Иски арендаторов об изменении или расторжении договоров аренды в практике арбитражных судов явление не частое. Напротив, споры о расторжении договора аренды или об изменении его условий по искам арендодателей довольно типичны. В большинстве случаев такие требования арендодателей предъявляются в суд в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением со стороны арендаторов обязанности по внесению предусмотренной договором арендной платы. Как я уже отмечал, возможность досрочного расторжения договора по требованию арендатора по этому основанию допускается лишь в том случае, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Левшина Т.Л. на основе анализа материалов целого ряда дел арбитражных судов по спорам о расторжении договоров в связи с ненадлежащим исполнением арендаторами обязанности по внесению арендной платы приходит к выводу о том, что «арбитражные суды с настороженностью относятся к расторжению договора аренды на основании существенного нарушения арендатором обязанности по внесению арендной платы, стремясь разрешить спор по иным основаниям и уйти от обсуждения вопроса о том, является ли нарушение существенным. Видимо, это обусловлено недостаточностью накопленной практики подходов определения степени значительности того, чего лишается арендодатель в результате невнесения арендной платы».

Ставится Т.Л. Левшиной и более общая проблема соотношения специальных оснований расторжения договора аренды по требованию арендодателя и общих оснований расторжения всякого гражданско-правового договора. В рамках рассмотрения этой проблемы заслуживает внимания позиция автора, согласно которой «основания расторжения договора арендатором могут на основании п. 2 ст. 450 ГК быть предусмотрены договором, а в соответствии со ст. 619 ГК договор аренды по требованию арендодателя может быть расторгнут в судебном порядке» Левшина Т.Л. Споры, связанные с частичным внесением арендной платы арендатором и его преимущественным правом по окончании срока аренды на заключение договора на новый срок. Комментарий судебно-арбитражной практики / Под ред. Яковлева В.Ф. Вып. 5. - М. Проспект. 1998. - С. 39..

Еще более категоричный вывод делает А.А. Иванов: «В любом случае договор аренды может быт досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора» Гражданское право: Учебник / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. Ч. II. - М. Проспект. 2005. - С. 172..

Актуальность проблемы соотношения положений Гражданского кодекса РФ об общих основаниях расторжения гражданско-правового договора и об основаниях досрочного расторжения договора аренды подтверждается и следующим примером из арбитражно - судебной практики.

Так, Комитет по управлению имуществом Москвы (далее - комитет) как арендодатель обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к акционерному обществу - арендатору о выселении последнего из занимаемого им нежилого помещения. В качестве третьего лица на стороне истца в деле привлечено правительство Москвы.

В обоснование исковых требований комитет сослался на то, что договор аренды расторгнут истцом в одностороннем порядке в связи с включением спорного помещения в перечень зданий, подлежащих реконструкции в соответствии с постановлением правительства Москвы от 23 апреля 1996 г. № 372 «Об изъятии зданий, реконструируемых с привлечением средств инвесторов, на которых длительное время не ведутся работы».

Решением арбитражного суда исковые требования удовлетворены. Постановлением апелляционной инстанции данное решение суда оставлено без изменения. Однако Федеральный арбитражный суд Московского округа своим постановлением названные судебные акты отменил и в иске отказал. При этом кассационная инстанция сослалась на неправильное применение норм материального права судом первой инстанции и апелляционной инстанцией.

В протесте на постановление кассационной инстанции предлагалось отменить постановление и оставить в силе решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции, поскольку досрочное расторжение договора в одностороннем порядке по вышеуказанному основанию было предусмотрено п. 6.3 договора аренды, заключенного между истцом и ответчиком. При рассмотрении дела в порядке надзора Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ было установлено следующее.

Между Комитетом по управлению имуществом Москвы и акционерным обществом был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Москва, пер. Сивцев Вражек, д. 42, стр. 3. Пунктом 6.3 вышеназванного договора предусмотрена возможность его одностороннего расторжения арендодателем в случае передачи строения под реконструкцию.

В материалах дела имелось постановление правительства Москвы и распоряжение заместителя премьер правительства Москвы, в которых указанное строение включено в перечень зданий, подлежащих реконструкции. Поскольку досрочное расторжение договора арендодателем в одностороннем порядке предусмотрено пунктом 6.3 договора, ответчик знал о последствиях. Указанных в этом пункте, так как договор подписан сторонами и скреплен печатями.

Согласно абз. 2 ст. 619 ГК договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК, что имело место в данном случае. Арендодатель направил арендатору уведомление о расторжении договора аренды.

По результатам рассмотрения дела был сделан вывод: «Президиум считает, что арендодатель, обращаясь в арбитражный суд с иском о выселении, поставил одновременно вопрос о расторжении договора в судебном порядке и документально обосновал данное требование. Арбитражный суд первой инстанции и апелляционная инстанция в полном объеме рассмотрели иск и дали оценку доводам истца, касающимся правомерности расторжения договора аренды и выселения ответчика из занимаемых помещений» Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2004. - № 5. - С. 29-30..

Представляется, что приведенное здесь постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, свидетельствует о позиции, согласно договор аренды может быть расторгнут только на основании решения суда, - иначе зачем бы понадобилось искусственно, при отсутствии соответствующего требования в исковом заявлении, расценивать сам факт предъявления арендодателем иска о выселении арендатора в качестве его же одновременного требования о расторжении договора. Из этого постановления следует также, что стороны договора аренды не могут реализовать свое право на расторжение договора даже в том случае, если такое право прямо предусмотрено договором аренды. Иными словами, получается, что ст. 619 ГК применительно к договору аренды исключает применение ст. 450 ГК об изменении и расторжении всякого гражданско-правового договора. Такая позиция вызывает большие сомнения как с точки зрения формально - юридической, так и по существу.

Анализ текста ст. 619 ГК, которая называется «Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя», свидетельствует о том, что содержащиеся в ней нормы представляют собой специальные правила по отношению только к п. 2 ст. 450 ГК и никак не затрагивают п.п. 1 и 3 той же статьи, включающие в себя положения о расторжении договора по соглашению сторон и о возможности одностороннего отказа от договора по соглашению сторон и о возможности одностороннего отказа от договоров, когда такой отказ допускается законом или договором. Следовательно, в силу отсутствия специальных правил, регулирующих расторжение договора аренды на основании соглашения сторон, или одностороннего отказа от договора аренды, в таких случаях подлежат применению общие положения о расторжении договора, содержащиеся в п.п. 1 и 3 ст. 450 ГК.

Что касается п. 2 ст. 450 ГК, предусматривающего, что всякий гражданско-правовой договор может быть расторгнут по решению суда на основании требования одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором, то его действие также не перекрывается ст. 619 ГК. Указанная статья устанавливает конкретные основания расторжения договора, которые применительно к аренде считаются существенными нарушениями этого договора, и, следовательно, освобождает арендодателя от необходимости доказывать, что эти нарушения повлекли для него такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Однако ст. 619 ГК вовсе не исключает возможность предъявления арендодателем требования о расторжении договора в связи с иными нарушениями условий договора, не предусмотренными ни указанной статьей, ни договором аренды. Но в этом случае арендодатель в силу п. 2 ст. 450 ГК должен будет доказать, что арендатором допущено существенное нарушение договора аренды.

Если же говорить по существу данной проблемы, то при рассмотрении вопросов, связанных с расторжением или изменением договоров, необходимо различать способы и основания расторжения договоров, а также порядок расторжения и изменения договоров. Основания и порядок расторжения договора зависят от применяемого конкретного способа расторжения договора. Последствия расторжения договора сформулированы в законодательстве в виде общих и специальных правил, которые зависят от обстоятельств, послуживших основанием для расторжения или изменения договора Витрянский В. Расторжение (изменение) договора аренды // Хозяйсво и право. - 1999. - № 11. - С. 83..

Основным способом расторжения (изменения) договора является расторжение или изменение договора по соглашению сторон. Однако законом или договором может быть предусмотрено иное. К примеру, если речь идет о договоре в пользу третьего лица, будет действовать специальное правило: с момента выражения третьим лицом должнику намерения воспользоваться своим правом по договору стороны не могут расторгать или изменять заключенный ими договор без согласия третьего лица, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором. При расторжении договора по соглашению сторон основания такого соглашения имеют правовое значение лишь для определения последствий расторжения или изменения договора, но не для оценки законности соглашения сторон.

Второй способ расторжения договора состоит в том, что договор расторгается или изменяется судом по требованию одной из сторон.

Гражданским кодексом РФ предусмотрены два случая, когда допускается изменение или расторжение договора по требованию одной из сторон в судебном порядке. Во-первых, когда другой стороной нарушены условия договора и эти действия могут быть квалифицированы как существенное нарушение, т.е. нарушение, которое влечет для контрагента такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был праве рассчитывать при заключении договора. В данном случае основанием для расторжения или изменения договора служит существенное нарушение договора.

Во-вторых, договор может быть изменен или расторгнут в судебном порядке также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором, именно этот случай имеется в виду в ст. 619 ГК, которая предусматривает, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК.

При применении второго способа расторжения или изменения договора решающее значение как для оценки как для оценки законности расторжения договора, так и для определения последствий приобретает ответ на вопрос, имелись ли предусмотренные законом или договором основания для расторжения или изменения договора.

Третий способ расторжения или изменения договора заключается в том, что одна из сторон реализует свое право, предусмотренное законом или договором, на односторонний отказ от договора, что влечет расторжение или изменение договора.

Односторонний отказ от договора возможен только в тех случаях, когда это допускается законом или соглашением сторон. Например, после истечения срока договора аренды он считается возобновленным на неопределенный срок, и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менее чем за три месяца.

Порядок расторжения (изменения) договора зависит от применяемого способа расторжения или изменения договора. При расторжении (изменении) договора по соглашению сторон должны применяться порядок заключения соответствующего договора, а также требования, предъявляемые к форме такого договора, поскольку суть правила о форме соглашения об изменении и расторжении договора заключается в том, что форма должна быть идентичной той, в которой заключается договор.

При расторжении (изменении) договора вследствие одностороннего отказа одной из сторон от договора требование к порядку расторжения или изменения договора в этом случае сводится к обязательному письменному уведомлению контрагента об отказе от договора. Указанное требование должно признаваться соблюденным в случае доведения соответствующего уведомления до другой стороны договора посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей установить, что документ исходит от стороны, отказавшейся от договора. С момента получения такого уведомления другой стороной договор считается расторгнутым Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, Части второй. / Под отв. проф. Малейной М.Н. - М. ИНФРА-М-НОРМА. 2004. - С.195..

ГЛАВА 3. ОСОБЕННОСТЬ АРЕНДНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ, ОТНОСЯЩИХСЯ РАЗНЫМ ВИДАМ ИМУЩЕСТВА

3.1 Аренда движимого имущества

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (Приложение №1).

Договору проката присущи некоторые характерные признаки, позволяющие выделить его в отдельный вид договора аренды.

Во-первых, в качестве арендодателя по договору проката могут выступать не любые коммерческие организации, а только те из них, которые осуществляют сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, то есть речь идет о коммерческих организациях, профессионально занимающихся прокатом имущества.

Во-вторых, как общее правило, имущество, предоставленное по договору проката, должно использоваться для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства. Поэтому арендатором по договору проката в основном выступают граждане, которым соответствующее имущество понадобилось для личного, семейного, домашнего и иного подобного использования. Арендатором могут быть также юридические лица и индивидуальные предприниматели, но для них исключается возможность использования полученного в прокат имущества для извлечения прибыли.

В-третьих, договор проката относится к категории публичных договоров. Это означает, что коммерческая организация, выступающая в роли арендодателя, при наличии возможности предоставить в прокат требуемое имущество не вправе отказать обратившемуся к ней лицу в заключении договора проката или оказать предпочтение кому-либо в отношении заключения договора. Условия договора проката, в том числе об арендной плате, должны устанавливаться одинаковыми для всех арендаторов, кроме тех случаев, когда законами и иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей. Лица выступающие в роли потенциальных арендаторов, вправе передавать на рассмотрение суда споры как о понуждении арендодателя к заключению договора проката, так и о разногласиях по отдельным условиям договора.

В-четвертых, договор проката в отличие от договора аренды имущества ни при каких условиях не может носить характер бессрочного обязательства. Более того, в императивном порядке определен максимальный срок действия такого договора - один год.

В-пятых, к обязательствам, возникающим из договора проката, не подлежат применению предусмотренные общим положениями об аренде правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды.

В-шестых, договор проката может быть расторгнут по инициативе арендатора в любое время при условии письменного предупреждения арендодателя в любое время при условии письменного предупреждения арендодателя не менее чем за десять дней о своем намерении отказаться от договора.

Учитывая публичный характер договора проката. Гражданский кодекс РФ возлагает на арендодателя ряд дополнительных обязанностей. В частности, арендодатель, заключивший договор проката, должен в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, ознакомить арендатора с правилами его эксплуатации либо передать вместе с имуществом инструкцию о правилах его использования. Арендодатель не позже чем в десятидневный срок со дня получения заявления арендатора обязан устранить обнаруженные арендатором недостатки в сданном в аренду имуществе либо заменить его аналогичным имуществом в исправном состоянии. Правда, если арендодателю удастся доказать, что недостатки в арендованном имуществе возникли в результате нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендодатель вправе потребовать возмещения за счет арендатора стоимости ремонта и транспортировки имущества. На арендодателя также возложена обязанность осуществлять как капитальный, так и текущий ремонт имущества, сданного в аренду по договору проката.

Что касается обязанностей арендатора по договору проката, то они сводятся к своевременному перечислению арендодателю арендной платы и соблюдению правил пользования арендованным имуществом. Арендные платежи определяются в договоре проката в твердой сумме и вносятся арендатором периодически или единовременно.

Арендатор вправе отказаться от договора проката и досрочно возвратить арендованное имущество. В этом случае арендодатель должен возвратить ему часть арендной платы, исчисляемую со дня, следующего за днем фактического возврата имущества арендатором.

В связи с тем, что полученное по договору проката имущество может использоваться арендатором лишь для потребительских целей, Гражданский кодекс РФ запрещает арендатору сдавать это имущество в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору проката другим лицам, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, вносить арендные права в качестве залога или вклада в уставный капитал хозяйственного общества либо паевого взноса в производственные кооперативы.

Что касается досрочного расторжения договора проката, то оно возможно по инициативе арендатора в любое время. Законом установлено лишь единственное условие для такого прекращения договора, а именно, арендатор должен письменно предупредить арендодателя о своем намерении расторгнуть договор не менее чем за десять дней. Арендодатель же может досрочно расторгнуть договор проката только по основаниям, предусмотренным ст. 619 ГК, кроме п. 4. Иные случаи прекращения договора проката те же, что и у обычного договора аренды. Гражданское право России / Под ред. Беленкова Р. - М. Приор. 2002. - С. 231.

Аренда транспортных средств выделяется в качестве отдельного вида договора аренды исходя из ее предмета, которым может стать любое транспортное средство, то есть техническое устройство по перевозке грузов, пассажиров и багажа, движущееся в пространстве. Транспортное средство, как правило, является сложным техническим устройством и одновременно источником повышенной опасности для окружающих. Именно эти два качества транспортных средств требуют выделения соответствующих договоров аренды в отдельный вид (Приложение №2).

Помимо аренды с транспортом связаны также договоры перевозки и экспедиции. В отличие от перевозки при аренде транспортных средств последние выбывают из владения специализированной транспортной организации. Перевозка же осуществляется без выбытия этих средств из хозяйственной сферы перевозчика, который сохраняет контроль за процессом транспортировки. Транспортная же экспедиция предполагает оказание ряда услуг, связанных с перевозкой груза и непосредственно не направленных на перевозочный процесс.

Общие правила аренды транспортных средств Гражданским кодексом РФ не установлены. Рассматриваются только отдельные виды такого договора, а именно, договоры аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации и без такого предоставления.

В то же время ряд норм касается обоих видов договоров аренды транспортных средств.

Договоры аренды транспортных средств обеих разновидностей сформулированы как реальные.

Договоры аренды транспортных средств должны быть заключены в письменной форме независимо от их срока и стоимости передаваемого в аренду имущества. К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные п. 2 ст. 609 ГК. Разумеется, речь в данном случае может идти только о тех транспортных средствах, которые относятся к недвижимым вещам и сделки с которыми подлежат по общему правилу регистрации.: Атаян С. Квалифицирующие признаки договора аренды транспортных средств // Закон. - 2003. - № 11. - С. 79.

Предельные сроки договора аренды транспортных средств законом не установлены. Однако к нему не применяются правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок. По истечении срока договор прекращается.

Аренда транспортных средств гражданами-потребителями осуществляется с учетом особенностей, предусмотренных главой I Закона о защите прав потребителей.

Наконец, транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные, помимо предусмотренных Гражданским кодексом РФ, особенности аренды отдельных видов транспортных средств.

Аренда транспортных средств регламентируется только применительно к автомобильному и морскому видам транспорта. Остальные транспортные уставы положений на этот счет не содержат.

По договору аренды транспортного средства с экипажем (фрахтования на время) арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.Маковская А. Договор фрахтования судов // Закон. - 2005. - № 11. - С. 72..

В этом определении договора отражены три его специфические черты: во-первых, предмет договора - транспортное средство любого вида транспорта: железнодорожного, автомобильного, водного, воздушного, космического и т.д., способное к самостоятельному перемещению в пространстве; во-вторых, управление и техническую эксплуатацию транспортного средства осуществляет арендодатель своими силами, то есть при помощи экипажа, а именно работника, состоящего с арендодателем в трудовых или иных отношениях, в рамках которых производится выполнение работ, например, основанных на договоре подряда; в-третьих, транспортное средство передается арендатору во владение и пользование. Арендодатель владение предметом договора не сохраняет. Однако транспортным средством продолжают управлять работники арендодателя, через которых обычно и происходит владение соответствующим имуществом. Поэтому в случае фрахтования на время следует предположить, что, управляя транспортным средством, работники действуют не в интересах работодателя, а в чужих интересах.

Целью договора фрахтования на время является обеспечение арендатору возможности осуществлять коммерческую эксплуатацию транспортного средства, техническое обслуживание которого производит, однако, арендодатель - специалист в своем деле.

По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.

В этом определении договора отражены три его специфические черты: во-первых, предмет договора - транспортное средство любого вида; во-вторых, управление и техническую эксплуатацию транспортного средства осуществляет арендатор самостоятельно или при помощи третьего лица, но ни в коем случае не арендодателя; в-третьих, транспортное средство передается во владение и пользование арендатору арендодатель не сохраняет владение предметом договора.

Цель договора - получить во владение и пользование транспортное средство и самостоятельно осуществлять его техническую и коммерческую эксплуатацию Гражданское право России / Под ред. П. М. Филиппова. - Волгоград. Наука. 2001. - С. 412..

3.2 Договорные обязательства относящиеся к недвижимому имуществу

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение (Приложение №3).

В отличие от ранее рассмотренных договоров проката и аренды (фрахтования на время) транспортного средства данный договор выделен в отдельный вид договора аренды исключительно по признакам особенностей передаваемого в аренду имущества: зданий и сооружений, - требующих установления специальных правил, регламентирующих правоотношения, связанные с арендой указанных объектов.

Следует подчеркнуть также, что применительно к недвижимости схема правового регулирования арендных отношений строится на иных началах, нежели регулирование договора купли-продажи. В последнем случае Гражданским кодексом РФ установлены специальные правила, направленные на регламентацию правоотношений, связанных с куплей-продажей всякого недвижимого имущества. При формулировании же норм, регулирующих договор аренды, законодатель поступил иначе: специальные правила, касающиеся аренды всякого недвижимого имущества, помещены непосредственно в составе общих положений об аренде.

Правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений, регулируются в первою очередь специальными правилами, помещенными в § 4 гл. 34 ГК, при отсутствии таковых - правилами об аренде недвижимого имущества, расположенными в общих положениях об аренде, и только при отсутствии каких-либо правил об аренде недвижимости - иными общими положениями об аренде.

Ответ на вопрос, в чем различие между зданием и сооружением, Гражданский кодекс РФ не содержит. Однако, исходя из общеупотребительного значения этих слов можно сделать вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно. Впрочем, юридического значения делению объектов на здания и сооружения Гражданский кодекс РФ не придает.

Правила об аренде зданий и сооружений применяются при аренде и частей зданий (сооружений). Правда в этом случае возникают сложности с передачей арендатору права пользования земельным участком, который функционально обслуживает такую часть. Если физически выделить часть земельного участка, обслуживающего часть здания (сооружения), невозможно, права на такой участок к арендатору переходить не должны.

Форма договора аренды зданий и сооружений - письменная, причем обязательно составление единого документа, подписываемого сторонами. Заключение такого договора посредством обмена письмами невозможно. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью // ЗАО Юстицинформ. - 2005. - С. 22.. Эта норма является исключением из общего правила, закрепленного п. 2 ст. 609 ГК, согласно которому любой договор аренды недвижимого имущества независимо от срока, на который он заключен, подлежит государственной регистрации. А поскольку исключения не могут толковаться расширительно, п. 2 ст. 651 ГК не должен применяться к аренде других видов недвижимого имущества, например земельных участков или предприятий Жуков В.Н. Учет операций по аренде зданий и помещений // Бухгалтерский учет. - 2001. - № 2. - С. 26. .

К числу существенных условий договора аренды зданий (сооружений) помимо его предмета относится также и цена (арендная плата). Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются Козырь О. Аренда недвижимого имущества // Закон. - 2004. - № 11. - С. 58..

Содержание договора аренды зданий и сооружений, по сравнению с содержанием обычного договора аренды, не подверглось серьезным изменениям. Основной набор обязанностей сторон сохранился. Конкретизировались лишь некоторые способы исполнения этих обязанностей.

1. Обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, расширена. Одновременно с передачей арендатору прав владения и пользования зданием или сооружением ему передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования. Передаче подлежит не весь принадлежащий арендодателю земельный участок, а лишь та его часть, которая функционально обслуживает здание или сооружение. Такая передача происходит и при умолчании о ней в договоре аренды. Впрочем, стороны могут исключить в договоре передачу арендатору каких-либо прав на земельный участок.

2. Исполнение арендодателем обязанности по передаче здания или сооружения арендатору и принятие предмета договора последним осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во временное владение или пользование и подписания сторонами документа о передаче.

3. Установленная в договоре арендная плата за пользование зданием или сооружением включает и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. таким образом, если иное особо не оговорено, при аренде здания или сооружения дополнительная плата за земельный участок взиматься не должна. Покровская В.В. Здание как объект аренды // Законодательство. - 2003. - № 1. - С. 25.

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (Приложение №4).

Договор аренды предприятий выделен в самостоятельный вид также исходя их его предмета. Предметом данного договора является предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий в себя основные и оборотные средства, права пользования природными ресурсами, исключительные права, а также права требования и долги. Предприятие как объект права в процессе своего функционирования постоянно изменяет свой состав за счет выбытия одних компонентов и появления новых, что и требует специального урегулирования договора его аренды.

Более того, суть пользования предприятием как раз состоит в постоянной замене его компонентов. Поэтому арендатору предприятия предоставлено право без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет изменения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

Договор аренды предприятия считается заключенным после достижения сторонами в надлежащей форме соглашения по всем существенным условиям договора, с момента его государственной регистрации.

Существенная особенность порядка заключения договора аренды предприятия, отличающая его от других видов договора аренды имущества, состоит в том, что арендодатель должен совершить определенные действия, являющиеся необходимыми для последующего заключения договора аренды предприятия. Гражданский кодекс РФ не включает правил, об обязательном удостоверении состава предприятия, как это имеет место при продаже предприятия, когда стороны ещё до подписания договора продажи предприятия должны составить и рассмотреть: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требования. Указанные документы служат обязательным приложением к договору продажи предприятия.

Вместе с тем применительно к аренде предприятия в Гражданском кодексе РФ содержатся положения, обязывающие арендодателя предоставить во владение и пользование арендатора не только основные средства предприятия, но и передать последнему в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, а также имущественные права, связанные с предприятием. Выполнение данной обязанности арендодателем возможно только при условии полной инвентаризации предприятия.

Кроме того, при передаче предприятия в аренду на арендатора переводятся долги, относящиеся к предприятию, что предполагает составление арендодателем полного перечня всех долгов, включаемых в состав арендуемого предприятия. Невозможно передать предприятие в аренду и без бухгалтерского баланса Утка В. Аренда предприятия как имущественного комплекса // Хозяйство и право. - 2004. - № 2. - С. 74..

Формально все требования к форме договора состоят лишь в том, что договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Соблюдение этих требований исключает возможность заключения договора путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи, а вместе с этим, и действие соответствующей нормы из числа общих положений о заключении гражданско-правовых договоров. В то же время законодатель ужесточает последствия несоблюдения формы договора аренды предприятия. Как известно, по общему правилу несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и её условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. В данном же случае несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

Помимо условия о предмете договора к существенным условиям договора аренды предприятия относятся условия о размере арендной платы и о сроке аренды предприятия. По вопросу о размере арендной платы стороны должны руководствоваться нормами, регулирующими размер арендной платы по договору аренды здания и сооружения. Следовательно, текст договора аренды предприятия в обязательном порядке должен включать условия о размере арендной платы под страхом признания договора не заключенным. Правила определения цены товаров, работ и услуг, установленные на случай отсутствия соответствующего условия в гражданско-правовом договоре, не подлежат применению к отношениям сторон, связанным с арендой предприятия.

Что касается условия договора о сроке аренды предприятия, то какие-либо специальные правила на этот счет отсутствуют как в числе положений, регулирующих аренду предприятий, так и среди норм, регламентирующих аренду зданий и сооружений. В связи с этим условие о сроке аренды должно определяться сторонами при заключении договора аренды предприятия. Однако отсутствие в договоре условия о сроке аренды предприятия не влечет признания его незаключенным, поскольку в силу п. 2 ст. 610 ГК в этом случае договор аренды предприятия признается заключенным на неопределенный срок.

С точки зрения целесообразности заключения договора аренды предприятия без указания срока его действия необходимо обратить внимание на возможные последствия признания такого договора заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Принимая во внимание трудоемкость заключения договора аренды предприятия, а также объем расходов, требуемых для исполнения указанного договора, представляется, что такая перспектива вряд ли устроит как арендатора, так и арендодателя.Харитонова Ю.С. Проблемные вопросы аренды // Законодательство. - 2004. - № 6. - С. 21..

3.3 Договор финансовой аренды (лизинга)

В заключении необходимо сделать наиболее важные выводы данного дипломного исследования.

Среди споров, рассматриваемых арбитражными судами России, значительное место занимают споры, вытекающие из отношений аренды. Широкое распространение договоров в гражданском обороте вызвано реформированием экономики и в связи с этим развитием гражданского законодательства.

Как при заключении, так и при исполнении и расторжении договоров аренды применяются не только нормы гл. 34 ГК РФ, также нормы части первой Гражданского кодекса РФ.

1. Важной особенностью договора аренды является момент его заключения. Для договора аренды установлены две формы его заключения: устная и письменная и, соответственно, исходя из консенсуального характера договора аренды последний считается заключенным при достижении соглашения по всем его существенным условиям.

На практике момент заключения договора определяется подписанием арендодателем и арендатором письменного документа либо в случае устной формы - достижения ими устного соглашения, что в соответствии с требованиями закона можно рассматривать как согласие (акцепт) лица (акцептанта) заключить договор в ответ на предложение о его заключении (оферту), сделанную другой стороной (оферентом). Но этот момент может определяться и иным образом, если предметом этого договора является недвижимое имущество. В этом случае момент заключения договора аренды будет определяться моментом его государственной регистрации.

Как уже нами было отмечено, для заключения договора необходимо достижение соглашения между арендодателем и арендатором по всем существенным условиям договора. Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ к таким существенным условиям относятся данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Для договоров аренды зданий и сооружений, кроме того, существенным условием является размер арендной платы.

2. В ходе исследования проанализированы многочисленные примеры из судебной практики и как, оказалось, часто возникают споры, вызванные изменением арендодателем в одностороннем порядке арендной платы в период исполнения договора аренды. В большинстве случаев территориальные агентства по управлению государственным имуществом издают собственные акты об одностороннем пересмотре размера арендной платы. Ошибка их заключается в том, что не подзаконный акт (решение, постановление и т.д.), а именно закон может изменить минимальные сроки пересмотра арендной платы. Такие акты незаконны и могут быть оспорены в судебном порядке.

3. На наш взгляд законодательство должно, конкретно определить перечень существенных условий для всех видов договоров, отметить определенной статьей, например для всех видов договоров существенными условиями будут являться срок, оплата, ответственность, предмет (так как эти условия имеются во всех видов договоров) и выделить отдельной статьей существенные условия для определенных видов договоров, которые будут раскрывать сущность данного вида договора.

4. Согласно ч. 3 ст. 619 ГК РФ «арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок». Иначе говоря, для обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора арендодатель должен соблюсти претензионный порядок. На арендатора такой обязанности не возложено, однако обращение арендатора с иском в суд о досрочном расторжении договора возможно лишь после получения отказа арендодателя (арендатора) на предложение изменить или расторгнуть договор либо получения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Учитывая все положения закона при заключении договора аренды, можно сохранить имущественные интересы как арендодателя, так и арендатора и не допустить возникновения значительного ущерба при недобросовестном поведении какой-либо из сторон по договору.

Таким образом, институт аренды достаточно отрегулирован современным российским законодательством, однако отдельные вопросы требуют совершенствования и в ходе написания дипломной работы по этому поводу были высказаны обоснованные предложения.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации. 12.12.1993. // Российская газета. - № 237. - 25.12.1993.

2. Водный кодекс Российской Федерации. 18. 10. 1995 (в ред. от 12.08.2005) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1995. - № 4. - Ст. 2564.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 2., 1996 г. (в ред. 21.07.05) // Собрание законодательства Российской Федерации - 1996. - №8. - Ст. 7435.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1., 1994 (в редакции от 03.01.2006)// Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994. - № 3. - Ст. 3425.

5. Лесной кодекс Российской Федерации. 22.01.1997 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - № 1. - Ст. 3652.

6. Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в часть вторую Гражданского Кодекса»//Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - № 5. - Ст. 410.

7. Федеральный закон «О недрах» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1995. - № 10. - Ст. 823.

8. Федеральный закон «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - № 5. - Ст. 411.

9. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

10. Федеральный закон (в редакции от 18.07.2005) «О финансовой аренде (лизинге)» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - № 65. - Ст. 5394.

11. Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. // Ведомости съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. - 1989. - № 25. - Ст. 481.

12. Постановления Верховного Совета РСФСР от 27 декабря 1991 года № 3020 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт - Петербурга и муниципальную собственность» // Ведомости съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. - 1992. - № 3. - Ст. 89.

13. Постановление Сызранской городской думы Самарской области от 29 декабря 2004 г. № 76 «О положении об аренде объектов муниципального имущества» // Правосудие в Поволжье. - 2005. - С. 44.

Научная и учебная литература

14. Атаян С. Квалифицирующие признаки договора аренды транспортных средств // Закон. - 2003. - № 11. - С. 78.

15. Берг О.В. организация арендных отношений. - М. Финансы и статистика. 2001. - 608 с.

16. Брагинский М.И. Договор аренды: права и обязанности сторон // Хозяйство и право. - 2003. - № 5. - С. 22-25.

17. Витрянский В.В. Договорное право. - М. Статут.2004. - 284 с.

18. Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. - М. Статут. 2001. - 142 с.

19. Витрянский В. Расторжение (изменение) договора аренды // Хозяйсво и право. - 1999. - № 11. - С. 83.

20. Гладышева Ю.П. Аренда-рецепт для профилактики // Нормативные акты и комментарии для формации. - 2004. - №5. - С. 34.

21. Гражданское право России / Под ред. Беленкова Р. - М. Приор. 2004. - 538 с.

22. Гражданское право: Учебник / Под ред. Гришаевой С.П. - М. Юристъ. 2001. - 484 с.

23. Гражданское право: Учебник / Под ред. Калпиной А.Г. - М. Юристъ. 2002. - 542 с.

24. Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. Садиков О.Н. - М. Норма. 2004. - 487 с.

25. Гражданское право: Учебник / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. Ч. II. - М. Проспект. 2005. - 784 с.

26. Гражданское право: Учебник: т. 2 / Отв. ред. проф. Суханов Е.А. Т. 1. - М. Юристъ. 2003. - 612 с.

27. Гражданское право России / Под ред. Филиппова П.М. - Волгоград. Наука. 2001. - 412 с.

28. Гражданское Уложение: Проект Высочайше учрежденный Редакционной Комиссией по составлению Гражданского Уложения // Договорное право / Под ред. Тютрюмова И.М. Т.2 - СПб., 1910. - 526 с.

29. Гутников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право. - 2001. - № 5. - С. 114.

30. Долинская В.В. Аренда // Общие положения и проблемы правового регулирования. - 2002. - № 3. - С. 3-11.

31. Жуков В.Н. Учет операций по аренде зданий и помещений // Бухгалтерский учет. - 2001. - № 2. - С. 26.

32. Завидов Б. Особенности возмездных договоров // Право и экономика. - 2005. - № 7. - С. 7.

33. Захарьина А.В. Договор здания сооружения: учет, налогообложение. - М. Норма. 2003. - 164 с.

34. Клинова Г.Н., Мишакова Н.В. О защите прав арендатора // Право и экономика. - 2005. - № 6. - С. 23.

35. Ковалев В.В. Аренда: право, учет, анализ, налогообложение. - М. БЕК. 2000. - 284 с.

36. Козырь О.М. Аренда // Государство и право. - 2004. - № 8. - С. 12.

37. Козырь О.М. Аренда недвижимого имущества // Закон. - 2000. - № 11. - С. 58.

38. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика. / Отв. Ред. Маковский А.Л. - М. Исследовательский центр частного права. 2005. - 438 с.

39. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. / Под ред. Садикова О.Н. - М. ИНФРА-М-НОРМА. 2000. - 564 с.

40. Коннова Т.А. Договор финансовой аренды (лизинга) // Законодательство. - 2004. - № 9. - С. 17.

41. Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью // ЗАО Юстицинформ. - 2005. - С. 22.

42. Кущенко В.Д. Договора аренды и финансово-правовые последствия их нарушений // Бухгалтерский учет. - 2002. - № 19. - С. 27.

43. Левшина Т.Л. Споры, связанные с частичным внесением арендной платы арендатором и его преимущественным правом по окончании срока аренды на заключение договора на новый срок. Комментарий судебно-арбитражной практики / Под ред. В. Ф. Яковлева. Вып. 5. - М. Проспект. 1998. - 138 с.