Общее понятие договора аренды и проблемы арендных отношений

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Глава 1. Общая характеристика договора аренды

1.1 Понятие договора аренды и его отграничение от иных гражданско-правовых договоров

1.2 Содержание договора аренды

Глава 2. Защита прав титульного владельца арендованным имуществом

2.1 Виды способов защиты прав арендатора

2.2 Анализ вещных способов защиты прав арендатора при их нарушении со стороны третьих лиц

2.3 Спорные вопросы договора аренды недвижимости

2.4 Обзор судебно-арбитражной практики, по делам об арендно-договорных отношениях

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Гражданские права осуществляются на базе ряда принципов. В силу одного из них граждане, юридические лица осуществляют принадлежащие им гражданские права по своему усмотрению. Этот принцип целиком отвечает Конституции Российской Федерации и основным началам гражданского законодательства, в том числе заложенной в них идее беспрепятственного осуществления гражданских прав. В то же время субъекты гражданского права, по свободному усмотрению реализуя свои гражданские права, не должны осуществлять их исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотреблять ими в иных формах.

В гражданском праве существуют обязательства направленные на переход имущества во временное пользование и (или) владение контрагента. Эти обязательства юридически оформляют особую, самостоятельную группу экономических отношений товарообмена, в рамках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ. Договор аренды имеет широкое применение в различных областях в основном, хозяйственной жизни. Он включает обширный круг экономических отношений - от аренды крупных производственных комплексов до бытового проката.

Основной задачей дипломной работы является не собственно рассмотрение договора аренды по его видам, а проблемы возникающие в связи с нарушением прав арендодателей и арендаторов.

К числу основных начал гражданского законодательства относится обеспечение восстановления нарушенных, а также оспоримых прав и их судебной защиты. Защиту нарушенных прав осуществляют суд общей юрисдикции, арбитражный суд или третейский суд. Гражданские права защищаются, в частности путем: признания права, признания оспоримой сделки недействительной, возмещения убытков, взыскания неустойки и компенсации морального вреда. Определенными особенностями обладает защита права собственности и других вещных прав. Одним из способов внесудебной защиты гражданских прав является и самозащита.

Одним из самых сложных и малоизученных в науке гражданского права является вопрос, о проблемах судебной и внесудебной защиты гражданских прав арендаторов и арендодателей, связанных между собой договором аренды. Именно проблемы, возникающие из договора аренды и стали целью моего дипломного исследования, так как в силу процесса становления рыночных отношений все больше граждан и юридических лиц сталкиваются со спорными вопросами, встающими перед сторонами арендно - договорных правоотношений, т.е. актуальность избранной для исследования темы не вызывает сомнений.

В дипломной работе будут рассмотрены следующие вопросы: общее понятие договора аренды и проблемы арендных отношений, основные способы судебной и внесудебной защиты прав арендодателей и арендаторов, а также обобщена юридическая судебно-арбитражная практика по применению законодательства об аренде в оспариваемых ситуациях.

Глава 1. Общая характеристика договора аренды

1.1 Понятие договора аренды и его отграничение от иных гражданско-правовых договоров

Значительное место в системе российского гражданского права занимают договорные арендные правоотношения. Об их значимости говорит тот факт, что большую часть доходов субъектов Российской Федерации составляют доходы от сдачи в аренду принадлежащего им имущества. Так, например, Ярославская область, по сведениям местной печати за 2001 год, получила доход от сданного в аренду имущества в сумме 8, 8 млн. рублей¹¹ Северный край 12 дек. 2001.. Вместе с тем, следует отметить, что без уяснения сущности договорных отношений невозможно рассматривать вопросы защиты прав арендодателей и арендаторов.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ч. 1 ст. 606 ГК РФ).

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).

В результате заключения договора аренды возникает обязательство по передаче имущества в пользование.

Передача вещи собственником во временное пользование осуществляется на основе договора, который может быть как возмездным, так и безвозмездным. Сохранение за первоначальным владельцем права собственности (или иного вещного права) на предмет обязательства отличает его от обязательства по отчуждению имущества, в том числе и с рассрочкой платежа.

Договор аренды имеет широкое применение в различных областях хозяйственной и культурной жизни страны. Он включает обширный круг экономических отношений -- от аренды крупных производственных комплексов до бытового проката.

Следует отметить, что договор аренды более не рассматривается в качестве особой организационно-правовой формы предприятия (арендное предприятие). Вместе с тем, в соответствии со ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации»¹¹СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3595. выкуп арендованного государственного или муниципального имущества рассматривается в качестве одного из способов приватизации.

Договор аренды -- двусторонне - обязывающий, консенсуальный, возмездный договор. Его сторонами являются арендодатель и арендатор.

Закон особо подчеркивает, что в качестве арендодателя выступает собственник сдаваемого в аренду имущества, однако делает оговорку о том, что арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 Гражданского кодекса РФ, далее ГК РФ). Например, в силу закона таким правом обладают субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Однако в отношении недвижимого имущества это право ограничено необходимостью получения согласия собственника имущества.

Субъекты права оперативного управления -- казенные предприятия могут сдавать в аренду любое имущество (как движимое, так и недвижимое) только с согласия собственника. Что касается учреждений, то они вообще не вправе сдавать в аренду имущество, закрепленное за ними или приобретенное по смете. Однако учреждение может сдать в аренду имущество, приобретенное за счет разрешенной предпринимательской деятельности (п. 2 ст. 298 ГК РФ).

Государство, оставаясь собственником государственного имущества, делегировало полномочия арендодателя по сдаче его в аренду Министерству имущественных отношений РФ и его территориальным управлениям^{1Кашарин А. Аренда:один договор, тысяча вопросов // Юрист. №17. 2002.}.

Предметом (объектом) договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть определены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается (п. 1 ст. 607 ГК РФ). Например, сдача и получение в аренду оружия возможны только для тех арендодателей и арендаторов, которые имеют соответствующие разрешения. Как следует из п.2 указанной статьи, законом могут быть также установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Особенности аренды транспортных средств предусмотрены в транспортных уставах и кодексах. Например, ст. 76 Воздушного кодекса РФ регламентирует аренду каналов связи при воздушной перевозке.

Особенности аренды земельного участка регулируются Земельным кодексом РФ и другими правовыми актами земельного законодательства. В то же время могут быть приняты специальные законы, ограничивающие сдачу в аренду определенного вида имущества либо вообще исключающие возможность сдачи их в аренду. Это относится к тем видам имущества, которые ограничены в гражданском обороте либо вообще изъяты из оборота (ст. 129 ГК РФ). В качестве примера можно привести атомные электростанции, железные дороги и т.д.

В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Это значит, что в договоре должно быть четко указано, какая именно вещь передается в аренду (ее наименование, характеристики), а для недвижимости -- и место нахождения. При отсутствии в договоре этих данных условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не признается заключенным.

Особым образом регулируется сдача в аренду природных объектов. Так, участки недр в соответствии с п. 3 ст. 11 Федерального закона от 3 марта 1995 г. «О недрах»¹¹ СЗ РФ. 1995. ,№ 10. Ст. 823. предоставляются в пользование на основании лицензии, выдаваемой уполномоченным государственным органом, после чего может заключаться договор аренды.

Специальные правила действуют в отношении формы заключаемого договора аренды. Если хотя бы одной из его сторон является юридическое лицо, договор должен быть заключен в простой письменной форме. Если же в договоре участвуют только граждане, простая письменная форма необходима лишь в случае, если договор заключается на срок более одного года (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

Договор аренды недвижимого имущества, независимо от суммы сделки, срока и состава участников, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Это общее положение конкретизировано в ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»²² СЗ РФ. 1996. ,№ 14. Ст. 677., согласно которой с заявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. Если договор аренды земельного участка заключен на срок меньше одного года государственная регистрация его не требуется.

В случае, когда в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Договор аренды может заключаться на определенный, либо на неопределенный срок. Срок аренды устанавливается в виде конкретного календарного срока, в течение которого арендатор постоянно владеет и пользуется имуществом. Вместе с тем встречаются случаи, когда стороны предусматривают передачу имущества во владение и пользование в определенное специальным графиком время. В таких договорах должны указываться общий срок действия договора и периоды пользования имуществом (например, спортивным залом, бассейном, спутником и т.п.).

При заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. договор аренда вещной защита

Для отдельных видов аренды специальным законодательством могут быть установлены максимальные (предельные) сроки. При этом договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Жилые помещения (дома, квартиры, части домов и квартир) могут предоставляться юридическим лицам только на основании договора аренды, тогда как гражданам -- на основе договора найма жилого помещения. Важным условием договора аренды является арендная плата¹¹ Комментарий к гражданскому кодексу РФ. / Отв. ред. О. Н. Садиков. М. 1998./. Возмездность договора аренды носит императивный характер в силу его правовой природы. Плата по договору аренды является той особенностью, которая отличает аренду от других гражданско-правовых договоров, в частности от договоров временного безвозмездного пользования. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой денежной сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затратив улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. В ГК РФ предусмотрено четкое правило о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Наибольшее распространение получила выплата арендной платы в денежной форме.

1.2 Содержание договора аренды

Основная обязанность арендодателя по договору заключается в том, чтобы предоставить предусмотренное договором имущество арендатору. При этом, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Другими словами, это имущество должно быть исправным и пригодным для достижения определенной договором цели аренды. Сдаваемое в аренду имущество может быть конкретизировано указанием на его технические характеристики.

В ст.655 ГК РФ указано: «Передача здания и сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами». В силу сложившихся в России доверительных отношений между хозяйствующими субъектами стороны часто пренебрегают требованиями законодательства и по заключенному договору аренды помещения передают имущество без составления передаточных документов. После чего стороны могут длительное время исполнять обязанности по договору, не имея претензий друг к другу. Но рано или поздно арендатор отказывается вносить арендные платежи, и арендодатель, в свою очередь, уверенный в правоте своих требований, обращается в суд за защитой собственных интересов. Однако суд, исследовав материалы дела, отказывает в удовлетворении требований арендодателя мотивируя свою позицию тем, что из-за отсутствия акта приема-передачи у арендатора не возникает гражданской ответственности по уплате арендных платежей.

В соответствии с п. 2 ст. 611 ГК РФ имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Например, автомобиль сдается в аренду вместе с необходимыми запасными частями (запасное колесо, инструменты и т.д.).

В случае, когда такие принадлежности и документы переданы не были, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, -- в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество.

В свою очередь, арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и назначением имущества. Требования, предъявляемые к использованию имущества, диктуются, прежде всего, целевым назначением имущества. Иногда эти условия закрепляются в договоре¹¹Герасименко С.А. Аренда как организационно-правовая форма предпринимательства. М. 1992. С.89.. Особенностью некоторых договоров аренды является необходимость соблюдения нанимателем технических, санитарных, пожарных и других правил эксплуатации определенных видов имущества.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет его текущий ремонт и нести расходы на его содержание, если иное не установлено законом или договором аренды.

Пользуясь арендованным имуществом, арендатор присваивает результаты такого пользования и становится собственником полученной продукции и дохода. В процессе аренды в имущество нередко вносятся различные улучшения, заменяется устаревшее оборудование, создаются новые производства. Отделимые улучшения, произведенные арендатором, являются его собственностью. При возврате объекта он вправе их изъять. Под неотделимыми улучшениями понимаются те улучшения, которые конструктивно не могут быть физически отделимы от арендованного имущества без причинения ему несоразмерного ущерба. Неотделимые улучшения объекта аренды переходят по окончании договора к арендодателю вместе с первоначальным имуществом, а арендатору возмещается их стоимость. Необходимым условием в данном случае является предварительное соглашение об этом с арендодателем. При отсутствии такого соглашения стоимость неотделимых улучшений арендатору не возмещается.

В процессе пользования арендованным имуществом арендатор вправе в ограниченных пределах распоряжаться им. Он может с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду (поднаем). При этом, арендатор остается ответственным по договору перед арендодателем. Договор субаренды не может быть заключен на срок больше срока договора аренды. С окончанием договора аренды кончается и договор субаренды.

Арендатор вправе также передавать свои права и обязанности по договору другому лицу (перенаем) или в субаренду^{11 Калачева С.А. Арендные сделки.} М., 1996. С. 31., предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

В ГК РФ предусмотрены основания досрочного прекращения договора аренды, как по инициативе арендодателя, так и арендатора.

В частности, согласно ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре -- в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии со ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности, в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

По истечении срока договора арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное право на возобновление договора, однако он может воспользоваться своим правом только при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды до истечения срока действия старого договора¹ 1 Гражданское право. Часть первая. Учебник. // Под ред. А. Г. Колпина, А.И. Масляева. М.:, 1997. С. 334..

Возможны ситуации, когда арендодатель отказывается возобновить договор на новый срок и одновременно подписывает договор аренды с иным лицом. В этом случае арендатор имеет право потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды, а также возмещения убытков, причиненных ему в связи с отказом арендодателя в заключении договора на новый срок. Если же, к этому моменту арендатор утратил интерес к возобновлению арендных отношений, он может потребовать от арендодателя только возмещения убытков²² Занченко С., Газарян Б. и др. Новое в регулировании арендных отношений // Хозяйство и право. 1999., № 2..

Глава 2. Защита прав титульного владельца арендованным имуществом

2.1 Виды способов защиты прав арендатора

Договорные арендные отношения в силу своей материализованной сущности являются одной из разновидностей реализации гражданами и юридическими лицами своих вещных прав. Цивилистическая доктрина с перестройкой гражданского законодательства вернулась к понятию вещного права. Напомним, что теория вещного права активно разрабатывалась юристами в дореволюционной России¹¹См. напр.: Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Вотчинные права. Спб.1892. С.142; Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907). М. 1995. С. 253.. Сила правовых традиций сказалась и непосредственно после революции 1917 года: Гражданский кодекс РСФСР 1922 года содержал раздел, который именовался «Вещное право».

В дальнейшем законодательство отвергло понятие вещного права. Вслед за законодателем от этого термина отказалась и доктрина, хотя и не категорично. Юристы в своих работах не могли полностью отказаться от использования понятия вещного права.

Гражданский кодекс Российской Федерации 1994 года, хотя и не сформулировал соответствующий раздел «Вещное право», однако и не отказался от употребления понятия вещных прав. Раздел 2 назван «Право собственности и другие вещные права, что фактически, равнозначно понятию «Вещное право».

Таким образом, можно констатировать, что современная гражданско-правовая концепция под вещным правом понимает совокупность правовых норм, регулирующих отношения, связанные с непосредственным воздействием на вещь как собственником (либо иными носителями вещных прав), так и иными лицами.

Однако предложенное определение носит самый общий характер. Более развернутое определение вещного права возможно через характеристику его признаков, что используется учеными для формулирования этого понятия. Так, например, Щенникова Л.В. предлагает следующее определение вещного права - это «право, предметом которого является вещь в материальном значении слова, закрепляющее принадлежность этой вещи и отношение лица к ней, то есть непосредственное господство над этой вещью через совокупность определенных правомочий, и пользующееся абсолютной защитой»¹¹ См.: Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России . М, 1996. С.15-16..

В.С. Шишкина, касаясь темы вещных прав, пытается определить их через противопоставление с обязательственными правами. По ее мнению «к вещным правам относят такие субъективные права, объектами которых выступают вещи, к обязательственным же - права, на совершение определенных действий или права на предъявление к контрагенту требований о совершении им определенных действий или права на предъявление к контрагенту требований о совершении им определенных действий»²² См.:Шишкина В.С. Объекты вещных прав предпринимателя. Спб., 1997. С. 149..

Таким образом, в качестве классификационного критерия избирается объект правового воздействия - вещи, либо действия. Этот подход к определению вещных прав имеет достаточно широкое распространение. Достаточно сослаться на Г.Ф. Шершеневича, который определил вещное право, избрав в качестве классифицирующего критерия вещь в материальном значении слова, подчеркивая, что обязательственное право означает право соответствующего субъекта на действие¹¹ См.: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907). М., 1995. С.140.

Считаю, необходимо выделять вещное право в объективном смысле - «как совокупность норм, регулирующих такие имущественные отношения, в которых управомоченные лица могут осуществлять свои права на имущество, не нуждаясь в положительных действиях других лиц»²² См.: Скворцов О.Ю. Вещные иски в судебно-арбитражной практике. М., 1998. С. 7. и субъективное вещное право - как меру возможного поведения носителя конкретного вещного права, предусмотренного законодательством.

Защита субъективных прав (включая субъективные вещные права) в судебном порядке осуществляется путем удовлетворения предъявляемого иска.

Характер существующих между истцом и ответчиком отношений, а также характер правонарушения диктует выбор соответствующего иска для защиты права. Традиция римского частного права сформулировала разделение исков на вещные и личные³³ Римское частное право. Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого. М., 1997./ С. 57.. Защита соответствующих вещных прав осуществляется вещными исками, а защита прав, вытекающих из обязательственных отношений, - личными исками. В науке гражданского процессуального права отмечались недостатки приведенной классификации^{11 Гражданский процесс. Учебник / Под ред.} В.А. Мусина. М., 2003. С.164-165./.

Таким образом, вещные иски - это иски направленные на защиту вещного права субъектов гражданских правоотношений, естественно к таким субъектам относятся арендаторы и арендодатели, которые осуществляют защиту своих прав посредством указанных исков.

Устоявшаяся традиция позволяет сделать вывод о том, что совокупность вещных исков составляет систему правовых средств, целью которой является защита вещного права как особого гражданско-правового института.

Защита права собственности может быть осуществлена различными способами, которые в своей совокупности гарантированы собственнику его правом собственности.

К наиболее распространенным способам защиты относятся:

- иск не владеющего собственника к владеющему не собственнику об истребовании имущества (виндикационный иск);

- иск об устранении нарушений права собственности, не соединенных с лишением владения (негаторный иск).

Это классические иски, имеющие вещно-правовой характер и направленные непосредственно на защиту права собственности.

Однако в судебной практике имеют место и иные иски, направленные на защиту права собственности и иных вещных прав, хотя формы, в которую они облекаются и не имеют формулы вещно-правового иска. Например, при признании сделки с имуществом, совершенной лицом, не имеющим на это право, недействительной собственник фактически защищает свое право собственности, хотя непосредственной юридической целью судебного процесса является не судьба вопроса об отношениях собственности по поводу имущества. Кстати данный пример есть не что иное, как проявление конкуренции исков. В то же время, лицо, обращающееся за судебной защитой, может пойти по пути заявления иска о признании права собственности, либо заявляя виндикационный иск. И тогда суд, оценивая сделку, и установив, что она является ничтожной, применяет последствия недействительности сделки и признает право собственности за лицом, обратившимся с иском.

В основе типологии исков, используемых собственником для защиты права собственности, лежит критерий владения собственником имуществом. Если собственник не владеет имуществом, то для защиты своего права он может заявить, виндикационный иск; если же владеет, но иные лица мешают ему полностью реализовать своё право собственности, включая право пользования имуществом, он вправе заявить негаторный иск.

Законодатель, устанавливая основания защиты права собственности, нормативно определил именно эти два способа защиты права собственности -- истребование имущества из чужого незаконного владения (ст. 301-303 ГК РФ) и защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). Глава 20 ГК РФ, которая так и называется "Защита права собственности и других вещных прав", не содержит даже упоминания о других способах защиты права собственности. Между тем судебная практика знает ещё один достаточно распространенный способ защиты вещного права -- иск о признании права собственности. Упоминание о таком способе защиты права есть в Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации, статья 28 которого предусматривает, что к экономическим спорам относятся, среди прочего, споры о признании права собственности11 Арбитражный процессуальный кодекс Р Ф. М. 2002..

Справедливости ради необходимо упомянуть статью 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая устанавливает, что защита гражданских прав осуществляется путём признания права. Но на этом всё! Законодатель к этому вопросу больше не возвращается. Тем не менее, драматизировать ситуацию не стоит. Судебная практика сформировала определенную традицию заявления и разрешения исков о признании права собственности. И адвокатская и судебная практика рассматривает этот иск, как самостоятельное средство в системе вещно-правовых способов защиты права собственности^{22 См.: Витрянский} В. В. Обеспечение исполнения обязательств / Комментарий части-первой Гражданского кодекса Российской федерации для предпринимателей./ М., 1995. С. 299-300..

Таким образом, вся система вещно-правовых способов защиты права собственности включает три типа исков, посредством которых защищается, либо восстанавливается нарушенное право собственности.

Подытоживая вышеизложенное, можно отметить, что отличия в природе иска о признании права собственности от двух других вещно-правовых исков -- виндикационного и негаторного, заключаются в том, что заявитель иска о признании права собственности имеет процессуальную цель юридической формализации своего права на спорную вещь, в то время как истцы по виндикационному и негаторному искам стремятся к возможности фактического осуществления правомочий собственника -- реализации прав владения, пользования и распоряжения.

Три вышеуказанных иска используются для защиты не только права собственности, но и иных вещных прав, что прямо предусмотрено статьей 305 ГК РФ.

Однако существование у субъектов гражданского оборота иных вещных прав породило и необходимость соответствующих вещных исков, защищающих эти права. Так, судебно-арбитражная практика знает иски о признании права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, иски об установлении права ограниченного пользования чужим имуществом (сервитута). Вещный характер указанных исков обусловлен вещным характером обеспечиваемых ими прав.

По моему мнению, иском, носящим вещно-правовой характер, является иск, заявляемый арендатором с правом выкупа государственного имущества к соответствующим государственным органам о понуждении заключить договор купли-продажи арендуемого имущества. Вещный характер данного иска обусловлен вещным правом арендатора на арендуемое с правом выкупа имущество. Кроме того, существуют иски возникающие из обязательств.

2.2 Анализ вещных способов защиты прав арендатора при их нарушении со стороны третьих лиц

В российской цивилистической модели право собственности, будучи центральным институтом гражданского права, включает три взаимосвязанных правомочия, которыми обладает собственник: право владения, право пользования, право распоряжения (п. 1 ст. 209 ГК РФ).

Правомочие владения является, пожалуй, базовым в конструкции права собственности. Владение имуществом есть непременное условие для его использования и предпосылка для распоряжения имуществом. Утрата собственником владения имуществом лишает его, собственника, возможности реально осуществлять правомочия пользования и распоряжения.

Судебно-арбитражная практика свидетельствует, что значительное количество нарушений права собственности арендодателей происходит именно путём нарушения правомочия по владению. Утрата владения имуществом происходит главным образом тогда, когда имущество поступает во владение иного лица, не являющегося собственником. В качестве примера можно привести такой факт что, например, имущество сдано в аренду арендатору и он не возвращает его обратно арендодателю без видимых на то оснований.

Иски, посредством которых собственник восстанавливает своё нарушенное право собственности в связи с тем, что имущество выбыло из его владения, получили наименование виндикационных исков или исков об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

В системе вещно-правовых способов защиты права собственности и иных вещных прав виндикационный иск -- одно из наиболее эффективных средств защиты нарушенного права. Заявление виндикационного иска означает, что заинтересованное лицо предъявляет в судебном порядке материально-правовое требование о возврате имущества, являющегося его собственностью, из владения лица, которое незаконно владеет этим имуществом. Своё нормативное воплощение понятие виндикационного иска получило в статье 301 ГК РФ: собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения.

Виндикационный иск является смежным институтом материального и процессуального права. Будучи способом защиты нарушенного права, виндикационный иск является разновидностью иска, средства приведения процесса в движение. В то же время предметом виндикационного иска являются спорные правоотношения сторон по поводу истребуемого имущества, правоотношения, находящиеся в плоскости гражданского права, то есть имеющие материально-правовой характер.

Стороны по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения -- это, с одной стороны, собственник, не имеющий в фактическом владении истребуемой вещи (его процессуальный статус -- истец), а, с другой стороны, фактический владелец вещи, её держатель, который однако не является её юридическим собственником, либо основания его собственности на вещь юридически порочны (его процессуальный статус -- ответчик). Коллизия между сторонами обусловлена тем, что ответчик, по мнению истца, незаконно, не имея на то правовых оснований, владеет вещью, чем лишает собственника фактической возможности реализовывать своё право владения виндицируемой вещью и, соответственно, быть реальным собственником. Требование истца заключается в том, чтобы ответчик вернул вещь, чем было бы восстановлено право владения собственника и в целом устранены нарушения права собственности.

Виндикационный иск или иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения -- достаточно эффективное и весьма распространенное средство защиты нарушенного права собственности. Использование данного способа защиты права зависит от характера нарушения права. Основными признаками такого нарушения являются следующие:

* выбытие вещи из владения собственника;

* поступление вещи во владение несобственника по незаконным основаниям;

* отказ несобственника удовлетворить притязания собственника на возврат ему вещи.

Совокупность этих трёх признаков является необходимым и достаточным условием для заявления виндикационного иска. Если же одно из указанных обстоятельств отсутствует, то заявление виндикационного иска невозможно. Так, если имущество не выбыло из владения собственника, либо вещь находится во владении несобственника на законном основании (например, на основании действующего договора аренды), либо несобственник согласен вернуть вещь собственнику, то заявление иска об истребовании вещи из чужого незаконного владения не имеет правового смысла.

Виндикационный иск, как способ защиты нарушенного права собственности основывается на том, что имущество выбывает из владения собственника и поступает во владение несобственника незаконно. Исторически такой способ защиты права восходит к римскому праву, которое и разработало конструкцию виндикационного иска. Однако, современные правоотношения позволяют говорить о том, что понятием виндикации охватываются виды защиты нарушенного права, имеющие своеобразие. Отличие видов защиты нарушенного права, охватываемых юридической категорией "виндикация", обусловлено характером правоотношений, существующих между истцом и ответчиком, а также характером нарушения права собственности, которое (нарушение) привело к тому, что имущество выбыло из владения собственника. Так, некоторое своеобразие имеют иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения в зависимости от статуса виндицируемого имущества (например, значительные особенности имеют иски, заявляемые собственниками о выселении из нежилых помещений). Тем не менее, несмотря на некоторые отличия различных видов виндикационных исков, единит их то, что их правовой целью является истребование имущества из чужого незаконного владения и возврат его законному собственнику. Заявить виндикационный иск может не только собственник, но и обладатель иных вещных прав на имущество. В соответствии со статьей 305 ГК РФ право истребования имущества из чужого незаконного владения принадлежит также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Более того, такое лицо имеет право на защиту своих вещных прав, если их нарушение последовало со стороны собственника имущества. Таким образом, в способах защиты нарушенного права статус носителей вещных прав уравнен со статусом собственника.

В довоенные и послевоенные годы в цивилистической литературе прошло обсуждение, имеющее целью теоретически обосновать соответствие понятия "виндикационный иск" судебной практике использования этого инструмента защиты права собственности¹¹ См., напр.: Генкин Д. М.. Некоторые вопросы науки советского гражданского права// Советское государство и право. 1952. № 6;; Венедиктов А. В., Гражданско-правовая охрана социалистической собственности в СССР. М..1954;. Карасев А. В, Право государственной социалистической собственности. М.,1954;. Толстой Ю. К., Гражданско-правовая охрана социалистической и личной собственности в СССР// Ученые записки ЛГУ. № 12, серия юридических наук. Выпуск 5. 1954..

К сожалению, вряд ли можно говорить о том, что юридическая наука стабилизировалась в своих представлениях об однозначности определения виндикационного иска. По сути, как российская цивилистическая мысль, так и судебная практика не преодолели устранения различий между такими понятиями как "виндикационный иск" и "иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения". К сожалению, отсутствие однозначности оценки виндикационного иска приводит к некоторой дестабилизации судебной практики, в чем читатель сможет убедиться, изучая разделы настоящей книги, посвященные анализу судебно-арбитражных дел. Статьей 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в исковом заявлении, подаваемом в арбитражный суд, должны быть указаны: обстоятельства, на которых основаны исковые требования, и подтверждающие эти обстоятельства доказательства (пункт 5); требования истца к ответчику (пункт 4); цена иска, если иск подлежит оценке (пункт 6) и др^{11 Арбитражный} процессуальный кодекс Р Ф. М. 2002. С.203..

Действующее законодательство не содержит определения понятий предмета и основания иска, о которых идет речь в упоминавшихся нормах. Такие понятия сформулированы юридической доктриной.

Как и любой иной иск, виндикационный иск составляют два основных элемента: предмет и основание. Совокупность указанных элементов позволяет индивидуализировать иск. В практике это имеет значение в связи с необходимостью отождествления исков, а также позволяет, определить направление развития процесса. Важные последствия индивидуализации иска связаны с процессуальными последствиями в случае тождества заявленного иска рассмотренному требованию (пунктом 1 статьи 148 нового Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что судья оставляет исковое заявление без рассмотрения, если в производстве арбитражного суда, суда общей юрисдикции, третейского суда имеется дело по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям.

Важное значение законодатель придает и такому процессуальному институту, как изменение предмета или основания иска, установив для него определенные правила (статья 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Наука процессуального права следующим образом формулирует понятие предмета иска. Это материально-правовое требование истца к ответчику о совершении определенных действий, воздержании от их совершения; признании наличия или отсутствия правоотношения, изменении или прекращении его.

Основание иска участников арендных отношений -- это обстоятельства, с которыми истец, как с юридическими фактами, связывает исковое требование. Выделяют фактическое основание иска, под которым подразумевается совокупность юридических фактов, фактических обстоятельств, а также правовое основание иска указание в исковом заявлении на законы и иные нормативные акты¹¹ Арбитражный процесс. Учебник / Под ред. Р. Е. Гукасяна, В. Ф. Тараненко. М. 2002. С. 89..

Таким образом, предмет виндикационного иска -- это требование невладеющего собственника к незаконно владеющему несобственнику о возврате индивидуально-определенного имущества из незаконного владения.

В юридической литературе справедливо отмечается, что "наряду с предметом виндикационного иска необходимо различать предмет доказывания в виндикационном процессе"²² Проблемы Гражданского права. Сборник статей. / Под ред. Ю. К. Толстого, А. К. Юрченко, 1987. С. 110.. При этом подчеркивается, что предметом доказывания в данном случае является вопрос о незаконности владения ответчиком спорным имуществом. Мы бы добавили, что не только этим ограничивается предмет доказывания по виндикационному иску. Сюда же следует отнести и доказывание недобросовестности ответчика при приобретении имущества, когда от этого обстоятельства зависит удовлетворение иска. Недобросовестность ответчика выступает в качестве элемента сложного юридического состава, не влекущего перехода права собственности к приобретателю в случаях, установленных пунктом 1 статьи 302 ГК РФ. В этот же сложный юридический состав входит и такое обстоятельство, как безвозмездность приобретения (п. 2 ст. 302 ГК РФ), что также требует своего доказывания.

Основанием виндикационного иска являются обстоятельства, на которые ссылается истец в подтверждение своих требований к ответчику о возврате из незаконного владения имуществом. Фактическими основаниями виндикационного иска являются: факт выбытия имущества из владения истца, наличие виндицируемого имущества в натуре, факт нахождения имущества во владении ответчика, а также обстоятельства, при которых имущество выбыло из владения истца и поступило во владение ответчика, отсутствие между истцом и ответчиком обязательственно-правовых отношений по поводу истребуемого имущества ¹¹Арбитражный процесс / Под ред. М. К. Треушникова. М., 2002./ С. 120..

Правовым основанием виндикационного иска являются нормы, формулирующие юридический титул истца на имущество: право собственности, право оперативного управления и пр." Исторически виндикационный иск возник как основанный исключительно на праве собственности иск. Однако в российском (советском) правоведении и законотворчестве понятие "виндикация" претерпело некоторые изменения. В частности, в соответствии с нормами, установленными сначала советским гражданским правом, а затем воспринятые Гражданским кодексом Российской Федерации, истребовать из чужого незаконного имущества могут не только те лица, которым имущество принадлежит на праве собственности, но и владельцы имущества, опирающиеся на иные юридические титулы. Это было связано в определенной степени с особенностями экономической жизни и правового режима субъектов права, осуществляющих деятельность в условиях безраздельного господства единой государственной собственности, и необходимостью наделения отдельными правомочиями (например, правом оперативного управления) конкретных предприятий, занимающихся хозяйствованием. Поэтому употребление понятия "виндикация" в отношении тех исков, которые заявлялись субъектами права (государственными предприятиями), не являющиеся собственниками, вызывало критику со стороны ученых, видевших несоответствие между классическим понятием виндикации как средства истребования собственником из чужого незаконного владения имущества и дозволением советским законодателем виндицировать имущество лицами, которые не являются собственниками.

Тем не менее, законотворческая практика осталась верной сформированной традиции, предоставив возможность виндицировать имущество лицам, опирающимся на определенные юридические титулы. Подтверждением тому служили статья 157 Гражданского кодекса РСФСР¹¹ Гражданский кодекс РСФСР. М. 1989., часть 5 статьи 30 Закона РСФСР "О собственности в РСФСР"²² Закон РСФСР "О собственности в РСФСР"// Законодательство РСФСР, № 16. , часть 3 статьи 54 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик³³ Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик. и, наконец, статья 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. Нормы, установленные указанными статьями, фактически едины и устанавливают правовое основание заявления виндикационного иска, придавая значимость для возникновения права на виндикационный иск не только праву собственности, но и иным юридическим титулам, к каковым, в частности, отнесены право пожизненного наследуемого владения, право хозяйственного ведения, право оперативного управления.

Наиболее важное практическое значение эти положения имеют в отношениях государственных или муниципальных унитарных предприятий, которым имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, а также казенных предприятий и учреждений, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления. Не будучи собственниками, государственные и муниципальные унитарные предприятия, казенные предприятия и учреждения, тем не менее, осуществляют хозяйственную деятельность, в том числе и с использованием имущества (манипуляции с арендой), которое закреплено за ними собственником в соответствии с определенными условиями. Участие в хозяйственном обороте порождает ситуации для участников гражданского оборота, когда имущество, собственниками которого они не являются, выбывает из их владения, даже временно. В этом случае указанные предприятия, опираясь на юридический титул, в соответствии с которым они владеют имуществом, вправе заявить иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Таким образом, общим юридическим основанием виндикационных исков, заявляемых как лицами, опирающимися на право собственности, так и несобственниками, владеющими имуществом на основании иного вещного права, является право владения.

Истец должен указать как правовые, так и фактические основания виндикационного иска, иначе доказательственная база, подтверждающая его права на виндицируемую вещь, будет неполной, что, в свою очередь, может быть основанием отказа в иске по мотивам недоказанности.

Истцами по виндикационному иску являются лица (граждане и юридические лица), заявляющие в суд иск об истребовании из незаконного владения иных лиц имущества, в отношении которого они предъявляют права собственности либо иные вещные права, подтверждающие законность их правомочий владения.

Ответчики по виндикационному иску -- это лица (граждане и юридические лица), в отношении которых заявлен иск собственниками, либо иными титульными владельцами об истребовании из их владения имущества.

Истца и ответчика, в том числе и арендных отношений, связывают спорные процессуальные правоотношения, возникающие в рамках рассмотрения виндикационного иска. Материальные правоотношения могут и не связывать стороны непосредственно. Это бывает в тех случаях, когда вещь, по поводу которой идет спор, не выступала в качестве непосредственного объекта передачи от истца к ответчику, либо условия выбытия вещи из владения истца не предусматривали возможности попадания ее к ответчику, и одновременно при попадании вещи к ответчику условия поступления вещи во владение не предусматривали какого-либо правового отношения к ней со стороны истца.

До вынесения судебного решения, как истец, так и ответчик являются предположительными носителями права собственности в отношении спорной вещи; определенность в этом вопросе наступает в момент вступления в законную силу судебного решения, которым разрешается спор.