Общественные отношения в сфере аренды нежилых помещений
Здания, сооружения и нежилые помещения как объекты недвижимости и аренды. Понятие договора аренды нежилых помещений. Особенности правового регулирования договора аренды нежилых помещений: стороны, заключение, расторжение и ответственность по нему.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 18.07.2010 |
| Размер файла | 100,7 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
1) по сроку договора аренды:
а) по истечении срока, определенного договором;
б) если срок не установлен (т.е. договор заключен на неопределенный срок), то по инициативе одной из сторон с предварительным уведомлением другой стороны за 3 месяца до предполагаемого дня расторжения договора;
2) по волеизъявлению арендодателя - досрочно в судебном порядке по требованию арендодателя в случае, если арендатор:
а) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
б) существенно ухудшает имущество;
в) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
г) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора;
3) по волеизъявлению арендатора - досрочно в судебном порядке по требованию арендатора в случае, если арендодатель:
а) не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
б) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
в) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;
г) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования;
4) по волеизъявлению любой из сторон, если:
а) другая сторона существенно нарушает условия договора (при этом под "существенным" понимается такое нарушение договора, которое влечет для другой стороны столь серьезный ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора);
б) она (сторона) в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора полностью или частично, если такой отказ допускается законом или соглашением сторон.
Важно отметить, что расторжение договора аренды нежилых помещений в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ возможно и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Таким образом, законодательство не дает исчерпывающего перечня оснований расторжения договора аренды недвижимого имущества, а значит, могут возникнуть вполне конкретные вопросы: возможно ли досрочное расторжение договора по требованию арендодателя в случае не двукратного (как установлено в п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ), а однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок. Или в случае внесения арендатором арендной платы в неполном объеме Катунин Д. Судьба договора аренды [Текст] // Бизнес-адвокат. - 2008. - № 17. - С. 23..
20 июня 2000 г. ООО "Примерное" (арендодатель) и ЗАО "Хозяйственное" (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения в виде торгового комплекса общей площадью 2500 кв. м сроком на 3 года. Среди прочих условий в договоре было предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор аренды в случае однократного невнесения арендной платы арендатором.
15 мая 2002 г. арендатор обратился к арендодателю с просьбой об отсрочке внесения арендной платы на 1 месяц или о поэтапной рассрочке ее внесения, мотивируя свою просьбу неожиданно возникшими у него финансовыми затруднениями. Арендодатель отказался выполнить просьбу арендатора и потребовал выплатить арендную плату полностью и в срок, установленный договором, или же расторгнуть договор, вернуть арендованное имущество и заплатить неустойку в размере 100 тыс. у.е. Арендатор не согласился с заявленными требованиями арендодателя и продолжал настаивать на своем.
21 мая 2002 г. на основании ч. 2 ст. 619 ГК РФ арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения. В обоснование исковых требований истец сослался на условие договора, согласно которому арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора аренды в случае однократного нарушения арендатором установленного договором срока внесения арендной платы. Ответчик, в свою очередь, просил суд в иске отказать, считая, что упомянутое условие договора противоречит положениям п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ, согласно которому, как уже отмечалось выше, только двукратное невнесение арендной платы может служить основанием для расторжения договора в судебном порядке.
Суд, рассмотрев дело по существу, в удовлетворении исковых требований арендодателя отказал по следующим основаниям.
В силу п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Просрочка арендной платы, предусмотренная в ч. 1 ст. 619 ГК РФ как существенное нарушение условий договора, на которую ссылался истец в обоснование своего требования, не соответствовала ч. 2 данной статьи, так как не являлась другим основанием расторжения договора. С учетом того что ст. 619 ГК РФ не допускает изменения положений ее ч. 1 по соглашению сторон, требования истца не подлежали удовлетворению.
Истец с решением суда не согласился и обратился в суд вышестоящей апелляционной инстанции. В апелляционной жалобе арендодатель настаивал на том, что спорное условие включено в договор в полном соответствии с требованиями ч. 2 ст. 619 ГК РФ. В силу п. 3 ч. 1 данной статьи основанием расторжения договора является невнесение арендной платы более двух раз подряд. Однократное нарушение арендатором установленных договором сроков внесения арендной платы есть другое основание расторжения договора аренды.
Суд апелляционной инстанции поддержал позицию истца, дополнительно отметив, что предусмотренное в ч. 1 ст. 619 ГК РФ основание включает в себя не только такой элемент, как "просрочка уплаты", но и еще два элемента - "более двух раз" и "подряд". С этой точки зрения в рассматриваемой ситуации стороны определили в договоре иное основание его расторжения, чем это предусмотрено п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ, что вполне соответствовало духу и букве п. 2 ст. 450 ГК РФ. Решение суда первой инстанции было отменено, а исковые требования были признаны законными и подлежащими удовлетворению Постановление Президиума ВАС РФ № 1281/02 от 22.12.2004 г. // Вестник ВАС РФ. - 2005. - № 3. - С. 14..
Таким образом, досрочное расторжение договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок, если положение об этом зафиксировано в договоре аренды здания или сооружения (а равно как и иного имущества), возможно, и прецедент в отечественной арбитражной практике уже имеется Широков Ю. Арендатор, на выход! О некоторых особенностях расторжения договора аренды нежилых помещений [Текст] // Бизнес-адвокат. - 2004. - № 9. - С. 24..
21 ноября 2001 г. ООО "Предпринимательское" (арендодатель) и ЗАО "Торговое" (арендатор) заключили договор аренды торгового павильона общей площадью 150 кв. м сроком на 4 года. Договором был предусмотрен следующий порядок выплаты арендной платы: ежеквартально в размере 700 у.е.
21 августа 2002 г. арендатор вместо положенных 700 у.е. выплатил 500 у.е. и просил арендодателя закрепить данный уменьшенный размер арендной платы в договоре, мотивировав свой поступок тем, что вот уже практически год он исправно, по согласованию с арендодателем вносит арендную плату в меньшем размере, чем отражено в договоре, - 600 у.е. и как добросовестный арендатор может рассчитывать на ее уменьшение. Арендодатель с такой позицией не согласился и потребовал вносить арендную плату в полном объеме в соответствии с договором. После категорического отказа арендатора арендодатель 3 сентября 2002 г. обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки за просрочку платежа и расторжении договора аренды в связи с его существенным нарушением. Суд первой инстанции, рассмотрев дело по существу, частично признал правоту истца (арендодателя) и постановил: взыскать с ответчика (арендатора) задолженность по арендной плате и неустойку в размере 2000 у.е., а в иске о расторжении договора аренды отказать по следующим основаниям.
Суд установил, что между сторонами ранее имелись разногласия по размеру арендной платы. Ответчик своевременно осуществлял арендные платежи, однако в меньшем размере, в связи с чем и образовалась предъявленная ко взысканию задолженность в размере 400 у.е. В ч. 1 ст. 619 ГК РФ предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Согласно ч. 2 названной статьи другие основания для этого в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ могут быть установлены договором аренды.
Поскольку стороны в договоре не оговорили возможности его досрочного расторжения в случае невнесения арендной платы в полном размере, а в ч. 1 ст. 619 ГК РФ такое основание досрочного расторжения договора не содержится, арбитражный суд, взыскав задолженность по арендной плате и неустойку за просрочку платежа, в иске о расторжении договора аренды отказал.
Арендодатель обжаловал это несправедливое, на его взгляд, решение в вышестоящем суде апелляционной инстанции. Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции в части отказа в расторжении договора аренды, указав, что наличие ст. 619 ГК РФ, устанавливающей специальные правила досрочного расторжения договора, не исключает возможности досрочного расторжения договора аренды на основании ст. 450 Кодекса. Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Оценив обстоятельства дела и придя к выводу, что нарушение, допущенное ответчиком, является существенным, суд расторг договор аренды Постановление Президиума ВАС РФ № 2926/02 от 22.03.2005 г. // Вестник ВАС РФ. - 2005. - № 7. - С. 11..
Таким образом, и в этом случае - при внесении арендатором арендной платы в неполном объеме договор по требованию арендодателя может быть расторгнут в судебном порядке, даже если положения об этом нет в договоре, но при условии, что суд признает существенным данное нарушение. Однако анализ материалов судебной практики показывает, что в соответствии с ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель, страдающий от недобросовестного арендатора, под тем или иным предлогом нарушающего положения договора аренды недвижимого имущества, об арендной плате, вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Здесь важно отметить, что по смыслу ч. 3 ст. 619 ГК РФ указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующих нарушений. А поскольку ч. 3 ст. 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
2.4 Ответственность по договору аренды нежилых помещений
Многие ученые рассматривают вопросы гражданско-правовой ответственности по договору аренды нежилых помещений. Так, В.В. Витрянский отмечает: "В ГК отсутствуют какие-либо правила, регулирующие особенности ответственности сторон по договору аренды нежилых помещений за нарушение его условий или иные особые последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения сторонами обязательств» Витрянский В.В. Указ. раб. - С. 274..
Арендатор и арендодатель лизингополучатель могут предусмотреть любую ответственность; возмещение прямых и (или) косвенных убытков, пеню за просрочку исполнения взаимных обязательств, штраф в определенном размере от суммы договора при отказе от выполнения или невыполнении условий договора финансовой аренды недвижимости и т.д. Следовательно, основным условием, которому должна отвечать договорная ответственность, - это непротиворечие закону, соответствие ему.
Сторонам при определении договорной ответственности необходимо учитывать следующие условия:
равноправие их в гражданском обороте, независимо от организационно-правового статуса юридического лица;
неустойка или штрафы должны быть соразмерны последствиям нарушения обязательства; суд вправе уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения договора (ст. 333 ГК РФ);
кабальная ответственность, т.е. имеющая явно односторонний характер в пользу одного из субъектов договора, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (ст. 179 ГК РФ) с применением двухсторонней реституции (ст. 169 ГК РФ);
применение повышенной, несоразмерной и несуразно высокой ответственности одного контрагента при полном отсутствии ответственности другого за нарушение обязательств является не чем иным, как злоупотреблением правом с намерением причинить вред другому лицу (п. 1 ст. 10 ГК РФ), что может быть квалифицировано как мнимая сделка (ст. 170 ГК РФ), совершенная лишь для вида, только лишь с целью заполучить деньги или товар у партнера. Такая сделка признается судом ничтожной (ст.ст. 168-170 ГК РФ);
уплата неустойки и убытков при ненадлежащем исполнении договора финансовой аренды освобождает должника от исполнения обязательства в натуре;
Можно сделать вывод о необходимости соблюдения сторонами принципа эквивалентной ответственности субъектов договора.
Статья 616 ГК РФ, распределяющая обязанности по содержанию арендованного имущества, устанавливает, что текущий ремонт осуществляет арендатор, а капитальный - арендодатель. В ст. 620 ГК РФ предусмотрено право арендатора обратиться в суд с требованием о расторжении договора, если арендодатель не производит капитального ремонта имущества в установленные (или разумные) сроки.
Основная обязанность аредатора заключается в выплате аредодателю арендной платы. Ненадлежащее исполнение или неисполнение этой обязанности влечет установленную законодательством и соглашением сторон ответственность. В первом случае ГК РФ предоставляет арендодателю право установить срок для досрочного внесения арендатором арендной платы, но не более чем за два срока подряд. Во втором случае арендодатель может обратиться в суд с требованием о расторжении договора (если арендная плата не была внесена более двух раз подряд). А.С. Кабалкин считает, что, решая такой спор, "... суд должен установить характер неправомерных действий арендатора: повлекли ли они для арендодателя такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то есть существенность нарушения договора определяется судом" Кабалкин А.С. Изменение и расторжение договора [Текст] // Российская юстиция. - 2006. - № 10. - С. 22..
Иную форму воздействия на должника предлагает ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ: в случае неперечисления лизингополучателем лизинговых платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором лизинга срока платежа, их списание со счета лизингополучателя осуществляется в бесспорном порядке путем направления лизингодателем в банк или иную кредитную организацию, в которых открыт счет лизингополучателя, распоряжения на списание с его счета денежных средств в пределах сумм просроченных лизинговых платежей. В ст. 13 Закона о лизинге сказано: "Бесспорное списание денежных средств не лишает лизингополучателя права на обращение в суд". Здесь мы видим несогласованность данной нормы с нормами ГК РФ. Должен быть разработан более четкий механизм "бесспорного списания денежных средств". Иначе лизингополучатель будет постоянно реализовывать указанное право на защиту своих интересов в суде.
С.А. Королев считает, что реализация рассматриваемой меры ответственности возможна при обращении арендодателем в банк, где открыт счет арендатора, причем для того, чтобы банк списал денежные средства по требованию первого без акцепта последнего, указанная возможность должна быть предусмотрена либо в законе, либо в договоре банка с клиентом (арендатором) Королев С.А. Нужны новые подходы к лизинговому законодательству [Текст] // Хозяйство и право. - 2008. - № 10. - С. 121.. Мы считаем, что дополнительную регламентацию данного правоотношения следует внести в закон, тогда стороны при заключении договора смогут наиболее детально предусмотреть варианты возможного поведения. Например, Н.В. Кузнецов предлагает "регулировать непосредственно договором неустойку за просрочку уплаты лизинговых платежей, как правило, в процентном соотношении от просроченной суммы за каждый день просрочки" Кузнецов Н.В. Ответственность за неисполнение и ненадлежащее исполнение лизинговых обязательств [Текст] // Юридический мир. - 2009. - № 3. - С. 34-35..
В.В. Витрянский отмечает необходимость поиска эффективных способов воздействия на недобросовестного арендатора Витрянский В.В. Указ. раб. - С. 274..
По общему правилу ответственность исключается в случаях действия непреодолимой силы. Непреодолимую силу (в договорных отношениях она чаще всего именуется "форс-мажором") закон определяет как чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство. При причинении убытков вследствие непреодолимой силы в действиях неисправной стороны отсутствует не только вина, но и причинная связь между его поведением и возникшими убытками. Поэтому ответственность в таких случаях исключается.
Ответственность за недостатки сданного в аренду нежилого помещения возлагается на арендодателя. Прежде всего речь идет о таких недостатках, которые препятствуют использованию предмета соглашения по его назначению как полностью, так и частично. В подобных ситуациях арендатор может воспользоваться одним из представленных ему ГК РФ (ст. 611) способов защиты нарушенного права, а именно: замена нежилого помещения, уменьшение арендной платы, безвозмездное устранение недостатков. Понятно, что замена нежилого помещения участка возможна, только в порядке исключения.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Подводя итог, можно сделать вывод, что договор аренды зданий и сооружений приносит пользу и удовлетворение потребностей обеих сторон. Его значение состоит в том, что данный институт гражданского права способствует развитию коммерческой, хозяйственной деятельности, поддерживает предпринимателей, а значит, укрепляет рыночные отношения в нашей стране. Итак, мы рассмотрели один из видов аренды - договор аренды зданий и сооружений. Проведенное исследования позволяют сделать следующие выводы:
Договор аренды зданий и сооружений занимает особое место среди других договоров аренды. Он относится к аренде недвижимости, причём такого её вида как нежилое помещения. Выделение данного вида аренды в самостоятельный договор обусловлено специфическими чертами его предмета: здания или сооружения.
Сторонами в договоре аренды здания и сооружения являются арендодатель и арендатор. Закон не представляет специальных правил к ним, требуя лишь, чтобы стороны были с гражданской право и дееспособностью.
К существенным признакам договора относятся:
- предмет;
- цена (арендная плата);
- форма, требующая в некоторых случаях соблюдения специального порядка государственной регистрации договора.
Содержание договора аренды зданий или сооружений нужно рассматривать шире, чем оно представлено в Гражданском кодексе статьями 650-664, учитывая обширную арбитражную практику.
Всё вышесказанное приводит нас к выводу, что договор аренды зданий и сооружений имеет большое значение в регулировании договорных гражданско-правовых отношений. Изучение обозначенных в работе проблем требует дальнейшего продолжения.
1. Гражданский кодекс Российской Федерации теперь содержит как общие нормы об аренде, так и специальные нормы по регулированию отдельных видов аренды, в том числе аренды зданий и сооружений, которыми охватывается и аренда нежилых помещений. Согласно ст. 625 ГК общие нормы об аренде применяются к ее отдельным видам постольку, поскольку нормами Гражданского кодекса об отдельных видах аренды не предусмотрено иное, то есть специальные нормы об аренде в данном случае имеют приоритет над общими. А поскольку понятие "здание" несколько шире и по смысловому значению полностью охватывает понятие "нежилое помещение", трудно согласиться с мнением, что "в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в Кодексе отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениям общие правила о договоре аренды применяются в полном объеме".
2. В ГК РФ (ст. 130) непосредственно нежилые помещения не рассматриваются в качестве недвижимости. В то же время Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" нежилые помещения отнесены к числу недвижимых объектов, сделки с которыми подлежат государственной регистрации. Подобное несоответствие на практике привело к парадоксальной ситуации, когда договор аренды здания подлежит государственной регистрации только в том случае, если срок этого договора превышает один год (ст. 651 ГК РФ), а договор аренды нежилого помещения, находящегося в этом здании, подлежит государственной регистрации независимо от срока.
Для разрешения указанного противоречия можно предложить два способа:
1) исключить статью 651 ГК РФ и установить правило, согласно которому договоры аренды зданий и сооружений должны регистрироваться независимо от срока; 2) распространить правила статьи 651 ГК РФ (и только этой статьи, а не всего параграфа на отношения, объектом которых служат нежилые помещения.
3. Несмотря на то, что нежилое помещение является недвижимостью по признаку неразрывной связи с землей, к отношениям аренды нежилых помещений неприменимы специальные правила, регулирующие аренду зданий и иных сооружений. В виду того, что объектом аренды может выступать не все здание, а отдельное помещение.
Было бы вернее ввести в Гражданский кодекс новую главу 35 1 «Наем нежилых помещений». За основу построения норм этой главы можно взять главу 35 «Наем жилых помещений», с изъятием норм неприменимых в найму нежилого помещения.
4. Кроме того, при заключении договора аренды стороны пользуются правовыми средствами защиты, предусмотренными п. 3 ст. 165 ГК РФ. В соответствии с данной нормой в случаях, когда сделка, требующая госрегистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. После этого основанием регистрации договора будет решение суда.
Однако анализ статей Закона о государственной регистрации не предусматривает возможность регистрации договора аренды на основании решения суда, как это сделано в отношении регистрации перехода права собственности в п. 1 ст. 16 Закона. Следовательно, целесообразным будет приведение норм Закона о государственной регистрации в соответствие с ГК РФ и по этому вопросу.
5. Так возможна следующая редакция п. 1 ст. 26 «1. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества, либо это регистрация договора аренды осуществляется на основании решения суда».
6. Во-первых, аренда не создает для арендатора вещного права, а является обременением. Поэтому регистрация аренды представляет собой лишь внесение в ЕГРП соответствующей записи. То есть при регистрации договора аренды не производится отдельного регистрационного действия.
Во-вторых, регистрация права аренды производится только при одновременной регистрации самого договора аренды. В случаях, когда договор аренды заключается на срок более года, право аренды у арендатора возникает автоматически, поскольку краткосрочный договор вступает в силу с момента его подписания, а не с момента госрегистрации. Следовательно, с момента подписания краткосрочного договора аренды возникают все права и обязанности сторон, в том числе и обязанность по уплате арендных платежей.
Во избежание коллизий целесообразно привести ст. 26 Закона о государственной регистрации в соответствие с нормами ГК РФ, изменив формулировку, изложив п. 1 в следующей редакции «Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества».
В п 3. в следующей редакции: «В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию (исключить слово "прав"), прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения)".
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
Нормативно-правовые акты
1. Конституция Российской Федерации [Текст]: офиц. текст. // Российская газета. -1993. - № 237.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Текст]: [Федеральный закон № 51-ФЗ, принят 30.11.1994 г., по состоянию на 09.02.2009] // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) [Текст]: [Федеральный закон № 14-ФЗ, принят 26.10.1996 г., по состоянию на 30.12.2008] // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) [Текст]: [Федеральный закон № 146-ФЗ, принят 26.11.2001 г., по состоянию на 30.06.2008] // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 49. - Ст. 4552.
5. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 138-ФЗ, принят 14.11.2002 г., по состоянию на 27.02.2009] // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4532.
6. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 95-ФЗ, принят 24.07.2002 года, по состоянию на 03.12.2008] // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3012.
7. Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 135-ФЗ, принят 29.07.1998 г., по состоянию на 30.06.2008] // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 31. - Ст. 3813.
8. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: [Федеральный закон № 122-ФЗ, принят 21.07.1997 г., по состоянию на 30.12.2008] // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.
9. Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 219, от 18.02.1998 г., по состоянию на 22.11.2006] // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 8. - Ст. 963.
10. О принятии общероссийского классификатора основных фондов [Текст]: [Постановление Госстандарта РФ № 359, от 26.12.1994 г.] // Бюллетень нормативных актов. - 1995. - № 1. - С. 9.
11. Об утверждении методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств [Текст]: [Приказ Минфина РФ № 91н, от 13.10.2003 г., по состоянию на 27.11.2006] // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - 2004. - № 4. - С. 8.
12. Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества [Текст]: [Приказ Министерства юстиции России № 135, от 06.08.2004 г., по состоянию на 24.12.2004.] // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - 2004. - № 34. - С. 36.
13. О положении о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в областной собственности [Текст]: [Постановление губернатора Самарской области № 56, от 12.03.1999 г.] // Волжская коммуна. - 1999. - № 8. - С. 36.
14. Об утверждении положения "О порядке передачи муниципального имущества городского округа Самара в аренду" [Текст]: [Решение Думы городского округа Самара № 499, от 29.11.2007 г.] // Самарская Газета. - 2007. - № 228 (3777). - С. 16.
15. Об утверждении положения о порядке предоставления в аренду муниципального имущества [Текст]: [Решение Думы городского округа Отрадный Самарской области № 96, от 28.11.2006 г.] // Рабочая трибуна. - 2006. - № 48 (6081). - С. 19.
Научная и учебная литература
1. Азнаев А.М. Нотариальное удостоверение и государственная регистрация сделок с недвижимостью, возникшие противоречия нормам конституционного и гражданского права [Текст] // Нотариус. - 2009. - № 2. - С. 22.
2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества (Книга 2) (издание 4-е, стереотипное) [Текст] - М., Статут. 2005. - 862 с.
3. Брауде М.Л. Право настроение и сделки построениям. [Текст] - М., Госюриздат. 1950. - 628 с.
4. Буга П.Г. Гражданские, промышленные и сельскохозяйственные здания. [Текст] - М., Консультант. 2007. - 408 с.
5. Витрянский В. Отдельные виды договора аренды (Комментарий ГК РФ) [Текст] // Хозяйство и право. - 1996. - № 3. - С. 8-9.
6. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. [Текст] - М., Статут. 2001. - 602 с.
7. Град Г. Недвижимость в аренде [Текст] // Бизнес-адвокат. - 2009. - № 3. - С.32.
8. Гражданское право. Учебник. В 2-х т. Том 2. Полутом I [Текст] / Под ред. Суханова Е.А. - М., Волтер Клувер. 2008. - 832 с.
9. Гражданское право. Часть вторая [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. - М., Инфра-М. 2008. - 798 с.
10. Гражданское право. Часть вторая: учебник [Текст] / Отв. ред. Мозолин В.П. - М., Юристъ. 2007. - 782 с.
11. Гришаев С. Здания и сооружения как объекты недвижимости [Текст] // Хозяйство и право. - 2008. - № 2. - С. 99-100.
12. Дашян М. Договор аренды нежилых помещений [Текст] // Бизнес-адвокат. - 2003. - № 7. - С. 26
13. Дедиков С. Регистрация аренды: момент истины [Текст] // Бизнес-адвокат. - 2008. - № 17. - С. 27;
14. Дорогавцева Е.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение как объекты аренды недвижимости (проблематика соотношения разграничения понятий) [Текст] // Государство и право. - 2008. - № 7. - С. 105-107.
a. лизарова Н.В. Проблемы заключения договоров энергоснабжения с отдельными категориями потребителей [Текст] // Юрист. - 2008. - № 1. - С.19.
15. Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды [Текст] // Вестник ВАС. - 2000. - № 8. - С. 11-16.
16. Ерш А.В. Права арендатора на земельный участок при аренде зданий и иных сооружений [Текст] // Юрист. - 2009. - № 2. - С. 28.
17. Завьялов Л. Недвижимое имущество, прочно связанное с земельным участком, как особый объект гражданских прав [Текст] // Хозяйство и право. - 2009. - № 3. - С. 8.
18. Зинченко С., Лапач В., Газарьян Б. О правовом режиме нежилых помещений [Текст] // Хозяйство и право. - 2008. - № 3. - С. 106.
19. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений [Текст] // Хозяйство и право. - 2007. - № 10. - С. 38.
20. Кабалкин А.С. Изменение и расторжение договора [Текст] // Российская юстиция. - 2006. - № 10. - С. 22.
21. Карамышева О.В., Герасимова Е.Л. Некоторые правовые аспекты создания и ведения Государственного земельного кадастра РФ в условиях рынка [Текст] // Государство и право. - 2008. - № 6. - С. 28-37.
22. Катунин Д. Судьба договора аренды [Текст] // Бизнес-адвокат. - 2008. - № 17. - С. 23.
23. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. [Текст] - М., Юрайт. 2007. - 786 с.
24. Козлова Е. Аренда: право или обязательство? // Бизнес-адвокат. - 2009. - № 4. - С. 20.
25. Козлова Е.Б. Краткосрочная аренда: проблемы правового регулирования и государственной регистрации [Текст] // Право и экономика. - 2001. - № 11. - С. 35.
26. Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) [Текст] / Отв. ред. Садиков О.Н. - М., Инфра-М. 2008. - 894 с.
27. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй) (постатейный) [Текст] / Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. - М., Юрайт. 2008. - 868 с.
28. Королев С.А. Нужны новые подходы к лизинговому законодательству [Текст] // Хозяйство и право. - 2008. - № 10. - С. 121.
29. Кузнецов Н.В. Ответственность за неисполнение и ненадлежащее исполнение лизинговых обязательств [Текст] // Юридический мир. - 2009. - № 3. - С. 34-35.
30. Кузнецова О.В. Договор аренды нежилого помещения: взгляд арендатора [Текст] // Право и экономика. - 2008. - № 11. - С. 28.
31. Кулешова Ю. Аренда: проблемы регистрации [Текст] // Бизнес-адвокат. - 2008. - № 11. - С. 29.
32. Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью [Текст] - М., Юстицинформ. 2009. - 678 с.
33. Л. Жюллио де ла Морандьер. Гражданское право Франции. В 3-х томах. Т. 3. [Текст] - М., Изд-во иностранной лит. 1961. - 798 с.
34. Лапач В.А. Нежилые помещения как объекты гражданских прав [Текст] // Законодательство. - 2009. - № 3. - С. 40.
35. Левачева Е., Трофимова Н. Снимаем офис [Текст] // Бизнес-адвокат. - 2005. - № 8. - С. 17-23.
36. Литовкин В.Н. Аренда зданий и сооружений [Текст] // Адвокат. - 2009. - № 3. - С. 19.
37. Лобанов Г.А. Как определить неопределенный срок [Текст] // Арбитражный и гражданский процесс. - 2005. - № 7. - С. 22.
38. Медведев М., Самоль М. Договор аренды [Текст] // Бизнес-адвокат. - 2008. - № 9. - С. 31.
39. Мейер Д.И. Русское гражданское право. [Текст] - М., Статут. 2003. - 906 с.
40. Николаева Ю. Срочный договор и его последствия [Текст] // Бизнес-адвокат. - 2004. - № 17. - С. 32.
41. Ожегов С.И. Словарь русского языка. [Текст] - М., Русский язык. 1990. - 1024 с.
42. Ожегов С.И. Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. [Текст] - М., Азбуковник. 2007. - 1378 с.
43. Орлова Е.В. Аренда зданий и сооружений: бухгалтерский учет, правовые аспекты. [Текст] - М., Норма. 2008. - 498 с.
44. Петров Д. Нет согласия - есть ответственность? [Текст] // ЭЖ-Юрист. - 2009. - № 5. - С. 12.
45. Пискунова Е.А. Нежилое помещение как объект гражданских прав и предмет договора аренды [Текст] // Правовые вопросы недвижимости. - 2008. - № 2. - С. 18.
46. Попов М. Чья земля под ногами арендатора? О правах арендатора нежилого помещения на земельный участок [Текст] // Бизнес-адвокат. - 2008. - № 6. - С. 28.
47. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». [Текст] / Под ред. Крашенинникова П.В. - М., Статут. 2008. - 298 с.
48. Сарбаш С.В. Обеспечительная передача правового титула [Текст] // Вестник гражданского права. - 2008. - № 1. - С. 25.
49. Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). [Текст] - М., Ось-89. 2008. - 512 с.
50. Харитонова Ю. Особенности аренды нежилого помещения [Текст] // Арбитражный и гражданский процесс. - 2009. - № 1. - С. 32.
51. Чубаров В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости [Текст] // Право и экономика. - 2003. - № 3. - С 57.
52. Чумакова О.В. Регистрация аренды недвижимости [Текст] // Правовые вопросы недвижимости. - 2009. - № 1. - С. 25.
53. Шагова В.В. Условия договора аренды по российскому праву [Текст] // Российское и зарубежное обязательственное право. (Проблемы теории и практики). - М., Статут. 2006. - 516 с.
54. Широков Ю. Арендатор, на выход! О некоторых особенностях расторжения договора аренды нежилых помещений [Текст] // Бизнес-адвокат. - 2004. - № 9. - С. 24.
Материалы юридической практики
1. О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации [Текст]: [Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8, от 01.07.1996 г.] // Вестник ВАС РФ. - 1996. - № 9. - С. 7.
2. Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой [Текст]: [Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 66, от 11.01.2002 г.] // Вестник ВАС РФ. - 2002. - № 3. - С. 26.
3. О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений [Текст]: [Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 53, от 01.06.2000г.] // Вестник ВАС РФ. - 2000. - № 7. - С. 27.
4. Постановление Президиума ВАС РФ № 3678/08 от 2 июля 2008 г. // Вестник ВАС РФ. - 2008. - № 10. - С. 44.
5. Постановление Президиума ВАС РФ № 7527/07 от 16 июня 2008 г. // Вестник ВАС РФ. - 2008. - № 9. - С. 11.
6. Постановление Президиума ВАС РФ № 7654/07 от 21 апреля 2008 г. // Вестник ВАС РФ. - 2008. - № 7. - С. 32.
7. Постановление Президиума ВАС РФ № 5096/07 от 10 марта 2008 г. // Вестник ВАС РФ. - 2008. -№ 9. - С. 54.
8. Постановление Президиума ВАС РФ № 1536/06 от 10 марта 2007 г. // Вестник ВАС РФ. - 2007. - № 8. - С. 15-16.
9. Постановление Президиума ВАС РФ № 2926/02 от 22.03.2005 г. // Вестник ВАС РФ. - 2005. - № 7. - С. 11.
10. Постановление Президиума ВАС РФ № 1281/02 от 22.12.2004 г. // Вестник ВАС РФ. - 2005. - № 3. - С. 14.
11. Постановление ФАС Поволжского округа от 18.10.2008 г. по делу № А55-9454/2007 // Вестник ВАС РФ. - 2009. - № 3. - С. 64.
12. Постановление ФАС Поволжского округа по делу от 28.03.2006 г. по делу № А55-20374/04-24 // Вестник ВАС РФ.- 2006. - № 6. - С. 78.
Подобные документы
Предмет договора аренды нежилых помещений. Особенности его заключения: форма и государственная регистрация. Условия договора аренды нежилых помещений. Его расторжение и ответственность сторон. Общая характеристика договора аренды зданий и сооружений.
дипломная работа [95,4 K], добавлен 18.07.2010Понятие нежилого помещения как предмета договора аренды. Назначение и правовой режим нежилых помещений. Заключение договора аренды нежилого помещения. Исполнение договора, права, обязанности и ответственность сторон. Расторжение договора аренды.
дипломная работа [72,0 K], добавлен 18.07.2010Здания и сооружения как объекты недвижимости и аренды. Понятие и условия договора аренды нежилого помещения. Заключение, форма и проблемы государственной регистрации договора. Пути совершенствования действующего законодательства регулирования аренды.
дипломная работа [100,2 K], добавлен 18.07.2010Понятие, предмет, существенные условия и форма договора. Особенности аренды нежилых помещений как части здания. Исполнение, прекращение и гражданско-правовая ответственность сторон по договору аренды здания и сооружения, его расторжение и прекращение.
дипломная работа [91,2 K], добавлен 17.12.2015Изучение гражданско-правовой характеристики договора аренды зданий и сооружений. Исследование прав и обязанностей сторон по договору аренды недвижимости. Описания государственной регистрации, арендной платы и сроков договора аренды нежилых помещений.
курсовая работа [52,2 K], добавлен 09.06.2011Объект, особенности содержания и заключения договора аренды нежилого помещения. Особенности содержания договора аренды нежилого помещения. Особенности изменения и прекращения договора аренды нежилого помещения.
дипломная работа [89,7 K], добавлен 06.05.2004Понятие, предмет и стороны договора аренды. Срок договора аренды и арендная плата. Отдельные виды договоров аренды. Расторжение договора по требованию арендодателя. Досрочное расторжение договора аренды. Конкурс на право аренды здания или сооружения.
курсовая работа [34,5 K], добавлен 29.03.2016Понятие и источники правового регулирования договора аренды. Сходства и отличия договора аренды от иных договоров, проблемы соотношения. Ответственность сторон при изменении и расторжении договора аренды. Порядок заключения и исполнения договора аренды.
дипломная работа [105,2 K], добавлен 24.07.2010История развития, понятие и предмет договора купли-продажи нежилых помещений. Характеристика правового регулирования операций с недвижимым имуществом. Элементы и форма договора купли-продажи нежилых помещений, ответственность сторон за нарушение условий.
дипломная работа [150,9 K], добавлен 08.09.2011Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты. Примеры, подтверждающие существование различий между видами аренды и арендой определенных видов имущества. Содержание договора и проблемы его дальнейшего развития. Правила выкупа нежилых помещений.
контрольная работа [45,5 K], добавлен 29.04.2014
