Договор аренды

Нередко арендатор, заинтересованный в пользовании вещью и после истечения срока договора аренды, хотел бы иметь больше определенности в этом вопросе, чем это может дать вышеописанный механизм молчаливого возобновления договора на неопределенный срок. В этих случаях закон предоставляет ему возможность прямо выразить свое желание использовать вещь и дальше, заключив новый договор аренды. По истечении срока договора арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Причем уведомление арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе арендодателя от возобновления арендных отношений само по себе не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок (п. 33 Обзора об аренде). Статья 621 ГК РФ устанавливает ряд специальных требований к арендатору, намеренному воспользоваться преимущественным правом. Он должен, во-первых, надлежащим образом исполнять свои обязанности по договору; во-вторых, быть готовым заключить новый договор аренды при прочих равных условиях, то есть на условиях, в любом случае не худших для арендодателя по сравнению с теми, которые готовы предложить последнему третьи лица; в-третьих, письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Преимущественное право не означает, что договор должен быть заключен непременно на прежних условиях. Юридически заключается новый договор, содержание которого может существенно отличаться от прежнего договора и стороны которого не связаны условиями прежнего договора (п. 31-32 Обзора об аренде). Если же арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в нарушение ст. 621 ГК РФ в течение года со дня истечения срока прежнего договора аренды заключил новый договор аренды с третьим лицом, то арендатор вправе в судебном порядке требовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо потребовать только возмещения убытков. Перевод прав и обязанностей - это принудительное вступление бывшего арендатора в новый договор аренды в качестве арендатора, производимое по решению суда.

Статья 618 ГК РФ содержит в некоторой степени сходное со ст. 621 ГК РФ правило. В соответствии с ним досрочное прекращение договора аренды дает субарендатору право требовать от арендодателя заключения договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды с бывшим арендатором. Договор при этом заключается на условиях прекращенного договора аренды и ограничен его неистекшим сроком. Это правило применяется, если другие последствия досрочного прекращения договора аренды не согласованы сторонами договора аренды. Обоснованием подобного ограничения права арендодателя на свободный выбор контрагента следует считать тот факт, что арендодатель ранее выразил свою волю в отношении субарендатора, дав согласие на заключение договора субаренды. Несмотря на определенные сходства, данное право субарендатора не следует рассматривать как преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Во-первых, договор аренды будет заключен не на новый срок, а на оставшийся срок первоначального договора аренды. Во-вторых, в данном случае содержание этого нового договора аренды должно совпадать с содержанием прежнего, досрочно прекращенного договора, что совсем не гарантируется при использовании преимущественного права. В-третьих, закон не определяет специальных последствий на тот случай, когда арендодатель после досрочного прекращения ранее действовавшего договора аренды, но до того, как субарендатор обратился с требованием о заключении с ним договора аренды, уже заключил новый договор аренды с третьим лицом. Во всяком случае, никакого перевода прав и обязанностей на субарендатора аналогично тому, как это закреплено в ст. 621 ГК РФ, в ст. 618 ГК РФ не предусмотрено, да он и невозможен в случаях, когда условия нового договора отличаются от условий прежнего. При ближайшем рассмотрении приходится прийти к выводу, что в такой ситуации по действующему законодательству интересы субарендатора остаются вообще незащищенными. Ведь закон не возлагает на арендодателя обязанности уведомлять субарендатора о наличии у него права, предусмотренного п. 1 ст. 618 ГК РФ, или выяснять наличие у него намерения воспользоваться этим правом. Кроме того, оснований для признания нового договора аренды с третьим лицом недействительным, равно как и для взыскания убытков с арендодателя в связи с незаключением договора аренды с субарендатором, тоже нет, так как в действиях арендодателя, правомерных по сути, не было уклонения от заключения договора в обязательном порядке. Суханов Е.А. Гражданское право: В 4 т. Том 3: Обязательственное право: Учебник. 3-е издание// М.: Волтерс Клувер, 2008г. - с. 220.

3.2 Досрочное расторжение договора аренды

Арендное обязательство может быть прекращено и досрочно. Основанием для этого по общему правилу выступает соглашение сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Несколько сложнее решается вопрос с досрочным прекращением договора аренды в случае прекращения его стороны. При ликвидации юридического лица (как арендодателя, так и арендатора) договор аренды, безусловно, прекращается (ст. 419 ГК). В случае смерти арендодателя договор аренды, напротив, не прекращается: права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам. Смерть арендатора также не прекращает договора аренды: права и обязанности арендатора переходят к наследникам (ст. 418 ГК). Арендодатель не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Единственная возможность изменить это правило договором или законом предусмотрена для аренды недвижимого имущества: арендодатель в этом случае может вовсе исключить случаи сохранения договора после смерти арендатора (п. 2 ст. 617 ГК). Смена собственника арендованного имущества, не связанная со смертью (ликвидацией) арендодателя, не влечет прекращения договора аренды, даже если его заключение было обусловлено личными качествами арендатора (п. 1 ст. 617 ГК).

Договор аренды может быть прекращен досрочно и в одностороннем порядке по требованию какой-либо из его сторон о его расторжении, вопреки воле другой стороны.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (ст. 619 ГК).

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре, в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования (ст. 620 ГК).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя или арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК. Эти основания могут быть как связаны с иными нарушениями договора, помимо указанных в ст. 619-620 ГК, например однократное невнесение арендатором арендной платы (п. 26 Обзора об аренде), так и вообще не связаны с какими-либо нарушениями, например возникновение у арендодателя необходимости самостоятельного использования сданного внаем имущества (п. 25 Обзора об аренде).

3.3 Процедура прекращения договора аренды

Процедура прекращения договора аренды подчиняется определенным правилам. При прекращении договора по соглашению сторон должны применяться правила заключения соответствующего договора, в том числе требования, касающиеся его формы, поскольку форма соглашения об изменении и расторжении договора должна совпадать с той, в которой заключался договор (ст. 452 ГК). При этом обязательства по договору аренды считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения (п. 3 ст. 453 ГК).

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК), а также предложения расторгнуть договор в соответствии с п. 2 ст. 452 ГК Пункт 17 информационного письма ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»// Вестник ВАС РФ, № 3, 2002.. Функция предупреждения, очевидно, состоит в предоставлении арендатору последнюю возможность исправить допущенное им нарушение: если он устранит нарушение до истечения установленного срока, то договор аренды расторгнуть быть не может. Во избежание волокиты целесообразно сразу включать в текст предупреждения о необходимости исполнения обязательства предложение расторгнуть договор в случае, если обязательство не будет исполнено в установленный в предупреждении срок. К исковому заявлению арендодателя о расторжении договора аренды должны быть приложены как само предупреждение о необходимости исполнения обязательства с предложением расторгнуть договор, так и доказательства их отправки арендатору Пункт 32 информационного письма ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»// Вестник ВАС РФ, № 3, 2002.; в противном случае иск будет оставлен без рассмотрения. Расторжение договора происходит на основании судебного решения (п. 2 ст. 450 ГК), с момента вступления в силу которого и происходит прекращение обязательства.

Примечательно, что в отношении арендатора ст. 620 ГК, в отличие от ст. 619 ГК, не содержит правила о предварительном предупреждении арендодателя о необходимости исполнения им обязательства. Впрочем, это не означает, что арендатор может сразу обратиться с иском о расторжении договора аренды. Арендатор должен соблюсти общий порядок расторжения договоров, предусмотренный п. 2 ст. 452 ГК, то есть направить арендодателю предложение о расторжении договора. В этом предложении обычно указывается срок для ответа. Только после получения ответа от арендодателя (либо его неполучения в установленный срок) арендатор вправе обратиться в суд.

Специальным способом расторжения договора аренды в процедурном плане является отказ от его исполнения. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным, без судебного разбирательства и предварительного направления требования об устранении нарушений Пункт 3 статьи 450 Гражданского Кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (с изменениями и дополнениями, внесенными Федеральным Законом от 29.12.2012г. № 282-ФЗ, вступившие в силу 02.01.2013г.)// Российская газета, 08.12.1994г.№ 238-239.. Закон не содержит исчерпывающего перечня оснований для одностороннего отказа, поэтому стороны в своем соглашении могут сами установить эти основания. При этом нужно учитывать следующие нюансы: 1) по смыслу ст. 310 ГК подобное установление возможно лишь в случаях, когда обязательство по договору связано с осуществлением сторонами предпринимательской деятельности. От исполнения договора аренды, не связанного с предпринимательской деятельностью, отказаться нельзя, даже если это право предусмотрено самим договором; 2)в качестве оснований должны устанавливаться некие нарушения договора или жизненные обстоятельства, хотя и не являющиеся нарушениями, но объективно выраженные вовне, не зависящие единственно от усмотрения одного из контрагентов; 3) отказ от исполнения должен четко соответствовать тому основанию, которое закреплено в соглашении сторон, и закону, то есть быть правомерным. Оболонкова Е.В. Комментарий судебно-арбитражной практики. Последствия неосновательного одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора // М., 2010г.

Заключение

При общей тенденции и усилению роли договора аренды ГК РФв ряде случаев снижает жесткость требований в отношении определения его условий.

Речь идет о существенных условиях договора, признаваемых таковыми по закону. При отсутствии хотя бы одного из условий, договор не может считаться заключенным. В действующем ГК РФ для договора аренды такие условия сведены до минимума: существенным в силу закона является лишь условия о предмете (объекте) аренды (ст. 607 ГК). Для отдельных видов договоров предусмотрены дополнительные условия, отнесенные к существенным.

Законодатель в одних случаях пошел по пути предоставления сторонам права конкретизировать свои отношения в процессе действия и исполнения договора (в отношении срока окончания аренды), в других - допустил возможность применения по аналогии условий аренды, действующих при сравнимых обстоятельствах (в части определения размера арендной платы в случаях, когда ее размер не указан в договоре). Этот подход как бы вписывает конкретные отношения в общую систему аналогичных рыночных связей, подчиняя их складывающейся конъюнктуре и соответствующим обычаям делового оборота.

Необходимо подчеркнуть, что ГК РФ, расширивший правовую регламентацию договорных отношений, рассчитан на непосредственное применение содержащихся в нем норм, что, однако, не исключает применение в некоторых случаях других законодательных и иных правовых актов, предусматривающих особенности отдельных видов аренды.

Такая гибкость правового обеспечения договора аренды дает возможность всем участникам договора всесторонне оговорить условия аренды, тем самым обеспечить себе возможность в любых обстоятельствах защитить свои права, о чем неоднократно в той или иной форме разъясняется в решениях Верховного суда и Высшего Арбитражного суда РФ.

И в заключение хочется отметить, что в связи с радикальными реформами в нашей стране и переходом к рыночной экономике, в России происходит дальнейшее развитие гражданского оборота имущественных и связанных с ним неимущественных отношений, к которым относится и договор аренды, занявший достойное место в договорном праве.

Список использованных источников и литературы

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12.12.1993г. (с учетом поправок, внесенных Законами РФ от 30.12.2008г.)// Российская газета, 21.01.2009г. № 7;

2. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (с изменениями и дополнениями, внесенными Федеральным Законом от 14.06.2012 № 78-ФЗ, вступившие в силу с 01.01.2013г.)// Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, № 5, ст. 410;

3. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (с изменениями и дополнениями, внесенными Федеральным Законом от 29.12.2012г. № 282-ФЗ, вступившие в силу 02.01.2013г.)// Российская газета, 08.12.1994г.№ 238-239;

4. Водный Кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 № 74-ФЗ (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 07.05.2013 № 87-ФЗ, вступившие в силу 08.05.2013г.)// Российская газета, № 121, 08.06.2006г.

5. Федеральный Закон от 14.11.2002 № 161-ФЗ (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 03.12.2012 № 240-ФЗ, вступившие в силу 14.12.2012г.) «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»// Российская газета, № 229, 03.12.2002г.;

6. Федеральный Закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 07.12.2011 № 417-ФЗ, вступившие в силу с 01.01.2013г.) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета, № 145, 30.07.1997г.;

7. Закон Российской Федерации от 10.07.1992 № 3266-1 (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 12.11.2012 № 185-ФЗ, вступили в силу с 01.12.2012г.)// «Об образовании»// Российская газета, № 13, 23.01.1996г.;

Литература

8. Абрамова Е.Н., Аверченко Н.Н. Гражданское право: учебник// РГ «Пресс», 2010 г. - с. 112;

9. Абова Т.Е., Кабалкин А.Ю. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / М., 2004г.;

10. Алексеев С.С., Гонгало Б.М. Гражданское право: учебник - 2-е издание, перераб. и дополн.//М.: Проспект, 2009г. - с.528;

11. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право (книга вторая). Договоры о передаче имущества// М., 2009г. - с. 442;

12. Вайпан В.А., Любимов А.П. Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя // Право и экономика. 2011. № 12;

13. Оболонкова Е.В. Комментарий судебно-арбитражной практики. Последствия неосновательного одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора // М., 2010г.;

14. Сергеев А.П., Ю.К. Толстой. Гражданское право: учебник. В 3 т. Т. 2. 4-е изд., перераб. и доп. / /М.: 2010г. - с . 183;

15. Суханов Е.А. Гражданское право: В 4 т. Том 3: Обязательственное право: Учебник. 3-е издание// М.: Волтерс Клувер, 2008г. - с. 220;

Судебная практика

16. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.04.1997 № 13 «Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»// Вестник ВАС РФ, № 7, 1997г

17. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»// Вестник ВАС РФ, N 7, 2000г.;

18. Информационное письмо ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»// Вестник ВАС РФ, № 3, 2002.

Размещено на Allbest.ru