Институт договора аренды в Республике Беларусь

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Глава 1. Общие положения об аренде

1.1 Понятие и содержание договора аренды

1.2 Элементы договора аренды

Глава 2. Виды аренды

2.1 Прокат

2.2 Аренда транспортных средств

2.3 Аренда зданий и сооружений

2.4 Аренда предприятия

2.5 Финансовая аренда (лизинг)

Заключение

Список использованных источников

Введение

В настоящее время договор аренды приобретает все большее значение, поскольку в условиях стремительного развития общества арендные отношения выходят на первый план, по причине рассмотрения участниками хозяйственного оборота аренды как альтернативы покупки арендованного имущества. На сегодняшний день не все граждане в состоянии приобрести дорогостоящее имущество, но благодаря аренде они в состоянии приобрести хотя бы временное право на это имущество, а при желании и с последующим его выкупом.

Договорные отношения по поводу аренды выдвигаются на первый план в хозяйственном обороте, в виду того, что договор аренды позволяет достичь баланса между интересами арендодателя и арендатора. Так, сохраняя целевое использование имущества и извлекая из него прибыль, арендодатель сохраняет данный объект в своей собственности. В то же время широкие права арендатора предоставляют последнему большие возможности использования этого объекта в имущественном обороте.

Актуальность исследуемой темы заключается в том, что, во-первых, представляет важность выделение характерных признаков договора аренды, его существенных условий. Так, на практике зачастую происходит смешение договора аренды с иными гражданско-правовыми договорами, например, с куплей-продажей. Во-вторых, отношения по поводу аренды складываются не только в хозяйственной деятельности субъектов предпринимательства, но и в бытовой сфере, что значительно расширяет круг участвующих субъектов предпринимательства в данном договоре. Кроме того, актуальность рассматриваемой темы продиктована возрастающим количеством заключенных договоров аренды, а именно, аренды недвижимого имущества.

Также можно отметить, что в сложившихся экономических условиях, характеризующихся нестабильностью, происходит постоянный пересмотр и совершенствование законодательного регулирования, в том числе и арендных правоотношений.

Объектом исследования являются арендные правоотношения, возникающие между арендатором и арендодателем в отношении имущества, переданного арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование. Предметом исследования являются законодательные акты, статьи, учебная литература белорусских ученых в рамках изучения данного вопроса. Изучались такие акты законодательства как, например, Гражданский кодекс Республики Беларусь, указ Президента № 150, постановление Совета Министров № 865 и другие. Также было произведено исследование учебных пособий и сборников хозяйственных договоров таких авторов как Маньковский И.А., Гавриленко В.Г., Вабищевич С.С. В ходе написания работы осуществился анализ статьи, принадлежащей автору Захарову В.Е. В процессе написания курсовой работы также использовались учебные материалы других авторов.

В процессе написания курсовой работы использовались методы изучения, исследования, анализа актов законодательства, научных статей, учебных пособий и других источников.

Цель исследования - рассмотреть институт действующего в Республике Беларусь договора аренды, выявить его характерные особенности, изучить и проанализировать разновидности договора аренды.

В соответствии с целью исследования поставлены следующие задачи курсовой работы:

1. дать общую характеристику арендным правоотношениям;

2. рассмотреть общие положения договоров аренды;

3. ознакомиться с отдельными видами договоров аренды;

4. в заключение работы подвести итоги по проделанному исследованию и выявить значение договоров аренды.

Глава 1. Общие положения об аренде

1.1 Понятие и содержание договора аренды

Процесс осуществления предпринимательской деятельности неразрывно связан с необходимостью использования различного рода зданий, сооружений, помещений, оборудования, транспортных средств и другого имущества. Наличие спроса на определенное имущество у одних субъектов хозяйствования порождает его предложение другими участниками экономических отношений. Вместе с тем, приобретение того или иного имущества в собственность не всегда является целесообразным по причинам отсутствия в нем постоянной необходимости, а также бывает невозможным в силу отсутствия необходимого имущества в свободной продаже или по причине его высокой стоимости (сооружения, нежилые здания, помещения и др.). Указанные обстоятельства предопределили активное развитие таких экономических отношений, как передача имущества одним субъектом хозяйствования (собственником имущества) другому субъекту хозяйствования (несобственнику) во временное владение и пользование либо только в пользование на условиях платности и возвратности. Процесс перехода имущества, необходимого для осуществления предпринимательской деятельности, от одних участников экономических отношений к другим на определенное время опосредуется гражданско-правовыми договорами, составляющими договорной тип «аренда», который относится к группе договоров о передаче имущества.

К договору аренды относятся: прокат; аренда транспортных средств (с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации и без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации; аренда зданий и сооружений; аренда предприятия и финансовая аренда (лизинг) [13, с.233].

Общее определение понятия «договор аренды» закреплено в статье 577 Гражданского Кодекса Республики Беларусь (далее ГК Республики Беларусь): по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью [11, с.40].

В Республике Беларусь арендные отношения по их правовому регулированию следует разделить на несколько групп.

В первую группу целесообразно включить отношения по передаче на условиях возвратности и платности любого имущества между субъектами предпринимательской деятельности частной формы собственности. К указанным отношения применяются диспозитивные нормы главы 34 ГК Республики Беларусь, допускающие самостоятельное моделирование сторонами договора аренды своих взаимоотношений.

Вторую группу составляют отношения, которые возникают в процессе передачи в аренду государственного имущества, а именно, зданий, сооружений, нежилых помещений, оборудования и транспортных средств, находящихся в республиканской и коммунальной собственности.

Правовая природа договоров аренды как договорного типа неоднородна. Причина, по которой государство предъявляет различные требования к арендным отношениям, заключается в различном правовом режиме имущества, являющегося предметом договоров аренды, различном его предназначении, сроках и способе использования арендованного имущества [13, с.235].

Договор является:

1. Консенсуальным - считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям;

2. Двусторонним, т.е. права и обязанности возникают у обеих сторон;

3. Возмездным, т.е. имущество передается во временное владение и пользование либо только в пользование за плату [14, с.71].

Один и тот же договор аренды может порождать различного рода правоотношения - как обязательственного, так и вещного характера. К примеру, при аренде определенные правоотношения складываются, во-первых, между арендодателем и арендатором, во-вторых, между арендатором и третьими лицами. В первом случае арендодатель (собственник имущества), предоставив имущество в аренду, сохраняет на него право собственности (то есть имеет место вещное правоотношение), но также в рамках заключенного договора возникает и обязательственное правоотношение, определяющее права и обязанности договорившихся сторон. Во втором случае между арендатором и третьими лицами складывается сложное (вещно-обязательственное) правоотношение: например, арендатор может сдать арендованное имущество в субаренду, выступая в качестве законного владельца данного имущества (вещное право), и приобрести при этом определенные права и обязанности по отношению к субарендатору (обязательственное право) [3].

Таким образом, под арендой понимается основанное на договоре возмездное, временное пользование и владение или только временное пользование имуществом арендодателя, арендатором. Поэтому, можно сделать вывод о том, что в целом, регулирование арендных отношений осуществляется таким образом, что позволяет его участникам удовлетворять свои потребности в различном имуществе, необходимом для эффективного осуществления хозяйственной и иной деятельности. Так, одна сторона получает в пользование необходимое ей имущество, а вторая получает плату за предоставление данного имущества. Но правовое регулирование данного договора будет различным в зависимости от формы собственности имущества (государственная или частная), а также от самого предмета договора.

1.2 Элементы договора аренды

В соответствии со статьей 577 ГК Республики Беларусь сторонами договора аренды являются:

1. Арендодатель - сторона договора, которая передает принадлежащее ей на праве собственности имущество во временное владение и пользование либо только в пользование;

2. Арендатор - сторона договора, приобретающая во временное владение и пользование либо только в пользование, имущество, указанное в договоре [1].

В качестве арендодателя могут выступать любые организации со статусом юридического лица и правосубъектные физические лица, являющиеся собственниками передаваемого в аренду имущества, либо лица, ими уполномоченные. Арендаторами имущества могут выступать правосубъектные физические лица и организации [13, с.236].

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду. Таковыми являются лица, которым предоставлено право распоряжаться имуществом, собственником которого является Республика Беларусь или административно-территориальные единицы. В отношении Республики Беларусь уполномоченным субъектом выступает Совет Министров Республики Беларусь. В соответствии с Законом о Совете Министров Республики Беларусь при необходимости передает решение отдельных вопросов, входящих в его компетенцию, республиканским органам государственного управления, за исключением вопросов, решение которых относится к его исключительной компетенции [2, с.577].

Арендодателями зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности, являются республиканские органы государственного управления, иные государственные организации, подчиненные Правительству, унитарные предприятия и учреждения, другие организации, которым здания сооружения и нежилые помещения переданы хозяйственное ведение или оперативное управление, акционерные общества, созданные в процессе приватизации государственной собственности, имеющие имущество, находящееся в республиканской собственности, переданное им в безвозмездное пользование с условием сохранения его целевого использования без права выкупа [8].

Рассматривая в качестве арендодателя и арендатора физических лиц, необходимо учитывать требования правовых норм ГК Республики Беларусь. Так, если лицо, не достигшее 18-летнего возраста имеет право распоряжаться своими доходами, то оно, соответственно, вправе распоряжаться и имуществом, приобретенным на собственные денежные средства, т.е. может выступать в качестве арендодателя такого имущества.

В том случае, когда право собственности на переданное по договору аренды имущество переходит к другому лицу, договор аренды сохраняет силу на согласованных в нем с первоначальным собственником имущества условиях. Изменение условий или расторжение такого договора возможно только по соглашению сторон или решению суда в предусмотренных правовыми нормами случаях.

В случае смерти арендатора-гражданина его права и обязанности в отношении арендованного имущества переходят в порядке наследственного правопреемства, если ограничения в отношения их перехода не установлены правовыми нормами или договором аренды [13, с.238].

При рассмотрении споров, связанных с правом собственника по распоряжению своим имуществом, необходимо учитывать, что:

1. договор аренды, заключенный без согласия собственника, является ничтожным;

2. договор аренды, заключенный с превышением полномочий, является оспоримой сделкой и может быть признан недействительным по иску лица, в интересах которого установлены ограничения [7].

Предметом договора могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Имущество, передаваемое в аренду, должно быть индивидуально-определенным. Предмет договора может быть обременен правами третьих лиц, и в частности, правом залога, сервитутом и др. Арендованное имущество подлежит возврату арендодателю после окончания срока действия договора в том состоянии, в котором оно находилось до заключения договора, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором [11, с.41].

Что касается арендной платы, то это цена за пользование полученным в аренду имуществом, которую арендатор обязан своевременно вносить в сроки, установленные договором аренды. Она не является существенным условием договора аренды. В том случае, когда размер арендной платы установлен актом законодательства, в договоре аренды должна быть дана ссылка на него. Если порядок, сроки и условия внесения арендной платы договором аренды не определены, считается, что они соответствуют обычно применяемым при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Однако в договорах аренды здания или сооружения цена (арендная плата) является существенным условием [2, с.642].

Согласно норме п.2 статьи 585 ГК Республики Беларусь арендная плата может быть установлена в виде:

1. определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2. установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3. предоставления арендатором определенных услуг;

4. передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5. возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение используемого имущества.

Правовые нормы допускают сочетание указанных форм арендной платы или ее установление в иных формах, если иное не предусмотрено правовыми нормами. Арендная плата может вноситься периодически (например, один раз в месяц, один раз в квартал и т.д.) или единовременно, в момент вступления договора в силу, после окончания срока его действия либо в иной момент, определенный соглашением сторон [13, с.240].

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, в сроки предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законодательством могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Арендатор вправе требовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества сильно ухудшилось. А арендодатель в свою очередь, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд [12, с.212].

Согласно норме статьи 581 ГК Республики Беларусь срок, на который заключается договор аренды, определяется соглашением сторон. При этом допускается заключение договора аренды без согласования срока его действия (на неопределенный срок). В данном случае правовые нормы представляют каждой из сторон договора право в любое время прекратить договорные отношения с другой стороной, предупредив ее об этом за один месяц, а в том случае, когда прекращается договор аренды недвижимого имущества, - за три. Приведенная норма является диспозитивной и позволяет сторонам установить иной срок, до истечения которого сторона, по инициативе которой прекращается договор аренды, обязуется предупредить об этом вторую сторону. Однако при заключении договора следует учитывать, во-первых, то, что в договоре аренды не может быть закреплено условие об отсутствии срока предупреждения о прекращении договора, в во-вторых, данное условие, в том случае, когда стороны его изменяют его по отношению к закрепленному в норме ч.2п.2 статьи 581 ГК Республики Беларусь, должно соответствовать закрепленному в статье 2 ГК Республики Беларусь гражданско-правовому принципу добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений [14, с.128].

В случае, когда заключенный на определенный срок договор аренды после истечения срока его действия фактически не прекращен, и ни одна из сторон не настаивает на его прекращении, данный договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок [1].

Договор аренды, заключаемый между физическими лицами на срок один год и менее может быть заключен в устной форме. Если договор заключается на срок более одного года либо одной из его сторон является субъект хозяйствования, договор аренды должен быть заключен в простой письменной форме [13, с. 242].

Законодательством могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Например, в Кодексе о недрах установлены дифференцированные предельные сроки в зависимости от целей пользования: для геологического изучения недр, строительства и (или) эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых - до 5 лет; для добычи полезных ископаемых - до 20 лет; при совмещении указанных видов пользования - до 25 лет. Водные объекты предоставляются только во временное водопользование. Временное водопользование может быть краткосрочным - до пяти лет и долгосрочным - от пяти до двадцати пяти лет. Временное пользование земельными участками может быть краткосрочным - до 3 лет и долгосрочным - от 3 до 10 лет.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. На практике нередки случаи, когда при невозврате арендованного имущества по истечении срока действия договора аренды арендодатель требует не внесения арендной платы за время просрочки, а взыскания сумм неосновательного обогащения. Такое требование является неправомерным и удовлетворению не подлежит [4].

Исходя из того, что нормами ГК Республики Беларусь специальные требования к письменной форме договора аренды не определены, она может быть достигнута как путем составления одного документа, так и путем обмена документами. В случае несоблюдения предусмотренной правовыми нормами письменной формы договор аренды не утрачивает свою юридическую силу, а к его сторонам применяются правила, закрепленные в п.1 статьи 163 ГК Республики Беларусь [13, с.242].

Договор аренды, предметом которого выступает недвижимое имущество, по общему правилу подлежит государственной регистрации. Данное общее правило применяется в том случае, если правовыми нормами не предусмотрено иное. В случае, когда в договоре аренды после его окончания предусмотрен переход права собственности на арендуемое имущество к арендатору, то он должен заключатся в форме, предусмотренной для договоров купли-продажи указанного имущества [1].

Так как договор аренды является двухсторонним, то как арендодатель, так и арендатор наделены как правами, так и обязанностями. Так, например, арендодатель обязан: предоставить арендатору имущество, состояние которого соответствует требованиям правовых норм, условиям договора аренды и назначению имущества вместе со всеми его принадлежностями и документами; производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества; по письменному требованию арендатора, сделанному в установленный или разумный срок, перезаключить с ним договор аренды, если последний надлежащим образом исполнял условия договора и т.д. А арендатор в свою очередь обязан своевременно вносить арендную плату и использовать арендованное имущество в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества и т.д. Права одной стороны вытекают из обязанностей другой стороны [11, с. 42].

В частности, к существенным условиям договора аренды относятся условия:

1. о данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды;

2. о размере арендной платы, за исключением случаев, установленных законодательством;

3. о сроках уплаты арендной платы по договору аренды недвижимого имущества (за исключением торговых мест), находящегося в государственной собственности [5].

В случае систематических нарушений условий договора аренды арендатор вправе обратиться к арендодателю с требованием о расторжении договора аренды по соглашению сторон. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в случаях, когда арендатор:

1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2. существенно ухудшает имущество;

3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда ремонт является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 420 ГК Республики Беларусь [4].

Так, можно сделать вывод о том, что основным документом, регулирующим отношения в сфере аренды, является договор. Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права. Только в некоторых видах договора аренды и при аренде отдельных видов имущества в роли арендодателей или арендаторов должны выступать специальные субъекты. Особенно много дополнительных требований установлено при сдаче в аренду государственного имущества. Предметом договора аренды может выступать любая не потребляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. Однако в отношении некоторых видов имущества законодательными актами могут быть установлены ограничения или вовсе не допускаться сдача их в аренду.

Глава 2. Виды аренды

2.1 Прокат

В соответствии со статьей 597 ГК Республики Беларусь по договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование [1].

Субъектами договора проката - арендодателем и арендатором - могут быть правоспособные и дееспособные физические лица и организации. При чем на стороне арендодателя может выступать только лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность по сдаче имущества в аренду, т.е. специальный субъект [14, с. 81].

Договор проката является публичным договором, а по форме он должен заключатся в письменном виде. Срок договора проката должен быть до одного года. Следует заметить, что к договору проката не применяются правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды, а арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время [12, с.233].

Договор проката, как вид договора аренды, подразделяется на два подвида, отличающихся друг от друга по целям использования арендованного имущества, субъектному составу возникающих правоотношений и применяемым при заключении и исполнении договора правовым нормам:

1. Договор бытового проката;

2. Договор хозяйственного проката.

Независимо от подвида договору прокат, как виду аренды, в целом присущи свои специфические признаки. Так, по договору проката имущество передается арендатору во временное владение и пользование, в то время как договор аренды допускает передачу арендатору имущества как во временное владение и пользование так и только в пользование, что ограничивает возможности арендатора по извлечению полезных свойств арендованного имущества.

Предметом договора проката не может быть недвижимое имущество [13, с.252]. Предмет является единственным существенным условием договора проката.

Арендодатель обязан: предоставить арендатору движимое имущество во временное владение и пользование; в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества; при обнаружении арендатором недостатков сданного в аренду имущества в десятидневный срок со дня заявления арендатора о недостатках, если более короткий срок не установлен договором проката, безвозмездно устранить недостатки имущества на месте либо произвести замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии; возвратить арендатору соответствующую часть полученной арендной платы в случае досрочного возврата им имущества; осуществлять капитальный и текущий ремонт имущества, сданного в аренду по договору проката.

Арендатор в свою очередь обязан: своевременно уплачивать арендную плату; использовать имущество по его назначению; оплатить арендодателю стоимость ремонта и транспортировки арендованного имущества, если его недостатки возникли вследствие нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества. Права одной стороны вытекают из обязанностей другой стороны [14, с.82].

Сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката, передача им своих прав и обязанностей по договору проката другому лицу, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы не допускается [1].

На стороны договора проката правовыми нормами возложены обязанности, а также им предоставлены права, необходимые для эффективного участия в возникающих на основе договора правоотношениях. Причем стороны договора хозяйственного проката исполняют обязанности и осуществляют права, предусмотренные нормами Гражданского Кодекса и их соглашением, а стороны бытового проката, кроме того, исполняют обязанности и осуществляют права, предусмотренные нормами Правил бытового обслуживания потребителей и Закона о защите прав потребителей [11, с.46].

Таким образом, на основании анализа определения договора проката можно выделить некоторые особенности. Так, например, в качестве арендодателя выступает специальный субъект - предприниматель. Причем его предпринимательская деятельность по сдаче имущества в прокат должна быть постоянной, доход от которой становится основным или дополнительным источником существования, т.е. разовая сделка по сдаче в аренду движимого имущества проката не составляет. Еще одной отличительной чертой договора проката является предмет, так как им может быть только движимое имущество.

2.2 Аренда транспортных средств

В соответствии со статьей 603 ГК Республики Беларусь под договором аренды транспортных средств понимается договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) транспортные средства за плату во временное владение и пользование или во временное пользование [1].

Договор аренды транспортных средств может заключаться на предмет аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (аренда транспортного средства с экипажем) и на аренду транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (аренда транспортного средства без экипажа) [12, с. 243].

Обязательное страхование осуществляет арендодатель, если транспортное средство обслуживается его экипажем, а если без экипажа, то арендатор. Объектом обязательного страхования являются имущественные интересы, связанные с гражданской ответственностью владельцев транспортных средств за вред, причиненный жизни или здоровью физических лиц, их имуществу либо имуществу юридических лиц в результате дорожно-транспортных происшествий. При этом под владельцами транспортных средств понимаются лица, являющиеся в соответствии с законодательством законными владельцами транспортных средств, в том числе на основании договора аренды [9].

Договору аренды транспортного средства в целом, т.е. двум его подвидам, присущ ряд общих специфических черт, отличающих данный вид аренды от иных видов анализируемого договорного типа.

К указанным договорам не применяются правила о возобновлении договора на неопределенный срок по умолчанию сторон, а также правила о преимущественном праве добросовестного арендатора на заключение договора аренды на новый срок при равных условиях. Анализируемый договор независимо от его субъектного состава и срока, на который он заключается, должен быть совершен в письменной форме. Но, по общему правилу, несоблюдение простой письменной формы договора аренды транспортного средства не влечет его недействительность.

К договору аренды, предметом которого является транспортное средство, относящееся к недвижимому имуществу, а именно: подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река-море» правила, закрепленные в п.2 статьи 580 ГК Республики Беларусь о государственной регистрации договора не применяются.

Арендатору предоставлено право без согласия арендодателя заключать договоры субаренды транспортного средства с третьими лицами. Но ограничение указанного права арендатора может быть установлено договором. Также арендатор имеет безусловное право без согласия арендодателя заключать от своего имени с третьими лицами договоры на использование арендованного транспортного средства в целях, определенных договором либо назначением транспортного средства [13, с. 270].

Но наряду с общими чертами, данные договоры имеют и отличия.

Договор аренды транспортного средства с экипажем является комплексным. Арендодатель, предоставляющий услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства с экипажем, должен обеспечивать нормальную и безопасную эксплуатацию транспортного средства в соответствии с целями аренды, указанными в договоре.

Члены экипажа состоят в трудовых или подрядных отношениях с арендодателем и должны иметь соответствующие документы, подтверждающие право управления этим транспортным средством, обладать навыками расположения и крепления перевозимых грузов. Они подчиняются распоряжениям арендодателя в части управления и технической эксплуатации. За арендодателем остаются, если иное не предусмотрено договором, расходы по оплате услуг и содержанию членов экипажа.

Объем услуг, предоставляемых арендодателем при сдаче в аренду транспортного средства с экипажем, различен. Он зависит от предназначения транспортного средства, срока пользования и т.д.

Арендодатель, предоставляющий в аренду транспортное средство с экипажем, обязан поддерживать его в надлежащем состоянии, включая проведение капитального и текущего ремонта, а также предоставлять необходимые принадлежности. При аренде транспортного средства без экипажа обязанности по содержанию транспортного средства возлагаются на арендатора.

Таким образом, основное отличие между двумя вышеуказанными договорами состоит в том, на какую из сторон (арендодателя или арендатора) возлагаются соответствующие обязанности [9].

Таким образом, можно выделить особенности правового регулирования аренды транспортного средств. Во-первых, законодатель исключил возможность применения к данным правоотношениям общих положений об аренде, наделяющих арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, по истечении срока договора аренды при прочих равных условиях преимущественным перед другими лицами правом на заключение договора аренды на новый срок. Во-вторых, арендатору транспортного средства предоставлено право без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду, если иное не предусмотрено договором. В иных же видах договора аренды действует противоположное правило, по которому арендатор может передать арендованное имущество в субаренду только с согласия арендодателя. В-третьих, данный договор не подлежит государственной регистрации, что является важным моментом, так как определенные транспортные средства: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты - отнесены к недвижимым вещам, а по общему правилу сделки с недвижимым имуществом требуют государственной регистрации.

2.3 Аренда зданий и сооружений

Осуществляя предпринимательскую деятельность, субъекты гражданского права непременно сталкиваются с проблемой приобретения различного рода зданий и сооружений (строений), необходимых для обеспечения производственных процессов. Юридического значения и, следовательно, значения для процедуры исполнения и заключения анализируемого договора классификация строений на здания и сооружения не имеет. В этой связи анализируемый договор целесообразнее было бы назвать «договор аренды строения».

Удовлетворение указанной потребности возможно путем приобретения правомочий владения и пользования либо только пользования имуществом посредством заключения и исполнения договора аренды здания или сооружения. Договор является видом договора аренды, входит в договорной тип «аренда» группы договоров о передаче имущества [11, с. 51].

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение [1].

Сдача имущества в аренду является распорядительным актом. Правом сдачи имущества в аренду обладает только собственник или лица, уполномоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду в рамках, предоставленных им прав хозяйственного ведения или оперативного управления.

В силу того, что процедура заключения и исполнения договора аренды здания различается в зависимости от того, в государственной или частной собственности оно находится, по указанному критерию целесообразно выделить два подвида анализируемого договора:

1. Договор аренды здания, находящегося в частной собственности;

2. Договор аренды здания, находящегося в государственной собственности (республиканский или коммунальной).

Указанные подвиды различаются по субъектам, имеющим право выступать в качестве арендодателя, процедуре выбора арендатора, определению размера арендной платы и некоторым другим процедурам заключения и исполнения [11, с.51].

Предмет договора составляет передаваемое во временное владение и пользование либо только в пользование здание или сооружение. Предмет договора является его существенным условием. Цена состоит из уплачиваемой арендной платы в установленном в договоре размере. Размер арендной платы является его существенным условием. Срок договора определяется сторонами. Договор аренды зданий или сооружений должен быть заключен в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор, заключенный на срок от одного года и более, подлежит государственной регистрации [14, с.91].

Недвижимое имущество, каковыми являются здания и сооружения, неразрывно связано с землей, поэтому ГК Республики Беларусь предусматривает особое регулирование отношений по использованию земельного участка, на котором находится арендованное здание. При этом учитывается, что арендодатель является либо собственником земельного участка, либо земельный участок находится во владении или пользовании арендодателя [10, с.321].

Арендодателями земельных участков являются сельские, городские, районные исполнительные и распорядительные органы в пределах своей компетенции, а также граждане и юридические лица Республики Беларусь, имеющие земельные участки в частной собственности [5].

Здания и изолированные помещения, находящиеся в республиканской собственности, подлежат сдаче в аренду путем проведения аукциона:

1. при осуществлении арендаторами деятельности в населенных пунктах с численностью населения свыше 50 тыс. человек, определяемых в соответствии с законодательными актами Президента Республики Беларусь, предусматривающими меры по стимулированию производства и реализации товаров (работ, услуг) в таких населенных пунктах;

2. для производства и (или) реализации подакцизных товаров, ювелирных изделий из драгоценных металлов и (или) драгоценных камней, осуществления лотерейной, риэлтерской, страховой, банковской деятельности, деятельности в сфере игорного бизнеса, деятельности по организации и проведению электронных интерактивных игр, а также для осуществления иных видов деятельности, определяемых Советом Министров Республики Беларусь [3].

Порядок передачи здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором, осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами. Если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества [12, с.255].

В передаточном акте должны быть указаны:

1. место и дата составления акта;

2. регистрационный номер и дата заключения договора аренды;

3. характеристика состояния передаваемого недвижимого имущества;

4. сроки и порядок устранения выявленных недостатков и неисправностей [3].

Таким образом, можно выделить некоторые особенности договора аренды зданий и сооружений. Так, например, в качестве арендодателя будут выступать различные субъекты в зависимости от формы собственности имущества предоставляемого в аренду (государственная или частная). Еще одной отличительной чертой данного договора является предмет, так как в качестве него может выступать только недвижимое имущество. Также отличительной четой договора является то, что помимо договора сторонами составляется передаточный акт.

2.4 Аренда предприятия

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие юридическое лицо, его товары (работы, услуги), и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию [1].

Раньше договор аренды регулировался Законом Республики Беларусь от 12 декабря 1990 г. ”Об аренде”. Но в настоящее время договор аренды претерпел значительные изменения, объем правомочий арендатора значительно сужен, в частности, ранее действовавшее законодательство позволяло заключать договора аренды предприятий без последующего выкупа или с последующим выкупом и с дальнейшим преобразованием его в акционерное общество открытого или закрытого типа , что осуществлялось в соответствии с Законом Республики Беларусь от 19 января 1993 г . “О разгосударствлении и приватизации государственной собственности в Республике Беларусь ”, т.е. договор аренды здесь выступал как один из способов разгосударствления и приватизации государственного имущества. Вступивший в силу ГК Республики Беларусь обязал коллективные предприятия и иные предприятия, у которых имущество является собственностью других юридических и (или) физических лиц и принадлежит им на праве полного хозяйственного ведения, до 1 июля 2000г., а также арендные предприятия - не позднее месяца по истечении договоров аренды, заключенных до дня официального опубликования Гражданского кодекса, преобразовать в иные виды юридических лиц либо ликвидировать [16, с.88].

Договор аренды предприятия входит в группу договоров о передаче имущества и является видом договорного типа «аренда».

По данному договору имущественный комплекс передается во временное владение и пользование, в отличии от иных видов аренды, которые опосредуют передачу имущества не только во владение и пользование, но и только в пользование. К особенностям договора также следует отнести его субъектный состав, порядок осуществления текущего и капитального ремонта единого имущественного комплекса, процедуру возмещения арендодателем арендатору стоимости неотделимых улучшений имущественного комплекса, а также порядок оплаты расходов, связанных с эксплуатацией единого имущественного комплекса и его страхованием [11, с.54].

Договор является консенсуальным, двусторонним и возмездным.

Субъектами договора предприятия - арендодателем и арендатором - могут быть только организации со статусом юридического лица, которым законодательством разрешено осуществлять соответствующие виды предпринимательской деятельности. [14, с.93]

Предметом договора является предприятие как единый имущественный комплекс. К имущественному комплексу в целом следует отнести обособленные структурные подразделения предприятия, а также иную совокупность имущества, связанную производственными и технологическими процессами, неотделимую и предназначенную для осуществления деятельности предприятия.

Договор аренды предприятия в обязательном порядке должен предусматривать размер арендной платы. В противном случае договор считается незаключенным. Размер арендной платы является существенным условием. Данный договор может быть заключен как на определенный срок, так и на неопределенный.

Договор заключается в письменной форме, которая достигается путем составления одного документа, подписываемого сторонами. Несоблюдение данной формы влечет недействительность договора. Договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента ее осуществления. Кроме составления договора в письменной форме составляется передаточный акт, по которому осуществляется передача объекта аренды [11, с.54].

По данному договору арендатор не вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу. При осуществлении указанных сделок с согласия арендатора не допускаются уменьшение стоимости предприятия и нарушение других положений договора аренды предприятия [12, с.299].

Так как договор является двусторонним, то как права, так и обязанности возникают у обеих сторон договора. Так, например, арендодатель обязан передать предмет договора в согласованные сторонами сроки и порядке, а арендатор имеет право требовать данной передачи; арендатор обязан своевременно вносить установленную договором арендную плату, а арендодатель имеет право требовать своевременного внесения арендной платы и т.д. [1].

Как и все виды договора аренды, договор аренды предприятия имеет свои особенности. Так, например, по данному договору имущественный комплекс передается во временное владение и пользование, в отличии от иных видов аренды, по которым передача возможна и только в пользование. Также отличительной чертой является субъектный состав, так как арендодателем и арендатором могут выступать только организации со статусом юридического лица, которым законодательством разрешено осуществлять соответствующие виды предпринимательской деятельности.

2.5 Финансовая аренда (лизинг)

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца (поставщика) и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей [1].

В зависимости от условий возмещения лизингодателю лизингополучателем затрат и перехода права собственности на объект лизинга от лизингодателя к лизингополучателю лизинг подразделяется на финансовый и оперативный.

Финансовый лизинг характерен тем, что срок пользования имуществом приближается к сроку его службы. При данном виде лизинга лизинговые платежи в течении договора лизинга, заключенного на срок не менее одного года, возмещают лизингодателю стоимость объекта лизинга в размере не менее 75% его первоначальной стоимости. При этом отнесение лизинга к финансовому не ставит в зависимость от того, будет ли сделка завершена выкупом объекта лизинга лизингополучателем, его возвратом или продлением договора лизинга на других условиях.

Оперативный лизинг отличается от финансового, прежде всего тем, что имущество передается в пользование на срок, существенно отличающийся от срока его службы. В целях возмещения стоимости такого имущества оно может передаваться в лизинг несколько раз. Положение о лизинге указывает, что при данном виде лизинга лизинговый платеж в течении договора лизинга возмещает лизингодателю стоимость объекта лизинга в размере менее 75% его первоначальной стоимости. По истечении договора лизинга лизингополучатель возвращает лизингодателю объект лизинга, в результате чего он может передаваться в лизинг многократно [14, с.97].

Сторонами в данном договоре выступают арендодатель (лизингодатель) и арендатор (лизингополучатель). Лизингодателем может быть только организация со статусом юридического лица, а лизингополучателем любой субъект хозяйствования.

В зависимости от состава сторон лизинг подразделяется на:

1. международный, при котором хотя бы одна из сторон договора лизинга является нерезидентом Республики Беларусь;

2. внутренний, при котором все стороны договора лизинга являются резидентами Республики Беларусь [15].

Предметом договора лизинга может быть любое не потребляемое имущество, используемое для предпринимательской деятельности, за исключением земельных участков и других природных объектов [1].

Цена договора лизинга устанавливается арендодателем по согласованию с арендатором при заключении договора исходя из суммы инвестиционных расходов арендодателя, связанных с исполнением данного договора и суммы его вознаграждения (дохода) либо совокупности лизинговых платежей и выкупной стоимости, если по условиям договора предусмотрен выкуп объекта лизинга.

Исходя из того, что договор заключается между субъектами предпринимательской деятельности, договор лизинга заключается в простой письменной форме [14, с.100].

Срок лизинга - срок, на который предмет лизинга передается лизингополучателю во временное владение и пользование в соответствии с договором лизинга и который исчисляется с даты передачи предмета лизинга лизингополучателю и завершается датой его передачи в собственность лизингополучателя либо его возврата лизингодателю. Если предмет лизинга состоит из нескольких объектов, то дата передачи предмета лизинга или его составляющих определяется договором лизинга.

Существенными условиями договора лизинга являются:

1. предмет лизинга;

2. указание на сторону, осуществляющую выбор предмета лизинга и продавца;

3. контрактная стоимость предмета лизинга;

4. размер либо порядок определения размера, способ и периодичность уплаты лизинговых платежей в соответствии с условиями договора;

5. цена договора лизинга либо порядок ее определения;

6. условие о сроке лизинга [15].

Так, можно выделить некоторые особенности договора финансовой аренды. Так, например, в качестве лизингодателя может выступать только организация со статусом юридического лица, а лизингополучателем может являться любой субъект хозяйствования. Еще одной отличительной чертой данного договора является предмет, так как в качестве него может выступать любое не потребляемое имущество, используемое для предпринимательской деятельности, за исключением земельных участков и других природных объектов.

договор аренда лизинг

Заключение

В заключение работы можно подвести некоторые итоги по изучению договора аренды.

В настоящее время договор аренды является одним из часто заключаемых договоров. Легальное определение договора аренды закреплено в ГК Республики Беларусь. Так по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Данный договор является возмездным (передача арендованного имущества может осуществляться только за плату), реальным (договор считается заключенным с момента передачи арендатору имущества, являющегося предметом аренды), срочным (имущество передается арендатору во временное (на определенный срок) владение и (или) пользование) и двусторонним (правами и обязанностями наделены обе стороны).

Действующим гражданским законодательством Республики Беларусь определены отдельные виды договора аренды, к которым относятся: прокат, аренда транспортных средств (с предоставлением экипажа и без предоставления экипажа), аренда зданий и сооружений, аренда предприятий и финансовая аренда (лизинг). Все виды договора аренды имеют как ряд общих признаков, так и ряд различий. Так, например, различия заключаются в предмете (движимое или недвижимое имущество), субъект (специальный или общий), а также ряд иных различий.

В Республике Беларусь арендные отношения по их правовому регулированию разделяются на две группы. К первой относится передача на условиях возвратности и платности любого имущества между субъектами предпринимательской деятельности частной формы собственности. А ко второй группе относится государственное имущество, то есть здания, сооружения, нежилые помещения, оборудования и транспортные средства, находящиеся в республиканской и коммунальной собственности.