Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья по жилищному законодательству Российской Федерации

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья по жилищному законодательству Российской Федерации

Содержание

Введение

Глава 1. Общая характеристика товарищества собственников жилья

1.1 Понятие, функции и порядок создания ТСЖ

1.2 Реорганизация и ликвидация ТСЖ

Глава 2. Управление товариществом собственников жилья как способ управления многоквартирным домом

2.1 Права, обязанности и ответственность товарищества собственников жилья при управлении многоквартирным домом

2.2 Права, обязанности и ответственность членов ТСЖ

Глава 3. Особенности управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья в свете жилищного законодательства Российской Федерации

3.1 Основные преимущества товарищества собственников жилья

3.2 Проблемные аспекты функционирования товарищества собственников жилья в свете современного законодательства Российской Федерации

Заключение

Список источников

Приложения

Введение

Жилищный фонд является одной из наиболее крупных материальных ценностей, определяющих благосостояние общества. Вот почему к его состоянию, обеспечению комфортных условий и безопасности проживания, к стандартам качества жилищных и коммунальных услуг предъявляются сегодня достаточно высокие требования. Поэтому вопрос управления жилыми многоквартирными домами становится особенно актуальным. Долгое время не существовало нормативной базы, полностью отвечающей современным требованиям функционирования системы ЖКХ. Вступивший в действие с 1 марта 2005 года Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ) ввел ряд новшеств.

Данный закон практически полностью изменил представление об управлении многоквартирным домом. Произошло разделение функций управления жилищным фондом и его обслуживания, развиваются принципы конкуренции в сфере обслуживания жилья.

Теперь у жителей - собственников многоквартирных домов появляется реальная возможность реализовать свои права и обязанности в отношении общего имущества. Для собственников это в чем-то еще и бремя: они несут ответственность за содержание не только своих квартир, но и остального имущества в многоквартирном доме. Собственники обязаны поддерживать общее имущество в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Но существует проблема еще и в том, что не все собственники знают о существовании у них данных прав и обязанностей. Жильцы мало проинформированы о способах управления жилыми домами и имеющихся у них правах, предусмотренных новым ЖК РФ. ЖК РФ устанавливает, что жители могут образовывать товарищества собственников жилья и управлять своим имуществом самостоятельно либо нанять управляющего.

Эффективное управление многоквартирным домом является едва ли не основным вопросом жилищно-коммунального хозяйства в настоящее время. Вопросом новым в нашей жизни и поэтому сложным и неоднозначным.

Важнейшей целью развития эффективной системы управления многоквартирным домом является повышение качества жизни населения путем улучшения жилищных условий, обеспечение сохранности жилищного фонда, уровня жилищного обслуживания населения в соответствии с действующими стандартами качества.

Управление многоквартирным домом должно обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление иных жилищных и коммунальных услуг гражданам. Выполнение данных условий возможно лишь при эффективной работе лиц, осуществляющих управление домом.

При этом, с точки зрения развития жилищного самоуправления, понимания ответственности за свое имущество, оптимальным является товарищество собственников жилья, поскольку Гражданский кодекс Российской Федерации предоставляет возможность практически каждому гражданину, проживающему в многоквартирном доме, стать организатором товарищества собственников жилья. Это позволяет жильцам дома встать у руля и самим решать проблемы, не прибегая к помощи коммунальных служб. Как показывает практика, после перехода бюджета, состоящего из фонда оплаты содержания жилья в руки ТСЖ, денег становиться достаточно для всех мероприятий, направленных на обеспечения жизнедеятельности.

С учетом изложенного следует констатировать, что вопрос управления многоквартирным домом является актуальным, что определило выбор темы дипломной работы.

Целью работы является исследование товарищества собственников жилья как субъекта жилищных отношений.

Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

1. Рассмотреть общую характеристику товарищества собственников жилья.

2. Рассмотреть функции, порядок создания, реорганизации и ликвидации товарищества собственников жилья.

3. Проанализировать права, обязанности и ответственность ТСЖ и членов ТСЖ.

4. Выявить особенности функционирования товарищества жилья как способа управления многоквартирным домом.

5. Выявить основные проблемы и пути их решения деятельности товариществ собственников жилья.

Значительный вклад в исследование проблем управления многоквартирным домом внесли такие авторы как В.Н. Субботин, С.А. Лушкин, С.И. Федоров, А.В. Шанталей, И.В. Генцлер, О.К. Калинина, М.А. Коломейцева, В.И. Кульков, В.Н. Лисица, А.П. Мудрый, А.А. Титов, О.А. Городов, О.Э. Бессонова, П.Г. Грабовый, П.А. Ореховский, Т.К. Руткаускас, Ю.Ф. Симионов, Л.Н. Чернышов, В.С. Боголюбова, Р. О'Салливан, С.Г. Кирдина, Н.Н. Минаев, И.Г. Минц, Е.Ф. Петрова, А.С. Пузанов, С.Б. Сиваев, Р. Страйк, А.В. Черняк, В.З. Черняк, М.Д. Шапиро, В.М. Яковлев.

Глава 1. Общая характеристика товарищества собственников жилья

1.1 Понятие, функции и порядок создания ТСЖ

Жилищный кодекс Российской Федерации законодательно закрепил передачу полномочий по управлению многоквартирными домами собственникам помещений в них. В результате собственники получили право определять цели управления домом, желаемый уровень качества проживания в нем и размер платы за содержание и ремонт общего имущества, а также выбирать способ управления домом и тех, кто будет оказывать услуги и выполнять работы по управлению, обслуживанию и ремонту. Законодательство принципиально изменило роль муниципалитетов в отношении управления многоквартирными домами: орган местного самоуправления теперь лишь один из собственников помещений и не имеет преимуществ перед другими собственниками при решении вопросов управления домом.

Согласно ЖК РФ предусматривается три способа управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление;

2) управление через товарищество собственников жилья (ТСЖ), жилищный кооператив (ЖК), жилищно-строительный кооператив (ЖСК);

3) управление через управляющую организацию.

Главное различие между способами управления состоит в том, что для решения задач управления в одном случае собственники создают собственное юридическое лицо, в другом - привлекают стороннее юридическое лицо, специализированную организацию, в третьем - по договоренности друг с другом сами выполняют функции управления. В зависимости от способа управления по-разному решаются вопросы содержания общего имущества (включая ремонт), предоставления коммунальных услуг (а также заключения договоров на поставку коммунальных ресурсов) и их оплаты.

Одним из самых распространенных способов управления многоквартирным домом является управление объединением собственников помещений в доме: чаще ТСЖ, реже ЖК и ЖСК.

Понятие ТСЖ определено ЖК РФ. Так, товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Из данного определения следует, что ТСЖ - это юридическое лицо, которое относится к некоммерческим организациям. Цели создания и деятельности этой некоммерческой организации:

- совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме;

- обеспечение эксплуатации комплекса недвижимого имущества в многоквартирном доме;

- владение общим имуществом в многоквартирном доме;

- пользование общим имуществом в многоквартирном доме;

- в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме.

На рис. 1.1 представлена схема управления многоквартирным домом ТСЖ, либо ЖСК, ЖК.

Учредительным документом ТСЖ является устав, который принимается на общем собрании собственников большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме.



Рисунок 1.1 Схема взаимоотношений при способе управления товариществами собственников жилья (жилищными кооперативами) многоквартирным домом

Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Отношения в ТСЖ строятся на основании добровольного членства, которое возникает у собственника помещения в доме после заявления о вступлении в ТСЖ. Отношения ТСЖ с собственником помещения, не являющимся членом ТСЖ, строятся на основании договора о содержании и ремонте общего имущества.

Общее собрание членов ТСЖ является высшим органом управления товарищества. Руководство текущей деятельностью ТСЖ осуществляется правлением товарищества, которое избирается общим собранием членов ТСЖ.

Управление многоквартирным домом, на базе которого создано ТСЖ, может осуществляться:

1) членами правления во главе с председателем, избранными из числа членов ТСЖ;

2) профессиональным управляющим, привлеченным членами правления товарищества из внешней среды.

Реализация такого способа управления многоквартирным домом, как управление товариществом собственников жилья после принятия решения о выборе способа управления включает следующие этапы:

1) утверждение устава ТСЖ и выбор органов управления ТСЖ;

2) государственная регистрация ТСЖ;

3) оформление членства в ТСЖ;

4) оформление договорных связей с собственниками, не являющимися членами ТСЖ.

Вопросы утверждения устава ТСЖ и выбора органов управления ТСЖ могут решаться на первом или на втором общем собрании собственников помещений, принявших решение о создании ТСЖ. Вопросы создания ТСЖ и утверждения его устава могут решаться на одном собрании или на разных собраниях, то есть на первом собрании собственники помещений в многоквартирном доме выбирают способ управления домом и голосуют за ТСЖ. До второго собрания собственники готовят проект устава ТСЖ и знакомят с ним всех остальных собственников помещений, предлагают кандидатуры в органы управления ТСЖ, а на втором собрании утверждают устав и кандидатуры в органы управления.

Однако, если большинство собственников помещений (по результатам опроса общественного мнения) изначально согласны на создание ТСЖ, то на первое собрание предлагается создание товарищества собственников жилья в доме.

Под государственной регистрацией ТСЖ понимается внесение ТСЖ в Единый государственный реестр юридических лиц и присвоение ему основного государственного регистрационного номера -- ОГРН. Для этого необходима сдача установленного пакета документов в компетентные органы (в настоящий момент это органы Федеральной налоговой службы).

При государственной регистрации создаваемого юридического лица в регистрирующий орган представляются:

а) подписанное заявителем заявление о государственной регистрации по форме, утвержденной Правительством РФ;

б) решение о создании ТСЖ в виде протокола общего собрания собственников помещений;

в) устав ТСЖ;

г) документ об уплате государственной пошлины.

После государственной регистрации, которая должна быть осуществлена в течение пяти дней с момента сдачи документов, товариществу собственников жилья выдается свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц.

После государственной регистрации товарищества собственников жилья новые члены принимаются в товарищество на основании их заявлений. Процедура вступления в члены товарищества, а также то, к компетенции какого органа относится прием новых членов, подробно расписывается в уставе ТСЖ. Поскольку порядок приема в члены ТСЖ заявительный и не требует согласия какого-либо органа ТСЖ, то собственники помещений, сдавшие заявления, сразу становятся членами ТСЖ.

Между товариществом собственников жилья и собственником помещения в многоквартирном доме, не являющимся членом ТСЖ, заключаются договоры на содержание и ремонт общего имущества и на предоставление коммунальных услуг.

При управлении многоквартирным домом ТСЖ вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор управления многоквартирным домом с управляющими организациями, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме.

Таким образом, могут иметь место две схемы договорных взаимоотношений между ТСЖ и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг.

1. Заключение договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг ТСЖ (рис. 1.2).

Рис. 1.2 Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги ТСЖ

2. Собственники помещений в многоквартирном доме (члены ТСЖ) делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг ТСЖ, а ТСЖ в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков ЖКУ и заключает с ними договоры от имени ТСЖ (рис. 1.3).

Рис. 1.3 Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией от имени ТСЖ

Таким образом, управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья - это деятельность указанного юридического лица, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества, решения вопросов пользования этим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, которая осуществляется товариществом собственников жилья самостоятельно либо с привлечением специализированных организаций (управляющих компаний).

1.2 Реорганизация и ликвидация ТСЖ

Реорганизация ТСЖ - это прекращение или иное изменение правового положения ТСЖ, влекущее отношения правопреемства юридических лиц. Она осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством, и может быть произведена в форме слияния (два и более юридических лица превращаются в одно), присоединения (одно или несколько лиц присоединяются к другому), разделения (юридическое лицо делится на два или более юридических лиц), выделения (из состава юридического лица выделяются одно или несколько юридических лиц, при этом первое юридическое лицо продолжает существовать) и преобразования (юридическое лицо одного вида - ТСЖ трансформируется в юридическое лицо другого вида - жилищный или жилищно-строительный кооператив).

Реорганизация ТСЖ включает в себя следующие этапы:

1) принятие решение о реорганизации общим собранием членов ТСЖ;

2) уведомление в письменном форме кредиторов о реорганизации ТСЖ в соответствии со статьей 60 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом кредитор вправе потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства, должником по которому является ТСЖ, и возмещения убытков. Если разделительный баланс не дает возможности определить правопреемника реорганизованного ТСЖ, вновь возникшие юридические лица несут солидарную ответственность по обязательствам реорганизованного ТСЖ перед его кредиторами;

3) заключение договора о слиянии (при реорганизации в форме слияния), а также составление передаточного акта или разделительного баланса, который должен содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юридического лица в отношении всех его кредиторов и должников, включая и обязательства, оспариваемые сторонами. Он утверждается общим собранием членов ТСЖ;

4) государственная регистрация юридического лица, создаваемого путем реорганизации, изменений в учредительные документы других юридических лиц, а также внесение в единый государственный реестр юридических лиц изменений, касающихся сведений о юридическом лице, но не связанных с внесением изменений в учредительные документы юридического лица.

При государственной регистрации юридического лица, создаваемого путем реорганизации (преобразования, слияния, разделения, выделения), в регистрирующий орган представляются следующие документы:

- подписанное заявителем заявление о государственной регистрации каждого вновь возникающего юридического лица, создаваемого путем реорганизации, по форме № Р12001, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.06.2002 № 439 «Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей»;

- учредительные документы каждого вновь возникающего юридического лица, создаваемого путем реорганизации (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

- решение о реорганизации юридического лица, принимаемое общим собранием членов ТСЖ;

- договор о слиянии (при реорганизации в форме слияния);

- передаточный акт или разделительный баланс;

- документ об уплате государственной пошлины.

При реорганизации ТСЖ в форме присоединения к нему другого юридического лица в регистрирующий орган по месту нахождения ТСЖ представляются:

- подписанное заявителем заявление о внесении записи о прекращении деятельности присоединенного юридического лица по форме № Р16003, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.06.2002 № 439 «Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей»;

- решение о реорганизации юридического лица, принимаемое общим собранием членов ТСЖ;

- договор о присоединении и передаточный акт.

При реорганизации в форме присоединения или выделения в учредительные документы юридического лица, к которому присоединяется реорганизуемое юридическое лицо или из которого выделяется вновь возникающее юридическое лицо, вносятся необходимые изменения. Для их государственной регистрации в регистрирующий орган представляются:

- подписанное заявителем заявление о государственной регистрации по форме № Р13001, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.06.2002 № 439 «Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей»;

- решение о внесении изменений в учредительные документы юридического лица;

- изменения, вносимые в учредительные документы юридического лица;

- документ об уплате государственной пошлины.

Для внесения в единый государственный реестр юридических лиц изменений, касающихся сведений о юридическом лице, но не связанных с внесением изменений в учредительные документы юридического лица, в регистрирующий орган представляется подписанное заявителем заявление о внесении изменений в государственный реестр по форме № Р14001, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.06.2002 № 439 «Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей».

Государственная регистрация осуществляется регистрирующими органами по месту нахождения реорганизуемых юридических лиц в срок не более чем пять рабочих дней со дня представления документов.

ТСЖ считается реорганизованным, за исключением случаев реорганизации в форме присоединения, с момента государственной регистрации вновь возникшего юридического лица.

Ликвидация ТСЖ - это прекращение ТСЖ без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам. Она осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством (в том числе статьями 61 - 65 Гражданского кодекса Российской Федерации, главой VII Федерального закона от 08.08.2001 года № 129_ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»).

Ликвидация ТСЖ включает в себя следующие этапы:

1) принятие решение о ликвидации. ТСЖ может быть ликвидировано:

- по решению общего собрания членов ТСЖ;

- по решению суда на основании требования органа государственной власти в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии), либо запрещенной законом, либо с нарушением Конституции Российской Федерации, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, либо при систематическом осуществлении некоммерческой организацией деятельности, противоречащей ее уставным целям, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации.

ТСЖ ликвидируется также в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 № 127_ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» вследствие признания его несостоятельным (банкротом);

2) формирование ликвидационной комиссии (назначение ликвидатора). Общее собрание членов ТСЖ назначают ликвидационную комиссию (ликвидатора), устанавливают порядок и сроки ликвидации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами и направляют в регистрирующий орган уведомление о формировании ликвидационной комиссии юридического лица, назначении ликвидатора по форме № Р15002, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.06.2002 № 439 «Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей». С момента назначения ликвидационной комиссии (ликвидатора) к ней переходят полномочия по управлению делами юридического лица. Ликвидационная комиссия от имени ликвидируемого ТСЖ выступает в суде;

3) публикация сообщения о ликвидации и составление промежуточного ликвидационного баланса. Ликвидационная комиссия в целях выявления кредиторов, а также уведомления их о принятом решении о ликвидации юридического лица в соответствии со статьей 63 Гражданского кодекса Российской Федерации помещает в органах печати, в которых публикуются данные о государственной регистрации юридического лица, публикацию о его ликвидации и о порядке и сроке заявления требований его кредиторами.;

4) осуществление расчетов с кредиторами и составление ликвидационного баланса. Согласно пункту 4 статьи 63 Гражданского кодекса Российской Федерации выплата денежных сумм кредиторам ликвидируемого ТСЖ производится ликвидационной комиссией в порядке очередности, установленной статьей 64 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с промежуточным ликвидационным балансом начиная со дня его утверждения, за исключением кредиторов пятой очереди, выплаты которым производятся по истечении месяца со дня утверждения промежуточного ликвидационного баланса. Расчеты с кредиторами пятой очереди производятся по истечении месяца со дня утверждения промежуточного ликвидационного баланса.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации при ликвидации юридического лица требования его кредиторов удовлетворяются в следующей очередности:

- в первую очередь удовлетворяются требования граждан, перед которыми ликвидируемое юридическое лицо несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей;

- во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда с лицами, работающими по трудовому договору, в том числе по контракту, и по выплате вознаграждений по авторским договорам;

- в третью очередь удовлетворяются требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого юридического лица;

- в четвертую очередь погашается задолженность по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды;

- в пятую очередь производятся расчеты с другими кредиторами в соответствии с законом.

В случае, если при осуществлении расчетов с кредиторами имеющиеся у ликвидируемого ТСЖ денежные средства недостаточны для удовлетворения требований кредиторов, ликвидационная комиссия осуществляет продажу имущества ТСЖ с публичных торгов в порядке, установленном для исполнения судебных решений, а также производит выплату денежных сумм кредиторам ликвидируемого ТСЖ.

После расчета с кредиторами ТСЖ и проведения инвентаризации оставшегося имущества ликвидационной комиссией составляется в простой письменной форме ликвидационный баланс, который утверждается общим собранием членов ТСЖ. В ликвидационном балансе должны быть отражены сведения о составе оставшегося после удовлетворения требований кредиторов имущества;

5) государственная регистрация юридического лица в связи с ликвидацией. Для государственной регистрации в связи с ликвидацией юридического лица в регистрирующий орган не ранее чем через два месяца с момента помещения в органах печати ликвидационной комиссией (ликвидатором) публикации о ликвидации юридического лица представляются следующие документы:

- подписанное заявителем заявление о государственной регистрации по форме № Р16001, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.06.2002 № 439 «Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей»;

- ликвидационный баланс;

- документ об уплате государственной пошлины.

Ликвидация ТСЖ считается завершенной, а ТСЖ - прекратившим свою деятельность, после внесения об этом записи в единый государственный реестр юридических лиц.

Глава 2. Управление товариществом собственников жилья как способ управления многоквартирным домом

2.1 Права, обязанности и ответственность товарищества собственников жилья при управлении многоквартирным домом

Органами управления многоквартирным домом при наличии в нем созданного ТСЖ являются: общее собрание собственников помещений в доме, общее собрание членов ТСЖ, правление ТСЖ.

Компетенции каждого органа управления закреплены в ЖК РФ. Перечни вопросов, относящихся к компетенциям органов управления, не являются исчерпывающими.

Права и обязанности ТСЖ закреплены в статьях 137-138 Жилищного кодекса Российской Федерации. В соответствии с ними ТСЖ вправе:

1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов ТСЖ;

2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом ТСЖ цели;

3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год ТСЖ размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для ТСЖ работы и предоставляющим ТСЖ услуги;

7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее ТСЖ.

В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ также вправе:

1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам ТСЖ действия.

ТСЖ обязано:

1) обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава ТСЖ;

2) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами ТСЖ;

3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;

4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

2.2 Права, обязанности и ответственность членов ТСЖ

Высшим органом управления ТСЖ является общее собрание членов ТСЖ - собственников помещений в многоквартирном доме, являющихся учредителями, а также вступивших впоследствии в ТСЖ. Членство в ТСЖ является добровольным и возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в ТСЖ. Если в многоквартирном доме создано ТСЖ, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами ТСЖ после возникновения у них права собственности на помещения.

Членство в ТСЖ прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов ТСЖ или с момента прекращения права собственности члена ТСЖ на помещение в многоквартирном доме.

В соответствии с уставом ТСЖ члены ТСЖ имеют право:

1) участвовать в управлении ТСЖ и быть избранными в его органы;

2) получать от органов ТСЖ информацию о деятельности ТСЖ;

3) обжаловать в судебном порядке решения общего собрания членов ТСЖ и правления ТСЖ;

4) приобретать иные права, предусмотренные федеральными законами и уставом ТСЖ.

Члены ТСЖ обязаны:

1) соблюдать устав ТСЖ, выполнять решения, принятые органами ТСЖ в пределах их компетенции, исполнять обязанности и нести ответственность, предусмотренные федеральными законами и уставом ТСЖ;

2) своевременно вносить членские взносы в соответствии с уставом ТСЖ;

3) не препятствовать осуществлению прав и исполнению обязанностей другими членами ТСЖ и органами ТСЖ;

4) исполнять иные обязанности, предусмотренные федеральными законами и уставом ТСЖ.

Согласно части 2 статьи 145 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания членов ТСЖ относятся:

1) внесение изменений в устав ТСЖ;

2) принятие решений о реорганизации и ликвидации ТСЖ;

3) избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ;

4) установление размера обязательных платежей и взносов членов ТСЖ;

5) образование специальных фондов ТСЖ, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;

6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности ТСЖ;

8) утверждение годового плана о финансовой деятельности ТСЖ и отчета о выполнении такого плана;

9) рассмотрение жалоб на действия правления ТСЖ, председателя правления ТСЖ и ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ;

10) принятие и изменение по представлению председателя правления ТСЖ правил внутреннего распорядка ТСЖ в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;

11) определение размера вознаграждения членов правления ТСЖ;

12) принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме;

13) другие вопросы, предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами, а также уставом ТСЖ.

Общее собрание членов ТСЖ имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления ТСЖ.

Общее собрание членов ТСЖ созывается в порядке, установленном уставом ТСЖ.

Общее собрание членов ТСЖ правомочно (имеет кворум), если на нем присутствуют более половины членов ТСЖ или их представителей. Решения общего собрания членов ТСЖ по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания в соответствии с пунктами 2, 6, 7, 12 части 2 статьи 145 Жилищного кодекса Российской Федерации, принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов ТСЖ. Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов ТСЖ или их представителей.

Ряд правомочий отнесены к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации). Это:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

5) другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Исполнительным органом ТСЖ является правление ТСЖ. Оно осуществляет текущее руководство деятельностью ТСЖ и подотчетно высшему органу управления - общему собранию членов ТСЖ. Правление ТСЖ вправе принимать решения по всем вопросам деятельности ТСЖ, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов ТСЖ.

Глава 3. Особенности управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья в свете жилищного законодательства российской федерации

3.1 Основные преимущества товарищества собственников жилья

Прежде чем приступить к более детальному анализу управления многоквартирным домом с помощью ТСЖ следует определить основные отличия данной некоммерческой организации от ЖСК и ЖК.

В соответствии с частью 1 статьи 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и/или юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Жилищный кодекс не дает четкого разграничения между ЖК и ЖСК, однако, из смысла статьи 110 ЖК РФ можно сделать вывод, что при создании ЖК его члены приобретают, реконструируют и содержат уже готовый многоквартирный жилой дом, а члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании дома. Целями создания ЖК и ЖСК являются удовлетворение потребностей граждан в жилье, а также управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Создание ЖК, ЖСК возможно при наличии не менее пяти членов кооператива, но их количество не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

Органы управления ЖК, ЖСК: общее собрание членов жилищного кооператива, конференция, если число участников общего собрания членов ЖК более 50 и это предусмотрено уставом ЖК, правление ЖК и председатель правления ЖК.

Таким образом, и ТСЖ, и ЖК, и ЖСК являются юридическими лицами и относятся к некоммерческим организациям. Однако правовое регулирование указанных лиц несколько различается (приложение 1). На ТСЖ наряду с нормами ЖК РФ и ГК РФ распространяются нормы Федерального закона от 12.01.1996 № 7_ФЗ «О некоммерческих организациях». Некоммерческие организации создаются для достижения самых разнообразных целей, среди которых цель получения прибыли и распределения ее между участниками в качестве основной отсутствует.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы создаются в форме потребительских кооперативов, деятельность которых регулируется нормами ЖК РФ, положениями Гражданского кодекса РФ, законами о потребительских кооперативах и иными нормативно-правовыми актами. Закон № 7_ФЗ на указанные кооперативы не распространяется.

В соответствии со статьей 14 Закона № 189_ФЗ жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, подлежит до 1 января 2007 года преобразованию в ТСЖ или ликвидации.

Бесспорно, на выбор способа управления многоквартирным домом оказывает сильное влияние, образно говоря, сложившаяся атмосфера вокруг способов управления. Имеется в виду качество законодательства, уровень правовой культуры, практика работы ресурсоснабжающих субъектов-монополистов, государственная политика и идеология, позиции должностных лиц, чиновников, политиков и общественных лидеров всех уровней, характер воздействия средств массовой информации и т.д. Смешение всех этих перечисленных компонентов образует в конечном итоге относительно каждого способа управления многоквартирным домом хорошее или плохое общественное мнение.

В тоже время, по мнению экспертов такая форма управления, как ТСЖ, представляется наиболее оптимальной, так как позволяет осуществлять все необходимые функции по эксплуатации дома оперативно и централизованно в интересах собственников жилья данного дома. Этот способ имеет богатую практику существования и в виде жилищно-строительных кооперативов зародился в СССР в 60-е годы. В 90-е годы ТСЖ получили широкое распространение в России и к настоящему времени показали себя как эффективный инструмент решения проблем жилищного хозяйства, действующий исключительно в рыночном поле и обладающий достаточными преимуществами для дальнейшей эволюции.

Опыт многих ТСЖ показывает, что многоквартирные дома, которыми они управляют, находятся в лучшем состоянии, чем аналогичные, управляемые муниципальными организациями.

Говоря о преимуществах ТСЖ, целесообразно выделить основные из них.

Во-первых, собственники помещений самостоятельно решают, каким способом управлять своим домом: собственными силами или с привлечением специалистов - профессионалов (управляющего, управляющей компании). Если качество предоставляемых услуг не будет соответствовать требованиям жильцов (некачественная или несвоевременная уборка территории, лестниц; несвоевременный вывоз ТБО, не выполнение работ по обслуживанию и ремонту инженерного оборудования дома и др.), ТСЖ имеет право расторгнуть договор и пригласить для выполнения работ другие организации.

Во-вторых, ТСЖ само планирует ремонтные работы в своем доме, определяет их очередность. План работ и смета расходов на год утверждаются на общем собрании членов ТСЖ.

Любой член ТСЖ имеет возможность осуществлять контроль за расходованием средств товарищества, как получаемых за счет платежей населения, так и за счет поддержки государства (льготы, субсидии, компенсации и др.). Прозрачность бюджета - это привилегия, которой лишены жители домов, в которых не созданы ТСЖ.

В-третьих, к ТСЖ появляется возможность иметь дополнительные доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, находящихся в общедолевой собственности (технический этаж, подвал, колясочная и т.п.), рационального использования земельного участка, предоставления рекламных площадей и др.

В-четвертых, в ТСЖ создаются условия к экономному расходованию воды, тепла, электрической энергии за счет установки узлов учета и применения энергосберегающих технологий.

В ТСЖ создаются условия для более бережного отношения к местам общего пользования, так как жильцы знают, что в случае поломки общего имущества придется платить самим. Как следствие, появляется возможность снижения затрат на содержание и текущий ремонт дома, высвобождаются дополнительные средства для проведения ремонтных и профилактических работ, в перспективе могут быть снижены ежемесячные платежи за жилищные услуги.

В-пятых, участвуя в управлении собственным домом, жильцы сами определяют, какое именно соотношение в цене и качестве услуг для них является оптимальным.

Для выполнения некоторых работ по содержанию, ремонту, обслуживанию жилого дома товариществом могут привлекаться на договорных условиях жители дома (дополнительный заработок по месту жительства), для должников выполненные работы могут учитываться для соответствующего уменьшения платежей за жилищно-коммунальные услуги

Все жильцы дома (владельцы квартир, наниматели), арендаторы жилых и нежилых помещений, владельцы нежилых помещений подчиняются решению общего собрания членов ТСЖ, принимают участие в расходах на содержание и текущий ремонт мест общего пользования.

Объединение собственников в товарищество служит улучшению микроклимата в доме, так как люди, участвуя в собраниях, обсуждая важные вопросы деятельности товарищества, лучше узнают друг друга, приучаются действовать сообща и в общих интересах, создавая тем самым благоприятную атмосферу в доме и комфорт совместного проживания.

При этом, можно выделить ряд преимуществ ТСЖ в сравнении с управлением с помощью управляющей организации в таких областях, как организация взаимоотношений с собственниками недвижимого имущества, ведение управленческого учета, построение внутренних бизнес-процессов и многих других (приложение 2).

Таким образом, можно сказать, что, несмотря на имеющиеся плюсы в управляющей организации, с точки зрения развития жилищного самоуправления и реального контроля за использованием денежных средств и выполнения работ по ремонту и содержанию многоквартирного дома, ТСЖ имеет ряд преимуществ перед этим способом.

Тем не менее, ТСЖ, несмотря на его преимущества, зачастую вызывает опасения у собственников помещений. Очевидно, потому, что преимущества товариществ все еще недостаточно известны населению, вследствие распространенности заблуждения, что при создании товарищества все вопросы управления и содержания дома собственники обязаны взять на себя. Вместе с этим ТСЖ сталкиваются с рядом проблем, имеющих во многом характер законодательного казуса, что значительно затрудняет функционирования товарищества.

3.2 Проблемные аспекты функционирования товарищества собственников жилья в свете современного законодательства Российской Федерации

Управление товариществом собственников жилья, как один из способов управления многоквартирным домом в настоящее время на организационно-правовом уровне испытывает ряд проблем, которые в совокупности существенно затрудняют его правильную реализацию.

1. Товарищество собственников жилья представляет собой одну из форм некоммерческой организации. На данный социальный институт распространяется весь комплекс российского законодательства: в зависимости от реализуемой деятельности в отношении товарищества собственников жилья прямым образом действует та или иная отрасль (подотрасль) законодательства. Общий же правовой статус ТСЖ определяется гражданским и жилищным законодательством.

Неизбежно возникают коллизии (противоречия) между гражданским и жилищным законодательством в отношении товарищества собственников жилья. Данные коллизии (противоречия) не лучшим образом влияют на реализацию способа управления - ТСЖ.

Так, согласно гражданскому законодательству реорганизация юридического лица (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) может быть осуществлена по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами, а также в случаях, предусмотренных законом, реорганизация проводится по решению (при участии) государственных органов или суда. Согласно ЖК РФ к компетенции общего собрания членов также ТСЖ отнесен вопрос о реорганизации ТСЖ. Однако, согласно ЖК РФ «товарищество собственников жилья по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив». Получается, что жилищное законодательство создает условия, в которых вопрос относительно реорганизации ТСЖ решается по большому счету посторонними к нему лицами - собственниками помещений, не являющимися членами (учредителями) данного юридического лица.

В итоге, наблюдается объективное столкновение норм гражданского и жилищного законодательства. Положение усугубляется тем, что гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации, а жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ. Проблема в корне может быть решена только на уровне совершенствования федерального законодательства. Выходом же из такого положения на практике может быть положительное рассмотрение вопроса о преобразовании ТСЖ в кооператив на двух общих собраниях - общем собрании членов ТСЖ и общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Другим примером противоречия между гражданским и жилищным законодательством является вопрос установления правового положения ТСЖ. Согласно ГК РФ товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья. В развитие этих положений Гражданского кодекса РФ был разработан Федеральный закон «О товариществах собственников жилья». Новый ЖК РФ в разделе VI включает в себя статьи, определяющие порядок создания и деятельности товарищества собственников жилья, тем самым указав на ненадобность специального федерального закона о товариществе собственников жилья. Поэтому Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» признан утратившим силу с 1 марта 2005 года. Однако при этом не были внесены поправки в статью 291 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой по-прежнему делается ссылка на закон о товариществах собственников жилья.

Устранить возникшую коллизию возможно тремя способами:

- принять на федеральном уровне новый федеральный закон о товариществах собственников жилья;

- отменить пп. 19 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 29.12.2004 № 189_ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и соответственно придать юридическую силу Федеральному закону от 15.06.1996 № 72_ФЗ «О товариществах собственников жилья», одновременно осуществив действия по приведению его в соответствие с ЖК РФ;

- изменить редакцию п. 2 ст. 291 Гражданского кодекса РФ, заменив слова «в соответствии с Законом о товариществах собственников жилья» на слова «в соответствии с Жилищным кодексом РФ», «в соответствии с жилищным законодательством» или «в соответствии с законодательством».

Другая значительная проблема законодательства заключается в следующем. Товарищество собственников жилья обязано в своей деятельности учитывать присутствие (решения, интересы) общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. На это указывает ЖК РФ, где сказано: «…Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья». К тому же известно, что собрание собственников помещений - в единственном виде законный орган управления многоквартирным домом, что собственник помещения не обязан быть членом ТСЖ и членство в ТСЖ возникает на добровольной основе. В этой связи возникают трудности взаимодействия органа управления многоквартирным домом и способа управления многоквартирным домом, которые институционально разделены, но по субъектному составу могут пересекаться. Эти трудности кратно усложняются тем, что на основании ЖК РФ возможно создание ТСЖ на базе нескольких многоквартирных домов. Это означает, что управление единым предметом - комплексом недвижимого имущества в многоквартирных домах - будет осуществлять одно общее собрание членов ТСЖ и несколько (от двух и более) общих собраний собственников помещений в доме.

ЖК РФ недостаточно четко разделил управленческие функции между товариществом собственников жилья и общим собранием собственников помещений в доме, особенно, в части полномочий по распоряжению общим имуществом дома. Так, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

- принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

- принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

- принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

- другие вопросы.

Товарищество собственников жилья вправе:

- предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

- в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

- получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;