Товарищества собственников жилья

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

На сегодняшний день одним из самых распространенных способов управления многоквартирным домом является товарищество собственников жилья (далее по тексту - ТСЖ, товарищество).

Связано это, прежде всего с тем, что собственники помещений имеют возможность самостоятельно осуществлять свои права и обязанности по управлению и эксплуатационному обслуживанию общего имущества своего многоквартирного дома, а также имеют возможность наиболее рационально расходовать финансовые ресурсы дома.

Для повышения эффективности управления в товариществах собственников жилья законодателем Российской Федерации регулярно вносятся изменения в нормативно-правовые акты, регулирующие деятельность товарищества собственников жилья. Однако, не смотря на это, в настоящее время все еще остаются нерешенные проблемы, в частности, к ним относятся коллизии между нормами гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации.

Изучение и анализ товарищества собственников жилья в российском праве, устранение противоречий и разрешение иных проблем, связанных с деятельностью товарищества собственников жилья, а также разработка более четких ориентиров действий при осуществлении управления общим имуществом, придают теме исследования актуальность.

Объектом исследования настоящей работы является правовой статус товарищества собственников жилья.

Предметом исследования - нормативно правовые акты Российской Федерации, регулирующие деятельность товарищества собственников жилья, а также зарубежный опыт деятельности аналогичных объединений собственников жилья. товарищество собственник жилье право

Цель работы: провести комплексный анализ правового статуса товарищества собственников жилья в Российской Федерации и выработать предложения по его совершенствованию.

Для достижения настоящей цели нами были поставлены следующие задачи:

изучить нормативно - правовые акты Российской Федерации, регулирующие деятельность товарищества собственников жилья;

выявить пробелы и коллизии в системе российского законодательства, регулирующего деятельность товарищества собственников жилья;

провести сравнительный анализ правового статуса товарищества собственников жилья в Российской Федерации и в зарубежных странах;

выработать конкретные предложения для законодательных органов.

Теоретическую основу исследования составляют нормативно-правовые акты: Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс РФ), Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс РФ), Федеральный закон от 12.01.1996 №7-ФЗ «О некоммерческих организациях»; подзаконные нормативно-правовые акты: письмо Минстроя России от 06.05.2015г. №13327-од/04 «О товариществах собственников недвижимости»; судебная практика: постановление Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ», а также научные труды таких ученых, как Кириченко О.В., Накушновой Е.В., Кириченко Л.П., Плещитской Х, Шаховой Е.С., Алексеевской Е.И., Гутниковой А.С., Гальченко В., Широковой А., Вербицкого А., Глушко К., Илюшиной М.Н., Свита Ю.П., Николаевой С.В., Трофимовой В., Токаревой Е.В., Сафонова А.Ю., Тихомирова М.Ю., Плещитской Х., Новикова В.В., Разворотневой С.В., Фроловой О.Е., Литовкина В.Н., Лейба А., Крашенинникова П.В., Киракосяна С.А., Карапетова А.Г., Фетисовой Е.М., Матвиенко С.В., Бондаревской М.В., Илюшиной М.Н., Ершова В.А., Сутягина А.В., Кайль А.Н., Егоровой О.А. , Гонгало Б.М., Габова А.В., Гасникова К.Д., Емельянцева В.П., Витрянского В.В., Суханова Е.А., Бычкова А.И., Алексеевской Е.И., Гутниковой А.С., Алферовой Н.А.

При написании настоящей работы нами были использованы следующие методы: сравнительно-правовой, сравнительно-исторический, анализ.

В структурном отношении работа состоит из введения, четырех глав, заключения, списка использованной литературы.



Глава 1. Правовой статус товарищества собственников жилья в Российской Федерации

1.1 Организационно-правовая форма товарищества собственников жилья

Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, т.е. организацией, которая не имеет в качестве основной целью своей деятельности извлечение прибыли, созданной и действующей в соответствии с положениями о ТСЖ [Гражданский кодекс РФ, п.1 ст. 50, п.2 ст. 291].

Между тем, Федеральный закон от 12.01.1996г. №7-ФЗ «О некоммерческих организациях» (далее по тексту ФЗ о некоммерческих организациях) не распространяется на ТСЖ [Федеральный закон №7].

В соответствии с действующим гражданским законодательством Российской Федерации собственники помещений многоквартирных домов и жилых домов для осуществления совместного управления и использования общего имущества, а также для осуществления деятельности, направленной на создание, сохранение и приращение такого имущества, вправе создавать ТСЖ в одном или в нескольких многоквартирных домах, а также в нескольких жилых домах [Гражданский кодекс РФ, ст. 291].

Федеральным законом от 05 мая 2014 года №99-ФЗ «О внесении изменений в гл. 4 ч. 1 Гражданского кодекса РФ о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ» (далее по тексту Федеральный закон №99) с 01 сентября 2014 года была введена новая организационно-правовая форма юридического лица товарищество собственников недвижимости (далее по тексту ТСН).

Правовое положение ТСН определено статьями 123.12.-123-14. Гражданского кодекса РФ [Федеральный закон №99].

Под организационно-правовой формой ТСН законодатель подразумевает добровольное объединение собственников недвижимости:

-помещений в здании / многоквартирном доме;

в нескольких зданиях, жилых и дачных домов;

дачных, садоводческих, или огороднических земельных участков,

созданное для совместного осуществления прав владения, пользования и распоряжения общей собственностью, а также для достижения иных целей, предусмотренных законом [Гонгало, 2016, с. 100].

Законодатель попытался в данной организационно-правовой форме объединить владельцев любых видов недвижимого имущества независимо от места его нахождения для решения практических вопросов совместного управления имуществом, находящимся в их общей собственности или в общем пользовании [Кириченко и др., 2015, с.64].

Федеральным законом №99 также были внесены изменения в ст. 50 Гражданского кодекса РФ - перечислен список организационно-правовых форм для создания юридических лиц. В п.4 данной статьи указывается, что некоммерческие организации могут создаваться в форме ТСН, к которому относится, в том числе ТСЖ [Федеральный закон №99].

При буквальном толковании положения ч. 3 ст. 50 Гражданского кодекса РФ товарищество собственников недвижимости является родовым понятием, включающим в себя некоммерческие товарищества: ТСЖ, садоводческие, огороднические или дачные товарищества [Габов, 2015, с. 44]. В связи с чем, к ним должны прямо применяться положения ст.ст. 123.12-123.14 Гражданского кодекса РФ, что приводит к конфликту, прежде всего, между нормами Гражданского кодекса РФ и Жилищного кодекса РФ.

Так, например, в соответствии с п. 1 ст. 123.12 Гражданского кодекса РФ ТСН может объединять собственников любых видов недвижимости независимо от его местонахождения для совместного осуществления прав собственности имуществом, которое включает в себя право владения, пользования и распоряжения, а ТСЖ объединяет собственников помещений только в 1-ом или нескольких многоквартирных домах, собственников нескольких жилых домов и преследует, прежде всего, цель управления общим имуществом и осуществления деятельности, связанной с созданием, сохранением и приращением такого имущества [Жилищный кодекс РФ, ст.135].

Более того, в соответствии с п.1 и п. 2 ст. 136 Жилищного кодекса РФ в одном многоквартирном доме не может быть создано более одного ТСЖ; а в нескольких многоквартирных домах может быть создано ТСЖ только при определенных условиях, к ним относятся: общая граница земельных участков; наличие общей сети инженерно-технического обеспечения и иных элементов инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных многоквартирных домах [Жилищный кодекс РФ, ст.136].

Для уточнения перечня имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками помещений, в июле 2016 года статья 136 Жилищного кодекса РФ была дополнена словами «в соответствии с требованиями, установленными Правительством Российской Федерации» (данные требования закреплены в Постановлении Правительства РФ от 13.08.2006г. №491) [Федеральный закон №176].

В частности, к таким требованиям относятся:

земельный участок, с элементами озеленения или элементами благоустройства;

иные объекты, предназначенные для эксплуатации либо благоустройства нескольких домов (тепловые пункты, автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки и др.);

общее имущество, совместное использование которого допускается проектной документацией;

обеспечение работоспособности общего имущества одного дома за счет другого дома (т.е. работоспособность имущества одного дома возможна при условии подключения к общему имуществу в другом доме, например, для инженерных систем, оборудования) [Постановление Правительства РФ №491].

В случае несоответствия вышеуказанным требованиям и требованиям, установленным п.1 и п.2 ст. 136 Жилищного кодекса РФ, многодомовые ТСЖ должны выбрать иной способ управления такими домами или реорганизоваться в порядке установленном ч.3 или ч. 4 ст. 140 Жилищного кодекса РФ в срок до 01 июля 2016 года [Жилищный кодекс РФ, ст. 136].

Таким образом, внесенные изменения Федеральным законом №99 в Гражданский кодекс РФ породили ряд следующих вопросов:

1) Какими положениями закона следует руководствоваться при осуществлении деятельности товарищества собственников жилья?

2) Как зарегистрировать вновь созданное товарищество собственников жилья?

3) Возможно ли применение положений Жилищного кодекса РФ, регулирующих деятельность товарищества собственников жилья, к новой организационно-правовой форме товарищество собственников недвижимости?

4) Являются ли товарищества собственников жилья и товарищества собственников недвижимости тождественными понятиями? Каким образом они между собой взаимосвязаны?

С момента введения в Гражданский кодекс РФ организационно-правовой формы ТСН, налоговые органы отказывались регистрировать изменения в Уставы ТСЖ без подачи одновременно заявления об изменении правовой формы ТСЖ на ТСН. При этом коллизии между нормами Жилищного кодекса РФ и Гражданского кодекса РФ не позволяли разработать устав для объединения собственников недвижимости в многоквартирных домах, так как к ТСЖ в данном случае автоматически применяются правила ст. ст. 123.12. 123.14. Гражданского кодекса РФ [Кириченко и др., 2015б, с. 65].

Отказы инспекции федеральной налоговой службы в государственной регистрации ТСЖ, создаваемых после 01 сентября 2014 года, а также требование к ранее созданным ТСЖ об изменении организационно-правовой формы на ТСН, были связаны с формулировкой ч. 2 ст. 123.12 Гражданского кодекса РФ: «Устав товарищества собственников жилья должен содержать информацию о его наименовании, включающем слова товарищество собственников недвижимости».

В связи с чем, ТСЖ должно было, по мнению инспекции федеральной налоговой службы, носить наименование «товарищество собственников недвижимости».

При этом переименование ТСЖ в ТСН исключало ТСЖ из регулирования жилищным законодательством Российской Федерации.

Пытаясь разрешить возникшие конфликты, Минстрой России в своем письме от 06.05.2015г. №13327-од/04 «О ТСЖ» дал разъяснения, в которых говорилось, что с 01 сентября 2014 года ТСЖ в соответствии с Федеральным законом №99-ФЗ является видом ТСН [Письмо Минстроя России №13327-од/0413].

При этом в соответствии с п. 6 ст. 50 Гражданского кодекса РФ к отношениям, не относящимся к предмету гражданского законодательства, и связанным с осуществлением некоммерческими организациями своей основной деятельности или иной деятельности с их участием, правила Гражданского кодекса РФ не применяются, если законом или уставом данных организаций не предусмотрено иное. Пунктом 2 ст. 291 Гражданского кодекса РФ, ТСЖ является некоммерческой организацией, создание и деятельность которой регулируется положениями Жилищного кодекса РФ [Гражданский кодекс, п.2 ст. 291].

Таким образом, по мнению Минстроя России, несмотря на принятие законодателем Федерального закона №99, создание и осуществление деятельности ТСЖ должно регулироваться, прежде всего, в соответствии с положениями Жилищного кодекса РФ [Федеральный закон №99].

Кроме того, в п. 21 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I ч. 1 Гражданского кодекса РФ» разъясняется, что согласно п. 4 ст. 49 Гражданского кодекса РФ особенности правового положения юридических лиц отдельных организационно-правовых форм, а также юридических лиц, созданных для реализации своей деятельности в конкретных сферах, определяются Гражданским кодексом РФ, иными законами и правовыми актами.

Учитывая вышеизложенное, нормы Жилищного кодекса РФ о ТСЖ продолжают применяться к ним и после 01 сентября 2014 года и выступают в качестве специальных по отношению к общим положениям Гражданского кодекса РФ о товариществе собственников недвижимости [Постановление Пленума Верховного суда РФ №25].

Пытаясь устранить коллизии норм права, Минфин России в своем Письме от 17 июля 2015 года №03-03-10/41192 «О согласовании разъяснений» поясняет, что с 01 сентября 2014 года ТСЖ является не самостоятельной организационно-правовой формой некоммерческой организаций, а только видом ТСН. Вместе с тем, исходя из положений п.1 ст. 54 и п. 2 ст. 123.12 Гражданского кодекса РФ, наименование ТСЖ должно включать слова «товарищество собственников недвижимости» [Письмо ФНС России №ГД-4-3/14369].

Министерство финансов РФ также отметило, что перерегистрация ранее созданных ТСЖ не требуется. ТСЖ необходимо только привести свое наименование в соответствие с положениями гл. 4 Гражданского кодекса РФ при первом внесении изменений в Устав.

К товариществам собственников жилья, созданным до 01 сентября 2014 года, применяются положения ст.ст. 123.12 123.14 Гражданского кодекса РФ о ТСН. При этом особенности гражданско-правового положения в части создания и деятельности данных видов товариществ регулируется положениями Жилищного кодекса РФ [Постановление Правительства РФ №491].

Между тем, стоит заметить, что данные разъяснения не решили всех проблем, а только обострили ситуацию, ограничив возможность создания ТСЖ и применения норм Жилищного законодательства РФ к вновь созданным ТСН.

Учитывая вышеизложенное, в 2015-2016гг. законодатель внес изменения в ч.1 ст. 135 Жилищного кодекса РФ, в которой указал, что ТСЖ признается видом ТСН, а также закрепил в ч.1 ст. 54 Гражданского кодекса РФ возможность в наименовании юридического лица указывать только на ее вид [Федеральный закон №133],[Федеральный закон №7].

Таким образом, ТСЖ в настоящее время признается видом ТСН, в связи с чем, к ТСЖ применяются положения Гражданского кодекса РФ о ТСН. Вместе с тем, вносить изменения в наименование, включающее слова «товарищество собственников недвижимости» сейчас не требуется. В п.2 ст. 135 Жилищного кодекса РФ сказано, что в Уставе ТСЖ должно быть отражено его наименование, включающее слова «товарищество собственников жилья» [Жилищный кодекс РФ, п.2 ст.135].

Новую организационно-правовую форму ТСН в своей статье «К вопросу о сущности товарищества собственников недвижимости» рассмотрели Кириченко О.В., Накушнова Е.В. и Кириченко Л.П. и сделали вывод о том, что введение новой организационно-правовой формы ТСН является закономерным и необходимым шагом для развития жилищно-коммунального хозяйства [Кириченко, 2015, с. 64-66].

Новая форма управления многоквартирным домом, по их мнению, позволит в полном объеме обеспечить собственников помещений многоквартирного дома благоприятными и безопасными условия для проживания, позволит самим собственникам наиболее эффективно и максимально прозрачно осуществлять управление общим имуществом многоквартирного дома, избегая необоснованных расходов, заложенных в договоры на управление с управляющими организациями, а также обеспечит надлежащий контроль за расходованием денежных средств и качеством предоставляемых коммунальных и иных услуг.

Авторы также замечают, что новая форма управления многоквартирным домом ТСН шире ТСЖ, так как вправе обслуживать одновременно несколько многоквартирных домов, и получать дополнительные доходы от их управления. При этом полученные доходы ТСН направляются на реализацию потребностей собственников недвижимости, а не присваиваются в качестве прибыли, как это имеет место в управляющих компаниях.

Таким образом, по мнению Кириченко О.В., Накушнова Е.В. и Кириченко Л.П., товарищество собственников недвижимости некоммерческая корпорация, созданная для удовлетворения потребностей различных собственников недвижимости в эксплуатации и управлении общего имущества многоквартирного дома, должно стать одной из наиболее массовых форм некоммерческих объединений в жилищной сфере, составив значительную конкуренцию управляющим компаниям [Кириченко и др., 2015, с. 28-30].

Исходя из вышесказанного и учитывая мнения Кириченко О.В., Накушнова Е.В. и Кириченко Л.П., можно сделать вывод, что введенная законодателем новая организационно правовая форма ТСН, видом которой является ТСЖ, это закономерный и необходимый шаг для развития жилищно-коммунального хозяйства.

Вместе с тем, стоит заметить, что введение новой организационно-правовой формы - товарищества собственников недвижимости, породило коллизии между нормами Жилищного кодекса РФ и Гражданского кодекса РФ. На сегодняшний день некоторые из них устранены, путем внесения изменений в законодательные акты Российской Федерации, например, создание новых ТСЖ и их государственная регистрация; сохранение наименования ТСЖ; осуществление деятельности ТСЖ в соответствии с положениями жилищного законодательства Российской Федерации.

Вместе с тем, ряд других коллизий между нормами Гражданского кодекса РФ и Жилищного кодекса РФ все еще остаются.

Таким образом, для их устранения законодателю необходимо внести изменения в законодательные акты в виде поправок и дополнений. Например, в ст. 123.12 Гражданского кодекса РФ включить ч. 5, и закрепить в ней все виды ТСН, в том числе ТСЖ, а также указать, что к ТСН применяются специальные законы, регулирующие деятельность вида ТСН.

1.2 Правоспособность товарищества собственников жилья

В соответствии с ч. 1 ст. 30 Конституции Российской Федерации каждый гражданин для защиты своих интересов имеет право на объединение.

Согласно ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый гражданин наделен правом иметь в собственности имущество, осуществлять права по владению, пользованию и распоряжению им единолично или совместно с другими лицами [Конституция РФ, ст. 30, ст. 35]. Данные положения Конституции РФ получили свое развитие в ч. 1 ст. 291 Гражданского кодекса РФ.

Федеральным законом от 31 июля 2016 года №7-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» в п.1 ст. 291 Гражданского кодекса РФ были внесены изменения, которые значительно расширили круг субъектов и цели создания ТСЖ.

Если раньше ТСЖ могли образовать только собственники квартир, то в новой редакции, создавать ТСЖ праве собственники помещений как в одном, так и в нескольких многоквартирных домах, а также в нескольких жилых домах.

В старой редакции в п.1 ст. 291 Гражданского кодекса РФ товарищество собственников жилья создавалось с целью осуществления эксплуатации многоквартирного дома, а также пользования собственниками своими квартирами и общим имуществом, в новой редакции законодатель значительно расширил цели:

-для осуществления совместного управления и использования общего имущества;

-для осуществления деятельности направленной на создание, сохранение и приращение такого имущества;

для осуществления иной деятельности, связанной с достижением каких-либо целей по управлению многоквартирным домом [Гражданский кодекс РФ, п.1 ст. 291].

Вместе с тем, правоспособность ТСЖ наряду с Гражданским кодексом РФ регулируется также и Жилищным кодексом РФ.

Согласно п.1 ст. 135 Жилищного кодекса РФ ТСЖ признается видом ТСН, представляющее собой объединение собственников помещений в 1-ом или нескольких многоквартирных домах с целью:

-совместного управления недвижимым имуществом, включающего решение вопросов по эксплуатации такого комплекса;

реализации прав собственности, что включает в себя право на владение, пользование и распоряжение общим имуществом дома;

использования общего имущества в хозяйственной деятельности ТСЖ (создание, содержание, сохранение и приращение такого имущества);

предоставления гражданам коммунальных услуг;

для осуществления иной деятельности [Жилищный кодекс РФ, п.1 ст. 135].

При этом, стоит заметить, что сделки, совершенные ТСЖ за рамками его специальной правоспособности, могут быть признаны недействительными в судебном порядке.

Товарищество собственников жилья как организация (объединение) обеспечивает собственников помещений многоквартирного дома дополнительными функциями и возможностями, которые у каждого из них, по отдельности, отсутствуют (например, накопление суммы денежных средств необходимых для выполнения работ по капитальному ремонту или использования для дополнительного благоустройства общего имущества, озеленения придомовой территории, осуществления защиты интересов собственников жилья).

Перечень прав и обязанностей ТСЖ закреплен в ст. 137 и ст. 138 Жилищного кодекса РФ. К ним, в частности, относятся: заключение договора управления многоквартирным домом и иных хозяйственных договоров, определение сметы доходов и расходов на следующий год, установление размеров обязательных платежей и взносов, выполнение работ по содержанию и ремонту многоквартирного дома, обеспечение соблюдения прав и законных интерес собственников, представление законных интересов собственников и др. [Жилищный кодекс РФ, ст. 137, 138].

Товарищество собственников жилья, являясь юридическим лицом, вправе от своего имени приобретать и осуществлять гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным Уставом ТСЖ, а также нести связанные с этой деятельностью обязанности, быть стороной в суде (истцом или ответчиком), иметь печать со своим наименованием, банковский счет, другие реквизиты.

Между тем, как замечает Глушко К., на практике возникает множество злоупотреблений, нарушений установленных законом процедур и, следовательно, большое количество споров, возникающих между товариществом собственников жилья и его контролирующими органами, или его членами.

Анализируя судебную практику Глушко К., сделал вывод о том, что суды часто принимают решения на основании буквального толкования норм Устава ТСЖ, исходя из фактических обстоятельств дела [Глушко, 2015, c. 39-46].

В связи с чем, по нашему мнению, во избежание споров и конфликтных ситуаций, при создании ТСЖ собственникам помещений многоквартирного дома необходимо детально разработать Устав ТСЖ.

Так, например, в случае, если положениями Устава ТСЖ предусмотрено создание резервного фонда, то необходимо также предусмотреть: за счет каких средств будет пополняться данный резервный фонд и в каких целях он может быть использован.

Следует также заметить, что некоторые вопросы, связанные с деятельностью товарищества собственников жилья, не нашли четкого урегулирования в законодательстве Российской Федерации, поэтому особое внимание таким положениям также следует уделять при принятии Устава ТСЖ.

Таким образом, детально прописанная в Уставе ТСЖ процедура проведения общего собрания в части, не урегулированной положениями Жилищного кодекса РФ, устранит возможные споры между собственниками помещений многоквартирного дома и органами управления ТСЖ, так как протоколы и решения собрания членов ТСЖ, проведенные в строгом соответствии с Уставом ТСЖ, будут являться законными и действительными.

В связи с вышеизложенным, товарищество собственников жилья, обладая специальной правоспособностью, имеет только те права и несет только те обязанности, которые соответствуют целям его деятельности, установленные в Жилищном кодексе РФ и в Уставе ТСЖ. Поэтому для эффективного управления и содержания общего имущества многоквартирного дома при создании товарищества собственников жилья собственникам необходимо детально разработать Устав и четко прописывать все процедуры, избегая противоречий с действующим российским законодательством.



1.3 Средства, имущество и хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья

В силу ст. 151 Жилищного кодекса РФ товарищество собственников жилья может иметь в собственности движимое и недвижимое имущество, которое может быть расположено как внутри, так и за пределами обслуживаемого многоквартирного жилого дома. Данное имущество ТСЖ вправе приобретать на возмездной или безвозмездной основе в соответствии с российским законодательством и Уставом ТСЖ.

Поскольку товарищество собственников жилья обладает специальной (уставной) правоспособностью, то оно имеет право приобрести имущество только при условии, если это будет соответствовать его целям деятельности. Так, например, приобретение ТСЖ имущественного комплекса пивоваренной компании вряд ли будет соответствовать указанным критериям.

Стоимость имущества товарищества собственников жилья зафиксирована в соответствующих документах бухгалтерского учета и финансовой отчетности ТСЖ.

Оно является в силу закона обособленным имуществом ТСЖ как юридического лица, которое несет ответственность по своим обязательствам перед кредиторами.

При этом общее имущество собственников помещений в многоквартирном жилом доме (перечень определен в ст. 36 Жилищного кодекса РФ) в силу п. 2. ст. 290 Гражданского кодекса РФ не может находиться в собственности ТСЖ. К нему относятся помещения, которые не являются частями каких-либо квартир и предназначены для обслуживания и обеспечения более одного помещения в многоквартирном доме, а также другие помещения, которые не принадлежат отдельным собственникам, такие как, например, крыша, чердак, подвал, несущие конструкции, лестница, лифт, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, техническое эксплуатационное оборудование дома и др.

Таким образом, ТСЖ наделено правом приобретать в собственность только те помещения, расположенные в многоквартирном жилом доме, которые не относятся к общей долевой собственности, принадлежащей на праве собственности лицам, использующим их для своих личных целей (например, магазин).

В своей монографии «Актуальные проблемы правовой модели системы оборота недвижимости» Петрушкин В.А. подчеркивает, что отсутствие субъективного права влечет невозможность его правовой защиты определенным лицом [Петрушкин, 2014, с.103].

Данная позиция отражена также в постановлениях Президиума Верховного арбитражного суда РФ от 13.10.2009г. №7319/09 и от 15.12.2009г. №12537/09, в которых говорится о том, что в силу п. 1 ст. 135 и п. 8 ст. 138 Жилищного кодекса РФ товарищества собственников жилья не вправе предъявлять требование о признании права общей долевой собственности на помещения многоквартирного жилого дома, так как не может признаваться управомоченным лицом относительно вопросов собственности объекта, если собственники имущества не наделили ТСЖ специальными полномочиями [Постановления Президиума ВАС РФ №7319/09 и №12537/09].

Аналогичная позиция отражена в постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2016г. по делу №А40-177240/13, согласно которой суд разъяснил, что в силу п. 8 ст. 138 Жилищного кодекса РФ в обязанности ТСЖ входит представление интересов собственников в отношениях с третьими лицами. В связи с чем, право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании действующих законодательных актов Российской Федерации может принадлежать только самим собственникам помещений в этом доме, но не ТСЖ, которое является юридическим лицом [Постановление 9-го арбитражного апелляционного суда №А40-177240/13].

Стоит заметить, что в Жилищном кодексе РФ довольно подробно раскрыт перечень средств, имущества и хозяйственной деятельности товарищества собственников жилья.

Средства ТСЖ формируются из установленных обязательных платежей, вступительных и других взносов членов ТСЖ, каких-либо доходов, получаемых от хозяйственной деятельности ТСЖ, субсидий, полученных от государства на проведение текущего или капитального ремонта, субсидий на предоставление отдельных видов коммунальных услуг, прочих поступлений.

Вместе с тем, законодательством Российской Федерации предусмотрена возможность взыскивания обязательных платежей и взносов ТСЖ с недобросовестных собственников помещений в многоквартирном доме в судебном порядке (например, постановление ФАС Северо Кавказского округа от 04 марта 2008 года №Ф08-774/08-268А по делу №А15-2067/2007).

Стоит также заметить, что на основании принятого на общем собрании членов ТСЖ решения могут быть организованы специальные фонды, денежные средства которые должны расходоваться в соответствии с целями, установленными Уставом ТСЖ, например, для постройки пристроя или для устранения последствий аварий.

Для достижения целей, предусмотренных уставом, ТСЖ вправе заниматься определенными видами хозяйственной деятельности [Жилищный кодекс РФ, ст.152]:

1) обслуживанием многоквартирного дома;

2) эксплуатацией многоквартирного дома;

3) ремонтом многоквартирного дома (текущим или капитальным);

2) осуществлять строительство дополнительных помещений;

3) сдавать в аренду части общего имущества многоквартирного жилого дома.

Как правильно заметили В.В. Андропов и И.Б. Миронов при проведении комплексного анализа правовых норм, посвященных деятельности ТСЖ, законодатель полностью не исключает возможность осуществления товариществом собственников жилья иных видов хозяйственной деятельности [Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ, с. 365].

Кроме хозяйственной деятельности, ТСЖ как некоммерческая организация вправе осуществлять приносящую доход деятельность (предпринимательскую деятельностью), если это предусмотрено его уставом и направлено на достижение основной цели, ради которой оно создано - осуществление совместного управления собственниками помещений многоквартирного жилого дома общим имуществом [Гражданский кодекс РФ, ст.50].

По решению общего собрания собственников помещений многоквартирного дома ТСЖ сдает в аренду нежилые помещения (или его часть), которые находятся у него в собственности, а также часть общего долевого имущества дома (для размещения в лифтах или на фасаде дома рекламных конструкций).

При этом доход, полученный от хозяйственной деятельности, на основании решений общего собрания членов ТСЖ может быть использован для погашения общих расходов собственников помещений многоквартирного дома или переведен на счет специального фонда для дальнейшего использования в соответствии с целями, установленными в Уставе ТСЖ.

Основной целью деятельности ТСЖ, как правило, является рациональное расходование финансовых ресурсов, которое достигается путем разумной организации управленческого аппарата, т.е. построением эффективного управления при наименьших затратах.

Вместе с тем, само содержание исполнительного органа товарищества собственников жилья не должно наносить ущерб эксплуатации многоквартирного дома, его техническому обслуживанию.

Таким образом, ТСЖ может не только осуществлять управление денежными средствами, полученными от членов ТСЖ и собственников помещений многоквартирного дома, не являющимися членами ТСЖ, но и зарабатывать дополнительные денежные средства, путем осуществления коммерческой деятельности, предусмотренной Уставом ТСЖ. При этом все полученные ТСЖ средства, должны быть использованы в соответствии с целевым назначением, а именно на благоустройство дома.



Глава 2. Возникновение и прекращение товарищества собственников жилья в Российской Федерации

2.1 Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья

Процедура создание товарищества собственников жилья и его государственная регистрация предусмотрена статьей 136 Жилищного кодекса РФ.

Жилищным кодексом РФ выделяется два способа создания ТСЖ: первый, путем реорганизации жилищного или жилищно-строительного кооператива (по решению общего собрания его членов) в порядке правопреемства, и второй, путем его учреждения собственниками помещений, как уже в существующем многоквартирном доме, так и в еще только строящемся доме [Жилищный кодекс РФ, ст. 139].

Решение о создании ТСЖ должно быть принято на общем собрании собственниками помещений в многоквартирном доме. Данное решение признается принятым только в случае, если за него проголосовало больше половины собственников помещений дома.

Порядок проведения общего собрания предусмотрен ст. ст. 45 48 Жилищного кодекса РФ.

Принятое решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Данная позиция нашла отражение в судебной практике, например, в определение Верховного арбитражного суда Российской Федерации от 02.11.2007г. №13271/07 по делу №А32-11633/2006-20/286.

При этом, как заметил Тихомиров М.Ю., необходимо обратить внимание на то, что на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме фактически голосуют доли в праве собственности на общее имущество, а не лица, которым они принадлежат [Тихомиров, 2014, c.10].

Также для создания ТСЖ необходимо подготовить и утвердить на собрании собственников Устав ТСЖ, содержащий всю необходимую информацию: наименование ТСЖ, его местонахождения (юридический адрес), предмет и цели деятельности ТСЖ, порядок возникновения и прекращения членства в ТСЖ, порядок реорганизации и ликвидации, состав и компетенцию органов управления ТСЖ, а также порядок принятия решений (единогласно или квалифицированным большинством голосов), состав и компетенцию ревизионной комиссии ТСЖ, а также иные сведения, предусмотренные Жилищным кодексом РФ.

Стоит заметить, что законодатель закрепил в Жилищном кодексе РФ запрет создания в одном многоквартирном доме нескольких товариществ собственников жилья. Данное требование вызвано, в первую очередь, необходимостью обеспечения единства и подчиненности единой цели эксплуатации всех элементов, которые в сумме составляют общее имущество собственников помещений в многоквартирном жилом доме.

В силу п.2 ст. 136 Жилищного кодекса РФ многодомовое ТСЖ может быть создано собственниками помещений, находящимися в нескольких многоквартирных домах, а также собственниками близко расположенных нескольких жилых домов либо дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами [Жилищный кодекс РФ, п.2 ст. 136]. Главное условие наличие общей границы земельных участков, общих сетей инженерно-технического обеспечения и других элементов инфраструктуры. При этом если данные условия не исполняются, ТСЖ должно реорганизоваться до 01 июля 2016 года.

Однако на практике существуют ТСЖ, которые включают в себя несколько многоквартирных домов, расположенных хотя и рядом, но не имеющих между всеми домами общей земельной границы и совместных элементов инфраструктуры.

В настоящее время данные ТСЖ продолжают осуществлять свою деятельность, например ТСЖ «Времена года» или ТСЖ «Пролетарский», расположенные в г. Перми.

Возникает вопрос, позволят ли и дальше в нарушение установленных законом требований указанным многодомовым товариществам собственников жилья осуществлять свою деятельность или их обяжут реорганизоваться?

По нашему мнению, многодомовые ТСЖ, дома которых расположены рядом (в одном микрорайоне), и дальше продолжат осуществлять свою деятельность, а многодомовые ТСЖ, дома которых расположены в значительной отдаленности (по аналогии управляющих компаний), обяжет реорганизоваться.

Согласно п. 3 ст. 49 Гражданского кодекса РФ правоспособность юридического лица возникает с момента внесения в единый государственный реестр юридических лиц сведений о его создании (далее ЕГРЮЛ) [Гражданский кодекс РФ, п.3 ст. 49].

Следовательно, необходимым условием для создания ТСЖ является не только принятие решения о его создании на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, но и факт государственной регистрации ТСЖ как юридического лица.

В силу п.3 ст. 136 Жилищного кодекса РФ регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с нормами закона, регулирующего государственную регистрацию юридических лиц [Алферова, 2015, с. 9-11].

Общие правила государственной регистрации для всех юридических лиц определены в ст. 51 Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 08 августа 2001 года №129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (далее по тексту - Федеральный закон о государственной регистрации) [Федеральный закон №129].

Для государственной регистрации ТСЖ необходимо представить протокол собрания собственников помещений многоквартирного дома, на котором принято решение о создании ТСЖ и об утверждении его Устава, а также сам Устав ТСЖ.

Кроме того, должны быть предоставлены также сведения о лицах, принявших участие на общем собрании собственников многоквартирного дома, на котором было принято решение о выборе способа управления домом товарищество собственников жилья, и сведения о принадлежащих им долях в праве общей собственности на общее имущество.

При государственной регистрации ТСЖ в регистрирующий орган представляется следующий пакет документов:

а) заявление о государственной регистрации в установленной законом форме;

б) решение о создании товарищества собственников жилья как юридического лица (протокол),

в) учредительные документы юридического лица Устав ТСЖ, сведения об учредителях;

д) документ об уплате государственной пошлины в размере 4 000 рублей [Налоговый кодекс РФ, ст. 333.33].

Решение о государственной регистрации является основанием внесения соответствующей записи в единый государственный реестр юридических лиц. С момента внесения данной записи регистрирующим органом в реестр, ТСЖ считается зарегистрированным.

Затем в течение 1-го рабочего дня ТСЖ вправе получить документ, подтверждающий факт внесения записи о регистрации ТСЖ в государственный реестр.

Факт государственной регистрации завершает процедуру создания ТСЖ и означает момент возникновения нового юридического лица, который является субъектом гражданских и жилищных правоотношений.

Стоит заметить, что если иное не предусмотрено уставом, ТСЖ создается без ограничения срока деятельности.

С момента государственной регистрации ТСЖ несет ответственность по своим обязательствам всем своим имуществом, которое принадлежит ему на праве собственности.

Вместе с тем, ТСЖ не отвечает по обязательствам членов ТСЖ, как и члены ТСЖ не отвечают по обязательствам ТСЖ.

Таким образом, процедура создания ТСЖ законодателем довольно подробно рассмотрена в Жилищном кодексе РФ и Федеральном законе о государственной регистрации. Весь процесс создания можно разделить на два этапа: первый - принятие решение о создании ТСЖ на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома; второй государственная регистрация ТСЖ, после которой ТСЖ приобретает права и обязанности юридического лица.

2.2 Объединение товариществ собственников жилья

В соответствии со ст. 142 Жилищного кодекса РФ несколько (не менее двух) ТСЖ могут создавать по договору между собой объединение (ассоциацию, союз) с целью совместного осуществления защиты общих интересов.

Деятельность данного объединения осуществляется в соответствии с положениями законодательства Российской Федерации о некоммерческих организациях [Жилищный кодекс РФ, ст. 142].

Между тем, следует обратить внимание на то, что в ст. 142 Жилищного кодекса РФ не имеется в виду реорганизация ТСЖ в форме слияния. В данном случае, как правильно замечает Тихомиров М.Ю., речь идет о создании именно объединения двух и более ТСЖ в целях представления и защиты общих интересов при управлении многоквартирными домами, если это будет признано целесообразным [Тихомиров, 2014, с.51].

В силу ст. 11 Федерального закона о некоммерческих организациях юридические лица и (или) граждане вправе создавать объединения в форме ассоциаций (союзов). Цель создания - представление и защита общих интересов, достижение общественно полезных целей. [Федеральный закон №7].

Члены такой ассоциации сохраняют свою самостоятельность и права. При этом по каким-либо обязательствам членов ассоциация не отвечает. Члены же ассоциации по обязательствам ассоциации несут субсидиарную ответственность в размере и в порядке, предусмотренным учредительными документами. Больше никаких прав и обязанностей членов ассоциаций и союзов не предусмотрено. Предусмотренные в старой редакции права и обязанности членов ассоциации утратили силу.

Стоит заметить, что Федеральным законом от 13 июля 2015 года №268-ФЗ «О внесении изменений в ч. 1 Гражданского кодекса РФ и ст. 24 Федерального закона «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в РФ» были включены положения (ст.ст. 123.8-123.11 Гражданского кодекса РФ), регулирующие деятельность ассоциации.

Предусмотрены следующие права и обязанности для членов ассоциации:

осуществление корпоративных прав и обязанностей, предусмотренных п.4 ст. 65.2 Гражданского кодекса РФ;

возможность безвозмездно, если иное не предусмотрено законом, пользоваться оказываемыми ассоциацией услугами;

право выхода из ассоциации по своему усмотрению в любое время;

обязанность уплачивать членские взносы, установленные уставом, и дополнительные имущественные взносы, принятые решением высшего органа ассоциации [Федеральный закон №268].

Гражданским кодексом РФ предусмотрено неотчуждаемое членство в ассоциации, а также возможность исключения и последствия прекращения членства в ассоциации (в определенных случаях и в порядке, которые установлены в соответствии с законом и уставом ассоциации).

При этом в ст. 142 Жилищного кодекса РФ сказано, что управление объединением ТСЖ осуществляется в соответствии с требованиями законодательства Российского законодательства о некоммерческих организациях. В связи с чем, нормы права Федерального закона о некоммерческих организациях для объединений (ассоциаций) ТСЖ являются специальными по отношению к нормам Гражданского кодекса РФ.

Проводя сравнительный анализ между нормами Гражданского кодекса РФ и Федерального закона о некоммерческих организациях нами были выявлены следующие коллизии:

в положениях Федерального закона о некоммерческих организациях сказано только, что ассоциация не отвечает по обязательствам своих членов [Федеральный закон №7], в Гражданском кодексе РФ ассоциация не отвечает по обязательствам своих членов, если иное не предусмотрено законом, т. е. гражданское законодательство Российской Федерации предусматривает возможность несения ответственности ассоциации по обязательствам своих членов;

в положениях Федерального закона о некоммерческих организациях члены ассоциации несут субсидиарную ответственность по обязательствам этой ассоциации в размере и в порядке, предусмотренных ее учредительными документами, в нормах Гражданского кодекса РФ говорится, что члены ассоциации не отвечают по ее обязательствам, за исключением случаев, если законом или уставом ассоциации предусмотрена субсидиарная ответственность ее членов.

Закрепленная законодателем в Жилищном кодексе РФ возможность объединения ТСЖ предполагает возможность создания ассоциаций ТСЖ, в первую очередь, для представления и защиты общих интересов.

Ассоциация ТСЖ является юридическим лицом, которое имеет гражданские права и несет гражданские обязанности, соответствующие целям создания и деятельности ТСЖ. Такое объединение ТСЖ является собственником своего имущества.

В качестве примера объединения ТСЖ можно привести Ассоциацию ТСЖ «Пермский стандарт».

Данная ассоциация ТСЖ была создана в 2011 году и в настоящее время объединяет более 60-ти многоквартирных домов под управлением ТСЖ и ЖСК с целью: содействия развитию института ТСЖ И ЖСК; защиты интересов ТСЖ и ЖСК; выработки предложений представительным и исполнительным органам власти Российской Федерации по экономической и социальной политики, отвечающей интересам собственников помещений в многоквартирных домах, выбравших способ управления ТСЖ, ЖСК; содействия эффективной реализации такой политики; содействия реформированию и модернизации отрасли жилищно-коммунального хозяйства; распространения опыта работы в управлении многоквартирными домами.

Так, например, решением Арбитражного суда Пермского края от 10 мая 2016 года по делу №А50-271/2016 Ассоциация ТСЖ «Пермский стандарт» в судебном порядке добилась признания незаконными действий главы администрации города Перми по направлению проекта актуализированной схемы теплоснабжения города Перми на период до 2030 года для утверждения в Министерство энергетики Российской Федерации и признания незаконным решения администрации города Перми об определении в качестве единой теплоснабжающей организации общества с ограниченной ответственностью «Пермская сетевая компания», принятого в составе проекта актуализированной схемы теплоснабжения города Перми на период до 2030 года [Решение Арбитражного суда Пермского края №А50-271/2016].

В связи с вышесказанным, ассоциация ТСЖ представляет собой объединение нескольких ТСЖ, созданное для совместной защиты общих интересов. Ассоциация ТСЖ позволяет наиболее эффективно и профессионально решать различного рода проблемы и оказывать воздействие в сфере развития жилищно-коммунального хозяйства.

2.3 Реорганизация и ликвидация товариществ собственников жилья

Реорганизация товарищества собственников жилья осуществляется по общим правилам, которые предусмотрены гражданским законодательством Российской Федерации и влечет за собой переход прав и обязанностей к одному или нескольким новым образованиям в порядке правопреемства.

В соответствии со ст. 57 Гражданского кодекса РФ реорганизация юридического лица может быть проведена в форме слияния, присоединения, разделения, выделения и преобразования [Гражданский кодекс РФ, ст. 57].

Реорганизация ТСЖ осуществляется в следующих формах:

разделения ТСЖ на несколько новых (за исключением ТСЖ в одном доме). Решение о разделении должно быть принято на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома большинством голосов, при условии согласия собственников помещений каждого многоквартирного дома. После разделения ТСЖ все права и обязанности переходят к вновь созданным ТСЖ.

выделения из ТСЖ одного или нескольких ТСЖ. Данное решение может быть принято на общем собрании собственников помещений дома, в котором планируется создать ТСЖ. При этом к каждому из них переходят права и обязанности реорганизуемого ТСЖ.

преобразования ТСЖ, например, в жилищный или жилищно-строительный кооператив;

слияния нескольких ТСЖ в одно;

присоединения одного или нескольких ТСЖ к другому;

Стоит заметить, что реорганизация в форме слияния и присоединения ТСЖ, созданных в одном доме, в силу действующих положений Жилищного кодекса РФ невозможна, так как создание 2-х и более ТСЖ в одном многоквартирном доме запрещено [Жилищный кодекс РФ, ст. 136].

Однако ранее законом допускалось создание нескольких ТСЖ в одном доме или создание ТСЖ части (секции, подъезда) многоквартирного дома, в связи с чем, до сих пор можно встретить примеры раздельного управления домом.

Например, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Пермь ул. Транспортная, 9: 1-ый подъезд (общежитие) находится в управлении ОАО «ПЗСП», а 2-ой, 3-ий, 4-ый подъезды в управлении ТСЖ «Времена года».

Или, например, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Пермь, ул. Костычева, 42: с 1-ого по 7-ой подъезды находятся в управлении ТСЖ «Монолит», а 8-ой и 9-ый подъезды в управление ТСЖ «Пролетарский».

В данных случаях к ним могут быть применены такие формы реорганизации ТСЖ, как слияние и присоединение.

Ликвидация, как и реорганизация, осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством [Гражданский кодекс РФ, ст. 61 - 64] и всегда влечет прекращение деятельности ТСЖ, без универсального правопреемства.

Одним из ярких примеров, когда ТСЖ должно быть ликвидировано, является ситуация, когда количество голосов членов ТСЖ составляет менее половины голосов от общего числа голосов собственников помещений многоквартирного дома.

Товарищество собственников жилья может быть ликвидировано добровольно или принудительно, по решению суда или государственного органа, в чьем ведении находится ликвидируемая организация (Определение Арбитражного суда Камчатского края от 25 января 2016 года по делу № А24-1984/2015).

По решению суда товарищество собственников жилья может быть ликвидировано:

по иску государственного органа или органа местного самоуправления в связи с признания государственной регистрацией ТСЖ недействительной (в том числе в связи с допущением грубых нарушений закона при создании ТСЖ), в связи с отсутствием установленного законом обязательного членства ТСЖ, в связи с осуществлением ТСЖ запрещенных видов деятельности;

по иску членов ТСЖ в случае невозможности достижения целей, ради которых было создано ТСЖ, а также в случае, когда деятельность ТСЖ невозможна или существенно затруднена;

в иных случаях, предусмотренных законом.

На практике основной причиной ликвидации товарищества собственников жилья является невыполнение ТСЖ возложенных на него в соответствии с Уставом целей и задач, в том числе несоблюдение требований, установленных законодательством Российской Федерации по поддержанию санитарного и технического состояния общего имущества в многоквартирном жилом доме; неосуществление надлежащего сбора обязательных платежей и взносов, что приводит к накоплению задолженности перед ресурсоснабжающими организациями, невозможности выполнения необходимых работ по содержанию и ремонту общего имущества, ущемление прав собственников помещений в многоквартирном доме.

При принятии решения о ликвидации ТСЖ, уполномоченные общим собранием собственников помещений многоквартирного дома лица обязаны незамедлительно в письменной форме сообщить об этом в надлежащий государственный орган для внесения в единый государственный реестр юридических лиц сведений о том, что юридическое лицо находится в процессе ликвидации [Гражданский кодекс РФ, ст. 62].

С этого момента государственная регистрация каких-либо изменений, вносимых в Устав, государственная регистрация иных организаций, учредителем которых является ликвидируемое лицо, а также государственная регистрация организаций, которые создаются в результате его реорганизации, не допускается.