Орган государственного строительного надзора выдает заключение о соответствии, если при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства не были допущены нарушения соответствия выполняемых работ требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации либо такие нарушения были устранены до даты выдачи заключения о соответствии.

Орган государственного строительного надзора отказывает в выдаче заключения о соответствии, если при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства были допущены нарушения соответствия выполненных работ требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации и такие нарушения не были устранены до даты выдачи заключения о соответствии.

Заключение о соответствии или решение об отказе в выдаче такого заключения выдается органом государственного строительного надзора застройщику или заказчику в течение 10 рабочих дней с даты обращения застройщика или заказчика в орган государственного строительного надзора за выдачей заключения. Решение об отказе в выдаче заключения о соответствии должно содержать обоснование причин такого отказа со ссылками на технический регламент (нормы и правила), иной нормативный правовой акт, проектную документацию.

Заключение о соответствии или решение об отказе в выдаче такого заключения составляется в 2 экземплярах, каждый из которых подписывается должностным лицом органа государственного строительного надзора, осуществлявшим проверку (итоговую), и утверждается распоряжением (приказом) органа государственного строительного надзора.

Первый экземпляр заключения о соответствии или решения об отказе в выдаче такого заключения передается застройщику или заказчику, второй экземпляр заключения о соответствии или решения об отказе в выдаче такого заключения остается в деле органа государственного строительного надзора.

Решение об отказе в выдаче заключения о соответствии может быть оспорено застройщиком или заказчиком в судебном порядке.

Государственный строительный надзор при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов использования атомной энергии (в том числе ядерных установок, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ), опасных производственных объектов, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений) осуществляется в комплексе с проверками и инспекциями, предусмотренными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в сфере обеспечения безопасности указанных объектов.

Сведения, полученные в ходе осуществления государственного строительного надзора, подлежат обобщению и включению в создаваемые органами государственного строительного надзора информационные системы государственного строительного надзора.

Должностные лица органов государственного строительного надзора при проведении проверок осуществляют следующие полномочия:

а) беспрепятственно посещают объекты капитального строительства во время исполнения служебных обязанностей;

б) требуют от заказчика, застройщика или подрядчика представления результатов выполненных работ, исполнительной документации, общего и (или) специального журналов, актов освидетельствования работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения, образцов (проб) применяемых строительных материалов;

в) требуют от заказчика, застройщика или подрядчика проведения обследований, испытаний, экспертиз выполненных работ и применяемых строительных материалов, если оно требуется при проведении строительного контроля, но не было осуществлено;

г) составляют по результатам проведенных проверок акты, на основании которых дают предписания об устранении выявленных нарушений;

д) вносят записи о результатах проведенных проверок в общий и (или) специальный журналы;

е) составляют протоколы об административных правонарушениях и (или) рассматривают дела об административных правонарушениях, применяют меры обеспечения производства по делам об административных правонарушениях в порядке и случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях;

ж) осуществляют иные полномочия, предусмотренные законодательством Российской Федерации.

Органы государственного строительного надзора и их должностные лица в случае ненадлежащего осуществления государственного строительного надзора несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Глава 3. Управление жилищно-коммунальным коммунальным хозяйством

3.1 Учет и государственное управление жилищной сферой

Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Основная задача государственного учета жилищного фонда - получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии. (Положение о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 года № 1301). В соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» указанное постановление до приведения его в соответствие с Жилищным кодексом РФ применяется постольку, поскольку оно не противоречит Жилищному кодексу РФ.

Независимо от формы собственности учитываются жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

К государственному учету относятся:

- технический учет (техническая инвентаризация и регистрация документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений). Учет домовладений производится путем ведения реестра жилищного фонда;

- официальный статистический учет (осуществляет Федеральное агентство по статистике и его территориальные органы);

- бухгалтерский учет.

Технический учет проводит БТИ - государственные и муниципальные организации технической инвентаризации (унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро).

БТИ обязаны осуществлять:

- техническую инвентаризацию и паспортизацию жилищного фонда;

- контроль технического состояния жилых строений и жилых помещений;

- оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения;

- информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.

Техпаспорт домовладения составляется при приемке жилых строений в эксплуатацию или при включении жилого помещения в жилой фонд. Плановые инвентаризации проводятся раз в пять лет, внеплановые обследования могут производиться БТИ по заявкам собственников жилых строений и жилых помещений по договорным ценам.

Данные технического учета применяются в следующих случаях:

- составления государственной статистической и бухгалтерской отчетности по жилищному фонду;

- государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- исчисления и контроля базы налогообложения недвижимости в жилищной сфере;

- ввода в эксплуатацию жилого строения и жилого помещения;

- определения технического состояния и физического износа жилых строений и жилых помещений;

- регистрации товариществ собственников жилья;

- присвоения кадастровых номеров объектам недвижимости в жилищной сфере.

Порядок выдачи выписок и копирования отдельных видов информации из техпаспорта определяется органами исполнительной власти субъекта РФ. Колюшин Е.И. Система учета жилищного фонда // Журнал Российского права. - 2005. - - № 9. - С. 77

Учетно-техническая, оценочная и правоустанавливающая документация жилищного фонда, включая технические паспорта, регистрационные книги, копии зарегистрированных документов, сформированные в инвентарные дела, и иные инвентаризационные документы хранятся в архиве БТИ, а также в объединенном архиве Государственного комитета Российской Федерации по жилищной и строительной политике. Гетман Е.С. О жилищных правах и обязанностях. - М.: Юрист, 2005. - С. 128.

Архивы БТИ относятся к государственному архивному фонду Российской Федерации и являются федеральной собственностью, находящейся в пользовании субъектов Российской Федерации.

Отчуждение архивов БТИ не допускается.

БТИ субъектов Российской Федерации осуществляют: ведение государственных реестров архивов БТИ субъектов Российской Федерации; ежегодную инвентаризацию архивов БТИ.

Управление жилищным хозяйством - это выполнение административно-распорядительных функций, которые возлагаются на определенные органы.

Органы государственного управления выступают и действуют от имени и в интересах государства, издаваемые ими акты являются обязательными для всех, к кому они обращены. Деятельность органов управления должна осуществляться в пределах предоставленных им законом полномочий, а издаваемые ими акты должны основываться на требованиях закона.

Государственное управление жилищной сферой осуществляется Правительством РФ, органами исполнительной власти субъектов РФ, министерствами, государственными комитетами и ведомствами. Конкретные задачи и основные направления деятельности министерств, комитетов определяются соответствующими положениями.

В соответствии со ст. 12 ЖК РФ к компетенции органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений относятся:

1) определение порядка государственного учета жилищных фондов;

2) установление требований к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах;

3) определение оснований признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

4) определение порядка предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

5) определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации;

6) определение порядка предоставления жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации гражданам, которые нуждаются в жилых помещениях и категории которых установлены федеральным законом;

7) определение оснований предоставления жилых помещений по договорам найма специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

8) определение порядка организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, определение правового положения членов таких кооперативов, в том числе порядка предоставления им жилых помещений в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов;

9) определение порядка организации и деятельности товариществ собственников жилья, определение правового положения членов товариществ собственников жилья;

10) определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений;

11) определение оснований и порядка признания жилых помещений непригодными для проживания;

12) признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации непригодными для проживания;

13) установление правил пользования жилыми помещениями;

14) иные вопросы, отнесенные к компетенции органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации и Жилищным кодексом, другими федеральными законами.

К компетенции органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений относятся в соответствии со статьей 13 ЖК РФ:

1) государственный учет жилищного фонда субъекта Российской Федерации;

2) определение порядка предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда субъекта Российской Федерации;

3) установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

4) определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации;

5) определение порядка предоставления по договорам социального найма установленным соответствующим законом субъекта Российской Федерации категориям граждан жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации;

6) признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации непригодными для проживания;

7) определение порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

8) осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда субъекта Российской Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

9) иные вопросы, отнесенные к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации и федеральными законами. Комментарий к жилищному законодательству РФ. / Под ред. Г.А. Жилина. М.: Юридическая литература, 2006.

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 16 июня 2004 года № 286 утверждено положение «О Федеральном агентстве по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству». В ведении Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству находятся организации, находившиеся в ведении Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, за исключением организаций, осуществляющих деятельность по ведению градостроительного кадастра, техническому учету и инвентаризации объектов капитального строительства.

Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству осуществляет свою деятельность непосредственно и через подведомственные организации во взаимодействии с другими федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, общественными объединениями и иными организациями.

Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству осуществляет следующие функции в установленной сфере деятельности:

- проводит в установленном порядке конкурсы и заключает государственные контракты на размещение заказов на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг, на проведение научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ для государственных нужд в установленной сфере деятельности;

- организует: проведение в установленном порядке государственной экспертизы градостроительной, предпроектной и проектной документации; подготовку и переподготовку специалистов в области архитектуры и градостроительства; формирование и ведение государственного фонда комплексных инженерных изысканий для строительства;

- осуществляет экономический анализ деятельности подведомственных государственных унитарных предприятий и утверждает экономические показатели их деятельности, проводит в подведомственных организациях проверки финансово-хозяйственной деятельности и использования имущественного комплекса;

- осуществляет функции государственного заказчика федеральных целевых, научно-технических и инновационных программ и проектов в сфере своей деятельности;

осуществляет прием граждан, обеспечивает своевременное и полное рассмотрение устных и письменных обращений граждан, принятие по ним решений и направление заявителям ответов в установленный законодательством Российской Федерации срок;

- осуществляет иные функции по управлению государственным имуществом и оказанию государственных услуг в установленной сфере деятельности, если такие функции предусмотрены федеральными законами, нормативными правовыми актами Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации.

Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству возглавляет руководитель, назначаемый на должность и освобождаемый от должности Правительством Российской Федерации по представлению Министра регионального развития Российской Федерации.

Руководитель Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству несет персональную ответственность за выполнение возложенных на Агентство функций.

3.2 Управление жилищной сферой органами местного самоуправления

Компетенция органов местного самоуправления в области жилищных правоотношений регулируются Федеральным законом от 28 августа 1995 г. № 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». В соответствии с Федеральным законом от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ действие данного Федеральный закон прекратилось с 1 января 2006 г.

Муниципальное образование - городское, сельское поселение, несколько поселений, объединенных общей территорией, часть поселения, иная населенная территория, в пределах которых осуществляется местное самоуправление, имеются муниципальная собственность, местный бюджет и выборные органы местного самоуправления.

В ведении муниципальных образований находятся следующие жилищные вопросы местного значения:

- владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью, в том числе жилищным фондом;

- содержание и использование муниципального жилищного фонда; регулирование планировки и застройки территорий муниципальных образований; создание условий для жилищного строительства;

- организация, содержание и развитие муниципального энерго-, газо-, тепло- и водоснабжения и канализации.

Органы местного самоуправления вправе выступать заказчиком на выполнение работ по благоустройству территории, коммунальному обслуживанию населения, строительству и ремонту объектов социальной инфраструктуры (муниципальный заказ). Размещение муниципальных заказов на выполнение работ (оказание услуг), финансируемых за счет средств местного бюджета, осуществляется на основе открытого конкурса, правила которого устанавливаются представительным органом местного самоуправления (ст. 12 Федерального закона от 25 сентября 1997 г. №126-ФЗ «О финансовых основах местного самоуправления Российской Федерации»).

К компетенции органов местного самоуправления относится определение целей, условий и порядка деятельности предприятий, учреждений и организаций, находящихся в муниципальной собственности. Они также утверждают уставы этих юридических лиц, назначают на контрактной основе и увольняют руководителей данных организаций, заслушивают отчеты об их деятельности.

В ведении муниципальных образований в области градостроительства находятся:

- принятие и изменение правил застройки, иных нормативных правовых актов органов местного самоуправления в области градостроительства;

- утверждение и реализация градостроительной документации о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований и их застройке, за исключением утверждения градостроительной документации, схем и проектов развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур и благоустройства указанных территорий;

- разработка проектов черты городских и сельских поселений, черты других муниципальных образований и внесение в соответствующий орган государственной власти предложений об их утверждении;

- организация и проведение инвентаризации земель, других объектов недвижимости городских и сельских поселений, других муниципальных образований;

- принятие решений об обеспечении потребностей населения в земельных участках из земель, находящихся в муниципальной собственности или переданных в ведение органов местного самоуправления, для осуществления градостроительной деятельности;

- выдача в установленном порядке разрешений на строительство объектов недвижимости;

- разрешение споров в области градостроительной деятельности в пределах своей компетенции;

- осуществление контроля за соблюдением законодательства РФ о градостроительстве;

- информирование населения о принимаемых и принятых решениях в области градостроительства, организация и проведение референдумов по вопросам в области градостроительства;

- выполнение функций заказчиков разработки градостроительной документации о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований и их застройке и др.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся:

- учет муниципального жилищного фонда;

- установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

- ведение в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

- определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда;

- предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

- принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения;

- согласование переустройства и перепланировки жилых помещений;

- признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания;

- осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

- иные вопросы, отнесенные к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, федеральными законами, а также законами соответствующих субъектов Российской Федерации.

3.3 Государственный контроль за содержанием и использованием жилищного фонда

Контроль за содержанием и использованием жилищного фонда осуществляют различные органы. Прежде всего, это одна из функций органов местного самоуправления. Однако существует специальный орган - государственная жилищная инспекция, чьей главной задачей является контроль за обеспечением прав и законных интересов граждан и государства при предоставлении населению жилищных и коммунальных услуг (отвечающих требованиям федеральных стандартов качества), использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его принадлежности.

Следует отметить, что Государственная жилищная инспекции создана в соответствии с постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1994 года № 1086 и входила в состав Министерства строительства Российской Федерации. В настоящее время она находится в ведении Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству.

Государственная жилищная инспекция в РФ состоит из Главной государственной жилищной инспекции и государственных инспекций субъектов РФ.

Главная государственная жилищная инспекция осуществляет контроль:

- за использованием жилищного фонда и придомовых территорий; техническим состоянием жилищного фонда и его инженерного оборудования, своевременным выполнением работ по его содержанию и ремонту в соответствии с действующими нормативно-техническими и проектными документами;

- обоснованностью устанавливаемых нормативов потребления жилищно-коммунальных услуг;

- санитарным состоянием помещений жилищного фонда в части, согласованной с соответствующими службами санитарно-эпидемиологического контроля;

- осуществлением мероприятий по подготовке жилищного фонда к сезонной эксплуатации;

- рациональным использованием в жилищном фонде топливно-энергетических ресурсов и воды;

- соблюдением нормативного уровня и режима обеспечения населения коммунальными услугами (отопления, электро-, водо-, газоснабжения и т. д.);

- соблюдением правил пользования жилыми помещениями и природными территориями;

- соблюдением порядка и правил признания жилых домов и помещений непригодными для постоянного проживания, а также перевода их в нежилые;

- наличием и соблюдением условий договоров между собственниками государственных или муниципальных объектов жилищно-коммунального хозяйства, производителями услуг и потребителями; проведением конкурсов на обслуживание и капитальный ремонт домов государственного и муниципального жилищных фондов;

- выполнением жилищно-коммунальных услуг по заявкам населения;

- избранием домовладельцами способа управления кондоминиумом;

- наличием в жилых домах приборов регулирования, контроля и учета энерго- и водоресурсов.

Государственная жилищная инспекция имеет право:

- проводить инспекционные обследования и проверки подконтрольных объектов;

- давать предписания собственникам, владельцам и пользователям жилищного фонда и придомовых территорий об устранении выявленных нарушений;

- давать представления об аннулировании или приостановлении действия лицензий на осуществление деятельности юридическими и физическими лицами, допускающими грубые нарушения жилищного законодательства, правил и нормативов, связанных с использованием, содержанием и ремонтом жилищного фонда;

- выносить заключения о пригодности домов и помещений для проживания;

- вносить предложения о привлечении должностных лиц и граждан к ответственности в соответствии с Кодексом РФ об административных правонарушениях;

- в порядке и на условиях, устанавливаемых органами исполнительной власти республик в составе РФ краев, областей, автономных образований, городов Москвы и Санкт-Петербурга, применять финансовые санкции за несоблюдение нормативно-технических требований по использованию, содержанию и ремонту жилищного фонда и придомовых территорий и неисполнение предписаний об устранении выявленных недостатков;

- участвовать в работе комиссий по приемке в эксплуатацию жилых здании и их инженерных систем после проведения капитального ремонта или реконструкции.

Руководитель Главной государственной жилищной инспекции - Главный государственный жилищный инспектор РФ назначается Правительством РФ по представлению председателя Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному комплексу.

Руководители государственных жилищных инспекций субъектов РФ назначаются органами исполнительной власти субъектов РФ.

Государственные жилищные инспекторы несут ответственность по осуществлению государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда в пределах возложенных на них функций.

3.4 Государственное управление и контроль за деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства

Проблемы, связанные с государственным контролем деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства в многоэтажных жилых домах, обсуждались неоднократно как теоретиками, так и практическими работниками.

С нашей стороны ранее мы уже обращались к данной теме вопроса и с учетом анализа действующего законодательства, складывающейся судебной практики неоднократно освещали свою позицию на страницах различных юридических журналов Фокова Е.А. Единые правила регистрации договоров участия в долевом строительстве // Российский судья. - 2005. - N 9. - С. 8 - 10; Процессуальные гарантии защиты долевой собственности в строительстве многоэтажных жилых домов // Юрист. 2005. N 11; и др..

В настоящее время данный вопрос удерживает пальму первенства среди иных проблем, требующих первоочередного разрешения. Граждане, не надеясь на помощь государства, вкладывают свои денежные средства в финансирование строительства, заключая при этом договоры долевого участия в строительстве или подобные договоры.

Заметим, что органы СМИ так или иначе всю вину за недобросовестное исполнение обязательств инвесторов перед гражданами, вложившими денежные средства на начальной стадии строительства и оказавшимися без денег и квартиры, полностью возлагают на государство, которое устранилось от должного контроля за исполнением договорных обязательств строительных фирм.

Договор долевого участия в строительстве предполагает договор, по которому одна из сторон (дольщик) обязуется участвовать в строительстве жилого многоквартирного дома путем непосредственного финансирования данного строительства в объеме, установленном в договоре и дающем право по окончании строительства на приобретение в собственность определенной в договоре квартиры, а другая сторона обязуется передать контрагенту определенную в договоре квартиру.

Так, в статье Е. Севрюковой "Дом у подножия пирамиды" Севрюкова Е. Дом у подножия пирамиды // Российская газета. 2005. 12 сентября. довольно четко проводится аналогия о том, что на смену финансовым пирамидам девяностых годов пришли строительные пирамиды. Их организаторы выдумывают все новые и новые способы, как обмануть граждан, которые, чтобы купить квартиру подешевле, вкладывают деньги в еще пустой котлован. Все чаще граждане остаются без денег и квартир. Кто должен защитить граждан? Конечно же государство в лице исполнительного органа - Правительства РФ.

В этой связи представляется интересным диалог журналиста Е. Севрюковой с начальником Управления по экономической безопасности города Москвы А. Корсаком, который не отрицает, что только в столице более "сотни строительных фирм-мошенников", лишь одна из них - "Пластбао" - надурила своих потенциальных покупателей на 10 миллионов долларов. Как поясняет государственный чиновник, "формально" строительные фирмы действуют в рамках закона, т.е. компания получает право на строительство дома и заключает с соинвесторами договор, в котором нет ни срока завершения строительства, ни предусмотренной ответственности за нарушение условий, отсутствует и государственный контроль за исполнением подобных договоров. Указанное обстоятельство дает возможность фирмам аккумулировать огромные денежные средства граждан, прокручивать их и получать огромные прибыли. Вкладчикам же в лучшем случае через некоторое время возвращают деньги, но без учета инфляции.

Все имущество в многоквартирном доме разделено на индивидуальное имущество собственников жилых и нежилых помещений и общее имущество.

Доля в праве общей долевой собственности в многоквартирном доме - это право всех собственников помещений в многоквартирном доме, которые совместно по своему усмотрению владеют, пользуются и распоряжаются принадлежащим им имуществом, составляющим единое целое.

Для того чтобы раскрыть возможности защиты прав граждан в долевом строительстве многоквартирных домов, мы обратили внимание на то обстоятельство, что согласно положению ч. 2 ст. 37 Жилищного кодекса РФ Жилищный кодекс РФ. М.: Изд-во "Эксмо", 2005. С. 27. (в новой редакции, действующей с 1 марта 2005 г.) доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме распространяется на всю собственность.

Профессор Ю.К. Толстой отстаивает точку зрения о том, что суд может при отсутствии согласия собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить компенсацию дольщику.

Следовательно, дольщик может быть исключен из числа собственников, полагает проф. Ю.К. Толстой, а "суд может определить лишь порядок владения и пользования, но не распоряжения общей собственностью" Комментарий к ГК РФ. Ч. 1 / Отв. ред. О.Н. Садиков. М.: Инфра-М, 2002. С. 571 - 572.. По мнению ученого, которое мы полностью разделяем, абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ противоречит п. 1 ст. 246 ГК РФ и требуется внесение соответствующих корректив в ГК РФ.

Законодатель разрешил данный спор вполне цивилизованным способом, т.е. был принят не только новый Жилищный кодекс, но и Федеральный закон, который попытался суть проблемы ввести в цивилизованные законодательные рамки Федеральный закон РФ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации // Российская газета. 2004. 31 декабря; Федеральный закон РФ от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ "Жилищный кодекс РФ" // Российская газета. 2005. 12 января; и др..

Тем не менее мы не можем не обратить внимания на позицию Б.Г. Гончикнимаевой Гончикнимаева Б.Г. Судебный порядок выдела доли по требованию участника долевой собственности // Юрист. 2005. N 8. С. 51 - 54., которая, анализируя судебную практику разрешения подобных дел, пришла к вполне обоснованным выводам о том, что:

- право на судебный выдел доли является дополнительной формой осуществления права участником долевой собственности в случае недостижения соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли;

- судебный выдел доли по требованию участника долевой собственности имеет значение юридического факта для изменения существующего правоотношения общей собственности и всегда носит материально-правовой характер;

- ГК РФ исходит из вещного эффекта правомочий участников долевой собственности, это оказывает влияние на то, что судья, осуществляя выдел доли, обладает полномочием создавать новые права взамен прекращающихся, например, установить право индивидуальной собственности на часть общего имущества, соразмерной доле выделяющегося участника общей собственности, другому участнику может присудить денежную компенсацию;

- способ, при котором суд может и при отсутствии согласия выделяющегося собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию, является лишь самым крайним и наименее желательным вариантом; такой способ может быть использован судом только при наличии тех обстоятельств, которые перечислены в абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ (доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса).

Для того чтобы завершить дискуссии ученых, мы вполне обоснованно считаем, что надежной гарантией защиты прав и интересов и имущества участников долевого строительства может служить не только правильно и законно оформленный договор (ст. 4 Федерального закона РФ) Федеральный закон РФ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ. С. 4., но и надлежащий государственный контроль на уровне Правительства РФ.

Конечно же, трудно дать гарантированный практический совет гражданам, которые хотят построить квартиру на праве общей долевой собственности в многоквартирном доме и тем самым защитить себя от строительных фирм-мошенников. Тем не менее у фирмы-застройщика необходимо проверить:

1) документы, подтверждающие юридический статус застройщика: устав, учредительный договор (для общества с ограниченной ответственностью); свидетельство о регистрации; свидетельство о присвоении ИНН; лицензию на строительную деятельность;

2) документы, характеризующие финансовое состояние застройщика:

- отчетность по финансово-хозяйственной деятельности за текущий год;

- годовую отчетность, бухгалтерский баланс за последние три года;

- аудиторское заключение за последний год;

3) документы, относящиеся к строящемуся дому:

- распорядительный акт Правительства г. Москвы (субъекта Федерации) на строительство или реконструкцию жилого фонда или иного объекта недвижимости;

- инвестиционный контракт, заключенный с Правительством г. Москвы (субъектом Федерации) и зарегистрированный в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы;

- договор аренды земельного участка, заключенный с Департаментом земельных ресурсов Правительства г. Москвы и зарегистрированный в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по городу Москве;

- разрешение на строительство, выданное компетентными органами Правительства Москвы;

- проектную документацию на объект строительства;

- технико-экономическое обоснование строительства;

- заключение государственной экспертизы проекта;

4) договор участия в долевом строительстве, заключенный между застройщиком и гражданином-инвестором, зарегистрированный в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по городу Москве, в котором оговорены объект, подлежащий передаче гражданину, срок передачи указанного объекта, цена договора и гарантийный срок на передаваемое имущество.

Отметим, что договор заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, если в договоре отсутствуют вышеназванные позиции, то по смыслу законодателя такой договор считается незаключенным, и поэтому трудно не согласиться с профессором Н.М. Коршуновым, который считает, что суд при невыполнении условий при заключении подобного договора "вправе применить последствия ничтожной сделки по собственной инициативе" Комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. Н.М. Коршунова. М.: Эксмо, 2005. С. 119..

Наконец, даже если сложится ситуация, когда все в порядке и граждане, например супруги, получают на праве собственности квартиру в многоквартирном жилом доме и ставят вопрос о выделе доли, то, наверное, в данном случае следует руководствоваться прямыми указаниями закона, содержащимися в ст. 253 ГК РФ, о чем как о гарантиях защиты говорят ученые: проф. Е.А. Суханов Гражданское право / Под ред. Е.А. Суханова. - Т. 2. М., 2005. - С. 133., С.Г. Певницкий Певницкий С.Г. Порядок и условия осуществления права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме // Семейное и жилищное право. - 2005. - N 3. - С. 33 - 34. и многие другие.

Впрочем, Правительство РФ действительно стремится отладить механизм государственного контроля на строительном рынке.

С 1 апреля 2005 г. вступил в силу Федеральный закон об участии в долевом строительстве, в котором прописан довольно внушительный комплекс мер, защищающий дольщиков. Так, инвестиционным компаниям и застройщикам запрещено рекламировать новостройки, выставлять их на продажу, пока не будут оформлены права на земельный участок и получено разрешение на строительство.

Федеральный закон обязал строительные фирмы предоставлять заинтересованным лицам необходимые документы и отчетность для ознакомления. Кроме того, деятельность строительных компаний будет контролироваться дополнительно специальным уполномоченным Правительством федеральным органом.

Правительство РФ разработало и приняло Постановление от 27 октября 2005 г. N 645 "О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства" Российская газета. 2005. 9 ноября., утвердило соответствующие Правила, которые действуют с 1 января 2006 г. Отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, в соответствии с Правилами представляется застройщиками с итогов деятельности за I квартал 2006 г.

Помимо этого, Правительство РФ обязало Федеральную службу по финансовым рынкам в месячный срок разработать и утвердить методические указания по заполнению форм ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Вполне логично предположить, что именно указанный орган будет уполномоченным федеральным органом, который будет осуществлять государственный контроль в этой сфере деятельности строительных компаний.

Заключение

Следует признать, что ряд важнейших вопросов организации и деятельности государственной исполнительной власти и, в частности, государственного управления в области юстиции - не нашли комплексного и системного исследования в юридической и административно-правовой литературе. Ключевой проблемой нового этапа реформирования жилищно-коммунального хозяйства является совершенствование системы договорных отношений, обусловленное появлением в этой сфере хозяйствующих субъектов различных организационно - правовых форм.

Появление новых видов собственников обусловлено потребностями в иных формах и методах инвестирования развития объектов жилищно-коммунального назначения в условиях ограниченности бюджетных средств. При этом наряду с диалогом "заказчик - подрядчик (предприятие жилищно-коммунального хозяйства)" формируются сложные многосторонние взаимоотношения, участниками которых являются:

- инвестиционные, строительные и эксплуатационные организации различных форм собственности, осуществляющие финансирование, строительство, содержание объектов жилищно-коммунального хозяйства и управление ими;

- собственники жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства, представляющие их органы и управляющие компании;

- потребители услуг - владельцы, наниматели и арендаторы жилых помещений, товарищества собственников жилья, другие организации.

Следует иметь в виду, что реформирование жилищно-коммунального хозяйства направлено на повышение роли органов местного самоуправления, самостоятельности и ответственности хозяйствующих субъектов различных форм собственности, обеспечивающих непосредственное обслуживание потребителей жилищно-коммунальных услуг и имеющих правовые и финансовые возможности не только для осуществления текущей эксплуатационной деятельности, но и для развития объектов жилищно-коммунального назначения.

При решении указанных проблем особое внимание следует уделить:

- проведению субъектами Российской Федерации, органами местного самоуправления необходимых преобразований в сфере управления, финансирования и ценообразования, направленных на обеспечение более эффективного функционирования жилищно-коммунального хозяйства;

- формированию структур (службы заказчика, управляющие организации, товарищества собственников жилья и другие), представляющих интересы всех собственников жилья и защищающих права потребителей жилищно-коммунальных услуг;

- введению договорных отношений на всех этапах производства и предоставления жилищно-коммунальных услуг, включая собственника - домовладельца, производителя услуг и их потребителя;

- завершению процесса передачи в муниципальную собственность ведомственных объектов жилищно-коммунального хозяйства.

В основу системы управления жилищно-коммунальным хозяйством могут быть положены рациональное разделение функций и организация взаимоотношений между собственником - домовладельцем, управляющей организацией, подрядными организациями различных форм собственности, осуществляющими обслуживание жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры, и органом, уполномоченным осуществлять государственный контроль за предоставлением населению жилищно - коммунальных услуг необходимого качества, за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его принадлежности.

При выборе варианта управления целесообразно руководствоваться принципом предоставления собственнику - домовладельцу права решать, кто будет обслуживать принадлежащую ему недвижимость и управлять ею.

Защиту интересов потребителей жилищно - коммунальных услуг следует осуществлять также путем установления необходимых условий и ограничений, обеспечивающих нормативный уровень жилищно - коммунального обслуживания потребителей при принятии решений об изменении форм собственности организаций жилищно - коммунального хозяйства.

Список использованных источников

Нормативно-правовые акты

Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 г. // Российская газета от 25 декабря 1993 г.

Всеобщая декларация прав человека, принятая Генеральной Ассамблеей ООН 10 декабря 1948 г.

Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Федеральный закон от 26.01.1996г. №14-ФЗ. // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996.-№5.-Ст.410.

Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 20 декабря 2001 г. № 195-ФЗ // Российская газета. - 31 декабря 2001.

Федеральный закон РФ от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ Жилищный кодекс РФ // Российская газета. - 2005. - 12 января

Федеральный закон РФ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации // Российская газета. - 2004. - 31 декабря.

Указ Президента РФ «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» от 09.03.2004 г. // Российская газета от 11.03.2004.

Постановление Правительства РФ от 16.06.2004 N 286 «Об утверждении положения о Федеральном агентстве по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству» // Собрание законодательства РФ". - 21.06.2004. - N 25. - Ст. 2568.

Постановление Правительства РФ от 01.02.2006 N 54 Положение об осуществлении государственного строительного надзора в Российской Федерации // Собрание законодательства РФ. - 13.02.2006. - N 7. - Ст. 774.

Книги

1. Административное право РФ. / Под ред. Ю.А. Дмитриевой. М., 2006.

2. Выдрин И.В., Кокотов А.Н. Административное право России. М., 2003.

3. Баглай М.В. Конституционное право Российской Федерации. Учебник для вузов. М., 2004.

4. Габричидзе В. Н. Конституционное право современной России. М., 2004.

5. Гетман Е.С. О жилищных правах и обязанностях. - М.: Юрист, 2005. - 149 с.

6. Государственное право РФ. Курс лекций для юридических институтов и факультетов. / Под ред. О.Е. Кутафина.Т.1. М., 1993.

7. Государственная служба. / Под ред. В.М. Пустозерова. М., 2005. - 108 с.

8. Гурне Бернар. Государственное управление. - К.: Основы, 2003.

9. Козлова Е.И., Кутафин О.Е. Конституционное право России. Учебник. М., 2004.

10. Комментарий к жилищному законодательству РФ. / Под ред. Г.А. Жилина. М.: Юридическая литература, 2006.

11. Конституционное право. Учебник / Отв. ред. В.В. Лазарев М., 2004.

12. Конституционное право России. / Под ред. А. В. Якушева. М., 2005.

13. Королев С.В. Теория государственного управления. М., 2006.

14. Кутафин О.Е. Административное право РФ. М., 2002.

15. Организация деятельности органов системы ЖКХ. / Под ред. Г.П. Батурова.- М.: Юрайт, 2005.

16. Организация судебной деятельности. / Под ред. Г.П. Папеурова. - М.: Юрид. лит., 2000.

17. Панова И.В. Актуальные проблемы административного процесса в РФ. 2002.

18. Петрухин И.Л. Правосудие: время реформ. - М.: Наука, 2001.

19. Постатейный комментарий к Конституции Российской Федерации / Под общ. ред. Ю.В. Кудрявцева. М., 2004.

20. Предметы ведения и полномочия местного самоуправления в РФ. / Под ред. Л.И. Брычева. М., 2002.

21. Совершенствование аппарата государственного управления. / Под ред. В.В. Цветкова. - М.: Приор, 2003.

22. Организация строительства в Российской Федерации. / Под ред. Т.А. Бажонова. - Казань: Изд-во Казанского университета, 2004.

23. Юридическая энциклопедия. Под ред. М.Ю. Тихомирова.- М.: Издание г-на Тихомирова М.Ю., 1998.

Статьи в журналах и сборниках

Айдаев Г.К. Укрепление финансовых основ государственного жилищно-коммунального хозяйства. // Инф. Метод. Бюллетень. Гос. Думы. - 2005. - №3. - С. 75-79.

Берг О.В. Управление ЖКХ органами в России // Журнал российского права. - 2006. - №4. - С. 49-52.

Колюшин Е.И. Система учета жилищного фонда // Журнал Российского права. - 2005. - - № 9. - С. 77-81.

Модин Н.М. Реформирование строительной отрасли // Российская юстиция. - 2006. - № 3. - С.23-24.

Мокрый В. С. Надзор за строительной деятельностью // Журнал Российского права. - 2006. - №10. - С. 3-8.

Овакимян М.А. Текущие и перспективные задания органов управления строительством // Юридический вестник. - 2005. - № 4. С.18-21.

Овчинников И.Н. Финансовые основы деятельности субъектов РФ. // Хозяйство и право. - 2002. - №5. - С.81-94.

Овчинников И.Н. Проблемы становления административно - территориального деления России. // Хозяйство и право. - 2003. - №9. - С. 23-30.

Певницкий С.Г. Порядок и условия осуществления права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме // Семейное и жилищное право. - 2005. - N 3. - С. 33 - 34.

Прыйдак М.М. Исполнительная власть в «автономном» режиме? // Юрист. -2005. - №5. - 64-67.

Тимофеев Н.С. О некоторых современных аспектах становления ЖКХ современной России. // Вестник московского университета. - 2004. - №4. - С. 37-61.

Уваров А.А. Государственный строительный надзор // Журнал Российского права. - 2006. - №3/4. - С. 29-37.

Уваров А.А. О разграничении и оптимизации компетенции муниципальных органов власти, органов власти субъектов и федеральных органов власти // Журнал Российского права. - 2005. - № 1. - С.43-52.

Фокова Е.А. Единые правила регистрации договоров участия в долевом строительстве // Российский судья. - 2005. - N 9. - С. 8 - 10.

Размещено на Allbest.ru