Право собственности граждан на жилые помещения

Наследственное имущество делится поровну между наследниками призываемой очереди. Исключением из этого правила является наследование по праву представления.

На основании ст. 1142 ГК РФ в первую очередь наследуют дети, супруг и родители умершего, а также ребенок умершего, родившийся после его смерти. Внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления.

Наследниками второй очереди являются полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери (ст. 1143 ГК РФ).

Если к наследованию призваны братья и сестры наследодателя как наследники второй очереди и при этом кто-либо из них умер ранее наследодателя, в соответствии с п. 2 ст. 1143 ГК РФ наступает наследование по праву представления: дети братьев и сестер наследодателя (племянники и племянницы наследодателя) являются наследниками по закону, если ко времени открытия наследства нет в живых того из их родителей, который был бы наследником.

Племянники и племянницы наследодателя наследуют поровну в той доле, которая причиталась бы при наследовании по закону их умершему родителю. Отказ от наследства наследников по закону либо завещанию в пользу племянников наследодателя допустим в том случае, если племянники могут быть призваны к наследованию по закону в порядке представления или по завещанию.

Для призвания дедушки и бабушки к наследованию как наследников второй очереди необходимо их кровное родство с внуками-наследодателями.

Наследниками третьей очереди в соответствии со ст. 1145 ГК РФ являются братья и сестры родителей умершего (дяди и тети наследодателя).

Наследниками четвертой очереди в соответствии с п. 2 ст. 1145 ГК РФ являются прадедушки и прабабушки умершего как со стороны дедушки, так и со стороны бабушки наследодателя.

Круг наследников пятой, шестой и седьмой очередей установлен п. 2 и 3 ст. 1145 ГК РФ. Они призываются тогда, когда нет наследников предшествующих очередей.

В качестве наследников пятой очереди призываются к наследованию родственники четвертой степени родства - дети родных племянников и племянниц наследодателя (двоюродные внуки и внучки) и родные братья и сестры его дедушек и бабушек (двоюродные дедушки и бабушки).

В качестве наследников шестой очереди призываются к наследовании: родственник пятой степени родства - дети двоюродных внуков и внучек наследодателя (двоюродные правнуки и правнучки), дети его двоюродных братьев и сестер (двоюродные племянники и племянницы) и дети его двоюродных дедушек и бабушек (двоюродные дяди и тети).

Если нет наследников предшествующих очередей, в качестве наследников седьмой очереди по закону к наследованию призываются пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя.

Степень родства определяется числом рождений, отделяющих родственников друг от друга. Рождение самого наследодателя в это число не входит (ч. 2 п. 1 ст. 1145 ГК РФ).

На основании п. 1.ст. 1148 ГК граждане, относящиеся к числу наследников по закону, нетрудоспособные к моменту открытия наследства, но не входящие в круг наследников той очереди, которая призывается к наследованию, наследуют по закону вместе с наследниками этой очереди, если не менее года до смерти наследодателя находились на его иждивении, независимо от того, проживали они совместно с наследодателем или нет.

К числу наследников по закону относятся нетрудоспособные лица, состоявшие на иждивении умершего не менее одного года до его смерти. При наличии других наследников они наследуют наравне с наследниками той очереди, которая призывается к наследованию.

В тех случаях, когда отсутствуют наследники по закону и по завещанию, имущество умершего переходит в собственность Российской Федерации. Такое имущество именуется выморочным. С определенной долей условности Российскую Федерацию можно поставить в девятую очередь наследников по закону.

Для приобретения жилого помещения в порядке наследования наследник должен сделать юридически значимое действие - принять наследство.

Принятие наследства - это односторонняя сделка, которая может быть совершена только полностью дееспособным лицом.

Принятие наследства может быть осуществлено одним из двух способов:

формально, т.е. путем подачи нотариусу заявления о принятии наследства;

фактически, т.е. вступив во владение жилищем, сопровождающееся любыми действиями по управлению и пользованию им.

Принятие наследства любым из названных способов должно быть произведено в течение шести месяцев со дня открытия наследства.

Подпись наследника на заявлении о принятии наследства должна быть засвидетельствована нотариально, за исключением случаев личной явки наследника к нотариусу. В этом случае нотариус устанавливает личность наследника и проверяет подлинность его подписи, о чем делает отметку на заявлении с указанием наименования документа, удостоверяющего личность, и

реквизитов этого документа.

Согласно ст. 1175 ГК РФ наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно. При этом каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества.

Кредиторы наследодателя вправе предъявить свои требования к принявшим наследство наследникам в пределах сроков исковой давности, установленных для соответствующих требований. До принятия наследства требования кредиторов могут быть предъявлены к исполнителю завещания или к наследственному имуществу. В последнем случае суд приостанавливает рассмотрение дела до принятия наследства наследниками или перехода выморочного имущества в порядке наследования к Российской Федерации. При предъявлении требований кредиторами наследодателя срок исковой давности, установленный для соответствующих требований, не подлежит перерыву, приостановлению и восстановлению.

Кредиторы наследодателя вправе предъявить свои претензии:

- до принятия наследниками наследства - к исполнителю завещания либо к наследственному имуществу;

- после принятия наследниками наследства - к принявшим наследство наследникам.

Наследование приватизированных жилых помещений, находящихся в индивидуальной собственности, осуществляется в общем порядке. «При этом переход права собственности на жилое помещение не зависит от того, проживает кто-либо на данной площади или нет. Другое дело, что жилище может быть обременено правами граждан, имеющих право пользоваться жилым помещением (члены семьи бывшего собственника, пожизненные пользователи и некоторые другие). В таком случае наследник обязан не препятствовать осуществлению права пользования.

На практике вопрос о наследовании жилого помещения, приватизированного только одним супругом, решается неоднозначно. Имели место случаи признания таких жилищ общей совместной собственностью супругов. С вступлением в действие Семейного кодекса Российской Федерации таких случаев стало намного меньше, поскольку данный законодательный акт четко указал на то, что имущество, полученное одним из супругов по безвозмездным сделкам, является его собственностью (п. 1 ст. 36 СК). В случае разногласий по поводу возникновения права собственности у одного из супругов другой супруг, считающий свои права нарушенными, может обратиться в суд с жалобой, и договор передачи жилого помещения может быть признан судом недействительным по общим основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделок недействительными.

3. Как следует из ст. 572 ГК РФ, по договору дарения жилого помещения собственник безвозмездно передает или обязуется передать другому лицу жилище.

Согласно ст. 573 ГК РФ одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара отказаться от него. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. При этом отказ от подаренного жилья должен быть совершен в письменной форме. Кроме того, такой отказ подлежит государственной регистрации. В данном случае даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять жилище в дар.

В силу ст. 575 ГК РФ не допускается дарение жилых помещений:

от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;

работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;

государственным служащим и служащим органов местного самоуправления в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;

в отношениях между коммерческими организациями.

Следует обратить внимание на то, что данный перечень может быть расширен только федеральным законом. Субъекты Российской Федерации не

вправе устанавливать такие запреты, поскольку гражданское законодательство - исключительная компетенция Российской Федерации (ст. 71 Конституции РФ).

Вместе с тем такие случаи, к сожалению, встречаются. В качестве примера можно привести следующее: «Гражданин Б. и индивидуальное частное предприятие (ИЧП) «Кавказ» обратились в суд с жалобой на отказ нотариуса Сочинского нотариального округа удовлетворить договор дарения ИЧП «Кавказ» квартиры Б. в г. Сочи и просили обязать нотариуса удостоверить этот договор. Как указали в подтверждение жалобы заявители, отказ в удовлетворении договора по мотиву того, что ст. 35 Закона Краснодарского края «О порядке регистрации, пребывания и жительства на территории Краснодарского края», предусматривающая запрещение нотариусам удостоверять договоры отчуждения любой формы собственности гражданам, не зарегистрированным (не прописанным) в Краснодарском крае, противоречит Конституции РФ, нарушает законные права и интересы собственника.

Решением Центрального районного суда г. Сочи (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Краснодарского краевого суда) в удовлетворении жалобы Б. отказано.

Президиум Краснодарского краевого суда протест заместителя Председателя Верховного Суда РФ об отмене судебных постановлений оставил без удовлетворения.

Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ аналогичный протест был удовлетворен и указано следующее.

Согласно ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом; каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ч. 3 ст. 55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны и безопасности государства.

Отказывая в удовлетворении жалобы, суд исходил из того, что Б. не имеет прописки в Краснодарском крае и в соответствии с требованиями ст. 35 Закона Краснодарского края «О порядке регистрации, пребывания и жительства на территории Краснодарского края» (принятого Законодательным Собранием Краснодарского края 7 июня 1995 г.), предусматривающей запрещение нотариусам удостоверять договоры отчуждения любой формы собственности, нотариус обоснованно отказал в удостоверении договора дарения квартиры.

Этот вывод ошибочен, поскольку сделан без учета требований п. 2 ст. 209 ГК РФ.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в п. 7 постановления от 31 октября 1995 г. «О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия», если при рассмотрении конкретного дела суд установит, что подлежащий применению акт государственного или иного органа не соответствует закону, он в силу ч. 2 ст. 120 Конституции РФ обязан принять решение в соответствии с законом, регулирующим данные правоотношения. Конституцией РФ предусмотрено, что ограничение права граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации допускается только на основании федерального закона (ст. 55).

Согласно ст. 8 Закона РФ от 25 июня 1993 г. «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» право граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ в соответствии с законами РФ может быть ограничено в пограничной полосе; в закрытых военных городках; в закрытых административно-территориальных образованиях; в зонах экологического бедствия; на отдельных территориях и в населенных пунктах, где в случаях опасности распространения инфекционных и массовых неинфекционных заболеваний и отравлений людей введены особые условия и режимы проживания населения и хозяйственной деятельности; на территориях, где введено чрезвычайное или военное положение.

Указание в ст. 35 Закона Краснодарского края «О порядке регистрации, пребывания и жительства на территории Краснодарского края» на то, что нотариальные конторы вправе оформлять договоры отчуждения жилья независимо от форм собственности только при наличии у лица, приобретающего жилье, постоянной регистрации по месту жительства в Краснодарском крае или постоянной регистрации по месту жительства свыше 10 лет в Республике Адыгея, не соответствует требованиям ч. 2 ст. 3 Закона РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», согласно которой регистрация или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией РФ и законами, конституциями и законами республик в составе Российской Федерации.

Судебные постановления были отменены в связи с неправильным применением норм материального права».

В исключительных случаях закон дает возможность дарителю отказаться от исполнения договора дарения либо вообще отменить дарение.

В первом случае отказаться от договора можно, когда имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня жизни.

Второй случай отмены дарения регулируется ст. 578 ГК РФ, где указано, что даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, на жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

Кроме того, даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если, обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.

Договором может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

При отмене дарения одаряемый обязан возвратить подаренное жилье, если оно сохранилось в натуре к моменту отмены дарения, т.е. жилище сохранило свое прежнее состояние.

Согласно ст. 580 ГК РФ вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу одаряемого гражданина вследствие недостатков подаренной вещи, подлежит возмещению дарителем, если доказано, что эти недостатки возникли до передачи вещи одаряемому, не относятся к числу явных и даритель, хотя и знал о них, не предупредил о них одаряемого.

Новый Гражданский кодекс России предусмотрел новый вид дарения -пожертвование. Согласно ст. 582 ГК пожертвованием признается дарение вещи или права в общеполезных целях. При дарении жилища эта цель должна не противоречить функциональному назначению жилых помещений -проживанию граждан. Нельзя дарить жилье с условием размещения в нем промышленного производства.

Субъектами пожертвования могут быть граждане, лечебные, воспитательные учреждения, учреждения социальной защиты и другие аналогичные учреждения, благотворительные, научные и учебные учреждения, фонды, музеи и другие учреждения культуры, общественные и религиозные организации, а также Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования. При этом на принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия.

Следует обратить внимание на то, что пожертвование жилища гражданину должно быть обусловлено жертвователем использованием его по определенному назначению. При отсутствии какого-либо условия пожертвование жилого помещения гражданину считается обычным дарением.

4.По истечении срока приобретательной давности лицо - гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретет право собственности на это имущество (ст. 234 ГК РФ). Следует уточнить, что законный владелец мог получить жилое помещение во владение любыми законными путями, за исключением передачи ему жилого помещения во владение на основе установления договорных отношений (аренды, найма, хранения и т.п.). Течение срока приобретательной давности в отношении находящегося во владении лица недвижимого имущества, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. Признание за лицом права собственности на жилое помещение по истечении срока приобретательной давности осуществляется в судебном порядке с последующей государственной регистрацией этого права. Право собственности при этом возникает не с момента вынесения судом решения, а с момента государственной регистрации этого права. В момент регистрации права нового собственника прежний собственник утрачивает право собственности на жилое помещение.

Законом о введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ определено, что действие ст. 234 ГК РФ, регламентирующей права приобретательной давности, распространяется и на те случаи, когда владение недвижимым имуществом началось и до вступления в действие Гражданского кодекса РФ - до 1 января 1995 г.

5.Наиболее массовым основанием приобретения жилья на возмездной основе является заключение договора купли-продажи. В соответствии со ст. 454 ГК РФ «по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)». В пункте 1 ст. 549 ГК РФ не сказано об обязанности покупателя оплатить цену недвижимого имущества (жилья). Представляется, что формула купли-продажи недвижимости здесь не полна, однако это восполняется правилами ст. 454 ГК РФ.

Новым и отличительным от договоров купли-продажи других вещей является порядок исполнения договора купли-продажи жилья. Передача проданного жилья продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены актом передачи или иным документом, подписанным обеими сторонами. Уклонением одной из сторон от подписания документа о передаче считаются: отказ продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество, что является ненадлежащим исполнением договора (ст. 556 ГК РФ). Таким образом, до подписания продавцом и покупателем передаточного акта договор купли-продажи недвижимости не считается исполненным, а сделка - завершенной. Если иное не предусмотрено договором, продавец обязан одновременно с передачей жилья передать покупателю его принадлежности, а также относящиеся к жилью документы (ст. 456 ГК РФ).

Существенным условием договора продажи жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень лиц с указанием их прав на пользование этим жильем (ст. 558 ГК РФ). Данное положение отделило права собственности от прав проживания. Права пользования не зависят от того, кто является собственником.

К договору купли-продажи жилья применяются обязательные условия: письменная форма, указание имени и регистрации по месту жительства (расположения) сторон, описание предмета договора, цена договора, права третьих лиц, сроки и порядок передачи имущества, подписание акта передачи, государственная регистрация сделки и нового собственника. В случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности другая сторона имеет право обратиться в суд с требованием государственной регистрации и возмещения убытков, вызванных задержкой регистрации, так как право собственности у него возникает не в момент заключения договора, а в момент государственной регистрации его права.

Важным является отражение в договоре купли-продажи порядка и сроков оплаты покупателем стоимости покупаемого жилья.

Что касается описания предмета сделки - конкретной квартиры или комнаты, доли и т.п., то законодательство не расшифровывает, какие параметры должны включаться в договор купли-продажи, как впрочем и в любой договор отчуждения недвижимости. Органами технической инвентаризации используются следующие параметры жилья, которые и отражаются в договорах:

фамилия, имя, отчество собственника;

город с указанием его административно- территориальной принадлежности;

улица;

номер дома;

номер корпуса;

номер квартиры;

описание доли собственности (квартира, комната, индивидуальная, долевая или совместная собственность и т.п.). В настоящее время производится переучет объектов недвижимости и земельных участков и присвоение им кадастровых номеров, которые также будут указываться в договорах:

правоустанавливающие документы на жилье (договор передачи и (или) свидетельство о собственности на жилище, договор купли-продажи, справка ЖСК, ЖК, свидетельство о праве на наследство; указываются номер документа, дата его оформления, а также номер и дата государственной регистрации права собственности);

количество комнат (для квартиры);

общая площадь в квадратных метрах;

приведенная площадь (общая площадь с учетом лоджий и балконов) в квадратных метрах;

жилая площадь в квадратных метрах;

стоимость жилья в рублях на текущий год.

Для более полной защиты прав покупателей независимо от того, юридическое это лицо или физическое, в ГК РФ (ст. 556) установлено правило, по которому передача жилого помещения продавцом и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. При этом, если иное не предусмотрено договором, обязательство передать жилище считается исполненным после вручения его покупателю и подписания соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче жилья на условиях, предусмотренных договором, считается отказом продавца от исполнения обязанности передать жилое помещение, а покупателя - его принять. Само по себе принятие покупателем жилого помещения, не соответствующего условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Если же обнаружены существенные нарушения требований к качеству жилища (неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и другие подобные недостатки), покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за жилое помещение денежной суммы; потребовать замены жилья ненадлежащего качества помещением, соответствующим договору.

Достаточно четко ГК РФ урегулировал отношения, связанные с земельным участком при продаже находящейся на нем недвижимости.

Из ст. 552 ГК РФ следует, что одновременно с передачей права собственности на жилище передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим жилищем и необходима для ее использования. При этом вид права на земельный участок может быть различным.

Во-первых, если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый дом, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды на соответствующий земельный участок.

Во-вторых, если продавец не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый жилой дом, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец дома.

Гражданский кодекс Российской Федерации вводит специальную норму, устанавливающую особенности продажи жилых помещений, если в них

проживают граждане, имеющие на это жилище самостоятельное право пользования. Например, когда происходит переход права собственности на жилое помещение, в котором остаются проживать члены семьи продавца, они согласно ст. 292 ГК РФ сохраняют право пользования этим жилищем. Это возможно и при отчуждении жилого помещения, приобретенного по рентному договору, существенным условием которого было проживание отчуждателя на данной площади. В ст. 558 ГК РФ устанавливается, что существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие право пользования им после его приобретения покупателем (например, члены семьи собственника), является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Новый Жилищный кодекс Российской Федерации в разделе 5 регламентирует организацию и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов, определяет правовое положение членов жилищных кооперативов.

Статья 110 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет жилищный или жилищно-строительный кооператив как добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста шестнадцати лет, и (или) юридические лица.

В соответствии со ст. 129 Жилищного кодекса Российской Федерации член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.

На основании п. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного или жилищностроительного кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, предоставленную этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на занимаемое ими жилое помещение.

Таким образом, имеется три юридических факта, образующих фактический состав для возникновения права собственности у граждан - членов кооператива и прекращения такового у юридического лица - кооператива:

членство в кооперативе;

пользование жилым помещением, предоставленным кооперативом;

полная выплата паевого взноса.

Право на получение жилой площади возникает у гражданина с момента вступления в жилищный кооператив, с этого же времени возникает жилищное правоотношение, которое развивается по мере наступления последующих фактов и окончательно оформляется с предоставлением квартиры. Далее, при выплате последней части паевого взноса, правоотношение пользования трансформируется в правоотношение собственности, происходит смена субъектов данного права. До полного внесения паевого взноса субъектом права собственности на жилое помещение был жилищный или жилищностроительный кооператив, после - гражданин.

В отличие от общего правила, установленного в ст. 131 ГК РФ по отношению к возникновению прав на недвижимое имущество, в данном случае право собственности возникает не с момента государственной регистрации, а с момента завершения выплаты паевого взноса. Последующая государственная регистрация имеет лишь правоподтверждающее значение.

Для удовлетворения своего интереса и достижения цели гражданин участвует в организации кооператива либо вступает в действующий кооператив. Затем его воля проявляется при вселении в квартиру и пользовании ею, а также при уплате паевых взносов. Все эти действия гражданин производит сознательно и целенаправленно для получения жилого помещения, а впоследствии для приобретения на него права собственности.

Большие трудности вызывает вопрос о юридической природе перехода права собственности от жилищного (жилищно-строительного) кооператива к его членам, если паевые взносы были выплачены до 1 июля 1990 г., т.е. до вступления в действие Закона Союза ССР «О собственности в СССР» - первого законодательного акта, наделившего членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов соответствующим правом. Особенности рассматриваемой ситуации в том, что в то время граждане не предполагали, что станут собственниками кооперативных квартир. Однако в данном случае, на наш взгляд, следует вести речь не о принудительном прекращении права собственности кооператива и возникновении такового у члена жилищного или жилищностроительного кооператива, а о снятии принудительного сдерживания процесса возникновения права собственности у членов кооперативов на жилое помещение, так как сумма паевого взноса определялась исходя из сметной стоимости кооперативного жилого дома.

С 1 июля 1990 г. (с момента вступления в действие Закона СССР «О собственности в СССР») факт полной выплаты паевого взноса наделяет члена жилищного или жилищно-строительного кооператива правом собственности на жилое помещение, в котором он проживает. Указанная норма успешно «перекочевала» первоначально в Закон РСФСР «О собственности в РСФСР», а затем в Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик и, наконец, была воспроизведена в Гражданском кодексе РФ

В связи с принятием названных законодательных актов граждане - члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов разделились на собственников и несобственников жилых помещений. По исполнении фактического состава их различает факт полного или неполного внесения паевого взноса за жилое помещение. По объему и виду прав член кооператива, полностью внесший паевой взнос за квартиру, владеет, пользуется и распоряжается принадлежащей ему квартирой по своему усмотрению, т.е. является обладателем вещного права - права собственности. В отличие от этого, член жилищного или жилищно-строительного кооператива, осуществляющий выплату, владеет и пользуется жильем, принадлежащим кооперативу, на основе членских правоотношений, т.е. является обладателем обязательственного права. Такой член кооператива имеет ограниченное право распоряжения. Так, право на обмен он может осуществить только при наличии согласия проживающих совместно с ним членов семьи, разрешения органа местного самоуправления, а также согласия общего собрания или правления кооператива на прием в члены кооператива лица, обменивающего жилое помещение.

Член кооператива, полностью выплативший паевой взнос за квартиру, вправе остаться в кооперативе или выйти из него. Гражданин, приобретший квартиру по договору с собственником или получивший ее по наследству, вправе вступить в члены кооператива. Отказ ему в этом может быть обжалован в судебном порядке.

С расширением рынка недвижимости в жилищной сфере широкое распространение получил договор мены жилого помещения. В соответствии со ст. 567 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность один товар в обмен на другой. По такому договору собственник жилого помещения может обменять принадлежащее ему жилище на любое имущество, которое не изъято из гражданского оборота. Например, на другое жилье, автомобиль, гараж, предприятие, ювелирное изделие, ценные бумаги и т.п.

Если происходит мена одного жилища на другое, то каждый участник договора должен обладать правом собственности на обмениваемое помещение, при этом каждый из участвующих в договоре считается продавцом жилого помещения, которое он передает, и покупателем жилища, которое он получает. В связи с этим договор мены имеет много общего с договором купли-продажи. При мене жилье обменивается на какое-либо имущество (в данном случае - на жилье), а при купле-продаже жилое помещение также обменивается, только на специфическое имущество - деньги. Правовое регулирование отношений по договору мены осуществляется в большинстве своем по тем же правилам, что и в договоре купли-продажи (предмет, форма, переход права собственности, права и обязанности сторон и т.п.). Прежнее гражданское законодательство предусматривало только мену равноценного имущества. Сегодня данное положение остается только общим правилом. Обмениваемые жилые помещения предполагаются равноценными. Вместе с тем новый ГК РФ предусматривает возможность заключения договора мены неравноценными товарами. В таких случаях сторона, обязанная передать помещение, цена которого ниже цены жилья, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать жилое помещение, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором (п. 2 ст. 568 ГК РФ). Например, договором мены может быть предусмотрен обмен пятикомнатной квартиры на две двухкомнатные либо трехкомнатную и автомобиль.

Право собственности на обмениваемые жилые помещения возникает у каждой стороны с момента государственной регистрации по месту нахождения жилья.

Новым видом договора, по которому происходит отчуждение права собственности является договор ренты.

Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает возможность собственникам произвести отчуждение имущества под выплату ренты либо за пожизненное содержание с иждивением. Данные отношения регулируются гл. 33 ГК РФ. По такому соглашению собственник имеет право передать другому лицу в собственность имущество, а последний в обмен на имущество будет выплачивать бывшему собственнику ренту в виде денежной суммы либо иного содержания. Договориться при этом можно об осуществлении выплат как бессрочно, так и пожизненно. Отсюда деление рентного договора на постоянную (бессрочную) и пожизненную ренту.

Жилище, отчуждаемое под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату и бесплатно.

В первом случае к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже; во втором случае - правила о договоре дарения.

Как следует из ст. 586 ГК РФ, в случае отчуждения (например, продажи) жилого помещения лицом, приобретшим его по рентному договору, обязательства ренты переходят на нового собственника жилья. При этом лицо, передавшее такое жилье, несет субсидиарную с отчуждателем ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты.

В целях обеспечения исполнения выплаты рентных платежей ГК РФ устанавливает правило, по которому получатель ренты приобретает право залога на отчужденное жилье, т.е. в данном случае право залога возникает не в силу договора, а в силу закона.

В качестве ответственности за просрочку выплаты ренты закон указывает на обязанность плательщика выплатить проценты, размер которых устанавливается договором. В тех случаях, когда процент не оговорен, он определяется учетной ставкой банковского процента на день исполнения обязательства.

Наряду с государственной регистрацией соглашения, в отличие от иных способов возникновения права собственности на жилище, закон требует обязательного нотариального удостоверения договора; представляется, что законодатель установил данное правило, имея в виду длительность рентных отношений.

Проанализируем постоянную и пожизненную ренту, включающую в себя соглашения пожизненного содержания с иждивением, где в качестве объекта выступает жилое помещение.

Рассматривая субъектный состав участников договора постоянной ренты, следует указать на то, что если по отношению к плательщикам ренты закон не содержит каких-либо ограничений, то применительно к получателям постоянной ренты таковыми могут выступать только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует цели их деятельности, закрепляемой в их учредительных документах. В частности, не могут быть получателями ренты учреждения, финансируемые собственником, уже в силу того, что им запрещено распоряжаться имуществом, приобретенным по смете.

Права получателя ренты могут переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором. Кроме того, они (права) могут передаваться путем уступки требования в порядке, предусмотренном ст. 388 ГК РФ.

Выплата постоянной ренты устанавливается договором в рублях. Между тем в договоре может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.

Закон защищает получателя ренты тем, что размер выплачиваемой ренты автоматически увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда. Постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала.

Следует отметить, что правила, касающиеся увеличения размеров и сроков выплат, могут изменяться договором.

Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. В таком случае отказ заявляется плательщиком ренты в письменной форме не позднее, чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором. Стороны договора могут предусмотреть, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора.

Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. 593) предусматривает случаи выкупа постоянной ренты по требованию получателя ренты:

если плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

если плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;

если плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обязательства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;

если жилое помещение, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами.

Требование получателя ренты о выкупе постоянной ренты может быть предусмотрено и в других случаях, определенных договором. Выкуп постоянной ренты производится по цене, определенной договором.

При отсутствии условия о выкупной цене в договоре, по которому жилище передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена жилого помещения, которая обычно взимается за аналогичное жилье при сходных обстоятельствах в том же населенном пункте. При возникновении разногласий такая аналогичность подтверждается актом оценки жилого помещения, составляемым профессиональным оценщиком недвижимого имущества.

В отличие от постоянной, пожизненная рента устанавливается на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Возможно установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты, как правило, считаются равными. Например, супруги передали по рентному договору принадлежащее им на праве совместной собственности жилое помещение. При этом в случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство ренты прекращается.

Размер пожизненной ренты определяется в договоре в виде денежной суммы, периодически выплачиваемой получателю ренты в течение его жизни. Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом. При увеличении минимального размера оплаты труда соответственно увеличивается размер пожизненной ренты.

Если сроки пожизненной ренты не установлены договором, то пожизненная рента должна выплачиваться по окончании каждого календарного месяца.

Согласно ст. 599 ГК РФ при существенном нарушении договора плательщиком получатель ренты вправе требовать от плательщика выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков. Если под выплату пожизненной ренты жилое помещение отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора потребовать возврата этого жилья с зачетом его стоимости в счет выкупной цены.

Разновидностью пожизненной ренты является договор пожизненного содержания с иждивением. По сравнению с пожизненной рентой договор пожизненного содержания с иждивением обладает значительной спецификой. В частности, плательщик ренты по договору обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Предоставление содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором может быть предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.

Стороны договора пожизненного содержания с иждивением вправе предусмотреть возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

ГК РФ указывает на ограничения распоряжения имуществом, переданным плательщик ренты в обеспечение пожизненного содержания. Как следует из ст. 604 ГК РФ, плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять такое жилое помещение только с предварительного согласия получателя ренты.

9. Приобретение жилья с использованием государственных субсидий и кредита является также новым порядком приобретения жилья гражданами. Правовыми основаниями для этого являются положения Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» о том, что «гражданам, не обеспеченным жильем по установленным нормативам, государство оказывает помощь... используя систему компенсаций (субсидий) и льгот по оплате строительства, содержания и ремонта жилья» (ст. 2 Закона). Законом также определено, что «компенсации (субсидии) - это средства, предоставляемые гражданам в качестве помощи для оплаты жилья и коммунальных услуг, строительства жилья или его покупки» (ст. 1 Закона).

Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2281 установлено, что гражданам субсидии предоставляются безвозмездно.

Постановлением Правительства РФ от 3 августа 1996 г. № 937 было утверждено «Положение о предоставлении гражданам РФ, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья», которое регламентирует весь порядок взаимоотношений граждан и государственных органов, сводящийся к следующему.

1). Субсидии предоставляются гражданам (по их желанию), состоящим на учете по улучшению жилищных условий в муниципальных органах (с учетом их очередности) либо пользующимся в соответствии с законодательством правами на льготное финансирование строительства жилья (п. 2 Положения).

2). Субсидии предоставляются гражданам, если уровень их месячного дохода в расчете на одного члена семьи не превышает предела, установленного органом, за счет которого предоставляются субсидии (п. 4 Положения).

3). Субсидии предоставляются для строительства или приобретения как односемейных домов, так и квартир в многоквартирных домах (п. 9 Положения).

4). Денежные суммы в размере субсидий не выдаются гражданам на руки, а предоставляются в форме платежей, перечисляемых через банки: при строительстве жилья, как правило, его застройщику, а при приобретении жилья - его продавец (п. 10 Положения).

Субсидии предоставляются гражданам независимо от того, является ли занимаемое ими жилье муниципальным или их собственностью. При этом, если владельцы приватизированных квартир и частных домов получили субсидию и улучшили свои жилищные условия, а затем продали ранее занимаемое жилье, то они обязаны вернуть органу, предоставившему субсидию, 50% суммы, полученной от этой продажи. При этом возвращаемая сумма не должна превышать размера субсидии (п. 11 Положения).

Гражданам, принятым на учет для предоставления квартир в ЖСК, безвозмездные субсидии не предоставляются, так как государство оплачивает до 50% стоимости строительства домов ЖСК.

5). Размер предоставляемой субсидии может составлять от 5 до 70% средней стоимости строительства или приобретения дома или квартиры в данном регионе. Размер субсидии также определяется в зависимости от величины дохода за последние 6 месяцев в расчете на одного члена семьи или нескольких семей, проживающих в квартире или в доме гражданина, получающего субсидию, и времени постановки на учет по улучшению жилищных условий. При этом размер приобретаемого с использованием субсидий жилья не может превышать социальной нормы площади жилья для семьи (п. 12 Положения).

6). Социальная норма общей площади жилья устанавливается органами государственной власти субъектов Федерации (ст. 11 Закона «Об основах федеральной жилищной политики»).

7). Исходя из вышеизложенного стоимость жилья, приобретаемого гражданами, состоит из двух составных частей: а) субсидии и б) средства гражданина. Вносимые гражданином средства могут быть как его собственными накоплениями, так и заемными, получение которых регламентировано

Указом Президента РФ «О жилищных кредитах» от 10 июня 1994 г. № 1180. Введенное в действие этим Указом Положение о жилищных кредитах определяет общий порядок кредитования населения при использовании собственных средств, а также безвозмездных субсидий:

а) банки на территории РФ предоставляют гражданам и юридическим лицам жилищные (льготные) кредиты под залог жилья;

б) жилищные кредиты могут быть трех видов:

земельный кредит - краткосрочный или долгосрочный кредит, пре доставляемый на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство;

строительный кредит - краткосрочный кредит на строительство (ре конструкцию) жилья, предоставляемый для финансирования строительных работ;

кредит на приобретение жилья - долгосрочный кредит, предоставляемый для покупки жилья;

в) жилищные кредиты выделяются при условии отвода застройщику в установленном порядке земельного участка и наличия разрешения соответствующих органов на строительство жилья, а также на условиях платности, возвратности и целевого использования;

г) обеспечением кредита является залог заемщиком имеющегося или сооружаемого, либо приобретаемого жилья, иных имущественных прав на другое имущество, или имущественных прав, которые в соответствии с законодательством РФ могут быть предметами залога;

д) денежные средства на руки заемщику не выдаются, ему открывается кредитная линия, ссуда по которой перечисляется по частям, соответствующим стоимости законченных этапов строительно-монтажных работ. В процессе работ банк вправе осуществлять инспектирование производимых работ;

е) сумма жилищного кредита не должна, как правило, превышать 70% стоимости приобретаемого жилья, строящегося или реконструированного, обустройства земли;

ж) основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика, являются кредитный договор и договор о залоге (ипотеке).

8). Граждане, которым решением муниципальных органов выделены безвозмездные субсидии, заключают с уполномоченным органом договор об использовании субсидий и собственных или привлеченных средств. Этим договором предусматривается, что субсидии начисляются на счет в течение 5 банковских дней после внесения гражданином своей доли.

9). Если гражданин приобретает с привлечением субсидий муниципальное жилье, то оно оформляется в его собственность и он снимается с учета по улучшению жилищных условий. Жилищные субсидии предоставляются только один раз.

10). В настоящее время осуществляется постепенная ликвидация коммунальных квартир.

Перечень оснований не является исчерпывающим. Так, следует сказать, что право собственности на жилой дом может возникнуть на основании самовольной постройки.

Согласно, ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное:

а) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;

б) без получения на это необходимых разрешений;

в) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, следовательно, не вправе ею распоряжаться - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Вместе с тем законодательство при определенных условиях допускает признание права собственности на самовольно возведенное строение. Пункт 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащим ему земельным участком, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возмездную постройку.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом также за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо. За которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Однако, не может быть признано право собственности на самовольную постройку за указанными лицами, если ее сохранение нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, право собственности на жилище может возникнуть как на возмездном, так и на безвозмездном основании.

Таким образом, рассмотрев главу - правомочия собственника на жилое помещение и основания приобретения прав собственности на жилое помещение можно сделать следующий общий вывод: