Общее понятие договора аренды и проблемы арендных отношений
Понятие договора аренды и его отграничение от иных гражданско-правовых договоров. Защита прав титульного владельца арендованным имуществом. Анализ вещных способов защиты прав арендатора при их нарушении. Спорные вопросы договора аренды недвижимости.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 18.03.2018 |
| Размер файла | 64,6 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Процессуальный статус истца и ответчика по виндикационному иску равен (статья 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Однако до вынесения судебного решения в отношении спорного имущества стороны имеют неравные права. Ответчик владеет, пользуется спорным имуществом, в то время как истец лишен такой возможности. В то же время по мотивированному ходатайству истца в отношении спорного имущества судом в порядке, предусмотренном процессуальным законодательством, могут быть приняты меры обеспечения, которыми, в частности, может быть запрещено распоряжаться имуществом. Тем не менее, фактическое преимущество ответчика в отношении осуществления правомочий по поводу спорной вещи налицо.
Истец по виндикационному иску может опираться как на титул вещно-правового характера, так и на титул, порожденный в результате обязательственных правоотношений.
К первой группе истцов относятся те лица, право на спорное имущество которых имеет вещный характер: право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право хозяйственного ведения, право оперативного управления и пр.
Ко второй группе истцов относятся те лица, права которых в отношении истребуемого имущества опираются на отношения, возникшие в результате договора: арендатор, наниматель, пользователь, хранитель, комиссионер, подрядчик и проч. Право на заявление указанными лицами виндикационного иска предусмотрено статьей 305 ГК РФ, согласно которой право истребования имущества из чужого незаконного владения принадлежит лицам, владеющим имуществом на основании договора.
Таким образом, российский законодатель значительно расширил классическое понятие виндикации, отнеся к кругу лиц, имеющих право виндицировать имущество, во-первых, несобственников, но носителей иных вещных прав и, во-вторых, лиц, владеющих имуществом по договорному основанию.
Кроме того, с известной долей условности можно говорить и о праве на виндикацию лиц, владеющих имуществом как своим собственным длительное время, так называемым давностным владельцам, иногда это может быть длительная аренда имущества. Законом прямо предусмотрено, что до приобретения на имущество права собственности в силу приобретательской давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного, предусмотренного законом или договором, основания (ч. 2 ст. 234 ГК РФ). Фактическим основанием заявления давностным владельцем иска об истребовании имущества из незаконного владения третьих лиц является владение имуществом, собственник которого не известен. Юридическим основанием виндикационного иска давностного владельца является "потенциальное право собственности", которое при установленных законом условиях может привести к конституированию права собственности давностного владельца. Такими условиями являются добросовестность, открытость и непрерывность владения как своим собственным имуществом в течение установленных законом сроков (ч. 1 ст. 234 ГК РФ).
В процессе разрешения спора, связанного с истребованием собственником из незаконного владения, например, арендованного имущества, суд должен установить определенный круг юридических фактов, имеющих материально-правовое значение, и установление которых необходимо для вынесения законного и обоснованного решения по делу.
Поскольку целью виндикационного иска является передача имущества надлежащему собственнику, то, в первую очередь, должен быть решен вопрос о том, кто является собственником11 Хвостов В. М.. Система римского права. М., 1996. С. 260.. Доказательствами тому являются, так называемые, правоустанавливающие документы, то есть документы, свидетельствующие о возникновении права собственности. Это могут быть договор купли-продажи, договор дарения и пр. В случае, если виндикационный иск заявляется истцом, владеющим имуществом на основании договора, то в суд должен быть представлен соответствующий договор: договор аренды, договор хранения и пр.
Судом должны быть установлены условия, при которых имущество поступило к ответчику. С учетом ограничений по виндикации не во всех случаях имущество может быть истребовано собственником. Поэтому значимы при рассмотрении виндикационных исков обстоятельства, связанные с поступлением во владение ответчика спорного имущества. Эти обстоятельства также подлежат исследованию. При этом должны быть исследованы обстоятельства, связанные как с правовым основанием поступления имущества во владение ответчика, так и с фактическими основаниями, которые могут отличаться от правовых.
Поскольку объектом виндикационного иска является индивидуально-определенное имущество, то должно быть доказано, что это имущество сохранено в натуре. Невозможно заявить иск об истребовании имущества, которое не сохранено.
В практике арендных отношений (например, аренда недвижимости) встречаются случаи, когда истребуемая вещь претерпела столь существенные изменения, что стала другой вещью. В этом случае в круг фактов, требующих доказывания, входят обстоятельства, связанные с преобразованием спорной вещи, а также оценка вновь возникшей вещи как качественно новой. Как правило, категория этих споров наиболее сложна, поскольку требует особо внимательного оценочного подхода к выяснению того, стало ли истребуемое имущество другой вещью, либо нет. Это влечёт правомерную постановку вопроса -- можно ли считать, что объект права собственности существует, и, следовательно, имеется ли возможность удовлетворения иска о его истребовании собственником?11 Савкин С. Ф. Споры, возникающие из правоотношений собственности и аренды (судебно- арбитражиая практика) // Государство и право. 1997., № 2. .
В соответствии с общим правилом должен быть определен предмет доказывания. В случае предъявления виндикационного иска таким предметом доказывания являются обстоятельства, которые подтверждают факт лишения законного собственника владением имуществом, а, с другой стороны, свидетельствуют о поступлении спорного имущества во владение лиц, не являющихся его законными владельцами. Суду предоставлено право проявить инициативу в определении предмета доказывания. Так, в соответствии со статьей 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если суд сочтет невозможным рассмотреть дело на основании имеющихся доказательств, он вправе предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные доказательства. Неисполнение указанными лицами предложения суда может повлечь неблагоприятные для них последствия. В частности, суд может предложить истцу представить доказательства, подтверждающие его право собственности на виндицируемое имущество. Несоблюдение этого требования суда может повлечь для истца отказ в удовлетворении иска.
Кроме того, как указывалось выше, предметом доказывания по виндикационному иску является неправомерность владения виндицируемым имуществом, а также недобросовестность ответчика при приобретении имущества.
Бремя доказывания в арбитражном процессе распределяется по правилам, установленным частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Данное правило базируется на принципе состязательности сторон.
Соответственно при заявлении виндикационного иска истец должен обосновать свои требования доказательствами, подтверждающими его право собственности на спорную вещь.
В том случае, если ответчик предъявляет доказательства, подтверждающие его, ответчика, право собственности на виндицируемую вещь, то истец должен доказать: во-первых, то, что основания поступления вещи в собственность ответчика юридически порочны, и, во-вторых, недобросовестность ответчика, выразившуюся в том, что он знал или должен был знать о неправомерных действиях лица, которое отчуждало ему спорную вещь. Если же вещь поступила во владение ответчика хотя и при обстоятельствах, свидетельствующих о его добросовестности, но безвозмездно, истцом должны быть представлены доказательства того, что ответчик не произвел материальных затрат на её приобретение.
Кроме того, истец должен доказать также то, что лицо, которое произвело отчуждение (например арендованного имущества), не имело права делать этого.
При доказывании этих обстоятельств собственник вправе, опираясь на норму, установленную пунктом 2 статьи 302 ГК РФ, истребовать имущество из незаконного владения. Наибольшие трудности распределения бремени доказывания возникают по делам, в которых четко не прослеживается момент перехода права собственности на спорное имущество.
В соответствии с общим правилом, установленным пунктом 1 статьи 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента её передачи.
Однако, если законом или договором предусмотрено иное, то переход права собственности на передаваемую вещь осуществляется в момент, указанный законом или договором.
Например, законом установлено, что переход права собственности на недвижимую вещь подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции (п. 1 ст.131 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом11 О проблемах судебно-арбитражной практики, связанных с несовершенством законодательного регулирования государственной регистрации сделок с недвижимостью. См.: Скворцов О. Ю.. Защита права собственности и судебно-арбитражная практика. М. // Юридический бюллетень предпринимателя. 1997. С. 9О--94; Скворцов О. Ю., Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовое регулирование и судебно-арбитражная практика // Арбитражный суд: практика и комментарии. СПб., 1997. С. 14--19..
Таким образом, если спор идет об истребовании недвижимой вещи, то истец должен представить доказательства того, что не была произведена государственная регистрация сделки с недвижимостью, что основания владения ответчиком спорным недвижимым имуществом юридически порочны.
Ответчик, в свою очередь, в обоснование законности перехода к нему права собственности на спорное недвижимое имущество может ссылаться на произведенную государственную регистрацию перехода права собственности.
Однако, сам по себе факт государственной регистрации перехода права собственности на спорную недвижимую вещь не является самодостаточным доказательством законности владения этой вещью. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество должна быть оценена судом в совокупности с иными обстоятельствами, в частности, с законностью сделки, на основании которой произошла смена собственника22 Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: Правовое регулирование и судебно-арбитражная практика. М.1998. С.47. СЗ РФ. 1996. , № 14. Ст. 677..
Договором, в соответствии с которым производится отчуждение спорного имущества, может быть предусмотрено, что переход права собственности происходит в момент платежа. В этом случае не подлежат применению нормы, устанавливающие переход права собственности на имущество с момента её передачи приобретателю. Соответственно, при наличии таких условий договора истец должен представить в суд доказательства того, что платеж по договору не был произведен, что, в свою очередь, не повлекло перехода права собственности на спорное имущество. Ответчик же обязан в таком случае представлять доказательства перечисления обусловленной договором суммы, что будет являться основанием признания за ним права собственности.
С принятием Закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" была введена норма, согласно которой единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимость является государственная регистрация (пункт 1 статьи 2). Установление данного правила означает устранение внесудебной конкуренции доказательств по поводу права собственности, однако в судебном процессе, как нам представляется, возможно оспаривание права собственности, даже несмотря на наличие его государственной регистрации.
Процессуальный закон установил, что не все факты требуют доказывания. Статьей 69 нового Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлены основания освобождения от доказывания. Две категории фактов освобождаются от доказывания:
1) факты, признанные арбитражным судом общеизвестными;
2) преюдициальные факты, то есть факты установленные вступившим в законную силу судебным актом.
Комментаторы нового арбитражно - процессуального законодательства приводят примерный перечень общеизвестных фактов: разного рода природные явления преимущественно вредоносного характера (землетрясения, засуха, наводнения), чрезвычайные происшествия (катастрофы на транспорте), события общественной жизни (революции, перевороты, эмбарго, инфляционные тенденции)11 Указ комментарий к Арбитражному процессуальному кодексу Российской Федерации. М., 2002. С. 129.
2 См., напр.: Еремкина А. П. Преюдиции в советском гражданском процессе. Канд. дис. М., 1970.
Частями 2, 3, 4 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что три категории обстоятельств, установленных вступившим в законную силу судебным решением, подлежат освобождению от доказывания.
В науке процессуального права эти обстоятельства получили название преюдициальных2. Преюдиция судебного решения заключается в том, что выводы, сделанные судом в отношении фактов и правоотношений при рассмотрении конкретного дела, не подлежат оспариванию сторонами и обязательны для суда, рассматривающего другое дело в определенных законом пределах.
Применительно к виндикационному иску правила преюдиции означают, что обстоятельства, подлежащие обязательному доказыванию при истребовании имущества из чужого незаконного владения, но установленные вступившим в законную силу судебным актом по иному делу, освобождаются от доказывания по правилам, установленным частями 2--4 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Например, в случае, если вещь была похищена ответчиком и это обстоятельство установлено вступившим в законную силу приговором суда, то собственнику при истребовании вещи не нужно доказывать незаконности поступления вещи во владение ответчика. В этом случае достаточно ссылки на соответствующий приговор суда.
Преюдиция же по гражданским делам, рассмотренным судом общей юрисдикции либо арбитражным судом, ограничена только делами, в которых участвуют лица, бывшие сторонами по делу, в котором была установлена преюдиция.
В спорах по виндикационным искам важное значение может иметь преюдиция при определении добросовестности приобретателей имущества, от чего зависят условия удовлетворения иска. Если судебным решением по одному делу установлено, что приобретатель был осведомлен о том, что приобретает имущество у лица, которое не вправе отчуждать его, то это обстоятельство не подлежит доказыванию в другом деле по спору между этими же лицами. Поскольку судьба виндикационного иска зависит в данном случае от указанного обстоятельства, то фактор преюдиции оказывается решающим.
Под судебным решением в данном случае понимаются различные акты, принимаемые как судом общей юрисдикции, так и арбитражным судом: это и собственно решения, и постановления, и приговоры, но с участием тех же лиц будет установлено, что ответчик при приобретении спорной вещи был добросовестен, то это обстоятельство не требует доказывания по виндикационному иску и может оказаться решающим при вынесении решения, определяющего судьбу истребуемой вещи.
Выше речь шла о "формальной" или "жесткой" преюдиции**Термины "формальная Преюдиция", "жесткая Преюдиция", "мягкая Преюдиция" не имеет законодательной основы и соответствующей научной проработки, однако, имеют хождение в среде практикующих юристов., то есть преюдиции, полностью укладывающейся в рамки процессуального законодательства. В то же время имеет смысл сказать о так называемой мягкой преюдиции, то есть тех обстоятельствах, которые с позиции статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеют преюдициального значения, однако фактически преюдициальны при разрешении конкретного спора. Например, если в рамках рассмотрения спора будет установлено, что по другому делу с участием иных лиц признано за кем-либо право собственности на вещь, в отношении которой идет спор, суд не может не учитывать этого обстоятельства. В противном случае, если судом будет признано право собственности по поводу имущества, в отношении которого уже есть судебное решение о признании на него права собственности за иным лицом, ситуация будет юридически абсурдной.
Весьма важное значение при распределении бремени доказывания по виндикационному иску имеет фактор владения. Издавна существует правовая презумпция, что владение предполагает правомерность и добросовестность владельца. Истец-собственник, лишившийся владения спорной вещью и предъявляющий претензии к владеющему ответчику, обязан доказать, что последний владеет незаконно и недобросовестно. Это является обязательным условием удовлетворения виндикационного иска. Значимость фактора владения столь велика, что даже если добросовестный ответчик приобрел вещь у неправомочного отчуждателя, владелец всё равно защищён от притязаний собственника. По мнению некоторых юристов, именно владение создаёт на стороне добросовестного приобретателя право собственности на спорную вещь, если только это владение является правомерным11 См., напр.: Дождев Д. В. Римское частное право. М., 1996. С. 350. .
Таким образом, предъявляя виндикационный иск, истец обязан доказать, во-первых, неправомерность; во-вторых, недобросовестность ответчика. Судебно - арбитражная практика раскрывающая суть проблемы виндикационных исков участников арендных отношений будет предложена в третьей главе дипломного исследования.
2.3 Спорные вопросы договора аренды недвижимости
Одним из распространенных видов недействительных сделок являются те, в которых не была предусмотрена требуемая законом форма. В соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, -- требование государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка -- ничтожна. В этом случае одна из сторон имеет право на иск. Ученые спорят о том, что является составными частями иска. Одни юристы утверждают, что к элементам иска необходимо отнести только основание и предмет11 Гражданское право. Учебник. Часть 1. Издание второе, переработанное и дополненное / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М., 2001. С. 455. . Другие же говорят, что помимо основания и предмета иска его элементом является содержание22 Суханов Е. А. Защита прав собственности и иных вещных прав// Гражданское право. В 2-х томах. Том 1. Учебник / Под ред. Е. А. Суханова., 1993. С. 306..
Предмет иска -- это материально-правовое требование к ответчику о совершении определенных действий, воздержании от их совершения, признании наличия или отсутствия правоотношения, изменении или прекращении его.
Основание иска -- это обстоятельства, на которые ссылается истец в подтверждение своих требований к ответчику.
Следует отметить, что с момента принятия Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» нотариальное удостоверение большинства сделок с недвижимостью более не требуется (стороны могут сделать это добровольно). О договоре аренды речь здесь не идет, речь идет только о иных сделках с недвижимостью. Что касается государственной регистрации, то применительно к недвижимости это:
регистрация самого объекта недвижимости;
регистрация прав на недвижимость;
регистрация сделок с недвижимостью.
В первом случае речь вообще идет о техническом или кадастровом учете объектов недвижимости. Второй случай предполагает, что сделка уже совершена и регистрация состоит в последующем переходе прав на недвижимое имущество11 См.: Гражданское право. Учебник. Часть 1. / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М., 2002. С. 400.. Это необходимо для признания самой сделки действительной. (Следует отметить, что в соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, независимо от того, какая сделка явилась основанием для этих прав.) Что же касается государственной регистрации сделок, о которой говорится в ст. 165 ГК РФ, то она необходима только в случаях, прямо предусмотренных в законе, таких как, скажем: договор об ипотеке (п. 3 ст. 339 ГК РФ); договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ); договор продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ); договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ); договор ренты (ст. 584 ГК РФ) и пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ); договор аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК РФ); договор аренды здания или сооружения, если договор заключен на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Одним из спорных является вопрос о возможности признать недействительными договоры аренды нежилых помещений (когда предметом является не все здание или сооружение, а только его часть, например одна или несколько комнат, подвал и т.д.), заключенные на срок менее одного года и не зарегистрированные в органах государственной регистрации. По этому вопросу высказывались, диаметрально противоположные суждения, соответственно различной была и судебная практика. Речь шла о том, можно ли применить к указанным договорам положения ст. 651 ГК РФ, обусловившей необходимость государственной регистрации договора аренды здания или сооружения определенным сроком, или же следует руководствоваться положениями п. 2 ст. 609 ГК РФ, установившего необходимость государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества независимо от срока.
Информационное Письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 5311 Вестник Высшего арбитражного суда Российской Федерации. 2000. № 12. пытается решить эту проблему.
Согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 «Закона о государственной регистрации» помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений»2 2 Сборник законодательства РФ Закон о государственной регистрации. 1996 (с изм. 1999)..
Рассмотрим одну из спорных ситуаций, связанную с тем, что в случае нарушения арендатором условий договора, запрещающих передачу имущества в субаренду, арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор по суду только после предварительного направления арендатору предупреждения о необходимости устранения нарушения.
Комитет по управлению городским имуществом обратился в арбитражный суд с иском к ТОО о расторжении договора аренды нежилого помещения. Решением первой инстанции исковые требования удовлетворены. Постановлением апелляционной инстанции решение отменено, в удовлетворении иска отказано.
Федеральный арбитражный суд округа постановление апелляционной инстанции отменил, решение суда первой инстанции оставил в силе.
Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.08.99 № 1528/99 состоявшиеся судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение по следующим основаниям11 Вестник Высшего арбитражного суда Российской Федерации., 2000. №12..
Как следует из материалов дела, между комитетом (арендодатель) и предприятием "Ротор" (арендатор) был заключен договор от 17.10.91 на аренду нежилого помещения для использования его под магазин сроком до 17.10.01.
Пунктом 5.2.6 названного договора предусмотрено, что сдача арендуемых помещений в субаренду без письменного разрешения арендодателя является основанием для его досрочного расторжения.
При проверке использования помещения, проведенной арендодателем, установлено наличие в нем посторонних организаций, что отражено в актах от 14.01.97 и от 22.06.98.
Учитывая указанное обстоятельство и руководствуясь пунктом 5.2.6 договора, арендодатель обратился с иском в арбитражный суд.
Согласно статье 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
В силу статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Суд не проверил, направлялось ли такое предупреждение и, следовательно, возникло ли у истца право требовать расторжения договора.
Удовлетворяя требование о расторжении договора, суд пришел к выводу о нарушении ответчиком его условий.
Однако судебные акты приняты по неполно исследованным обстоятельствам дела.
Суд не проверил, направлялось ли ответчику предупреждение о необходимости устранения нарушения, послужившего основанием для обращения с иском.
В материалах дела отсутствуют договоры субаренды, заключенные между ответчиком и организациями, указанными в актах.
Не дано оценки представленным договорам от 01.03.96 и от 01.01.98. Не выяснено, содержат ли данные договоры элементы правоотношений, указанных в статье 606 ГК РФ, и позволяют ли условия названных договоров считать, что на их основании спорные помещения полностью или частично передавались в возмездное пользование третьим лицам.
Кроме того, суд не проверил довод ответчика об устранении им нарушений договора аренды в разумный срок.
Только после исследования указанных обстоятельств можно определить наличие оснований для расторжения спорного договора.
Принимая во внимание, что нежилое помещение -- это объект недвижимости, отличный от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. В соответствии с этим пунктом договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, договор же аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ (то есть с момента получения акцепта направившим оферту предположение заключить договор).
Это письмо, несомненно, помогло выработать единообразный подход к вопросу (особенно с учетом того, что рассмотрение споров по поводу действительности упомянутых договоров аренды входит в компетенцию арбитражного суда). Вместе с тем нельзя не учитывать то, что информационные письма ВАС РФ могут носить только рекомендательный характер. Следует также исходить из того, что отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества в период, когда не вступил в силу Закон о регистрации и не была создана единая система государственной регистрации, а бюро технической инвентаризации регистрировали лишь собственников имущества, не служит основанием для признания договора аренды ничтожным. На практике встречались споры, когда договор аренды, заключенный до вступления в действие Закона РФ «О государственной регистрации», продлевался сторонами уже в период его действия. Пролонгация договора аренды не равнозначна заключению нового договора, поскольку арендные отношения сохраняются между сторонами на прежних условиях, но только на новый срок. Принятые после заключения договора нормативные акты, содержащие положения об обязательной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, признают действительными права, существовавшие до вступления их в силу, при отсутствии государственной регистрации. Таким образом, участники договора аренды могут с полным основанием рассчитывать на использование права на защиту своих интересов, причем законодательство в равной степени, допускает и судебные способы защиты и внесудебные ее формы. Большую роль играет здесь степень добросовестности сторон этого договора.
2.4 Обзор судебно-арбитражной практики, по делам об арендно-договорных отношениях
В этом разделе будут рассмотрены типичные практические ситуации, связанные со спорными арендно-договорными отношениями, возникающими непосредственно в процессе выполнения условий договора аренды между арендодателями, арендаторами и третьими лицами.
Ситуация первая. Изменение существенных условий аренды имущества в связи с переходом его в муниципальную собственность является нарушением статьи 617 ГК РФ.
Комитет по управлению и распоряжению ресурсами муниципальной собственности обратился в арбитражный суд с иском о понуждении ЗАО заключить договор аренды в его редакции и взыскании арендной платы.
Решением суда первой инстанции иск удовлетворен в полном объеме.
Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.01 № 7528/00 решение отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям11 Вестник Высшего арбитражного суда Российской Федерации., 2001. №11..
Как следует из материалов дела, ЗАО "Вологодский шифер" (арендодатель) и ЗАО "Коском" (арендатор) заключили договор на аренду нежилого помещения сроком до 01.07.13.
В соответствии с постановлением главы администрации города ведомственный жилой фонд, находящийся на балансе ЗАО "Вологодский шифер", и имеющиеся в нем нежилые помещения были приняты в муниципальную собственность.
Пунктом 4 постановления Комитету по управлению и распоряжению ресурсами муниципальной собственности города было поручено перезаключить договоры аренды нежилых помещений.
В связи с этим комитет, выступая арендодателем, представил обществу "Коском" проект договора от 28.01.99 на аренду спорного нежилого помещения со сроком его действия до 31.12.99. Общество отказалось от его подписания.
Суд вынес решение об обязании заключить договор со сроком действия до 31.12.99, ссылаясь на постановление главы администрации города, установившее именно такой срок аренды муниципальных помещений для целей, не имеющих социальной значимости. Тем самым, были изменены существенные условия аренды имущества, в связи с переходом его в муниципальную собственность, что является нарушением статьи 617 ГК РФ, согласно которой переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Статьей 130 Конституции Российской Федерации, на которую сослался суд, удовлетворяя иск, местному самоуправлению действительно предоставлена возможность самостоятельно решать вопросы владения, пользования и распоряжения собственностью, однако, совершенные в отношении принадлежащего собственнику имущества действия не должны противоречить закону и иным правовым актам и нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц. Изменения в действующий договор могут быть внесены только при соблюдении условий, установленных статьями 450, 452 ГК РФ. При новом рассмотрении дела суду следует проверить наличие таких условий.
Ситуация вторая. Обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в передаче помещения по акту сдачи-приемки, после чего арендодатель вправе требовать арендную плату. Поэтому вывод о том, что ответчик (арендатор) обязан вносить арендную плату независимо от выполнения или невыполнения арендодателем своих обязательств по передаче ему помещения, ошибочен.
Между комитетом по управлению городским имуществом и АООТ был заключен договор аренды помещения. АООТ арендную плату, установленную договором, не вносило, в связи с чем, комитет по управлению городским имуществом обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежа.
Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.07.96. № 678/96 решение и постановление по делу отменены, дело направлено на новое рассмотрение по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Договором аренды, заключенным между сторонами, предусмотрено, что передача арендатору объекта в пользование осуществляется по акту сдачи-приемки. По утверждению ответчика, передача помещения в пользование по акту не производилась. Арендуемое помещение находится на капитальном ремонте, и арендатор не может использовать его по назначению до приемки объекта межведомственной комиссией.
Кроме того, арендатор является генеральным подрядчиком по капитальному ремонту здания и в связи с отсутствием средств у балансодержателя взял на себя дополнительное обязательство по финансированию объекта.
Указанные обстоятельства судом не исследованы.
Согласно статье 307 ГК РФ одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие (передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги), а кредитор имеет право потребовать от должника исполнения его обязанности.
Обязанность арендодателя по отношению к арендатору состояла в передаче помещения по акту сдачи-приемки, после чего арендодатель вправе требовать арендную плату.
Поэтому вывод апелляционной инстанции о том, что ответчик обязан вносить арендную плату независимо от выполнения или невыполнения арендодателем своих обязательств по передаче ему помещения, ошибочен.
Рассмотрим третью ситуацию. При определении стоимости произведенных арендатором улучшений необходимо выяснить действительную стоимость указанных улучшений на момент возврата имущества арендодателю, а не суммы затрат на момент выполнения улучшений.
АОЗТ обратилось в арбитражный суд с иском к ОАО о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, процентов за пользование чужими денежными средствами, убытков в виде упущенной выгоды и дополнительных затрат по теплоснабжению.
Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены частично в сумме стоимости работ и процентов за пользование чужими денежными средствами. В части взыскания убытков и дополнительных затрат производство по делу прекращено в связи с отказом истца от иска в этой части.
Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения.
Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.09.98 № 2405/98 указанные судебные акты в части взыскания стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества и процентов за пользование чужими денежными средствами отменены, дело в этой части передано на новое рассмотрение по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что автобаза (правопреемник ОАО) и производственный кооператив (правопреемник АОЗТ) заключили договор о предоставлении в арендное пользование истцу части помещений и оборудования.
В период пользования арендованным имуществом истец с согласия ответчика произвел работы по улучшению арендуемых помещений и территории и в связи с окончанием срока договора потребовал оплатить произведенные улучшения. Поскольку ответчик отказался уплатить требуемую сумму, истец заявил настоящий иск.
Согласно пункту 2 статьи 9 Основ законодательства об аренде в случаях, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с разрешения арендодателя улучшения, неотделимые без вреда для арендованного имущества, он имеет право после прекращения договора аренды на возмещение стоимости этих улучшений.
В соответствии с названной статьей и условиями договора после его прекращения у истца возникло право, а у ответчика обязанность по оплате неотделимых улучшений.
Разрешая спор, арбитражный суд определил размер подлежащих удовлетворению требований, исходя из суммы затрат, произведенных истцом на момент выполнения улучшений имущества. При этом, не выяснена действительная стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю.
В части взыскания процентов за неисполнение денежного обязательства, предусмотренных статьей 395 ГК РФ, решение суда необоснованно, поскольку до определения сторонами или судом стоимости улучшений денежного обязательства у ответчика не возникло.
В четвертой ситуации, согласно пункту 2 статьи 39 Закона Российской Федерации "Об образовании" объекты собственности, закрепленные учредителем за образовательным учреждением, находятся в оперативном управлении этого учреждения.
Образовательное учреждение вправе выступать в качестве арендодателя имущества (п. 11 ст. 39, пункты 1, 2 ст. 47 Закона).
Негосударственное образовательное учреждение "Лето" обратилось в арбитражный суд с иском о защите нарушенных прав в связи с отказом Томского политехнического университета заключить на новый срок договор аренды помещения.
Ответчиком заявлен встречный иск об истребовании спорного помещения из незаконного владения негосударственного образовательного учреждения.
В качестве третьего лица привлечен комитет по управлению городским имуществом.
В судебном заседании истец в порядке, предусмотренном статьей 37 АПК РФ, заявил отказ от иска. Заявление удовлетворено.
До вынесения решения по делу истцом отозван отказ от иска, однако, судом рассмотрен только встречный иск и решением удовлетворено требование Томского политехнического университета об обязании центра "Лето" освободить спорное помещение.
Апелляционная инстанция рассмотрела оба заявленных требования и постановлением изменила решение, отказав центру "Лето" в удовлетворении иска. В остальной части решение оставлено без изменения.
Федеральный арбитражный суд постановлением указанные судебные акты отменил и принял новое решение о понуждении университета заключить с центром "Лето" договор аренды на спорное помещение. В удовлетворении встречного иска отказал.
Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.99 № 2943/99 постановление Федерального арбитражного суда округа отменено.
Решение и постановление апелляционной инстанции оставлено в силе по следующим основаниям.
Арендодатель отказался от возобновления договорных отношений на новый срок, уведомив об этом арендатора до истечения срока договора письмом от 19.05.98.
Суд установил, что спорное помещение требуется университету для нужд научно-технической библиотеки, а оснований для возобновления арендных отношений, предусмотренных пунктом 1 статьи 621 ГК РФ, у центра "Лето" не имеется. Ссылку истца на заключение договора аренды от 31.07.98 № 198/98 с Комитетом по управлению государственным имуществом Омской области суд признал несостоятельной.
При таких обстоятельствах апелляционная инстанция подтвердила правильность решения суда первой инстанции об обязании центра "Лето" освободить спорное помещение и отказала ему в удовлетворении требования об обязании университета заключить договор аренды на новый срок.
Однако кассационная инстанция признала недоказанным факт нахождения в оперативном управлении ответчика здания, поскольку отсутствуют доказательства его передачи Томскому политехническому университету в порядке, предусмотренном постановлением Правительства Российской Федерации от 05.01.98 № 3 и распоряжением Мингосимущества России от 23.03.98 № 252-р.
В постановлении кассационной инстанции указано, что договор, согласно которому в качестве арендодателей указаны Комитет по управлению государственным имуществом Томской области и Томский политехнический университет, соответствует требованиям закона и должен быть подписан университетом, поэтому кассационная инстанция приняла решение об обязании ответчика передать имущество в аренду истцу с оформлением договора и отказала в удовлетворении встречного иска об истребовании спорного помещения из чужого незаконного владения.
Вывод кассационной инстанции о несоблюдении порядка закрепления объектов государственной собственности, предусмотренного постановлением Правительства Российской Федерации от 05.01.98 № 3 и распоряжением Мингосимущества России от 23.03.98 № 252-р, нельзя признать правомерным, так как право оперативного управления зданием возникло у Томского политехнического университета до издания названных нормативных актов, что было установлено судами первой и апелляционной инстанций.
В силу статьи 296 ГК РФ учреждение в отношении закрепленного за ним имущества осуществляет в пределах, установленных законом, права владения, пользования и распоряжения им.
Право сдачи имущества а аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).
Согласно пункту 2 статьи 39 Закона Российской Федерации "Об образовании" объекты собственности, закрепленные учредителем за образовательным учреждением, находятся в оперативном управлении этого учреждения. Образовательное учреждение вправе выступать в качестве арендодателя имущества (п. 11 ст. 39, пункты 1, 2 ст. 47 Закона).
Факт нахождения спорного имущества в оперативном управлении Томского политехнического университета установлен судом и подтвержден материалами дела, следовательно, университет вправе выступать арендодателем.
Ситуация пятая. Сдача имущества в субаренду без разрешения арендодателя является существенным нарушением до-говора и достаточным основанием для досрочного расторжения договора аренды.
Комитет по управлению городским имуществом обратился в арбитражный суд с иском к Союзу дачников (правопреемнику Добровольного общества дачников) о расторжении договора аренды нежилого помещения на основании пункта 2 статьи 450 и пункта 1 статьи 619 ГК РФ. Решением первой инстанции договор аренды расторгнут,
Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения.
Федеральный арбитражный суд округа указанные судебные акты отменил и передал дело на новое рассмотрение.
Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановление Федерального арбитражного суда округа отменено, решение и постановление апелляционной инстанции оставлены без изменения по следующим основаниям11 Вестник Высшего арбитражного суда Российской Федерации., 2001. №10..
Из материалов дела следует, что между РО (арендодателем) и Добровольным обществом дачников (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения.
Срок действия договора до 13.05.92.
По истечении указанного срока ответчик продолжал пользоваться помещением.
В соответствии с подпунктом "ж" пункта 3 договора арендатор имел право сдавать арендуемое помещение в поднаем только с письменного разрешения собственника помещения.
Арендатор данное условие нарушил.
Арбитражный суд при вынесении решения о расторжении договора располагал актом проверки использования помещения от 21.03.97, в котором отмечено наличие на арендуемых площадях сторонних организаций.
В июне 1997 года зафиксировано, что арендуемым помещением пользовалось акционерное общество "Универсал". Из договора о совместной деятельности от 01.01.93, заключенного ответчиком с областным обществом экономистов, усматривается, что часть арендуемого помещения была предоставлена названной организации сроком на пять лет.
Ответчик не отрицал, что у него отсутствовало письменное согласие арендодателя на сдачу площадей в поднаем.
Суд обоснованно не придал значения тем обстоятельствам, что после заявления арендодателем требования о расторжении договора арендатор принял меры к освобождению помещения от сторонних организаций, а использование ими площадей не оформлялось договорами субаренды, так как сам факт предоставления в арендованном помещении площадей для размещения третьих лиц является свидетельством неисполнения договорного обязательства.
В связи с этим суд пришел к правильному выводу о том, что ответчик пользовался арендованным помещением с существенным нарушением договора и это является достаточным основанием для досрочного расторжения этого договора в соответствии с подпунктом 1 статьи 619 ГК РФ.
Пунктом 11 договора установлено, что он может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в случае, если арендатор не внесет арендную плату в течение трех месяцев.
В деле имеется платежное поручение, свидетельствующее о том, что последний раз арендная плата была внесена ответчиком в I квартале 1994 года. Ответчик не отрицал, что позднее Роскомимуществу денежные средства не перечислялись.
Таким образом, при разрешении спора суд первой инстанции и апелляционная инстанция правильно применили пункт 2 статьи 450 и статью 619 ГК РФ и не допустили каких-либо нарушений норм процессуального законодательства, являющихся основанием для безусловной отмены судебных актов. Правомерность применения данных норм права подтверждена доказательствами, полученными в установленном порядке.
При таких обстоятельствах кассационная инстанция не имела оснований для отмены судебных актов предыдущих инстанций. Постановлением кассационной инстанции, по существу, предложено произвести переоценку уже имеющихся в деле доказательств, что в соответствии со статьями 168 и 175 АПК РФ не входит в компетенцию этой инстанции.
Таким образом, обзор арбитражной практики по делам с участников арендных отношений показывает, что не всегда суды первого звена правильно руководствуются действующим законодательством и допускают существенные ошибки при защите прав участников арендных правоотношений.
Заключение
Из сказанного следует сделать вывод, что арендно-договорные правоотношения представляют собой достаточно сложный гражданско-правовой институт, в процессе реализации которого может возникать множество спорных неординарных ситуаций, участниками которых выступают арендаторы, арендодатели, а иногда и третьи лица.
В настоящее время нормативно-правовая база, регулирующая договор аренды, находится в достаточно сложном состоянии. Помимо «застарелых» коллизий между ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (многие из которых продолжают оставаться актуальными, даже, несмотря на неоднократно высказанную позицию ВАС РФ), ситуация усугубляется нестыковками ГК РФ и положений ЗК РФ.
Отдельная проблема - региональное и местное нормотворчество. Несмотря на то, что гражданское право прямо отнесено к ведению РФ в п. «о» ст.71 Конституции РФ, мало какая сфера хозяйственной деятельности не привлекает внимания нормотворцев «на местах». Экономически это понять несложно - аренда была и остается одним из наиболее «лакомых кусков» доходной части местных и региональных бюджетов. Однако вмешательство местных властей в эту сферу почти неизбежно влечет за собой повышение их компетентности.
Первый удар в решении всех этих проблем принимают на себя органы юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество. Именно им приходится выбирать между сомнительными актами таких близких местных властей или по-своему неоднозначными положениями федеральных законов. И именно их акты о регистрации (или отказы в регистрации) затем обжалуются в судах.
Наконец, в свете недавних перемен в налоговом законодательстве нельзя не отметить целый ряд проблем, связанных с налогообложением арендаторов и арендодателей, и в особенности - с исчислением и уплатой косвенных налогов.
Для того чтобы защитить свои права участники договорных арендных отношений наделены возможностью использовать законные способы судебной защиты своих прав, а иногда, они могут прибегать и к внесудебным способам защиты, тоже в рамках закона.
Рассмотренные в дипломной работе способы защиты прав и охраняемых законом интересов арендодателей и арендаторов в основном предусматривают судебный порядок разрешения вещных споров.
Исследованные способы защиты гражданских прав в различных комбинациях могут быть направлены на решение многообразных задач. В зависимости от характера этих задач можно выделить: меры превентивного (предупредительного) характера (например, признание права должно в определенной степени гарантировать от неумышленного его нарушения); меры, непосредственно направленные на охрану имущественной сферы, неотчуждаемых прав и свобод человека и других нематериальных благ уполномоченного лица (например, устранение препятствий в осуществлении права, создаваемых другими лицами); меры, непосредственно направленные на охрану имущественной сферы, неотчуждаемых прав и свобод человека и других нематериальных благ управомоченного лица, и одновременно меры материального воздействия на правонарушителя (например, взыскание с должника убытков в пользу потерпевшего контрагента); меры по защите правопорядка в целом (например, взыскание в доход государства всего полученного по сделке, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности).
Обращение за зашитой права к судебным органам может задействовать механизм гражданско - правовой ответственности, которая связана с дополнительными обременениями для правонарушителя.
Список использованной литературы
Нормативные материалы:
1. Конституция Российской Федерации. М., 2002.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. М., 2002.
3. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации. М., 2002.
4. Воздушный кодекс Российской Федерации №60-ФЗ от 19.03.1997 г.
5. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ 1996 № 14. Ст. 677.
6. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» // СЗ РФ. 1997., № 30. Ст. 3595.
7. Федеральный закон от 3 марта 1995 г. «О недрах» // СЗ РФ. 1995., № 10. Ст. 11.
8.Земельный кодекс Российской Федерации. М. 2001 г.
9. Указ Президента РФ «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду» от 14 октября 1992 г. // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ, 1992., № 43, ст.2429.
Подобные документы
Понятие и значение аренды. Договор аренды и смежные правовые институты. Предмет договора аренды. Существенные условия договора аренды. Заключение договора аренды и государственная регистрация прав арендатора. Исполнение и прекращение договора аренды.
дипломная работа [90,4 K], добавлен 19.07.2010Понятие и источники правового регулирования договора аренды. Сходства и отличия договора аренды от иных договоров, проблемы соотношения. Ответственность сторон при изменении и расторжении договора аренды. Порядок заключения и исполнения договора аренды.
дипломная работа [105,2 K], добавлен 24.07.2010Изучение понятия договора аренды в гражданском праве. Порядок заключения договора аренды, обязанности арендодателя и арендатора. Основания прекращения договора аренды, право арендатора на возобновление договора аренды. Выкуп арендованного имущества.
курсовая работа [33,6 K], добавлен 15.07.2010Понятие, сущность и особенности договора аренды. Правовые аспекты регулирования арендных отношений в Республике Беларусь. Характеристика основных прав и обязанностей сторон по договору аренды. Порядок заключения и основания прекращения договора аренды.
курсовая работа [74,0 K], добавлен 15.02.2014Понятие и элементы договора аренды. Форма и государственная регистрация договора аренды объектов недвижимости, его существенные условия и содержание. Регистрация аренды как обременения (ограничения) прав. Характеристика сторон договора аренды.
курсовая работа [46,6 K], добавлен 10.06.2011Понятие и правовое регулирование договора аренды. Содержание договора аренды. Элементы договора аренды. Стороны в договоре аренды (арендодатели и арендаторы). Объекты аренды. Форма и государственная регистрация договора аренды. Арендная плата.
дипломная работа [89,9 K], добавлен 27.10.2006Основные принципы и стадии договорных отношений. Аренда недвижимости в современной России. Категория недвижимости: анализ различных подходов к понятию. Понятие аренды. Виды аренды. Содержание договора аренды недвижимости в российском гражданском праве.
дипломная работа [87,0 K], добавлен 16.12.2007Обзор права аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, в рамках общего института аренды и вещных прав на землю. Анализ субъектного состава, основных прав и обязанностей сторон договора в соответствии с законодательством РБ.
курсовая работа [52,5 K], добавлен 27.12.2011Понятие аренды по российскому законодательству. Сходства и отличия договора аренды от иных договоров. Элементы договора аренды, его содержание, порядок заключения и расторжения. Аренда земельных участков и порядок ее регистрации на примере г. Улан-Удэ.
курсовая работа [342,5 K], добавлен 04.11.2015Сдача имущества в аренду. Сущность аренды в гражданско-правовых отношениях. Понятие, предмет, признаки и форма договора аренды. Субаренда. Ответственность за неисполнение договора аренды. Экономическая сущность и социальная значимость договора аренды.
контрольная работа [22,1 K], добавлен 18.10.2008
