Обмен жилых помещений

Размещено на http://www.allbest.ru/

38

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

жилой помещение обмен договор

Актуальность темы исследования. Обмен жилыми помещениями - сделка, широко распространенная в советские времена. Но и в постсоветское время обмен жилыми помещениями не утратил своей актуальности. Особого вида отношения по поводу обмена такими объектами гражданских прав, как жилые помещения урегулированы нормами российского жилищного права.

Обмен жилых помещений - достаточно сложный институт жилищного права, тесно связанный с другими его институтами. Например, можно рассматривать его как один из элементов субъективного права нанимателя жилого помещения - его право на обмен. Его можно трактовать и как один из случаев изменения жилищного правоотношения найма жилого помещения или даже его прекращения. Обмен нельзя полностью подвести ни под один из этих случаев. Представляется правильным трактовать обмен жилых помещений как достаточно обособленный институт жилищного права.

Кроме удовлетворения интересов сторон договора, обмены жилых помещений имеют большое социальное значение, так как определенным образом влияют на снижение спроса на жилье. При возможности свободного совершения договоров обмена граждане, имеющие жилище, часто могут самостоятельно решать свои жилищные проблемы: разрешать семейные конфликты, объединять семьи, переезжать в более удобную часть города (что, кроме всего прочего, снижает затраты органов местного самоуправления, поскольку, например, в связи с приближением к месту работы ослабляет нагрузку на дотируемый общественный транспорт), выехать в другой населенный пункт и т.д. и т.п.

Актуальность темы данной курсовой работы состоит в том, что подавляющее большинство людей сталкивается с вопросами правоотношений как обмен жилых помещений. При этом его следует отграничивать от мены жилыми помещениями. Поэтому важно знать законодательное регулирование этих вопросов.

Степень научной разработанности проблемы. Проблемам обмена жилых помещений занимались такие авторы как С.С. Алексеев, Г.Н. Амфитеатров, И.Л. Брауде, Ю.Г. Басин, О.В. Батова и другие. Происходят изменения в законодательстве, которые требуют внимания к данной проблеме.

Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие по поводу охраны жилищных прав граждан при совершении обмена жилых помещений, занимаемых на основании договора социального найма.

Предметом исследования в работе стали нормы российского законодательства, регулирующие обмен жилых помещений, а также защиту прав граждане при совершении обмена.

Целью исследования является рассмотрение обмена жилыми помещениями как института жилищного права и особенностей защиты прав граждан при совершении данного вида сделок.

Задачами исследования являются:

- рассмотрение понятие жилого помещения как предмета договора обмена;

- скорректировать понятие обмена по жилищному законодательству;

- определение отличия обмена от замены и мены как сходных понятий;

- показать права граждан при обмене жилыми помещениями и выявить проблемы защиты этих прав;

- сделать соответствующие выводы и предложения по исследуемой теме.

Методы исследования. Проведенное исследование опирается на диалектический метод научного познания явлений окружающей действительности, отражающий взаимосвязь теории и практики. Обоснование положений, выводов и рекомендаций, содержащихся в дипломной работе, осуществлено путем комплексного применения следующих методов социально-правового исследования: историко-правового, статистического и логико-юридического.

По структуре работа состоит из введения, двух глав, объединяющих в себя шесть параграфов, заключения, библиографического списка.

Глава 1. Понятие жилого помещения и обмена жилыми помещениями

жилой помещение обмен договор

1.1 Понятие жилого помещения

Жилое помещение должно отвечать определенным требованиям, чтобы выступать в качестве такового. Однако критерии, предъявляемые к жилому помещению, не всегда были четко обозначены в законодательстве, что на практике являлось причиной многочисленных злоупотреблений.

Способствовало таким злоупотреблениям и отсутствие в законодательстве понятия жилого помещения. Так, в Жилищном кодексе РСФСР 1983 года21 отсутствовало такое понятие. Лишь в ст. 7 ЖК РСФСР говорилось о назначении жилых домов и жилых помещений, которые должны были предназначаться для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений, жилых помещений из фондов жилья для временного поселения, общежитий и других специализированных жилых помещений. Однако уже 24 декабря 1992 года в Законе РФ № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики"22 при определении помещения в качестве жилого говорилось о предназначении его для постоянного и временного проживания.

Аналогичное определение появилось в п. 2 ст. 288 ГК РФ, только отмечалось их предназначенность для проживания граждан. Как видно, был утрачен такой признак жилого помещения, как предназначенность для постоянного проживания.

Таким образом, нельзя не констатировать, что нормативно-правовыми актами предъявлялись разные требования к жилому помещению.

Прежде чем выявить признаки жилого помещения в соответствии с требованиями действующего законодательства, отметим, что понятие "жилое помещение", "жилое строение" употребляется в законодательстве в нескольких смыслах: в одних случаях - в качестве родового понятия, охватывающего все виды жилых помещений (квартиры, жилые дома и т.п.), которые могут быть объектом договора найма жилого помещения; в других случаях - как часть жилого дома, например, жилое помещение (квартира, комната в многоквартирном доме); в-третьих, в качестве учетной категории наряду с жилым домом23.

Согласно п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Прежде всего, жилое помещение должно быть недвижимым имуществом. Соответственно отвечать признакам недвижимого имущества, а именно быть прочно связанным с землей, причем настолько, что перемещение этих объектов невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. Такой признак недвижимых вещей закреплен в п. 1 ст. 130 ГК РФ, согласно которому к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Как отмечает Л.В. Щенникова, такие объекты признаются недвижимостью до тех пор, пока они связаны с землей, будучи отделенными от нее, они становятся движимыми Щенникова Л. Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы [Текст] // Российская юстиция. - 2005. - № 11. - С. 13.. Следует отметить, что именно по поводу второго критерия возникают споры, как в доктрине, так и на практике Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права [Текст] - М., Статут. 2005. - С. 96-97; Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. [Текст] - М., Статут. 2004. - С. 39; Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество [Текст] // Государство и право. - 2008. - № 1. - С.13..

Не могут быть признаны в качестве жилых помещений бытовки, вагоны, сборно-разборные домики.

Отнесение жилого помещения к недвижимым вещам получило закрепление уже в нормах Закона "Об основах федеральной жилищной политики", в котором в ст. 1 было дано понятие недвижимости в жилищной сфере. Итак, недвижимость в жилищной сфере - это недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

С первым признаком связан такой признак, как пригодность для постоянного проживания. Жилое помещение должно быть пригодно для проживания в течение всех сезонов года, а не только в летнее время. Такое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Непригодность для проживания жилого помещения является основанием для выселения граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма (п. 3 ст. 85 ЖК РФ)27.

О соответствии установленным санитарным и техническим требованиям говорилось в ст. 40 ЖК РСФСР.

С точки зрения права жилым домом строение является с момента, когда строительство дома завершено, он принят в эксплуатацию приемочной комиссией и зарегистрирован в установленном порядке именно в качестве жилого дома уполномоченными на то специальными организациями, осуществляющими государственный учет жилищного фонда, - бюро технической инвентаризации (БТИ) и др28.

Как уже отмечалось, такой признак, как предназначенность для постоянного проживания, не всегда получает свое закрепление в нормах действующего законодательства. Так, согласно п. 4 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 4729, жилым помещением признается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания. В ст. 673 ГК РФ применительно к объекту договора найма жилого помещения говорится о том, что таковым может выступать изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Санитарные требования устанавливаются специальным законодательством. Согласно ст. 23 Федерального закона от 30 марта 1999 года "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения"30 жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока. Так, Санитарными правилами установлены гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий. В частности, отмечается, что помещение с постоянным пребыванием людей должны иметь естественное освещение31.

Заселение жилых помещений, признанных в соответствии с санитарным законодательством Российской Федерации непригодными для проживания, равно как и предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений не допускается. В свою очередь и содержание жилых помещений должно отвечать санитарным правилам (п. 3 ст. 23 вышеуказанного Закона). С данным положением корреспондирует обязанность нанимателя в качестве пользователя жилого помещения допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ. Такая обязанность закреплена в п. 10 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 года № 2532.

Жилое помещение должно отвечать техническим требованиям. Согласно Федеральному закону от 27 декабря 2002 года № 184-ФЗ "О техническом регулировании"33 должны приниматься специальные технические регламенты, в том числе и по вопросам безопасной эксплуатации и утилизации машин и оборудования; безопасной эксплуатации зданий, строений, сооружений и безопасного использования прилегающих к ним территорий; пожарной безопасности; биологической безопасности; электромагнитной совместимости; экологической безопасности; ядерной и радиационной безопасности. Так, в соответствии с п. 1 ст. 54 Градостроительного кодекса РФ34 осуществляется государственный строительный надзор при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, проектная документация которых подлежит государственной экспертизе в соответствии со ст. 49 указанного Кодекса. Предметом такого надзора является проверка соответствия выполняемых работ в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации. Органами, осуществляющими такой надзор, являются в зависимости от вида объекта соответственно федеральные органы исполнительной власти и органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора.

Жилое помещение в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1994 года № 69-ФЗ "О пожарной безопасности"35 должно отвечать требованиям пожарной безопасности - специальным условиям социального и (или) технического характера, установленным в целях обеспечения пожарной безопасности законодательством Российской Федерации, нормативными документами или уполномоченным государственным органом.

После приемки жилое помещение должно эксплуатироваться в соответствии с определенными правилами. К таким правилам относятся Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года № 17036.

Среди требований, которые предъявляются к жилому помещению, можно назвать, в частности, следующие:

- инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности;

- инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть размещены и смонтированы в соответствии с требованиями безопасности, установленными в действующих нормативных правовых актах, и инструкциями заводов - изготовителей оборудования, а также с гигиеническими нормативами, в том числе в отношении допустимого уровня шума и вибрации, которые создаются этими инженерными системами;

- допустимая высота эксплуатируемого жилого дома и площадь этажа в пределах пожарного отсека, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать классу конструктивной пожарной опасности здания и степени его огнестойкости, установленным в действующих нормативных правовых актах, и обеспечивать пожарную безопасность жилого помещения и жилого дома в целом.

В процессе эксплуатации жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, а многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу. Основания и порядок признания помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу установлены Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. Так, должны быть признаны непригодными для проживания комнаты, окна которых выходят на магистрали, при уровне шума выше предельно допустимой нормы, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно снизить уровень шума до допустимого значения.

В соответствии с п. 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Далее в ЖК РФ даются определения отдельных видов жилых помещений.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (п. 2 ст. 16 ЖК РФ).

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (п. 3 ст. 16 ЖК РФ).

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (п. 4 ст. 16 ЖК РФ).

Как отмечает А.А. Титов, в ч. 1 ст. 16 ЖК РФ указывается несколько видов жилых помещений, только непонятно, сколько этих видов (три или пять). Не вносят ясность и другие части статьи. В частности, в отдельный вид жилого помещения выделяются комнаты (п. 3 ч. 1). В то же время комнаты признаются частью жилого дома или квартиры (ч. 4).

В результате А.А. Титов приходит к выводу, что жилым помещением может быть:

- жилой дом для индивидуального пользования (для одной семьи), т.е. в целом дом с обязательным набором жилых комнат и других помещений;

- отдельная квартира в многоквартирном жилом доме, т.е. вся квартира, состоящая из жилых комнат и подсобных помещений (мест вспомогательного использования);

- часть жилого дома, т.е. не весь дом, а его часть, которая состоит из одной или нескольких жилых комнат и, как правило, подсобных помещений (помещений вспомогательного пользования). Части жилого дома могут быть в собственности одного лица или использоваться двумя и более лицами (семьями) на основании договора;

- часть квартиры, т.е. только комната (комнаты) в коммунальной квартире41.

Как видно, часть жилого дома в толковании ученого включает в себя и комнату, и часть квартиры в свете ст. 16 ЖК РФ, но вместе с тем он выделяет еще в отдельную группу часть квартиры, но при этом включая в нее только комнату (комнаты) в коммунальной квартире. Но в любом случае нельзя не согласиться с тем, что в ЖК РФ отсутствует понятие части жилого дома и части квартиры, тогда как и часть жилого дома, и часть квартиры могут включать в себя и часть комнаты. А, как отмечалось выше, признаком жилого помещения является его изолированность.

1.2 Обмен жилыми помещениями

В Гражданском кодексе наем жилого помещения подразделяется на договор социального найма жилого помещения и договор найма жилого помещения. Не претендуя на исчерпывающее регулирование обоих видов найма жилых помещений (коммерческого и социального), ГК РФ содержит ряд положений (глава 35), относящихся к двум указанным видам договора найма жилых помещений.

В ГК предусмотрена письменная форма таких соглашений (статья 674 ГК РФ). При этом, однако, несоблюдение формы совершения договора не влечет его недействительности. Данное обстоятельство, согласно статье 162 ГК, лишает стороны договора права ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает права приводить письменные и иные доказательства.

Здесь уместно отметить то обстоятельство, что в отличие от основной части сделок с жилищем договор найма жилого помещения не подлежит государственной регистрации.

Гарантируется сохранение договора найма при переходе права собственности (статья 675 ГК), хозяйственного ведения или оперативного управления. При отчуждении собственником (обладателем права хозяйственного ведения или оперативного управления) жилого помещения приобретатель становится наймодателем до окончания срока договора, на тех же условиях, что и предыдущий собственник. В случае нарушения прав со стороны нового наймодателя в соответствии со статьей 305 ГК наниматель имеет право на защиту своего владения.

Устанавливается обязанность нанимателя использовать жилье только по целевому назначению для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии, своевременно производить оплату. Если стороны не договорились об ином, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Формулируя обязанности наймодателя, в ГК, с одной стороны, вводятся нормы, распространяющиеся на любые жилые помещения, и, с другой стороны, выделяется регламентация найма, где объектами выступают квартиры либо изолированные комнаты в многоквартирных домах. К общим нормам относится, во-первых, регулирование обязанности передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания; во-вторых, если иное не установлено договором, обязанностью является капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения. Для наймодателей жилых помещений, находящихся в многоквартирных домах, устанавливается обязанность осуществлять надлежащую эксплуатацию дома.

Договор социального найма в Гражданском кодексе регламентируется только в общем виде, подробное регулирование нашло отражение в главе 8 нового Жилищного кодекса РФ.

По ранее действовавшему жилищному законодательству ордер являлся единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение (статья 47 ЖК РСФСР) и давал основания для заключения договора социального найма жилого помещения (статья 51 ЖК РСФСР). В настоящее время договор социального найма жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

В определении договора социального найма, установленном пунктом 1 статьи 60 ЖК РФ, отсутствует указание о том, что жилое помещение предоставляется нанимателю за соответствующую плату. Это существенное условие договора социального найма, поскольку такой договор является разновидностью возмездных сделок. Поэтому не следует упускать обязанности нанимателя своевременно и в полном объеме вносить плату за предоставленное по договору социального найма жилое помещение.

Пункт 2 статьи 60 ЖК РФ устанавливает бессрочный характер отношений, возникающих по договору социального найма. Это означает, что среди оснований прекращения данного договора такое основание, как истечение срока, отсутствует. При этом не следует забывать, что бессрочный характер договора социального найма не исключает возможности его прекращения по иным предусмотренным законом или самим договором основаниям. Порядок и условия пользования жилым помещением, предоставленным на основании договора социального найма, устанавливаются ЖК РФ и нормами этого договора.

Предмет договора социального найма жилого помещения по новому жилищному законодательству несколько видоизменен и дополнен. Если ранее статьей 52 ЖК РСФСР предусматривалось, что предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат, то статьей 62 ЖК РФ предусмотрено, что предметом договора социального найма является жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Законодатель установил запрет на передачу внаем по договору социального найма неизолированных помещений, помещений вспомогательного назначения, общего имущества в многоквартирном доме. Ранее запрет налагался на заключение договора социального найма на часть комнаты или комнату, связанную с другой комнатой общим входом (смежные комнаты) и на подсобные помещения.

В отличие от сделок, рассмотренных выше, договор обмена жилыми помещениями регулируется не только и не столько гражданским законодательством. Статьей 72 Жилищного кодекса РФ предусмотрено право на обмен жилыми помещениями, предоставленными только по договорам социального найма. Ранее, до вступления в силу нового ЖК РФ (до 1 марта 2005 г.), в обмене могли участвовать как жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности, так и предоставленные по договорам социального найма Семина Т. Обмен жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма [Текст] // Законность. - 2006. - № 11. - С. 21..

Еще одним существенным отличием от ранее действовавшего Жилищного кодекса РСФСР (статья 67) при обмене жилыми помещениями является то обстоятельство, что для заключения такой сделки необходимо письменное согласие наймодателя (пункт 1 статьи 72 ЖК РФ) Ярыгина А.В. Сделки с жилыми помещениями [Текст] // Жилищное право. - 2007. - № 7. - С. 17..

Следует отметить, что остальные нормы об обмене жилых помещений, предусмотренные ЖК РФ, не имеют существенных отличий от норм об обмене жилых помещений, предусмотренных ранее действовавшим ЖК РСФСР. Сохранена необходимость письменного согласия членов семьи нанимателя, а также органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют члены семьи нанимателя, являющиеся несовершеннолетними, недееспособными или ограниченно дееспособными гражданами.

Статья 73 ЖК РФ устанавливает перечень условий, при которых обмен жилыми помещениями не допускается. Обмен не допускается, если:

- к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

- право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

- обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

- принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

- принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством или перепланировкой жилых помещений в этом доме;

- в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в перечне, утвержденном постановлением Правительства РФ.

Перечень условий, препятствующих обмену жилыми помещениями, существенно видоизменен. Ранее действовавший ЖК РСФСР запрещал обмен, если он носил корыстный или фиктивный характер, если помещение являлось служебным или находилось в общежитии, если в результате обмена одна из сторон становилась нуждающейся в улучшении жилищных условий. Эти препятствующие обмену обстоятельства не нашли отражения в ЖК РФ. Новый кодекс запретил обмен в случае, если он приводит к вселению в коммунальную квартиру лица, страдающего тяжелой формой хронического заболевания. ЖК РСФСР такого основания запрета обмена не устанавливал. В остальном основания, предусмотренные ЖК РФ и ЖК РСФСР, схожи.

Порядок оформления обмена жилыми помещениями, предусмотренный ЖК РФ, отличается от аналогичного порядка, установленного ЖК РСФСР. Согласно статье 71 ранее действовавшего кодекса, наниматели также заключали соглашение об обмене, но оно вступало в силу с момента получения каждым из нанимателей ордера на вселение в новое жилое помещение. Процесс обмена, предусмотренный ЖК РФ, исключает необходимость получения ордера. На основании договора об обмене жилыми помещениями и согласия соответствующих наймодателей ранее заключенные договоры социального найма расторгаются и заключаются новые Грудцына Л.Ю. Заключение, изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения [Текст] // Адвокат. - 2007. - № 1. - С. 18..

На наш взгляд, следует особо остановиться на вопросах, связанных с изменением договора социального найма жилого помещения.

Порядок и основания изменения договора социального найма жилого помещения установлены в статье 82 ЖК РФ Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) (издание второе, исправленное, дополненное) [Текст] / Под ред. Жуйкова В.М. - М., Контракт. 2007. - С. 212..

В пункте 1 указанной статьи законодатель предусмотрел возможность объединения нескольких договоров социального найма в один договор.

Так, лица, проживающие в одном жилом помещении на основании нескольких договоров социального найма, объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения одного договора социального найма на все жилое помещение с кем-либо из них. Аналогичная норма содержалась в статье 87 ЖК РСФСР.

Пункт 2 указанной статьи установил принцип замены нанимателей в договоре социального найма.

Так, каждый дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов семьи вправе требовать признания его нанимателем по заключенному договору социального найма.

Аналогичная ситуация складывается в случае смерти нанимателя. Нанимателем может быть признан любой дееспособный член семьи умершего нанимателя.

Вместе с тем законодатель изъял ранее действовавшую норму (статья 86 ЖК РСФСР), согласно которой совершеннолетний член семьи нанимателя был вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких изолированных комнат.

Таким образом, в настоящее время изменить договор найма жилого помещения путем раздела жилья не представляется возможным.

Желание гражданина улучшить свои жилищные условия может быть удовлетворено различными способами и, в частности, путем заключения договора обмена жилыми помещениями. В силу последнего наниматели двух или более жилых помещений передают друг другу права и обязанности нанимателей: наниматель одного жилого помещения, уступая права и обязанности в отношении этого помещения, приобретает права и обязанности в отношении другого Кущенко В.В. Смена направленности при закреплении и защите права собственника на жилую недвижимость в российском законодательстве [Текст] // Право и экономика. - 2006. - № 9. - С. 23..

Однако известны случаи, когда один из участников обмена является нанимателем, а другой - собственником жилого помещения (жилого дома, квартиры).

В действующем законодательстве вопрос допустимости сделок, о которых идет речь, решен четко. Согласно ч.2 ст.20 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" наниматель жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имеет право с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа) и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи передать права и обязанности по договору найма этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение).

Хотя эта норма находится в ст. 20 - "Обмен жилых помещений", рассматриваемый договор существенно отличается от договора обмена жилыми помещениями, предусмотренного ч.1 этой статьи и ст.ст.67-74 Жилищного кодекса РСФСР. Договор обмена жилыми помещениями предполагает, что обмениваются помещения, принадлежащие сторонам по договорам найма жилых помещений.

Отличается рассматриваемый договор и от договора мены (ст. 567 ГК), предполагающего наличие у каждой из сторон права собственности на обмениваемые вещи. Договор же, о котором идет речь, исходит из наличия права нанимателя помещения у одной стороны и права собственности на помещение у другой стороны. Существо его состоит в том, что наниматель должен приобрести право собственности на помещение, принадлежащее другой стороне, а собственник приобретает права и обязанности нанимателя помещения другой стороны.

Обязательность нотариального удостоверения рассматриваемого договора законом не предусмотрена, но оно возможно по соглашению сторон (подп.2 п.2 ст.163 ГК).

Глава 2. Защита прав граждан при обмене

2.1 Защита права собственника на жилую недвижимость в российском законодательстве

Вопросы, возникающие в связи с правовым регулированием положения лишенных владения добросовестных приобретателей жилых помещений, бывших членов семьи собственников жилых помещений, прав пользователей жилых помещений, перешедших в силу залога к банковским учреждениям, в настоящее время весьма актуальны. Рынок недвижимости постоянно расширяется, его участниками являются как граждане, так и юридические лица. Однако по ряду вопросов законодательное регулирование сделок с недвижимостью до сих пор носит неполный либо нечеткий характер88. Зачастую такая нечеткость обусловлена интересами защиты слабой стороны в гражданском обороте - граждан, не являвшихся собственниками жилья и переставших быть членами семьи собственника, либо граждан, получивших кредит в банке под приобретение жилья на условиях ипотеки приобретаемого жилья и не имеющих возможности вернуть его. Недостатки законодательства часто восполняются судебной практикой и разъяснениями высших судебных инстанций, которые могут противоречить друг другу и действующим нормативным и правовым актам. Кроме того, особой ценностью объектов недвижимого имущества объясняется появление и распространение на рынке недвижимости различных видов мошенничества, особенно при продаже жилых помещений.

В связи со всем вышесказанным наиболее актуальными для граждан и инвесторов являются вопросы закрепления права собственности на объекты недвижимости, защита этого права, а также гарантии государства, в конечном итоге обеспечивающие собственникам нерушимость этого абсолютного права.

Как реакция на увеличивающуюся частоту проблемных ситуаций на рынке недвижимости в последние годы стали появляться предложения по внесению изменений в действующее законодательство, среди которых встречались и весьма радикальные. При этом единого подхода к необходимости таких изменений ни в среде ученых-теоретиков, ни в среде практикующих юристов не сформировалось.

Материалы экспертного опроса, проведенного среди ученых-правоведов Всероссийской государственной налоговой академии Министерства финансов РФ, свидетельствуют о том, что при оценке эффективности норм действующего законодательства более 70% опрошенных респондентов расценили российское законодательство как недостаточно надежно защищающее права добросовестного приобретателя. Почти единодушным было мнение экспертов о необходимости внесения конкретных изменений в действующие нормы с целью формирования новых подходов в регулировании и защите прав на жилые и нежилые помещения и снижения рисков инвестиций в недвижимость.

Таким образом, можно констатировать, что в профессиональной юридической среде, в деловых кругах, среди населения назрела необходимость внесения изменений в законодательство.

В конце 2004 г. законодатель принял серию новых документов, в той или иной степени затрагивающих вопросы прав на жилую недвижимость.

При разрешении спора о праве на недвижимое имущество всегда возникает вопрос о том, кому оставлять недвижимость: собственнику - добросовестному приобретателю или бывшему собственнику, права которого нарушены.

В интересах оборота недвижимости в большинстве зарубежных систем регистрации закреплена позиция, согласно которой недвижимость остается у собственника - добросовестного приобретателя. При этом реализуются механизмы финансовой компенсации бывшему собственнику в том случае, если он исчерпал все законные средства получения компенсации с виновных лиц в течение определенного времени.

В последние годы появлялись весьма радикальные предложения об изменении ст. 302 ГК РФ, предусматривающие, что в случае возмездного приобретения недвижимого имущества добросовестным приобретателем виндикация не допускается, а возмещение бывшему собственнику ущерба, причиненного действиями третьих лиц, производится в соответствии с системой государственного гарантирования. Данные изменения направлены на уточнение презумпции добросовестности действий приобретателя недвижимого имущества, которые были основаны на данных Единого государственного реестра прав (ЕГРП). В таком случае приобретатель имущества будет защищен от его виндикации независимо от того, каким путем это имущество выбыло из владения собственника, т.е. даже если это произошло в результате преступления. Кроме того, степень достоверности записей в ЕГРП в России является дискуссионной.

Тем не менее, законодатель, стремясь преодолеть стойкую тенденцию увеличения проблемных ситуаций на рынке вторичного жилья, отчасти воплотил данные идеи, приняв Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 217-ФЗ "О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"89. Этот Закон вступил в силу с 1 января 2005 г.

Согласно Закону п. 2 ст. 223 "Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору" ГК РФ дополнен нормой, в соответствии с которой недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации отчуждения имущества, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Таким образом, право на виндикационную защиту бывшего владельца сохранено, но статус собственника добросовестного приобретателя упрочивается записью в реестре прав.

Кроме того, гл. V Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"90 дополнена статьей, которая устанавливает основания выплаты РФ компенсации за утрату права собственности на жилое помещение.

Так, собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны РФ. Размер компенсации не может превышать 1 млн. руб. Данные положения применяются в случае, если государственная регистрация права собственности добросовестного приобретателя на жилое помещение была проведена после 1 января 2005 г. Порядок выплаты должен устанавливаться Правительством РФ. Таким образом, осталось выработать конкретный механизм реализации этой нормы закона на практике.

По-видимому, введением компенсационной меры решить все проблемы не удастся, поскольку реальная стоимость квартир зачастую выше указанного в Законе предела. В этой связи целесообразным видится развитие системы титульного страхования - страхования риска утраты права собственности на недвижимое имущество.

Причиной утраты титула собственника, кроме правопритязаний третьих лиц, могут также быть ошибочные действия государственных регистрирующих органов.

Для предотвращения ущерба при утрате права собственности из-за ошибок регистраторов Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. № 196-ФЗ внесены изменения в Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" СЗ РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 22.. Так, если в ранее действовавшей редакции Закона о регистрации содержались отсылочные формулировки об ответственности: "...в соответствии с законодательством Российской Федерации", - то теперь Закон дополнен положением, по которому вред, причиненный физическим или юридическим лицам в результате ненадлежащего исполнения государственными органами возложенных на них обязанностей, в том числе в результате внесения в ЕГРП сведений, не соответствующих закону, иному правовому акту, правоустанавливающим документам, возмещается за счет казны РФ в полном объеме. Прецедентов такой выплаты в общедоступных источниках не установлено.

С 1 марта 2005 г. введен в действие Жилищный кодекс РФ. В его содержании законодатель попытался урегулировать все актуальные вопросы регулирования правоотношений в жилищной сфере.

И хотя в качестве основных начал были сформулированы принципы необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами прав на жилище, некоторые его положения ухудшают положения бывших членов семьи собственника жилого помещения.

Нехарактерным для духа прежнего законодательства стало положение ЖК РФ о том, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения по общему правилу не сохраняется. Это положение позволит на практике решить множество затянувшихся конфликтных ситуаций, когда бывшие супруги вынуждены проживать совместно. С другой стороны, если один из супругов - собственник квартиры решает ее продать, то другой супруг, даже если он является инвалидом, лишается прав на эту квартиру. ЖК РФ предусмотрел возможность временного смягчения положения бывшего члена семьи собственника: если у него отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи - собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

Следует отметить, что действие вышеприведенного положения не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором (Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 189-ФЗ, от 29 декабря 2004 г., по состоянию на 01.12.2007] // СЗ РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 15.).

Аналогичная ситуация с несовершеннолетними. Раньше при отчуждении квартиры родителям, у которых имеются малолетние дети, обязательно требовалось разрешение органов опеки и попечительства. Согласно ЖК РФ разрешение на обмен квартиры необходимо будет получать только тем нанимателям социального жилья, в семьях которых проживают несовершеннолетние или недееспособные граждане. Во всех остальных случаях собственники вправе самостоятельно принять любое решение Конякина Т.Н. Обмен жилых помещений [Текст] // Юрист. - 2006. - № 5. - С. 16..

2.2 Защита прав граждан при признании обмена недействительным

Статья 75 Кодекса определяет основания и последствия признания недействительным обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма. Согласно ч. 1 данной статьи обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе, если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных Кодексом.

Приведенная формулировка предполагает, что обмен такими жилыми помещениями может рассматриваться в качестве как оспоримой, так и ничтожной сделки. В зависимости от того, является сделка оспоримой или ничтожной, в суд предъявляются соответственно требования: а) о признании оспоримой сделки недействительной или б) о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Правила о недействительности сделок установлены ст. 166-181 ГК РФ.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. По общему правилу, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по такой сделке (см. п. 2 ст. 167 ГК РФ). Кодекс не предусматривает исключений из этого общего правила, поэтому участники обмена жилыми помещениями, признанного судом недействительным, переселяются в ранее занимаемые ими жилые помещения.

Часть 3 ст. 75 Кодекса возлагает на лицо, в результате неправомерных действий которого обмен жилыми помещениями признан недействительным, обязанность возместить другой стороне убытки, возникшие у нее вследствие такого обмена.

Целесообразно иметь в виду, что в гражданском праве под убытками понимаются выраженные в денежной форме имущественные потери, возникшие у лица, и находящиеся в причинной связи с неправомерным действием или бездействием другого лица. Согласно ст. 15 ГК РФ убытки могут возникнуть в двух формах: а) реальный ущерб, т.е. расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества; б) упущенная выгода, т.е. неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. Поэтому на лицо, вследствие неправомерных действий которого обмен жилыми помещениями был признан недействительным, возлагается обязанность возместить не только реальный ущерб (например, затраты, понесенные другой стороной в связи оформлением необходимых для обмена документов, переездом, ремонтом и т.п.), но и упущенную выгоду.

При этом представляется, что словосочетание "другой стороне" в данном случае не следует толковать ограничительно: если в обмене участвовали не две, а более сторон (см. ч. 5 ст. 72 Кодекса), то лицо, действия которого повлекли признание обмена жилыми помещениями недействительным, должно возместить убытки, возникшие у всех остальных участников обмена Белявский И. Обмен жилыми помещениями [Текст] // Российская юстиция. - 2006. - № 2. - С. 19..

Однако для возложения на указанное лицо обязанности возместить убытки необходимо доказать наличие причинной связи между его неправомерными действиями и признанием обмена недействительным. Причинная связь - это объективно существующая связь между явлениями, при которой одно явление (причина) предшествует во времени другому (следствию) и с необходимостью порождает его. Например, в гражданском праве причинная связь означает связь между противоправным поведением должника и наступившими для кредитора невыгодными последствиями. Вопрос о наличии или отсутствии причинной связи обязательно должен быть решен при рассмотрении требования лица, чьи права нарушены, о возмещении убытков, возникших при нарушении договорного обязательства или вследствие внедоговорного причинения вреда, а также иных требований, возникших в результате противоправного поведения обязанного лица.

С расширением рынка недвижимости в жилищной сфере широкое распространение получил договор мены жилого помещения. В соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность один товар в обмен на другой. По такому договору собственник жилого помещения может обменять принадлежащее ему жилище на любое имущество, которое не изъято из гражданского оборота, например, на другое жилье, автомобиль, гараж, предприятие, ювелирное изделие, ценные бумаги и т.п.

Если происходит мена одного жилища на другое, то каждый участник договора обладает правом собственности на обмениваемое помещение, при этом каждый из участвующих в договоре считается продавцом жилого помещения, которое он передает, и покупателем жилища, которое он получает. В связи с этим договор мены имеет много общего с договором купли-продажи. При мене жилье обменивается на какое-либо имущество (в данном случае на жилье), а при купле-продаже жилое помещение также обменивается, только на деньги. Правовое регулирование отношений по договору мены осуществляется по тем же правилам, что и по договору купли-продажи (предмет, форма, переход права собственности, права и обязанности сторон и т.п.).

Прежнее гражданское законодательство предусматривало только мену равноценного имущества. В настоящее время данное положение остается общим правилом. Обмениваемые жилые помещения предполагаются равноценными. Вместе с тем новый ГК РФ предусматривает возможность заключения договора мены неравноценными товарами. В таких случаях сторона, обязанная передать помещение, цена которого ниже цены жилья, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать жилое помещение, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором (п. 2 ст. 568 ГК). Например, договором мены может быть предусмотрен обмен пятикомнатной квартиры на двухкомнатную с доплатой либо четырехкомнатная квартира меняется на трехкомнатную и автомобиль.

Право собственности на обмениваемые жилые помещения возникает у каждой стороны с момента государственной регистрации по месту нахождения жилья. Например, при мене жилья, расположенного в г. Москве, на жилище, находящееся в г. Екатеринбурге, каждый переход права собственности следует регистрировать отдельно, соответственно в г. Москве и г. Екатеринбурге.

Как разновидность способа защиты прав граждан при обмене можно рассматривать ч. 3 ст. 72 ЖК РФ, которая предусматривает возможность принудительного обмена в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении. Под заслуживающими внимания доводами и интересами членов семьи, которые должны учитываться судом по таким делам, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья и т.п., пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением. Если спор возник между членами семьи, занимающими отдельную квартиру, отсутствие согласия одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в квартире, где проживают и другие наниматели, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, эти лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой Бойцов Г.В., Долгова М.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации [Текст] - М., ГроссМедиа. 2006. - С. 183..

Следует отметить, что при защите прав сторон обмена могут быть использованы не только возможности Жилищного законодательства, но и гражданского. К договору обмена жилыми помещениями с учетом существа обязательства применяются общие положения гражданского законодательства о договорах, обязательствах и сделках, например нормы о признании сделки недействительной.

Заключение

Желание гражданина улучшить свои жилищные условия может быть удовлетворено различными способами, и в частности путем заключения договора обмена жилыми помещениями. В силу последнего наниматели двух или более жилых помещений передают друг другу права и обязанности нанимателей: наниматель одного жилого помещения, уступая права и обязанности в отношении этого помещения, приобретает права и обязанности в отношении другого жилого помещения, принадлежащего гражданину.