Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ

НОУ ВПО "НИЖЕГОРОДСКАЯ ПРАВОВАЯ АКАДЕМИЯ" (институт)

Кафедра гражданского права

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

по дисциплине Гражданское право

ТЕМА: " ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ "

Выполнила:

Студентка 3-го курса

30 потока, гр. № 5

Сорокина Д.А.

Нижний Новгород - 2014 г.

План

• Введение
• Глава 1. Жилые помещения как объекты права собственности
• Глава 2. Основания возникновения и прекращения права собственности на жилое помещение
• 2.1 Основания возникновения права собственности на жилое помещение
• 2.2 Основания прекращения права собственности на жилое помещение
• Заключение
• Библиография

Введение

Актуальность темы исследования." Мой дом - моя крепость". Это крылатое выражение закрепляет в массовом сознании российских граждан жилье, как базовую категорию социальной стабильности, как фундаментальную основу благополучия, покоя и мира. Юридическое право на жилье каждого гражданина в современной России закреплено в Конституции РФ П. 1 ст. 40 глава 2 Конституция Российской Федерации от 25. 12.1993г Принята Всенародным голосованием 12. 12.1993г http: //www.rg.ru/2009/01/21/konstitucia-dok.html , а так же нормами международного права, где в качестве одного из важнейших и неотъемлимых прав личности признается: "Каждый имеет право на достойный уровень для него и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище, и на непрерывное улучшение условий жизни" Часть 3 ст. 11 Международный пакт «Об экономических, социальных и культурных правах» от 16. 12.1966г (ратифицирован Президиумом Верховного Совета 18. 09.1973г)

http: //base. consultant.ru/cons/cgi/online. cgi? req=doc; base=LAW; n=5429; http: //ru. wikipedia.org/wiki/ .

Потребность в жилье является одной из основных потребностей человека и ее удовлетворение на протяжении всей истории человечества сопровождалось множеством трудно разрешимых проблем. На различных этапах своего существования государство различными способами пыталось помочь своим гражданам в решении жилищной проблемы. Однако все многочисленные попытки государства решить жилищную проблему и обеспечить каждую семью отдельным жильем не увенчались успехом.

С переходом к рыночной экономике основной упор в решении исследуемой проблемы государство сделало на развитие частной собственности и защиту прав собственников в жилищной сфере. Право частной собственности, несомненно, появилось в глубокой древности, зародившись вместе с обществом, и поэтому естественно обращение общества и государства именно к этой форме собственности на жилые помещения.

Выделяют три основные формы собственности: частная, государственная, муниципальная П. 2 ст. 8 глава 1 Конституция Российской Федерации от 25. 12.1993г Принята Всенародным голосованием 12. 12.1993г http: //www.rg.ru/2009/01/21/konstitucia-dok.html . Граждане РФ могут владеть только частной собственностью.

Объектом частной собственности граждан в жилищной сфере являются жилые помещения, а именно: недвижимое имущество, пригодное для проживания и отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам. Возможно обладание несколькими однородными и различными объектами одновременно одним гражданином.

Жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, необходимости судебной защиты жилищных прав и их восстановления в случаях нарушений.

Приобретение (по различным основаниям) права собственности на жилые помещения имеет огромное значение как для отдельных граждан и членов их семьи, так и для общества в целом, так как оно является важным условием дальнейшего развития экономических реформ в жилищной сфере.

Объект исследования: жилищное законодательство РФ

Предмет исследования: право собственности на жилые помещения

Цель исследования: проведение комплексного анализа общетеоретических и практических проблем, возникающих при приобретении и осуществлении права собственности на жилые помещения, определение его понятия, специфических признаков и видов.

Задачи исследования:

1. рассмотреть понятие жилого помещения;

2. охарактеризовать основания возникновения права собственности на жилые помещения;

3. изучить основания прекращения права собственности на жилое помещение.

Глава 1. Жилые помещения как объекты права собственности

Жилые помещения составляют особую разновидность среди объектов недвижимости и объектов права собственности граждан.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) П. 2 ст. 15 глава 2 раздел I Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) от 29. 12.2004 N 188-ФЗ (в ред. ФЗ от 17. 12.2009г № 316-ФЗ) http: //www.consultant.ru/popular/housing/55_2.html#p262 .

Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с Жилищным кодексом РФ Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) от 29. 12.2004 N 188-ФЗ (в ред. ФЗ от 17. 12.2009г № 316-ФЗ) http: //www.consultant.ru/popular/housing/55_2.html#p262 и федеральными законами.

Жилые помещения как объекты права собственности получили особый правовой режим. Будучи недвижимостью, они, кроме того, имеют теперь строго целевое назначение. Такой подход закона обусловлен сохраняющимся недостатком жилья и его особой социальной значимостью. Гражданский кодекс установил, что жилые помещения предназначены для проживания граждан, а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов Ст. 288 глава 18 Гражданский кодекс РФ от 30. 11.1994 N 51-ФЗ - Часть 1 (в ред от 14. 11.2013г) http: //www.consultant.ru/popular/gkrf1/ .

Таким образом, все без исключения жилые помещения получили строго целевое назначение, а все собственники жилищных фондов, жилых домов и отдельных жилых помещений не вправе более использовать их исключительно по своему усмотрению, с нарушением целевого назначения этих объектов. Следовательно, не допускается сдача жилых помещений внаем под различные офисы, конторы, склады, а также их продажа для указанных целей без предварительного перевода этих помещений в категорию нежилых, то есть без изменения их целевого назначения (что, в свою очередь, требует соответствующей перерегистрации их в органах, осуществляющих учет данного вида недвижимости). Такие ограничения в реализации права собственности на недвижимость касаются всех собственников - граждан, в том числе владельцев жилых домов и приватизированных квартир, юридических лиц, включая коммерческие и общественные организации, а также государственных и муниципальных (публично-правовых) образований. В этом смысле жилье является таким же особым объектом права собственности, как и земельный участок, свободное использование которого исключительно по усмотрению собственника не допускает ни один современный правопорядок.

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех его частей, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас П. 5 ст. 15 глава 2 Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) от 29. 12.2004 N 188-ФЗ (в ред. ФЗ от 17. 12.2009г № 316-ФЗ) http: //www.consultant.ru/popular/housing/55_2.html#p262 .

К жилым помещениям относятся Ст. 16 глава 2 Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) от 29. 12.2004 N 188-ФЗ (в ред. ФЗ от 17. 12.2009г № 316-ФЗ) http: //www.consultant.ru/popular/housing/55_2.html#p262 :

1. жилой дом, часть жилого дома;

2. квартира, часть квартиры;

3. комната.

Одним из наиболее важных объектов в составе жилых помещений является жилой дом П. 2 ст. 16 глава 2 раздел I Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) от 29. 12.2004 N 188-ФЗ (в ред. ФЗ от 17. 12.2009г № 316-ФЗ) http: //www.consultant.ru/popular/housing/55_2.html#p262. Жилой дом как объект права собственности - это предназначенная для удовлетворения потребностей людей в жилье и пригодная для постоянного проживания постройка капитального типа, принятая в установленном порядке в эксплуатацию и зарегистрированная в органах государственного управления. Для признания жилого дома в качестве самостоятельного объекта права и предмета сделок необходимо наличие совокупности юридических фактов. В первую очередь, это решение соответствующего исполнительного и распорядительного органа об отводе земельного участка для строительства и обслуживания жилого дома, которое подтверждено государственным актом на земельный участок. По окончании строительства жилой дом должен быть принять в эксплуатацию, что подтверждается соответствующим актом. Наконец, необходима регистрация строения как жилого дома в органах регистрации и технической инвентаризации Ст. 18 глава 2 раздел I Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) от 29. 12.2004 N 188-ФЗ (в ред. ФЗ от 17. 12.2009г № 316-ФЗ) http: //www.consultant.ru/popular/housing/55_2.html#p262.

В нормативных правовых актах мы встречаемся с понятием "домовладение". В него следует включать, в первую очередь, земельный участок, а также жилой дом и различного рода хозяйственные постройки (сараи, летние кухни и т.п.), другие подсобные нежилые строения, которые призваны обслуживать жилой дом, и образуют с ним единое целое. Домовладение можно рассматривать как сложную вещь, состоящую из нескольких простых вещей, где главной вещью является земельный участок с расположенным на нем жилым домом, а хозяйственные надворные постройки - вспомогательные части. И в силу своего вспомогательного назначения они не являются самостоятельными объектами сделок. В связи с этим судебная практика выработала правило, согласно которому при отчуждении жилого дома различного рода хозяйственные постройки переходят к новому собственнику вместе с домом, если при заключении договора об отчуждении дома не был обусловлен их снос или перенос прежним собственником.

Квартира - это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комната - часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Подобное деление жилых помещений имеет исключительно важное значение, поскольку согласно законодательства Российской Федерации предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом либо одна или несколько комнат) Ст. 673 Гражданский кодекс от 26. 01.1996 N 14-ФЗ - Часть 2 (в ред. от от 28. 11.2011 N 337-ФЗ) http: //www.logos-pravo.ru/page. php? id=1592 .

Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение устанавливаются Правительством РФ Постановление Правительства РФ от 28. 01.2006г № 47 Раздел II Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в ред. Постановлений Правительства РФ от 08. 04.2013г № 311) http: //base. consultant.ru/cons/cgi/online. cgi? req=doc; base=LAW; n=144872 . Помещение признается жилым, если оно конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию к постоянному проживанию граждан. Жилые помещения должны удовлетворять здоровому и безопасному проживанию, отвечать санитарным нормам и требованиям по площади, дневной освещенности, безопасности, водоснабжению, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям.

Итак, жилое помещение должно удовлетворять следующим требованиям:

· Представлять собой изолированное помещение.

Изолированными помещениями являются жилые дома, часть жилого дома, квартира, часть квартиры. При этом изолированное помещение может состоять из одной или нескольких комнат. Не может быть признано изолированным помещением часть комнаты или смежная комната. При этом, например, квартира может быть путем перепланировки разделена на несколько изолированных комнат в порядке, установленном действующим законодательством (в соответствии с техническими и санитарными требованиями). Не являются изолированным помещение, созданное в результате самостоятельной (не утвержденной) перепланировки жилья;

· Являться недвижимым имуществом П. 1 ст. 130 глава 6 Гражданский кодекс РФ от 30. 11.1994 N 51-ФЗ - Часть 1 (в ред от 14. 11.2013г) http: //www.consultant.ru/popular/gkrf1/ , т.е. объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение кото?ы? без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Жилое помещение является недвижимым имуществом в силу своей природы (физически недвижимое), т.к. обладает признаком прочной связи с землей.

· Быть пригодным для постоянного проживания граждан, т.е. соответствовать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Глава 2. Основания возникновения и прекращения права собственности на жилое помещение

2.1 Основания возникновения права собственности на жилое помещение

Жилое помещение может находиться:

в частной собственности;

в государственной собственности;

в муниципальной собственности.

Права всех собственников жилых помещений защищаются равным способом.

Право собственности на жилое помещение - это право владения, пользования и распоряжения жилым помещением Ст. 209 глава 13 разд. II Гражданский кодекс РФ от 30. 11.1994 N 51-ФЗ - Часть 1 (в ред от 14. 11.2013г) http: //www.consultant.ru/popular/gkrf1/.

Владение - это фактическое (реальное) обладание жилым помещением.

Пользование - это извлечение собственником пользы, дохода от принадлежащего ему жилого помещения.

Распоряжение - это право собственника жилого помещения определять его юридическую судьбу.

Правомочия собственника могут быть ограничены только федеральным законом и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства П. 3 ст. 1 глава 1 раздел I Жилищный кодекс РФ от 29. 12.2004 N 188-ФЗ http: //www.consultant.ru/popular/housing/ .

Количество и стоимость жилья, которое может находиться в собственности граждан или юридических лиц, не ограничиваются.

Объект права собственности на жилое помещение - это помещение, предназначенное для постоянного проживания (квартира, комната, жилой дом и т.д.).

Традиционно способы возникновения права собственности на жилое помещение делятся на 2 группы:

· первоначальные

· производные

Первоначальные способы не предусматривают правопреемства от одного собственника другому. К данной группе относятся:

Строительство жилого дома, право собственности на которое возникает с момента государственной регистрации Ст. 219 глава 14 раздел II Гражданский кодекс РФ от 30. 11.1994 N 51-ФЗ - Часть 1 (в ред от 14. 11.2013г) http: //www.consultant.ru/popular/gkrf1/ .

Жилым домом считается отдельное жилое строение, являющееся недвижимым имуществом и объектом гражданских правоотношений.

Приобретение права собственности в силу приобретательной давности Ст. 234 глава 14 раздел II Гражданский кодекс РФ от 30. 11.1994 N 51-ФЗ - Часть 1 (в ред от 14. 11.2013г) http: //www.consultant.ru/popular/gkrf1/ .

Приобретательная давность - способ приобретения жилья в собственность, когда гражданин, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющий как своим собственным жилым помещением в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на данное жилое помещение.

Добросовестно - это значит, что, владея имуществом, владелец не знает и не должен знать об отсутствии у него права собственности, то есть, он должен быть убежден, что владение правомерно.

Открыто - означает возможность доступа к имуществу посторонних лиц, его обозначения, получения ими нужных сведений.

Владение должно быть непрерывным в течение 15 лет и все это время владелец должен владеть имуществом как своим собственным, или, что то же самое, в виде собственности, без оглядки на то, что у имущества есть собственник.

Право собственности на жилое помещение возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

Приобретение права собственности на бесхозяйное недвижимое имущество Ст. 225 глава 14 раздел II Гражданский кодекс РФ от 30. 11.1994 N 51-ФЗ - Часть 1 (в ред от 14. 11.2013г) http: //www.consultant.ru/popular/gkrf1/ .

Бесхозяйным является жилье, которое не имеет собственника или собственник которого неизвестен, либо жилье, от права собственности на которое собственник отказался.

По заявлению такое жилье принимается на учет в государственную регистратуру и в течение 1 года может быть вновь принято во владение, пользование и распоряжение оставившим его собственником, либо приобретено в собственность в силу приобретательной давности.

приобретение права собственности добросовестным приобретателем вещи Ст. 302 глава 20 раздел II Гражданский кодекс РФ от 30. 11.1994 N 51-ФЗ - Часть 1 (в ред от 14. 11.2013г) http: //www.consultant.ru/popular/gkrf1/.

В некоторых случаях может быть признано

право собственности на самовольную постройку Ст. 222 глава 14 раздел II Гражданский кодекс РФ от 30. 11.1994 N 51-ФЗ - Часть 1 (в ред от 14. 11.2013г) http: //www.consultant.ru/popular/gkrf1/ .

Самовольной постройкой является недвижимое имущество:

1) созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;

2) созданное без получения на это необходимых разрешений;

3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

При наличии любого из трех перечисленных признаков строение считается самовольной постройкой. К самовольной постройке не относятся: пристрой, надстрой, перестройка и перепланировка.

Лицо, осуществившее постройку, не приобретает право собственности на нее до тех пор, пока не получит право на отвод участка под постройку от владельца участка в установленном порядке. В противном случае самовольная постройка подлежит сносу за счет застройщика.

Если суд при разрешении спора между ними признает право собственности на недвижимость за владельцем участка, тот возмещает застройщику расходы на постройку. Если сохранение постройки нарушает права других лиц или создает угрозу жизни и здоровью граждан, то право собственности не может быть признано ни за кем из указанных лиц.

Суд или другие органы власти могут признать право собственности за пользователем:

когда лицо осуществило постройку на не принадлежащем ему земельном участке, но этот участок в установленном порядке предоставляется указанному лицу под возведенную постройку;

когда лицо осуществило постройку на земельном участке, который находится в собственности или в пользовании другого лица.

Производные способы - те, при которых происходит передача права собственности на жилые помещения от одного лица другому.

К данной группе относятся:

приватизация жилых помещений;

договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты;

наследование жилых помещений по закону и по завещанию;

реорганизация юридического лица, в результате которой имущество перешло к его правопреемникам и др.

а) Приватизация жилого помещения

Приватизация жилого помещения является одним из наиболее важных оснований возникновения права собственности на жилое помещение.

Основным нормативным актом, регулирующим приватизацию жилых помещений, является Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" от 04. 07.1991 N 1541-1 http: //www.consultant.ru/popular/privat/51_1.html .

"Целью Закона является создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилище, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда" Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" от 04. 07.1991 N 1541-1// Бюллетень нормативных актов №1 от 1992 г; http: //www.consultant.ru/popular/privat/51_1.html .

Приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений Ст. 1 раздел I Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" от 04. 07.1991 N 1541-1 http: //www.consultant.ru/popular/privat/51_1.html.

Основные принципы приватизации:

добровольность приватизации;

однократность бесплатной приватизации.

Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз Ст. 11 раздел II Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" от 04. 07.1991 N 1541-1 http: //www.consultant.ru/popular/privat/51_1.html.

Вступление в права собственности на жилище дает возможность эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жилищем.

До 1991 года законодательство не предусматривало возможности приватизации гражданами жилых помещений. Поэтому были случаи, когда, например, после смерти нанимателя квартиры его родные и близкие, не прописанные с ним в одной квартире лишались всех прав на нее. Раз права собственности не существовало, судьбу квартиры решали не члены семьи нанимателя квартиры, а местные органы власти.

В результате возможности приватизировать, жилые помещения стали объектом купли-продажи. Граждане получили возможность свободно приобретать в собственность (по договорам купли-продажи, ипотеки, мены) жилые помещения там, где считали наиболее для себя приемлемым, а не там, куда им выдавали прежде ордера на вселение. А так же граждане получили возможность свободно распоряжаться своим жильем и могут самостоятельно решать судьбу своего жилого помещения: продавать его, сдавать в аренду, заключать договора ренты (что особенно актуально для старшего поколения и инвалидов), найма, мены или дарения, передавать все жилое помещение или его часть по наследству. Кроме того, приватизация жилых помещений стала, своего рода, гарантией соблюдения жилищных прав граждан при расселении домов, подлежащих реконструкции или сносу.

Однако, не все жилые помещения в Российской Федерации подлежат приватизации. Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения Ст. 4 раздел I Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" от 04. 07.1991 N 1541-1 (в ред. от 16. 10.2012 N 170-ФЗ http: //www.consultant.ru/popular/privat/51_1.html . Кроме того, не допускается приватизация жилых помещений, располагающихся в учебных корпусах, составляющих единый архитектурный ансамбль, жилых помещений в домах, находящихся в сельской местности, клинических баз учреждений медицинского образования, учебно-опытных, учебно-производственных хозяйств и других научных, проектных, производственных предприятий, учреждений и организаций, ведущих научные исследования и обеспечивающих функционирование и развитие образования.

Ранее в этот список входили также жилые помещения, находящиеся в коммунальных квартирах. Однако в данный момент запрет на приватизацию жилых помещений, находящихся в коммунальных квартирах снят.

Для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства Абз. 2 ст. 2 раздел I Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" от 04. 07.1991 N 1541-1 http: //www.consultant.ru/popular/privat/51_1.html (в ред. от 16. 10.2012 № 170-ФЗ) . Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права.

Собственнику приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире П. 1 ст. 42 глава 6 раздел II Жилищный кодекс РФ от 29. 12.2004 N 188-ФЗ (в ред. от 30. 12.2013г) http: //www.consultant.ru/popular/housing/ . Таким образом, законодатель защитил права граждан, проживающих в условиях коммунального заселения, поскольку при приватизации одной или нескольких комнат в коммунальной квартире за гражданами закрепляется и доля в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире - места общего пользования (кухня, коридор, прихожая, санузел).

Для приобретения в собственность жилого помещения в порядке приватизации граждане представляют следующие документы:

1. заявление на приватизацию занимаемого жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи, а также несовершеннолетними членами семьи в возрасте от 14 до 18 лет. Если кто-либо из указанных лиц не желает участвовать в приватизации, то этот член семьи нанимателя представляет дополнительное заявление, в котором содержится просьба не включать его в число участников общей собственности приватизируемого жилого помещения; если же кто-либо из указанных членов семьи вообще возражает против приватизации, то, естественно, договора об этом быть не может;

2. документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением;

3. справку, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано;

4. в случаях, когда в жилом помещении проживают несовершеннолетние или они сохраняют право пользования этими помещениями - документ органа опеки и попечительства.

Передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым местной администрацией, предприятием или учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном органом местного самоуправления. Договор заключается в простой письменной форме. Договор подлежит регистрации в установленном порядке, и только с этого момента возникает право собственности у граждан на приватизированное жилье.

б) Договор купли-продажи жилого помещения

Самой распространенной сделкой, результатом которой является приобретение права собственности на жилое помещение является договор купли-продажи П. п. 1,5 ст. 454 глава 30 раздел IV "Гражданский кодекс Российской Федерации Часть 2" от 26. 01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 28. 12.2013) http: //base. consultant.ru/cons/cgi/online жилого помещения. По такому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое жилище, а покупатель обязуется принять жилое помещение и уплатить за него определенную денежную сумму. В качестве сторон по данному договору могут выступать граждане, юридические лица и органы местного самоуправления. По общему правилу продавцом в договоре купли-продажи выступает собственник жилого помещения.

Передача жилого помещения продавцом и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче жилья на условиях, предусмотренных договором, считается отказом продавца от исполнения обязанности передать жилое помещение, а покупателя - его принять. Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора П. 1 ст. 432 глава 28 Гражданский кодекс РФ от 30. 11.1994 N 51-ФЗ - Часть 1 (в ред от 14. 11.2013г) http: //www.consultant.ru/popular/gkrf1/.

К существенным условиям договора купли - продажи жилого помещения (жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры) закон относит следующее:

1) предмет договора - жилое помещение.

В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) на соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома Ст. 554 Гражданский кодекс от 26. 01.1996 N 14-ФЗ - Часть 2 (в ред. от от 28. 11.2011 N 337-ФЗ) http: //www.logos-pravo.ru/page. php? id=1592 ;

2) цена жилого помещения, установленная соглашением сторон договора Ст. 555 Гражданский кодекс от 26. 01.1996 N 14-ФЗ - Часть 2 (в ред. от от 28. 11.2011 N 337-ФЗ) http: //www.logos-pravo.ru/page. php? id=1592 ;

3) перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после приобретения его покупателем П. 1 ст. 558 Гражданский кодекс от 26. 01.1996 N 14-ФЗ - Часть 2 (в ред. от от 28. 11.2011 N 337-ФЗ) http: //www.logos-pravo.ru/page. php? id=1592 ;

4) срок исполнения продавцом обязанности передать недвижимостьП. 1 ст. 457 Гражданский кодекс от 26. 01.1996 N 14-ФЗ - Часть 2 (в ред. от от 28. 11.2011 N 337-ФЗ) http: //www.logos-pravo.ru/page. php? id=1592 ;

5) срок исполнения покупателем обязанности оплатить определенную договором цену недвижимости П. 1 ст. 485 Гражданский кодекс от 26. 01.1996 N 14-ФЗ - Часть 2 (в ред. от от 28. 11.2011 N 337-ФЗ) http: //www.logos-pravo.ru/page. php? id=1592;

6) условия о качестве жилого помещения П. 1 ст. 469 Гражданский кодекс от 26. 01.1996 N 14-ФЗ - Часть 2 (в ред. от от 28. 11.2011 N 337-ФЗ) http: //www.logos-pravo.ru/page. php? id=1592.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации П. 2 ст. 558 Гражданский кодекс от 26. 01.1996 N 14-ФЗ - Часть 2 (в ред. от от 28. 11.2011 N 337-ФЗ) http: //www.logos-pravo.ru/page. php? id=1592. Переход права собственности на недвижимость по договору купли - продажи недвижимости к покупателю также подлежит государственной регистрации П. 1 ст. 551 Гражданский кодекс от 26. 01.1996 N 14-ФЗ - Часть 2 (в ред. от от 28. 11.2011 N 337-ФЗ) http: //www.logos-pravo.ru/page. php? id=1592.

По общему правилу по договору купли - продажи жилого дома, части жилого дома покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передается право на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования П. 1 ст. 552 Гражданский кодекс от 26. 01.1996 N 14-ФЗ - Часть 2 (в ред. от от 28. 11.2011 N 337-ФЗ) http: //www.logos-pravo.ru/page. php? id=1592.

в) Наследование жилых помещений

Наследование жилых помещений - это переход жилых помещений умершего лица (наследодателя) в собственность его наследников.

Закон предоставляет гражданину право завещать свое имущество, в том числе и жилье или его часть, одному или нескольким гражданам. Жилое помещение может быть завещано и юридическим лицам, Российской Федерации, субъектам Российской Федерации, а также городам и иным муниципальным образованиям.

Предметом завещания является имущество, принадлежащее завещателю на праве собственности, не изъятое из гражданского оборота, а также имущественные права и некоторые неимущественные его права. Не могут быть предметом завещания такие права, которые завещатель при жизни не мог передать другим лицам (например, право на получение алиментов).

Закон строго требует, чтобы завещание было составлено в письменной форме, подписано и, как правило, нотариально удостоверено.

Для приобретения жилого помещения в порядке наследования наследник должен сделать юридически значимое действие - принять наследство.

Принятие наследства - это односторонняя сделка, которая может быть совершена только полностью дееспособным лицом.

Принятие наследства может быть осуществлено одним из двух способов:

формально, т.е. путем подачи нотариусу заявления о принятии наследства;

фактически, т.е. вступив во владение жилищем, сопровождающееся любыми действиями по управлению и пользованию им.

Принятие наследства любым из названных способов должно быть произведено в течение шести месяцев со дня открытия наследства.

Наследование жилых помещений осуществляется по закону или по завещанию.

Наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не изменено завещанием Ст. 1111 "Гражданский кодекс Российской Федерации Часть 3" от 26. 11.2001 N 146-ФЗ (ред. от 28. 12.2013) http: //base. consultant.ru/cons/cgi/ .

Если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял наследства, либо все наследники лишены завещателем наследства, имущество умершего по праву наследования переходит к государству.

Правовое регулирование перехода права собственности на жилое помещение в порядке наследования осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья)" от 26. 11.2001 N 146-ФЗ (ред. от 28. 12.2013) http: //base. consultant.ru/cons/cgi/ с учетом особенностей, установленных жилищным законодательством. По общему правилу, установленному законом, наследство открывается после смерти гражданина.

Днем открытия наследства и соответственно днем начала исчисления срока на принятие наследства наследниками считается день смерти наследодателя, факт которой документально подтверждается свидетельством о смерти, выданным органами записей актов гражданского состояния. Помимо действительной смерти наследодателя, подтвержденной в установленном порядке, аналогичные последствия имеет и объявление судом гражданина умершим Ст. 45 глава 3 Гражданский кодекс РФ часть 1 от 30. 11.1994 № 51-ФЗ (в ред. от 02. 11.2013г) http: //base. consultant.ru/cons/cgi// .

Особое значение при регулировании наследственных отношений имеет жилое помещение, в котором проживал наследодатель, не только как объект, входящий в состав наследства (в случае, если оно принадлежало наследодателю на праве собственности), но и как место жительства наследодателя, по которому и определяется место открытия наследства. Во втором случае основание права пользования таким помещением значения не имеет. Согласно Гражданского кодекса Российской Федерации местом открытия наследства является последнее место жительства наследодателя, т.е. жилое помещение, которое наследодатель фактически использовал для проживания и на пользование которым имел соответствующее право Ст. 1115 "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья)" от 26. 11.2001 N 146-ФЗ (ред. от 28. 12.2013) http: //base. consultant.ru/cons/cgi/.

Если же последнее место жительства установить невозможно или оно находится за пределами Российской Федерации, а при этом наследодатель обладает имуществом на территории Российской Федерации, местом открытия наследства признается место нахождения такого имущества.

Вступление во владение или управление наследственным имуществом, принятие мер по сохранению наследственного имущества, защита его от посягательств или притязаний третьих лиц, производство за свой счет расходов на содержание наследственного имущества, оплата за свой счет долгов наследодателя или получение от третьих лиц причитающихся наследодателю денежных средств. Очевидно, что этот далеко не полный перечень действий, которые обычно совершаются близкими умершего человека, в первую очередь касается жилого помещения наследодателя Ст. 1153"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья)" от 26. 11.2001 N 146-ФЗ (ред. от 28. 12.2013) http: //base. consultant.ru/cons/cgi/.

г) Договор дарения жилого помещения

По договору дарения жилого помещения собственник безвозмездно передает или обязуется передать другому лицу жилище Ст. 572 "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26. 01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 28. 12.2013) http: //base. consultant.ru/cons/cgi/online .

Обычно дарение жилых помещений происходит между родственниками и друзьями. Вместе с тем сторонами в договоре дарения могут выступать как физические, так и юридические лица. В качестве одаряемого могут выступать РФ, ее субъекты, а также города, иные муниципальные образования в лице их органов.

Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара отказаться от него. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. При этом отказ от подаренного жилья должен быть совершен в письменной форме. Кроме того, такой отказ подлежит государственной регистрации. В данном случае даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять жилище в дар Ст. 573 "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26. 01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 28. 12.2013) http: //base. consultant.ru/cons/cgi/online .

Не допускается дарение жилых помещений Ст. 575 "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26. 01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 28. 12.2013) http: //base. consultant.ru/cons/cgi/online :

1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;

2) работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;

3) государственным служащим и служащим органов местного самоуправления в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей.

Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, на жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения П. 1 ст. 578 "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26. 01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 28. 12.2013) http: //base. consultant.ru/cons/cgi/online . В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

При отмене дарения одаряемый обязан возвратить подаренное жилье, если оно сохранилось в натуре к моменту отмены дарения, т.е. жилище сохранило свое прежнее состояние П. 5 ст. 578 "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26. 01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 28. 12.2013) http: //base. consultant.ru/cons/cgi/online .

ГК РФ предусмотрел такой вид дарения, как пожертвование П. 1 ст. 582 "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26. 01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 28. 12.2013) http: //base. consultant.ru/cons/cgi/online . Пожертвованием признается дарение вещи или права в общеполезных целях. При дарении жилища эта цель не должна противоречить функциональному назначению жилых помещений - проживанию граждан. Нельзя дарить жилье с условием размещения в нем промышленного производства.

Субъектами пожертвования могут быть граждане, лечебные, воспитательные учреждения, учреждения социальной защиты и другие аналогичные учреждения, благотворительные, научные и учебные учреждения, фонды, музеи и другие учреждения культуры, общественные и религиозные организации, а также РФ, субъекты РФ и муниципальные образования. При этом на принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия.

д) Договор мены жилыми помещениями

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность один товар в обмен на другой П. 1 ст. 567"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26. 01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 28. 12.2013) http: //base. consultant.ru/cons/cgi/online .

Если происходит мена одного жилища на другое, то каждый участник договора должен обладать правом собственности на обмениваемое помещение, при этом каждый из участвующих в договоре считается продавцом жилого помещения, которое он передает, и покупателем жилища, которое он получает.

Право собственности на обмениваемые жилые помещения возникает у каждой стороны с момента государственной регистрации по месту нахождения жилья.

Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства П. п. 4 ст. 72 глава 8 раздел III Жилищный кодекс РФ от 29. 12.2004 N 188-ФЗ (в ред. от 30. 12.2013г) http: //www.consultant.ru/popular/housing/ .

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников П. 5 ст. 72 глава 8 раздел III Жилищный кодекс РФ от 29. 12.2004 N 188-ФЗ (в ред. от 30. 12.2013г) http: //www.consultant.ru/popular/housing/ .

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае Ст. 73 глава 8 раздел III Жилищный кодекс РФ от 29. 12.2004 N 188-ФЗ (в ред. от 30. 12.2013г) http: //www.consultant.ru/popular/housing/ , если:

1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или изменении договора социального найма жилого помещения;

2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний.

Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями.

Следует также отметить, что по договору мены жилое помещение может быть обменено на любой объект, не изъятый из гражданского оборота.

Прекращение права собственности происходит по основаниям, зависящим и не зависящим от воли собственника.

1. Прекращение права собственности по воле собственника: продажа, мена, дарение, умышленное уничтожение, отказ от права собственности.

2. Принудительное изъятие прав у собственника производится в следующих случаях:

Ш Обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника (имущество находилось в залоге - производится на основании решения суда)

Ш Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится.

Если государственный орган или орган местного самоуправления, обратится с таким требованием в суд, и докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество.

Собственник жилого строения, находящегося на этом участке, получает либо равноценное по площади жилье, либо ему возмещается стоимость сносимого дома или осуществляется перенос строения на новый участок за счет средств того, в чьих интересах производится изъятие.

Ш Использование не по назначению, либо систематическое нарушение собственником прав и интересов соседей, бесхозяйственное обращение собственника с жильем.

Такое систематическое нарушение прав соседей (создание обстановки невозможной для совместного проживания), либо начавшееся разрушение жилья в результате бесхозяйственного обращения с ним могут стать основанием для принятия судом по иску органа местного самоуправления решения о продаже такого помещения с торгов. Собственник предупреждается органом местного самоуправления о необходимости устранения допущенных ими нарушений с установлением соразмерного срока на него, включая необходимый ремонт разрушаемого помещения. Лишь после этого он подвергается риску судебного изъятия и принудительной реализации принадлежащего ему объекта недвижимости.

Ш Реквизиция - возмездное изъятие имущества государственными органами в интересах общества (в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер).

Лицо, имущество которого реквизировано, вправе при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми произведена реквизиция, требовать по суду возврата ему сохранившегося имущества.

Ш Конфискация - безвозмездное изъятие имущества в доход государства непосредственного объекта правонарушения. Может быть произведена только в административном порядке. Также такое решение можно оспорить в суде.

Ш Национализация - обращение в государственную собственность имущества, находящегося в частной собственности граждан. Убытки, причиненные собственнику в результате принятия этого акта, в том числе стоимость имущества, возмещаются государством. Споры о возмещении убытков разрешаются судом.

жилое помещение право собственность

Заключение

Подводя итог, целесообразно сделать следующие краткие выводы.

Жилым признают помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан.

Жилое помещение может находиться в частной, государственной и муниципальной собственности. Права всех собственников жилых помещений защищаются равным способом.

Право собственности на жилое помещение - это право владения, пользования и распоряжения жилым помещением.

Владение - это фактическое (реальное) обладание жилым помещением.

Пользование - это извлечение собственником пользы, дохода от принадлежащего ему жилого помещения.

В то же время необходимо учитывать, что жилые помещения имеют строго целевое назначение и предназначены исключительно для проживания граждан - физических лиц. Размещение собственником в жилом помещении организаций и предприятий допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Распоряжение - это право собственника жилого помещения определять его юридическую судьбу.

Так, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему жилого помещения любые действия, не противоречащие правовым актам и не нарушающие права других лиц, в том числе отчуждать жилое помещение в собственность другим лицам, отдавать помещение в залог, аренду, ссуду, а также обременять его другими способами и распоряжаться им иным образом.

Правомочия собственника могут быть ограничены только федеральным законом и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обес??чения обороны страны и безопасности государства.

Количество и стоимость жилья, которое может находиться в собственности граждан или юридических лиц, не ограничиваются.

Объект права собственности на жилое помещение - это помещение, предназначенное для постоянного проживания (квартира, комната, жилой дом и т.д.).

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (общие помещения дома, механическое, электрическое и иное оборудование за пределами одной квартиры и др.).

Традиционно способы возникновения права собственности делятся на две группы: первоначальные и производные.

Прекращение права собственности на жилое помещение может происходить как по воле собственника в связи с отчуждением жилого помещения, так и помимо его воли.

Библиография

1. Конституция Российской Федерации от 25.12.1993г Принята Всенародным голосованием 12.12.1993г

2. http://www.rg.ru/2009/01/21/konstitucia-dok.html;

3. Международный пакт "Об экономических, социальных и культурных правах" от 16.12.1966г (ратифицирован Президиумом Верховного Совета 18.09.1973г)

4. http://base. consultant.ru/cons/cgi/online. cgi? req=doc; base=LAW; n=5429;

5. Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994 N 51-ФЗ - Часть 1 (в ред от 14.11.2013г) http://www.consultant.ru/popular/gkrf1/;

6. Гражданский кодекс РФ от 26.01.1996 N 14-ФЗ - Часть 2 (в ред. от 28.11.2011 N 337-ФЗ) http://www.logos-pravo.ru/page. php? id=1592;

7. Гражданский кодекс РФ от 26.11.2001 N 146-ФЗ - Часть 3 (ред. от 28.12.2013) http://base. consultant.ru/cons/cgi/;

8. Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) от 29.12.2004 N 188-ФЗ (в ред. ФЗ от 17.12.2009г № 316-ФЗ)