Правовое регулирование коммерческого найма жилого помещения

Одной из наиболее значимых проблем является высокий уровень рентабельности в сфере строительства жилья, который составляет целых 30%. Таким образом, застройщик в срок, от полутора до трех лет получает полный оборот вложенных средств, за счет реализации жилья, а также немалую прибыль. В случае же строительства жилья, для сдачи его в аренду, окупаемость увеличится и будет составлять около десяти лет, в то время, как рентабельность уменьшится примерно в три раза, по сравнению с продажей.

Также весьма усложняет ситуацию слишком высокая стоимость кредитных ресурсов (около 18% годовых), не позволяющая привлекать средства на длительный срок. Т.е., чем дольше срок кредитования, тем больше процентов заплатит заемщик, помимо основной суммы долга.

Чуть менее важным, но тоже значимым моментом является отсутствие практики управления многоквартирными домами, чьи квартиры сдаются в аренду. Эта проблема касается, в первую очередь, пробелов законодательства относительно выселения граждан по причине нарушения ими условий эксплуатации или оплаты жилья.

Ярославская область развивается достаточно динамично и интенсивно, благодаря инвестиционной политике, проводимой Правительством РФ, при поддержке федеральных органов власти и ОМС, в ее развитие были привлечены достаточно значительные инвестиции.

В Ярославской области функционирует множество крупных предприятий, индустриальных парков и технопарков, инвесторы реализуют весьма масштабные проекты, такие как ООО «Переславский технопарк», ОАО «Ярославский индустриальный парк», индустриальный парк «Новоселки», компании «Комацу», «Вымпелком», «Никомед», «Р-Фарм» и др.

Именно с помощью индустриальных парков и технопарков, а также за счет развития уже имеющихся и функционирующих предприятий, регион привлекает все новые производства, имеющие целью улучшение состояния внутренних и внешних рынков, что позволяет закладывать и укреплять экономическую базу для последующего развития Ярославской области.

Рост производства предприятий и технопарков растет, поэтому они, как никто другой заинтересованы в развитии рынка арендного жилья, что существенно облегчило бы им обеспечение работников доступным жильем и комфортными условиями жизни.

В реализации государственной программы Ярославской области «Обеспечение доступным и комфортным жильем населения Ярославской области» на 2014-2020 годы (далее - Государственная программа) участвуют государственные гражданские служащие департамента строительства Ярославской области, органов исполнительной власти области и органов местного самоуправления муниципальных образований области, являющихся соисполнителями отдельных подпрограмм Государственной программы, открытое акционерное общество «Региональный оператор ипотечного жилищного кредитования Ярославской области» и сотрудники государственных учреждений Ярославской области, функционально подчиненных департаменту строительства Ярославской области.

Согласно Комплексному плану реализации в 2016-2018 годах государственной программы Ярославской области «Обеспечение доступным и комфортным жильем населения Ярославской области» на 2014-2020 годы одной из задач является предоставление жилых помещений организациям (гражданам) участникам мероприятия на условиях коммерческого найма.

Источниками комплектования новых производств высококвалифицированными специалистами могут быть не только специалисты, привлеченные из других регионов, но и молодые специалисты Ярославской области, а также участники государственной подпрограммы по оказанию содействия добровольному переселению в Российскую Федерацию соотечественников, проживающих за рубежом.

В соответствии с поставленными Президентом Российской Федерации задачами поддержки трудовой мобильности граждан, создания более дешевой альтернативы в приобретении жилья, инновационного и качественного обновления жилищного фонда, обеспечения жильем граждан с доходами среднего и ниже среднего уровня, а также благодаря инициативе Министерства регионального развития Российской Федерации Ярославская область приступила к реализации проекта строительства арендного жилья.

Необходимость развития рынка арендного жилья в Ярославской области обусловлена следующими факторами:

- значительная часть населения не имеет возможности приобрести жилье в собственность;

- современная экономическая модель стимулирует высокую мобильность населения;

- развитие экономики предполагает постоянный приток трудовой миграции (дефицитных высококвалифицированных специалистов) в Ярославскую область;

- сложившийся на сегодня рынок арендного жилья в значительной степени не соответствует потребностям государства, бизнеса и населения в данном сегменте жилья.

В существующем правовом поле реализация проекта невозможна без масштабного участия государства. Для устранения указанных проблем требуется взаимодействие органов государственной власти всех уровней, ОМС, предприятий и организаций строительного комплекса Ярославской области, а также кредитных и прочих организаций, связанных с процессом строительства и приобретения жилья, что в конечном итоге обусловливает необходимость применения программно-целевого метода.

Таким образом, подпрограмма «Формирование рынка доступного арендного жилья» направлена на решение важнейших задач: повышение уровня доступности жилья, сохранение существующих и привлечение дополнительных трудовых ресурсов на территорию области.

В связи с этим возникает необходимость повышать доступность жилья за счет поддержки массового жилищного строительства путем:

- повышения эффективности мер градостроительного регулирования и обеспечения жилищного строительства земельными участками;

- реализации механизмов поддержки и развития жилищного строительства для целей коммерческого найма и стимулирования спроса на такое жилье;

- обеспечения строительного комплекса Ярославской области высококачественными конкурентоспособными, ресурсо- и энергосберегающими строительными материалами и изделиями с учетом потребностей региона и имеющихся запасов местных сырьевых ресурсов;

- исполнения государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан.

Государственная программа исходя из тенденций развития строительного комплекса и жилищного строительства призвана обеспечить практическую реализацию комплекса мероприятий и механизмов, направленных на создание необходимых условий для решения существующих проблемных вопросов в этой сфере.

В соответствии с действующим законодательством, при расторжении договора найма, проживающие в помещении граждане, подлежат выселению в судебном порядке. Выселение может быть проведено как с предоставлением другого жилого помещения, так и без него.

В судебной практике часто встает вопрос о том, прекращаются ли трудовые отношения между работником и работодателем как следствие расторжения договора коммерческого найма с последующим выселением?

Как правило, по договору коммерческого найма снимают жилье именно военнослужащие, социальные работники, администрации и различных крупных предприятий.

Единого мнения по данному вопросу так и не выработано - в судебной практике встречаются совершенно противоположные решения, причем, обоснованные в любом случае. Кто-то при рассмотрении иска встает на сторону собственников помещения, т.е. выселяет граждан, предоставив им ограниченный срок на сбор вещей, другие же отказывают в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Отличным примером могут послужить два гражданских дела, недавно рассмотренные в Ярославской области.

В первом иске истцом являлась мать-одиночка, имеющая на иждивении двоих несовершеннолетних детей и не имеющей другого жилья. В иске женщина просила признать ее право пользования жилым помещением по договору социального найма. Ссылалась на то, что помещение было предоставлено по договору коммерческого найма, на период работы. В результате, договор между ней и работодателем был расторгнут, на учете на предоставление жилого помещения истец не состояла, соответственно, и решения о предоставлении ей спорного помещения по договору социального найма не принималось.

Администрация заявила встречные требования, в результате истец была выселена. Помимо прочего, в своем решении суд указал, что спорная квартира в качестве служебного жилья или общежития истцу в связи с трудовыми отношениями также не предоставлялась, жилое помещение не относиться к статусу «служебного», и было предоставлено по договору коммерческого найма на период трудовых отношений.

А вот второй, противоположный пример.

Предприятие обратилось с иском в суд к бывшему работнику с требованиями о признании утратившим право пользования жилым помещением и выселении. Суд первой и второй инстанции отказали организации в иске в полном объеме, указывая на то, что прекращение трудовых отношений с предприятием как основание для расторжения договора коммерческого найма жилого помещения и выселения не предусмотрено!

Подведя итог, можно сказать, что в группу риска входят не только лица, которым жилое помещение предоставлено по договору коммерческого найма, но и граждане, занимающие служебные помещения и уволенные со службы. Несмотря на то, что споры о выселении зачастую рассматриваются при участии в деле прокурора, но даже участие представителя правоохранительных органов не всегда спасает положение выселяемого гражданина, а практика судов настолько разная, что остается только гадать, сколько еще выселенных пополнят ряды «граждан без адреса».



3.2 Совершенствование проблем правового регулирования коммерческого найма жилого помещения

На практике сочетание «договор коммерческого найма жилого помещения» встречается довольно часто, тем не менее, многие моменты, касающиеся данного понятия, до сих пор не урегулированы надлежащим образом. В основном, это связано с недостаточностью и противоречивостью правового обоснования, что позволяет судом выносить по аналогичным делам противоречащие друг другу решения.

В Российской Федерации единственным актом, регулирующим действие данного договора, является Гражданский кодекс РФ, в частности, гл. 35, носящая название «Наем жилого помещения» и посвященная исключительно его вопросам. Именно ГК РФ позволяет собственнику передачу жилого помещения во временное и возмездное владение и пользование для проживания. Но, как в гражданском, так и в жилищном законодательстве выделяют четыре вида договора найма жилого помещения:

- договор социального найма;

- договор коммерческого найма;

- договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования;

- договор найма специализированного жилого помещения.

При этом, термин «коммерческий наем» законодателем не используется вовсе, хотя именно он позволяет отделить два наиболее часто встречающихся вида найма - социальный и коммерческий, а также четко определяет цель, преследуемую собственником, т.е. извлечение прибыли. При этом нормы о договоре социального найма применяются в субсидиарном порядке ко всем договорам, за исключением коммерческого найма.

Как указывается в литературе, гражданско - правовая природа договора коммерческого найма и, соответственно, отсутствие его правового регулирования в ЖК РФ Садовникова Е.В. Проблемы правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения: автореф. дис. … канд. юрид. наук / Е.В. Садовникова. - М., 2010. - 26 с. обусловливают приоритетное действие норм ГК РФ, возможность применения жилищного законодательства к рассматриваемому договору строго ограничена императивными нормами главы 35 ГК РФ Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. - М.: Статут, 2012. - 354 с..

Глава 35 ГК РФ также не оговаривает возможность субсидиарного применения норм иных глав ГК РФ, например, договора аренды. Из анализа содержания правил о найме жилого помещения следует, что регулирование, предусмотренное ГК РФ не является полным. В ГК РФ не содержится множества прав и обязанностей сторон, а большинство тех, что указаны, не имеют механизма реализации и не содержат мер ответственности.

Некоторые обязанности сторон урегулированы, но весьма схематично, без подробностей, периодически законодатель и вовсе не соблюдает баланс интересов сторон договора.

Налицо вывод, что договор найма очень во многом схож с договором аренды. Тем сильнее видны пробелы при их сравнении.

Разбирая в дальнейшем отдельные проблемы правового регулирования договора найма жилого помещения, можно предложить два пути их устранения - путем включения соответствующих норм в главу 35 ГК РФ либо путем указания в ст.671 ГК РФ, что к договору коммерческого найма жилого помещения применяются соответственно правила об аренде (§1 главы 34), если это не противоречит правилам главы 35 и существу найма. Реализация первого способа повлечет увеличение объема ГК РФ, причем, по сути, за счет дублирования норм главы 34 ГК РФ.

В связи с этим, устранение пробелов вторым способом значительно предпочтительнее. Исторически сложилось так, что договор аренды представляет собой некою конструкцию, применяемую каждый раз при передачи в пользование вещи, независимо от ее вида.

Еще со времен римского права, наем вещей приравнивался к аренде, они были синонимами в большинстве стран. В России подобное разделение было произведено по причине выделения особых видов договора найма - социального найма и найма специализированного жилого помещения. Тем не менее, договор коммерческого найма по своей природе все же больше схож с договором аренды, нежели с договором социального найма жилого помещения.

Таким образом, думается, что требуемые изменения главы 35 ГК РФ в силу наличия в ней множества пробелов, следует устранить через указание на возможность применения норм параграфа 1 главы 34 ГК РФ в субсидиарном порядке, при условии, если это не противоречит правилам главы 35 ГК РФ и существу отношений найма.

Как уже неоднократно упоминалось, договор коммерческого найма заключают собственник жилого помещения и гражданин - наниматель. Таким образом, юридические лица, а также публичные образования могут участвовать в данном договоре только на стороне наймодателя. Организация может взять жилое помещение в аренду, но в связи с императивным требованием законодательства об обязательном соблюдении при пользовании жилым помещением его назначения (ст.17 ЖК РФ) юридические лица могут использовать его только для проживания граждан. Следовательно, заключив договор аренды, юридические лица заключают договор коммерческого найма жилого помещения с гражданином Макаров О. Дерюга Н. Регулирование найма жилого помещения нормами гражданского и жилищного законодательства. // Российская юстиция, 2011, - №9. - С.28-29.. Данное положение было подтверждено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ №6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 1 июля 1996 г.Постановление Пленума Верховного Суда РФ №6, Пленума ВАС РФ №8 от 01.07.1996 (ред. от 24.03.2016) "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". Так, сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Кодекса, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168 Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 нояб. 1994 г. // Собр. законодательства РФ. 1994. №32. Ст.3301..

На практике встречаются случаи заключения в подобных ситуациях иных возмездных договоров, например договора субаренды, в котором гражданин выступает субарендатором (Приложение 1). Однако использование такой конструкции не отвечает требованиям законодательства, и при возникновении конфликтных ситуаций судам следует применять нормы главы 35 ГК РФ, независимо от наименования договора (в силу ст.431 ГК РФ).

С другой стороны, законодательство предусматривает возможность пользования жилым помещением не только нанимателем, но и иными лицами, постоянно проживающими с ним. В отличие от договора найма, в ГК РФ относительно договора коммерческого найма не указано, что вышеупомянутые лица являются членами семьи, т.е. это могут быть любые лица. Данное положение вполне разумно, поскольку по причине свободы договора наниматель приобретает право выбора лица, с которым будет совместно проживать в снимаемом помещении.

Подобные лица обладают теми же правами, что и наниматель, но не несут никакой ответственности, за все их действия в ответе наниматель. В принципе, данное положение вполне справедливо, ведь наниматель по своей воли указывает лиц, которые будут проживать совместно с ним и, стало быть, берет на себя ответственность за их действия.

Относительно обязанностей, возлагаемых на данную категорию лиц, ГК РФ также умалчивает, ограничиваясь лишь весьма туманным упоминанием того, что отношения между нанимателем и постоянно проживающими с ним лицами регулируется законом.

Подобное регулирование никак нельзя считать достаточным. В соответствии с положениями гл.35 ГК РФ, согласие проживающих с нанимателем лиц требуется только при вселении временных жильцов, либо замене нанимателя или досрочном расторжении договора. Этот список является исчерпывающим, но не имеется ни малейшего уточнения на форму согласия, что является существенным упущением, позволяющим гражданам обходить закон. Если необходимо получить письменное согласие, то это должно быть четко прописано в законе, если же достаточно устного, то каким образом можно подтвердить его получение? Аналогичные упущения имеются и в нормах, регулирующих договор социального найма и другие договоры. В литературе указывается, что такое согласие следует получать в письменной форме от всех лиц, постоянно проживающих в жилом помещении, достигших возраста 14 лет Макаров Г. Правовые способы защиты граждан от посягательств на их права при совершении жилищных сделок //Хозяйство и право, 2012, №4, - С.52-62..

Тем не менее, остается непонятным, почему ГК РФ не предусматривает получение согласия проживающих с нанимателем лиц при передаче помещения, либо его части в поднаем. Ведь подобные действия явно затрагивают их права и законные интересы. Закон в этой части явно требует корректировки.

Законом предусмотрено, что наниматель и лица, постоянно проживающие с ним, могут договориться об установлении солидарной ответственности относительно пользования жилым помещением (п.4 ст.677 Г РФ), при этом, если о принятом решении будет уведомлен наймодатель, проживающие лица станут сонанимателями.

Получается, что согласие наймодателя в данном случае не нужно, его ставят перед фактом, что является явным нарушением его прав, как собственника жилого помещения.

Законом предусмотрено, что стороны самостоятельно и по своей воле избирают контрагентов. Также прописано, что изменение договора по общему правилу происходит по соглашению сторон (ст.421, 450 ГК РФ). Так, получается, что подобные правоотношения противоречат общепринятым гражданским нормам.

М.И. Брагинский считает, что заключение соглашения в соответствии с п. 4 ст.677 ГК РФ, в котором не принимает никакого участия наймодатель, вовсе не укладывается в рамки стандартного понимания договора, предполагающего соглашение сторон.

Также остается необозначенным моментом приобретение прав лицами, проживающими совместно с нанимателем - приобретают ли они его права в полном объеме, либо только какую-то часть. Предполагается, что полный объем прав нанимателя указанные лица не получают, поскольку имеют весьма ограниченные взаимоотношения с наймодателем, а именно, только несут перед ним солидарную ответственность наравне с нанимателем, и не более того (п.4 ст.677 ГК РФ) Брагинский, М.И. Договорное право. Книга 5 (комплект из 2 книг) / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. - М.: Статут, 2015. - 169 c..

Поскольку закон в данном случае не имеет четких указаний, существуют и иные мнения. Например, Н.Н. Далбаева полагает, что лица, постоянно проживающие с нанимателем, в любом случае должны быть признаны сонанимателями. Исключение лишь составляют случаи, если между лицами и нанимателем заключено соглашение на этот счет. Иначе, положение указанных лиц аналогично временно проживающим и поднанимателям по отношению к нанимателю, а наниматель, в свою очередь, несет ответственность за их действия Далбаева Н.Н. Субъекты жилищных правоотношений, не обладающие правом собственности на жилое помещение: автореф. дис. … канд. юрид. наук. Иркутск, 2008. С. 18..

В данном случае, полагаю необходимым согласиться с мнением, касающимся возникновения не только прав, но и обязанностей у сонанимателей, которые выступают в качестве одной из сторон по договору.

С другой стороны, некоторые исследователи отмечают, что законодатель не счел нужным привлекать к участию в рассматриваемом соглашении наймодателя, так как оно не создает для него каких-либо дополнительных обязанностей, а улучшает его положение.

Однако следует отметить, что увеличение числа нанимателей влечет в свою очередь увеличение числа лиц, которые могут требовать от наймодателя соблюдения их прав, например права на передачу жилого помещения по договору поднайма, преимущественное право на заключение договора на новый срок и др. Думается, реализация данных прав может серьезным образом затрагивать интересы наймодателя, следовательно, в законе должна быть предусмотрена процедура получения его согласия на изменение субъектного состава на стороне нанимателя. Очень интересным является вопрос об установлении законодательных пределов свободы усмотрения сторон договора при его заключении и согласовании условий. Из тщательного анализа главы 35 ГК РФ ясно следует, что законодатель устанавливает определенные правила, которыми обеспечивает преимущественную защиту прав нанимателя в большинстве регулируемых отношений, в силу его «слабости» по отношению к собственнику жилого помещения (наймодателю), заинтересованности в пользовании жилым помещением и сохранении своего права пользования.

Однако в связи с этим возникает вопрос: насколько допустимо игнорирование данных правил при заключении конкретного договора? Конечно, при этом речь не идет об императивных нормах Кодекса. В частности, возможно ли, например, в договоре предусмотреть запрет проживания в жилом помещении детей нанимателя (условие о найме жилого помещения только гражданами без малолетних детей) или домашних животных, с условием расторжения договора при нарушении данного положения либо возмещения причиненных убытков? Либо может ли наймодатель настаивать на включении в договор условий, касающихся личной жизни нанимателя, организации его досуга, быта (например, требовать установления запрета приводить гостей, собирать в жилом помещении компании людей более определенного количества)? Думается, что определение условий пользования имуществом находится в прямой связи с интересом собственника в обеспечении сохранности его имущества и несением им риска утраты и (или) повреждения жилого помещения. Однако включение в договор условий, посягающих на личные права и свободы гражданина, ограничивающие его правоспособность, очевидно, недопустимо (ст.22, 422 ГК РФ).

Таким образом, обеспечение интересов собственника, с одной стороны, и соблюдение личных прав нанимателя и лиц, постоянно с ним проживающих, с другой стороны, является довольно сложным явлением, которое можно обозначить как баланс интересов сторон в договоре коммерческого найма жилого помещения. На практике можно встретить договоры, в которых предусмотрен запрет нанимателю приходить в жилое помещение после 23:00, запрет принимать гостей продолжительностью более нескольких часов, заводить домашних животных, вселять третьих лиц, влекущие, в случае их нарушения, досрочное расторжение договора, возмещение убытков или уплату штрафа. Наличие таких условий, думается, законно (п. 1 ст. 307 ГК РФ).

Однако, например, запрет вселять несовершеннолетних детей нанимателя будет незаконен, поскольку противоречит императивной норме (ст.679 ГК РФ). Кроме того, императивными нормами ст.687 ГК РФ наймодателю запрещено требовать досрочного расторжения договора по основаниям, не предусмотренным гражданским или жилищным законодательством, т.е., например, по вышеуказанным основаниям, сформулированным сторонами договора. Данный вывод построен на толковании ст.687 ГК РФ, а также подтвержден выводами судебной практики.

Среди неурегулированных вопросов, касающихся обязанностей нанимателя, также можно назвать обязанность по возврату вещи. Как известно, по договору аренды (ст.622 ГК РФ) при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. При невозврате имущества или нарушении сроков возврата арендатор обязан внести арендную плату за данный срок, а также возместить убытки арендодателю. Если арендованным имуществом является недвижимость, то передача арендатору и возврат арендодателю вещи оформляются актом приема передачи. Невключение данной обязанности в договор коммерческого найма представляет собой серьезное основание для злоупотреблений сторон. В ст.676 ГК РФ предусмотрено, что наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (соответствующем условиям договора и назначению имущества), однако не установлены последствия неисполнения данной обязанности.

Если же наймодатель не исполнил обязанность передать помещение свободным от прав третьих лиц, то регулирование также возможно только по аналогии с договором аренды. Статья 613 ГК РФ дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Подобные положения необходимо предусмотреть для нанимателя по договору найма жилого помещения. Кроме того, при составлении договора на практике субъектам необходимо очень тщательно подойти к регламентации таких обязанностей сторон, как содержание и ремонт жилого помещения, поскольку их регулирование в ГК РФ также довольно краткое. Согласно п.2 ст.676 ГК РФ наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. Однако в законе не предусмотрены последствия неисполнения наймодателем данной обязанности. Можно отметить, что наличие такой обязанности не означает, что наймодатель должен самостоятельно выполнять эти работы и оказывать услуги, но он должен принять все зависящие от него меры к тому, чтобы услуги, о которых идет речь, были предоставлены в действительности Кириченко О.В. Доходные дома: история и современность. // Современное право. - 2010. №1. С. 143-147..

При этом в случае причинения вреда нанимателю или третьим лицам, в связи с ненадлежащим исполнением указанной обязанности, ответственность по общему правилу лежит на наймодателе. Например, по одному из дел о возмещении причиненного вреда было указано, что суд первой инстанции, руководствуясь ст.210, 1064 ГК РФ, пришел к обоснованному выводу о том, что оснований для возложения ответственности по возмещению причиненного истцу ущерба на ответчика не имеется, поскольку она не является собственником жилого помещения, в котором произошла протечка, а также договором найма на нее не возложены обязанности по содержанию санитарно - технического оборудования в квартире. В соответствии с договором коммерческого найма жилого помещения, заключенного между ответчиком и собственником квартиры, на ответчика возложены обязанности по проведению текущего ремонта. Вместе с тем договор содержит закрытый перечень работ по текущему ремонту: побелка, покраска и оклейка стен, потолков, дверей, окраска полов, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирной электропроводки. Таким образом, исходя из буквального толкования договора найма, собственник не возложил на ответчика обязанностей по ремонту санитарно - технического оборудования. А поскольку ущерб истцу причинен именно в результате протечки такого оборудования, то вина ответчика в его причинении отсутствует Масевич М.Г. Правовое регулирование отношений по поводу недвижимости.// Право и экономика, 2015. - №5. - С. 12-22.

Согласно ст.681 ГК РФ текущий ремонт жилого помещения является обязанностью нанимателя, капитальный же ремонт обязан производить наймодатель, если иное не установлено договором найма жилого помещения. При этом ничего более в статье не содержится. В связи с этим, поскольку последствия несоблюдения данной обязанности не отражены в главе 35 ГК РФ, возможно применение к договору по аналогии норм, регулирующих договор аренды (ст.616 ГК РФ).

Думается, что проведение капитального ремонта в период действия договора коммерческого найма может представлять для нанимателя значительные неудобства, так как в некоторых случаях его осуществление невозможно без приостановления предоставления коммунальных услуг, а также выселения проживающих в жилых помещениях граждан. В этих случаях, думается, наниматель должен иметь право требовать расторжения договора и возмещения убытков, что необходимо указать в законе. В процессе проживания в жилом помещении наниматель может произвести его улучшения. Их судьба также никак не затронута ГК РФ, притом, что в нормах о договоре аренды указано, что произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (ст.623 ГК РФ). Помимо пробельности в регулировании прав и обязанностей сторон, несовершенным можно назвать их содержательную регламентацию Бобровская О.Н. Договор коммерческого найма: перспективы развития // Современное право. - 2015. - №2. - С. 51-54..

В частности, непонятно, почему, не устанавливая никаких норм по вселению при заключении договора коммерческого найма, т.е. норм об определенном количестве квадратных метров общей площади жилого помещения на одного проживающего гражданина, в дальнейшем законодатель предусматривает подобные нормы как условие осуществления отдельных прав нанимателя. Конечно, отсутствие нормы при вселении по договору коммерческого найма в частном жилищном фонде вполне очевидно, поскольку в основном площадь снимаемого жилого помещения зависит от финансовых возможностей нанимателя, а также, конечно же, от его потребностей. Поэтому устанавливать какой - то минимум, который был бы обязан оплачивать наниматель, представляется нецелесообразным Корнилова Н.В. Система договоров найма жилого помещения в российском праве // Актуальные проблемы развития общества: правовые, экономические и социальные аспекты: сб. науч. ст. по итогам Всероссийской научно-практической конференции / Под редакцией И.Е. Бельских. Волгоград, 2016. С. 24-25.

Следовательно, на практике может сложиться ситуация, когда семья из двух человек будет проживать в одной комнате площадью 10 кв. м. Если рассматривать права нанимателя, проживающего в таком помещении, то можно заметить, что для вселения кого - либо для постоянного или временного проживания или передачи помещения в поднаем необходимо соблюдение требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека (ст.679, 680, 685 ГК РФ). Возникает вопрос: в связи с чем введено данное ограничение? Почему отношения, полностью построенные на возмездных началах, должны подчиняться какому - либо нормированию? И в чьих интересах установлены данные ограничения? Если попытаться ответить на данные вопросы, то становится ясно, что эти запреты установлены с целью обеспечить нанимателю и постоянно проживающим с ним лицам надлежащие условия проживания. Однако как это возможно, если наниматель сам жаждет вселения третьих лиц? Например, был заключен брак и наниматель желает проживать с супругом в снимаемом им жилом помещении. Однако согласно закону наймодатель обязан запретить вселение супруга по причине недостаточности площади жилого помещения (ст.679 ГК РФ). Это представляется абсурдным.

Однако это неосновная проблема указанных статей. Дело в том, что норма общей площади жилого помещения на одного человека - это категория, которая не предусмотрена в законодательстве. Точнее, в ЖК РФ предусмотрены учетная норма и норма предоставления, которые имеют че кие границы применения. Также выделяют социальную норму площади жилого помещения, однако она тоже имеет собственную сферу применения. О какой норме идет речь в ГК РФ, сказать сложно. Но поскольку учетная норма является минимальной среди всех указанных, то, видимо, ее следует использовать по аналогии с договором социального найма (ст.70, 76, 80 ЖК РФ) О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации : постановление Пленума ВС РФ №6, Пленума ВАС РФ №8 от 1 июня 1996 г. // Рос. газ. 1996. 13 авг..

Можно предположить, что поскольку данные правила главы 35 ГК РФ регулируют договор как социального, так и коммерческого найма, то указания на такие нормы были включены в закон только применительно к социальному найму. В договоре же коммерческого найма, основанного на иных принципах, думается, не должно быть подобных ограничений, следовательно, необходимо изменить ГК РФ в этой части. При этом в литературе высказываются иные мнения, с которыми трудно согласиться. В частности, Е.В. Садовниковой была признана необходимость введения минимальной нормы предоставления жилого помещения по договору коммерческого найма, притом что ограничение максимального размера жилого помещения не допускается Шапкина Г.С., Павлодский Е.А. Регулирование аренды и безвозмездного пользования имуществом // Законодательство и экономика, 2014. - №5/6, С, 12-20..

Ущемлением интересов наймодателя, а также необдуманностью правового регулирования отличается регламентация преимущественного права нанимателя на заключение договора на новый срок. Следует указать, что согласно ст.684 ГК РФ данное право имеет любой наниматель по долгосрочному договору коммерческого найма, а также по краткосрочному, если это предусмотрено договором. При этом оно никак не зависит от надлежащего исполнения обязательства нанимателем, от того, насколько он осуществлял свои права и исполнял обязанности в соответствии с законом и договором. По сравнению с данной нормой, ст.621 ГК РФ предусматривает такое право только для арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности. Эта норма стимулирует арендатора к надлежащему исполнению и выступает гарантией прав арендодателя как собственника имущества, желающего сохранить имущество, обеспечить надлежащий порядок его использования. Следовательно, отсутствие такого условия в договоре найма можно назвать неверным.

В завершение необходимо остановиться на правах сторон, связанных с досрочным расторжением договора коммерческого найма жилого помещения. Согласно ст.687 ГК РФ такое расторжение возможно по инициативе любой из сторон, при этом нанимателю предоставлено право расторгнуть договор в любой момент, предупредив об этом наймодателя за три месяца. Наймодатель же, в свою очередь, может требовать расторжения договора только в судебном порядке в случаях, предусмотренных в п. 2 и 4 ст.687 ГК РФ. Многие из данных оснований являются нарушениями договора, а в некоторых случаях и закона, со стороны нанимателя. Данные основания расторжения договора можно назвать традиционными, при этом наймодатель, предъявляя иск, зачастую требует защиты не только собственного права собственности, но и имеет целью защиту общественных интересов, которые состоят в обеспечении сохранности жилищного фонда, безопасности проживания в жилых помещениях, соблюдении прав и законных интересов иных лиц. Однако абсолютно негативно и необдуманно урегулированной можно назвать процедуру расторжения договора, а если сказать точнее - процедуру выселения из жилого помещения, в случае расторжения договора по данным основаниям.

Таким образом, можно сделать вывод, что рассматриваемые правила, предусмотренные гражданским законодательством, имеют свое действие против интересов наймодателя и не преследуют достижения поставленных целей. Напрашивается вывод, что целью их установления было сохранение жилого помещения за нанимателем.

Однако в условиях современной жизни при свободной возможности заключения договора в отношении довольно большого числа жилых помещений такая забота о сохранении указанного права при условии нарушения прав иных лиц представляется излишней. Думается, что данные правила противоречат интересам наймодателя, иных граждан, пострадавших от нарушителя, общества. Их сохранение в ГК РФ следует назвать ошибкой. Также следует повторить, что нормами ст.687 ГК РФ наймодателю запрещено требовать досрочного расторжения договора по основаниям, не предусмотренным гражданским или жилищным законодательством, т.е., например, по основаниям, сформулированным сторонами договора.

В заключение можно добавить, что наниматель по договору коммерческого найма не имеет некоторых прав, принадлежащих нанимателю по социальному найму и предусмотренных в ЖК РФ (например, права на обмен жилого помещения, изменение договора). Данные права непосредственно рассчитаны на договоры социального найма Кириченко О.В. Понятие и предмет договора коммерческого найма жилого помещения. //Современное право. - 2007. - №6. - С. 18-23., и попытки применения их по аналогии недопустимы. Таким образом, исследовав лишь содержание договора, можно сделать вывод, что многие пробелы правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения обусловлены формированием правил по аналогии с договором социального найма. Однако в договоре социального найма велико влияние императивных норм, отдается предпочтение защите прав нанимателя и, по общему признанию, практически не действует принцип свободы договора. Такой подход к классическому гражданско - правовому договору нецелесообразен, гражданское и жилищное законодательство России устанавливают различные договорные формы пользования жилыми помещениями Кириченко О.В. Субъектный состав договора коммерческого найма жилого помещения // Современное право. 2012. №5; КонсультантПлюс [Электронный ресурс]: справочная правовая система..

На основании вышеизложенного, необходимо проведение реформирования гл.35 ГК РФ, путем применения к взаимоотношениям сторон по договору коммерческого найма жилого помещения положений, распространяющихся на регулирование договора аренды.

К сожалению, в настоящее время, заключая договор исходя из норм гл. 35 ГК РФ, просто невозможно соблюсти баланс законных прав и интересов обеих сторон договора, поэтому остается лишь более тщательно и внимательно прорабатывать пункты заключаемого соглашения самостоятельно, учитывая императивные нормы закона, а в некоторых случаях лучше обратиться к специалистам, способных глубоко проработать проект договора и составить вариант, одинаково выгодный для обеих его сторон.



Заключение

Проведя исследование по проблеме правового регулирование коммерческого найма жилого помещения, мы пришли к выводам, Гражданский кодекс Российской Федерации содержит главу 35 «Наем жилого помещения», которая регулирует договор коммерческого найма жилого помещения, составляющий один из четырех видов договоров найма. При этом регулирование данного договора содержит множество пробелов и противоречий. Во многих случаях законодатель неоправданно отошел от правила обеспечения баланса интересов сторон договора. Именно в связи с этим следует настаивать на реформировании главы 35 ГК РФ и применении к отношениям сторон по договору коммерческого найма жилого помещения общих положений о договоре аренды.

По сути, единственным актом, регулирующим данный договор, является Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который в главе 35 («Наем жилого помещения») предусматривает возможность для собственника передать жилое помещение гражданину во временное возмездное владение и пользование для проживания в нем. При этом в гражданском и жилищном законодательстве можно выделить четыре разновидности договора найма жилого помещения: договор социального найма, договор коммерческого найма, договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования и договор найма специализированного жилого помещения. Как известно, законодатель не использует термин «коммерческий наем», однако такое наименование договора позволяет отграничить два основных вида найма - социальный и коммерческий, и указывает на цель, преследуемую собственником при пользовании своим имуществом. При этом нормы о договоре социального найма применяются в субсидиарном порядке ко всем договорам, за исключением коммерческого найма.

Как указывается в литературе, гражданско - правовая природа договора коммерческого найма и, соответственно, отсутствие его правового регулирования в ЖК РФ обусловливают приоритетное действие норм ГК РФ, возможность применения жилищного законодательства к рассматриваемому договору строго ограничена императивными нормами главы 35 ГК РФ.

В заключение можно добавить, что наниматель по договору коммерческого найма не имеет некоторых прав, принадлежащих нанимателю по социальному найму и предусмотренных в ЖК РФ (например, права на обмен жилого помещения, изменение договора). Данные права непосредственно рассчитаны на договоры социального найма, и попытки применения их по аналогии недопустимы.

Таким образом, исследовав лишь содержание договора, можно сделать вывод, что многие пробелы правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения обусловлены формированием правил по аналогии с договором социального найма. Однако в договоре социального найма велико влияние императивных норм, отдается предпочтение защите прав нанимателя и, по общему признанию, практически не действует принцип свободы договора.

Такой подход к классическому гражданско-правовому договору нецелесообразен, гражданское и жилищное законодательство России устанавливают различные договорные формы пользования жилыми помещениями. Именно в связи с этим следует настаивать на реформировании главы 35 ГК РФ и применении к отношениям сторон по договору коммерческого найма жилого помещения общих положений о договоре аренды.

На данный момент соблюсти баланс интересов сторон договора, опираясь на нормы главы 35 ГК РФ, невозможно, поэтому субъектам соответствующих отношений можно рекомендовать более тщательно прорабатывать содержание заключаемого ими договора, учитывая императивные нормы закона.

Таким образом, из всего выше сказанного необходимо сделать вывод, что потребность в изучении правовых вопросов договора найма жилого помещения сегодня является актуальным, поскольку по оценке практикующих адвокатов, не менее 80% вопросов, с которыми граждане обращаются к юристу, так или иначе, связано с жильем. Несмотря на то, что уже более половины жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда приватизированы и с ними активно проводятся операции на рынке жилья, все же договор найма жилого помещения остается основным договором в жилищных отношениях

Отсутствие обязательной государственной регистрации договора коммерческого найма жилого помещения, является значительным пробелом в его правовом регулировании. При этом возникает закономерный вопрос: почему законодатель, предусмотрев государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества (п.2 ст.609 ГК РФ, ст.26 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Ведь потребность в государственной регистрации рассматриваемого договора вызвана не только частными, но и публичными интересами, а именно необходимостью четкого и эффективного правового регулирования отношений возмездного пользования чужими жилыми помещениями со стороны государства, а также производством учета заключения договоров коммерческого найма, в частности, в целях налогообложения. Можно считать, целесообразным урегулировать данный вопрос по аналогии закона со ссылкой на п.2 ст.651 ГК РФ, в соответствии с которым договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор коммерческого найма жилого помещения, заключенный на срок не менее года, должен подлежать государственной регистрации и считаться заключенным с момента такой регистрации.



Список литературы

Нормативно-правовые акты

1. «Конституция Российской Федерации» (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 №6-ФКЗ, от 30.12.2008 №7-ФКЗ, от 05.02.2014 №2-ФКЗ, от 21.07.2014 №11-ФКЗ). КонсультантПлюс

2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 дек. 2004 (с изм., внесёнными ФЗ от 03.07.2016 №372 - ФЗ) Консультант плюс

3. Гражданский Кодекс РФ (часть 1) от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от 28.12.2016) КонсультантПлюс

4. Гражданский Кодекс РФ (часть 2) от 26.01.1996 №14-ФЗ (ред. от 23.05.2016) КонсультантПлюс

5. Закон РФ от 4 июля 1991 г. №1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями от 16.10. 2012) КонсультантПлюс

Судебные акты

6. Постановление Правительства Ярославской области от 26 января 2011 г. №9-п «Об утверждении региональной программы «Стимулирование развития жилищного строительства на территории Ярославской области» на 2011 - 2020 годы»

7. Постановление Пленума Верховного Суда РФ №6, Пленума ВАС РФ №8 от 01.07.1996 (ред. от 24.03.2016) «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

8. Распоряжение Правительства РФ от 29.08.2012 №1556-р «Об утверждении перечня мероприятий по формированию рынка доступного арендного жилья и развитию некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода».

9. Бюллетень Верховного Суда РФ. 2015. №5. С. 6

Монографии и книги

10. Брагинский, М.И. Договорное право. Книга 5 (комплект из 2 книг) / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. - М.: Статут, 2015. - 169 c.

11. Гонгало Б.М. Основания изменения жилищных правоотношений. Дис...к.ю.н., Екатеринбург, 2011. - 212 с.

12. Гражданское право: в 3 т. Т. 2: учебник / отв. ред. В.П. Мозолин. - Изд. 2, перераб. и доп. - М.: Проспект, 2012. - 768 с.

13. Гражданское право России. Общая часть: учебник / А.П. Анисимов, А. Я. Рыженков, С. А. Чаркин. - Москва: Юрайт, 2015. - 503 с.

14. Далбаева Н.Н. Субъекты жилищных правоотношений, не обладающие правом собственности на жилое помещение: автореф. дис. … канд. юрид. наук. Иркутск, 2008. С. 18.

15. Корнилова Н.В. Система договоров найма жилого помещения в российском праве // Актуальные проблемы развития общества: правовые, экономические и социальные аспекты: сб. науч. ст. по итогам Всероссийской научно-практической конференции / Под редакцией И.Е. Бельских. Волгоград, 2016. - С. 24-25.

16. Молчанова В.А. Гражданско-правовые вопросы обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество / В.А. Молчанова. - М.: Юстицинформ, 2015. - 224 c.

17. Новиков Е.А. Сделки с жилыми помещениями. Практическое пособие / Е.А. Новиков. - М.: Дашков и К°, 2015. - 559 c.

18. Титов А.А. Жилищное право Российской Федерации. - М.: Юрайт, 2015. - 476 с.

19. Панайотов Г.Г. Основные вопросы договора найма жилых помещений. Дис.к.ю.н., - М, 2011.

20. Панченко Т.М. Пользование чужим имуществом / Т.М. Панченко. - М.: «Издательский дом «Налоговый Вестник», 2015. - 320 c.

21. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. - М.: Статут, 2012. - 354 с.

22. Российское гражданское право. / Под ред. Е.А. Суханова. В 2-х т. - М.: Бек, 2012. - 465 с.

23. Садовникова Е.В. Проблемы правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения: автореф. дис. … канд. юрид. наук / Е.В. Садовникова. - М., 2010. - 26 с.

24. Сиволобова Г.С, Усенко М.И. Правовые вопросы эксплуатации жилищного фонда. - М.: БЕК, 2012. - 340 с.

25. Тихомиров М.Ю. Аренда и наем жилых помещений. Комментарии и образцы документов / М.Ю. Тихомиров. - М.: Издание Тихомирова М.Ю., 2015. - 112 c.

26. Тихомиров М.Ю. Договоры о передаче гражданами жилых помещений во временное пользование. Образцы документов с комментариями / М.Ю. Тихомиров. - М.: Тихомиров М.Ю., 2015. - 561 c.

Периодические издания

27. Бобровская О.Н. Договор коммерческого найма: перспективы развития // Современное право. - 2015. - №2. - С. 51-54.

28. Быков В.П. Правовое регулирование договора аренды // Арбитражная практика. М.: Изд. Дом «Арбитражная практика», 2016, №8. С. 7-13

29. Васильев С. Найм жилья // Домашний адвокат, 2012. - №5-6. - С.5-8.

30. Васильев Ю.С. Расторжение и изменение договора жилищного найма в судебном порядке // Юрист, 2015. - №6. - С. 12-19.

31. Исрафилов И.А. Особенности права собственности на квартиру.// Российская юстиция, 2015, - №1 - С.27-28.

32. Кириченко О.В. Срок в договоре коммерческого найма жилого помещения // Семейное и жилищное право. - 2011. - №4; КонсультантПлюс [Электронный ресурс]: справочная правовая система.

33. Кириченко О.В. Субъектный состав договора коммерческого найма жилого помещения // Современное право. 2012. №5; КонсультантПлюс [Электронный ресурс]: справочная правовая система.

34. Кириченко О.В. Договор коммерческого найма жилого помещения в системе договоров жилищного найма. //Современное право. - 2009. - №6. - С. 54-66.

35. Кириченко О.В. Доходные дома: история и современность. // Современное право. - 2010. - №1. - С. 143-147.

36. Кириченко О.В. К вопросу о целевой направленности использования жилого помещения, предоставленного по договору коммерческого найма // Семейное и жилищное право. - 2011. - №5; КонсультантПлюс [Электронный ресурс]: справочная правовая система.

37. Кириченко О.В. Порядок заключения договора коммерческого найма жилого помещения, требования к его форме // Современное право. 2012. - №6. - С. 73