Обмен жилых помещений

Обмен жилыми помещениями осуществляется на основании заключенного договора об обмене (ч. 1 ст. 74 ЖК). По нему один наниматель жилого помещения по договору социального найма обязуется передать принадлежащее ему жилое помещение другому лицу, которое в свою очередь обязуется передать взамен жилое помещение, находящееся у него во владении и пользовании также по договору социального найма. Договор об обмене может быть как двусторонним, так и многосторонним (количество участников обмена ЖК РФ не ограничено). Согласно ч. 5 ст. 72 ЖК обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ. Эта возможность помогает гражданам самостоятельно решать свои жилищные проблемы: разрешать семейные конфликты, объединять семьи, переезжать в более удобную часть города, выехать в другой населенный пункт и т.д. и т.п. При этом, для обмена не требуется указывать причину, испрашивать у кого-либо разрешения, так как при этом гражданин реализует не привилегию, а субъективное правомочие на распоряжение жилым помещением в пределах, установленных законом.

1. Установлено, что отсутствие в действующем жилищном законодательстве правовых последствий признания недействительным решения о предоставлении жилого помещения порождает правовую неопределенность относительно возможности пользования нанимателем и членами его семьи данным жилым помещением. В целях осуществления эффективной защиты прав указанных граждан обосновывается необходимость включения в ЖК РФ положения, закрепляющего, что в случае признания решения о предоставлении жилого помещения недействительным в судебном порядке договор социального найма должен быть признан недействительным, а граждане подлежат выселению из такого жилого помещения. При этом выселение граждан с предоставлением другого жилого помещения предлагается поставить в зависимость от оснований, по которым решение о предоставлении жилого помещения было признано недействительным, а также от того, имели ли граждане ранее в пользовании жилое помещение на условиях социального найма.

2. Обмен не возможен между нанимателем жилого помещения и собственником. В действующем законодательстве вопрос допустимости сделок, о которых идет речь, решен четко. Вместе с тем законодателю следует вернуться к признанию такой возможности. Так как это было предусмотрено ч. 2 ст. 20 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" наниматель жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имеет право с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа) и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи передать права и обязанности по договору найма этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение). Думается, что данное положение необоснованно забыто.

3. Договор обмена в этом случае должен подлежать государственной регистрации учреждением юстиции (п. 1 ст. 131 ГК). Зарегистрированный договор являлся бы основанием возникновения права собственности на жилое помещение у одной стороны и прав и обязанностей нанимателя жилого помещения у другой стороны.

4. И в заключение несколько слов о гражданско-правовых способах защиты права на неприкосновенность жилища. Право на защиту это, с одной стороны возможность применения самим управомоченным лицом различных способов защиты своих субъективных прав, с другой - возможность обращения к судебной власти или иным правоохранительным органам для применения к правонарушителю мер государственно-принудительного характера. Право каждого лица защищать свои права всеми способами, не запрещенными законом, и право на судебную защиту гарантировано Конституцией РФ (ст. 45, 46).

5. В содержании субъективного права обычно выделяют несколько правомочий: возможность требовать от обязанного лица определенного поведения, возможность осуществить субъективное право своими действиями и, наконец, возможность обратиться к суду за защитой нарушенного или оспариваемого права. Из такого понимания вытекает, что право на защиту включается в содержание субъективного права, является его элементом.

Достаточно отметить, что наиболее эффективными и действенными мерами защиты права на неприкосновенность жилища являются пресечение, прекращение или изменение соответствующего правоотношения, а также признание (в необходимых случаях) оспариваемого права. Естественно, возможно предъявление требования о компенсации морального вреда, так как право на неприкосновенность жилища является личным неимущественным, нарушение его причиняет, как правило, нравственные страдания морально-потерпевшему (ст. 151 ГК РФ).

6. Представляется вполне уместным включение в Жилищный кодекс статьи, посвященной праву на неприкосновенность жилища, с указанием на возможность использования в случаях его нарушения всех способов защиты гражданских прав, предусмотренных действующим гражданским законодательством (ст. 12 ГК РФ).

Библиографический список

Нормативно-правовые акты:

1. Конституция Российской Федерации [Текст]: офиц. текст. // Российская газета. -1993. - № 237.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Текст]: [Федеральный закон № 51-ФЗ, принят 30.11.1994 г.] // СЗ РФ. - 2012. - № 32.

3. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 138-ФЗ., принят 14.11.2002 г.] // СЗ РФ. - 2012. - № 46.

4. Жилищный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 188-ФЗ, от 29.12.2004 г.] // СЗ РФ. - 2008. - № 1 (часть 1). - Ст. 14.

5. Градостроительный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 190-ФЗ, от 29.12.2004 г.] // СЗ РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 16.

6. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: [Федеральный закон № 122-ФЗ, от 21 июля 1997 г.] // СЗ РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

7. О техническом регулировании [Текст]: [Федеральный закон № 184-ФЗ, от 27 декабря 2002 г.] // СЗ РФ. - 2002. - № 52 (часть 1). - Ст. 5140.

8. О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения [Текст]: [Федеральный закон № 52-ФЗ, от 30 марта 1999 г.] // СЗ РФ. - 1999. - № 14. - Ст. 1650.

9. О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 189-ФЗ, от 29 декабря 2004 г., по состоянию на 01.12.2007] // СЗ РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 15.

10. О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации [Текст]: [Закон РФ № 1541-1, от 4 июля 1991 г. по состоянию на 15.06.2006] // Ведомости СНД и ВС РСФСР. - 1991. - № 28. - Ст. 959.

11. Об утверждении правил пользования жилыми помещениями [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 25, от 21 января 2006 г.] // СЗ РФ. - 2008. - № 5. - Ст. 546.

12. Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 47, от 28 января 2006 г.] // СЗ РФ. - 2006. - № 6. - Ст. 702.

13. О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг на 2008-2010 годы [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 405, от 26.06.2007 г.] // СЗ РФ. - 2007. - № 27. - Ст. 3292.

14. О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 541, от 29 августа 2005 г. по состоянию на 16.12.2006] // СЗ РФ. - 2005. - № 36. - Ст. 3706.

15. Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 315 от 21 мая 2005 г.] // СЗ РФ. - 2005. - № 22. - Ст. 2126.

16. Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда [Текст]: [Постановление Госстроя РФ № 170 от 27 сентября 2003 г.] // Российская газета. - 2003. - № 214.

Специальная и учебная литература:

17. Амфитеатров Г.Н. Права на жилые строения и пользование жилыми помещениями. [Текст] - М., Юрлитиздат. 1948. - 264 с.

18. Аполлонов А., Страунинг Э. Споры, вытекающие из отношений мены и бартера [Текст] // Закон. - 2008. - № 2. - С. 15.

19. Аскназий С.И. Советское жилищное право. [Текст] - М., Юридическая литература. 1940. - 642 с.

20. Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. [Текст] - Алма-Ата., 1963. - 612 с.

21. Белявский И. Обмен жилыми помещениями [Текст] // Российская юстиция. - 2006. - № 2. - С. 19.

22. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. [Текст] - М., Статут. 2005. - 678 с.

23. Бойцов Г.В., Долгова М.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации [Текст] - М., ГроссМедиа. 2006. - 684 с.

24. Гетман Е. Два кодекса - две эпохи [Текст] // ЭЖ-Юрист. - 2007. - № 4. - С. 8.

25. Гетман Е.С. Обмен жилыми помещениями: правовая природа, тенденции развития законодательства. Проблемы гражданского, семейного и жилищного законодательства: Сборник статей. [Текст] / Отв. ред. Литовкин В.Н. - М., Городец. 2005. - 418 с.

26. Глазов В.В. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (постатейный) (издание второе, переработанное и дополненное) [Текст] - М., ЗАО Юстицинформ. 2007. - 674 с.

27. Гонгало Б.М. Основания изменения жилищных правоотношений. Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. [Текст] - Свердловск. 1984. - 36 с.

28. Гришаев С.П. Договор мены недвижимого имущества [Текст] // Российская юстиция. - 2007. - № 3. - С. 23.

29. Мокроусова Л.М. Договор коммерческого найма жилого помещения [Текст] // Нотариус. - 2008. - № 2. - С. 13.

30. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. [Текст] - М. Юристъ. 2007. - 344 с.

31. Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. [Текст] - М., Норма. 2007. - 702 с.

32. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права [Текст] - М., Статут. 2005. - 674 с.

33. Щенникова Л. Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы [Текст] // Российская юстиция. - 2005. - № 11. - С. 13.

34. Ярыгина А.В. Сделки с жилыми помещениями [Текст] // Жилищное право. - 2007. - № 7. - С. 17.

Материалы юридической практики

35. Временное отсутствие гражданина (нанимателя жилого помещения или членов его семьи), в том числе в связи с осуждением к лишению свободы, само по себе не может служить основанием лишения права пользования жилым помещением [Текст]: [Постановление Конституционного Суда РФ № 8-П от 23 июня 1995 г.] // СЗ РФ. - 1995. - № 27. - Ст. 2622.

36. Некоторые вопросы применения законодательства о компенсации морального вреда [Текст]: [Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10 от 20.12.1994 г.] // Бюллетень Верховного Суда РФ. - 1995. - № 3. - С. 10.

37. Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены [Текст]: [Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 69, от 24.09.2002 г.] // Вестник ВАС РФ. - 2003. - № 1. - С. 14.

38. Определение Верховного суда Российской Федерации от 06 февраля 2007 года по делу № 81-Впр05-3 // Бюллетень Верховного Суда РФ. - 2007. - № 6. С. 24.

39. Извлечение из определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 23 мая 2007 года по делу № 78-В07пр-9//Бюллетень Верховного Суда РФ. - 2007. - № 7. - С. 30.

40. Извлечение из определения Президиума Самарского областного суда № 07-06/06 от 04.03.07г. // Судебная практика. Самара. - 2007. - № 2. - С. 6.

Размещено на Allbest.ru