Так, Открытое акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании суммы задолженности по арендной плате и об обязании ответчика возвратить сданный ему внаем речной теплоход.

Решением арбитражного суда иск удовлетворен, поскольку материалами дела доказано нарушение ответчиком (арендатором) условия договора о своевременном перечислении арендной платы. Обязывая возвратить арендованное судно, суд сослался на истечение срока аренды и возможность истребования арендодателем своего имущества (статья 622 Кодекса).

В апелляционной жалобе ответчик просил отменить судебный акт в части удовлетворения иска об истребовании судна. В обоснование своей позиции он сослался на положения договора аренды, предусматривающие по окончании срока аренды переход права собственности на имущество к арендатору.

Суд апелляционной инстанции посчитал жалобу обоснованной и подлежащей удовлетворению, указав следующее.

Между сторонами был заключен договор аренды речного теплохода сроком на четыре года с правом выкупа сданного внаем имущества.

Согласно условиям договора общая стоимость аренды составляла 520 тысяч долларов США, арендные платежи подлежали уплате арендатором ежегодно в течение четырех лет в установленные договором сроки в рублевом эквиваленте по курсу Центрального банка Российской Федерации на день платежа. После внесения последнего арендного платежа судно переходит в собственность арендатора.

Невнесение арендатором очередного ежегодного платежа в размере 94,8 тысячи долларов США (более 2,5 млн. рублей) послужило основанием для предъявления арендодателем иска.

В силу статьи 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624 Кодекса), заключается в форме, предусмотренной для договора купли - продажи.

На этом основании к отношениям сторон применим пункт 2 статьи 489 ГК РФ, согласно которому в случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Поскольку за предыдущие периоды арендатором уплачено более 355 тысяч долларов США, что превышает половину стоимости судна (520 тысяч долларов США), у суда первой инстанции отсутствовали основания для обязания ответчика возвратить истцу данное имущество.

В связи с изложенным суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции в этой части, отказав в возврате речного теплохода.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы постановление апелляционной инстанции было отменено и оставлено в силе решение суда первой инстанции.

При этом суд кассационной инстанции обратил внимание на необходимость разграничения двух разных институтов - выкуп арендованного имущества (статья 624 ГК РФ) и продажа товара в кредит с условием о рассрочке платежа (статья 489 Кодекса).

Пункт 3 статьи 609 ГК РФ указывает лишь на необходимость при заключении договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на сданное внаем имущество к арендатору, руководствоваться правилами о форме договора купли - продажи соответствующего имущества.

Следовательно, к правоотношениям сторон, связанным с выкупом арендованного имущества, не могут применяться нормы, регламентирующие куплю - продажу товара в кредит с условием о рассрочке платежа.

В рассматриваемой ситуации истечение срока аренды не означало перехода судна в собственность арендатора, поскольку арендные платежи не были уплачены полностью.

Учитывая данное обстоятельство, суд кассационной инстанции отметил, что к моменту заявления истцом соответствующего требования у ответчика отсутствовали какие-либо права на спорное имущество: право собственности не было приобретено, а право аренды прекратилось в связи с истечением ее срока.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил иск арендодателя в части истребования имущества на основании статьи 622 ГК РФ Информационное Письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. - 2002. - № 3. - С. 22..

Существенным условием договора аренды можно считать, пожалуй только его предмет. В отношении него прямо сказано, что при отсутствии в договоре данных, позволяющих определить имущество, которое подлежит передаче в аренду, условие о предмете считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

Цена договора (арендная плата), как и срок, не относятся к существенным условиям. Если арендная плата договором не установлена применяется обычная арендная плата (п. 3 ст. 424 ГК, п. 1 ст. 614 ГК). Что же касается срока, то договор аренды может быть заключен как на определенный (п. 1 ст. 610 ГК.), так и на неопределенный срок (п.2 той же статьи). Определенный срок должен быть установлен в договор способами, предусмотренными ст. 190 ГК. Если срок аренды в договор не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК.). Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон. Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последняя может длиться скаль угодно долго, даже «вечно». Поэтому точнее вести речь о договоре аренды, заключенном не на неопределенный срок, а без указания срока, т. е, под отменительным условием расторжение договора по инициативе любой из сторон.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечение предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного сроки прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. .3 ст. 610 ГК) Гражданское право. Учебник. Ч. II. / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект.2002. - С.150-156..

2.2 Содержание и исполнение договора аренды

Содержание договора аренды - это права и обязанности арендодателя и арендатора.

1) Предоставить сдаваемое внаем имущество своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора (п.1 ст.611 ГК). Предоставляемое внаем имущество должно быть передано вместе со всеми необходимыми документами, если иное не предусмотрено договором (сертификат качества, технический паспорт).

При непредставлении имущества в указанный в договоре срок либо не передаче документов и принадлежностей, относящихся к имуществу, арендатор может потребовать не только возмещения причиненных убытков, но и расторжения договора. Требование о расторжении договора аренды можно заявить, если арендованное имущество нельзя использовать по назначению или арендатор лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Так, арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится.

В арбитражный суд обратился арендатор с иском об истребовании сданного ему в аренду нежилого помещения у лица, занимающего это помещение.

В обоснование искового требования истец сослался на то, что он как арендатор является титульным владельцем указанного помещения и в силу статей 301, 305 ГК РФ вправе истребовать его из чужого незаконного владения третьих лиц.

Суд первой инстанции согласился с доводами истца и удовлетворил иск.

Суд апелляционной инстанции отменил решение и отказал в иске по следующим основаниям.

С истцом договор аренды спорного нежилого помещения заключен комитетом по управлению имуществом.

В соответствии со статьей 606 Кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Таким образом, передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя.

Установив, что передача арендодателем помещения арендатору не состоялась и последний не вступил во владение им, суд пришел к выводу, что арендатор не стал законным владельцем спорного имущества и, следовательно, не имел права на использование вещно - правовых способов защиты от действий третьих лиц. Его права могли быть защищены в соответствии с пунктом 3 статьи 611 ГК РФ, согласно которому, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

При таких обстоятельствах требование истца, предъявленное непосредственно к третьему лицу, занимающему спорное нежилое помещение, не подлежало удовлетворению Эрделевский А. Обзор судебной практики Договор аренды в арбитражной практике. // Бизнес-адвокат. - 2002. - № 5. - С. 17..

2) Отвечать за любые недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие его использованию полностью или частично, даже если при заключении договора он о них не знал (ст. 612 ГК). Арендатор не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при передаче имущества в аренду.

3) Предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в наем имущество, если они имеются (ст. 616 ГК), Такие права могут иметь в своей основе право залога, сервитут и т.п. Неисполнение арендодателем этой обязанности дает контрагенту право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора аренды,

4) Производить за свой счет капитальный ремонт имущества, если законом или договором не предусмотрено иное (ст. 616 ГК) Ромов Л.Ж. Договор аренды: основные проблемы применения // Российская юстиция. - 2000. - № 9. - С. 16..

Капитальный ремонт производится в срок, установленный договором, а если этого в договоре предусмотрено не было или возникла необходимость в капитальном ремонте, то в разумный срок. Из этого правила имеется исключение: капитальный ремонт транспортного средства, нанятого без экипажа, обязан производить арендатор. Если арендодатель нарушил свои обязанности по производству капитального ремонта, у арендатора возникает возможность выбрать один из трех вариантов поведения: 1) самому произвести ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть эту сумму в счет арендной платы; 2) потребовать уменьшения арендной платы; 3) потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В договоре могут быть предусмотрены и иные обязанности арендодателя, например, оказание консультативной или иной помощи в целях наиболее эффективного использования имущества, взятого в аренду Учебник. Гражданское право. Часть 2. Обязательственное право / Под ред. Залесского В.В. - М., «МТК «Восточный экспресс». 2002. - С. 156..

Так, Восточно-Сибирский региональный авиационный отдел Российской оборонной спортивно-технической организации (РОСТО) обратился в Арбитражный суд - Республики Саха «Якуск-энерго» с иском о взыскании с акционерной компании "Якутск- энерго" платы за аренду двух вертолетов и процентов за пользование чужими денежными средствами в общей сумме 489 600 тыс. рублей.

В порядке, предусмотренном статьей 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец увеличил сумму иска до 711 989 200 рублей.

Акционерной компанией "Якутск-энерго" заявлен встречный иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки (договора аренды от 18.01.94). взыскании 67 млн. рублей ранее уплаченной арендной платы и передаче двух вертолетов в доход Российской Федерации.

Решением от 29.01.96 в удовлетворении требований по основному иску отказано. По встречному иску произведена двусторонняя реституция в связи с ничтожностью совершенной сделки.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа постановлением от 17.05.96 решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 29.01.96 отменил, основной иск удовлетворил частично; в сумме:601 771 тыс. рублей. В удовлетворении встречного иска отказал.

В протесте предлагается постановление суда кассационной инстанции отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно материалам дела 18.01.94 стороны заключили договор, по которому истец обязался передать а аренду ответчику два вертолета МИ-2. Фактическая передача имущества произведена 22.02.94 по приемо-сдаточным актам № 03 и № 32.

Однако, как установлено в ходе судебного разбирательства, истец не являлся надлежащим арендодателем, поскольку спорные вертолеты не были закреплены в его владении в порядке, предусмотренном Указом Президента Российской Федерации от 09-09.94 № 1845 "0 Российской оборонной спортивно-технической организации" и распоряжением Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 20.10.94 № 2541-р.

Долее того, пунктом 5.6 устава Восточно-Сибирского регионального авиационного отдела РОСТО, зарегистрированного постановлением главы администрации города Иркутска от 04.10.93 № 33/899, истцу не разрешено самостоятельно сдавать в аренду авиационную и иную технику, переданную от Совета РОСТО в оперативное управление отдела.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствуюшая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

Статьей 422 названного Кодекса предусмотрено, что договор должен соответствовать законам и иным правовым актам, действующим в момент заключения договора.

В соответствии со статьей 50 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года, действовавшего в момент заключения договора, сделка, совершенная юридическими лицами в противоречии с целями, указанными в его уставе, является недействительной. Учитывая изложенное, договор аренды от 18.01-94 является для истца противоуставной сделкой, поэтому вывод суда о ничтожности договора является обоснованным.

Согласно пункту 2 статьи 1б7 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности следки каждая сторона обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возврата полученного в натуре возместить его стоимость в денежной сумме. При аренде полученное выражается в пользовании имуществом.

Однако фактически акционерная компания "Якутск-энерго" не использовала и не могла использовать вертолеты, поскольку они были переданы истцом без свидетельств о регистрации и удостоверений о годности воздушных судов к полетам, наличие которых в обязательном порядке предусмотрено статьями 13,17 Воздушного кодекса СССР, действовавшего в период заключения договора от 18.01.94. При отсутствии указанных документов воздушные суда к эксплуатации не допускаются.

Таким образом, имущество передано арендатору с нарушением требований, установленных статьей 85 Основ Гражданского законодательства, то есть сделка исполнена арендодателем в ненадлежащем виде, в связи с чем возврат сторон в первоначальное положение обоснованно произведен со взысканием с истца уплаченной ранее ответчиком арендной платы Вестник ВАС. - 2002. - № 5. - С. 26-27..

К обязанностям арендатора относятся:

1) Своевременное внесение арендной платы за пользование имуществом.

Порядок, условия и сроки внесения платы определяются в договоре. Если этого не было сделано, принимаются такие порядок, условия и сроки, какие обычно применяются при аренде подобного имущества при аналогичных обстоятельствах.

Статья 614 ГК определяет возможность внесения арендных платежей и их форму. Можно установить оплату всего арендуемого имущества или каждой из его составных частей. К видам уплаты за аренду относятся: платежи, установленные в твердой сумме, вносимые единовременно или периодически, выделение арендодателю доли из полученных: в результате использования арендного имущества доходов, плодов, продукции; предоставление арендатором арендодателю определенных услуг; предоставление арендатором по контракту определенной вещи в собственность или в аренду: возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества Сафиуллин Д.Н. Общие положения о аренде. // Хозяйство и право. - 2000. - № 3. - С. 36..

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор Сарнаков И.В. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения // Юрист. - 2006. - № 4. - С. 23..

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков Фазулина О.Ж. Договор аренды в купли-продажи: отличие и сходства.// Хозяйство и право. - 1998. - № 12. - С. 43..

Так, Акционерное общество на основании пункта 3 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к комитету по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о признании недействительным решения об отказе в регистрации сделки перенайма, заключенной истцом (новым арендатором) с прежним арендатором в соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ.

Ответчик в отзыве на иск просил суд отказать истцу в удовлетворении его требования, полагая, что сделка перенайма является ничтожной как заключенная без согласия арендодателя (собственника имущества) и, следовательно, отказ в ее регистрации соответствует положениям пункта 1 статьи 20 названного Закона.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица привлечен арендодатель.

Изучив обстоятельства спора, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что отказ ответчика в регистрации права аренды истца является правомерным, поскольку на заключение сделки перенайма в нарушение требований пункта 2 статьи 615 ГК РФ не получено согласия арендодателя спорного помещения.

При этом суд указал, что условие договора аренды, заключенного между собственником помещения (арендодателем) и прежним арендатором, в соответствии с которым за арендатором закреплялось право сдавать арендованное помещение в субаренду и передавать права и обязанности в перенаем без получения дополнительного разрешения арендодателя, не соответствует пункту 2 статьи 615 ГК РФ.

Данная норма закона, требующая при совершении сделок с арендными правами получение согласия арендодателя, является императивной, а поэтому не может быть изменена договором. По мнению суда, по смыслу пункта 2 статьи 615 Кодекса согласие арендодателя требуется в отношении каждой сделки субаренды, перенайма и иных упомянутых в этом пункте сделок. Указанное правило не может быть изменено по соглашению сторон путем выражения арендодателем в договоре аренды "генерального" согласия на совершение арендатором таких сделок.

Из материалов дела усматривается, что арендодатель возражал против перенайма акционерным обществом прав и обязанностей арендатора, что подтверждается представленными третьим лицом письмами, получение которых истец не отрицал.

Учитывая изложенное, суд в иске отказал.

Суд апелляционной инстанции, проверивший законность принятого судебного акта по жалобе истца, решение суда первой инстанции отменил и исковое требование удовлетворил.

В своем постановлении суд апелляционной инстанции отметил, что пункт 2 статьи 615 ГК РФ не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма и других, упомянутых в данном пункте Постановление ФАС Поволжского округа т 18.05.1999 г. № А55-208/98-13. // Вестник ВАС РФ. - 1999. - № 9. - С. 32..

Следовательно, по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

Арендатор обязан пользоваться взятым внаем имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - исходя из его назначения (ст. 615 ГК РФ). Использование имущества не по назначению - основание для досрочного прекращения договорных отношений по требованию арендодателя. Примером подобного нарушения может быть применение легкового автомобиля для грузовых перевозок, использование помещения, арендованного под офис, в качестве жилого и т.п.

Закон наделяет нанимателя правом осуществлять некоторые распорядительные действия в отношении арендованного имущества, но, как правило, лишь с согласия арендодателя. Перечень их содержится в п. 2 ст. 615. С согласия наймодателя арендатор вправе сдавать нанятое имущество в субаренду (поднаем), передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу (перенаем), предоставлять имущество третьему лицу в безвозмездное пользование. Вместе с тем не допускается сдача в субаренду, совершение каких-либо иных распорядительных действий в отношении имущества, предоставляемого в пользование по договору проката (п. 2 ст. 631 ГК РФ). Запрещена передача в субаренду участков лесного фонда (ст. 31 Лесного кодекса РФ). Установлены законом ограничения и на передачу арендованного имущества в безвозмездное пользование: п. 2 ст. 690 ГК РФ запрещает коммерческим организациям предоставлять имущество в бесплатное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля. Сделки, совершенные вопреки запрету закона, являются ничтожными (ст. 168 ГК РФ). Если сделка по закону совершаться может, но заключена без согласия арендодателя, она будет относиться к оспоримым и может быть признана недействительной в судебном порядке. Последствия недействительности сделок (оспоримых и ничтожных) определены ст. 167 ГК РФ.

С согласия арендодателя наниматель вправе передавать принадлежащие ему права в залог, вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Когда арендодателем является государственное или муниципальное предприятие либо учреждение, оно должно, в свою очередь, получить разрешение на такие действия от органа, уполномоченного государством осуществлять функции по управлению государственным и муниципальным имуществом (см. ст. 295 и 296 ГК РФ).

При передаче принадлежащих арендатору прав в залог залогодержатель в случае неисполнения обязательств, обеспеченных залогом, может обратить взыскание на эти права, то есть на пользование объектом, находящимся в аренде, до истечения срока его аренды. На само арендованное имущество взыскание не может быть обращено, поскольку после окончания срока аренды оно подлежит возврату арендодателю.

Если указанные права вносятся в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества, общества или производственного кооператива, это означает, что соответствующее юридическое лицо может пользоваться ими в течение того же срока, что и при аренде, то есть оставшееся до окончания срока аренды время, после чего имущество подлежит возврату арендодателю. Сумма вклада в уставный капитал определяется в подобных случаях исходя из арендной платы за пользование данным имуществом в течение периода, на который арендатор передал свои права.

Во всех перечисленных случаях сдачи имущества в субаренду, передачи в залог арендных прав и др. (кроме перенайма) ответственным перед арендодателем остается арендатор. При перенайме имущества все права и обязанности переходят к новому арендатору.

Особо следует коснуться субаренды, которая встречается довольно часто. Договор субаренды - производный от основного, он не может предоставлять субарендатору больше прав, чем имеет арендатор, его срок не должен превышать срок договора аренды. В силу этой зависимости досрочное прекращение арендных отношений влечет за собой и прекращение субаренды (ст. 618 ГК РФ). В то же время закон защищает интересы добросовестного субарендатора. При досрочном расторжении договора аренды субарендатор вправе претендовать на заключение с ним самостоятельного договора аренды на то имущество, которое находилось у него в пользовании. Логика такого подхода очевидна: договор субаренды заключается с согласия арендодателя, и последний не должен ухудшать положение добросовестного субарендатора даже тогда, когда основной договор расторгается. Новый договор с субарендатором заключается с учетом условий досрочно расторгнутого договора аренды.

Существенное значение для аренды имущества имеет распределение между сторонами обязанностей по его содержанию, проведению капитального и текущего ремонта. Гражданский кодекс РФ традиционно решает этот вопрос: капитальный ремонт возлагается на арендодателя, текущий - на арендатора (ст. 616). Это правило действует, если иное не предусмотрено законом или договором. В законодательстве иное распределение обязанностей установлено для договоров проката, аренды транспортных средств, аренды предприятий.

Капитальный ремонт необходимо проводить в срок, установленный договором, а если он не определен - в разумный срок. Это означает, что арендодатель, если иное не предусмотрено законом или договором, обязан поддерживать сданное в аренду имущество в состоянии, пригодном для использования по назначению. Если капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью, арендодатель должен провести его без промедления.

При невыполнении им этой обязанности наниматель вправе по своему выбору: произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя его стоимость или зачесть ее в счет арендной платы; либо потребовать соответствующего уменьшения арендной платы; или потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков. Последствия аналогичны тем, которые наступают при невыполнении арендодателем своей обязанности по устранению недостатков, выявленных в сданном в аренду имуществе и препятствующих или затрудняющих его эксплуатацию по назначению.

На восстановление имущества, которое относится к основным фондам, производятся амортизационные отчисления. Они входят составной частью в арендную плату (наряду с частью прибыли, получаемой арендатором от использования имущества, так называемым арендным процентом) и расходуются арендодателем на эти цели. Если по условиям договора амортизационные отчисления остаются у арендатора, то и капитальный ремонт должен проводиться им.

Обязанность арендатора проводить текущий ремонт нанятого имущества связана с его обязанностью поддерживать имущество в исправном состоянии. Текущий ремонт должен предупреждать преждевременный износ и выход объекта аренды из эксплуатации. На арендатора возлагаются также расходы по содержанию имущества (например, по уборке арендуемого помещения, оплате коммунальных услуг и т.п.). Норма диспозитивна. В правилах, регулирующих отдельные виды аренды, встречаются исключения из нее.

Еще одна типичная для арендных отношений проблема - распределение затрат, связанных с улучшением арендованного имущества. Гражданский кодекс РФ не вносит существенных изменений в сложившийся в соответствии с ранее действовавшим законодательством порядок. Если арендатором произведены отделимые улучшения (например, в арендованном помещении установлена съемная аппаратура), они признаются собственностью арендатора и последний вправе их изъять (п. 1 ст. 623).

Вопрос о том, на кого должны относиться затраты, связанные с неотделимыми улучшениями (которые не могут быть отделены без вреда для имущества), решается в зависимости от того, проведены они с согласия арендодателя либо без него. В первом случае арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений после прекращения договора (п. 2 ст. 623); во втором - все произведенные затраты относятся на арендатора, поскольку он не вправе был вносить какие-либо изменения в арендованное имущество по своему усмотрению (п. 3 ст. 623). Изменение условий о распределении затрат, связанных с неотделимыми улучшениями имущества, возможно в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 623, по соглашению сторон (в договоре), а в случаях, указанных в п. 3 той же статьи (когда улучшения произведены без согласия арендодателя), только в законе. Примером может быть ст. 662 Кодекса, предусматривающая право арендатора предприятия требовать возмещения ему стоимости произведенных неотделимых улучшений независимо от согласия арендодателя на их осуществление.

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений, являются по закону собственностью арендодателя. Такой подход легко объясним. Имеется в виду, что в указанных случаях улучшения проводятся фактически за счет арендодателя, который по общему правилу должен распоряжаться средствами, отчисляемыми на амортизационные цели (на восстановление соответствующих объектов).

Арендатор обязан вернуть арендодателю взятое имущество при прекращении договора. Договор прекращается по истечении срока аренды либо в связи с его досрочным расторжением - по соглашению сторон или по решению суда. Имущество подлежит возврату в состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (например, после реконструкции, если по договору арендатор взял на себя такую обязанность).

При невозврате имущества в установленный срок арендатор обязан вносить арендную плату за все время просрочки, причем это не означает автоматического продления арендных отношений, если арендодатель до окончания срока найма уведомил арендатора о своем намерении их прекратить. Когда полученная сумма арендной платы не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может требовать их возмещения.

Это подтверждается судебной практикой. Так, ОАО "Дальсистема" обратилось в суд с иском к ООО "Афико" об освобождении нежилого помещения, а также взыскании убытков и упущенной выгоды.

Определением от 21.05.2004 дело в части требований об освобождении нежилого помещения прекращено в связи с отказом истца от иска. В остальной части решением суда от 21.05.2004 в иске отказано со ссылкой на непредставление истцом доказательств, подтверждающих возникновение у него реальных расходов от невозвращения ответчиком спорного помещения.

Постановлением апелляционной инстанции от 22.09.2004 решение от 21.05.2004 отменено в части отказа в иске, с ответчика взыскана сумма убытков.

В деле имеется расчет реального ущерба, составленный истцом, в котором он отразил свои расходы, понесенные в связи с содержанием спорного помещения за весь период неправомерного удержания имущества с 01.01.2001 по 30.09.2003, а также арендную плату за данное время.

В подтверждение наличия фактических расходов ОАО "Дальсистема" представило ряд документов, в частности, заверенные налоговой инспекцией отчеты о прибылях и убытках, сметы расходов, договоры подряда и оказания различных коммунальных услуг, платежные документы.

Суд кассационной инстанции оставил постановление суда апелляционной инстанции без изменения Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.01.2005 г. по делу № Ф03-А73/04-1/4119 // Вестник ВАС РФ. - 2005. - № 5. - С. 17..

Следует обратить внимание на заключительную часть ст. 622 ГК РФ. Если за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут взыскиваться в полном объеме сверх неустойки, то есть ей придается штрафной характер. Но в договоре может быть установлена зачетная неустойка, и тогда приоритет признается за договорным условием.

2.3 Расторжение договора аренды и его возобновление

Новой для гражданского законодательства является и норма о прекращении договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ). При досрочном расторжении арендного договора субарендатор имеет право заключить самостоятельный договор на имущество, находившееся в его пользовании на условиях субаренды, но в пределах оставшегося срока субаренды Кузнецова Л. Преимущественное право аренды // Право и экономика. - 2006. - № 2. - С. 18..

Важнейшими условиями всякого арендного договора являются условия о досрочном расторжении аренды по требованию арендодателя (ст. 619 ГК РФ) и арендатора (ст. 620 ГК РФ).

Как в ст. 619 ГК, так и в ст. 620 ГК РФ перечисляются четыре основания, позволяющие арендодателю (арендатору) расторгнуть договор аренды с партнером. Не перечисляя их, следует отметить, что означенный в ст. ст. 619 и 620 ГК перечень не может быть сокращен по соглашению сторон, но может быть расширен контрагентами арендного обязательства. Расторжение договора по правилам ст. ст. 619 - 620 ГК осуществляется только судом, если стороны не смогли расторгнуть его добровольно.

Отметим и другое обстоятельство, делающее эти статьи сходными: договором аренды могут быть установлены и другие основания его досрочного расторжения по инициативе арендодателя (арендатора), по правилам п. 2 ст. 450 ГК РФ Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. - М., Юрайт. 2004. - С. 111..

Есть и различие между ст. 619 ГК и ст. 620 ГК. Так, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения арендного договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК).

А статья 620 ГК, напротив, не обязывает арендатора направлять какое-либо письменное предупреждение с предложением исполнить обязательство либо устранить допущенное нарушение в разумный срок. В соответствии со ст. 620 ГК и сообразуясь с общими положениями о договоре, в частности с п. 2 ст. 450 ГК РФ о порядке изменения и расторжения договора, арендатор не только должен, но и обязан направить арендодателю предложение о расторжении договора. В заявлении о расторжении договора, направляемом на юридический адрес арендодателя, арендатор также должен указать ему срок для ответа на свое предложение. Если срок для ответа в предложении не указан, то все равно он составляет 30 дней. Только после получения ответа от арендодателя (либо его неполучения) арендатор вправе предъявить соответствующий иск Гражданское право: В 2 т. Том II. Полутом 1 / Под ред. Суханова Е.А. - М. Волтерс Клувер. 2004. - С. 23..

Статья 621 ГК РФ закрепляет преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор вправе рассчитывать заключить договор аренды на новый срок при трех определенных условиях.

Первое условие. Правом преимущественной аренды обладает тот арендатор, который надлежащим образом исполнил свои обязанности по ранее заключенному договору.

Второе условие. Им является готовность арендатора (по истечении срока арендного договора) заключить договор на тех же условиях, которые предлагают другие возможные арендаторы, что соответствует терминологии Кодекса "при прочих равных условиях".

Третьим и новым условием следует считать правило о том, что арендатор, желающий возобновить арендные правоотношения, обязан уведомить письменно об этом арендодателя в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, то в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если все-таки арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, а сам заключил договор в течение года (со дня истечения срока договора аренды) с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Правоприменительная практика разрешения таких споров приводилась еще в письме ВАС РФ от 10 сентября 1993 года, т.е. за несколько лет до принятия нового ГК РФ Письмо ВАС РФ от 10.09.1993 г. № С-13/ОП-276 «Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике» // Вестник ВАС РФ. - 1993. - № 11. - С. 104.. И уже тогда общим правилом было: требования арендатора о возобновлении договора не подлежат удовлетворению в тех случаях, когда арендодатель не намерен вообще в дальнейшем сдавать имущество в наем.

В общем, так или иначе, новелла о дополнительных способах защиты прав и интересов добросовестного арендатора позволяет последнему защитить свои права в суде только в случае, если в течение одного года арендодатель сдал имущество а аренду другому лицу Катунин Д. На аренде основательно не обогатишься // Бизнес-адвокат. - 2004. - № 21. - С. 19..

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом законодатель в тексте пункта 2 ст. 621 ГК РФ прямо указывает на ст. 610 ГК РФ.

Отметим две особенности ст. 610 ГК РФ. Первая заключается в том, что ее правила применяются в тех случаях, когда иное не предусмотрено законом. А вторая - в том, что норма о возобновлении договора на неопределенный срок не относится к договору проката (п. 2 ст. 627 ГК РФ), а также к договорам аренды транспортных средств (ч. 2 ст. 632 ГК, ч. 2 ст. 642 ГК) Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй) / Под ред. Садикова О.Н. - М., Инфра-М-Норма. 1997. - С.102.. Что касается нормы п. 1 ст. 621 ГК, то из нее следует, что она носит диспозитивный характер. А потому стороны могут предусмотреть в договоре иные, в том числе дополнительные, условия, при которых за арендатором сохраняется преимущественное право на возобновление аренды, либо вообще исключить возможное продолжение арендных отношений на новый срок. Данное правило наиболее удобно для арендодателя Левачева Е., Трофимова Н. Снимаем офис // Бизнес-адвокат. - 2005. - № 8. - С. 21..

Кодекс в ст. 622 исходит из принципа безусловной защиты собственности, в том числе и той, которая находится во временном владении или во временном пользовании. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором Шапкина Г. Договор аренды // Хозяйство и право. - 2003. - № 7. - С. 12; Медведев М., Самоль М. Договор аренды // Бизнес-адвокат. - 2002. - № 9. - С. 19..

В случае если арендатор все-таки не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Кодекс допускает взыскание убытков в полном объеме. Это значит, что арендодатель может взыскать как прямые убытки (реальный ущерб), так и косвенные (неполученный доход) Клинова Г.Н., Мишакова Н.В. О защите прав арендатора // Право и экономика. - 2005. - № 6. - С. 24; Тарасенко Ю.А. О выборе способа защиты прав арендатора // Вестник ВАС РФ. - 2005. - № 5. - С. 33..

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором; если арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Так общество с ограниченной ответственностью "Агентство "Имидж-Ресурс" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к муниципальному учреждению "Химки-СМИ" (далее - учреждение) об обязании последнего вернуть арендуемое оборудование для студии кабельного телевидения, а также о взыскании с ответчика 245000 рублей задолженности по арендной плате и 6101 рубль договорной неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Судами установлено, что спорное оборудование после прекращения договора аренды находилось в пользовании у учреждения.

Согласно статье 622 Кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки Постановление Президиума ВАС РФ от 14.02.2006 г. № 9895/05 по делу А41-К1-17831/04 // Вестник ВАС РФ. - 2006. - № 6. - С. 6..

И наконец, по соглашению сторон в арендном договоре может быть предусмотрено и другое соотношение между неустойкой и убытками, т.е. могут быть взысканы или неустойка, или одни убытки, что соответствует уже изложенному принципу зачетного характера неустойки.

Таким образом, в части 3 ст. 622 ГК РФ налицо приоритет договорной ответственности сторон, что соответствует главной идее законодателя об утверждении принципа свободы договора в договорном праве России (ст. 421 ГК РФ).

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК). Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться в любой момент о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупной цене (п. 2 ст. 624 ГК) Иванова Е.В. Аренда государственного имущества с правом выкупа // Право и экономика. - 2004. - № 8. - С.25..

2.4 Ответственность по договору аренды

Все подобные условия ответственности являются договорными. Они не указаны в тексте ГК РФ, но сам Кодекс не запрещает использовать договорные санкции за ненадлежащее исполнение обязательств. Кроме того, можно предусмотреть в указанных случаях и компенсацию убытков в пользу потерпевшей стороны, в том числе и неполученный доход. Все эти санкции будут дисциплинировать нерадивого партнера по договору аренды Завидов Б.Д. Договорное право России. - М., ИПК "Лига Разум". 1998. - С. 184-185..

В силу п. 1 ст. 616 ГК обязанность по производству капитального ремонта лежит на арендодателе, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. К сожалению, ГК РФ обходит молчанием вопрос о правоотношениях сторон арендного договора при производстве капитального ремонта. Поэтому все условия такого договора, так или иначе связанного с проведением такого ремонта (очень важного для арендатора, ибо такой ремонт может надолго затруднить использование арендованного имущества по целевому назначению), необходимо в первую очередь оговорить в самом текста договора аренды. При этом капремонт производится в срок, также установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок.

При нарушении арендодателем обязанностей по производству капитального ремонта арендатор по своему выбору имеет право:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Особенность этой нормы права заключается в том, что она не императивна, т.е. допускает возможность другого решения этого вопроса в самом тексте договора. Исключением являются ст. 644 ГК - проведение капитального ремонта транспортного средства (при аренде его без экипажа) и ст. 661 ГК - о текущем и капитальном ремонте, возлагаемом в определенных случаях непременно на арендатора предприятия Базарова А.С. Аренда транспортных средств // Налоги (газета). - 2006. - № 41. - С. 6..

Неотделимые улучшения - это такие улучшения, которые не могут быть отделены от арендованного имущества без причинения ему вреда. Естественно, что отделимыми будут считаться улучшения имущества, отделимые от него без причинения вреда Маковская С.В. В чьей собственности неотделимые улучшения? // Партнер. - 2006. - № 20. - С. 20..

Тем не менее Кодекс в ст. 623 ГК не раскрывает понятия "улучшение" арендованного имущества, закладывая тем самым в это широкий смысл. Однако определение самих последствий, связанных с улучшением арендованного имущества силами арендатора (или за его счет), законодатель востребовал из ст. 293 ГК РСФСР 1964 года, ст. 85 Основ Гражданского законодательства.