При этом по общим правилам, ликвидационная комиссия должна разместить в соответствующих органах печати информацию о ликвидации ТСЖ, о порядке и сроке, в который кредиторы могут заявить свои требования. Такой срок не должен быть менее 2-х месяцев с момента опубликования информации о ликвидации; ТСЖ обязано письменно известить кредиторов о ликвидации ТСЖ.

С момента истечения установленного срока для предъявления требований кредиторами ликвидационной комиссией или ликвидатором составляется промежуточный ликвидационный баланс, в котором отражена информация о составе имущества ликвидируемого ТСЖ, о требованиях кредиторов, а также о результатах их рассмотрения.

По итогам окончания расчетов с кредиторами ликвидационной комиссией составляется ликвидационный баланс, который утверждается участниками ТСЖ или органом, принявшим решение о ликвидации ТСЖ.

Между тем, стоит заметить, что в случае, когда ликвидационной комиссией установлена недостаточность имущества товарищества собственников жилья для удовлетворения всех требований кредиторов, в силу п. 4 ст. 62 Гражданского кодекса РФ дальнейшая ликвидация товарищества собственников жилья может осуществляться только через процедуру его банкротства.

В соответствии с п. 9 ст. 63 Гражданского кодекса РФ ликвидация ТСЖ считается завершенной, а юридическое лицо прекратившим существование после внесения записи об этом в единый государственный реестр юридических лиц.

Таким образом, реорганизация и ликвидация товарищества собственников жилья как юридического лица, осуществляется на основании и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, с учетом особенностей, установленных жилищным кодексом Российской Федерации.



Глава 3. Правовое положение членов товариществ собственников жилья в Российской Федерации

3.1 Членство в товариществе собственников жилья

Членом товарищества собственников жилья может стать любой собственник жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме: граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование. Для этого необходимо подать соответствующее заявление о вступление в членство ТСЖ [Гордеев, 2016, с. 75-77].

При этом законом не предусмотрены какие-либо требования к такому заявлению. Юридический состав для приобретения собственником статуса члена ТСЖ образует лишь право собственности и волеизъявление, выраженное в заявлении о вступлении в члены ТСЖ.

Собственник помещения многоквартирного жилого дома становится членом ТСЖ с момента подачи заявления о вступление в членство ТСЖ, а у лиц, создающих ТСЖ, возникает с момента государственной регистрации товарищества собственников жилья как юридического лица.

При подаче заявления о выходе из числа членов ТСЖ или прекращения права собственности на помещение членство в товариществе собственников жилья прекращается.

Правление ТСЖ обязано вести реестр членов ТСЖ, который должен содержать в себе информацию, позволяющую идентифицировать его членов и осуществлять связь с ними (реквизиты свидетельства о праве собственности, номер телефона, электронная почта), а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество дома.

В связи с этим, Жилищным кодексом Российской Федерации предусмотрено, что каждый член товарищества собственников жилья обязан предоставить правлению достоверные сведения и своевременно информировать об их изменении.

Участие в ТСЖ собственника помещения дома не зависит от воли ТСЖ, поэтому приобретение и прекращение членства в ТСЖ не могут быть определены какими-либо решениями собрания членов ТСЖ либо правления ТСЖ.

Законом установлено, что в случае, если члены ТСЖ не обладают больше половины голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме - собственники помещений обязаны принять решение на общем собрании о ликвидации ТСЖ.

Вместе с тем, на практике данные ТСЖ, в которых отсутствует необходимое количество голосов членства, продолжает осуществлять свою деятельность, не смотря на то, что в силу закона они должны были ликвидироваться.

Также стоит заметить, что членами ТСЖ могут становиться не все собственники помещений дома. Следовательно, те собственники, которые не изъявили желание стать участником ТСЖ, должны сами определиться со способом управления своим имуществом, при этом навязывать свои услуги ТСЖ не вправе.

Таким образом, положения п.2 ст. 138 и п. 6 ст. 155 Жилищного кодекса РФ, которые обязывают заключить договор содержания и ремонта общего имущества с собственниками, не являющимися членами ТСЖ, не целесообразны. Так как в Жилищном кодексе РФ нет различий в праве на общее имущество между членами и не членами ТСЖ; обязанность осуществления деятельности по содержанию и обслуживанию общего имущества установлена в Уставе ТСЖ, поэтому для осуществления данной деятельности не требуется никаких дополнительных договоров с собственниками; а также Жилищным кодексом РФ предусмотрено, что собственник не вправе обособлять свою долю из права на общее долевое имущество многоквартирного дома, т.е. общее имущество в натуре выделено быть не может, следовательно, самостоятельным предметом договора с собственником жилого помещения оно выступать не может.

Учитывая вышеизложенное, не совсем понятно как должен выглядеть договор о содержании и ремонте общего имущества, принадлежащего конкретному собственнику.

Кроме того, в практике, как правило, товарищество собственников жилья не заключают данных договоров с собственниками помещений многоквартирного дома, не являющихся членами ТСЖ.

Таким образом, данное положение Жилищного кодекса Российской Федерации, на наш взгляд, подлежит исключению.

Также стоит заметить, что нечеткое регулирование отношений между товариществом собственников жилья и остальными собственниками помещений многоквартирного дома, не вошедших в ТСЖ, проявляется и в том, что согласно Жилищному кодексу РФ решения, принятые на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и их представителей, обладающих больше половиной голосов (а некоторых случаях 2/3) от количества голосов собственников помещений дома, являются обязательными для всех собственников.

Таким образом, для совершения каких-либо действий по распоряжению и пользованию общего имущества Жилищный кодекс РФ не предусматривает обязательного согласия всех собственников помещений и тем самым вступает в противоречие с Гражданским кодексом РФ, в соответствии с которым пользование и распоряжение общим долевым имуществом возможно лишь по соглашению всех его участников [Гражданский кодекс РФ, п. 1 ст. 246, п.1 ст.247]. Такое согласие должно быть оформлено в письменной форме.

В связи с вышесказанным, членство в товариществе собственников жилья для собственника помещения многоквартирного дома является не обязанностью, а правом, реализуя которое, собственник помещения принимает участие в управлении многоквартирного дома. Вместе с тем, в определенных случаях отсутствие необходимого процента членства может выступать основанием для прекращения деятельности ТСЖ.

3.2 Органы управления и контроля товарищества собственников жилья

Товарищество собственников жилья, как и все прочие виды юридических лиц, приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами [Гражданский кодекс РФ, п. 1 ст. 53].

В соответствии с положениями ст. 144 Жилищного кодекса РФ управление ТСЖ осуществляется двумя органами это собрание членов ТСЖ и правление ТСЖ [Жилищный кодекс РФ, ст. 144].

При этом общее собрание членов ТСЖ, признается высшим органом управления и вправе принимать решения по вопросам, которые законодатель относит к компетенции правления ТСЖ.

Общее собрания членов ТСЖ должно принимать решения по следующим вопросам: внесение изменений и дополнений в Устав ТСЖ, а также его утверждение в новой редакции; реорганизация и ликвидация ТСЖ; избрание правления ТСЖ, формирование контролирующего органа ревизионной комиссии, установление размера обязательных платежей и взносов для собственников и другие вопросы, предусмотренные Жилищным кодексом РФ и др.

Отметим, что ряд вопросов общее собрание членов ТСЖ имеет право решать только совместно с собственниками помещений многоквартирного дома, не являющимися членами ТСЖ. Например, по вопросам, касающихся реконструкции дома, строительства хозяйственных построек, капитального ремонта общего имущества дома, использования земельного участка, пользования общим имуществом многоквартирного дома и др. [Карапетов и др., 2015, с. 27].

Порядок организации и проведения общего собрания членов ТСЖ определен ст. 146 Жилищного кодекса РФ и Уставом ТСЖ.

Главное существенное условие, установленное Жилищным кодексом РФ, надлежащее уведомление о собрании, за 10 дней до даты проведения общего собрания. Данное уведомление может быть вручено под роспись, направлено почтой заказным письмом с уведомлением или иным способом, предусмотренным решением общего собрания членов ТСЖ или Уставом ТСЖ.

Стоит также отметить, что для того, чтобы уведомление было признано законным и не могло быть обжаловано, необходимо соблюсти требования к его содержанию: указать сведения об инициаторе собрания, месте и времени проведения данного собрания, указать повестку дня общего собрания, т.е. вопросы, которые планируется обсудить. Иные вопросы, которые не были изначально включены в повестку дня не подлежат рассмотрению.

Для признания общего собрания правомочным необходимо наличие кворума, т. е. количество присутствующих членов ТСЖ, должно обладать более чем половиной голосов от общего числа голосов членов товарищества собственников жилья.

Решения на общем собрании принимаются либо большинством голосов от общего числа голосов присутствующих, либо не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов членов ТСЖ [Жилищный кодекс РФ, п. 2, 6 и 7 ч. 2 ст.145].

В силу сложившейся судебной практики основанием для отмены решения общего собрания членов ТСЖ является не любое нарушение требований или формальностей, а лишь такие существенные нарушения закона, из-за которых невозможно определить истинную волю большинства членов ТСЖ, и если такое решение нарушает права и законные интересы оспаривающего его лица [Плещитская, 2015, с. 48].

Отметим, что в силу ст. 45 Жилищного кодекса РФ существует три формы проведения общего собрания: очного, заочного и очно-заочного голосования [Илюшина, 2015, с. 31].

Очное голосование представляет собой обсуждение вопросов, вынесенных на повестку дня, и принятие по ним решений при совместном присутствии собственников помещений многоквартирного дома. Перед очным собранием все собственники помещений и их представители в обязательном порядке проходят процедуру регистрации. Голосование на таких собраниях, как правило, происходит путем поднятия руки.

Однако данная форма голосования не является эффективной, так как на практике на собраниях, проводимых в очной форме голосования, часто отсутствует кворум, т.е. отсутствует необходимое количество голосов присутствующих собственников помещений многоквартирного дома и их представителей, которое предусмотрено законом и (или) Уставом ТСЖ для принятия решений по вопросам собрания. Следовательно, данные собрания являются неправомочными.

Заочная форма голосования представляет собой заполнение собственниками помещений в письменной виде решений по вопросам, вынесенным на голосование, и передачи в установленный срок и место, указанное в уведомлении о проведении заочного собрания.

Вместе с тем, для того, чтобы решение было признано законным, в нем должны быть указаны сведения о лице, принявшем участие в голосование, сведения о документе, подтверждающего права собственности на жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме [Бычков, 2016, с. 58-60].

Решения собственников, оформленные с нарушением срока, при подсчете голосов не учитываются.

При этом стоит заметить, проведение собрания в заочной форме возможно только в случае, если ранее проведенное собрание собственников в очной форме по тем же вопросам не имело кворума необходимого для принятия решений по вопросам, вынесенных на голосование [Жилищный кодекс РФ, ч.3 ст. 45].

Таким образом, для того, чтобы провести общее собрание в заочной форме голосования необходимо первоначально провести очное собрание, в связи с чем, требуется дополнительное время и денежные средства (конверты, бумага, печать уведомлений о проведении очного собрания, аренда помещения и др.).

Учитывая вышеизложенное, заочная форма голосования в отличие от очной позволяет набрать кворум, необходимый для принятия решений по вопросам, вынесенным на собрание, а также в дальнейшем, в случае возникновения споров, подтвердить каждый учтенный при принятии решения голос собственника помещения (все решения собственников оформляются в письменном виде).

Вместе с тем, данная форма голосования требует значительные денежные расходы ТСЖ на проведение общего собрания, сначала в форме очного, затем заочного голосования.

Жилищным кодексом Российской Федерации предусмотрено также проведение общих собраний в очно-заочной форме голосования. Данная форма голосования введена законодателем значительно недавно, в июне 2015 года. Она совмещает в себе две формы голосования: очную и заочную.

Проведение указанной формы голосования происходит путем очного обсуждения вопросов, вынесенных на собрание, и принятия по ним решений присутствующими собственниками помещений многоквартирного дома. При этом данная форма голосования допускает возможность заочно заполнить и передать решение в письменном виде в указанное в уведомлении о проведении общего собрания срок и место.

Таким образом, в настоящее время очно заочная форма голосования является наиболее выгодной и эффективно, с точки зрения времени и денежных средств, потраченных на проведение такого собрания. Связано это с тем, что данная форма голосования предусматривает направление одного уведомления о проведении собрания, в котором отражена информация как об очной, так и заочной части собрания.

Общее собрание членов ТСЖ избирает исполнительный орган правление [Жилищный кодекс РФ, п.3 ст.145] на срок, установленный Уставом ТСЖ (данный срок не может превышать 2 года). Затем правление из своего состава избирает председателя, если избрание председателя не отнесено уставом к компетенции общего собрания членов ТСЖ [Жилищный кодекс РФ п. 3 ст.147].

В силу п.3.1 ст. 147 Жилищного кодекса РФ член правления не вправе совмещать свою деятельность в правлении с работой в товариществе собственников жилья по трудовому договору, а также не вправе поручать, передавать другому лицу или возлагать на кого-либо исполнение своих обязанностей члена правления.

Из вышесказанного следует, что все члены правления, в том числе председатель, являются членами ТСЖ, собственниками жилых помещений, которые действуют в форме ТСЖ в своих интересах и в отсутствие лица, которого можно было бы квалифицировать в качестве работодателя. Члены правления и его председатель действуют в интересах собственников жилых и нежилых помещений [Алексеевская, Гутникова, 2014, ст. 30-33].

Функции и задачи членов правления в полной мере урегулированы нормами Жилищного кодекса РФ.

Правление ТСЖ - это исполнительный орган, который подотчетен общему собранию членов ТСЖ, и наделен правом принимать решения по всем вопросам, связанными с осуществлением деятельности ТСЖ, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме или общего собрания членов ТСЖ [Жилищный кодекс РФ, п.п. 1,4 ст. 147].

Решения правления принимаются простым большинством, если иное не предусмотрено Уставом ТСЖ. Все решения, принятые правлением, оформляются в письменном виде протоколом заседания правления и подписываются председателем и секретарем заседания правления.

При этом стоит заметить, что правление правомочно принимать решения только при наличии половины присутствующих членов правления на заседании.

В соответствии со ст.149 Жилищного кодекса РФ из числа членов правления избирается председатель правления на срок, установленный Уставом ТСЖ. Он обеспечивает надлежащее выполнение принятых решений правлением, имеет право лично давать разного рода указания, поручения и распоряжения всем должностным лицам ТСЖ, исполнение которых для указанных лиц обязательно.

Председатель правления от имени товарищества собственников жилья действует без доверенности, он подписывает все платежные документы и совершает различного рода сделки, которые в соответствии с положениями российского законодательства и Уставом ТСЖ не требуют обязательного одобрения органами управления ТСЖ, разрабатывает и доводит до должностных лиц правила внутреннего распорядка ТСЖ, положение об оплате их труда.

Председатель правления в силу ст. 144, и п.1 ст. 145, п.п.1,4 ст.147 Жилищного кодекса РФ не является самостоятельным органом управления ТСЖ, он только действует от имени ТСЖ как специально уполномоченный член ТСЖ. Задача председателя правления - обеспечить выполнение решений общего собрания и правления [Жилищный кодекс РФ, п.1 ст. 149]. Законодатель не наделяет председателя правления управленческими функциями.

Стоит заметить, что в настоящее время в Жилищном кодексе Российской Федерации не установлен характер правоотношений между ТСЖ и председателем правления. В связи с чем, на практике деятельность председателя правления относят либо к оказанию услуг по управлению многоквартирным домом либо к трудовым отношениям.

Так, например, постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2015г. по делу №А26-5036/2015 суд, сделал вывод, что деятельность председателя правления ТСЖ осуществляемая за вознаграждение по смыслу пп. 11 п. 2 статьи 145 Жилищного кодекса РФ, ст.ст. 147 и 149 Жилищного кодекса РФ не может быть признана трудовыми отношениями, так как размер вознаграждения председателя правления ТСЖ в отличие от заработной платы не зависит от квалификации работника, сложности, количества, качества и условий выполняемой работы, а определяется в фиксированном виде общим собранием членов ТСЖ по своему усмотрению [Постановление 13 арбитражного апелляционного суда №А26-5036/2015].

Напротив, постановлением арбитражного суда Уральского округа от 07.12.2015г. по делу №10779/2015 суд признает отношения между председателем правления и ТСЖ трудовыми, в силу того, что председатель правления выполняет трудовую функцию, возложенную на него правлением ТСЖ, а также получает регулярное ежемесячное вознаграждение за выполнение своей деятельности (заработную плату) [Постановление арбитражного суда Уральского округа №10779/2015].

Данный правовой пробел порождает споры по вопросу начисления страховых взносов на вознаграждение председателя правления. Вместе с тем стоит заметить, что на практике данные споры разрешаются в зависимости от того какую сторону займет суд, как именно он определит характер правоотношений между ТСЖ и председателем правления.

Учитывая вышеизложенное, законодателю требуется определить характер правоотношений между ТСЖ и председателем правления и закрепить его в Жилищном кодексе РФ.

Помимо органа управления в ТСЖ формируется ревизионная комиссия, целью которой является осуществление контроля за деятельностью правления ТСЖ [Жилищный кодекс РФ, ст. 150]. В ее обязанности входит составление ежегодного отчета о деятельности ТСЖ и вынесение его на утверждение общего собрания членов ТСЖ.

Ревизионная комиссия, как и правление, избирается общим собранием членов ТСЖ на срок, не превышающий два года (в нее не могут входить члены правления), далее ревизионная комиссия из своего состава избирает председателя.

Председатель ревизионной комиссии не имеет самостоятельной компетенции: его полномочия являются чисто организационными.

Главная задача ревизионной комиссии это оценивать эффективность и законность деятельности органов управления. С целью осуществления поставленной задачи ревизионная комиссия проводит анализ финансовой деятельности товарищества (не реже чем один раз в год), с последующим составлением заключения по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности ТСЖ и заключения о смете доходов и расходов на соответствующий год ТСЖ, а также отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов.

Отметим, что в настоящее время положениями Жилищного кодекса Российской Федерации не установлены какие-либо цензы для кандидатур в председатели правления и (или) ревизоры.

Таким образом, председатель правление ТСЖ может не обладать необходимыми знаниями для управления многоквартирным домом в силу ряда причин, например, возраста, опыта, образования; также и кандидат в ревизоры может не обладать необходимым количеством знаний для проведения полноценной проверки годовой бухгалтерской отчетности товарищества собственников жилья, в силу отсутствия у данного кандидата экономического образования или опыта работы в этой сфере.

Кроме того, в настоящее время для председателя правления ТСЖ не предусмотрена обязанность проходить какое-либо профессиональное обучение и получать квалификационный аттестат.

Учитывая вышеизложенное, лица, осуществляющие управление многоквартирным домом, а также лица, осуществляющие контроль за деятельностью ТСЖ, в настоящее время могут не обладать специальными знаниями и опытам, что напрямую находит свое отражение на нерациональном расходовании финансовых ресурсов товарищества собственников жилья и построении неэффективного управления многоквартирным домом.

Таким образом, органами управления товарищества собственников жилья является собрание членов ТСЖ и правление ТСЖ, а органам контроля - ревизионная комиссия. Каждый орган осуществляет свои функции и полномочия, которые установлены Жилищным кодексом РФ и Уставом ТСЖ. При этом все членами ТСЖ являются собственниками помещений, которые действуют в форме ТСЖ в своих интересах. Именно поэтому, по нашему мнению, данная форма управления многоквартирным домом является наиболее прозрачной для самих собственников.



Глава 4. Особенности товарищества собственников жилья в Российской Федерации

4.1 Эффективность управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья

В Российской Федерации, как и в других странах, управление жилищным фондом носит сложный, многоаспектный характер, требующий больших знаний, умений и опыта. Вопросы, связанные с управлением многоквартирным домом, являются всегда актуальными и злободневными.

На сегодняшний день одной из самой распространенной формы управления многоквартирным домом является ТСЖ. Институт ТСЖ представляет собой одно из мало изученных направлений в отечественной юридической науке.

Многие ученые, такие как Шахова Е.С., Тихомирова М.Ю., Гальченко В., Широков А., Вербицкий А., Кириченко О.В., Накушнова Е.В., Кириченко Л.П. в своих трудах рассматривали вопрос об эффективности управления многоквартирным домом в форме товарищества собственником жилья.

Между тем, стоит заметить, что мнение авторов расходится, одни считают товарищество собственников жилья наиболее эффективной формой управления многоквартирным домом, к ним относятся, в частности, Тихомирова М.Ю., Кириченко О.В., Накушнова Е.В., Кириченко Л.П.; другие, наоборот, считают ТСЖ неэффективной формой управления многоквартирным домом, к ним относится такие ученые, как Шахова Е.С, Гальченко В., Широков А., Вербицкий А.

Выступая за эффективное управление многоквартирным домом в форме товарищество собственников жилья, Тихомирова М.Ю., Кириченко О.В., Накушнова Е.В., Кириченко Л.П. приводят следующие доводы:

при создании ТСЖ собственники помещений могут самостоятельно осуществлять свои права и обязанности по управлению и эксплуатационному обслуживанию общего имущества своего многоквартирного жилого дома [Кириченко и др., 2015, с. 29-30];

собственники помещений в многоквартирном доме объединены одной общей целью устроить свою жизнь в доме лучше, выбрать наиболее благоприятный для собственников и их недвижимости способ управления. В связи с чем, ТСЖ как форма объединения собственников позволяет наиболее эффективно пользоваться гражданскими правами и законными интересами в жилищной сфере;

прямое участие собственников помещений в управление, позволяет повысить уровень эффективности управления, так как собственники помещений заинтересованы в рациональном расходование финансовых ресурсов и построении эффективного управления при наименьших затратах;

управление многоквартирным домом в форме товарищества собственников жилья, предполагает управление домом самими собственниками. В связи с чем, собственники заинтересованы в обеспечении наиболее благоприятных и безопасных условий для своего проживания, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставления для себя и проживающих в таком доме граждан коммунальных услуг [Новиков и др., 2016, с. 15-17];

в ТСЖ предусмотрено распределение обязанностей и полномочий органов управления и контроля ТСЖ (полномочия управления осуществляет правление ТСЖ, контроль за деятельностью правления ТСЖ - ревизионная комиссия). Таким образом, в ТСЖ законодательно предусмотрен общественный контроль, который является дополнительным гарантом для надлежащего исполнения органом управления ТСЖ своих полномочий.

Другая группа авторов, которые считают ТСЖ неэффективным способом управления многоквартирным домом, к которым относятся: Гальченко В., Широков А., Вербицкий А., Шахова Е.С. в подтверждении своей позиции приводят следующие аргументы:

о неэффективности ТСЖ свидетельствует поток жалоб собственников и нанимателей квартир на качество управления многоквартирным домом, на качество жилищных и коммунальных услуг в органы публичной власти всех уровней [Гальченко и др., 2015, с. 7-8];

деятельность товарищества собственников жилья в настоящее время законодательством Российской Федерации детально не регламентирована, в связи с чем, в ее правовом регулировании имеются пробелы и коллизии норм права;

члены правления совмещают свою деятельность в товариществе собственников жилья с иной оплачиваемой работой, в связи с чем, эффективность управления крайне низкая [Шахова, 2016, с.64];

в законодательстве Российской Федерации отсутствуют какие-либо цензы к кандидату на должность председателя правления ТСЖ, что является существенным недостатком. Кроме того, в отличие от руководителя управляющей компании, председатель правления товарищества собственников жилья в настоящее время не обязан получать квалификационный аттестат [Шахова, 2016, с.61-62].

Таким образом, председатель правления ТСЖ является менее квалифицированным специалистом;

контроль за деятельностью правления ТСЖ осуществляет ревизор или ревизионная комиссия, которые избираются из числа членов ТСЖ. Ежегодно ревизор или ревизионная комиссия о результатах финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ составляет отчет и предоставляет его на утверждение на годовом общем собрании членов ТСЖ. Таким образом, действующим законодательством РФ предусмотрена только общественная форма контроля за финансово-хозяйственной деятельность правления ТСЖ, что является неэффективным, так как у многих членов ТСЖ отсутствуют специальные знания, умения и навыки;

в законе не установлено никаких цензов для ревизора либо членов ревизионной комиссии. В связи с чем, Шахова Е.С. считает, что без установления в качестве обязательного требования для ревизора либо председателя ревизионной комиссии наличие бухгалтерского образования, а также ограничений по вхождения в ревизионную комиссию близких родственников и лиц, находящихся в зависимости от председателя и членов правления, нельзя говорить об эффективности товарищества собственников жилья как способа управления многоквартирным домом [Шахова, 2016, с.61-62];

законодательно не предусмотрена численность лиц, способствующих эффективному управлению общим имуществом в многоквартирном доме;

отсутствует дифференциация минимального перечня услуг и работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома, установленного Постановлением Правительства РФ от 03 апреля 2013 года №290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения», в зависимости от избранной формы управления, штата сотрудников, финансового положения, уровня сбора, прямо пропорционального площади жилого многоквартирного дома. В связи с чем, товарищество собственников жилья, при отсутствии достаточных средств и сил, не имеет возможности организовать выполнение, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации, минимального перечня услуг и работ;

законодательно не установлен характер правоотношений между ТСЖ и председателем правления оказание услуг по управлению многоквартирным домом либо трудовые отношения.

Обе позиции авторов об эффективности управления многоквартирным домом в форме товарищества собственников жилья имеют место на существование.

Однако, на наш взгляд, ТСЖ на сегодняшний день является наиболее эффективным способ управления многоквартирным домом, потому что позволяет собственникам самостоятельно осуществлять управление своим многоквартирным домом. Кроме того, собственники помещений, члены ТСЖ, преследуют единую общую цель: эффективное управление домом при рациональном расходовании финансовыми средствами, т.е. построение эффективного управления при наименьших затратах.

Между тем, стоит также заметить, что, не смотря на то, что ТСЖ является наиболее эффективным способом управления многоквартирным домом, существует ряд пробелов в законодательстве Российской Федерации, которые необходимо устранить для обеспечения наиболее эффективной деятельности ТСЖ.

Так, например, приведенный довод Шаховой Е.С., свидетельствующий о неэффективности ТСЖ: отсутствие цензов для кандидатур председателя правления и ревизора (ревизионной комиссии), являются актуальными.

В связи с чем, по нашему мнению, законодателю необходимо установить цензы и закрепить их в Жилищном кодексе Российской Федерации.

1. Для председателя правления ТСЖ необходимо установить следующие дополнительные критерии:

-наличие высшего образования (юридического, технического или экономического);

возрастной ценз (от 30 лет),

наличие опыта работы в руководящей должности (не менее 3 лет);

получение квалификационного аттестата;

Также требуется закрепить характер правоотношений между товариществом собственников жилья и председателем правления, в виде заключения с председателем правления трудового договора.

2. Для ревизора (председателя ревизионной комиссии) необходимо установить следующие дополнительные критерии:

- наличие высшего бухгалтерского образования;

возрастной ценз (от 30 лет);

опыт работы в должности бухгалтера (не менее 3 лет);

А также закрепить ограничения по вхождения в ревизионную комиссию близких родственников и лиц, находящихся в зависимости от председателя и членов правления ТСЖ.

Анализирую приведенные доводы авторов о неэффективности управления многоквартирным домов в форме ТСЖ, стоит обратить внимание на то, что ряд вышеуказанных доводов не доказывают факт неэффективности управления ТСЖ.

Например, довод о поступление жалоб от собственников и нанимателей квартир на качество управления многоквартирным домом, на качество жилищных и коммунальных услуг в органы публичной власти всех уровней, не может быть принят во внимание, так как не меньшее количество жалоб поступает в органы публичной власти всех уровней и при других формах управления многоквартирным домом, в частности, на управляющие компании.

Кроме того, каким бы эффективным способ управления многоквартирным домом не был, всегда найдутся недовольные люди, которые будут обращаться с жалобами в органы публичной власти.

Довод об отсутствие законодательно установленной численности лиц, осуществляющих управление общим имуществом в многоквартирном доме, также не доказывает неэффективное управление ТСЖ.

На практике, количество не всегда соответствует качеству. Вместе с тем, разный набор умений и навыков, а также индивидуальных способностей лиц, осуществляющих управление ТСЖ, может по-разному влиять на эффективность деятельности товарищества собственников жиль. Таким образом, определения численности лиц для осуществления управления общим имуществом в многоквартирном доме не повысит эффективность управления домом.

Также не доказывает неэффективность управления многоквартирным домом в форме ТСЖ и отсутствие дифференциации минимального перечня услуг и работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома, установленного Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013г. №290, в зависимости от избранной формы управления, штата сотрудников, финансового положения, уровня сбора, прямо пропорционального площади жилого многоквартирного дома.

Данным Постановлением законодатель определил минимальный перечень работ, который необходим для поддержания многоквартирного дома в удовлетворительном состоянии, в связи с чем, независимо от штата сотрудников, уровня сбора, избранной формы управления данные работы и услуги должны осуществляться. В этом, в первую очередь, заинтересованы сами собственники помещений многоквартирного жилого дома.

Таким образом, по нашему мнению, товарищество собственников жилья является эффективным способом управления многоквартирным домом. Однако, вместе с тем, стоит заметить, что на сегодняшний день, в связи с наличием пробелов в законодательстве Российской Федерации, данный способ управления многоквартирным домом является несовершенным. Поэтому для устранения существующих пробелов законодателю требуется установить в Жилищном кодексе РФ цензы для кандидатур в председатели правления и ревизоры (председателя ревизионной комиссии).

4.2 Отличительные особенности товарищества собственников жилья от аналогичных объединений в зарубежных странах

Для управления многоквартирными домами собственники разных стран мира создают жилищные кооперации: например, в Российской Федерации они именуются товариществами собственников жилья, во Франции синдикатами; в США и Канаде кондоминиумами, жилищными кооперативами или территориальными сообществами жителей; в Финляндии квартирными (жилищными) акционерными обществами; в Германии совместное домовладение.

Независимо от страны цель создания данных объединения единая. Они создаются для осуществления эффективного и рационального управления общим имуществом и обеспечения благоприятных и безопасных условий для их проживания.

Так, например, в Российской Федерации ТСЖ создается с целью совместного управления общим имуществом в одном или нескольких многоквартирных домах, в Голландии цель создания объединения собственников это -- забота об общем имуществе собственников. Аналогична цель объединения и в Финляндии.

В настоящее время правовое положение таких объединений, как правило, определено в нормативно-правовых актах:

-в Российской Федерации в Жилищном кодексе РФ;

-в Финляндии - в Законах «О жилищных акционерных обществах» (On Housing Joint Stock Companies) и «О сделках с жильем» (About dealings with housing) 1994 г.;

-в Германии нормами Гражданского кодекса Германии о сообществе и Законом «О праве собственности на жилье» [BGBI.I, с. 175, 209]) в разделе 2 «Сообщество домовладельцев»;

-в Нидерландах положениями Гражданского кодекса Нидерландов [Burgerlijk Wetboek или BW] об объединениях собственников жилья (Vereining van Eigernaars или V.v.E).

Однако в каждой стране данным объединениям присущи свои особенности. Не является исключением и объединения собственников помещений в Российской Федерации, которые создаются в виде ТСЖ.

В большинстве западных стран, таких как Швейцария, Польша, Норвегия, Дания, Нидерланды, Венгрия, Германия, Чехия законодательством предусмотрено обязательное создание объединений собственников жилья в многоквартирном жилом доме [Профессиональное управление многоквартирными домами, с. 5 6]. Тогда как в Российской Федерации создание ТСЖ это право собственников, а не обязанность.

При этом в Российской Федерации товарищество собственников жилья может быть создано только в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме примут данное решение на общем собрании более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

Также, стоит заметить, что в Российской Федерации ТСЖ является некоммерческой организацией, т.е. оно ограниченно законом в своей правоспособности, тогда как, например, в Финляндии жилищное акционерное общество или в Голландии объединения собственников жилья обладает общей неограниченной правоспособностью, не смотря на то, что уставом могут быть предусмотрены некоторые ограничения правоспособности [Овчарова, 2008, c.101].

Еще одной отличительной особенностью ТСЖ является добровольное членство. В силу ст. 143 Жилищного кодекса РФ членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество. Вместе с тем, для того чтобы ТСЖ функционировало необходимо, чтобы общее количество членов, обладало более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме.

В иностранных государствах, например, в Нидерландах, Франции, Финляндии, США или Германии, как правило, законодательством предусмотрено обязательное членство (автоматически, вместе с покупкой жилья в многоквартирном доме). Это обусловлено объективными особенностями общего владения недвижимостью.

Не смотря на то, что членство в Российской Федерации является добровольным, орган управления ТСЖ, в том числе председатель правления, должен быть избраны из числа собственников помещений многоквартирного дома, являющимися членами ТСЖ. Тогда как в зарубежных странах данное ограничение не установлено, например, в Финляндии председатель жилищного акционерного общества не может быть жителем этого дома; в Финляндии председатель это наемный менеджер, работа которого жестко контролируется [Овчарова, 2008, c. 101].

Кроме того, законодательство Российской Федерации в настоящее время не обязывает председателя правления ТСЖ проходить профессиональную подготовку и получать квалификационный аттестат, не предусматривает и на момент его избрания наличие у него какого-либо образования, что, по нашему мнению, является пробелом в законодательстве Российской Федерации.

Во многих других странах, напротив, для того, чтобы стать управляющим необходимо пройти профессиональную подготовку, например, в Венгрии Законом «О товариществах собственников жилья» предусмотрено, что управляющим кондоминиумами могут быть только те лица, которые прошли соответствующую профессиональную подготовку [Акифьева, 2010, с.194].

Отличительной особенностью ТСЖ в Российской Федерации является также то, что собственники имеют право принять решение о ликвидации ТСЖ. Тогда как, например, в других странах собственники жилья многоквартирного дома данным правом не обладают. Например, в Германии ликвидация по решению собственников не допускается. Законом Германии «О праве собственности на жилье» предусмотрено, что никто из домовладельцев не вправе требовать ликвидации сообщества [Гордеев 2016, с.27].

Интересно отметить и тот факт, что в силу действующего законодательства Российской Федерации собственник вправе распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, при этом какие - либо ограничения, касающиеся распоряжения имущества не могут быть предусмотрены Уставом ТСЖ.

Между тем, законодательствами других стран данный запрет является законным, например, в США ассоциации кондоминиумов защищают свои финансовые интересы путем включения в Устав положений о запрете распоряжаться жильем до расчета с объединением [Крашенников, 2012, с.334].

Или, например, в Нидерландах члены объединения собственников не имеют права по своему усмотрению проводить распорядительные действия по поводу принадлежащего им имущества [Nieuwenhuis, 2000, с.53-65]. Данные действия осуществляются только с согласия большинства собственников жилого многоквартирного дома или органа управления объединения. Таким образом, собственники не могут действовать по своему усмотрению.

Аналогична ситуация обстоит и при продаже принадлежащих собственникам жилых помещений (квартир) в многоквартирном доме. Законодательством Российской Федерации не предусмотрена обязанность собственников перед продажей принадлежащих им помещений первоначально предлагать купить их другим собственникам помещений в данном многоквартирном доме или самому товариществу собственников жилья.

При этом во многих зарубежных странах, например, в Нидерландах, собственники обязаны первоначально предложить другим членам объединения продаваемое жилое помещение за ту стоимость, которую он хотел бы получить от продажи своего имущества.

Или, например, в США законодательно установлена обязанность для собственников имущества при продаже или сдачи его в аренду первоначально предложить ассоциации, так как ассоциация имеет первоочередное право на покупку или аренду жилья.

Также стоит рассмотреть вопрос о создании резервного фонда. Статьей 145 Жилищного кодекса РФ вопрос об образовании специальных фондов ТСЖ отнесен к полномочиям общего собрания членов ТСЖ. При этом создание данных фондов для ТСЖ является правом, а не обязанностью, в связи с чем, никаких карательных санкций законом не предусмотрено. Тогда как в некоторых зарубежных странах, например, в Голландии, создание резервных фондов является обязательным условием, при выявлении отсутствия фонда, объединения облагаются штрафными санкциями.

В Финляндии, напротив, положениями Закона «О жилищных акционерных обществах» вообще не предусматривается создание резервных фондов.

Таким образом, проанализировав законодательные положения, регулирующие деятельность объединений собственников жилья разных стран мира, можно выделить ряд особенностей правого статуса товарищества собственников жилья в Российской Федерации:

1. в Российской Федерации создание товарищества собственников жилья является правом собственников, а не обязанностью. ТСЖ может быть создано только в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме примут данное решение на общем собрании более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме;

2. в Российской Федерации товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, т.е. оно ограниченно законом в своей правоспособности;

3. в Российской Федерации товарищество собственников жилья основано на добровольном членстве. В силу ст. 143 Жилищного кодекса РФ членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество;

4. в Российской Федерации орган управления ТСЖ, в том числе председатель правления ТСЖ, обязательно должен быть избраны из числа собственников помещений многоквартирного дома, являющимися членами ТСЖ;

5. законодательство Российской Федерации в настоящее время не обязывает председателя правления ТСЖ проходить профессиональную подготовку и получать квалификационный аттестат, не предусматривает и на момент его избрания наличие у него какого-либо образования;

6. товарищество собственников жилья в Российской Федерации имеют право принять решение о ликвидации ТСЖ;

7. в силу действующего законодательства РФ собственник вправе распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, при этом какие - либо ограничения касающиеся распоряжения имущества не могут быть предусмотрены Уставом ТСЖ;

8. Законодательством Российской Федерации не предусмотрена обязанность собственников перед продажей принадлежащих им помещений первоначально предлагать купить их другим собственникам помещений в данном многоквартирном доме или самому ТСЖ;

9. Статьей 145 Жилищного кодекса РФ вопрос об образовании специальных фондов ТСЖ отнесен к полномочиям общего собрания членов ТСЖ. При этом создание данных фондов является для ТСЖ правом, а не обязанностью, в связи с чем, никаких карательных санкций законом не предусмотрено.



Заключение

В силу ст. 135 Жилищного кодекса РФ товарищество собственников жилья является видом организационно-правовой формы товарищества собственников недвижимости, при которой собственники помещений в 1-ом или нескольких многоквартирных домах, собственники нескольких жилых домов объединяются для общей цели, а именно совместного управления общим имуществом [Жилищный кодекс РФ, ст. 135].

Целью деятельности товарищества собственников жилья является рациональное расходование финансовых ресурсов, которое достигается путем разумной организации управленческого аппарата, т.е. построением эффективного управления при наименьших затратах.

Товарищество собственников жилья как форма объединения собственников позволяет наиболее эффективно пользоваться гражданскими правами и законными интересами в жилищной сфере: ТСЖ от имени собственников осуществляет управление общим имуществом, оказывает полный комплекс услуг по обслуживанию многоквартирного дома; решает все вопросы благоустройства, вывоза твердых коммунальных отходов и крупногабаритного мусора, уборки подъездов и придомовой территории, оказание коммунальных услуг, текущий и капитальный ремонт и пр.

Жилищным кодексом РФ выделяется два способа создания товарищества собственников жилья: первый, путем реорганизации жилищного или жилищно-строительного кооператива, второй, путем его учреждения.

Между тем, в одном многоквартирном доме не может быть создано более одного ТСЖ [Крашенников, 2012, с. 52-62]. Данное требование вызвано, в первую очередь, необходимостью обеспечения единства и подчиненности единой цели эксплуатации всех элементов, которые в сумме составляют общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

Однако стоит заметить, что ранее законом допускалось создание нескольких ТСЖ в одном доме или создание ТСЖ части (секции, подъезда) многоквартирного дома, в связи с чем, до сих пор можно встретить примеры раздельного управления одним домом. Например, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Пермь, ул. Транспортная, 9, в котором 1-ым подъезд находится в управлении ОАО «ПЗСП», а 2, 3, 4-ый подъезды в ТСЖ «Времена гола».

В силу п.2 ст. 136 Жилищного кодекса РФ ТСЖ может быть также создано в нескольких многоквартирных домах или в нескольких расположенных близко жилых домах, дачных домах с гаражами и другими объектами. Главное условие наличие общей границы земельных участков, общих сетей инженерно-технического обеспечения и других элементов инфраструктуры. В случае если перечисленные условия не исполняются, многодомовые ТСЖ должны были реорганизоваться до 01 июля 2016 года.

Однако на практике до сих пор существуют ТСЖ, которые включают в себя несколько многоквартирных домов, расположенных хотя и рядом, но не имеющих между собой общей земельной границы и совместных элементов инфраструктуры.

В связи с чем, возникает вопрос, позволят ли таким многодомовым ТСЖ и дальше в нарушение установленных законом требований осуществлять свою деятельность или обяжут их реорганизоваться?

По нашему мнению, многодомовые ТСЖ, дома которых расположены рядом (в одном микрорайоне), хотя и не имеющие между собой общей земельной границы и элементов инфраструктуры, и дальше продолжат осуществлять свою деятельность, а многодомовые ТСЖ, дома которых расположены на удаленном расстоянии (по аналогии с управляющими компаниями) обяжут реорганизоваться.

Реорганизация и ликвидация ТСЖ осуществляется в соответствии и в порядке с гражданским законодательством [Гражданский кодекс РФ, ст. ст. 57, 61, 64; Жилищный кодекс РФ, ч.1 ст. 140] но с особенностями, установленными Жилищным кодексом РФ.

Жилищным кодексом РФ также предусмотрена возможность для представления и защиты общих интересов нескольких ТСЖ по договору между собой создавать объединение (ассоциацию, союз). Однако в ст. 142 Жилищного кодекса РФ сказано, что управление объединением ТСЖ осуществляется в соответствии с требованиями законодательства Российского законодательства о некоммерческих организациях. В связи с чем, нормы права Федерального закона о некоммерческих организациях для объединений (ассоциаций) ТСЖ являются специальными по отношению к нормам Гражданского кодекса РФ.

Проведя сравнительный анализ между нормами Гражданского кодекса РФ и Федерального закона о некоммерческих организациях нами были выявлены следующие коллизии:

в положениях Федерального закона о некоммерческих организациях сказано только, что ассоциация не отвечает по обязательствам своих членов [Федеральный закон №7], в Гражданском кодексе РФ ассоциация не отвечает по обязательствам своих членов, если иное не предусмотрено законом, т. е. гражданское законодательство Российской Федерации предусматривает возможность несения ответственности ассоциации по обязательствам своих членов;

в положениях Федерального закона о некоммерческих организациях члены ассоциации несут субсидиарную ответственность по обязательствам этой ассоциации в размере и в порядке, предусмотренных ее учредительными документами, в нормах Гражданского кодекса РФ говорится, что члены ассоциации не отвечают по ее обязательствам, за исключением случаев, если законом или уставом ассоциации предусмотрена субсидиарная ответственность ее членов.

Таким образом, для устранения противоречий вышеуказанных норм права, законодателю требуется пункт 4 ст. 11 Федерального закона «О некоммерческих организациях» изложить в следующей редакции «Ассоциация не отвечает по обязательствам своих членов, если иное не предусмотрено законом. Члены ассоциации не отвечают по ее обязательствам, за исключением случаев, если законом или уставом ассоциации предусмотрена субсидиарная ответственность ее членов».

Товарищество собственников жилья, как некоммерческая организация основано на членстве. Вместе с тем, членство в ТСЖ для собственника помещения многоквартирного дома является не обязанностью, а правом. Реализуя которое, собственник помещения принимает участие в управлении многоквартирного дома. Однако в определенных случаях отсутствие необходимого процента членства может выступать основанием для прекращения деятельности ТСЖ.

Стоит также заметить, что членами товарищества собственников жилья могут становиться не все собственники помещений дома. Следовательно, те собственники, которые не изъявили желание стать участником товарищества собственников жилья, должны сами определиться со способом управления своим имуществом, при этом навязывать свои услуги товарищество собственников жилья не вправе.

Таким образом, положения п.2 ст. 138 и п. 6 ст. 155 Жилищного кодекса РФ, которые обязывают заключить договор содержания и ремонта общего имущества с собственниками, не являющимися членами ТСЖ, не целесообразны.