Договор аренды и его основные разновидности

Срок действия договора для договора аренды здания или сооружения не является существенным условием и устанавливается, как правило, по соглашению сторон. Если срок не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае, каждая сторона вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. В договоре может быть предусмотрен иной срок для предупреждения.

Договор аренды здания может быть расторгнут досрочно:

1) По соглашению сторон, в том числе при предоставлении арендатору другого здания;

2) При ликвидации организации-арендатора;

3) В судебном порядке при существенном нарушении условий договора.

Законодательство под существенным нарушением условий договора подразумевает такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

2.4 Аренда предприятий

Договор аренды предприятий - разновидность договора аренды недвижимости. Из самого названия договора следует, что его предметом является предприятие в целом как имущественный комплекс, который должен быть использован в предпринимательской деятельности. Помимо этого, в состав предприятия могут входить основные и оборотные средства, а также исключительные права, право требования и даже долговые обязательства.

В качестве основных средств предприятия принято классифицировать как раз здания, сооружения, земельные участки, оборудование. К оборотным средствам законом отнесены сырье, материалы, продукция. Исключительные права у каждого предприятия могут быть разные, но к основным исключительным правам относятся право на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания.

По договору аренды предприятия как имущественного комплекса одна сторона (арендодатель) обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения и другие, входящие в состав предприятия основные и оборотные средства, а также исключительные права и долговые обязательства. Не могут передаваться лишь те права, которые были получены на основании разрешения (лицензии) на занятие определенным видом деятельности.

Договор аренды предприятия должен составляться в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст.575 ГК РК). Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Несоблюдение же формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условий, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Договором могут быть предусмотрены иные условия. Этот порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в случаях, предусмотренных законом.

Арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость. И в этом случае сторонам может быть предусмотрено иное. Статья 577 ГК РК закрепляет обязанности арендатора по содержанию предприятия и оплате расходов на его эксплуатацию. Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт. На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.

Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором. Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества соразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных ст.573, 574 и 576 ГК РК. Подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подпись передаточного акта, является в этом случае обязанностью арендатора и осуществляется за его счет. Опять же договором может быть предусмотрено иное.

Договор аренды предприятия во многом схож с договором аренды зданий и сооружений. Здесь также много диспозитивных норм, которые позволяют сторонам устанавливать пригодные для них условия. Однако некоторые их них являются обязательными, несоблюдение которых может повлечь за собой признания договора недействительным.

2.5 Договор финансовой аренды (лизинг)

Для некоторых предприятий вступление в арендные правоотношения является основным источником прибыли. Вследствие развития предпринимательской деятельности договор аренды претерпевает правовые новшества. Одним из них является договор финансовой аренды, называемый также договором лизинга.

Отношения между сторонам по договору финансовой аренды регулируются двумя основными документами - ГК РК и ЗРК «О финансовой аренде (лизинге)».

За лизингом признается совокупность экономических правоотношений, которые возникают вследствие реализации договора финансовой аренды, в том числе приобретения предмета договора. Непосредственно же сама лизинговая деятельность представляет собой разновидность инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его на основании договора финансовой аренды физическим и юридическим лицам за определенную плату.

По договору финансовой аренды одна сторона (арендатор) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование. Выгодным для обеих сторон договор будет в том случае, когда сумма арендной платы будет близкой к стоимости передаваемого в аренду имущества. Договором может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем (лизингодателем).

Предмет договора финансовой аренды - любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности. Предметом договора финансовой аренды могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, машины, земельные участки, инвентарь, оборудование, транспортные средств и др. движимое и недвижимое имущество, которое будет использоваться в предпринимательской деятельности. Передаваться это имущество может и физическим, и юридическим лицам. Предметом лизинга не могут быть ценные бумаги и природные ресурсы. (ст.556 ГК РК).

Договор финансовой аренды имеет специфический состав субъектов-участников. Их трое: продавец, арендодатель и арендатор. Все три субъекта связаны правоотношениями, причем арендодатель имеет деловые отношения прежде всего с продавцом, а затем с арендатором (лизингополучателем). Продавец и арендатор в договорных отношениях не состоят, однако за арендатором сохраняется право предъявить непосредственно продавцу имущества требования, вытекающие из договора купли-продажи заключенного между продавцом и арендодателем. Требования могут носить разный характер, например, в отношении качества и комплектности имущества, сроков его поставки, а также в других случаях ненадлежащего исполнения продавцом обязательства договора.

Что же касается риска случайной гибели имущества или его случайной порчи, то он переходит к лизингополучателю в момент передачи ему имущества. Однако договором финансовой аренды может быть предусмотрено иное.

Договор финансовой аренды может быть долгосрочным (срок - более 3 лет), среднесрочным (от 1,5 до 3 лет) и краткосрочным (до 1,5 лет).

Законодательством предусмотрены следующие виды и формы лизинга:

Формы лизинга:

1) внутренний лизинг. При осуществлении внутреннего лизинга лизингодатель и лизингополучатель являются резидентами Республики Казахстан;

2) международный лизинг. При осуществлении международного лизинга лизингодатель или лизингополучатель является нерезидентом Республики Казахстан.

Виды лизинга:

1) возвратный лизинг разновидность лизинга, при котором продавец продает предмет лизинга лизингодателю с условием получения данного предмета лизинга в лизинг в качестве лизингополучателя;

2) банковский лизинг разновидность лизинга, в котором в качестве лизингодателя выступает банк;

3) полный лизинг разновидность лизинга, при котором техническое обслуживание предмета лизинга и его текущий ремонт осуществляются лизингодателем;

4) чистый лизинг - разновидность лизинга, при котором техническое обслуживание предмета лизинга и его текущий ремонт осуществляются лизингополучателем.

Заключение

Таким образом, все правовые отношения, возникающие в процессе реализации договора аренды, относятся главным образом к отношениям пользования (извлечения полезных свойств) имуществом. За редким исключением договор содержит нормы, закрепляющие право арендатора на переход арендованного ранее имущества в собственность.

Цель договора аренды - обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно либо не имеет возможности или желания приобрести его в собственность (например, высокой продажной цены). Арендодателю же передаваемое имущество не нужно или он преследует цель извлечения прибыли из его передачи во временное пользование другому лицу. Отказываясь от права пользования вещью, арендодатель передает его арендатору на возмездной основе. Последний признак позволяет отличать аренду от безвозмездного пользования имуществом (ссуды). Арендодатель, оставаясь собственником нанятого имущества, сохраняет право распоряжения им. Он может произвести его отчуждение или изъять его из владения и пользования арендатора в случаях и порядке, предусмотренных законом или договором.

Охарактеризовать договор аренды можно следующим образом: консенсуальный, взаимный, возмездный. Консенсуальный этот договор потому, что считается заключенным с момента достижения согласия между сторонами. Согласием считается подписание договора. Этим договор аренды отличается от реальных договоров (например, договора дарения), которые под моментом своего заключения подразумевают реальную передачу вещи. Взаимным этот договор классифицируется потому, что стороны обладают взаимными правами и обязанностями. Договор аренды также признается возмездным, так как одной из основных обязанностей арендатора признается своевременное внесение арендной платы за пользование имуществом.

Основным источником норм, регулирующих договор аренды в Республики Казахстан, является ГК РК. Глава 29 Кодекса закрепляет общие положения об аренде (ст.540-564) и специальные нормы отдельных видов договоров аренды (ст.565-594). В случае отдельных правоотношений, связанных с арендой транспортных средств, автомобилей, а также зданий и сооружений, нормы могут быть урегулированы иными нормативными правовыми актами, например, указами Президента РК, постановлениями Правительства РК, законами РК, иными кодексами, положениями транспортных уставов. Земельным кодексом РК урегулированы нормы аренды земельных участков, соответственно Лесным кодексом РК - аренда лесных участков. Таким образом, нормы, регулирующие арендное правоотношения, представляют собой в достаточной степени несистематизированный комплекс правил, центральным источником которого является ГК РК.

В ГК РК предусмотрено только пять видов договоров аренды: прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий и финансовая аренда (лизинг). Фактически же их можно выделить гораздо больше, и зачастую на практике субъекты оформляют арендные правоотношения различными договорами.

Договор аренды отнесен к числу гражданско-правовых договоров, носящих диспозитивный характер. Однако это не означает, что стороны должны халатно относиться к составлению и процессу реализации договора аренды. Судебная практика показывает, что любая нечеткая формулировка условия договора влечет за собой его возможное двоякое толкование. Именно для этого некоторые общие положения о договоре аренды носят императивный характер (срок договора проката, обязательная письменная форма договора для юридических лиц).

Список использованной литературы

1) Конституция Республики Казахстан от 30.08.1995.

2) Гражданский кодекс Республики Казахстан части 1, 2 с изменениями и дополнениями по состоянию на 01.01.2009г

3) Гражданский процессуальный кодекс РК (с изменениями и дополнениями по состоянию на 01.01.2009 г

4) Закон “О финансовой аренде (лизинге)” Республики Казахстан от 5 июля 2000 года N 78

5) Закон Республики Казахстан от 1 июля 1999г. №410-1. О введении в действие Гражданского кодекса Республики Казахстан (особенная часть).

6) Беседин Д.Р., Горелова Т.В., Нарежный В.В. Сборник типовых договоров с комментариями. - "Издательский Дом "Главбух", 2003 г.

7) Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Казахстан (постатейный) под ред. Сергеева А.П. -: Юридическая фирма Контракт; Инфра - М, 1998г.

Красноперова О.А. Арендные отношения: гражданско-правовой аспект // "Гражданин и право", N 4, 5, июль - октябрь 2003 г.

8) Титова Г. Договоры аренды // "Финансовая газета. Областной выпуск", N 26, июнь 2002 г.

9) Украинский Р.В. Реализация товаров, работ, услуг и... предоставление имущества в пользование // "Законодательство", N 5, май 2004 г.

10) Гражданское право Ч.2. Под редакцией Сергеева А.П. проспект,2002

11) Гражданское право Ч.3. Под редакцией Сергеева А.П. проспект,2002

12) Гражданское право Республики Казахстан в 2х томах /отв. Ред. Суханов Е.А. - М., Бек 1998

13) Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Казахстан (особенная часть) комментарий./ Отв. Ред. М.К. Сулейменов, Ю.Г. Басин. - Алматы 2002.

14) Гражданское законодательство; Статьи, комментарии, практика / под ред. Диденко А.Г. 1996-2005.

15) Гражданское право Том 2. Учебник для вузов (академический курс)./ отв.ред.:М.К. Сулейменов, Ю.Г. Басин Алматы, 2002

16) Жайлин Г.А. Гражданское право Республики Казахстан. Часть особенная. Том 1,2.- Алматы: Данкер, 2001.

17) Указ президента от 17 сентября 1994г.№ 1929.// О развитии финансового лизинга в инвестиционной деятельности.

18) Голощапов В.Н. «Развитие лизинга в Казахстане: реальность и перспективы».

19) Калачева Арендные сделки.-м:ПРИОР, 1997

20) Газман В. « лизинг теория практика комментарий» А.: ИНФАРА - М 1998.

Приложение А

1. Форма договора аренды

____________________________, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице ___________________________, действующего на основании _______ с одной стороны и _________________________________, именуемое в дальнейшем «Арендатор» в лице __________________________________, действующего на основании ________, с другой стороны, совместно именуемые Стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

Предмет договора

1.1.Арендодатель предоставляет Арендатору в аренду помещение общей площадью __________квадратных метров (состоящее из ___ комнат), расположенные на _____ этаже в здании по адресу: г.____, ________________________________________________, для использования в качестве _____________________.

2.Права и обязанности сторон

2.1 Арендодатель обязуется:

2.1.1. Передать помещение, указанное в пункте 1. настоящего договора не позднее ____ дней с момента подписания настоящего договора. Указанное обязательство будет считаться выполненным после предоставления Арендатору помещения в аренду и подписания Сторонами Акта приема-передачи.

2.1.2. Предоставить документы, подтверждающие право собственности либо иные права на передаваемые в аренду помещения.

2.1.3. Обеспечивать переданные в аренду помещения постоянным снабжением в необходимом количестве горячей и холодной водой, электроэнергией, отоплением, канализацией и другими необходимыми коммунальными услугами, производить за свой счет ремонт указанных коммуникаций.

2.1.4. Оказывать помощь Арендатору в решении возникающих вопросов при аренде помещений.

2.1.5. В случае аварий, произошедших не по вине Арендатора, принимать все необходимые меры к их устранению за свой счет и в сроки, не превышающие технологический процесс Арендатора.

2.1.6. Обеспечивать охрану помещений в ночное время своими силами и за свой счет.

2.1.7. Письменно сообщить Арендатору не позднее чем за ____ дней о предстоящем освобождении помещения как в связи с окончанием срока настоящего договора, так и при его досрочном расторжении.

2.1.8. Производить капитальный ремонт своими силами и за свой счет.

2.2 Арендатор обязуется:

2.2.1. Использовать помещение в соответствии с условиями настоящего договора по его назначению.

В сроки, установленные настоящим договором, вносить арендную плату.

Возвратить Арендодателю после окончания действия договора арендованное помещение с учетом нормального технического износа.

Производить текущий ремонт своими силами и за свой счет.

Арендатор вправе:

2.3.1.Сдавать арендуемые помещения в субаренду, с согласия арендодателя.

По согласованию с Арендодателем произвести перепланировку арендованных помещений.

2.3.3. Размещать на фасаде здания рекламные постеры, вывески, логотипы компании.

3. Сумма договора и порядок расчета

3.1Арендатор ежемесячно не позднее ___ числа, следующего за расчетным месяцем, оплачивает Арендодателю арендную плату за арендованное имущество;

3.2.Стоимость ежемесячной арендной платы составляет __ (_________) тенге.

3.3.Арендная плата по настоящему договору начисляется с момента подписания Сторонами акта приема-передачи помещений.

3.4.Эксплутационные расходы (электроэнергия, горячая, холодная вода, отопление и другие коммунальные услуги) включаются в арендную плату, оговоренную в пункте 3.2. настоящего договора.

4.Ответственность сторон

4.1.За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Республики Казахстан.

4.2.В случае просрочки внесения арендной платы в сроки, установленные настоящим договором, Арендатор уплачивает Арендодателю пеню в размере _____% от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки.

5.Форс-Мажор

5.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение своих обязательств при наступлении форс-мажорных обстоятельств, а именно: стихийного бедствия, войны, военных операций любого характера, при этом срок исполнения обязательств отодвигается соразмерно времени, в течение которого будут действовать такие обязательства.

5.2. Если обстоятельства будут продолжаться более __ (___) месяцев, то каждая из Сторон имеет право отказаться от дальнейшего исполнения обязательств по настоящему Контракту, и в этом случае ни одна из Сторон не будет иметь права на возмещение другой Стороной возможных убытков.

5.3. Сторона, для которой создалась невозможность исполнения обязательств по настоящему Контракту, обязана немедленно, но не позднее ___ (____) дней со дня наступления форс-мажорных обстоятельств, известить другую Сторону.

5.4. Доказательством наличия вышеуказанных обстоятельств и их продолжительности могут служить официальные документы, приемлемые для каждого конкретного случая.

6.Срок действия договора

6.1. Настоящий договор вступает в силу после подписания Договора Сторонами действует до «__»__________200_ года.

6.2. Договор считается продленным на следующий год, если не позднее, чем за

_____ дней до окончания срока действия настоящего Договора ни одна из Сторон в письменной форме не заявит о его расторжении.

6.3. Настоящий договор может быть расторгнут до истечения срока действия по взаимному соглашению Сторон. В таком случае Сторона, желающая досрочно расторгнуть договор, обязана письменно уведомить другую Сторону не менее чем за ____ дней до желаемой даты его расторжения.

7. Споры и разногласия

7.1 Все споры и разногласия, которые могут возникнуть в связи с исполнением настоящего Договора, разрешаются путем переговоров.

7.2. При не достижении согласия между Сторонами споры разрешаются в судебном порядке в соответствии с законодательством Республики Казахстан.

8. Прочие условия

8.1. Все изменения и дополнения к настоящему договору должны быть составлены в письменной форме и подписаны Сторонами.

8.2. Текст настоящего договора составлен в 4 (четырёх) экземплярах, имеющих равную юридическую силу. У каждой из сторон находится по 2 (два) экземпляра текста договора

9. Юридические адреса сторон

Арендатор Арендодатель

Приложение Б

Схема 1 - Срок договора имущественного найма

1. Договор имущественного найма заключается на срок, определенный договором.

2. Если договор имущественного найма заключен без указания срока, он считается заключенным на неопределенный срок. Каждая из сторон вправе отказаться от такого договора в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца - при найме недвижимого имущества и за один месяц - при найме иного имущества, если законодательными актами или договором не установлено иное.
3. Законодательными актами могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов имущественного найма, а также для найма отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок найма в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законодательными актами, договор по истечении предельного срока прекращается. В этом случае договор найма имущества, превышающий установленный законодательными актами предельный срок, считается заключенным на срок, равный максимальному (предельному).

Приложение В

Схема 2 - Обязанности наймодателя по содержанию сданного внаем имущества

1. Наймодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного внаем имущества в согласованные сторонами сроки, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором.

2. Наймодатель обязан производить за свой счет ремонт, вызываемый неотложной необходимостью, возникшей в силу обстоятельств, за которые наниматель не отвечает, в разумные сроки, если иное не установлено законодательными актами или договором.

· Неисполнение наймодателем обязанностей по капитальному ремонту дает нанимателю право по своему выбору: o произвести ремонт самостоятельно и взыскать с наймодателя стоимость ремонта; o зачесть стоимость ремонта в счет платы по договору; o потребовать соответствующего уменьшения платы по договору; · 4) отказаться от договора.

Приложение Г

Схема 3 - Объекты имущественного найма

1. В имущественный наем могут быть переданы предприятия и другие имущественные комплексы, земельные участки, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

2. Объектом имущественного найма может быть также право землепользования, право недропользования и другие вещные права, если иное не предусмотрено законодательными актами.

3. Законодательными актами могут быть установлены виды имущества, сдача которых в имущественный наем не допускается или ограничивается
4. Законодательными актами могут быть установлены особенности сдачи в имущественный наем жилых помещений, земельных участков, участков недр и других обособленных природных объектов, в том числе на основе концессионных соглашений, а также в иных случаях.

Приложение Д

Схема 4 - Имущественный наем (Аренда)

Согласно норме ст. 540 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В настоящее время выделяется несколько видов аренды:

Прокат

Аренда зданий и сооружений

Финансовая аренда (лизинг)

Аренда транспортных средств

Аренда предприятий

Приложение Е

Динамика роста капиталовложений банков второго уровня в лизинговые операции:

Сумма в млн. тенге сумма в млн. тенге 27 717,60 40 954,80 57 21620