Право собственности граждан на жилые помещения

Размещено на http://www.allbest.ru/

ВВЕДЕНИЕ

В настоящее время законодательство о праве собственности на жилые помещения по сути своей представляет новейшее нормотворчество по регулированию отношений собственности на жилье в данных социально-экономических условиях.

Статья 40 Конституции РФ провозглашает право каждого гражданина России на жилище.

«Конституционное право на жилище выражает сущность системы удовлетворения жилищных потребностей общества, т.е. оно является сущностным фундаментальным правом. От него зависит система конкретных жилищных прав граждан, которые должны соответствовать, не противоречить ему. От того, как определяется содержание этого права, часто зависит поведение граждан, органов государства, хозяйствующих субъектов при выборе вариантов решения жилищных проблем из юридически возможных в конкретной жизненной ситуации.

Право граждан на жилище может быть сведено к трем юридическим возможностям, хотя норма ст. 40 конкретно не содержит такой юридической формулы: стабильное, устойчивое, постоянное пользование жилым помещением во всех разновидностях жилищного фонда; улучшение жилищных условий в домах всех разновидностей жилищного фонда; обеспечение здоровой среды обитания, жилой среды, достойной цивилизованного человека (последнее вытекает из норм международного права).

Действующая Конституция отражает смену эпох в удовлетворении жилищных потребностей, переход к новой системе, которая складывается из таких конституционных основ, как отказ от монополии государства на собственность и экономическую деятельность, утверждение равенства и разных форм собственности, частной собственности на жилье и землю.

Конституция РФ (ч. 2 ст. 40) предписывает органам государственной власти и местного самоуправления поощрять жилищное строительство и создавать иные условия для осуществления права граждан на жилище.

Конституционное право на жилище непосредственно связано с другими конституционными положениями. Так, согласно ч. 1 ст. 27 Конституции РФ каждый, кто на законных основаниях находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства. При этом данное право, как и иные конституционные права и свободы человека и гражданина, в соответствии с ч. 3 ст. 55 Конституции РФ может быть ограничено федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях.

В статье 8 Конституция Российской Федерации закрепляет: «В Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности». Данная норма особенно важна в тех случаях, когда сопоставляется некий приоритет прав собственности - все «собственности» и права всех собственников равны. Таким образом, права государства на объекты собственности не имеют никаких привилегий по отношению к правам собственности граждан или юридических лиц.

«Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности» (ст. 9 Конституции РФ). Этим положением Конституции закрепляются права собственности граждан и юридических лиц на землю, что имеет особое значение для частного жилья в сельской местности.

«Осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц» (ст. 17 Конституции РФ). Это положение надлежит учитывать при выделении жилья, вселении в него, регистрации по месту жительства, бронировании жилых помещений и в других многочисленных случаях.

«Каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом» (ст. 45 Конституции РФ).

«Каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод» (ст. 46 Конституции РФ). Обе приведенные нормы предоставляют гражданам возможность защищать свои жилищные права по своему выбору различными законными способами.

Вышеприведенный перечень конституционных норм, влияющих на жилищные правоотношения, не исчерпывающий.

Положения Конституции РФ нашли дальнейшее закрепление в текущем законодательстве Российской Федерации. До 1 января 1995 года отношения собственности в жилищной сфере регулировались фрагментально, что приводило, с одной стороны, к дублированию, с другой - к противоречивости, а с третьей - оставляло значительные пробелы в данной сфере.

На сегодняшний день правовое регулирование отношений собственности на жилое помещение содержится в ряде законодательных актов, принятых в последние годы, в первую очередь в новом Гражданском кодексе Российской Федерации.

В Гражданском кодексе Российской Федерации впервые в истории отечественной кодификации появилась целая глава, посвященная праву собственности и другим вещным правам на жилые помещения. Действовавшие до введения в действие первой части Гражданского кодекса законы «О собственности в СССР» и «О собственности в РСФСР» и содержащие наряду с другими нормы о праве собственности на жилые помещения применялись в течение большого отрезка времени и, по существу, по многим аспектам выполнили роль переходных актов.

В Гражданском кодексе РФ праву собственности на жилые помещения посвящена глава 18, в которой закрепляются нормы, регулирующие право собственности и иные вещные права (права членов семьи собственника жилого помещения), дается понятие квартиры как объекта права собственности, указываются основные начала регламентации права собственности на объекты общего пользования многоквартирного дома и организации и деятельности товариществ собственников жилья.

В части второй Гражданского кодекса содержится глава (35), посвященная договору найма жилого помещения и другим договорам, предметом которого могут стать жилые помещения, а также нормы, регулирующие особенности продажи жилых помещений.

Основным нормативно-правовом актом в сфере жилищного права является новый Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004г. № 188-ФЗ. Который наряду с регулированием права собственности граждан на жилые помещения регулирует так же отношения по поводу возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов; пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда; пользования общим имуществом собственников помещений; отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда; учета жилищного фонда; содержания и, ремонта жилых помещений; переустройства и перепланировки жилых помещений и иными отношениями

В данной работе будут рассмотрены отношения, в центре которых находится такой специфический объект, как жилое помещение. В работе предлагается анализ действующего, преимущественно гражданского и жилищного законодательства.

Объектом данного исследования является институт прав, свобод и обязанностей человека и гражданина. Предметом является право собственности граждан на жилые помещения.

Цель данной работы - раскрыть содержание права собственности граждан на жилые помещения и рассмотреть вопросы его реализации.

Достижение поставленной цели возможно с помощью решения следующих промежуточных задач исследования:

Раскрыть назначение жилого помещения и пределы его использования;

Проанализировать основания приобретения права собственности граждан на жилые помещения;

Охарактеризовать права и обязанности собственника жилого помещения;

Раскрыть основания прекращения права собственности граждан на жилое помещение.

В проделанном исследовании будет проанализировано законодательство Российской Федерации о праве частной собственности на жилые помещения. В заключение работы будут подведены итоги.

Методологическую базу данной работы составили принципы научности, объективности и непосредственного анализа правовых источников. Во исполнение поставленных исследовательских задач были использованы такие методы научного познания как сравнительно-правовой метод; метод структурного анализа, формально-юридический и библиографический методы.

Практическая значимость данной работы заключается в возможности использования материалов и выводов данного исследования при подготовке к докладам и семинарским занятиям по дисциплине «Жилищное право».

В ходе подготовки работы была использована учебная научная литература таких авторов как П.В. Крашенниников, А.Н. Кичихин, И.Б. Марткович, Н.А. Щербакова, П.И. Седугин, И.Б. Марткович и других.

ГЛАВА 1. НАЗНАЧЕНИЕ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И ПРЕДЕЛЫ ЕГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

1.1 Понятие жилого помещения. Виды жилых помещений

жилой помещение собственность отчуждение

Понятие «жилое помещение» («жилое строение») употребляется в законодательстве в нескольких смыслах: в одних случаях - в качестве родового понятия, охватывающего все виды жилых помещений (квартиры, жилые дома и т. п.), которые могут быть объектом договора найма жилого помещения (см., например, ст. 673 ГК РФ); в других случаях - как часть жилого дома, например, жилое помещение (квартира, комната в многоквартирном доме); в третьих - в качестве учетной категории наряду с жилым домом.

Жилые помещения подразделяются на следующие виды:

а) жилые дома;

б) жилые комнаты и квартиры в многоквартирных жилых домах;

в) служебные и специализированные жилые дома и квартиры, предназначенные для проживания определенных категорий граждан.

Жилой дом - самостоятельный объект (вид жилища), имеющий свои признаки. ЖК РФ в ч.2 ст. 16 определяет, что жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Жилым домом называют так же постройку (строение), предназначенную для проживания людей и отвечающую соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям. Термин «жилой дом» нередко употребляется в более широком значении и охватывает также земельный участок, на котором находится дом, подсобные хозяйственные постройки, многолетние зеленые насаждения (иногда в качестве равнозначного используется термин «домовладение»).

С точки зрения права жилым домом строение является с момента, когда строительство дома завершено, он принят в эксплуатацию приемочной комиссией и зарегистрирован в установленном порядке именно в качестве жилого дома уполномоченными на то специальными организациями, осуществляющими государственный учет жилищного фонда, - бюро технической инвентаризации (БТИ) и др.

В составе жилых помещений (жилых домов) особо выделяются квартиры и жилые комнаты, которые непосредственно служат жилищем для граждан.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч.3 ст. 16 ЖК РФ).

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире(ч.4 ст. 16 ЖК РФ).

Это деление жилых помещений имеет исключительно важное значение, так как согласно ст. 673 ГК РФ предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом либо одна или несколько комнат). Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.

Для характеристики жилого помещения важно также отметить выделение внутри помещения: 1) полезной (общей) площади, т. е. суммы площадей всех помещений квартиры, включая площадь жилых комнат, подсобных помещений и мест общего пользования в квартире - коридоров, кухни, ванной комнаты и др., и 2) жилой площади, которая включает только площадь всех жилых комнат, в том числе площадь спальных и столовых комнат, комнат для игр, учебы и отдыха, а также площадь утепленных террас и веранд, оборудованных для проживания.

Жилые помещения (строения) в зависимости от назначения делятся также на следующие группы: 1. помещения (строения) квартирного типа. В таких жилых помещениях вся или преобладающая часть площади состоит из квартир или комнат, которые предназначены для проживания семей; 2. строения типа общежития для временного проживания учащихся, временных рабочих и одиноких граждан; строения дачного типа, приспособленные для постоянного, круглогодичного проживания (летние дачи к ним не относятся).

Жилые помещения можно подразделить так же на два основных вида: 1) предназначенные для постоянного пользования, т. е. рассчитанные на длительный период их использования; 2) временного характера, т. е. построенные для использования в течение относительно непродолжительного времени.

Основным объектом, по поводу которого возникают жилищные отношения, являются жилые помещения постоянного пользования. Такие жилые помещения составляют большинство помещений, входящих в жилищный фонд. Вместе с тем некоторые жилые помещения изначально предназначены для временного использования их в качестве таковых, например общежития, дома маневренного жилого фонда, гостиницы, служебные жилые помещения и т. п.

Эти помещения предназначаются для кратковременного проживания (пребывания) в них граждан.

Жилые помещения можно классифицировать в зависимости от оснований предоставления их в пользование граждан. По этому признаку различаются жилые помещения, предоставляемые по договору социального найма; жилые помещения, предоставляемые по договору коммерческого найма или по договору аренды; жилые помещения в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов; жилые помещения, находящиеся в собственности граждан; служебные и специализированные жилые помещения; жилые помещения, предоставляемые гражданам по иным основаниям.

Включение в состав жилищного фонда всех жилых помещений, пригодных для проживания, создает правовую базу для регулирования жилищных отношений, возникающих в связи с пользованием жилыми помещениями временного характера, для усиления правовых и социальных гарантий жилищных прав проживающих в этих помещениях граждан в соответствии с нормами жилищного законодательства.

Назначение вновь строящегося здания задается с самого начала в проектной документации, утверждаемой заказчиком строительства и согласованной с компетентными государственными органами и органами местного самоуправления (ст.ст.743, 760 ГК, ст.61 Градостроительного кодекса РФ), на стадии предоставления земельного участка и выдачи разрешения на строительство (ст.62 Градостроительного кодекса).

По окончании строительства осуществляется сдача-приемка здания, порядок проведения которой в соответствии со ст.753 ГК определяется законом, иными правовыми актами и договором. Результаты приемки здания, предназначенного для постоянного проживания, отражаются в акте, подписанном заказчиком строительства, подрядчиком и участвующими в приемке представителями государственных органов и органов местного самоуправления. Среди прочей документации, предоставляемой приемочной комиссии, присутствует учетно-техническая документация, составляемая БТИ и включающая в себя инвентаризационные сведения и иные данные технического учета.

После подписания соответствующего акта приемки БТИ выдает застройщику жилого строения технический паспорт. Завершается документарное оформление предназначенности помещения для целей проживания стадией государственного учета прав на него как на жилое помещение учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в числе прочей информации об объекте недвижимого имущества указывается его назначение - жилое, нежилое, производственное и т.п.

Таким образом, жилые помещения являются объектами жилищных прав. Классификация жилых помещений производится по различным основаниям: в зависимости от вида, от назначения, от времени использования (постоянные или временные), от оснований предоставления жилого помещения в пользование граждан

Основным объектом, по поводу которого возникают жилищные отношения, являются жилые помещения постоянного пользования.

1.2 Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением

Предназначенность помещения для жилищных целей - это изначально заданная функция, обозначенная в соответствующих документах, которая не зависит от характера фактического использования объекта и от сохранения им способности удовлетворять жилищные потребности граждан. Такое помещение может стать непригодным для проживания (аварийным) в результате обычного износа или под влиянием особых обстоятельств. Сама по себе непригодность в тот или иной момент для целей проживания не отменяет признака предназначенности. Поэтому предназначенность, как классифицирующий признак отличается стабильностью, документарной определенностью. Замену его на такой определитель видов помещений, как «пригодность для проживания», следует считать неравноценной. «Пригодность» определяет фактическую возможность использовать помещение для целей проживания. Утрата жилым помещением такого свойства является лишь основанием для применения к нему процедуры исключения из жилищного фонда (ст.8 ЖК), но сама по себе не свидетельствует об утрате правового режима жилого помещения. Жилыми, несомненно, остаются помещения, непригодные для проживания, но не исключенные из состава жилищного фонда в установленном порядке. То, что дом «построен как жилой», т.е. предназначен для проживания, должно подтверждаться документами о предоставлении земельного участка, проектной документацией, актом приемки дома в эксплуатацию и прочими указанными выше документами.

В практике нередко возникает вопрос, следует ли относить к жилым помещениям такие помещения (строения), как сборно-разборные домики, бытовки, вагоны и т.п.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ признала жилым щитовой сборно-разборный дом, в котором истец проживал на основании договора имущественного найма с 1989 г. Дом пришел в негодность и был снесен. Истцу было предложено переселиться в аналогичный щитовой сборно-разборный дом. Он дал на это согласие и подписал договор имущественного найма на предоставленное помещение, а потом отказался и потребовал предоставить ему благоустроенное жилое помещение. Районный суд иск оставил без удовлетворения, судебная коллегия по гражданским делам областного суда это решение отменила и вынесла новое, обязав ответчика предоставить истцу отдельную благоустроенную квартиру жилой площадью не менее 12 кв. м. Президиум Верховного Суда РФ, отклонив протест заместителя Генерального прокурора РФ, указал, что истцу по договору имущественного найма было передано не просто имущество, а жилое помещение на период работы у ответчика. По договору истец обязан был использовать предоставленное жилое помещение по его целевому назначению, вносить арендную плату и платежи за коммунальные услуги, соблюдать правила пользования жилым помещением. Президиум Верховного Суда РФ пришел к выводу, что снесенный дом был построен и использовался именно как жилой, что обязывает ответчика в связи с его сносом обеспечить истца другой благоустроенной жилой площадью в соответствии со ст.92 ЖК РСФСР

При решении вопроса об отнесении жилых домов и жилых помещений к числу непригодных принимается во внимание степень физического износа строения (помещения), сохранности его конструкций, место расположения строения, уровень благоустройства и др. В частности, считаются непригодными для постоянного проживания бараки, аварийные дома (дома, грозящие обвалом), а также каменные и деревянные дома с физическим износом соответственно свыше 70 и 65 %. К числу непригодных относятся также жилые дома, расположенные в пределах санитарно-защитных, пожаро- и взрывоопасных зон промышленных предприятий; в опасных зонах оползней, селевых потоков и снежных лавин, могущих угрожать застройке и эксплуатации зданий; на территориях, ежегодно затапливаемых паводковыми водами.

Принятие решения о признании жилого дома или жилого помещения непригодным для постоянного проживания независимо от его принадлежности входит в компетенцию администрации района, города, района в городе. При вынесении решения принимаются во внимание заключение санитарно-эпидемиологических, строительных и иных организаций, органов пожарной безопасности, а также другие материалы.

Без получения какого-либо специального разрешения допускается использование жилого помещения для осуществления:

а) профессиональной деятельности (например, врач может принимать больных, учитель может заниматься репетиторством, писатель - писать романы и т.п.);

б) индивидуальной предпринимательской деятельности (например, аудитор может осуществлять свою деятельность и в своей квартире, юрист может оказывать юридические услуги и у себя в жилом доме, портной - шить у себя одежду по заказам граждан и т.д.);

3) указанную выше деятельность вправе осуществлять не только собственники жилых помещений, но и:

а) наниматели жилых помещений (в том числе и в случаях, когда квартира нанимается по договору социального найма);

б) любые иные граждане, которые на законных основаниях (например, вселились как члены семьи нанимателя, поднанимателя и др.) проживают в жилом помещении;

В жилом помещении не допускается:

а) осуществление профессиональной или предпринимательской деятельности, если это нарушает права и законные интересы других граждан:

- проживающих в этом же жилом помещении (например, в этой же квартире);

- проживающих в этом же жилом доме (например, соседей на данном этаже, соседей, проживающих этажом ниже, и др.);

- проживающих в других, близлежащих домах (например, если это вызвано повышенным шумом, загрязнением воздуха, наплывом автомобилей, принадлежащих посетителям индивидуального предпринимателя, врача-стоматолога и др.);

б) размещение промышленных производств, при этом речь идет и о размещении объектов кустарной промышленности, легкой промышленности и т.п. Необязательно, чтобы промышленное производство было связано с применением огнеопасных веществ, отходов, химикатов, красителей, чтобы оно было крупносерийным и т.п.

Закон запрещает размещать в жилом помещении любое промышленное производство.

Тем не менее, гражданин должен в указанных помещениях также проживать (т.е. одновременно с размещением в жилом доме, квартире непромышленных производств).

2. Граждане (в том числе и собственники, и наниматели жилых помещений), а также организации осуществляют пользование жилым помещением:

1) не нарушая его основного назначения (ч. 1 ст. 17);

2) с учетом необходимости соблюдения прав и законных интересов всех (в том числе и несовершеннолетних, а также временных жильцов, поднанимателей) проживающих в этом жилом помещении лиц;

3) в полной мере соблюдая требования правил противопожарной, санитарно-гигиенической, противоэпидемиологической, экологической и иной безопасности;

4) в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ. При этом следует иметь в виду, что:

Таким образом, основной функцией жилого помещения является его предназначенность для проживания. Оно должно отличаться таким свойством как пригодность, которая определяет фактическую возможность использовать помещение для целей проживания. Утрата жилым помещением такого свойства является лишь основанием для применения к нему процедуры исключения из жилищного фонда. При решении вопроса об отнесении жилых домов и жилых помещений к числу непригодных принимается во внимание степень физического износа строения (помещения), место расположения строения, уровень благоустройства и др.

Таким образом, рассмотрев главу данной работы можно сделать следующий вывод- назначение жилого помещения и пределы его использования можно сделать следующий общий вывод: Понятие жилого помещения охватывает все виды жилых помещении, которые могут быть объектом договора найма жилого помещения и предназначены именно для проживания граждан.

ГЛАВА 2. ПРАВОМОЧИЯ СОБСТВЕННИКА НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ. ОСНОВАНИЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ

2.1 Правомочия собственника на жилое помещение

В соответствии с положением Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения жилищем (ст. 209 ГК РФ).

Правомочия по владению возникают в связи с приобретением права на жилое помещение, что предполагает наличие дополнительных обременении, складываемых на владельцев недвижимости. К ним, можно отнести регистрацию перехода права собственности на жилое помещение, договора купли-продажи, а для возведения жилого дома, помимо отвода земельного участка и регистрации права на него за застройщиком, получение разрешения на строительство дома, соблюдение целого ряда противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил. Однако такого рода обременения или уплату налогов на строение не следует рассматривать как ограничение прав собственников, хотя подобные обязанности и не характерны для права собственности на иное имущество.

В результате пользования жильем собственник извлекает для себя пользу, выгоду, доходы. Прямое назначение жилого помещения заключается в удовлетворении потребностей граждан в жилье - только с этой целью им можно пользоваться. Статья 288 ГК обязывает собственника жилого помещения использовать его для личного проживания или вселения других граждан на основании договора (п. 2); ни все помещение в целом, ни его отдельные части не могут быть заняты под промышленное производство, офисы (п. 3). Все правила ст. 288 сформулированы как императивные нормы. Императивный характер носит большинство норм главы 18 ГК, призванной специально урегулировать особенности права собственности и других вещных прав на жилые помещения.

Вместе с тем в настоящее время существует множество профессий и видов деятельности, реализация которых происходит фактически в квартирах - журналисты, литературные и научные работники, врачи, фотографы, предприниматели без образования юридического лица и др. Использование ими своих жилых помещений в интересах своей деятельности нельзя отнести к промышленным целям, однако это и не жилые цели. При получении лицензии на занятие такого рода предпринимательской деятельностью физические лица регистрируют ее по своим домашним адресам, а это может подразумевать и то, что в этом помещении они и осуществляют свою деятельность. Однако законодательство никак не регламентирует порядок получения разрешения на использование их жилого помещения под предпринимательские цели. На практике разрешение для использования помещения этим лицам в указанных целях выдают межведомственные комиссии, персонально рассматривая каждое обращение граждан.

Правомочия собственника, т.е. его права владения, пользования и распоряжения жильем могут быть ограничены только Федеральным законом (п. 2 ст. 1 ГК РФ).

В случае нарушения собственником прав и свобод других граждан на его право распоряжения жильем могут быть только судом наложены временные ограничения.

Частная собственность подразделяется на так называемую индивидуальную и общую. Последняя возникает при вступлении в собственность на одно неразделенное жилье двух и более лиц.

При этом общая собственность возникает особенно часто при приватизации квартир в общую совместную или долевую собственность, а также в тех случаях, когда имущество не может быть разделено на реальные, выделенные в натуре доли без изменения его назначения. Не возникает общей собственности на жилое помещение, если оно состоит из нескольких составных частей (комнат), каждая из которых имеет своего собственника.

При приобретении в собственность квартир в многоквартирном доме общая собственность возникает у собственников квартир также на объекты дома, не подлежащие разделу - крышу, фундамент, лифты и т.п.

Общая собственность может быть совместной (без определения долей) и долевой (ст. 244 ГК РФ). Необходимо особо отметить, что совместная собственность возникает только в случаях, специально оговоренных в законе (п. 3 ст. 244 ГК РФ). В настоящее время совместная собственность может возникать только при приватизации жилья (ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), при приобретении жилья супругами (ст. 256 ГК РФ) и у членов крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 257 ГК РФ). Во всех иных случаях общая собственность возникает только как долевая.

При общей совместной собственности ее участники имеют доли, но размер их в общем имуществе заранее не определен и считается равным. По соглашению участников совместной собственности (в форме договора деления долей) или при недостижении согласия (по решению суда) на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц. Если выдел доли в натуре невозможен (например, выделение доли в однокомнатной квартире) без несоразмерного ущерба недвижимости, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему (с его согласия или по решению суда) стоимости его доли другими участниками долевой собственности в виде денежной суммы или иной компенсации (ст. 252 ГК РФ).

При общей долевой собственности каждому из собственников принадлежит заранее определенная доля (часть) в праве собственности..

Владение и пользование жильем, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, установленном судом (ст. 247 ГК РФ).

При возмездном отчуждении (не включающим в себя дарение) своей доли одним из участников долевой собственности остальные участники имеют право преимущественной покупки продаваемой доли по цене и на условиях, по которым она продается, за исключением продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении и условиях продажи своей доли. Отказ от покупки (в письменном виде или по умолчанию) или приобретение доли должно быть осуществлено в течение месяца. При нарушении преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ).

При рассмотрении спора о признании недействительным договора купли-продажи доли дома одним из участников общей долевой собственности суд должен выяснить, соблюдено ли преимущественное право покупки как продавцом, так и другими участниками этой собственности.

Собственность супругов имеет особый юридический статус. Совместной собственностью супругов является жилье, нажитое ими во время брака - приобретенное на общие средства. Исходя из этой формулировки, приватизированное одним из супругов жилье, в котором не зарегистрирован по месту жительства второй супруг, не может признаваться совместно нажитым по причине его безвозмездного приобретения. Имущество каждого из супругов, приобретенное ими до вступления в брак, а также полученное каждым во время брака в дар или в порядке наследования, является его личной собственностью. По обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на его собственное имущество, а также на его долю в общем имуществе (ст. 256 ГК РФ).

Правоспособность, т.е. способность гражданина иметь гражданские права и нести обязанности, в том числе являться собственником жилья, возникает в момент его рождения и прекращается смертью (ст. 17 ГК РФ). При

этом смертью признается не только прекращение физиологического существования человека, но и объявление его умершим (ст. 45 ГК РФ).

Дееспособность гражданина, т.е. способность непосредственно своими самостоятельными действиями приобретать и осуществлять гражданские права, в том числе приобретать и отчуждать жилье, возникает в полном объеме по достижении совершеннолетия - т.е. возраста восемнадцати лет (ст. 21 ГК РФ).

В возрасте до четырнадцати лет за несовершеннолетнего действуют его родители, усыновители или опекуны (ст. 28 ГК РФ). При этом они не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетнего (ст. 37 ГК РФ).

В возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет несовершеннолетний действует сам с согласия родителей, усыновителей или попечителей. В этом случае согласию попечителя должно предшествовать согласие органа опеки и попечительства. И в первом, и во втором случаях орган опеки и попечительства выдает письменное разрешение.

Не требуется разрешения органов опеки и попечительства только при получении несовершеннолетними в свою собственность жилья путем участия в его приватизации либо получения жилья в качестве дара или в безвозмездное пользование (ст. 37 ГК РФ). Необходимо отметить, что Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает возрастной порог в пятнадцать лет. В силу того, что Гражданский кодекс имеет более поздний срок введения и более высокий юридический статус, возрастной порог в Законе о приватизации должен применяться по Гражданскому кодексу РФ, т.е. с четырнадцати лет.

Одновременно законодательство предусматривает случаи снижения возраста возникновения дееспособности. Дееспособность несовершеннолетних может возникать:

1) с момента регистрации брака по разрешению органов местного самоуправления, но не ранее достижения возраста в шестнадцать лет, либо еще более раннего возраста, если это предусмотрено законами субъектов Российской Федерации (ст. 13 СК РФ);

2) с момента вынесения судом либо органом опеки и попечительства решения о признании гражданина эмансипированным (полностью дееспособным), но не ранее шестнадцати лет. Эмансипация возможна, если несовершеннолетний работает по трудовому договору, в том числе по контракту, или с согласия родителей, усыновителей или попечителя занимается предпринимательской деятельностью (ст. 27 ГК РФ). В случае несогласия родителей, усыновителей, попечителей возникающий спор разрешается судом.

Дееспособность граждан может быть ограничена либо они могут быть лишены дееспособности.

Лишение гражданина дееспособности вследствие психического расстройства осуществляется судом с установлением над ним опеки. При этом опекун от имени опекаемого совершает все сделки и несет ответственность за вред, причиненный подопечному.

Вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами, из-за чего гражданин ставит свою семью в тяжелое материальное положение, он может быть судом ограничен в дееспособности и над ним устанавливается попечительство (ст. 30 ГК РФ). Ограниченно дееспособный гражданин вправе самостоятельно совершать только мелкие бытовые сделки. Отчуждение жилья, в том числе его обмен и дарение, сдачу внаем (в аренду) и в безвозмездное пользование, раздел или выдел доли в собственном жилье подопечный может осуществлять лишь с согласия попечителя. При этом попечитель также должен получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ).

По просьбе совершеннолетнего дееспособного гражданина, который по состоянию здоровья не может самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, органом опеки и попечительства устанавливается над ним попечительство в форме патронажа. Попечитель (помощник)

распоряжается имуществом подопечного на основании заключенного с ним договора поручения или договора доверительного управления (ст. 41 ГК РФ).

Таким образом, право собственности - это закрепленная за собственником юридически обеспеченная возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению, совершать в отношении него любые действия, не противоречащих законодательству.

2.2 Основания приобретения права собственности на жилое помещение

Право собственности на жилище может возникать как на возмездном, так и на безвозмездном основании.

Оно может быть безвозмездно приобретено в результате:

приватизации государственного, муниципального (включая ведомственное) жилья;

вступления в наследство;

3)получения жилья в дар; 4) истечения срока приобретательной давности.

Возмездное приобретение жилья в собственность; т.е. за плату,

осуществляется путем:

5) покупки по договору купли-продажи;

6) выплаты полной суммы пая в ЖСК, ЖК;

7) инвестирования в строительство жилья;

8) мены (с применением правил о купле-продаже);

9)ренты постоянной или пожизненной, в том числе на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением;

10)использования государственных субсидий на строительство или приобретение жилья;

11)выкупа освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире;

12) покупки жилья с публичных торгов и на аукционе.

Наличие различных способов (оснований) возникновения права собственности граждан на жилые дома (жилые помещения) вызывает необходимость остановиться на рассмотрении хотя бы некоторых наиболее важных способов, имеющих наиболее широкое распространение на практике, характерных для жилищного права.

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (п. 1 ст. 288 ГК РФ). Эти правомочия собственники приобретенной квартиры, жилого дома осуществляют по своему усмотрению, если иное не предусмотрено законодательством.

Раскроем ниже характеристику некоторым наиболее важным основаниям возникновения права собственности граждан на жилые помещения.

1.В настоящее время одним из важнейших оснований возникновения права собственности граждан на жилые помещения является приватизация государственного и муниципального жилья.

В соответствии со ст. 1 Закона о приватизации под приватизацией жилья понимается бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах, а для граждан, забронировавших жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.

Таким образом, по смыслу Закона приватизация жилья представляет собой бесплатную передачу жилых помещений из государственной и муниципальной собственности в частную собственность граждан, проживающих в этих помещениях, на основании договора.

Приватизация, с одной стороны, позволяет гражданину - собственнику жилого помещения почувствовать себя хозяином квартиры, жилого дома, предоставляет ему широкие возможности по пользованию и распоряжению этим имуществом, а с другой - налагает на граждан новые, довольно обременительные заботы и расходы, связанные с уплатой налога на собственность, а также с поддержанием квартиры (жилого дома) в надлежащем состоянии и проведением ее ремонта, освобождая от этого жилищно-эксплуатационные и другие организации, которые в этих случаях, как правило, сохраняют за собой лишь функции управления и контроля.

Пленум Верховного Суда РФ в своем постановлении от 24 августа 1992 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» разъяснил, что граждане, проживающие по договору найма или аренды в домах общественного жилищного фонда, правом на приватизацию жилья на основании Закона РФ о приватизации жилищного фонда не обладают. Вместе с тем собственник общественного жилищного фонда или уполномоченный им орган могут самостоятельно принять решение о бесплатной передаче гражданам занимаемых ими жилых помещений.

Субъектами приватизации жилых помещений являются наниматель и совместно проживающие с ним члены его семьи, с одной стороны, и органы местного самоуправления и организации, уполномоченные передавать жилые помещения в собственность граждан, - с другой.

На практике зачастую возникал вопрос о включении (невключении) в договор о приватизации в качестве участников договора несовершеннолетних детей. В настоящее время этот вопрос решен положительно. В соответствии с ч. 2 ст. 7 Закона о приватизации «в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие права пользования данным жилым помещением».

Для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющими право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные права с собственниками. Договор о купле-продаже приватизированной квартиры, заключенный без предварительного разрешения органов опеки и попечительства, должен быть признан недействительным, если он влечет нарушение жилищных прав и интересов несовершеннолетних детей продавца.

При приватизации жилых помещений должно быть получено письменное согласие всех совместно проживающих членов семьи, в том числе временно отсутствующих граждан, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется право пользования жилыми помещениями (например, призванные на военную службу; временно выехавшие из постоянного места жительства по условиям и характеру работы в составе геологических и других экспедиций; в связи с командировкой за границу либо с обучением и др.).

Другой стороной в процессе приватизации выступают органы местного самоуправления, а также организации, за которыми жилищный фонд закреплен в хозяйственное ведение (предприятия) либо в оперативное управление (учреждения).

Объектами приватизации являются жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов, которые занимают граждане на основе договора социального найма жилого помещения.

Если гражданин имеет забронированное жилое помещение, а проживает в другом жилом помещении, например в связи с выездом на работу по трудовому договору в районы Крайнего Севера, то он может использовать свое право на приватизацию жилья только по месту его бронирования.

В соответствии с Законом о приватизации (ст. 4) не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением служебного жилого фонда совхозов и других приравненных к ним сельскохозяйственных предприятий.

Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений.

Не подлежат приватизации жилые помещения в специализированных домах: гостиницах-приютах, домах маневренного фонда, специальных домах для одиноких престарелых, домах-интернатах для инвалидов, ветеранов и другие.

2. Наследование жилых помещений, находящихся в собственности, равно как и других вещей, а также имущественных прав и обязанностей граждан осуществляется на основании пятого раздела части третьей нового ГК РФ, вступившей в силу 1 марта 2002 г.

Согласно ч. 1 ст. 1111 ГК РФ наследование осуществляется по завещанию или по закону.

Наследство по действующему законодательству открывается в двух случаях.

Во-первых, при смерти наследодателя. Сам факт смерти наследодателя документально подтверждается свидетельством о смерти. Такое свидетельство выдается органами записей гражданского состояния.

Во-вторых, в случае объявления его умершим. Согласно ст. 45 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданин может быть объявлен судом умершим, если в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания в течение пяти лет, а если он пропал без вести при обстоятельствах, угрожавших смертью или дающих основание предполагать его гибель от определенного несчастного случая, - в течение шести месяцев. Военнослужащий или иной гражданин, пропавший без вести в связи с военными действиями, может быть объявлен судом умершим не ранее чем по истечении двух лет со дня окончания военных действий. Днем смерти гражданина, объявленного умершим, считается день вступления в законную силу соответствующего решения суда. В случае объявления умершим гражданина, пропавшего без вести при обстоятельствах, угрожавших смертью или дающих основание предполагать его гибель от определенного несчастного случая суд может признать днем смерти этого гражданина день его предполагаемой гибели.

Согласно ст. 1115 ГК РФ местом открытия наследства является последнее место жительства наследодателя. Если последнее место жительства наследодателя, обладавшего имуществом на территории Российской Федерации, неизвестно или находится за ее пределами, местом открытия наследства в Российской Федерации признается место нахождения такого наследственного имущества. Если указанное наследство расположено в разных местах, местом открытия наследства является место нахождения входящего в его состав недвижимого имущества или его наиболее ценной части, а при отсутствии недвижимого имущества - место нахождения движимого имущества или его наиболее ценной части. Ценность имущества определяется исходя из его рыночной стоимости.

В соответствии со ст. 20 ГК РФ местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов.

Гражданский кодекс РФ указывает на лиц, которые могут быть наследниками. Согласно ст. 1116 к наследованию могут призываться граждане, находящиеся в живых в день открытия наследства, а также зачатые при жизни наследодателя и родившиеся живыми после открытия наследства.

Российская Федерация может быть наследником по завещанию, а также по закону.

Юридические лица, субъекты Федерации, городские и иные муниципальные образования, иностранные организации и международные организации также могут выступать в качестве наследников, однако такая возможность ограничена только волеизъявлением наследодателя путем составления завещания.

Статьей 1117 ГК РФ определен круг граждан, которые не имеют права на получение наследства (недостойные наследники). К их числу Гражданский кодекс Российской Федерации относит: граждан, которые своими противоправными действиями, направленными против наследодателя, кого-либо из наследников или против осуществления последней воли наследодателя, выраженной в завещании, способствовали или пытались способствовать призванию их самих или других лиц к наследованию либо способствовали или пытались способствовать увеличению причитающейся им или другим лицам доли наследства, если эти обстоятельства подтверждены в судебном порядке. Однако граждане, которым наследодатель после утраты ими права наследования завещал имущество, вправе наследовать это имущество ( п. 1 ст. 1117). В последнем случае речь идет о предоставлении кодексом завещателю права «простить» недостойных наследников, составив в их пользу завещание уже после совершения ими указанных противоправных действий.

Противоправные действия должны быть подтверждены приговором суда, вступившим в законную силу.

родителей после детей, в отношении которых они были лишены родительских прав, и не восстановлены в этих правах на момент открытия наследства (ч. 2 п. 1 ст. 1117 ГК РФ).

граждан, злостно уклонявшихся от лежавших на них в силу закона обязанностей по содержанию наследодателя (п. 2 ст. 1117 ГК РФ).

Следует иметь в виду, что факт злостного уклонения наследников от исполнения своих обязанностей по содержанию как основание для отстранения гражданина от наследования должен быть установлен только в судебном порядке.

В тех случаях, когда недостойный наследник все-таки получил имущество из состава наследства, то он обязан его возвратить достойным наследникам, при отказе заинтересованным лицам следует обратиться в суд.

Закон предоставляет гражданину право завещать свое имущество, в том числе и жилье или его часть, одному или нескольким гражданам. Жилое помещение может быть завещано и юридическим лицам, Российской Федерации, субъектам Российской Федерации, а также городам и иным муниципальным образованиям.

Закон строго требует, чтобы завещание было составлено в письменной форме, подписано и, как правило, нотариально удостоверено.

Предметом завещания является имущество, принадлежащее завещателю на праве собственности, не изъятое из гражданского оборота, а также имущественные права и некоторые неимущественные его права. Не могут быть предметом завещания такие права, которые завещатель при жизни не мог передать другим лицам (например, право на получение алиментов).

Завещанное имущество может являться предметом наследования только в том случае, если к моменту открытия наследства оно принадлежало наследодателю на праве собственности. Исключение составляет лишь жилое помещение, которое наследник решил приватизировать и подал соответствующее заявление в приватизационные органы. При составлении завещания не требуется представление завещателем правоустанавливающих документов на имущество, являющееся предметом завещания. Поэтому нотариус может удостоверить, к примеру, завещание на имущество, которое завещатель только собирается приобрести.

Следует иметь в виду, что завещатель вправе в любое время отменить или изменить сделанное им завещание.

Это возможно либо путем составления нового завещания, либо путем подачи заявления об отмене завещания.

В случаях, когда завещания нет или в нем наследодатель не указал конкретно, кто из наследников какие комнаты приобретает, комнаты передаются в собственность в соответствии с долей наследника, но так, чтобы у последнего было не менее одной изолированной комнаты. Не допускается право собственности на часть комнаты. Если комната или комнаты по стоимости больше, чем доля, то наследник предоставляет другим наследникам денежную или иную компенсацию. Если комната меньше стоимости доли, то компенсация соответственно выплачивается ему. Споры между наследниками разрешаются в судебном порядке.

Наследование по закону происходит, когда нет завещания или когда завещана только часть имущества. Следует иметь в виду, что наследниками по закону могут быть граждане, находящиеся в живых к моменту смерти наследодателя, а также дети наследодателя, родившиеся после его смерти.

Третья часть Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливает восемь очередей наследников по закону.