. Федеральный закон от 31 марта 1999 г. № 69-ФЗ [Электронный ресурс]: [от 05.04.2013]«О газоснабжении в Российской Федерации» - Режим доступа: http://www.consultant.ru

Размещено на Allbest.ru