Управление многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья

Для оперативного руководства товариществом предусмотрен более мобильный и менее многочисленный орган управления - правление.

Общее руководство деятельностью ТСЖ осуществляется правлением товарищества. Правление ТСЖ вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов ТСЖ. .

В обязанности правления в соответствии со ст.148 ЖК РФ входит:

1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;

2) контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;

3) составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;

4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;

5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;

6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

7) ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;

8) созыв и проведение общего собрания членов товарищества;

9) выполнение иных вытекающих из устава ТСЖ обязанностей.

По сути, правление является коллегиальным органом управления, наиболее близким эквивалентом которого является совет директоров хозяйственного общества. Оно избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года. При этом количество членов правления законодательно не установлено, впрочем, как и подробный порядок его функционирования. Подразумевается, что подобные вопросы должны находить отражение в уставе конкретного товарищества.

Правление считается исполнительным органом товарищества, оно выбирает из числа своих членов председателя, который обеспечивает выполнение решений правления и имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.

Председатель правления товарищества согласно п.2 ст.149 ЖК РФ действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда.

При перечислении органов, участвующих в деятельности ТСЖ, нельзя не упомянуть о ревизионной комиссии либо ревизоре ТСЖ.

Ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ обязана:

1) проводить не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;

2) представлять общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;

3) отчитываться перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

Из вышеизложенного видно, что у товариществ достаточно серьезно проработанный механизм управления многоквартирным домом. Кроме того, товарищество имеет целый ряд властных полномочий, направленных на реализацию процедуры управления имуществом дома.

В частности, товарищество вправе:

1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом (в том случае, если на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме будет принято решение о привлечении управляющей организации для содержания многоквартирного дома), а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные уставом товарищества цели;

3) устанавливать на основе принятой на год сметы доходов и расходов товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

Кроме того, в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ вправе:

1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах, ТСЖ в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов. Также ТСЖ в судебном порядке может потребовать полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

Кроме того, в соответствии с нормами п.5 ст.155 ЖК РФ члены товарищества собственников вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг в порядке, установленном органами управления ТСЖ. Не являющиеся членами ТСЖ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано ТСЖ, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

Размер обязательных платежей и (или) взносов членов ТСЖ, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления ТСЖ в соответствии с уставом ТСЖ.

Кроме того, ТСЖ является юридическим лицом и имеет собственное обособленное имущество. В собственности ТСЖ может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.

Средства ТСЖ состоят из:

1) обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;

2) доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;

3) субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

4) прочих поступлений.

Для достижения целей, предусмотренных уставом, ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью. ТСЖ может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

3) сдача в аренду, в наем части общего имущества в многоквартирном доме.

На основании решения общего собрания членов ТСЖ доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности ТСЖ.

Таким образом, ТСЖ при должном подходе может стать вполне приемлемым способом организации содержания многоквартирного дома в новых условиях. Однако на пути этого существует целый ряд препятствий. Наиболее существенной, по моему мнению, является проблема определения правовой природы денежных средств, поступающих в распоряжение товарищества. В силу того что товарищество не является организацией, ставящей своей целью получение прибыли и распределение ее между своими участниками, денежные средства, поступающие в товарищество в виде целевых взносов от своих членов, стоит рассматривать как целевое финансирование. В то же время доход, который товарищество может получать от сдачи в аренду общего имущества в составе многоквартирного дома, следует рассматривать как доход от предпринимательской деятельности, осуществляемой с целью финансирования основной уставной деятельности товарищества.

Практика создания товариществ собственников жилья в Республике Татарстан

По данным (март 2007года) Министерства строительства архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Татарстан на сегодняшний день в Республике Татарстан в 75% жилищного фонда многоквартирных домов собственников помещений определились со способом управления домом. Для сравнения, по России этот процент не превышает 15%.

В случаях, где собственниками не выбран способ управления многоквартирным домом, открытый конкурс по выбору управляющей организации, органы местного самоуправления проводят самостоятельно. Дату конкурса назначают органы местного самоуправления. Сегодня по республике дата не определена еще ни в одном районе, городе, поэтому у собственников жилья еще есть время самостоятельно определиться со способом. И до конца года (2008), доля домов, в которых сами собственники выбирали способом управления, может увеличиться до 80 - 85%.

На сегодняшний день в республике создано 775 ТСЖ (в Казани - 358 ТСЖ) и 366 ЖСК (в Казани - 309 ЖСК).

Опрошенные Intertat. ru (Официальный Портал Правительства Республики Татарстан) собственники жилья практически в один голос признали создание ТСЖ самым привлекательным вариантом управления многоквартирным домом. Хотя проблемы в их создании и функционировании возникают, но они продолжают утверждать, что в доме должен быть хозяин.