Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья по жилищному законодательству Российской Федерации

- осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

- другие права.

Здесь видно пересечение компетенций между товариществом собственников жилья и общим собранием собственников помещений в доме. Дело в том, что само наличие указанных прав у ТСЖ нарушает права и законные интересы собственников помещений в доме.

В настоящее время существует проблема присоединения к товариществу собственников жилья дополнительных многоквартирных домов. Представляется, что эта процедура сложная, а главное, неправомерная. ТСЖ на этапе своего существования не может включить в сферу своей ответственности другие многоквартирные домами, помимо дома (домов), на базе которого оно когда-то было создано. Такой вывод следует из буквального толкования п. 2 ст. 136 ЖК РФ. Эта норма прямо увязывает объединение нескольких многоквартирных домов в одно ТСЖ с процессом создания товарищества. Обратим внимание, что в соответствии с ЖК РФ ни один орган управления ТСЖ не наделен полномочиями по принятию решения о приеме в управление дополнительного многоквартирного дома. Критерии для объединения многоквартирных домов в единый объект управления изложены законодателем неудачно, отсюда собственно и появляются ТСЖ, охватывающие целые кварталы и микрорайоны.

Проблема пределов, способов и содержания государственного вмешательства в процессы организации и деятельности товариществ собственников жилья также является существенной. С одной стороны государственные органы сокращают административные барьеры для товариществ собственников жилья и создают льготные условия налогообложения, а с другой стороны это усложняет «жизнь» товариществам. Так, согласно Федеральному законодательству Федеральный закон «О некоммерческих организациях» не распространяется на потребительские кооперативы, товарищества собственников жилья, садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие объединения граждан. По сути, это привело к устранению государственного контроля за соответствием деятельности товариществ собственников жилья их уставным целям. Теперь при государственной регистрации ТСЖ отсутствует контроль над выполнением ими требований Жилищного кодекса Российской Федерации, чем создаются условия для нарушения прав граждан. Налоговые органы не наделены полномочиями по проверке всех аспектов законности создания ТСЖ. Государственные органы пошли по наиболее простому пути: вместо того, чтобы в рамках системы государственного наблюдения (регистрация, контроль) над некоммерческими организациями выработать особые (упрощенные) механизмы для ТСЖ, они просто вывели ТСЖ за пределы этой системы. В итоге, товарищества сами страдают от некачественных Уставов, от судебных разбирательств, от внутренних финансовых махинаций, от того, что в правление попадают лица, не имеющие на то прав и т.д. Хуже того, встречаются случаи, когда ТСЖ создаются в многоквартирных домах, в которых уже созданы и действуют товарищества. Отсутствие особой системы государственного наблюдения за ТСЖ обостряет внутренние конфликты в товариществах. Государственные органы не правы, когда считают эти конфликты внутренним делом юридического лица и собственников помещений в многоквартирном доме. Ведь неразрешимость этих конфликтов внутри ТСЖ, нерасторопная работа судебной системы приводит к неблагоприятным социальным последствиям - разочарование собственников помещений, ощущение ими бессилия и брошенности их государством, бесправия, наконец, дискредитация идеи ТСЖ и реформы ЖКХ. Представляется, что необходимы правовые механизмы по разрешению конфликтов, возникающих внутри товариществ собственников жилья и других жилищных объединений граждан. Социум в многоквартирном доме довольно разнообразный и в нем объективно много противоречий. Накал страстей доходит до того, что конфликт часто переходит на межличностный уровень. Первоочередной мерой может быть создание форм досудебного разбирательства споров (конфликтов) в доме. Идеальный вариант (приемлем только на этапе широкого развития жилищного движения в стране) - создание «неких третейских судов» при ассоциациях (союзах) жилищных объединений граждан. Эти суды должны действовать в рамках своей компетенции и специальных процессуальных норм. жилье многоквартирный дом право

Как было сказано, управление многоквартирным домом осуществляется разными способами. Согласно ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом.

В тоже время законодатель создал правовые условия для смешивания способов управления многоквартирным домом. Он допустил возможность существования на одном доме товарищества собственников жилья и управляющей организации через заключение договора управления многоквартирным домом с этим товариществом. Когда хозяйствующий субъект привлекает со стороны консультанта по управлению - это нормально, но когда этот консультант реализуют вместо хозяйствующего субъекта все его основные функции, то само существование субъекта ставится под сомнение. К сожалению, предмет договора управления изложен таким образом, что вся деятельность по организации исполнения обязанностей собственников помещений по отношению к общему имуществу в доме и обеспечению предоставления коммунальных услуг в обязательном порядке переходит от товарищества к управляющей организацией. За товариществом как за управляющей от имени собственников помещений в доме структурой остаются преимущественно вопросы сбора платежей, вопросы обеспечения владения, пользования и распоряжения общим имуществом, организация взаимодействия с жильцами, контроль над управляющей организацией.

В этом случае товарищество, особенно «молодое» товарищество, в доме без сложившейся культуры самоуправления, рискует превратиться в «пустышку», контору, обслуживающую интересы управляющей организации. Риск увеличивается многократно, если денежные средства жильцов будет собирать сама управляющая организация, т.е. они не будут проходить через банковские счета товарищества, если контроль над управляющей организацией не будет налажен надлежащим образом. Со временем объективно и неизбежно возникнет вопрос об обоснованности наличия лишнего звена - ТСЖ и как следствие общее собрание собственников помещений в доме может принять решение о смене способа управления.

Следовательно, для товарищества было бы разумно привлекать управляющую организацию только в качестве консультанта, т.е., по сути, приобретать у нее в комплексе специфические знания разнопланового характера (право, финансы, ресурсосбережение, информатизация, управление персоналом и т.д.), но на основе уже не договора управления, а договора возмездного оказания услуг по организации эффективного управления многоквартирным домом. Ведь основное преимущество управляющей организации - профессионализм управления. Привлечение консультанта по управление связано с увеличением расходов на управление, но и одновременно с уменьшением расходов на содержание (ремонт) общего имущества и коммунальные услуги в краткосрочной, среднесрочной и долгосрочной перспективе.

Право собственности предполагает возможность владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, и в то же время возлагает на собственника бремя его содержания. Так, главная обязанность собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме, закрепленная ЖК РФ, - внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

При этом большое количество ТСЖ зачастую сталкиваются с проблемой неисполнения собственниками обязанности по оплате услуг. Не будет преувеличением сказать, что это один из самых насущных вопросов для ТСЖ.

В части коммунальных платежей решение проблемы осложняется особой системой взаимоотношений: собственники отвечают перед товариществом, а последнее, в свою очередь, - перед ресурсоснабжающими организациями. ТСЖ, как правило, не являются производителями коммунальных ресурсов и в целях предоставления гражданам коммунальных услуг заключают с ресурсоснабжающими организациями договоры, по которым несут предусмотренную законодательством ответственность.

При этом, в соответствии с действующим законодательством ТСЖ не просто посредник между собственниками и ресурсоснабжающими организациями, роль которого заключается в сборе с граждан денежных средств на оплату коммунальных услуг и дальнейшем перечислении указанных средств на счет ресурсоснабжающей организации. Согласно действующему законодательству ТСЖ обладает принципиально новым (по сравнению с ранее действующим законодательством) статусом, а именно статусом исполнителя коммунальных услуг.

Статус исполнителя возлагает на ТСЖ две обязанности:

- предоставление коммунальных услуг (производимых или приобретаемых);

- обслуживание внутридомовых инженерных систем.

В случае, когда растет задолженность граждан перед товариществом, растет задолженность ТСЖ перед ресурсоснабжающими организациями. Не нужно говорить, что у ТСЖ нет лишних денег на оплату долгов собственников. Товарищество является некоммерческой организацией (ст. 135 ЖК РФ), что препятствует ему в осуществлении деятельности, направленной на извлечение прибыли. Кроме того, представляется несправедливым, если ТСЖ несет расходы, связанные с оплатой услуг, оказываемых недобросовестным жильцам. Точно так же неправомерно возлагать на добросовестных собственников обязанность погашать долги соседей.

На сегодняшний день ситуация с неисполнением собственниками обязанности по оплате коммунальных услуг складывается не в пользу товариществ. На законодательном уровне нет четкого ответа на вопрос, несет ли ТСЖ ответственность перед ресурсоснабжающими организациями в случае неоплаты собственниками услуг. ТСЖ оказывается в этой ситуации слабой, менее защищенной стороной. По договору купли-продажи ресурсоснабжающая организация обязана предоставить коммунальный ресурс и имеет право на получение за него денег, а ТСЖ имеет право на получение ресурса и обязано оплатить его. За неисполнение обязанностей по договору стороны несут предусмотренную законодательством ответственность.

Одним из решения проблемы может быть условие договора о том, что обязанности по оплате ресурсов возлагаются непосредственно на собственников помещений в доме, а не на ТСЖ. Но оно не является стопроцентной гарантией снятия ответственности с ТСЖ. Вряд ли какая-либо ресурсоснабжающая организация согласится при наличии в доме ТСЖ включить подобное условие в договор. Да и в самом законодательстве есть основания для невключения такого условия. Действительно, обязанность по оплате коммунальных услуг прямо возложена законом на собственников. Однако ТСЖ создается, в том числе с целью предоставления гражданам коммунальных услуг. Для достижения названной цели ТСЖ должно самостоятельно выстраивать отношения с собственниками и самостоятельно решать проблемы, связанные с неоплатой услуг. К сожалению, действующее законодательство позволяет ресурсоснабжающим организациям сделать именно такой вывод. До внесения в нормативную базу изменений, учитывающих посредническую роль ТСЖ между ресурсоснабжающими организациями и гражданами, товарищество остается в более уязвимом положении.

Единственный выход для ТСЖ - взыскивать уплаченные им в ходе исполнительного производства средства с собственников в порядке регресса путем предъявления исков в суд. Однако такое принудительное взыскание денежных средств с собственников может не дать результата (если у жильца нет имущества, на которое может быть обращено взыскание). К сожалению, в настоящее время в части взыскания задолженности иных механизмов, кроме судебной защиты, законодательством не предусмотрено. Однако у ТСЖ в арсенале борьбы с должниками есть и другие меры, которые могут стать весьма действенными.

Возможность ограничения или прекращения подачи ресурсов недобросовестным собственникам во многом может стать решением рассматриваемой проблемы. Проще говоря, ресурс не поставляется - задолженности не возникает. Исполнитель коммунальных услуг вправе приостановить или ограничить предоставление коммунальных услуг через месяц после письменного предупреждения (уведомления) потребителя в случае неполной оплаты им коммунальных услуг.

Однако, здесь есть свои трудности. Во-первых, с момента первой неоплаты коммунальных услуг до приостановления предоставления коммунальных услуг пройдет достаточно большое время. Во-вторых, в отношении услуг по отоплению, холодному водоснабжению и водоотведению подобные санкции просто неприменимы.

Таким образом, ТСЖ предстоит масштабная работа в сфере предоставления собственникам коммунальных услуг. Мало того, что согласно Правилам № 307 товарищество обязано предоставлять услуги надлежащего качества, оно еще должно урегулировать отношения с ресурсоснабжающими организациями, чтобы минимизировать свою ответственность за неплатежи собственников. Разрешение проблем при оказании коммунальных услуг в соответствии с действующим законодательством затруднительно. В настоящее время у товарищества остается единственный надежный (но нелегкий) способ защиты - предъявление недобросовестным жильцам исков о возмещении задолженности по оплате услуг.

Указанные выше проблемы правого характера, касающиеся деятельности ТСЖ, пробелы жилищного законодательства, противоречие различных правовых актов друг другу оказывают значительное негативное влияние на практическую деятельность товариществ. Проблема усугубляется рядом других факторов, которые проявляются в ходе деятельности ТСЖ и в ходе отношения основных субъектов жилищных отношений.

Так, на сегодняшний день можно констатировать, что в стране практически отсутствуют специальные инструменты и механизмы государственного регулирования общественных отношений, возникающих в области управления многоквартирными домами. В частности, нет механизмов регулирования конкуренции между способами управления многоквартирными домами. ТСЖ и управляющие компании ныне ведут нешуточную конкурентную борьбу за многоквартирные дома. В литературе появились даже материалы о проблеме незащищенности ТСЖ от рейдерства. Управляющие компании по стране наследуют материально-технические базы и жилищный фонд бывших муниципальных жилищно-эксплуатационных организаций. Именно управляющие компании осваивают огромные объемы бюджетных средств, выделяемых для капитального ремонта многоквартирных домов. Именно управляющие компании находят в административных ведомствах неких «представителей» своих интересов. Именно управляющие компании при участии власти получают преференции от ресурсоснабжающих предприятий. В первую очередь в отношении управляющих компаний власть создает условия для их объединения в саморегулируемые организации, для разработки стандартов управления, процедур сертификации и т.д.

Очевидно, что институт ТСЖ в сегодняшних условиях является заведомо слабым «оппонентом» в сравнении с институтом управляющей компании. Для того чтобы уравнять их шансы целесообразно для ТСЖ создать более щадящие и льготные условия. К таким условиям могут относиться налоговые льготы, информационно-разъяснительная работа, содействие созданию ассоциаций (союзов) ТСЖ, разработка стандартов управления домом, в котором действует товарищество, обучение кадров для ТСЖ, правовая защита ТСЖ, предоставление в различных формах и по различным каналам материальных ресурсов товариществам для управления домом и многое другое.

Несмотря на то, что право как социальный регулятор нацелено на защиту более слабой стороны, ЖК РФ неоднозначно регулирует институт ТСЖ. Иногда ЖК РФ заведомо ставит ТСЖ в более тяжкие правовые условия, чем управляющие организации. К примеру, для принятия решения общим собранием собственников помещений в доме о выборе способа управление - управляющая организация и соответственно о выборе конкретной управляющей организации достаточно более половины голосов от числа голосов собственников помещений, принявших участие голосовании, а для создания ТСЖ, утверждения Устава ТСЖ необходимо более половины от общего числа голосов всех собственников помещений.

Большие трудности на сегодняшний день вызывает неудовлетворительное состояние многоквартирных домов, передаваемых ТСЖ. Собственники помещений не готовы брать на себя ответственность за содержание многоквартирных домов, в которых не был проведен капитальный ремонт. При этом отсутствует порядок выделения бюджетных средств на капитальный ремонт многоквартирных домов, управляемых ТСЖ. В связи с чем, собственники помещений опасаются, что в случае создания товарищества капитальный ремонт их домов не будет проведен.

Для решения данной проблемы целесообразно установить порядок, предусматривающий, что капитальный ремонт многоквартирных домов в приоритетном порядке проводится в домах, управляемых ТСЖ, при этом предусмотреть порядок предоставления средств на капитальный ремонт многоквартирных домов непосредственно на счета ТСЖ. Необходимо разработать и выпустить правовой акт о порядке реализации прав ТСЖ на реконструкцию и капитальный ремонт многоквартирных домов.

Актуальным вопросом является порядок оформления земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность собственников помещений в таких домах усложнен и требует значительных финансовых затрат собственников помещений. Отсутствие эффективного порядка формирования земельных участков и передачи их в общую долевую собственность собственникам помещений препятствует созданию ТСЖ, так как исключается возможность определения объекта управления (комплекса недвижимого имущества в многоквартирном доме) в полном объеме и, соответственно, расчета экономической целесообразности создания товарищества собственников жилья.

Одним из решения проблемы может быть содействие органов местного самоуправления данному процессу, включение в приоритетном порядке в планы межевания жилые кварталы, в которых расположены многоквартирные дома, управляемые ТСЖ, обеспечив необходимым объемом финансирования работы по межеванию. При этом не взимать с ТСЖ плату за работы по формированию земельных участков.

Все перечисленные проблемы усугубляются низкой активностью и инертностью собственников жилых помещений в многоквартирных домах, безразличным отношением к общей собственности и условиям проживания. Данная проблема по-прежнему остается одним из препятствий к развитию жилищного самоуправления.

Большинство собственников квартир по-прежнему не желают принимать ответственность за свой дом и двор, невзирая на установления законов. Ведь большинство решений принимается общим собранием собственников жилья, но, как показала практика, самая большая проблема - провести такое собрание.

Жилищное самоуправление способствует установлению чётких компетенций управления процессами эксплуатации жилищного фонда, позволяет эффективно формировать цивилизованный рынок жилищных услуг и реализует норму «ответственности» собственника за своё имущество. Институты жилищного самоуправления - фундаментальная основа развития местного самоуправления.

Собственники жилья должны понять, что современное законодательство главенствующую роль отвело им, и бремя ответственности за свое жилье переложило именно на них. Без четкого понимания этого и осознания себя хозяином своего имущества ни о каком эффективном самоуправлении в многоквартирном доме может быть речи.

Заключение

Вопрос управления жилыми многоквартирными домами сегодня является особенно актуальным. Долгое время не существовало нормативной базы, полностью отвечающей современным требованиям функционирования системы ЖКХ. Вступивший в действие с 1 марта 2005 года Жилищный кодекс РФ практически полностью изменил представление об управлении многоквартирным домом. Произошло разделение функций управления жилищным фондом и его обслуживания, начали развиваться принципы конкуренции в сфере обслуживания жилья.

Целью работы являлось исследование товарищества собственников жилья как субъекта жилищных отношений.

Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

1. Рассмотреть теоретические основы управления многоквартирным домом.

2. Рассмотреть сущность многоквартирного дома согласно действующему законодательству РФ.

3. Проанализировать способы управления многоквартирным домом в свете действующего законодательства РФ.

4. Выявить особенности функционирования товарищества жилья как способа управления многоквартирным домом.

5. Выявить основные проблемы и пути их решения деятельности товариществ собственников жилья.

Понятие ТСЖ определено Жилищным кодексом РФ. Так, товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

К целям этой некоммерческой организации относят:

- совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме;

- обеспечение эксплуатации комплекса недвижимого имущества в многоквартирном доме;

- владение общим имуществом в многоквартирном доме;

- пользование общим имуществом в многоквартирном доме;

- в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме.

Органами управления многоквартирным домом при наличии в нем созданного ТСЖ являются: общее собрание собственников помещений в доме, общее собрание членов ТСЖ, правление ТСЖ.

Компетенции каждого органа управления закреплены в ЖК РФ.

Управление многоквартирным домом, на базе которого создано ТСЖ, может осуществляться:

1) членами правления во главе с председателем, избранными из числа членов ТСЖ;

2) профессиональным управляющим, привлеченным членами правления товарищества из внешней среды.

Реализация управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья после принятия решения о выборе способа управления включает следующие этапы:

1) утверждение устава ТСЖ и выбор органов управления ТСЖ;

2) государственная регистрация ТСЖ;

3) оформление членства в ТСЖ;

4) оформление договорных связей с собственниками, не являющимися членами ТСЖ.

Под реорганизацией ТСЖ понимают прекращение или иное изменение правового положения ТСЖ, влекущее отношения правопреемства юридических лиц.

Реорганизация ТСЖ включает в себя следующие этапы:

1) принятие решение о реорганизации общим собранием членов ТСЖ;

2) уведомление в письменной форме кредиторов о реорганизации;

3) заключение договора о слиянии (при реорганизации в форме слияния), а также составление передаточного акта или разделительного баланса;

4) государственная регистрация юридического лица, создаваемого путем реорганизации, изменений в учредительные документы других юридических лиц.

Под ликвидацией ТСЖ понимается прекращение ТСЖ без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.

Ликвидация ТСЖ включает в себя следующие этапы:

1) принятие решение о ликвидации. При этом, ТСЖ может быть ликвидировано:

- по решению общего собрания членов ТСЖ;

- по решению суда на основании требования органа государственной власти;

2) формирование ликвидационной комиссии;

3) публикация сообщения о ликвидации и составление промежуточного ликвидационного баланса;

4) осуществление расчетов с кредиторами и составление ликвидационного баланса;

5) государственная регистрация юридического лица в связи с ликвидацией.

По мнению экспертов, ТСЖ представляется наиболее оптимальным способом управления, так как позволяет осуществлять все необходимые функции по эксплуатации дома оперативно и централизованно в интересах собственников жилья данного дома, самим планировать ремонтные работы в своем доме, определять их очередность, иметь дополнительные доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, находящихся в общедолевой собственности, рационального использования земельного участка, предоставления рекламных площадей и др.

В ТСЖ, как правило, создаются условия для более бережного отношения к местам общего пользования, как следствие, появляется возможность снижения затрат на содержание и текущий ремонт дома, высвобождаются дополнительные средства для проведения ремонтных и профилактических работ.

При этом управление товариществом собственников жилья в настоящее время на организационно-правовом уровне испытывает ряд проблем, которые в совокупности существенно затрудняют его правильную реализацию. Рассмотрим их подробнее.

1. На данный социальный институт распространяется весь комплекс российского законодательства, общий же правовой статус ТСЖ определяется гражданским и жилищным законодательством.

В итоге, неизбежно наблюдается объективное столкновение норм гражданского и жилищного законодательства. Данные противоречия не лучшим образом влияют на реализацию способа управления - ТСЖ.

2. Ряд нормативно-правовых актов ссылаются на законы, утратившие силу, что вносит в процесс управления многоквартирным домом путаницу и конфликты. Примером может служить статья 291 Гражданского кодекса РФ, в которой по-прежнему делается ссылка на Федеральный закон о товариществах собственников жилья.

3. ЖК РФ недостаточно четко разделил управленческие функции между товариществом собственников жилья и общим собранием собственников помещений в доме, особенно, в части полномочий по распоряжению общим имуществом дома. Что приводит к пересечению компетенций между данными субъектами.

4. Актуальна проблема присоединения к товариществу собственников жилья дополнительных многоквартирных домов. Обратим внимание, что в соответствии с ЖК РФ ни один орган управления ТСЖ не наделен полномочиями по принятию решения о приеме в управление дополнительного многоквартирного дома. Критерии для объединения многоквартирных домов в единый объект управления изложены законодателем неудачно, отсюда могут появляться ТСЖ, охватывающие целые кварталы и микрорайоны.

5. Проблема пределов и способов государственного вмешательства в процессы организации и деятельности товариществ собственников жилья также является существенной. С одной стороны государственные органы сокращают административные барьеры для товариществ собственников жилья, а с другой стороны это усложняет «жизнь» товариществам. Так, Федеральный закон «О некоммерческих организациях» не распространяется в числе прочих на товарищества собственников жилья. По сути, это привело к устранению государственного контроля над соответствием деятельности товариществ собственников жилья их уставным целям. Теперь при государственной регистрации ТСЖ отсутствует контроль над выполнением ими требований Жилищного кодекса Российской Федерации, чем создаются условия для нарушения прав граждан.

Представляется, что указанные проблемы в корне могут быть решены только на уровне совершенствования федерального законодательства.

6. Сегодня одним из самых насущных вопросов для ТСЖ является проблема неисполнения собственниками обязанности по оплате услуг.

В части коммунальных платежей решение проблемы осложняется особой системой взаимоотношений: собственники отвечают перед товариществом, а последнее, в свою очередь, - перед ресурсоснабжающими организациями.

ТСЖ оказывается в этой ситуации слабой, менее защищенной стороной. На законодательном уровне нет четкого ответа на вопрос, несет ли ТСЖ ответственность перед ресурсоснабжающими организациями в случае неоплаты собственниками услуг.

Наиболее действенным представляется ограничение или прекращение подачи ресурсов недобросовестным собственникам. Однако, здесь есть свои трудности. Во-первых, с момента первой неоплаты коммунальных услуг до приостановления предоставления коммунальных услуг пройдет достаточно большое время. Во-вторых, в отношении услуг по отоплению, холодному водоснабжению и водоотведению подобные санкции просто неприменимы

7. Актуальным вопросом является отсутствие эффективного порядка формирования земельных участков и передачи их в общую долевую собственность собственникам помещений, что препятствует созданию ТСЖ, так как исключается возможность определения объекта управления.

Данная проблема не может быть решена без содействия органов местного самоуправления, включение в приоритетном порядке в планы межевания жилые кварталы, в которых расположены многоквартирные дома.

Перечисленные проблемы усугубляются низкой активностью и инертностью собственников жилых помещений в многоквартирных домах, безразличным отношением к общей собственности и условиям проживания, что является одним из препятствий к развитию жилищного самоуправления. А также неудовлетворительным состоянием многоквартирных домов, передаваемых ТСЖ. Собственники помещений не готовы брать на себя ответственность за содержание многоквартирных домов, в которых не был проведен капитальный ремонт.

Очевидно, что институт ТСЖ в сегодняшних условиях испытывает значительные трудности как на уровне создания, так и на уровне деятельности. При этом именно товарищества собственников жилья способны вывести институт жилищного самоуправления на новый уровень, который в свою очередь способствует установлению чётких компетенций управления процессами эксплуатации жилищного фонда, позволяет эффективно формировать цивилизованный рынок жилищных и коммунальных услуг и реализует норму «ответственности» собственника за своё имущество. Институты жилищного самоуправления - фундаментальная основа развития местного самоуправления. Однако без четкого понимания собственником главенствующей роли в управлении своим имуществом, ни о каком эффективном самоуправлении в многоквартирном доме может быть речи.

Список источников

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6_ФКЗ, от 30.12.2008 № 7_ФКЗ) // Интернет-версия системы КонсультантПлюс.

2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188_ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 30.11.2010) // Интернет-версия системы КонсультантПлюс.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации // Интернет-версия системы КонсультантПлюс.

4. Федеральный закон от 15.06.1996 № 72_ФЗ «О товариществах собственников жилья» // Интернет-версия системы КонсультантПлюс.

5. Федеральный закон от 12.01.1996 № 7_ФЗ «О некоммерческих организациях» // Интернет-версия системы КонсультантПлюс.

6. Федеральный закон от 29.12.2004 № 189_ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // Интернет-версия системы КонсультантПлюс.

7. Федеральный закон от 08.08.2001 № 129_ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» // Интернет-версия системы КонсультантПлюс.

8. Федеральный закон от 29.11.2007 № 278_ФЗ «О внесении изменения в статью 1 Федерального закона «О некоммерческих организациях» // Интернет-версия системы КонсультантПлюс.

9. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214_ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектах недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Интернет-версия системы КонсультантПлюс.

10. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122_ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Интернет-версия системы КонсультантПлюс.

11. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102_ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Интернет-версия системы КонсультантПлюс.

12. Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 307 // Интернет-версия системы КонсультантПлюс.

13. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 // Интернет-версия системы КонсультантПлюс.

14. Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 // Интернет-версия системы КонсультантПлюс.

15. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 // Интернет-версия системы КонсультантПлюс.

16. Белов В.Г. Управление и общественные отношения. М., 1985. - 173 с.

17. Бессонова О.Э. Мониторинг жилищной реформы: от приватизации к новой модели управления / О.Э. Бессонова, С. Кирдина // ЭКО, 1996. - № 9. - С. 120-127.

18. Боголюбов В.С. Совершенствование экономических отношений в жилищной сфере / В.С. Боголюбов, Н.В. Васильева // СПб. : СПбГИЭА, 1999. - 128 с.

19. Бузырев В.В. Экономика жилищной сферы: учеб. пособие / В.В. Бузырев, В.С. Чекалин. - М.: ИНФРА-М, 2001. - 256 с.

20. Герасимов Н.Б. Преимущества и недостатки непосредственного способа управления многоквартирным домом // Управление многоквартирным домом. 2008. № 10. С.20-27.

21. Городов О.А. Комментарий к Федеральному закону «О товариществах собственников жилья». - Спб.: Питер, 2003. - 240 с.

22. Гражданское право. Том 1 Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К Толстого. М., 2001. - 632 с.

23. Договоры жилищно-коммунального хозяйства - М.: Экзамен, 2000. - 288 с.;

24. Дронов А.А. Перспективы развития нормативно-правовой базы // Управление многоквартирными домами. 2008. № 7.

25. Егоров К.Б. Механизмы защиты от рейдерства // Управление многоквартирным домом. 2008. № 11. С.13-17.

26. Каменева Е.А. Реформа ЖКХ или Теперь мы будем жить по-новому. - Ростов н/Д: Феникс, 2005 - 348 с.

27. Камышанский В.П. Право собственности: пределы и ограничения. М., 2000. - 303 с.

28. Копыстыринский Е.А. Особенности создания и государственной регистрации товариществ собственников жилья (практический аспект) // Законы России: опыт, анализ, практика. 2008. № 8. С. 10-15.

29. Крюкова Е.С., Поваров Ю.С. Проблемы создания и деятельности товариществ собственников жилья в коттеджном секторе // Законы России: опыт, анализ, практика. 2007. № 5. С 21-25.

30. Лушкин С.А., Федоров С.И., Шанталей А.В. Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья. М.: Юстицинформ, 2007. - 240 с.

31. Макогон Т.И., Сыров В.Н. Социальная организация муниципального общества. Томск: Курсив, 2008. - 187 с.

32. Максимкина Е.А. Изменение жилищных отношений в связи с принятием нового Жилищного кодекса // Право и политика. 2005. № 8. С. 141-151.

33. Минаев Н.Н. Институциональность процессов управления жилищно-коммунальным комплексом города / Н.Н. Минаев. - Томск: Изд-во Том. гос. архит.-строит. ун-та, 2008. - С. 79.

34. Михайлов В.К. Проблематика управления многоквартирными домами // Жилищное право. 2009. № 3. С. 13-21.

35. Нащекина Е.В. О некоторых вопросах развития правовой базы для товариществ собственников жилья // Бюллетень нотариальной практики. 2008. № 2. С. 18-20.

36. Певницкий С.Г. Непосредственное управление собственностью в многоквартирном доме // Законы России: опыт, анализ, практика, 2006. № 3.

37. Практика реализации Жилищного кодекса Российской Федерации. - М.: Фонд «Институт экономики города», 2007.

38. Программа подготовки членов инициативных групп многоквартирных домов по организации и деятельности товариществ собственников жилья / Под ред. Гайдея В.Т. - Спб.: Диалог, 2006. - 48 с.;

39. Рыжов А.Б. Создание условий для реализации полномочий собственников помещений по управлению многоквартирным домом: региональный опыт // Жилищное право, 2006. № 10. С. 23-38.

40. Сидорова В. К вопросу о проблемах учреждения ТСЖ // Юридический мир. 2006. № 9. С. 39-41.

41. Слепков М.И., Аверин Ю.П. Основы теории социального управления. М.: Высш. школа, 1990. - 302 с.

42. Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. М.: Юридическая литература, 1991. - 240 с.

43. Титов А.А. Жилищное право Российской Федерации: учебник. - М.: Юрайт-Издат, 2007. - 452 с.

44. Тищуков Ю.В. Потребитель и управление многоквартирным домом: практич. пособие. - Ростов н/Д: Феникс, 2007. - 267 с.

45. Управление многоквартирным домом: Учебно-методическое пособие / И.В. Генцлер, О.К. Калинина, М.А. Коломейцева, В.И. Кульков, В.Н. Лисица, А.П. Мудрый. - Новосибирск, 2006. - 400 с.

46. Фельдман И., Филимонов С. Актуальные вопросы деятельности товариществ собственников жилья и жилищно-строительных кооперативов / Финансовая газета. Региональный выпуск. 2005. № 26.;

47. Чубаров С.А. Общее собрание членов товарищества собственников жилья: проблемы применения отдельных положений Жилищного кодекса РФ // Законодательство. 2007. № 11. С. 60-65.

48. Шахов С.Ю. Практика рассмотрения судебных споров с участием товариществ собственников жилья // Законы России: опыт, анализ, практика. 2008. № 8. С. 29-34.

49. Шешко Г.Ф., Литовкин В.Н. Качество закона, или работа над ошибками // Закон. 2005. № 6.

50. Щелоков В.В. ТСЖ: что это такое и зачем это нужно. Ответы на вопросы. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Эксмо, 2008. - 160 с.

51. Эффективное управление жилым домом: практическое руководство / под общ. ред. В.Н. Субботина. - М.: Эксмо, 2008. - 224 с.

52. Юнисова Е.И. Пути решения проблем ТСЖ // Управление многоквартирным домом. 2008. № 5. С. 23-29.

53. Юридические аспекты деятельности товарищества собственников жилья / Под ред. В.В. Васильевой. - М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2008. - 128 с.

Приложение 1

Сравнительная таблица способов управления многоквартирным домом ТСЖ, ЖК, ЖСК

Способ управления
Основание для сравнения	управление ТСЖ	управление ЖК	управление ЖСК
Правовые основы	ГК РФ, ЖК РФ, Закон № 7-ФЗ	ГК РФ,ЖКРФ	ГК РФ, ЖК РФ
Цели создания	- Совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме; - обеспечение эксплуатации комплекса недвижимого имущества в многоквартирном доме; - владение общим имуществом в многоквартирном доме; - пользование общим имуществом в многоквартирном доме; - в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме	- Удовлетворение потребностей граждан в жилье; - управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме	- Удовлетворение потребностей граждан в жилье; - управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме
Учредит. документы	Устав	Устав	Устав
Количество членов	Не менее двух	Не менее пяти	Не менее пяти
Кто может быть участником (членом)	Собственники помещений в многоквартирном доме	Граждане, достигшие возраста 16 лет и/или юридические лица	Граждане, достигшие возраста 16 лет и/или юридические лица
Как закреплены отношения с участниками (членами)	- В протоколе общего собрания членов ТСЖ; - в уставе (прописаны права и обязанности ТСЖ и его членов); - В договорах между ТСЖ и собственником помещения о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме (заключение договоров необязательно); - в заявлениях о приеме в ТСЖ	- В решении собрания учредителей, оформленном протоколом; - в уставе; - в заявлениях о приеме в ЖК	- В решении собрания учредителей, оформленном протоколом; - в уставе; - в заявлениях о приеме в ЖСК
Органы управления	1) общее собрание членов ТСЖ; 2) правление ТСЖ	1) общее собрание членов ЖК; 2) конференция, если число участников общего собрания членов ЖК более 50 и это предусмотрено уставом ЖК; 3) правление ЖК и председатель правления ЖК	1) общее собрание членов ЖСК; 2) конференция, если число участников общего собрания членов ЖСК более 50 и это предусмотрено уставом ЖСК; 3) правление ЖСК и председатель правления ЖСК
Когда способ управления считается реализованным	С момента государственной регистрации ТСЖ	С момента государственной регистрации ЖК	С момента государственной регистрации ЖСК

Приложение 2

Сравнительная характеристика ТСЖ и управляющей организации

Критерий оценки	ТСЖ	Управляющая организация
Организационно-правовая форма	Некоммерческая организация: ТСЖ	Коммерческая организация: ООО, ОАО, ЗАО и др.
Порядок создания	1) Выбор способа управления на общем голосовании 2) Согласование устава собственниками и утверждение на общем собрании 3) Подача комплекта док-в в федеральный регистрационный орган (налоговую инспекцию): * Заполненная форма заявки на регистрацию * Протокол собрания с решением о создании ТСЖ, с оригиналами подписей участников или нотариально заверенная копия * Список домовладельцев с паспортными данными * Устав в 2 экземплярах * Квитанция об уплате госпошлины	1)Подготовка и согласование устава учредителями компании 2) Подача комплекта док-в в регистрационный орган (налоговую инспекцию): * Заполненная форма заявки на регистрацию * Устав в 2 экземплярах * Квитанция об уплате госпошлины
Заключение договора на управление имуществом	Договор не требуется	Договор заключается отдельно с каждым собственником
Заключение договора с поставщиками ЖКХ услуг	Договор заключается от имени организации	Договор заключается от имени организации
Управленческие затраты (в т.ч. зарплата сотрудников, аренда офиса и прочее)	Зарплата сотрудников и бюджет на управленческие расходы определяется собственниками дома и утверждается на общем собрании	Зарплата сотрудников и бюджет на управленческие расходы определяется руководством компании
Работа с дебиторской задолженностью	Ведется самостоятельно с привлечением юриста, коллекторного агентства	Самостоятельно ведется от имени УК, или ведется РКЦ от имени УК(в случ. заключения Договор с УК и РКЦ), или передается в коллекторное агенство
Покупка оборудования в лизинг, оформление кредита	Требуется согласие всех собственников. Обеспечением может выступать имущество товарищества	По решению руководства УК, согласие собственников недвижимости не требуется. Обеспечением может выступать имущество УК
Источники получения дополнительного дохода	Получение дополнительного дохода возможно от сдачи в аренду, строительства дополнительных объектов, предоставления рекламных площадей и др.	Получение дополнительного дохода возможно при оказании услуг по обслуживанию и ремонту, сторонним организациям (ТСЖ, УК и др.)

Размещено на Allbest.ru