Договор аренды здания (сооружения) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение указанной формы влечет недействительность договора. Обмен письмами, телеграммами и другие разновидности письменной формы договора в этом случае не считаются надлежащей формой. Нотариальная форма договора может быть использована по соглашению сторон.

Государственной регистрации подлежат договоры аренды зданий (сооружении) на срок не менее года, в этом случае договор считается заключенным с момента регистрации. Если договор заключен на неопределенный срок, он не подлежит государственной регистрации, даже если его фактическое действие превышает годовой срок, и считается заключенным с момента подписания его сторонами. Однако в тех случаях, когда государственной регистрации договора аренды здания не требуется, а по этому же договору соответствующий земельный участок также предоставляется в аренду, может возникнуть коллизия с правилами о регистрации договора аренды земельного участка, который подлежит регистрации независимо от срока действия договора.

Пересмотр арендной платы, который может осуществляться только по соглашению сторон, не допускается чаще чем один раз в год. Законом может быть установлен иной, в том числе более короткий, срок пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды и для аренды отдельных видов имущества, т.е. установление иных минимальных сроков пересмотра возможно и для аренды зданий (сооружений). Но устанавливаться такие сроки могут только федеральным законом, поэтому определение более коротких сроков пересмотра арендной платы в нормативных актах субъектов Российской федерации не будет иметь юридической силы.

Специальный параграф ГК об аренде здания (сооружения) содержит также правила в отношении исполнения договора, а именно о передаче имущества в аренду и возврате его арендодателю при прекращении договора. Передача осуществляется по передаточному акту или иному, менее формализованному, документу о передаче, подписываемому сторонами. Только после подписания соответствующего документа обязанности по передаче считаются исполненными и именно с момента осуществления передачи возникает обязанность арендатора по уплате арендной платы. Уклонение от подписания документа о передаче рассматривается как отказ соответственно от исполнения обязанности по передаче или принятия имущества. ГК прямо не устанавливает презумпции несения той или стороной расходов на подготовку передачи здания (сооружения), как это сделано в отношении аренды предприятия, но по смыслу правил ст. 655 ГК речь идет об отнесении расходов на сторону, осуществляющую передачу. Разумеется, стороны могут в договоре предусмотреть иное.

На договор аренды здания (сооружения) в полной мере распространяются правила об ответственности арендодателя за недостатки переданного в аренду имущества. При этом указание на выявленные недостатки в передаточном акте или в ином документе, подписанном сторонами, будет достаточным основанием для освобождения арендодателя от ответственности за недостатки здания (сооружения) на основании пункта 2 ст. 612 ГК.

Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества в договоре аренды здания (сооружения) распределяются традиционно -- капитальный ремонт по общему правилу возлагается на арендодателя, текущий ремонт и несение расходов по содержанию имущества -- на арендатора. Стороны свободны договориться об ином. Судьба произведенных арендатором улучшений имущества определяется традиционно, по правилам ст. 623 ГК. При этом судебная практика исходит из того, что возмещению подлежит рыночная стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, на момент возврата имущества арендодателю, а не сумма затрат, которые произведены арендатором на момент выполнения улучшений.

К договору аренды здания (сооружения) в полной мере применяются правила о досрочном расторжении договора аренды, предусмотренные статьями 619-620 ГК и, что особенно важно, правила о преимущественном праве арендатора, надлежащим образом исполняющего свои обязанности, на заключение договора аренды на новый срок, если отсутствие у арендатора такого права не будет прямо оговорено в договоре аренды (ст. 621 ГК).

Аренда нежилых помещений. ГК прямо не называет нежилые помещения в числе объектов недвижимости, однако не дает исчерпывающего перечня таких объектов, а, напротив, допускает (пункт 1 ст. 130 ГК) отнесение иных объектов к недвижимости другим, законом. Вопрос о том, являются ли вообще нежилые помещения самостоятельными объектами недвижимого имущества, получил однозначное законодательное разрешение только с принятием Закона о регистрации. Закон о регистрации назвал в статье 1 нежилые помещения в ряду других разновидностей недвижимости, то есть определил их как самостоятельный вид недвижимого имущества, в то же время из пункта (ст. 12 Закона следует, что нежилые помещения -- это объекты, входящие в состав зданий и сооружений, то есть других объектов недвижимости. Таким образом, нежилое помещение -- это специальный объект недвижимости, не имеющий непосредственной связи с землей. Это, в частности, означает, что при осуществлении сделок с таким объектом нет необходимости предоставлять его пользователю или приобретателю самостоятельное право на землю, на которой расположен соответствующий объект, поскольку для эксплуатации такого объекта необходимо иное -- возможность прохода или даже пользования частями здания, в котором этот объект расположен.

В отношении договоров аренды нежилых помещений основным спорным вопросом оказался вопрос об их государственной регистрации. Поскольку правило ст. 651 ГК, исключающее необходимость государственной регистрации договоров, заключенных на срок менее одного года, расположено в специальном параграфе, регулирующем аренду зданий и сооружений, и нигде в законодательстве не упоминается о распространении правил этого параграфа на аренду нежилых помещений, на практике во многих субъектах Российской Федерации требовалась регистрация договоров аренды нежилых помещений независимо от срока, на который заключены такие договоры. После принятия Закона о регистрации такое требование содержалось в нормативных актах органов ряда субъектов Российской Федерации. Так, в Москве обязательность регистрации подобных договоров аренды была закреплена распоряжением мэра Москвы от 7 сентября 1998 г. № 911-РМ Распоряжения мэра Москвы от 27 декабря 1999 г. № 1504-РМ «Об обязательной государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества» // Вестник мэрии Москвы. - 1999. - 2000. - № 3. - С. 13., применительно к субаренде действовал тот же принцип обязательности регистрации договоров в отношении объектов, находящихся в государственной или муниципальной собственности Москвы Распоряжение первого заместителя премьера Правительства Москвы от 1 апреля 1999 г. № 217-РЗП «Об обязательной регистрации договоров аренды (субаренды)» // Вестник мэрии Москвы. - 1999. - № 17. - С. 11..

Жилые помещения также могут выступать объектом договора аренды (п. 2 ст. 671 ГК). К ним, как и к нежилым помещениям, подлежат применению общие правила ГК о договорах аренды с учетом, однако, тех особенностей, которые проистекают из особенностей предмета договора, то есть предназначенности помещения для проживания граждан. Аренда жилых помещений осуществляется только юридическими лицами (граждане заключают в отношении жилых помещений договор найма жилого помещения -- социального или коммерческого, который предоставляет значительное число социальных и иных гарантий нанимателю) и только с одной целью -- для проживания в них граждан. Условия, на которых гражданин может проживать в таком помещении, могут быть различными, как возмездными, так и безвозмездными, но это не может уже быть договор жилищного найма Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). - М. Юрайт-Издат. 2004. - С. 120.. Проживание граждан в жилом помещении будет зависеть не только от выполнения ими своих договорных обязанностей, но и от судьбы договора аренды жилого помещения. В большинстве случаев граждане будут заключать с арендатором договор субаренды. Так, в Москве в отношении принадлежащих городу жилых помещений прямо установлено, что арендатор не только имеет право, но и обязан сдать жилое помещение гражданам для проживания по договору субаренды Пункт 8 Постановление Правительства г. Москвы от 21 января 1997 г. № 46 «О порядке и условиях аренды и найма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы» // Вестник мэрии Москвы. - 1997. - № 9. - С. 13.. Возможность передачи жилых помещений, арендованных юридическим лицом, гражданам в безвозмездное пользование обусловлена тем, что в соответствии со статьями 615 и 690 ГК арендатор должен быть управомочен собственником-арендодателем передавать соответствующие помещения в безвозмездное пользование. При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

В отношении договора найма жилого помещения не требуется государственной регистрации вне зависимости от срока, на который заключен договор.

Незавершенное строительство как предмет договора аренды недвижимости. Объекты незавершенного строительства -- это недостроенные и не сданные в эксплуатацию имущественные комплексы, отдельные здания, сооружения и подобные объекты. Универсальное законодательное определение объекта незавершенного строительства отсутствует. Упоминание его в разных нормативных актах дается в различных смыслах -- от строящегося жилого дома в Законе об ипотеке Ст. 76 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”. // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 29. - Ст. 3400. до (применительно к государственному строительству) объекта, в отношении которого истекли установленные сроки строительства и строительство приостановлено в связи с отсутствием средств материально-технического обеспечения Постановление Правительства РФ от 3 февраля 1992 г. № 59 «О мерах по продаже не завершенных строительством объектов» (в ред. от 21.03.1994 г.) // СП РФ. - 1992. - № 7. - Ст. 35..

Указом Президента РФ установлена продажа гражданам и юридическим лицам права аренды земельных участков, расположенных на территории городских и сельских поселений и предназначенных под застройку Указ Президента РФ от 26 ноября 1997 г. № 1263 «О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды» // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 48. - Ст. 5546; Постановление Правительства РФ от 10 января 1998 г. № 2 «Об утверждении порядка организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды» (в ред. от 21.08.2000 г.) // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 2. - Ст. 263., вне зависимости от того, относятся ли соответствующие земли к федеральным, муниципальным или принадлежат субъектам Российской федерации.

По сути никакое право аренды при этом не продается, поскольку права аренды до заключения арендного договора вообще не существует. Приобретение права аренды -- это возложение дополнительного финансового бремени на арендатора, который помимо арендной платы будет вынужден внести плату за право считаться арендатором.

В Москве право заключения договора аренды земельного участка имеет свою стоимость не только в случае проведения торгов. С 1994 г. за заключение договора аренды городских земель практически со всех арендаторов и вне зависимости от способа заключения договора аренды взимается определенная плата. Исключение составляют лишь участки, предназначенные под объекты социальной сферы или городского заказа.

Договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации независимо от срока, на который он заключен. Для осуществления регистрации, согласно пункту 2 ст. 26 Закона о регистрации, наряду с другими документами должен быть представлен план (чертеж границ) земельного участка.

В отношении прекращения договора, его досрочного расторжения и, что немаловажно, преимущественного права арендатора на заключение договора аренды земельного участка на новый срок должны применяться соответствующие правила ГК.

П. 2 ст. 658 ГК воспроизводит правило об обязательной регистрации договора аренды предприятия вне зависимости от срока договора. Как уже указывалось, государственной регистрации вне зависимости от срока, на который они заключены, подлежат также договоры аренды земельных участков.

Из смысла и значения государственной регистрации вытекает и необходимость регистрировать изменения, вносимые в зарегистрированный договор аренды. Изменения могут подчас носить весьма существенный характер, если они касаются, например, размера арендной платы, срока договора и т.п. Знание о таких изменениях может иметь значение не только для сторон, но и для третьих лиц, в том числе для потенциального приобретателя недвижимости, обремененной договором аренды. Однако речь не должна, видимо, идти о самостоятельном акте регистрации, в этом случае необходимо осуществить лишь изменение и дополнение уже существующих регистрационных записей Кюршунова Н. Обремененное имущество: оправданны ли риски? // ЭЖ-Юрист. - 2006. - № 9. - С. 11..

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК).

Предметом данного договора является предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий в себя основные и оборотные средства, права пользования природными ресурсами, исключительные права, а также права требования и долги. Предприятие как объект права в процессе своего функционирования постоянно изменяет свой состав за счет выбытия одних компонентов и появления новых, что и требует специального урегулирования договора его аренды.

Арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, производить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.

Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до передачи его арендатору письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду. Срок такого уведомления в п. 1 ст. 657 ГК не установлен и потому для его определения должны применяться правила ст. 314 ГК.

Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков (п. 2 ст. 657 ГК). Указанный трехмесячный срок относится к пресекательным. Его пропуск влечет прекращение права требовать досрочного исполнения обязательства и возмещения убытков. По существу, пропуск срока означает молчаливое согласие на перевод долга арендатору.

Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск о прекращении или досрочном исполнении обязательства и о возмещении причиненных этим убытков в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду (п. 3 ст. 657 ГК). Этот срок является сокращенным сроком исковой давности (п. 1 ст. 197 ГК).

После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора (п. 4 ст. 657 ГК). Наступление солидарной ответственности возможно в случаях, когда:

1) уведомленный о передаче предприятия в аренду кредитор заявляет требование о прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмещении убытков в пределах трехмесячного срока;

2) не уведомленный о передаче предприятия в аренду кредитор заявляет о том же иск в пределах годичного срока исковой давности.

Отдельно регламентируется передача в аренду в составе предприятия прав, полученных на основании лицензии (разрешения). Обычно при утверждении правил лицензирования какого-либо вида деятельности прямо указывается, что лицензия (разрешение) непередаваема. Однако это происходит не всегда. Некоторые виды лицензий (разрешений) могут быть переданы, например, в сфере внешнеторговой деятельности.

В п. 2 ст. 656 ГК на этот случай установлено правило о том, что права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами. Те обязательства, которые не могут быть переданы арендатору в связи с отсутствием у него разрешений (лицензий), остаются у арендодателя.

Форма договора аренды предприятий -- письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК). Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Поскольку в данном случае предприятие выступает как объект, а не субъект права, регистрация договора его аренды не может осуществляться в порядке, установленном для регистрации юридических лиц. Исходя из того, что предприятие признается недвижимостью (п. 2 ст. 132 ГК), договор аренды предприятия должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимым имуществом. Правда, в настоящее время предприятия как объекты недвижимости нигде не регистрируются. Соответственно практически невозможна и регистрации сделок с ними, в том числе договоров аренды Кособродов В.М. Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды земельного участка // Адвокат. - 2006. - № 1. - С. 21..

Содержание договора аренды предприятий модифицировано исходя из особенностей предмета этого договора -- действующего и постоянно меняющего свой состав предприятия.

Обязанности арендодателя по сравнению с обычными претерпели следующие изменения.

1. Обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, конкретизирована путем указания на документ, которым оформляется передача предприятия,-- передаточный акт. Порядок составления и содержание передаточного акта установлены ст. 655 ГК. Передача предприятия как сложного имущественного комплекса с множеством составных частей сама по себе достаточно сложна и трудоемка. Поэтому подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, входит в обязанности арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором (ст. 659 ГК). Это естественно, поскольку именно арендодатель лучше всего знает состав передаваемого в аренду предприятия, в том числе его кредиторов.

2. На арендодателя возложена дополнительная обязанность -- возместить арендатору стоимость произведенных последним неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия (ч. 1 ст. 662 ГК). В договоре должна быть прямо исключена обязанность арендодателя по возмещению стоимости таких улучшений. В противном случае он будет обязан их возместить, даже если не давал согласия на их производство. Эта обязанность арендодателя вытекает из предусмотренного ст. 660 ГК права арендатора производить улучшения арендованного имущества.

Обязанности арендатора конкретизированы следующим образом.

1. Арендатор обязан в течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт (п. 1 ст. 661 ГК).

Что же касается расходов, связанных с эксплуатацией арендованного предприятия, то арендатор несет и их, однако договором может быть предусмотрено иное. В то же время обязанность арендатора уплачивать платежи по страхованию арендованного имущества является императивной. Однако она может быть реализована только в отношении обязательного страхования. Обязанность производить добровольное страхование имущества в любом случае может быть возложена на арендатора только путем прямого указания на это в договоре аренды предприятия. .

2. При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных ст. 656, 657 и 659 ГК для передачи этого же комплекса арендодателем арендатору (ст. 664 ГК). Иными словами, в данном случае установлен принцип -- как предприятие было передано, так оно должно быть и возвращено.

Подготовка предприятия к возврату арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды. Возложение этой обязанности на арендатора объясняется тем, что именно он знает все особенности арендованного предприятия на момент возврата и легко может их учесть.

Предприятие представляет собой сложный имущественный комплекс, его трудно и передавать, и возвращать обратно. Многие компоненты предприятия при его возврате, в том числе досрочном, могут оказаться безвозвратно утраченными, либо стоимость предприятия существенно уменьшится. На этот случай в ст. 663 ГК установлена специальная норма, согласно которой правила ГК о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам. Таким образом, налицо ситуация, когда последствия недействительности или нарушения условий договора не применяются исходя из общественных интересов.

3.3 Договор финансовой аренды (лизинга)

По договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им же продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (ст. 665 ГК).

В этом определении закреплены следующие признаки договора лизинга:

1) наличие у арендодателя цели финансирования, т. е. заключение договора лизинга с целью вложения денежных средств в имущество, которое затем будет сдано в аренду, а арендная плата, по сути, выступит превращенной формой дохода на вложенный капитал. Очевидно, что арендованное имущество не нужно лизингодателю и приобретается последним исключительно с целью извлечения из него дохода. При этом интересы арендодателя как кредитора обеспечиваются наличием у него в собственности имущества, на которое при неисполнении арендатором обязательства не нужно даже обращать взыскание Добрачев Д.В. Размер арендной платы как существенное условие договора аренды земельного участка // Журнал российского права. - 2005. - № 7. - С. 31.. Достаточно потребовать возврата имущества;

2) приобретение арендодателем имущества, передаваемого в лизинг, после заключения договора аренды, причем по выбору арендатора и, как правило, у указанного последним продавца. В этом случае арендодатель не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Правда, договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем Югай О.Д. Нарушение лизингополучателем договора финансовой аренды // Юрист. - 2006. - № 2. - С. 19.. Однако даже если это положение и будет внесено в договор, останется такой признак лизинга, как приобретение арендодателем имущества после заключения договора;

3) использование арендатором переданного в лизинг имущества для предпринимательских целей. Это не означает, что арендатором по договору лизинга всегда должна быть коммерческая организация или индивидуальный предприниматель. В той мере, в какой некоммерческим организациям разрешено заниматься предпринимательской деятельностью, они также могут быть арендаторами по договору лизинга;

4) предоставление имущества по договору лизинга во владение и пользование арендатора. Предоставления имущества просто в пользование арендатора недостаточно.

Все это позволяет трактовать договор лизинга как двустороннюю (а не многостороннюю сделку), неразрывно связанную с договором купли-продажи арендованного имущества. Арендодатель по договору лизинга возлагает исполнение части своих обязанностей на продавца по договору купли-продажи (п. 1 ст. 313 ГК), причем имеет место особый случай перепоручения исполнения, при котором перед кредитором (арендатором) в силу прямого указания закона становится ответственным только исполнитель (продавец). В свою очередь, договор купли-продажи предстает перед нами как договор в пользу третьего лица -- арендатора (ст. 430 ГК).

Однако такой подход к договору лизинга не является единственно возможным. Широко распространена трактовка лизинга как многосторонней сделки (трехстороннего договора), в которой участвуют продавец, лизингодатель и лизингополучатель, причем каждый из них имеет свои права и несет свои обязанности. Этот подход нашел отражение в Оттавской конвенции О международном финансовом лизинге 1988 г. Гражданское, торговое и семейное право капиталистических стран. Обязательственное право. Сборник нормативных актов. - М. Юрлитиздат. 1989. - С. 187-192., к которой РФ не присоединилась. Есть у него сторонники и в научной литературе Гражданское право В 2-х т. / Под ред. Е. А. Суханова. Т. 2. - М. БЕК. 1993. - С. 142.. При всей простоте данной концепции у нее есть и слабые моменты. Отношения между арендодателем и арендатором, с одной стороны, и арендодателем и продавцом арендованного имущества, с другой, урегулированы так, как в классических двусторонних (синаллагматических) договорах. Участники этих договоров не имеют ни одного права или обязанности, которые бы принадлежали одновременно каждому из них, что как раз и характеризует многостороннюю сделку.

В роли лизингодателя может выступать лизинговая компания (созданная прежде всего в форме акционерного общества), имеющая лицензию на сдачу имущества в лизинг П. 2 Указа Президента РФ от 17 сентября 1994 г. № 1929 «О развитии лизинга в инвестиционной деятельности» // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 22. - Ст. 2463..

Лизингополучателем может быть юридическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, или индивидуальный предприниматель.

Предметом договора лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов (ст. 667 ГК). Следовательно, в лизинг может быть передано не только движимое, но и недвижимое имущество, что для подавляющего большинства таких договоров нетипично.

Содержание договора лизинга отличается от содержания обычного договора аренды с точки зрения прежде всего обязанностей арендодателя.

Арендодатель обязан:

1) приобрести в свою собственность избранное арендатором имущество у указанного им же продавца на основании договора купли-продажи.

Арендодатель, приобретая имущество для арендатора, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду (лизинг) определенному лицу (ст. 667 ГК).

Договором может быть предусмотрено, что выбор имущества и его продавца производится арендодателем;

2) обеспечить передачу арендованного имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Если иное не предусмотрено лизинговым договором, имущество, являющееся предметом этого договора, передается продавцом непосредственно арендатору в месте нахождения последнего (п. 1 ст. 668 ГК). Продавец осуществляет такую передачу в соответствии с заключенным им договором купли-продажи, что превращает последний в договор в пользу третьего лица -- арендатора, который имеет право потребовать от продавца исполнения возложенных на него обязанностей. Впрочем, лизинговый договор может предусматривать правило о том, что вещь в лизинг будет передавать не продавец, а арендодатель. Тогда договор купли-продажи будет обычным.

Лизинг в нашем ГК не связан с постепенным приобретением арендатором в собственность арендованного имущества путем уплаты лизинговых платежей. Однако такая возможность не исключена в силу ст. 624 ГК. Согласно п. 6 Временного положения о лизинге общая сумма лизинговых платежей должна включать полную (или близкую к ней) стоимость арендованного имущества на момент заключения договора. Такое положение логично, если арендный платеж по договору лизинга одновременно является и выкупным платежом. В этом случае и арендодатель и арендатор получают довольно значительный выигрыш по налогам.

Если договор аренды заключается на срок, существенно меньший нормативного срока службы соответствующего имущества, что предполагает возможность неоднократной сдачи такого имущества в аренду (“оперативный лизинг”), к складывающимся отношениям нормы о лизинге (финансовой аренде) не применяются Борисов А.Н. Комментарий к Федеральному закону Российской Федерации «О финансовой аренде (лизинге)» (постатейный)- М. ЗАО Юстицинформ. 2005. - С. 87..

Поскольку арендодатель, по общему правилу, сам имущество в лизинг не предоставляет, не выбирает, кто будет продавцом и какое имущество должно быть приобретено, его ответственность по договору лизинга является менее строгой, чем в рамках обычного договора аренды. Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, арендодатель не несет ответственности перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе. Например, арендодатель не отвечает за недостатки переданного в лизинг имущества. Однако если выбор продавца был произведен арендодателем, арендатор вправе по своему выбору предъявить требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и арендодателю, которые несут солидарную ответственность (п. 2 ст. 670 ГК).

Поскольку договор лизинга тесно связан с договором купли-продажи, в соответствии с которым арендованное имущество передается арендатору, последнему ГК предоставляет определенные права в отношении продавца (ст. 670 ГК). Арендатор вправе предъявлять непосредственно продавцу арендованного имущества требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем, в частности, в отношении качества и комплектности имущества, сроков его передачи и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом. При этом арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренные для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества. Однако арендатор не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя. В противном случае права арендодателя как собственника имущества по договору лизинга стали бы менее прочными и обеспеченными. В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы (ст. 326 ГК) Шаталов С. Композитарная трактовка лизинга // ЭЖ-Юрист. - 2005. - № 29. - С. 16..

Досрочное расторжение договора лизинга по инициативе арендодателя возможно по тем же основаниям, которые действуют для обычных договоров аренды. Если же речь идет о расторжении договора по инициативе арендатора, то оно возможно лишь в случаях, предусмотренных п. 3 ст. 620 и п. 2 ст. 668 ГК, причем только по обстоятельствам, которые зависят от арендодателя, но никак не от продавца. В случае, когда имущество не передано арендатору в срок, указанный в договоре, а если такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе при просрочке, допущенной по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 2 ст. 668 ГК).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату.

При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Договор аренды, является - консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору.

Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель во исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору, получает от последнего встречное представление в виде внесения арендной платы.

Договор аренды является двусторонне обязывающим, поскольку каждая из сторон несет обязанности, в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что именно она должна сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором, в том, что имеет право от нее требовать.

Используемые на практике договоры, подчиняясь общим правилам об аренде, имеют ряд особенностей, отражаемых в специальных нормах. Для регулирования арендных отношений важную роль имеет отнесение имущества к движимому или недвижимому. В зависимости от установления данного фактора решается вопрос о необходимости государственной регистрации договора (для недвижимого имущества она, как правило, является обязательной), о порядке расторжения договора, если он заключен без указания срока действия.

Помимо общего разделения договоров имущественного найма по объектам аренды, в Гражданском кодексе РФ проводится разграничение договоров, заключаемых с указаниями срока аренды и без указания такового. В данном случае критерием выступает установление сторонами временных границ действия договора.

1. Законодательство не содержит единого подхода к имущественному найму. Подтверждением точки зрения, что аренда, связанная с передачей имущества во владение, имеет вещно-правовой характер, может служить часть 2 пункта 3 статьи 335 ГК РФ: «Залог прав аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц». Так как «право на другую вещь» является синонимом понятия «ограниченное вещное право», то можно сделать вывод, что законодатель таким образом указал на включение арендных прав в число ограниченных вещных прав. В статье 132 ГК РФ аренда названа в числе «сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав».

С другой стороны, в Федеральном законе РФ от 24 июня 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в статье 12 аренда перечисляется среди вещных прав, но позже содержится следующее положение: «Лица, имеющие основанное на законе или договоре право пользования заложенным имуществом (арендаторы, наниматели, члены семьи собственника жилого помещения и другие лица) или вещное право на это имущество (сервитут, право пожизненного пользования и другие права), вправе участвовать в рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество».

2. Несмотря на то, что нежилое помещение является недвижимостью по признаку неразрывной связи с землей, к отношениям аренды нежилых помещений неприменимы специальные правила, регулирующие аренду зданий и иных сооружений. В виду того, что объектом аренды может выступать не все здание, а отдельное помещение.

Было бы предпочтительнее ввести в Гражданский кодекс новую главу назвав ее «Аренда нежилых помещений». За основу построения норм этой главы можно взять главу 35 «Наем жилых помещений», с изъятием норм неприменимых в найму нежилого помещения.

3. В ГК РФ (ст. 130) непосредственно нежилые помещения не рассматриваются в качестве недвижимости. В то же время Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" нежилые помещения отнесены к числу недвижимых объектов, сделки с которыми подлежат государственной регистрации. Подобное несоответствие на практике привело к парадоксальной ситуации, когда договор аренды здания подлежит государственной регистрации только в том случае, если срок этого договора превышает один год (ст. 651 ГК РФ), а договор аренды нежилого помещения, находящегося в этом здании, подлежит государственной регистрации независимо от срока.

Необходимо распространить действие статьи 651 ГК РФ на отношения, связанные с нежилыми помещениями, т.е. государственной регистрации должен подлежать любой договор аренды предметом которого является недвижимое имущество.

4.Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Как известно, сегодня такого закона нет, принятие которого в значительной степени облегчит работу юриста.

5. Типовой договор бытового проката предметов домашнего обихода, спортивного инвентаря и музыкальных инструментов, утвержденный постановлением Правительства РСФСР от 1 февраля 1965 г., относится к числу действующих нормативных актов, хоты имеет противоречия с действующим Гражданским кодексом РФ. Представляется, в настоящее время необходимо новое положение о бытовом прокате разработанное на основе действующего гражданского законодательства с использованием прокатными организациями конструкции договора присоединения.

6. Существует проблема соотношения между договорами буксировки и имущественного найма. Это выражается уже в том, что нельзя исключить возможность использования для буксировки как такового договора имущественного найма (аренды). Речь идет о случаях, когда отправитель для осуществления буксировки обращается к одной из разновидностей договора имущественного найма - той, которая именуется в ГК "аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации". Различие состоит уже в том, что подобная услуга способна создать лишь предпосылку для пространственного перемещения определенного буксируемого объекта. Между тем в указанном случае именно последнее - пространственное перемещение, выражающее суть договора буксировки, осуществляет сторона, которая обратилась за соответствующей услугой. Как справедливо было отмечено по этому поводу, "главным и определяющим критерием договора буксировки и его экономическим содержанием является не предоставление буксира в арендное пользование или внаем, а перемещение тягой буксира буксируемого судна, плота или другого плавучего объекта".

7. В юридической литературе поставлен вопрос о соотношении договора аренды (фрахтования на время) транспортного средства и договора перевозки. Аренда транспортных средств с экипажем в известной мере смыкается с договором перевозки, что вызвало при разработке ГК предложения о переносе ее в другую главу. Однако в данном случае между собственником транспортного средства и лицом, нанимающим это средство, возникают именно отношения аренды, а уже в процессе эксплуатации транспортного средства арендатором у него складываются отношения с другими лицами по перевозке, которые и урегулированы соответствующими статьями главы 40. Такой подход не вызывает возражений.

8. Вместе с тем у этой проблемы имеется и иной аспект, а именно: соотношение договора аренды (фрахтования на время) транспортного средства и договора фрахтования. Проблема разграничения договора аренды (фрахтования на время) транспортного средства и договора фрахтования (чартера) усложняется тем, что отдельные транспортные уставы и кодексы смешивают данные виды обязательств и выходят за пределы их правового регулирования, обозначенные в ГК.

9. В легальном определении договора найма жилого помещения (т.е. договора коммерческого найма) отсутствует указание на временный его характер, но зато выделена обязанность нанимателя использовать полученный предмет договора только "для проживания в нем".

Отмеченные различия имеют неодинаковое значение. Что касается предмета договора, то, как вытекает из п. 2 ст. 671 ГК, договор аренды жилого помещения, на что уже обращалось внимание, представляет собой одну из разновидностей аренды, а не найма жилого помещения. Это означает, что договор аренды в принципе может быть заключен по поводу любого имущества, в том числе и жилого помещения. Тем самым предмет у одних договоров охватывает применительно к имуществу "все", а у других - лишь "часть". Но такого рода различие могло бы сыграть свою роль только в случае, если бы речь шла о признании договоров найма жилого помещения видом договора аренды, подобно тому как это сделано в гл. 34 ГК в отношении аренды транспортных средств, аренды предприятий, аренды зданий и сооружений. И наоборот, для признания договоров найма жилого помещения самостоятельным типом договоров этого явно недостаточно.

Таким образом, действующее законодательство о договоре аренды, нуждается в совершенствовании, что будет способствовать успешному развитию арендных правоотношений в России.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. - М. Закон. - 102 с.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации ч. 1-3. - М. ТК Велби. 2006. - 462 с.

3. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации. - М. Кодекс. - 224 с.

4. Водный кодекс Российской Федерации от 16 ноября 1995 г. № 167-ФЗ (в ред. от 31.12.2005 г.) // Собрание законодательства РФ. - 1995. - № 47. - Ст. 4471.

5. Федеральный закон РФ от 29 октября 1998 г. «О финансовой аренде (лизинге)» (в ред. от 26.07.2006 г.) // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 44. - Ст. 5394.

6. Федеральный закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах» (с изм. от 15.04.2006 г.) // Собрание законодательства РФ. - 1995. - № 10. - Ст. 823.

7. Федеральный закон РФ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 30.12.2004 г.) // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 29. - Ст. 3400.

8. Постановление Правительства РФ от 3 февраля 1992 г. № 59 «О мерах по продаже не завершенных строительством объектов» (в ред. от 21.03.1994 г.) // СП РФ. - 1992. - № 7. - Ст. 35.

9. Постановление Правительства г. Москвы от 21 января 1997 г. № 46 «О порядке и условиях аренды и найма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы» // Вестник мэрии Москвы. - 1997. - № 9. - С. 13.

10. Распоряжения мэра Москвы от 27 декабря 1999 г. № 1504-РМ «Об обязательной государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества» // Вестник мэрии Москвы. - 1999. - 2000. - № 3. - С. 13.

11. Распоряжение первого заместителя премьера Правительства Москвы от 1 апреля 1999 г. № 217-РЗП «Об обязательной регистрации договоров аренды (субаренды)» // Вестник мэрии Москвы. - 1999. - № 17. - С. 11.

12. Указ Президента РФ от 26 ноября 1997 г. № 1263 «О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды» // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 48. - Ст. 5546.

13. Указ Президента РФ от 14 октября 1992 года № 1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду» // Собрание актов Президента и Правительства РФ. - 1992. - № 16. - Ст. 1237.

14. Указ Президента РФ от 17 сентября 1994 г. № 1929 «О развитии лизинга в инвестиционной деятельности» // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 22. - Ст. 2463.

15. Постановление Правительства РФ от 10 января 1998 г. № 2 «Об утверждении порядка организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды» (в ред. от 21.08.2000 г.) // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 2. - Ст. 263.

Научная и учебная литература

16. Ахметьянова З.А. Правовая природа арендных отношений // Юрист. - 2006. - № 2. - С. 20.

17. Богданова Е.Е. Прекращение и изменение договора // Законодательство. - 2005. - № 11. - С. 25.

18. Бондаренко Д. Заключение и регистрация договора аренды нежилых помещений // Право и экономика. - 2006. - № 3. - С. 31.

19. Борисов А.Н. Комментарий к Федеральному закону Российской Федерации «О финансовой аренде (лизинге)» (постатейный)- М. ЗАО Юстицинформ. 2005. - 168 с.

20. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. - М. Статут. 2002. - 626 с.

21. Витрянский В.В. Договорное право. - М. Статут.2004. - 642 с.

22. Волкова А. Земля под зданием: оформление отношений // Бизнес-адвокат. - 2005. - № 23. - С. 21.

23. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель. / Под ред. Козырь О.М. - М. Норма. - 568 с.

24. Гражданское и торговое право капиталистических государств: Учебник. 3-е изд., перераб. и доп. - М., Междунар. отношения. 1993. - 348 с.

25. Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право: Курс лекций. Отв. ред. Садиков О.Н. - М. Издательство БЕК. 1997. - 486 с.

26. Гражданское право: Учебник / Под ред. Калпиной А.Г. - М. Юристъ. 2002. - 462 с.

27. Гражданское право В 2-х т. / Под ред. Суханова Е.А. Т. 2. - М. БЕК. 1993. - 520 с.

28. Гражданское право. Часть вторая: учебник / Отв. ред. Мозолин В.П. - М. Юристъ. 2004. - 568 с.

29. Гражданское, торговое и семейное право капиталистических стран. Обязательственное право. Сборник нормативных актов. - М. Юрлитиздат. 1989. - 642 с.

30. Добрачев Д.В. Размер арендной платы как существенное условие договора аренды земельного участка // Журнал российского права. - 2005. - № 7. - С. 31.

31. Долинская В.В. Аренда // Общие положения и проблемы правового регулирования. - 2002. - № 3. - С. 3-11.

32. Земельный участок: вопросы и ответы / Под ред. Боголюбова С.А. (3-е изд., перераб. и доп.). - М. Юстицинформ. 2006. - 456 с.

33. Исрафилов И. Безвозмездное пользование недвижимым имуществом // Законность. - 2000. - № 12. - С. 11.

34. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). - М. Юрайт-Издат. 2004. - 564 с.

35. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. В кн. Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. Маковский А.Л. - М. Исследовательский центр частного права. 1998. - 462 с.

36. Кособродов В.М. Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды земельного участка // Адвокат. - 2006. - № 1. - С. 21.

37. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ / Под ред. Абовой Т.Е., Богуславского М.М., Кабалкина А.Ю., Лисицына-Светланова А.Г. - М. Юрайт. 2005. - 562 с.

38. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ / Под ред Абовой Т.Е., Богуславского М.М., Кабалкина А.Ю., Лисицына-Светланова А.Г. - М. Юрайт. 2005. - 568 с.

39. Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) / Отв. ред. Садиков О.Н. - М. Инфра-М. 1996. - 612 с.

40. Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) (издание четвертое, исправленное и дополненное) / Под ред. Садикова О.Н. - М. Инфра-М. 2004. - 642 с.

41. Кузнецова Л. Преимущественное право аренды // Право и экономика. - 2006. - № 2. - С. 24.

42. Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью (издание второе, переработанное и дополненное) - М. Юстицинформ. 2006. - 462 с.

43. Кюршунова Н. Обремененное имущество: оправданны ли риски? // ЭЖ-Юрист. - 2006. - № 9. - С. 11.

44. Левачева Е., Трофимова Н. Снимаем офис // Бизнес-адвокат. - 2005. - № 8. - С. 32.

45. Липавский В.Б. Тайм-чартер в системе договоров фрахтования // Транспортное право. - 2005. - № 3. - С. 31.

46. Мейер Д.И. Русское гражданское право (в 2-х ч. Часть 2). По изд. 1902. - М. Статут. 1997. - 564 с.

47. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. 1 Т. - М. Статут. 2002. - 536 с.

48. Пугинский С.Б. Правовое регулирование аренды государственных и муниципальных предприятий. Дисс. канд. юрид. наук. - М. 1992. - 136 с.

49. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. - М. Инфра. 2001. - 326 с.

50. Романова Г.В. Гражданско-правовое регулирование договора аренды земельных участков: теория и практика // Юрист. - 2006. - № 1. - С. 22.

51. Селянин А.В. Защита прав потребителей: Учебное пособие для вузов. - М. ЗАО Юстицинформ. 2006. - 302 с.

52. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). - М. Волтерс Клувер. 2006. - 482 с.

53. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. - 1998. - № 8. - С. 91.

54. Трепицын Н.И. Гражданское право губерний Царства Польского и русское. - Варшава. 1917. - 468 с.

55. Трубников С.В. Правила для арендатора // Партнер. - 2006. - № 9. - С. 21.

56. Шаталов С. Композитарная трактовка лизинга // ЭЖ-Юрист. - 2005. - № 29. - С. 16.

57. Шершеневич Г.Ф. Российское гражданское право (по изд. 1907 г.). - М. Статут. 2003. - 628 с.

58. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. - М. Статут. 1995. - 594 с.

59. Югай О.Д. Нарушение лизингополучателем договора финансовой аренды // Юрист. - 2006. - № 2. - С. 19.

Материалы юридической практики

60. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 7 от 29 сентября 1994 года «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» // Бюллетень Верховного Суда РФ. - 1994. - № 11. - С. 2.

61. Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 1998. - № 10. - С. 14-21.