Правовое положение товарищества собственников жилья

Размещено на http://www.allbest.ru/

вЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА мАГИСТЕРСКАЯ ДИССЕРТАЦИЯ

Правовое положение товарищества собственников жилья

Оглавление

законодательство товарищество собственник жилье

Введение

1. Товарищество собственников жилья как вид товариществ собственников недвижимости

1.1 Генезис развития законодательства о товариществах собственников жилья

1.2 Организационно-правовая основа товарищества собственников жилья

1.3 Особенности управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья

2. Гражданско-правовое регулирование деятельности товарищества собственников жилья

2.1 Создание, реорганизация и ликвидация товарищества собственников жилья

2.2 Порядок формирования и компетенция органов управления товарищества собственников жилья

2.3 Правовой режим общего имущества товарищества собственников жилья

2.4 Права и обязанности товарищества собственников жилья. Ответственность товарищества собственников жилья

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Актуальность темы. В настоящее время в Российской Федерации всё большая часть жилищного фонда становится частной собственностью, что является целенаправленным импульсом к развитию товариществ собственников жилья. Данные объединения граждан приобретают все большее значение в свете развития демократических ценностей общества, формирования его правовой и экономической составляющих в одной из наиболее важных сфер жизнедеятельности населения - содержании и сохранении жилищного фонда.

Модернизация жилищной сферы требует от собственников рационального и ответственного подхода к вопросам управления своим имуществом, активной гражданской позиции. В то же время, несмотря на то, что Жилищный кодекс Российской Федерации Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 26.07.19) // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч.1). Ст.14. (далее - ЖК Российской Федерации) достаточно подробно регулирует деятельность товариществ собственников жилья, все же содержатся недостатки, противоречия и пробелы, которые затрудняют процесс функционирования товариществ собственников жилья. Некоторые положения ЖК Российской Федерации, а также сложившая практика применения различных норм в отношении товариществ собственников жилья не оставляют возможности для дальнейшего развития института коллективного управления собственностью, а следовательно, и для развития гражданского общества.

«Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища». Эти положения, закрепленные в первой части ст. 40 Конституции Российской Федерации СЗ РФ. 2014. № 31. Ст.4398., принятой всенародным голосованием 12 декабря 1993 года, определяют наиболее значимые, жизненно необходимые права человека.

Жилищные правоотношения в нашей стране имеют долгую и весьма неоднозначную историю. На сегодняшний день все наиболее важные аспекты жилищно-коммунальной реформы в Российской Федерации отражены в действующем ЖК Российской Федерации. Большой спектр жилищных проблем в значительной мере появилось благодаря существованию различных форм управления и организации современной жилищной сферы в российском обществе, а также наличия разных форм собственности на жилье. Наряду с государственной и муниципальной собственностью появилась и частная собственность на жилые помещения. И этот факт, отражает те изменения правового пространства, которые наблюдаются в Российской Федерации с 1991 года. Многообразие и равноправие различных форм и прав собственности - это парадигма рыночной экономики.

Выбор темы диссертационного исследования обусловлен не только ее актуальностью, но и отсутствием комплексных исследований как правовой природы товарищества собственников жилья, так и его социально-правового значения и влияния на жилищно-коммунальную сферу Российской Федерации. Более того, должным образом пока не рассматриваются вопросы дальнейшего развития управления многоквартирным домом товариществами собственников жилья. По нашему мнению, не оценена должным образом роль дальнейшего повышения социальной активности граждан через участие в управлении своим недвижимым имуществом и сохранении жилищного фонда населенных пунктов.

Таким образом, актуальность темы диссертационного исследования обусловлена социальной и экономической значимостью такой особой формы не политического объединения граждан Российской Федерации, как товарищество собственников жилья, созданного для управления многоквартирным домом, которое должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан.

Относительная новизна и несовершенство жилищного законодательства, регламентирующего правовое положение данной некоммерческой организации, а также отсутствие теоретических разработок, рассматривающих товарищество собственников жилья как элемент гражданского общества, обусловила выбор темы магистерской диссертации.

Цель диссертационной работы - комплексное исследование и разработка предложений по совершенствованию гражданско-правового регулирования товарищества собственников жилья на основе его научного обоснования в качестве социально-правовой формы объединения граждан по месту жительства.

Для достижения данной цели ставятся следующие задачи:

- определить этапы формирования института коллективной формы управления жильем на основе членства;

- выявить особенности порядка создания и государственной регистрации товарищества собственников жилья;

- определить гражданско-правовой статус товарищества собственников жилья, членов товарищества собственников жилья и правления товарищества;

- исследовать правовое положение товарищества собственников жилья в организационной и экономической деятельности;

- проанализировать материалы судебной практики товарищества собственников жилья в гражданско-правовых спорах.

Объектом диссертационного исследования являются общественные отношения по поводу формирования и функционирования в Российской Федерации объединений граждан по месту жительства на основе создания и деятельности товариществ собственников жилья.

Предметом диссертационного исследования являются российское законодательство, регулирующее создание и деятельность товариществ собственников жилья; доктринальные положения права в исследуемой области; сложившаяся судебная и правоприменительная практика.

Методологическую основу исследования составляет диалектический подход к рассматриваемым проблемам с использованием общих и частных методов научного познания: сравнительно-правового, формально-юридического, конкретно-исторического, логического и системного анализа. В процессе подготовки магистерской диссертации использовались достижения теоретико-правовой, международно-правовой науки, отраслевых юридических наук, а именно конституционного, гражданского, гражданского процессуального, административного права.

Теоретическую основу исследования составили труды известных российских ученых. Среди них О.Н. Алферина, А.И. Бычков, В.В. Витрянский, В.В. Гальченко, Д.П. Гордеев, O.A. Городов, И.П. Грешников, В.П. Грибанов, Л.Ю. Грудцына, В.В. Долинская, И.А. Дроздов, С.А. Зинченко, А.О. Иншакова, О.С. Иоффе, П.В. Крашенинников, В.Н. Литовкин, H.H. Пахомова, В.В. Полетаев, С.Г. Певницкий, А.Я. Рыженков, О.Н. Садиков, П.И. Седугин, А.П. Сергеев, Е.А. Суханов, М.Ю. Тихомиров, В.Н. Цирульников, А.Е. Черноморец, Е.С. Шахова, Е.С. Шомина и другие.

Научная новизна диссертации определяется тем, что впервые на диссертационном уровне проводится комплексное исследование правового положения товарищества собственников жилья как формы объединения граждан по месту жительства с целью управления многоквартирным домом.

В структурном плане работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованной литературы.

По результатам проведенного исследования на защиту выносятся следующие положения:

1. Товарищество собственников жилья представляет собой дискретное, имеющее определенную географическую привязку социально-правовое объединение современного гражданского общества, образуемое на основе частной собственности физических и юридических лиц на жилые и связанные с ними нежилые объекты недвижимости, функционирующее как легитимный демократический механизм принятия управленческих решений в интересах собственников помещений в многоквартирных домах.

2. Доказывается, что в рамках товарищества собственников жилья реализуется особая организационно-правовая форма юридического лица, соответствующая современным рыночным отношениям и необходимая для долгосрочного объединения граждан в рамках отдельного многоквартирного дома и далее в масштабах гражданского общества в целом, направленную на эффективную и законодательно урегулированную эксплуатацию многоквартирного жилого и связанного с ним нежилого фонда.

3. Обосновывается, что товарищество собственников жилья выступает центральным элементом механизма регулирования сферы жилищных отношений на основе соседства и товарищества, посредством реализации коллективом собственников прав на управление принадлежащим им общим имуществом многоквартирных домов. Такая эксплуатация общего имущества предусматривает смежное, близкое расположение собственных квартир одних физических и юридических лиц к недвижимому имуществу других собственников, в составе одного многоквартирного дома, а также совместное, пропорционально-правовое участие всех собственников в управлении общим имуществом.

Теоретическая и практическая значимость данной работы состоит в использовании выводов и предложений по совершенствованию положений действующего гражданского и жилищного законодательства, регулирующих положение товарищества собственников жилья. Основные выводы и предложения, сделанные в результате работы, могут быть использованы в качестве научно-методической основы при подготовке проектов законодательных и иных правовых актов по вопросам совершенствования института коллективного управления жилищем - товарищества собственников жилья.

1. Товарищество собственников жилья как вид товариществ собственников недвижимости

1.1 Генезис развития законодательства о товариществах собственников жилья

Объединение граждан для совместного управления своими делами в такую организационную форму как «товарищество» известно достаточно давно. «Данная форма объединения граждан ведет свою историю от института societas (договор товарищества), существовавшем еще в римском праве» Хвостов В.М. Система Римского права. Учебник. М., 1996. С.114.. В крупных городах дореволюционной России частные лица строили так называемые «доходные» дома для сдачи жилья в аренду. Расходы по содержанию таких многоквартирных домов полностью несли собственники этих зданий.

В советский период жилищные отношения изменились и образовались две формы организации жилищного хозяйства: государственное жилье и жилищные кооперативы. В настоящее время в Российской Федерации в связи с принятием закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. № 28. Ст.959. (далее - Закон о приватизации) появилась так называемая частная собственность на жилое помещение вместе с правом его продажи и передачи по наследству. Степень устойчивости и защищенности этого института и сегодня оставляет желать лучшего. До сих пор приватизация не охватывает весь жилой фонд Российской Федерации. Продолжают существовать государственное и муниципальное жилье, а также и жилищные кооперативы. Российская система частной собственности в многоквартирном доме складывалась неоднозначно, порой стихийно и без глубокой юридической проработки См.: Джадан И. Русский кондоминиум. http://www.russ.ru/layout/set/print/pole/Russkij-kondominium. Дата обращения 09.10.19..

Возможность создания товариществ собственников жилья первоначально была закреплена в законе Российской Федерации от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (ред.22.08.2004)Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. № 3. Ст. 99. (далее - Закон об основах), который был разработан и принят еще до вступления в силу Конституции Российской Федерации. В этом законе впервые в новейшей истории Российской Федерации были определены принципы реализации конституционных прав граждан на жилище в современных условиях, сформулированы основные начала правового регулирования жилищных отношений при использовании различных форм собственности на жилье. В этом документе было впервые дано определение кондоминиума как основного понятия жилищных правоотношениях. Слово «кондоминиум» представляет собой сочетание двух латинских слов: con «вместе» и dominium «владение», которое можно перевести на русский язык и как «сособственность». Закон об основах имел очень важное, практически революционное значение. Его фундаментальные положения затем вошли в статью 40 Конституции Российской Федерации и повлияли на становление нового правового пространства нашей страны.

Следующим важным шагом в истории создания института ТСЖ стал Указ Президента Российской Федерации Б. Н. Ельцина от 23 декабря 1993 года № 2275, в котором было утверждено «Временное положение о кондоминиуме»Указ Президента РФ от 23.12.1993 № 2275 «Об утверждении Временного положения о кондоминиуме» // Российская газета. 1994. № 5. (далее - Указ о кондоминиуме). Как показала правоприменительная практика, Указ о кондоминиуме не в полной мере регулировал жилищные правоотношения в сфере деятельности товариществ собственников жилья. Видимо, определение переходного положения временным было не случайным. В 1996 году в Закон об основах были внесены изменения, непосредственно определяющие понятия «кондоминиум» и «товарищество собственников жилья». Кондоминиум рассматривался как единый комплекс недвижимого имущества, то есть признавался объектом правоотношений, а товарищество собственников жилья - субъектом. Таким образом, за относительно короткое время кондоминиум из субъекта гражданских прав согласно Закону об основах превратился в объект гражданских прав, что и подчеркивалось в Указе о кондоминиуме. Сама жизнь требовала внести коррективы и четко сформулировать новые термины для более удобного и понятного истолкования новых азов жилищной политики и практики реформирования жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.

В 1996 году Государственной Думой был разработан проект федерального закона «О кондоминиумах». Законопроект под этим названием дальше второго чтения не прошел. Можно предположить, что термин «кондоминиум» депутаты Государственной Думы посчитали неудобным и непонятным для использования в Российской Федерации. Но как бы там ни было, термин «кондоминиум» был изменен на более понятный и близкий каждому россиянину - «товарищество собственников жилья». В итоге Государственная Дума приняла Федеральный закон «О товариществах собственников жилья»Федеральный закон от 15.06.1996 № 72-ФЗ (ред. от 21.03.2002) «О товариществах собственников жилья» // СЗ РФ. 1996. № 25. Ст. 2963. (далее - Закон о ТСЖ), который на протяжении следующих десяти лет стал определять основы для создания и функционирования нового правового института в жилищно-коммунальной сфере Российской Федерации.

В Законе о ТСЖ было даны определения многих понятий, характеризующих новые жилищные правоотношения. В их числе такие важные, как товарищество собственников жилья, кондоминиум, домовладельцы, помещение, общее имущество. Кондоминиум определялся как единый комплекс недвижимого имущества, включающего земельный участок в установленных границах и расположенного на нем жилое здание. Теперь кондоминиум уже был отнесен к числу объектов гражданских прав. Собственники жилья стали называться домовладельцами и получили право управления собственным домом в лице добровольно учрежденной некоммерческой организации, юридического лица - товарищества собственников жилья. Таким образом, «создание некоммерческих товариществ явилось следствием проведения масштабной приватизации государственного и муниципального жилья, передачи гражданам в собственность земельных участков в садоводческих, дачных и тому подобных кооперативах» Хайруллина Д.И. Особенности функционирования товарищества собственников жилья// Региональная экономика: теория и практика. 2011. № 21. С. 61..

С введением в действие ЖК Российской Федерации 1 марта 2005 года из российского законодательства окончательно исчезло латинское слово «кондоминиум». Многие положения Закона о ТСЖ плавно перекочевали в ЖК Российской Федерации, до сих пор некоторые из них повторяют недостатки первого закона о товариществах собственников жилья. Термин, означающий совместное владение, в языке российского рынка недвижимости так и не прижился. «Домовладельцы» переименовали в «собственников жилья». Помещение в многоквартирном доме юридически стало считаться первичным объектом недвижимости, а сам многоквартирный жилой дом - производным объектом недвижимости за вычетом всех первичных объектов. Многоквартирный дом в юридическом смысле перестал существовать, от него осталось только общее имущество собственников помещений. «Но парадокс состоит в том, что не только дом, в котором приватизирована хотя бы одна квартира, но также и любая коммунальная квартира есть по своей сути кондоминиум. В обоих случаях право собственности на помещение порождает право на совместно используемое имущество» Костров В.В. https://www.bn.ru/gazeta/articles/85084/ Дата обращения 09.10.19..

Десять с лишним лет положения Гражданского кодекса Российской Федерации Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 18.07.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2019) // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301. (далее - ГК Российской Федерации), регулирующие деятельность товариществ собственников жилья, не вступали в видимое коллизионное противоречие с положениями ЖК Российской Федерации, регулирующих данный институт способа управления в жилищно-коммунальной сфере. Однако в 2014 году изменились положения гражданского законодательства Российской Федерации, касающиеся определения некоторых видов юридических лиц. В ГК Российской Федерации появился новый, исчерпывающий перечень организационно-правовых форм некоммерческих организаций. В новой редакции ст. 50 ГК Российской Федерации Федеральный закон от 05.05.2014 № 99-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» //Российская газета. 2014. № 101. в числе некоммерческих организаций появились товарищества собственников недвижимости (далее - ТСН). В определении понятия ТСН, зафиксированное в ст. 123.12 ГК Российской Федерации, сказано, что товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества, созданное ими для совместного владения, пользования и, в установленных законом пределах, распоряжения имуществом.

По мнению Председателя комитета Государственной Думы по государственному строительству и законодательству П.В. Крашенинникова внедрение в гражданский оборот столь широкого понятия как ТСН было призвано объединить не одних лишь владельцев квартир, но также владельцев иных типов коммерческой и некоммерческой недвижимости (например, садовых и огородных участков, гаражей или офисов). В действующем законодательстве предусмотрены два вида товариществ в жилищной сфере: товарищество собственников жилья и товарищество собственников недвижимости. Первоначально предполагалось, что следует полностью отказаться от ТСЖ и перейти к организационно-правовой форме ТСН. Выводом для этого утверждения был следующий тезис: в жилых домах имеются и нежилые помещения, поэтому их собственники по формальным основаниям не могут являться членами ТСЖ. В связи с этим можно признать, что ТСН является родовым понятием, включающим такие разновидности как ТСЖ и иные товарищества, например, садоводческие, огороднические. В действующей редакции ЖК Российской Федерации закреплено, что ТСЖ является видом товарищества собственников недвижимости Жилищное право. Учебник под редакцией проф. Ручкиной Г.Ф. М., 2016. С. 282..

Таким образом, видовое понятие ТСЖ появилось намного раньше родового понятия ТСН, внеся соответствующие перипетии с переименованием и перерегистрацией уже существующих товариществ. Чтобы разрешить их Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в мае 2015 года разъяснило о необходимости смены названия ТСЖ на ТСН Письмо Минстроя РФ от 06.05.2015 № 13327- ОД/04// rulaws.ru/acts/Pismo-Minstroya-Rossii-ot-06.05.2015-N-13327-od_04. Дата обращения 10.10.2019.. Таким образом, с 1 сентября 2014 года ТСЖ является видом юридического лица, создаваемого в организационно-правовой форме ТСН. В качестве примера можно привести название ТСН (жилья) «Молодежная» в городе Подольске Московской области, организованное 10 февраля 2010 года. Опыт его создания и функционирования послужил практической базой для данной магистерской диссертации.

Дальнейший список видов товариществ собственников недвижимости с 1 января 2019 года расширился. В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»См.: Российская газета. 2017. № 169. садоводческое или огородническое некоммерческое товарищество является видом товарищества собственников недвижимости.

Такие фундаментальные изменения не могли остаться без внимания ученых-юристов. Как подчеркивает Д.П. Гордеев, за время, прошедшее с момента принятия ЖК Российской Федерации, концепция ТСЖ несколько изменилась в связи с существенными изменениями российского гражданского законодательства в соответствии с Концепцией развития гражданского законодательства Российской Федерации от 7 октября 2009 годаСм.: Гордеев Д.П. Изменение правового статуса товариществ собственников жилья как объединения собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. № 11. С. 79.. Следующим этапом реформирования гражданского законодательства стали изменения в ГК Российской Федерации о видах юридических лиц.

Объединение собственников жилья можно считать неким обобщающим понятием различных юридических форм жилищной кооперации. Анализу зарубежного опыта управления многоквартирными домами и деятельности объединений собственников жилья посвящены публикации И.В. Генцлер, С.Н. Глазунова, Д.Г. Евстигнеева, В.Г. Игнатова, С.А. Кирсанова, П.В. Крашенинникова, Е.С. Шоминой и других. Проведенные исследования позволили выявить российскую специфику и основные отличия формирования и развития жилищного самоуправления, а также его роль в становлении эффективной системы управления многоквартирными домами.

Эта специфика выражается, прежде всего, в отсутствии конкуренции коммерческого и некоммерческого сектора управления жильем. В России, в отличие от преобладающей международной практики создание ТСЖ не является обязательным, так как допускаются и другие механизмы управления общим имуществом многоквартирного дома. Не обязательным является и стопроцентное членство жильцов в уже созданных товариществах. Таким образом, институт ТСЖ в России конкурирует с другими организационно-правовыми формами управления общим имуществом многоквартирного дома: непосредственным управлением домом жильцами и управляющими организациями.

Второй особенностью деятельности объединений собственников жилья в Российской Федерации можно назвать относительно не долгую историю существования и развития данной формы. Один из самых высоких стандартов в мире в этой области принадлежит Швеции. Шведский союз квартиросъемщиков был образован в 1923 году и имеет почти вековой опыт деятельности. В Великобритании первые объединения собственников жилья появились еще в XIX веке. Первый закон, регламентировавший организацию и деятельность объединений, обслуживающих жилье, был принят в 1836 году. С 1965 года во Франции действует закон о статусе общей собственности в многоквартирных домах Крашенинников П.В. Жилищное право. М., 2017. С. 213-214..

Третья специфическая черта - низкий уровень социального капитала жильцов в многоквартирных домах России, который объясняется неоднородностью социально-экономического состава жильцов, низким уровнем соседского общения, доверия и взаимодействия. По мнению Е.И. Борисовой товарищество собственников жилья может являться примером совместных действий общественной группы для решения общих задач. Возможность решения проблемы коллективных действий для эффективного распоряжения общей собственностью потребует навыков и практик, которые в своей совокупности составляют социальный капитал. Нехватка последнего может стать серьезным препятствием в работе ТСЖ и поставить под сомнение целесообразность перехода к такой форме управления См.: Борисова Е.И. Анализ эффективности некоммерческих организаций в сфере жилищно-коммунального хозяйства: Автореф. дис… канд. эконом. наук. М., 2011. С. 4..

Свою лепту в ряд особенностей вносит и смешанная собственность на жилье в одном доме. Для современной российской действительности характерно наличие в одном многоквартирном доме нескольких видов собственников. Состав жителей многоквартирного дома в нашей стране представлен собственниками, приватизировавшими свои квартиры, собственниками, купившими жилье, нанимателями муниципальных квартир, арендаторами жилья. Существование подобного неравенства порой негативно сказывается на процессе самоорганизации и выработки согласованных решений жильцами для решения насущных проблем.

В соответствии со ст. 143 ЖК Российской Федерации членство жителей многоквартирных домов в объединении собственников жилья - ТСЖ возникает на основании заявления. Следовательно, стать членом ТСЖ в Российской Федерации не обязанность собственника, а его право. Зарубежный опыт свидетельствует о том, что каждый собственник жилого или нежилого помещения в доме автоматически становится членом ассоциации собственников жилья. Отношения между собственниками регулируются уставом и внутренними правилами ассоциации, которые определяют права и обязанности собственников, устанавливают размер обязательных платежей домовладельцев. Так, например, в США наличие ассоциаций жильцов в доме представляется покупателям квартир как дополнительная выгода, так как они приобретают возможность участия в решении внутренних вопросов дома, выборе обслуживающей организации, выборе качественных и доступных жилищно-коммунальных услуг См.: Евстигнеев Д.Г. Социально-политические аспекты деятельности объединений собственников жилья (на примере товариществ собственников жилья г. Москвы): Дис… канд. полит. наук. М., 2007. С. 50-52..

И, наконец, самая главная проблема - отсутствие квалифицированных управленческих кадров для товариществ собственников жилья. Одной из основных проблем, препятствующих созданию и эффективной деятельности подобных товариществ в Российской Федерации можно назвать отсутствие квалифицированных управленческих кадров. Необходимость овладения специальными знаниями и навыками в области управления жилой недвижимостью продиктована не законодательными ограничениями, а условиями рынка: западные «опытные» собственники не доверят свое имущество в управление неквалифицированным специалистам. Примером такой организации является Фонд развития соседских сообществ Лондона, который является информационно-методическим и консультационным центром для отдельных жителей, жилищных организаций Шомина Е.С. Жители и дома. М., 1999. С.100..

В наше время особенно актуальным становится вопрос прозрачности и открытости действий в сфере жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. В качестве примера можно привести Постановление Правительства Российской Федерации от 23.09.2003 № 731, обязывающее все управляющие организации, а также ТСЖ размещать в сети Интернет полную информацию о предоставляемых услугах, отчет о доходах и расходахПостановление Правительства РФ от 23.09.2010 № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» // Российская газета. 2010. № 222. . Кроме того, с 2014 года в Российской Федерации введена Государственная информационная система - ГИС ЖКХ Федеральный закон от 21.07.2014 № 209-ФЗ «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства» (ред. от // СЗ РФ. 2014. № 30 (ч.1). Ст. 4210., в которой должна размещаться информация о выбранном собственниками помещений в многоквартирном доме способе управления этим домом. Также товарищества собственников жилья должны размещать в ГИС ЖКХ информацию о проведении общих собраний собственников и членов ТСЖ, а также решения таких собраний и итоги голосования.

Специфика развития жилищной сферы Российской Федерации ввиду исторических, объективных и субъективных особенностей, не позволяет полностью копировать зарубежный опыт деятельности жилищных объединений. Возможно, правоприменительная практика и юридическая наука Российской Федерации в будущем сможет создать свою уникальную модель управления многоквартирным домом на той основе, которая разработана и создана в виде товариществ собственников жилья, позволяющей эффективно решать вопросы взаимодействия между собственниками и остальными участниками жилищных правоотношений.

Возможно, изменится и название этого правового института, так как товариществом являются и некоторые виды хозяйственных обществ, по своей природе и целям кардинально отличающихся от ТСЖ. По нашему мнению, идеально подходил термин «кондоминиум», несправедливо забытый и не используемый в этом качестве. При всем многообразии проблем опыт функционирования ТСЖ как коллективного способа управления многоквартирным домом, по нашему мнению, должен привести к созданию действующей, мобильной и прозрачной системы управления таким сложным и таким важным объектом для всех нас как многоквартирный жилой дом.

1.2 Организационно-правовая основа товарищества собственников жилья

На сегодняшний день товарищество собственников жилья является одним из распространенных способов управления многоквартирным домом. Выбор этой формы управления многоквартирным жилым домом связан, прежде всего, с тем, что собственники помещений имеют возможность самостоятельно осуществлять свои права и обязанности по управлению и эксплуатационному обслуживанию общего имущества своего многоквартирного дома. Самостоятельное управление и решение общих задач позволяет наиболее рационально расходовать финансовые ресурсы дома.

Что же включает в себя понятие ТСЖ? Согласно ст. 135 ЖК Российской Федерации товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме. Данное объединение призвано обеспечить права собственников, а именно владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома. Трудно не согласиться с мнением Е.С. Шаховой, которая считает определение ТСЖ, данным в ст. 135 ЖК Российской Федерации, сложным для восприятия, излишне нагроможденным и даже запутанным. Такое понятие не позволяет четко выявить, чем отличаются цели создания товарищества в одном многоквартирном доме, а также в нескольких многоквартирных домах. Ряд функций товарищества пересекаются друг с другом, охвачены более широким термином «управление общим имуществом» Шахова Е.С. Товарищество собственников жилья: требуется ли повышение эффективности как способа управления многоквартирным домом?/ Журнал российского права. 2016 № 5. С. 59..

Определение товарищества собственников жилья можно найти и в ст. 291 ГК Российской Федерации, причем п. 2 названой статьи содержит отсылку к закону о товариществах собственников жилья, который в настоящий момент уже утратил силу. Все отсылки, по нашему мнению, должны быть отнесены к действующей ныне редакции ЖК Российской Федерации.

В силу п.2 ст.123.1 ГК Российской Федерации товарищество собственников жилья отнесено к числу некоммерческих корпоративных организаций, и его правовое регулирование, помимо ЖК Российской Федерации, осуществляется также нормами ст. 123.12-123.14 ГК Российской Федерации. Товарищества собственников жилья являются самостоятельной организационно-правовой формой юридических лицШаров Д.В. Масленникова Л.В. Место товарищества собственников жилья в системе юридических лиц // Молодой ученый. 2016. № 30. С 343.. Этот тезис мы рассмотрим в совокупности признаков, характеризующих ТСЖ, прежде всего как юридическое лицо, некоммерческую организацию с определенным статусом и корпоративную организацию, основанную на добровольном членстве.

Товарищество собственников жилья является юридическим лицом. Следовательно, в соответствии со ст. 48 ГК Российской Федерации, товарищество имеет обособленное имущество, обладает правоспособностью и может быть истцом и ответчиком в суде.

Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, т.е. организацией, которая не имеет в качестве своей основной цели своей деятельности извлечение прибыли. Но ТСЖ является особой формой некоммерческой организации. Этот факт подтверждается тем, что в соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 145. деятельность ТСЖ, как и других товариществ собственников недвижимости, не подпадает под действие данного закона.

В течение последних лет в правовое регулирование товарищества собственников жилья были внесены фундаментальные изменения и дополнения, с учетом которых можно выделить следующие особенности правового положения ТСЖ как некоммерческой корпоративной организации. Прежде всего, товарищество собственников жилья - это вид товарищества собственников недвижимости. Таким образом, в юридической науке и правоприменительной практике Российской Федерации сначала появился видовой признак - Товарищества собственников жилья и намного позднее родовой признак - Товарищества собственников недвижимости.

«Под организационно-правовой формой ТСН законодатель подразумевает добровольное объединение собственников недвижимости: помещений в здании многоквартирном доме; в нескольких зданиях, жилых и дачных домов; дачных, садоводческих, или огороднических земельных участков, созданное для совместного осуществления прав владения, пользования и распоряжения общей собственностью, а также для достижения иных целей, предусмотренных законом» Гонгало Б.М. Гражданское право. Учебник. В 2 т. Т.1. М., 2016. С. 100..

В организационно-правовой форме (ТСН) объединяются владельцы любых видов недвижимого имущества независимо от места его нахождения для решения практических вопросов совместного управления имуществом, находящимся в их общей собственности или в общем пользованииСм.: Кириченко О.В., Накушнова Е.В., Кириченко Л.П. К вопросу о сущности ТСЖ // Российская юстиция. 2015. С. 64..

Следующий немаловажный признак (а рассматриваем мы видовой признак - ТСЖ) - добровольность членства в товариществе. В длинном и громоздком определении товарищества собственников жилья не указано на добровольность объединения буквально. Как уже говорилось выше - членство возникает на основании заявлении и права войти в товарищество после приобретения жилого или нежилого помещения в собственность. Членами данного объединения являются только лица, уже являющиеся собственниками недвижимости: жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. В отличие от жилищного законодательства в ст.123.12 ГК Российской Федерации, введенной в действие Федеральным законом от 29.07.2017 № 217-ФЗ СЗ РФ. 2017. № 31 (ч.1). Ст. 4766., четко определена добровольность членства собственников помещений в ТСЖ.

Проблема добровольности членства в ТСЖ была достаточно актуальна всегда. Еще в 1998 году Конституционный Суд Российской Федерации в своем Постановлении от 3 апреля 1998 года №10-П «По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 года «О товариществах собственников жилья» в связи с запросом Советского районного суда города Омска»Вестник Конституционного Суда Российской Федерации. 1998. № 4. указывается, что «из смысла и содержания части 2 статьи 30 Конституции Российской Федерации вытекает невозможность принуждения к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем». Это весьма неоднозначное постановление Конституционного Суда Российской Федерации до сих пор вызывает широкие споры в научной среде. Любое объединение, его структура и организационно-правовые формы управления им должны быть основаны на личной инициативе, добровольном волеизъявлении и, следовательно, на добровольном членстве в таком объединении. Из принципа добровольности членства в объединении следует, что создание товарищества исключает возможности для отдельных домовладельцев оставаться вне данного объединения, при этом, не утрачивая с ним иных правовых связей, кроме членства в товариществе.

На сегодняшний день это положение закреплено в ЖК Российской Федерации в ст.143.1, которая была введена в действие в 2011 году. В ней говорится, что члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право предъявлять требования к товариществу относительно качества оказываемых услуг и выполняемых работ. Добровольность членства в ТСЖ также подразумевает свободное приобретение и прекращение членства в ТСЖ на основании одностороннего заявления от собственника.

Третий и самый важный признак ТСЖ - это способ управления многоквартирным домом. Создание и функционирование ТСЖ является одним из способов управления многоквартирным домом. Этому институту в ЖК Российской Федерации посвящён раздел VI, в который входят 13 и 14 главы. Как следует из определения ТСЖ, в котором указываются и некоторые функции этой некоммерческой организации, объединение собственников создается для управления домом. В связи с этим ТСЖ это и организация, и способ управления. Такое двойственное определение накладывает определенные трудности в отделении признаков от функций, но все-таки, мы постараемся это сделать.

Признаками ТСЖ можно считать, по нашему мнению, количественные и качественные характеристики, определяющих состав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Перечислим их:

Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. При наличии в одном доме нескольких видов собственности на квартиры необходимо наличие приватизированных квартир в количестве, превышающих половину всех имеющихся квартир в данном доме. Количество приватизированных квартир в доме должно быть не менее 51 процента. Представитель нанимателей, являясь собственником, не отдаст свой голос за создание товарищества собственников жилья, так как в этом не заинтересован. Ведь представитель нанимателей, став членом товарищества, как собственник социальных квартир, не сможет иметь большинство голосов. А так большинство голосов будет у собственников квартир, то при отсутствии противоречий между ними ТСЖ будет действовать под контролем собственников квартир и выражать их интересы См. Хайруллина Д.И. Особенности функционирования товарищества …. С. 64..

Следующий важный количественный признак - срок деятельности организации. Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

Теперь перейдем к качественным характеристикам, среди которых наиважнейшей можно назвать ту, что товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, логотип, другие реквизиты.

Как следует из содержания ст. 136 ЖК Российской Федерации собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

Определяющее значение для процесса создания ТСЖ имеет правильное оформление и подписание всеми участниками протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава. Эти документы должны быть подписаны всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие соответствующих решений. В судебной практике довольно много примеров отмены решений общих собраний собственников жилья при несоблюдении формы протокола, использовании не легитимных подписей и так называемых «мертвых душ».

Основной учредительный документ товарищества - Устав. В нем излагается цель и виды деятельности товарищества, права и обязанности ТСЖ, средства и имущество товарищества. Устав подробно описывает порядок организации и проведение общих собраний. В нем указаны органы управления и контроля, порядок регистрации изменений в устав товарищества, а также порядок реорганизации и ликвидации ТСЖ. «Товарищество собственников недвижимости (жилья) «Молодежная», образованное на базе дома № 6, по улице Молодежная г. Подольска создано по решению общего собрания собственников помещения и их представителей, является некоммерческой организацией, объединением собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом, обеспечения владения, пользования и, в установленных законодательством пределах, распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества; предоставления жилищных и коммунальных услуг лицам, пользующихся помещениями в данном доме, а также осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирным домом» Устав Товарищества собственников недвижимости (жилья) «Молодежная» (Новая редакция). Московская область, г. Подольск, 2015.. Таким образом, мы видим, что главная цель создания товарищества собственников жилья - это обеспечение комфортного проживания собственников в конкретном доме, а также удовлетворение нужд этих собственников в коммунальных услугах.

Поскольку товарищество собственников жилья - некоммерческая организация, его правоспособность как юридического лица всегда является специальной. Товарищество собственников жилья, как и другие некоммерческие организации, обладает не общей, а специальной (или уставной, целевой) правоспособностью в соответствии с п. 1 ст. 49 ГК Российской Федерации. Специальная правоспособность предполагает, что обладающее такой правоспособностью юридическое лицо вправе осуществлять лишь те виды деятельности, которые прямо указаны в его учредительных документах и соответствуют установленным в этих документах предмету и целям деятельности данного юридического лица. Поэтому предмет и цели деятельности товарищества собственников жилья должны быть четко определены в его уставе. Специальная правоспособность предполагает обладание только теми правами и исполнение только тех обязанностей, которые соответствуют установленным ЖК Российской Федерации целям деятельности товарищества как юридического лица. С учетом ст. 173 ГК Российской Федерации совершенная товариществом собственников жилья как юридическим лицом сделка, выходящая за рамки установленной ЖК Российской Федерации специальной правоспособности, может быть признана судом недействительной.

Правоспособность ТСЖ как юридического лица возникает с момента внесения в единый реестр юридических лиц сведений о его создании и прекращается в момент внесения в указанный реестр сведений о его прекращении. ТСЖ как некоммерческая организация не имеет извлечение прибыли в качестве цели и не распределяет полученную прибыль между участниками. Некоммерческие организации могут осуществлять приносящую доход деятельность, если это предусмотрено их уставами, лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и если это соответствует таким целям.

ТСЖ может быть ответчиком, и истцом в суде. В судебной практике представлен обширный материал, демонстрирующий такую правоспособность данной некоммерческой организации. Но не всегда. В качестве примера можно рассмотреть решение Арбитражного суда Московской области от 12 марта 2018 года по делу № А-41-85305/17 http: //asmo.arbitr.ru. Дата обращения 10.10.2019.. Общество с ограниченной ответственностью «Феликсо» обратилось с иском к ТСН (жилья) «Молодежная» по устранению препятствия в пользовании земельным участком с соответствующим кадастровым номером и демонтировать металлическое ограждение за счет собственных средств на этом участке. Арбитражный Суд Московской области в удовлетворении исковых требований отказал, указав, что ТСН (жилья) «Молодежная» не является надлежащим ответчиком. В своем решении суд пояснил, что право собственности на общее имущество многоквартирного дома может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не ТСН (жилья) «Молодежная» как юридическому лицу. Данное обстоятельство подтверждалось выпиской из ЕГРН, где в качестве правообладателя земельного участка с соответствующим кадастровым номером данное товарищество не значилось. Следовательно, собственники помещений многоквартирного дома являются долевыми собственниками спорного земельного участка. В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации иски, направленные на оспаривание прав на земельные участки, а также иски об установлении границ земельных участков, предъявляются к правообладателям этих земельных участков. Кроме того в ч. 3 ст. 36 ЖК Российской Федерации содержится важное положение: уменьшение размера общего имущества в доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.

Приведенная норма свидетельствует о том, что на осуществление любых действий влекущих уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома требуется согласие всех его собственников. Как следует из вышеизложенного решения суда у ТСН (жилья) «Молодежная» отсутствуют материальные права и обязанности ответчика. ТСЖ лишь выступает в качестве законного представителя собственников помещений многоквартирного жилого дома. При этом собственники помещений должны делегировать ТСН (жилья) «Молодежная» право на представление их интересов в данном конкретном процессе и с соответствующей позицией. Таким образом, быть истцом и ответчиком в суде в некоторых делах ТСЖ может только с официально оформленного права участия в процессе, а именно решения собрания членов ТСЖ. Следовательно, правосубъектность товариществ собственников жилья понятие не абсолютное.

Данное решение Арбитражного суда Московской области было вынесено еще до принятия ч. 5 ст. 36 ЖК Российской Федерации об ограничении права пользования земельного участка другими лицами. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке. В качестве примера можно привести решение Ленинского районного суда г. Саратова от 21.08.2013 по делу № 2-3026/2013. Прокурор Ленинского района г. Саратова обратился в суд с иском в интересах неопределенного круга лиц к ТСЖ «Р» о признании действий товарищества по установке двух шлагбаумов незаконными, возложении обязанности демонтировать шлагбаумы. Прокурор полагал, что действия ТСЖ «Р» незаконные, поскольку ими нарушаются права жителей домов №, № по ул. г. Саратова, кроме того, становится невозможным подъезд к данным домам автомобилей скорой помощи, а также пожарной спецтехники, нарушаются права организаций, расположенных во встроено-пристроенных нежилых помещениях данных домов, их клиентов, то есть неопределенного круга лиц.

Суд установил, что управление многоквартирным домом осуществляет ТСЖ «Р». Занимаемый данным многоквартирным жилым домом земельный участок, который сформирован в 2010 г. и поставлен на кадастровый учет, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. Собственниками помещений указанного многоквартирного дома принято решение об ограничении проезда через арку дома путем установки с двух сторон шлагбаумов, препятствующих движению транспортных средств через придомовую территорию. Данное решение общего собрания ни собственниками многоквартирного дома, ни истцом не оспорено. Установленные в арке жилого дома шлагбаумы расположены в границах земельного участка, предоставленного в собственность собственникам помещений в многоквартирном доме. Суд первой инстанции, пришел к выводу о том, что доказательств в обоснование того факта, что проезд через арку жилого дома является единственным проездом к жилым домам, истцом в суд первой инстанции не представлено. В иске прокурора было отказано.

Практика рассмотрения споров с участием ТСЖ весьма обширна и многогранна. Скорее всего, требуется уже некая систематизация для удобства использования многочисленных материалов, которая станет практическим пособием для будущих председателей правления ТСЖ и активистов товариществ. Собственники общего имущества должны наделить ТСЖ специальными полномочиями. Аналогичная позиция отражена в постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2016 по делу № А40-177240/13 по иску Товарищества собственников жилья «КВАРТ-23» к Обществу с ограниченной ответственностью «Квартал» https://sudact.ru/arbitral/doc/dJ0HboHr481X. Дата обращения 13.10.2019.. Девятый арбитражный суд подытожил, что в обязанности ТСЖ входит представление интересов собственников в отношениях с третьими лицами по основаниям ч. 8 ст. 138 ЖК Российской Федерации. Следовательно, право собственности на общее имущество многоквартирного дома может принадлежать только самим собственникам помещений в этом доме, но не ТСЖ, являющимся юридическим лицом.