Товарищества собственников жилья

Так как в Жилищном кодексе РФ нет различий в праве на общее имущество между членами и не членами ТСЖ; обязанность осуществления деятельности по содержанию и обслуживанию общего имущества установлена в Уставе ТСЖ, поэтому для осуществления данной деятельности не требуется никаких дополнительных договоров с собственниками; а также Жилищным кодексом РФ предусмотрено, что собственник не вправе обособлять свою долю из права на общее долевое имущество многоквартирного дома, т.е. общее имущество в натуре выделено быть не может, следовательно, самостоятельным предметом договора с собственником жилого помещения оно выступать не может.

Учитывая вышеизложенное, не совсем понятно как выглядит договор о содержании и ремонте общего имущества, принадлежащего конкретному собственнику. Кроме того, в практике, как правило, ТСЖ не заключают данных договоров с собственниками помещений многоквартирного дома, не являющихся членами ТСЖ.

Исходя из вышесказанного, данное положение Жилищного кодекса РФ, на наш взгляд, должно подлежать исключению.

В соответствии с положениями ст. 144 Жилищного кодекса РФ управление ТСЖ осуществляется двумя органами это собрание членов ТСЖ и правление ТСЖ. Компетенция органов управления ТСЖ довольно подробно закреплена в Жилищном кодексе РФ и может быть расширена в Уставе ТСЖ.

На практике председателя правления относят к самостоятельному органу управления, хотя в силу ст. 144, и п.1 ст. 145, п.п.1,4 ст.147 Жилищного кодекса РФ он не является таковым. Председатель правления только действует от имени товарищества собственников жилья как специально уполномоченный член. Он лишь обеспечивает выполнение решений общего собрания и правления [Жилищного кодекса РФ, п.1 ст. 149].

Вместе с тем, в настоящее время положениями Жилищного кодекса Российской Федерации не установлена обязанность для председателя правления ТСЖ проходить какое-либо профессиональное обучение и получать квалификационный аттестат.

Более того, в Жилищном кодексе РФ не установлены и какие-либо цензы для кандидатов в председатели правления и (или) ревизоры (председателя ревизионной комиссии).

В связи с чем, председатель правление ТСЖ может не обладать необходимыми знаниями для управления многоквартирным домом в силу ряда причин, например: возраста, опыта, образования; также и кандидат в ревизоры может не обладать необходимым количеством знаний для проведения полноценной проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества собственников жилья, в силу отсутствия у данного кандидата экономического образования или опыта работы в этой сфере.

Таким образом, отсутствие законодательно установленных цензов для кандидатов в председатели правления и ревизоры находит свое отражение на нерациональном расходовании финансовых ресурсов ТСЖ и построении неэффективного управления.

Учитывая вышеизложенное, а также проанализированный опыт аналогичных объединений собственников жилья в зарубежных странах, нами сформулированы предложения для законодательного органа по повышению эффективности управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья:

1. Установить в Российской Федерации обязательное членство в товариществах собственников жилья (автоматически, вместе с приобретением в собственность помещения в многоквартирном доме).

Благодаря установлению обязательного членства в товариществах собственников жилья, исчезнет необходимость в ликвидации товарищества собственников жилья в случае, установленном п. 2 статьи 141 Жилищного кодекса РФ, когда члены ТСЖ не обладают более 50 процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Более того, в связи с установлением обязательного членства в ТСЖ в Жилищном кодексе РФ исчезнет понятие собственники, не являющимися членами ТСЖ. В связи с чем, исчезнет и необходимость заключения договора содержания общего имущества с собственниками помещений, не являющиеся членами ТСЖ.

Все собственники помещений многоквартирного дома будут обладать равными правами и обязанностями по управлению своим многоквартирным домом.

2. Законодательно закрепить обязанность для председателя правления ТСЖ проходить профессиональную подготовку, и иметь квалификационный аттестат.

Введение в Жилищный кодекс РФ указанной обязанности должно повысить профессиональный уровень председателя правления ТСЖ как специалиста жилищной сферы. И, как следствие, повысить уровень управления многоквартирным домом.

3. Установить цензы для кандидатов в председатели правления и ревизоры (председателя ревизионной комиссии) и закрепить их в Жилищном кодексе Российской Федерации.

Для председателя правления ТСЖ необходимо установить следующие дополнительные критерии:

наличие высшего образования (юридического, технического или экономического);

возрастной ценз (от 30 лет);

наличие опыта работы в руководящей должности (не менее 3 лет);

получение квалификационного аттестата.

Также требуется закрепить характер правоотношений между товариществом собственников жилья и председателем правления, в виде заключения с председателем правления трудового договора.

Для ревизора (председателя ревизионной комиссии) необходимо установить следующие дополнительные критерии:

- наличие высшего бухгалтерского образования;

возрастной ценз (от 30 лет);

опыт работы в должности бухгалтера (не менее 3 лет);

Закрепить ограничения по вхождения в ревизионную комиссию близких родственников и лиц, находящихся в зависимости от председателя и членов правления.

Таким образом, лица, осуществляющее управление многоквартирным домом, а также осуществляющие контроль за деятельностью ТСЖ, будут обладать необходимыми знаниями, умениями и навыками, что, в свою очередь, окажет положительное влияние на повышение эффективности управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья.

Также в ходе настоящего исследования нами были разработаны предложения по устранению коллизий между нормами гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации, регулирующих деятельность товарищества собственников жилья.

Для устранения данных коллизий законодателю необходимо внести изменения в нормативно-правовые акты в виде дополнений:

в ст. 123.12 Гражданского кодекса РФ включить ч. 5, и закрепить в ней все виды ТСН, в том числе ТСЖ, а также указать, что к ТСН применяются специальные законы, регулирующие деятельность вида ТСН;

-дополнить п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ и п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ словами «за исключением имущества, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома».

Таким образом, в ходе написания выпускной квалификационной работы, поставленные задачи решены в полном объеме, цель настоящего исследования проведение комплексного анализа правового статуса товарищество собственников жилья в Российской Федерации и выработка предложений по его совершенствованию достигнута.

Список использованной литературы

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации // Собрании законодательства РФ, 04.08.2014, №31, ст. 4398.

2. Жилищный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 29 декабря 2004 г. №188ФЗ // Собрание законодательства РФ, 2005, №1 (часть 1).

3. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 №117-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 07.08.2000, №32, ст. 3340.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, №32, ст. 3301.

5. Федеральный закон от 31.01.2016 №7-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» // Собрание законодательства РФ", 01.02.2016, №5, ст. 559.

6. Федеральный закон от 13.07.2015 №268-Ф «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 24 Федерального закона «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ, 20.07.2015, №29 (часть I), ст. 4394.

7. Федеральный закон от 29.06.2015 N 176-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ, 06.07.2015, №27, ст. 3967.

8. Федеральный закон от 23.05.2015 №133-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ и в Федеральный закон «О политических партиях» // Собрание законодательства РФ, 25.05.2015, №21, ст. 2985.

9. Федеральный закон от 05.05.2014 г. №99-ФЗ «О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ 12.05.2014, №19, ст. 2304.

10. Федеральный закон от 08.08.2001 №29-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» // Собрание законодательства РФ", 13.08.2001, №33 (часть I), ст. 3431.

11. Федеральный закон от 12.01.1996 №7-ФЗ «О некоммерческих организациях» // Собрание законодательства РФ, 1996, №3, ст. 145.

12. Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 №290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения».

13. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 №491 (ред. от 09.07.2016) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» // Собрание законодательства РФ, 21.08.2006, №34, ст. 3680.

14. Письмо ФНС России от 14.08.2015 №ГД-4-3/14369 «О направлении разъяснений Минфина России» (вместе с <Письмом> Минфина России от 17.07.2015 N 03-03-10/41192 «О согласовании разъяснений»).

15. Письмо Минстроя России от 06.05.2015 №13327-од/04 «О товариществах собственников недвижимости».

16. Закон Германии от 15 марта 1951 года «О праве собственности на жилое помещение и о праве длительного пользования жилой площадью» (BGBI.I).

17. Burgerlijk Wetboek -- BW.

Специальная литература

18. Алексеевская Е.И., Гутникова А.С. Товарищество собственников жилья субъект безответственности? // Семейное и жилищное право. 2014. №5. С. 30 33.

19. Алферова Н.А. Два ТСЖ: кому платить? // Судья. 2015. №3. С. 9 11.

20. Акифьева Л. В. Зарубежный опыт управления жилищно-коммунальным комплексом // Вестник НГИЭИ. №1. 2010. С192-202.

21. Бычков А.И. Квартирный вопрос. Приобретение, реализация и защита права собственности на квартиру. М.: Инфотропик Медиа, 2016. 316 с.

22. Витрянский В.В., Суханов Е.А. Основные проблемы частного права. Сборник статей к юбилею доктора юридических наук, профессора Александра Львовича Маковского / отв. ред. В.В. Витрянский, Е.А. Суханов. М.: Статут, 2010. 575 с.

23. Габов А.В., Гасников К.Д., Емельянцев В.П . том 3. Юридические лица в российском гражданском праве: Монография. В 3 т. Создание, реорганизация и ликвидация юридических лиц" / отв. ред. Габов А.В.: «ИЗиСП», «ИНФРА-М», 2015, 174 с.

24. Гальченко В., Широков А., Вербицкий А. Возвращение кондоминиума. Почему в многоквартирном доме общедомовое имущество считается ничьим, но платить за него надо // Юрист спешит на помощь. 2015. №6. С. 7 12.

25. Гонгало Б.М. Гражданское право: В 2 т.: Учебник/ под ред. Б.М. Гонгало: Статут, 2016. 297 с.

26. Гордеев Д.П. Изменение правового статуса товариществ собственников жилья как объединения собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. N 11. С. 74 87; №12. С. 26 39.

27. Гришаев С.П. Эволюция законодательства о юридических лицах // СПС КонсультантПлюс. 2015.

28. Глушко К. Споры вокруг ТСЖ // Жилищное право. 2015. №3. С. 39 46.

29. Егорова О.А. Презумпции и фикции в жилищном законодательстве РФ // Российская юстиция. 2015. №10. С. 9 13.

30. Ершов В.А., Сутягин А.В., Кайль А.Н. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации // СПС КонсультантПлюс. 2009.

31. Зимина И.А., Давыдов Ф.Ф. Модели развития жилищной сферы за рубежом // Семейное и жилищное право. 2013. №4. С. 35 38.

32. Илюшина М.Н. Решения общих собраний собственников жилья: новейшее законодательство и его первое применение в актах Конституционного и Верховного Судов Российской Федерации // Семейное и жилищное право. 2015. №5. С. 29 32.

33. Каблучков А.Ю. Институты кооператива и кондоминиума в жилищном праве США // Семейное и жилищное право. 2014. №3. С. 39 42.

34. Карапетов А.Г., Фетисова Е.М., Матвиенко С.В., Бондаревская М.В. Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за март 2015 г. // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2015. №4. С. 25 70.

35. Киракосян С.А. Договор управления многоквартирным домом: правовая природа и практические проблемы заключения договора // Юрист. 2015. №8. С. 13 18.

36. Кириченко О.В., Накушнова Е.В., Кириченко Л.П. Товарищество собственников недвижимости (ТСН) как эффективный способ управления многоквартирными домами // Семейное и жилищное право. 2015. №4. С. 26 30.

37. Кириченко О.В., Накушнова Е.В., Кириченко Л.П. К вопросу о сущности товарищества собственников недвижимости // Российская юстиция. 2015. №4. С. 64 66.

38. Крашенников П.В. Жилищное право. 8-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2012. - 396 c.

39. Крашенинников П.В. Жилищное право. 9-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2016. 384 с.

40. Косачева С.А. Курсова работа на тему Правовое положение товарищества собственников жилья 2016г. С. 39.

41. Лейба А. Практика рассмотрения встречных исков о признании недействительными решений общих собраний // Жилищное право. 2014. №10. С. 101 112.

42. Литовкин В. Товарищества собственников жилья важный инструмент реформы ЖКХ // Хозяйство и право. 2012. №2. С. 66 80.

43. Литовкин В.Н. Жилищное законодательство: Вчера, сегодня, завтра // Жилищное право. 2010. №6. С. 71 113.

44. Новиков В.В., Разворотнева С.В., Фролова О.Е. Многоквартирный дом: как эффективно управлять своим домом и решать возникающие проблемы. М.: Редакция «Российской газеты». 2016. Вып. 10. 176 с.

45. Николаевой С.В. Управление жилищным фондом: Объединение собственников жилья. Зарубежный опыт// Актуальные проблемы гуманитарных и естественных наук. 2014. №5-2 С. 78-85.

46. Овчарова А. С. Правовой статус объединений собственников жилья по российскому и зарубежному праву / А.С. Овчарова // Журнал российского права. 2008. №7. С.99-107.

47. Полетаев В.В. Особенности организационно-правовой формы товарищества собственников жилья // Сборник научных трудов ВГНА Минфина России. М., 2012.

48. Плещитская Х. «Споры по выбору ТСЖ»//Жилищное право. 2015. №3 с.47-58.

49. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. 2-е изд., испр. и доп. М.: Статут, 2006. С. 637.

50. Профессиональное управление многоквартирными домами. Международный опыт. М.: Фонд "Институт экономики города", 2007.

51. Петрушкин В.А. Актуальные проблемы правовой модели системы оборота недвижимости: монография / науч. ред. В.В. Витрянский. М.: Статут, 2014. 285 с.

52. Саурин А.А. Право собственности в Российской Федерации: конституционно-правовые пределы реализации и ограничения. М.: Статут, 2014. 351 с.

53. Свит Ю.П. Банкротство некоммерческих корпораций в жилищной сфере // Законы России: опыт, анализ, практика. 2014. №12. С. 95 99.

54. Свит Ю.П. Товарищество собственников недвижимости: проблемы правового статуса // Законы России: опыт, анализ, практика. 2015. №7. С. 50 54.

55. Семенихин В.В. Все о некоммерческих юридических лицах. М.: ГроссМедиа, РОСБУХ, 2014. 394 с.

56. Стрембелев С.В. Правовые проблемы управления многоквартирными домами: роль ТСЖ. М.: Библиотечка "Российской газеты", 2012. Вып. 12. 143 с.

57. Тихомиров М.Ю. Товарищество собственников жилья: новые требования законодательства. М.: Издательство Тихомирова М.Ю., 2014. 112 с.

58. Тихомиров М.Ю. Общее имущество в многоквартирном доме: практическое пособие. 2-е изд., доп. и перераб. М.: Издательство Тихомирова М.Ю., 2014. 110 с.

59. Тихомиров М.Ю. Управление многоквартирным домом: практическое пособие. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2011. 159 с.

60. Тихомиров Ю.А., Нанба С.Б., Цомартова Ф.В. Социальная концепция права: новый подход // Журнал российского права. 2014. №8.

61. Токарева Е.В., Сафонов А.Ю. Особенности участия товариществ собственников жилья в спорах с физическими и юридическими лицами // Современное право. 2014. №8. С. 53 57.

62. Трофимова В. Споры, связанные с подделкой документов в жилищной сфере. Фиктивное ТСЖ // Жилищное право. 2015. №5. С. 97 104.

63. Шахова Е.С. Товарищество собственников жилья: требуется ли повышение эффективности как способа управления многоквартирным домом? // Журнал российского права. 2016. №5. С. 55 64.

64. Шахова Е.С. Особенности исполнения решений суда в отношении товариществ собственников жилья // Исполнительное право. 2015. №2. С. 10 16.

65. Шахова Е.С. К вопросу о правовой природе отношений между товариществом собственников жилья, его председателем и членами правления: теория и практика применения действующего законодательства // Семейное и жилищное право. 2015. №4. С. 45 48.

66. Timmermans R., De hoofdlijnen van het appartementsrecht in Frankrijk, Belgie an Nedeland, WPNR, 2003, 6538, p. 501.

67. Nieuwenhuis J. H. Hoofdsstukken vermogensrecht. Zesde druk. Kluwer 2000. P. 89.

68. Import en export van burgelijk recht BW%krant, jaarboek 13. Deventer 1997. P. 41.

Размещено на Allbest.ru