Правовое положение товарищества собственников жилья

ТСЖ обязано письменно известить кредиторов о ликвидации товарищества. С момента истечения установленного срока для предъявления требований кредиторами ликвидационной комиссией или ликвидатором составляется промежуточный ликвидационный баланс, в котором отражена информация о составе имущества ликвидируемого ТСЖ, о требованиях кредиторов, а также о результатах их рассмотрения. По итогам окончания расчетов с кредиторами ликвидационной комиссией составляется ликвидационный баланс, который утверждается участниками ТСЖ или органом, принявшим решение о ликвидации ТСЖ. Между тем, стоит заметить, что в случае, когда ликвидационной комиссией установлена недостаточность имущества товарищества собственников жилья для удовлетворения всех требований кредиторов, в силу п. 4 ст. 62 ГК Российской Федерации дальнейшая ликвидация товарищества собственников жилья может осуществляться только через процедуру его банкротства. Таким образом, реорганизация и ликвидация товарищества собственников жилья как юридического лица, осуществляется на основании и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, с учетом особенностей, установленных ЖК Российской Федерации.

2.2 Порядок формирования и компетенция органов управления товарищества собственников жилья

Товарищество собственников жилья как юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительным документом в соответствии с п. 1 ст. 53 ГК Российской Федерации. В жилищном законодательстве приводится более конкретное определение. В соответствии со ст. 144 ЖК Российской Федерации органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества. Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества. Компетенции общего собрания подробно изложены в ст. 145 ЖК Российской Федерации и могут быть дополнены уставом ТСЖ. Среди таких компетенций необходимо отметить следующие: 1) внесение изменений в устав товарищества или утверждение устава товарищества в новой редакции; 2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества, назначение ликвидационной комиссии; 3) избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии, председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий; 4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества; 5) утверждение смет доходов и расходов товарищества на год; 6) утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества; 7) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии товарищества и другие. Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

«Ряд вопросов общее собрание членов ТСЖ имеет право решать только совместно с собственниками помещений многоквартирного дома, не являющимися членами ТСЖ. Например, по вопросам, касающихся реконструкции дома, строительства хозяйственных построек, капитального ремонта общего имущества дома, использования земельного участка, пользования общим имуществом многоквартирного дома» Карапетов А.Г., Фетисова Е.М., Матвиенко С.В., Бондаревская М.В. Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за март 2015 г. // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2015. № 4. С. 27.. Порядок организации и проведения общего собрания членов ТСЖ изложен в ст. 146 ЖК Российской Федерации и в Уставе ТСЖ.

Одно из существенных условий для проведения легитимного собрания - это уведомление о собрании за десять дней до даты его проведения. Данное уведомление может быть вручено под роспись, направлено почтой заказным письмом с уведомлением или иным способом, предусмотренным решением общего собрания членов ТСЖ или Уставом ТСЖ. Для того чтобы уведомление было признано законным и не могло быть обжаловано в суде, необходимо разместить сведения в объявлении об инициаторе собрания, месте и времени проведения, повестке общего собрания. Это очень важно, ведь не включенные в повестку вопросы не могут быть рассмотрены на данном собрании.

Для признания общего собрания правомочным необходимо наличие кворума, а именно, количество присутствующих членов ТСЖ, должно обладать более чем половиной голосов от общего числа голосов членов товарищества собственников жилья. Решения на общем собрании принимаются в зависимости от рассматриваемых вопросов либо большинством голосов от общего числа голосов присутствующих, либо не менее чем две трети голосов от общего числа голосов членов ТСЖ. «В силу сложившейся судебной практики основанием для отмены решения общего собрания членов ТСЖ является не любое нарушение требований или формальностей, а лишь такие существенные нарушения закона, из-за которых невозможно определить истинную волю большинства членов ТСЖ, и если такое решение нарушает права и законные интересы оспаривающего его лица» Плещицкая Х. Споры по выбору ТСЖ //Жилищное право. 2015. № 3. С. 48..

В ст. 146 ЖК Российской Федерации регламентируются три формы проведения общего собрания: очного, заочного и очно-заочного голосования. Очное голосование представляет собой обсуждение вопросов, вынесенных на повестку дня, и принятие по ним решений при совместном присутствии собственников помещений многоквартирного дома. Перед очным собранием все собственники помещений и их представители в обязательном порядке проходят процедуру регистрации. Голосование на таких собраниях, как правило, происходит путем поднятия руки. Однако данная форма голосования не является эффективной, так как на практике на собраниях, проводимых в очной форме голосования, часто отсутствует кворум, т.е. отсутствует необходимое количество голосов присутствующих собственников помещений многоквартирного дома и их представителей, которое предусмотрено законом и Уставом ТСЖ для принятия решений по вопросам собрания. Следовательно, данные собрания являются неправомочными.

Заочная форма голосования представляет собой заполнение собственниками помещений в письменном виде решений по вопросам, вынесенным на голосование, и передачи в установленный срок и место, указанное в уведомлении о проведении заочного собрания. «Вместе с тем, для того, чтобы решение было признано законным, в нем должны быть указаны сведения о лице, принявшем участие в голосование, сведения о документе, подтверждающего права собственности на жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме» Бычков А.И. Квартирный вопрос. Приобретение, реализация и защита права собственности на квартиру. М., 2016. С. 58-60.. Решения собственников, оформленные с нарушением срока, при подсчете голосов не учитываются. При этом стоит заметить, проведение собрания в заочной форме возможно только в случае, если ранее проведенное собрание собственников в очной форме по тем же вопросам не имело кворума необходимого для принятия решений по вопросам, вынесенных на голосование. Таким образом, для того, чтобы провести общее собрание в заочной форме голосования необходимо первоначально провести очное собрание, в связи с чем, требуется дополнительное время и денежные средства (конверты, бумага, печать уведомлений о проведении очного собрания, аренда помещения). Учитывая вышесказанное, заочная форма голосования, в отличие от очной формы, позволяет набрать кворум, необходимый для принятия решений по вопросам, внесенных в повестку собрания, а также в дальнейшем, в случае возникновения споров, подтвердить каждый учтенный при принятии решения голос собственника помещения (все решения собственников оформляются в письменном виде). Вместе с тем, данная форма голосования требует значительных денежных расходов товарищества на проведение общего собрания, сначала в форме очного, затем заочного голосования.

Наиболее распространенная и удобная, по словам практиков, председателей правления ТСЖ, является очно-заочная форма голосования при проведении общего собрания собственников. Она совмещает в себе две формы голосования: очную и заочную. Проведение указанной формы голосования происходит путем очного обсуждения вопросов, вынесенных на собрание, и принятия по ним решений присутствующими собственниками помещений многоквартирного дома. При этом данная форма голосования допускает возможность заочно заполнить и передать решение в письменном виде в указанное в уведомлении о проведении общего собрания срок и место. Таким образом, очно-заочная форма голосования является наиболее выгодной и эффективной с точки зрения экономии времени и денежных средств, потраченных на проведение такого собрания. Связано это с тем, что данная форма голосования предусматривает направление одного уведомления о проведении собрания, в котором отражена вся информация как по очной, так и по заочной части собрания.

Порядок образования и компетенция органов юридического лица определяются законом и учредительным документом, а именно Уставом ТСЖ. В частности в Уставе ТСН (жилья) «Молодежная» указано, что руководство деятельностью товарищества осуществляется правлением товарищества. «Правление товарищества вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества. Правление товарищества избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок два года. В Правление избирается не менее двух человек. Правление товарищества является исполнительным органом ТСЖ, подотчетным общему собранию членов ТСЖ» Устав товарищества собственников… С.16..

В обязанности правления ТСЖ входят контроль своевременного внесения членами ТСЖ установленных обязательных платежей и взносов, составление смет доходов и расходов, отчетов о финансовой деятельности и предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения. Очень важной функцией является заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию, строительство и ремонт, включая капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме и прилегающей придомовой территории, ведение реестра членов ТСЖ, делопроизводства, бухгалтерского учета и отчетности, а также созыв и проведение общего собрания членов ТСЖ и иных обязанностей, вытекающих из Устава ТСЖ.

Отдельного внимания заслуживает должность председателя правления ТСЖ, которую для краткости в обиходе называют председателем ТСЖ. Но в ЖК Российской Федерации такого определения не существует и для юридической точности будем пользоваться формулировкой данной жилищным законодательством. Председатель правления обеспечивает выполнение решений правления и общего собрания членов товарищества. Председатель правления представляет интересы ТСЖ без доверенности в отношениях с государственными органами, предприятиями и учреждениями, подписывает платежные документы. Председатель правления имеет право заключать от имени ТСЖ различного рода сделки гражданско-правового характера.

В соответствии с ч. 3.1 ст. 147 ЖК Российской Федерации член правления не вправе совмещать свою деятельность в правлении с работой в товариществе собственников жилья по трудовому договору, а также не вправе поручать, передавать другому лицу или возлагать на кого-либо исполнение своих обязанностей члена правления. Из вышесказанного следует, что все члены правления, в том числе председатель, являются членами ТСЖ, собственниками жилых помещений, которые действуют в форме ТСЖ в своих интересах и в отсутствие лица, которого можно было бы квалифицировать в качестве работодателя. Члены правления и его председатель действуют в интересах собственников жилых и нежилых помещений Алексеевская Е.И., Гутникова А.С. Товарищество собственников жилья субъект безответственности? // Семейное и жилищное право. 2014. № 5. С. 32..

В настоящее время в ЖК Российской Федерации не регламентирован характер правоотношений между товариществом и председателем правления. В связи с чем, на практике деятельность председателя правления суды относят либо к оказанию услуг по управлению многоквартирным домом, либо к трудовым отношениям. В качестве примера можно рассмотреть постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2015 по делу № А26-5036/2015 по иску ТСЖ «Григорьева 4» к Управлению Пенсионного фонда Российской Федерации в городе Петрозаводске Республики Карелия. Рассматривая материалы дела, суд установил, что вышеуказанное управление пенсионного фонда установило в ходе проверки ТСЖ «Григорьева 4» нарушения законодательства Российской Федерации о страховых взносах. При принятии решения управление исходило из того, что спорные выплаты, произведенные председателю правления ТСЖ, являются объектом обложения страховыми взносами и подлежат включению в базу для их начисления.

ТСЖ, полагая, что ненормативный правовой акт, принятый по результатам этой проверки, нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд первой инстанции. Суд сделал правомерный вывод, что деятельность председателя правления ТСЖ, осуществляемая за вознаграждение по смыслу п. 11 ч. 2 ст. 145 ЖК Российской Федерации, не может быть признана трудовыми отношениями. Размер вознаграждения председателя правления ТСЖ, в отличие от заработной платы, не зависит от квалификации работника, сложности, количества, качества и условий выполняемой работы, а определяется общим собранием членов ТСЖ по своему усмотрению https://sudact.ru/arbitral/doc/b9NNM9r8b3LW/. Дата обращения 10.10.2019.. Трудовой договор между председателем правления ТСЖ и товариществом не составляется. Таким образом, к трудовым отношениям деятельность председателя правления ТСЖ, не относится. Соответственно, на него не распространяются все связанные с Трудовым кодексом правами и обязанностями участников трудовых отношений.

Другая точка зрения изложена в постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 07.12.2015 по делу № 10779/2015 http://www.consultant.ru/cons/cgi/online. Дата обращения 11.10.2019.. ТСЖ «Времена года» обратилось с кассационной жалобой на решение Арбитражного суда Пермского края от 26.06.2015 по делу № А50-10779/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2015 по тому же делу. По мнению ТСЖ управление Пенсионного фонда неправомерно начислил страховые взносы с вознаграждения, выплачиваемых председателю правления ТСЖ «Времена года», поскольку указанные выплаты произведены не на основании трудового и гражданско-правовых договоров, а исполнены по решению правления данного товарищества.

Суд кассационной инстанции признал отношения между председателем правления товарищества и ТСЖ «Времена года» трудовыми, в силу того, что председатель правления выполнял трудовую функцию, возложенную на него правлением ТСЖ, а также получал регулярное ежемесячное вознаграждение за выполнение своей деятельности - заработную плату в размере 25 тысяч рублей, на которую еще начислялся районный коэффициент 15 процентов от заработка. В ходе судебного разбирательства также выяснилось, что и предыдущему председателю правления данного ТСЖ начислялась заработная плата: в марте 2012 года ему была выплачена сумма компенсации за неиспользованный отпуск и данные выплаты облагались страховыми взносами.

Правовой пробел по определению характера правоотношений председателя правления ТСЖ неизбежно порождает споры по вопросу начисления страховых взносов на вознаграждение председателю правления ТСЖ. Вместе с тем стоит заметить, что на практике данные споры разрешаются в зависимости от того какую сторону займет суд, как он определит характер правоотношений между ТСЖ и председателем правления. Для преодоления таких коллизий необходимо более точно требуется определить характер правоотношений между ТСЖ и председателем правления ТСЖ и закрепить его в ЖК Российской Федерации.

Помимо органа управления в ТСЖ формируется ревизионная комиссия, целью которой является осуществление контроля деятельности правления ТСЖ в соответствии со ст. 150 ЖК Российской Федерации. В обязанности ревизионной комиссии входит составление ежегодного отчета о деятельности ТСЖ и вынесение его на утверждение общего собрания членов ТСЖ. Ревизионная комиссия, как и правление, избирается общим собранием членов ТСЖ на срок, не превышающий два года. Важное отличие ревизионной комиссии от органов правления: в нее не могут входить члены правления ТСЖ. Ревизионная комиссия из своего состава избирает председателя. Ревизионная комиссия или ревизор товарищества собственников жилья избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года.

Ревизионная комиссия или ревизор товарищества собственников жилья проводит не менее одного раза в год ревизию всей финансовой деятельности товарищества. Результаты проверки представляются общему собранию членов товарищества. Итоговый документ - заключение содержит в себе смету доходов и расходов на соответствующий год, отчет о финансовой деятельности и размеры обязательных платежей и взносов для членов ТСЖ.

Подводя итоги в конце этого параграфа, нельзя не признать, что зачастую успех многогранной деятельности ТСЖ во многом зависит от ее лидера и правления ТСЖ. К должности председателя ТСЖ в ЖК Российской Федерации нет определенных требований. Предлагается законодательно закрепить обязанность для председателя правления ТСЖ проходить профессиональную подготовку и иметь разработанный квалификационный аттестат. Введение в ЖК Российской Федерации указанной обязанности должно повысить, по нашему мнению, профессиональный уровень председателя правления ТСЖ как специалиста жилищно-коммунальной для повышения эффективности управления многоквартирным домом и защите прав и законных интересов собственников жилых и не жилых помещений в нем.

Представляется необходимым установление определенных цензов для кандидатов в председатели правления ТСЖ и ревизоры (председателя ревизионной комиссии) и закрепление их в статьях ЖК Российской Федерации. Для председателя правления ТСЖ возможно установление следующих дополнительных критериев: наличие высшего образования (юридического, технического или экономического); возрастной ценз - не менее 30 лет; наличие опыта работы в руководящей должности; получение квалификационного аттестата. Необходимой мерой является и закрепление характера правоотношений между товариществом собственников жилья и председателем правления в виде заключения с председателем правления ТСЖ трудового договора.

Для ревизора или председателя ревизионной комиссии необходимо установить следующие дополнительные критерии: наличие высшего бухгалтерского образования; возрастной ценз (от 30 лет); опыт работы в должности бухгалтера. Предлагается закрепить ограничения по вхождению в ревизионную комиссию близких родственников и лиц, находящихся в зависимости от председателя и членов правления. Таким образом, лица, осуществляющее управление многоквартирным домом, а также осуществляющие контроль деятельности ТСЖ, будут обладать необходимыми знаниями, умениями и навыками, что, в свою очередь, окажет положительное влияние на повышение эффективности управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья.

2.3 Правовой режим имущества товарищества собственников жилья

В соответствии со ст. 151 ЖК Российской Федерации товарищество собственников жилья может иметь в собственности движимое и недвижимое имущество, которое может быть расположено как внутри, так и за пределами обслуживаемого многоквартирного жилого дома. Подробнее характеристика общего имущества дается в Постановлении Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»СЗ РФ. 2006. № 34. Ст. 3680..

В соответствии со ст. 36 ЖК Российской Федерации в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения. Среди них лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые шахты, коридоры, чердаки, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации. Многочисленное обслуживающее более одного жилого или нежилого помещения оборудование. Сюда относятся котельные, бойлерные и другое инженерное оборудование, а также крыши, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома. К ним относятся фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные плиты, несущие колонны и др. Важное для эксплуатации дома механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома. Это общее имущество принадлежит собственникам помещений жилого дома на праве общей долевой собственности. Уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений. Перечисление объектов общего имущества дается и в п.1 ст.290 ГК Российской Федерации.

Пожалуй, один из самых важных элементов общего имущества является земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом. В общее имущество могут включаться и иные объекты: трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка. Актуально и включение системы видеонаблюдения и ограждения придомовой территории в состав общего имущества. Для включения этих элементов в состав общего имущества необходимо два условия: земельный участок, на котором установлен забор, поставлен на кадастровый учет и система видеонаблюдения включена в состав общего имущества собственников по решению общего собрания. По решению общего собрания объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам, конечно, если это решение не нарушит права и интересы граждан. Состав общего имущества определяют собственники помещений на общем собрании. Такой порядок установлен подпунктом «а» пункта 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491. Результаты голосования оформляют протоколом https://e.mk-dom.ru/. Дата обращения 09.10.2019..

Земельный участок под многоквартирным домом считается сформированным и переданным в состав общего имущества с момента постановки его на государственный кадастровый учет. Каждый собственник имеет свою долю вправе на общее имущество, которая пропорциональна размеру общей площади, но осуществлять выдел в натуре своей доли, а также отчуждать свою долю в праве общей собственности собственник не может.

Казалось бы, жилищное законодательство установило подробный перечень общего имущества. Но судебные споры продолжаются до сих пор. Весьма наглядный пример можно привести из Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 № 489-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб товариществ собственников жилья «Невский 163» и «Комсомольский проспект-71» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации» Вестник Конституционного Суда РФ. 2009. № 6.. Из материалов дела стало известно, что ТСЖ «Невский 163» требовал признать недействительной государственную регистрацию права собственности города Санкт- Петербурга на нежилое подвальное помещение и признания права общей долевой собственности на это помещение собственников, проживающих в доме по адресу Невский проспект, 163.

ТСЖ «Комсомольский проспект-71» из Перми также пыталось оспорить факт признания государственной регистрации права собственности предпринимателя А.С. Васева на встроенные жилые помещения, расположенные в подвале многоквартирного дома по адресу: Комсомольский проспект, дом 71. По мнению представителей ТСЖ в заявленных Конституционному Суду жалобах в ч.1 ст.36 ЖК Российской Федерации допускается расширительное толкование критериев отнесения подвальных помещений к категории технических.

Конституционный Суд Российской Федерации в вышеуказанном определении допустил, что помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, могут быть и иные нежилые помещения, которые являются самостоятельными объектами гражданских прав. В частности, Конституционный Суд Российской Федерации установил, что из ч. 1 ст. 36 ЖК Российской Федерации не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер. А иных критериев наличия других полезных свойств у помещения, который используется в судебной практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, данная статья ЖК Российской Федерации не содержит.

Соответственно, правовой режим подвальных помещений отличается от правового режима помещений, установленного п.1 ст. 290 ГК Российской Федерации и ч.1 ст. 36 ЖК Российской Федерации. И в первом случае (Санкт-Петербургском) и втором (Пермском) спорные нежилые помещения были признаны самостоятельными объектами гражданских прав, а потому заявителям (ТСЖ) в принятии к рассмотрению жалоб в Конституционный Суд Российской Федерации было отказано.

Данное решение вызывает много вопросов в практике работы ТСЖ, особенно расположенных в центрах мегаполисов, в части признания подвала не обслуживающим, а другим помещением в многоквартирном доме. Как выясняется подвал подвалу рознь. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 № 12537/09 по делу № А56-42253/2007 о признании права общей долевой собственности Вестник ВАС РФ. 2010. № 3., указывается, что право общей долевой собственности у собственников возникает не на любую подвальную часть дома, а лишь на технические подвалы.

Множество нежилых помещений (мансард, подвалов) по одностороннему решению государственных органов были «выведены» из общего имущества многоквартирного жилого дома и сданы в аренду коммерческим структурам Джадан И. Русский кондоминиум. http://www.russ.ru/layout/set/print/pole/Russkij-kondominium. Дата обращения 09.10.19.. Следствием этого является не только уменьшение объема общего имущества, но и дополнительные расходы, которые приходится нести членам ТСЖ в связи частыми посещениями людей коммерческих помещений: грязь в подъездах и на придомовой территории, поломку домофонов и другие проблемы интенсивного износа жилищно-коммунального хозяйства дома. Повышенная амортизация инфраструктуры требует повышенных расходов на свое содержание. Но при переводе жилых помещений в нежилые еще как-то защищаются права собственников в соответствии со ст. 22 ЖК Российской Федерации, то по поводу мансард речь идет о переводе общего имущества в нежилое помещение.

Другой подход к данной проблеме продемонстрировал Верховный Суд Российской Федерации, приведенный в обзоре судебной практики ВС Российской Федерации № 1 за 2017 год, а именно п. 23 данного обзораОбзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017) (ред. от 26.04.2017)// Бюллетень Верховного Суда РФ. 2018. № 1.. Товарищество собственников жилья обратилось в арбитражный суд с иском к банку, собственнику одного из помещений, об истребовании из незаконного владения вестибюля, расположенного на первом этаже многоквартирного дома. ТСЖ также требовало демонтировать кондиционер, информационное табло и систему видеонаблюдения. Товарищество полагало, что спорное помещение относится к общему имуществу собственников многоквартирного дома, однако банк самовольно занял его и использует в своих интересах в качестве офиса, не внося при этом соответствующую плату. Решением суда первой инстанции исковые требования товарищества были удовлетворены.

Апелляционный суд исковые требования в части истребования помещения из владения банка удовлетворил, а в удовлетворении требования об обязании банка привести помещение вестибюля в первоначальное состояние отказал. Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила постановления суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа и оставила без изменения решение суда первой инстанции. Как выяснилось, решение общего собрания собственников многоквартирного дома о предоставлении спорного помещения в пользование только банку для осуществления им своей деятельности и проведения для этих целей ремонта не принималось. Действия банка по выполнению в спорном помещении ремонта, необходимого для использования вестибюля в качестве офисного помещения и размещения в нем принадлежащего банку оборудования, повлекли ограничение доступа иных лиц в помещение. Банк изменил состояние общего имущества не получив согласия на всех членов товарищества, необходимого в силу ч. 2 ст. 36 ЖК Российской Федерации. Суд первой инстанции обоснованно возложил на ответчика (банк) обязанность по приведению спорного помещения в первоначальное состояние, существовавшее до нарушения права, с последующей передачей его истцу (ТСЖ).

Можно сделать очень важный вывод из данного примера по спорам, связанных с общим имуществом многоквартирного дома. Оно заключается в том, что право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам других собственников. Кроме того, отказ суда в удовлетворении требования об обязательстве банка привести помещение в первоначальное состояние означает создание условий, при которых банк может продолжать незаконно владеть и пользоваться помещением вестибюля, хранить в нем свое имущество без согласия других собственников. Таким образом, при возложении на одного из собственников помещения в многоквартирном жилом доме обязанности освободить помещение, относящееся к общему имуществу и занятое им без согласия остальных собственников, на него может быть также возложена обязанность привести это помещение в первоначальное состояние.

Исследуя проблему споров по общему имуществу многоквартирного дома, нельзя обойти вниманием Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» Вестник ВАС РФ. 2009. № 9.. В п. 1 данного Постановления говорится, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. ст. 249, 289, 290 ГК Российской Федерации.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 № 12537/09, при обращении товарищества собственников жилья в суд с иском о признании права общей долевой собственности на общее имущество, собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на обращение в суд с подобным иском в силу специальной правоспособности ТСЖ как юридического лица.

Что же касается юридической природы общего имущества многоквартирного дома, то тут однозначного мнения нет. В.В. Гальченко, А.В. Широков, А.С. Вербицкий признают парадоксальным фактом, что на практике право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не регистрируется. Данные авторы считают, что это право должно регистрироваться в соответствии с законодательством о государственной регистрации недвижимости и отражаться в Едином государственном реестре недвижимости. Таким образом, общая собственность на имущество многоквартирного дома носит виртуальный характер. А раз это право не подтверждено никаким документом, то, следовательно, собственники помещений не должны нести бремя ее содержания, т.е. не должны ни вносить плату за содержание и ремонт помещения, ни участвовать в оплате капитального ремонта многоквартирного дома См.: Гальченко В.В., Широков А.В., Вербицкий А.С. Возвращение кондоминиума. Почему в многоквартирном доме общедомовое имущество считается ничьим, но платить за него надо? // Юрист спешит на помощь. 2015. № 6. С. 8..

Исследуя проблему владения и пользования общим имуществом, а также защиты прав и законных интересов собственников на него, данные авторы вновь приходят к обсуждению темы и определения кондоминиума как правовой категории, к которой призывают вернуться. Не зря это научное исследование озаглавлено как «Возвращение кондоминиума». Главным аргументом за это предложение они считают, что вопрос о едином субъекте вещных прав на многоквартирный жилой дом как объект недвижимости так и остается открытым Гальченко В.В., Широков А.В., Вербицкий А.С. Возвращение кондоминиума... С. 9..

2.4 Права и обязанности товарищества собственников жилья. Ответственность товарищества собственников жилья

Права и обязанности ТСЖ как организации, объединяющей собственников помещений многоквартирного жилого дома, подробно изложены в ст. 137 и ст. 138 ЖК Российской Федерации.

Товарищество собственников жилья может заключить договор управления многоквартирным домом. Но как только ТСЖ заключит договор управления, оно фактически перестает управлять домом. У товарищества в этом случае остаются только функции контроля. Тогда в соответствии с ч. 3 ст. 175 ЖК Российской Федерации владельцем специального счета может быть управляющая организация на основании договора управления. Если ТСЖ самостоятельно управляют домом, то и владельцем специального счета остается данное товариществоhttps://e.mk-dom.ru/. Дата обращения 09.10.2019..

ТСЖ обладает правом составлять смету доходов и расходов на год, определять самостоятельно необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, планировать затраты на капитальный ремонт и реконструкцию дома. ТСЖ может пользоваться кредитами банков. В компетенцию товарищества входит определение размера специальных взносов в резервный фонд. В соответствии с принятой сметой товарищество определяет размеры взносов и платежей каждому собственнику в зависимости о его доли в праве общей собственности.

Товарищество либо непосредственно выполняет работы и оказывает услуги для собственников помещений или же может передавать по договору средства лицам, выполняющим для товарищества работы или предоставлящим товариществу услуги.

Товарищество также наделено правом продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу, предоставлять в пользование часть общего имущества дома, надстраивать и перестраивать часть общего имущества, если это не нарушает права собственников и соответствует нормам градостроительного законодательства.

ТСЖ может вести достаточно разнообразную хозяйственную деятельность: приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных построек, заключать сделки отвечающие целям товарищества и соответствующие уставу ТСЖ.

Для такой деятельности нужны средства. В ст.151 ЖК Российской Федерации подробно раскрыт перечень средств, имущества и хозяйственной деятельности товарищества собственников жилья. Средства ТСЖ формируются из установленных обязательных платежей, вступительных и других взносов членов ТСЖ, каких-либо доходов, получаемых от хозяйственной деятельности ТСЖ, субсидий, полученных от государства на проведение текущего или капитального ремонта, субсидий на предоставление отдельных видов коммунальных услуг, прочих поступлений. На основании решения, принятого на общем собрании членов ТСЖ, могут быть организованы специальные фонды, денежные средства которых должны расходоваться в соответствии с целями, установленными уставом ТСЖ, например, для устранения последствий аварий, благоустройства придомовой территории. Как отмечают В.В. Андропов и И.Б. Миронов, которые провели комплексный анализ правовых норм, посвященных деятельности ТСЖ, законодатель полностью не исключает возможность осуществления товариществом собственников жилья иных видов хозяйственной деятельностиАндропов В.В., Миронов И.Б. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / под редакцией П. В. Крашенинникова. М., 2006. С. 365..

Кроме хозяйственной деятельности, ТСЖ как некоммерческая организация вправе осуществлять приносящую доход предпринимательскую деятельность, конечно, если это предусмотрено его уставом и направлено на достижение основной цели создания ТСЖ - осуществление совместного управления собственниками помещений многоквартирного жилого дома общим имуществом. По решению общего собрания собственников помещений многоквартирного дома ТСЖ имеет право сдавать в аренду нежилые помещения, которые находятся у него в собственности, а также часть общего долевого имущества дома, например для размещения на фасаде дома рекламных конструкций. При этом доход, полученный от хозяйственной деятельности, на основании решений общего собрания членов ТСЖ может быть использован для погашения общих расходов собственников помещений многоквартирного дома или переведен на счет специального фонда для дальнейшего использования в соответствии с целями, зафиксированными в уставе ТСЖ.

Есть у ТСЖ даже некое подобие фискальных прав. Жилищным законодательством предусмотрена возможность взыскивания обязательных платежей и взносов ТСЖ с недобросовестных собственников помещений в многоквартирном доме в судебном порядке. Товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов, если собственники не участвуют в общих расходах товарищества: не уплачивают обязательные платежи, взносы и другие общие расходы, определенные собранием товарищества и контролируемые правлением ТСЖ.

В 2007 году ВАС РФ издал Постановление № 57 «О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами дел, касающихся взимания налога на добавленную стоимость по операциям, связанных с предоставлением жилых помещений в пользование, а также с их обеспечением коммунальными услугами и с содержанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества многоквартирных домов» Вестник ВАС РФ. 2007. № 11., в котором определил, что ТСЖ не является хозяйствующим субъектом с самостоятельными экономическими интересами, отличными от интересов членов ТСЖ.

Обязательства ТСЖ перед ресурсоснабжающими, а также другими организациями, непосредственно оказывающими услуги, не могут быть большими, чем в случае заключения этими организациями прямых договоров с жильцами - членами ТСЖ. Именно поэтому ТСЖ оплачивает такие услуги, предназначенные жильцам, по тарифам, утвержденным для населения, а не для юридических лиц. Таким образом, ТСЖ, заключая договоры на оказание коммунальных услуг, на эксплуатацию, содержание и ремонт жилых помещений и общего имущества в многоквартирных домах, а также трудовые договоры со специалистами, выступает в имущественном обороте не в своих интересах, а в интересах членов ТСЖ. И затем следует вывод, что ТСЖ не обязаны представлять соответствующих налоговых деклараций и не исчислять сумму НДС по операциям, связанным с обеспечением жилых помещений коммунальными услугами и с содержанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества многоквартирных домов См.: Постановление Пленума ВАС РФ от 05.10.2007 № 57// Вестник ВАС РФ. 2007. № 11..

Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

Основной целью деятельности ТСЖ, как правило, является рациональное расходование финансовых ресурсов, которое достигается путем разумной организации управленческого аппарата, т.е. построением эффективного управления при наименьших затратах. Вместе с тем, само содержание исполнительного органа товарищества собственников жилья не должно наносить ущерб эксплуатации многоквартирного дома, его техническому обслуживанию. Таким образом, ТСЖ может не только управляет денежными средствами, полученными от членов ТСЖ и собственников помещений многоквартирного дома, не являющимися членами ТСЖ, но и зарабатывает дополнительные денежные средства, путем осуществления предпринимательской деятельности, предусмотренной уставом ТСЖ, а также в рамках жилищного и гражданского законодательства.

Как видно из анализа ст.137 ЖК Российской Федерации законодатель наделил ТСЖ достаточно большими правами. А в чем же заключаются обязанности ТСЖ? Ответ на этот вопрос дается в ст. 138 ЖК Российской Федерации. Главная задача и обязанность товарищества - обеспечить управление многоквартирным домом. Подробнее что входит в понятие управления многоквартирным домом дается в разделе VIII ЖК Российской Федерации.

ТСЖ должно обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме, контролировать выполнение всеми собственниками обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в соответствии с их долями в праве общей собственности на общее имущество. Как представитель прав и интересов собственников ТСЖ должно обеспечить соблюдение прав и интересов собственников, контролировать условия и порядок владения, пользования и распоряжения общей собственностью. При необходимости товарищество обязано принять меры против третьих лиц, которые нарушают права владения, пользования и распоряжения собственников общим имуществом в многоквартирном доме. ТСЖ также является законным представителем законных интересов собственников помещений, связанных с управлением общим имуществом, в том числе и в отношениях с третьими лицами.

ТСЖ обязано вести реестр членов товарищества и ежегодно в течение первого квартала года направлять копию этого реестра в органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Все изменения, внесенные в устав товарищества, и зарегистрированные должным образом в государственных органах, ТСЖ должно представить в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации с документами, заверенными председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества с приложением выписки из протокола общего собрания членов ТСЖ.

В первой главе данной работы мы выявили преимущества ТСЖ как формы управления многоквартирным домом. Однако деятельность ТСЖ несет в себе не только преимущества, но и ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации. Гражданско-правовая ответственность товарищества собственников жилья определяется жилищным и гражданским законодательством, а также некоторыми нормами Кодекса об административных правонарушениях. Как следует из смысла ч. 6. ст.135 ЖК Российской Федерации товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Но вместе с тем, ТСЖ не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.

ТСЖ должно обеспечить надлежащее техническое и санитарное состояние общего имущества, выполнять договоры с поставщиками коммунальных услуг и с собственниками помещений в доме, выполнять обязательства от своего имени по заключенным договорам. Гражданско-правовая ответственность ТСЖ регулируется гражданским законодательством.

В случае неисполнения обязательств и нарушения законодательства для ТСЖ предусмотрена ответственность за административные нарушения Кодексом об административных правонарушениях Российской Федерации СЗ РФ.2002. № 1 (ч.1). Ст.1. (далее - КоАП Российской Федерации) от 30.12.2001 № 195-ФЗ. Специальной главы, посвященной нарушениям в сфере эксплуатации жилищного фонда в КоАП Российской Федерации нет. Существует административная ответственность за правонарушения нормативов ЖКХ в области охраны собственности, предпринимательской деятельности, охраны окружающей среды и природопользования, и нарушения, посягающие на санитарно-эпидемиологическое благополучие населения, на общественный порядок и общественную безопасность См.: Михайлова К.А. Административная ответственность в связи с правонарушениями в сфере ЖКХ. Жилищное право. 2011. № 5.. Административная ответственность ТСЖ наступает за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и жилых помещений в соответствии со ст. 7.22 КоАП РФ с наложением административного штрафа от 40 до 50 тысяч рублей, на должностное лицо - от 4 до 5 тысяч рублей.

Административная ответственность для ТСЖ предусмотрена за нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами (ст. 7.23 КоАП Российской Федерации и несоблюдение требований энергетической эффективности (ч. 4 ст. 9.16 КоАП Российской Федерации). Среди распространенных видов административных правонарушений в деятельности ТСЖ наблюдается нарушение требований пожарной безопасности, в том числе к эвакуационным и аварийным выходам (ч. 4 ст. 20 КоАП Российской Федерации). Введена административная ответственность для ТСЖ и в случае нарушения порядка размещения информации в ГИС ЖКХ (ст. 13.19.2 КоАП Российской Федерации).

Деятельность ТСЖ связана с оказанием услуг населению, выступающему в качестве потребителей услуги, и поэтому ТСЖ часто попадает в зону внимания Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (Роспотребнадзора). Самая популярная статья для привлечения к административной ответственности в этой сфере - ч.1 ст. 14.4 КоАП Российской Федерации.

Анализируя судебную практику можно сделать вывод, что кроме наложения административных штрафов председателя ТСЖ могут и дисквалифицировать. Чаще всего председателя ТСЖ могут дисквалифицировать за систематическое нарушение трудового законодательства, порядка ценообразования и за неисполнение требований органов Государственной жилищной инспекции или требований прокуратуры (ч. 24 ст. 19.5, ст. 17.7 КоАП Российской Федерации).

Вопрос ответственности ТСЖ перед членами товарищества, а также во взаимодействии с ресурсопоставляющими организациями, органами государственной власти и муниципальными образованиями, на наш взгляд, до конца не разработан и не урегулирован. Многочисленные подзаконные акты и ненормативные правовые документы не всегда систематизированы и структурированы, а иногда представляют, особенно для начинающих свою деятельность ТСЖ, определенную трудность в понимании и использовании на практике. Внедрение электронных ресурсов в практику работы ТСЖ, своевременное информирование и обучение новых председателей помогло бы более действенно применять на практике положительный опыт передовых ТСЖ и избегать распространенных ошибок.

Заключение

Товарищество собственников жилья - это форма объединения собственников, которая позволяет отстаивать законные интересы собственников жилых и нежилых помещений, более полно распоряжаться своими правами и нести обязанности по содержанию жилого дома. ТСЖ от имени собственников управляет общим имуществом, оказывает полный комплекс услуг по обслуживанию многоквартирного дома; решает все вопросы благоустройства, вывоза мусора, уборки подъездов и придомовой территории. Товарищество проводит текущий ремонт и собирает денежные средства на капитальный ремонт дома. Товарищество периодически отчитывается о своей работе на общих собраниях. Данная форма управления многоквартирным домом сегодня является наиболее прозрачной и публичной для самих собственников. А если в правлении ТСЖ работают и специалисты, то и наиболее профессиональной. Таким образом, можно сформулировать основное правило для ТСЖ: прозрачно, публично, профессионально.--

Реорганизация и ликвидация ТСЖ осуществляется в соответствии и в порядке с гражданским законодательством с особенностями, установленными ЖК Российской Федерации. Товарищество собственников жилья, как некоммерческая корпоративная организация основано на членстве. Вместе с тем, членство в ТСЖ для собственника помещения многоквартирного дома является не обязанностью, а правом. Его реализация позволяет собственнику помещения принимать участие в управлении многоквартирным домом. Однако в определенных случаях отсутствие необходимого процента членства может выступать основанием для прекращения деятельности ТСЖ. Стоит также заметить, что членами товарищества собственников жилья могут становиться не все собственники помещений дома. Следовательно, те собственники, которые не изъявили желание стать участником товарищества собственников жилья, должны сами определиться со способом управления своим имуществом, при этом навязывать свои услуги товарищество собственников жилья не вправе. Таким образом, ч. 6 ст. 155 ЖК Российской Федерации, в которой содержится положение о заключении договора содержания и ремонта общего имущества с собственниками, не являющимися членами ТСЖ, не целесообразно. Так как в ЖК Российской Федерации нет различий в праве на общее имущество между членами и не членами ТСЖ обязанность осуществления деятельности по содержанию и обслуживанию общего имущества установлена в Уставе ТСЖ, поэтому для осуществления данной деятельности не требуется никаких дополнительных договоров с собственниками.

Председатель правления ТСЖ наделяется специальными полномочиями по управлению ТСЖ и действует только от имени товарищества собственников жилья. Он лишь обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников многоквартирного дома и правления ТСЖ. Вместе с тем, в настоящее время положениями ЖК Российской Федерации не установлена обязанность для председателя правления ТСЖ проходить какое-либо профессиональное обучение и получать квалификационный аттестат. Более того, в ЖК Российской Федерации не установлены и какие-либо цензы для кандидатов в председатели правления ТСЖ и ревизоры. Вследствие этого, председатель правления ТСЖ может и не обладать необходимыми знаниями для управления многоквартирным домом в силу ряда причин, например: возраста, опыта, образования. Таким образом, отсутствие законодательно установленных цензов для кандидатов в председатели правления и ревизоры может выразиться в нерациональном расходовании финансовых ресурсов ТСЖ и построении модели неэффективного управления таким сложным объектом как современный многоквартирный дом.