Порядок оформления сделок с жилыми помещениями

Размещено на http://www.allbest.ru/

18

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

сделка жилое помещение

1. Жилые помещения

2. Виды сделок с жилыми помещениями

2.1 Договор купли-продажи

2.2 Договор аренды

2.3 Договор мены

2.4 Договор дарения

2.5 Договор пожизненного содержания с иждивением

3. Перевод жилого помещения из жилого в нежилое

Список литературы

Приложения

1. Жилые помещения

Понятие «жилое помещение» употребляется в законодательстве в различном смысле: 1) в качестве родового понятия, охватывающего все виды жилых помещений (квартиры, жилые дома и т. п.), которые могут быть объектом договора найма жилого помещения (см., например, ст. 673 ГК); 2) для обозначения части жилого дома (квартира, комната в многоквартирном доме); 3) в качестве учетной категории наряду с жилым домом.

Жилые помещения в первом более широком смысле указываются законодателем в качестве объектов жилищных прав и подразделяются на следующие виды:

1) жилой дом (за исключением многоквартирного дома), часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

По определению законодателя, жилым домом является индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. С юридической точки зрения, строение является жилым домом с момента, когда строительство дома завершено, он принят в эксплуатацию приемочной комиссией и зарегистрирован в установленном порядке именно в качестве жилого дома уполномоченными на то специальными организациями, осуществляющими государственный учет жилищного фонда, - бюро технической инвентаризации (БТИ) и др.

Квартира - это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ст. 16ЖК).

Среди домов встречаются строения смешанного типа, в которых, наряду с жилыми помещениями, имеются также нежилые помещения: административные, лечебные, коммунально-бытовые и т. п. Жилые помещения, находящиеся в таких домах, входят в состав жилищного фонда.

В ЖК (ст. 15) содержатся положения, относящиеся к общему понятию «жилое помещение». Так, в нем под жилым помещением понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т. е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК, другими федеральными законами.

Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ.

2. Виды сделок с жилыми помещениями

2.1 Договор купли-продажи

Тема купли-продажи жилых помещений всегда была и остается актуальной. Данный вид сделок с жильем является наиболее распространенным.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (ст. 454 ГК РФ).

Договор купли-продажи недвижимости считается не заключенным, если в нем не определены обязательные условия -- предмет договора (ст. 554 ГК) и его цена (п. 1 ст. 555 ГК).

Не может быть предметом договора купли-продажи квартира (комната жилой дом) находящаяся под арестом или запрещением. Квартира, находящаяся в залоге, может быть продана только с разрешения залогодержателя, а в случае если договором о залоге установлен запрет на продажу не может быть продана. При продаже заложенной квартиры все обязанности залогодателя переходят к покупателю, которому придется расплачиваться по договору, который обеспечен залогом квартиры. Сведения об аресте, запрещениях, залоге имеются в БТИ.

Договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Если продажа либо иное отчуждение касается жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, то такое отчуждение допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ). Если несовершеннолетние члены семьи, не достигшие 18-летнего возраста, являются собственниками отчуждаемого жилого помещения, то на отчуждение жилого помещения требуется согласие органа опеки и попечительства и, кроме того, ребенок, достигший 14 лет, должен принять участие в совершении сделки (присутствовать при ее совершении).

В том случае, если отчуждаемое жилое помещение нажито супругами совместно в зарегистрированном браке, то при его отчуждении одним из супругов требуется согласие на продажу жилого помещения другого супруга (в форме письменного заявления, заверенного нотариусом) независимо от его прописки (регистрации) в данном помещении, кроме случаев, когда жилое помещение было подарено первому супругу, перешло к нему по праву наследования или было приобретено им до брака.

Если жилой дом, квартира являются общей (долевой или совместной) собственностью, каждый из собственников имеет преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов. Если они (собственники) откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на жилое помещение в течение одного месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ).

При продаже комнаты в приватизированной коммунальной квартире необходимо заявление всех сособственников данной квартиры о том, что они не возражают против продажи комнаты. Такое заявление сособственников квартиры необходимо потому, что они по закону (ст. 250 ГК РФ) имеют право преимущественной покупки отчуждаемой путем продажи комнаты за указанную в договоре цену. Продажа недвижимости в жилищной сфере производится по ценам, устанавливаемым с соглашением сторон, если иное не предусмотрено законодательством.

Договор о продаже недвижимости должен содержать точное указание о цене. К нему не применяются общие правила о цене в возмездных договорах, позволяющие при отсутствии прямых указаний договора взимать цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичную вещь (п. 3 ст. 424 ГК). Наличие такого правила обусловлено тем, что объекты недвижимости обладают индивидуальным характером.

Основания для признания сделки недействительной.

Договор купли-продажи может быть признан недействительным только по решению суда, в том случае если он:

· Не соответствует закону и иным правовым актам (168 ГК РФ)

· Заключен с целью противной основам правопорядка и нравственности (169 ГК РФ)

· Является мнимой или притворной сделкой ( 170 ГК РФ)

· Заключен гражданином, признанным судом недееспособным (171 ГК РФ)

· Заключен гражданином, не достигшим 18 лет (175 ГК РФ)

· Заключен гражданином, ограниченным судом в дееспособности (176 ГК РФ)

· Заключен гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими (177 ГК РФ)

· Заключен под влиянием заблуждения, обмана или угрозы, злонамеренного согласия представителей сторон или стечения тяжелых обстоятельств (178-179 ГК РФ)

· Заключен лицом вне пределов его полномочий (174 ГК РФ)

· Сделка совершенная юридическим лицом выходит за пределы его правоспособности ( 173 ГК РФ)

Помните! Для совершения сделки купли-продажи недвижимого имущества, необходима подготовка, согласование и проверка проекта договора, на что требуются достаточная юридическая квалификация, знание основных положений гражданского права, особенностей правового режима недвижимого имущества, ряда положений жилищного и семейного законодательства.

2.2 Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Собственники жилищного фонда имеют право предоставлять гражданам, юридическим лицам квартиры или дома любой площади по договору аренды. Порядок, сроки и условия аренды определяются договором между арендатором и собственником либо уполномоченным собственником лицом (органом).

Заключать договор нужно обязательно. Это в интересах как арендодателя, так и арендатора жилого помещения.

В зависимости от того, находится ли жилое помещение в вашей собственности (приватизировано, приобретено путем купли-продажи, мены, дарения, наследования или на основании решения суда) или вы являетесь его нанимателем (неприватизированная, служебная), вид заключаемых договоров при сдаче жилплощади различается. В первом случае имеет место договор аренды (имущественного найма), во втором - договор поднайма.

Не подлежат передаче в аренду иным лицам заселенные дома государственного, муниципального либо общественного жилищных фондов без согласия всех проживающих в них совершеннолетних граждан, а также специализированные дома и жилые помещения в них.

Оплата жилья и коммунальных услуг по договору аренды устанавливается договором между арендатором и собственником либо уполномоченным собственником лицом (органом). Если оплата жилья и коммунальных услуг по договору аренды не производится в течение шести месяцев, то договор расторгается в судебном порядке и арендатор подлежит выселению. Арендатор жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде подлежит выселению с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям по нормам общежития.

Проведение сделки по найму (аренде) объекта жилой недвижимости включает в себя много составляющих. С момента получения заявки агентом до вселения проделывается большая работа, видимая сторона которой - просмотры, часть переговоров, и, собственно, оформление документов.

Порядок проведения сделки при найме жилого помещения

1. Просмотр объекта

Просмотр объектов должен происходить в присутствии агента. Если объект устраивает клиента, то стороны переходят к оформлению документов. Агент должен иметь при себе паспорт и действующую доверенность от агентства на право заключения договоров и получения комиссионных от имени фирмы.

2. Проверка документов

Производится проверка документов, подтверждающих право сдачи объекта в найм (аренду).

3. Подписание договора

Если с документами все в порядке, заключается двусторонний договор между Наймодателем и Нанимателем.. В тексте договора обязательно указываются:

- дата заключения договора;

- срок действия договора;

- паспортные данные Нанимателя (Нанимателей) и Наймодателя;

- стоимость найма; - порядок оплаты; - условия расторжения договора; - величина залоговой суммы (при наличии) и способы ее использования;

- дополнительные условия (условия, не вошедшие в основной текст).

В договоре также указывается Ф.И.О. сотрудника агентства, заключающего договор. К договору прилагаются: - акт приемки-передачи жилого помещения; - опись имущества, переданного вместе с жилым помещением (при необходимости); - расписка, фиксирующая расчеты между сторонами.

4. Оплата периода проживания и услуг агентства

После подписания договора и передачи ключей производится оплата:

- Наниматель оплачивает стоимость найма за оговоренный срок Наймодателю,

- Наниматель оплачивает услуги агентства - Агенту.

2.3 Договор мены

Поскольку к договору мены применяются правила о купле-продаже и каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (п.2 ст.567 ГК РФ), то порядок оформления договора мены практически не отличается от оформления договора купли-продажи.

Договор мены:

· заключается в письменной форме;

· подлежит государственной регистрации и с момента государственной регистрации происходит переход права собственности между сторонами договора;

· должен содержать конкретное описание предмета договора - жилых помещений (их адрес, размеры общей и жилой площади, количество комнат и др.) и цену этих жилых помещений, а также перечень проживающих в этом помещении лиц;

· передача недвижимости производится по передаточному акту;

и т.д.

К существенным условиям договора мены недвижимости относится стоимость обмениваемого имущества. Обмениваемые помещения могут быть признаны равноценными (обязательно указывается цена, установленная сторонами для обмениваемого имущества), либо цена устанавливается разная. В этом случае по разнице сторонами определяется доплата.

Существуют также и сложные договоры мены, в которых участвуют три стороны и более. При составлении таких договоров важно следить, чтобы стороны обменивали те помещения, права на которые у них зарегистрированы. Не допускается заключение договора, по условиям которого одна семья сначала осуществляет раздел квартиры, а потом по этому же договору ее члены обменивают комнаты или доли на другое жилье. Такие сделки неправомерны, поскольку сначала права собственников на комнаты необходимо зарегистрировать, а уже после этого имущество может быть выставлено на обмен.

Как и договор купли-продажи, договор мены, заключенный до 2000 года, должен иметь штамп о регистрации в МУПТИ (для квартир, жилых домов и строений), либо в Комитете по земельным ресурсам (для участков земли). Штамп этот - точно такой же, как и тот, что описан в статье о договоре купли-продажи.

При заключении договора мены жилыми помещениями каждая из сторон является и продавцом, и покупателем и должна предоставить тот же набор документов, который требуется при заключении договора купли-продажи.

2.4 Договор дарения

Дарение квартиры - явление нечастое в нашей стране. Как правило, подобного рода подарки практикуются среди родственников - родителей, детей или супругов. Однако, подарить квартиру, дом или дачу не так просто, как может показаться на первый взгляд. Дарение недвижимости - это сложная юридическая сделка, и одного лишь устного заявления о передачи собственности явно недостаточно. Рассмотрим, что собой представляет процедура дарения недвижимости и как протекает ее оформление.

Юридические тонкости дарения квартиры (дома)

Процесс передачи собственности в добровольном порядке и на безвозмездной основе называется актом дарения. При этом, если в качестве собственности выступает недвижимое имущество, требуется юридическое закрепление сделки, то есть, составление договора дарения, согласно которому собственник недвижимости (даритель) обязуется передать имущество или имущественное право иному лицу (одаряемому). Согласно данному договору, даритель освобождает одаряемого от имущественных обязательств, как перед собой, так и перед третьими лицами. Поскольку дарение недвижимости - процесс безвозмездной передачи собственности, договор не подразумевает указания в нем обязательств сторон друг перед другом.

Чаще всего дарение недвижимости происходит между родственниками или близкими людьми, при этом участвовать в процессе передачи собственности на безвозмездной основе могут как физические, так и юридические лица. Однако, согласно Гражданскому Кодексу РФ, имеется ряд лиц, которые не могут участвовать в процессе дарения имущества, в том числе и недвижимого. Со стороны дарителя это дети, не достигшие возраста 14 лет и недееспособные граждане. Со стороны одаряемого - государственные служащие (в виду должностного положения и исполнения служебных обязанностей), работники учреждений по социальной защите, воспитательных и лечебных учреждений (если дарителем выступают клиенты или их родственники).

В условиях постоянного роста цен на жилье и землю дарение квартиры или дома воспринимается как редкостная удача. Однако при этом не стоит забывать, что с данным процессом связан ряд формальностей, негативно влияющих на процесс передачи собственности. Согласно обновленному Гражданскому Кодексу РФ процесс дарения недвижимости не требует обязательного нотариального оформления договора дарения имущества. Зачастую для свершения акта достаточно обычного документа, составленного в письменной форме и зарегистрированного в Управлении Федеральной Регистрационной Службы по субъекту федерации, на территории которого осуществляется дарение недвижимости. Дарение квартиры не может быть только односторонним действием - согласно законодательству РФ при передаче собственности в нотариальной конторе или в Управлении ФРС по субъекту федерации должны присутствовать как даритель, так и одаряемый, в виду того, что во время регистрации требуется заверение документов их подписями.

Порядок оформления сделки дарения недвижимости регламентируется главой 32 ГК РФ (ч. II, ст. 572-582), при этом процесс государственной регистрации договора состоит из двух действий:

1. акт регистрации самой сделки (ставится регистрационная отметка на документе);

2. акт регистрации прав собственности одаряемого.

При этом каждое регистрационное действие оплачивается в размере 500 рублей. Но это далеко не вся сумма, которую взимает государство, ведь в дело вступает налогообложение. Согласно изменениям в законодательстве, на сегодняшний день налог на дарение имущества, в том числе и недвижимости, составляет 13% от рыночной стоимости получаемого в дар имущества. Однако в законодательстве имеется поправка, которая освобождает от налогообложения одаряемого, если он является супругом или супругой дарителя или его родственником.

Необходимые документы для совершения акта дарения недвижимости

Итак, мы разобрались с особенностями процесса регистрации. Теперь стоит упомянуть, какой же пакет документов необходимо предоставить в регистрационную службу для совершения акта дарения недвижимости. К числу документов относятся:

1. заявление о регистрации недвижимости;

2. квитанция об оплате регистрационной пошлины (подлинник и копия);

3. документы, удостоверяющие личность участников договора. Для представителей сторон: доверенность с указанием одаряемого и предмета дарения, удостоверение опекуна для опекунов; для усыновителей - свидетельство об усыновлении;

4. договор дарения (подлинник и копия);

5. выписка из домовой книги (подлинник и копия) по адресу даруемой (отчуждаемой) жилой площади;

6. экспликация и поэтажный план жилого помещения (подлинник и копия);

7. правоустанавливающие документы дарителя на отчуждаемую собственность;

8. согласие органов опеки и попечительства при условии, что акт дарения проходит по жилому помещению, в котором проживают несовершеннолетние дети, частично или полностью недееспособные граждане. В данном случае требуется предоставить справку из налоговой службы, об уплате дарителем жилого помещения налога на наследство или дарение;

9. нотариальное подтверждение согласия супруга дарителя на сделку. Акт дарения имущества, находящегося в совместной собственности, производится только с согласия всех собственников;

10. справка из налоговой службы о долговом состоянии;

11. и другие документы по требованию регистрационной службы.

Стоит также отметить, что существует ряд исключительных случаев, когда, согласно законодательству РФ, даритель имеет право отказаться от договора дарения или полностью отменить акт дарения недвижимости. В частности, отказ от договора приемлем в том случае, когда состояние здоровья или семейное и имущественное положение дарителя изменилось в худшую сторону, и дарение недвижимости может привести к значительному снижению его уровня жизни. Договор также может быть отменен, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, членов его семьи или близких родственников. Расторжение сделки допускается и при неправильном обращении одаряемого с приобретенной собственностью, если это может привести к порче имущества или утрате. Подобная ситуация, равно как и умышленное причинение вреда дарителю, приводит к отмене акта дарения имущества и расторжению сделки.

Дарение квартиры или дома и оформление соответствующего договора - это серьезный процесс, подходить к которому стоит со всей ответственностью. Договор должен быть грамотно и четко оформлен, чтобы в дальнейшем не возникало никаких сложностей. Неправильная постановка слов в предложении или неграмотная расстановка знаков препинания могут стать причинами возврата поданных документов в регистрационную службу или приостановления регистрационного процесса. В виду этого, составлять договор дарения квартиры рекомендуется в присутствии квалифицированного специалиста, который знает все тонкости этого непростого дела.

2.5 Договор пожизненного содержания с иждивением

Понятие договора пожизненной ренты и договора пожизненного содержания с иждивением их соотношение

Договор пожизненной ренты и договор пожизненного содержания с иждивением представляют собой одну из разновидностей договоров, опосредующих передачу имущества в собственность от одного лица другому. Суть соответствующих договорных отношений сводится к передаче имущества (главным образом недвижимого) одним лицом другому в собственность в обмен на получение от этого лица содержания в виде денежных средств и (или) другого имущества, которые предоставляются лицу, передавшему имущество персонально и пожизненно, то есть обязанность предоставлять содержание прекращается смертью рентополучателя, а право рентополучателя получать содержание не может быть передано им по наследству или уступлено при жизни иным (третьим) лицам. При этом квартира, а также другое недвижимое или движимое имущество становятся собственностью плательщика ренты сразу же после заключения договора и ещё при жизни рентополучателя.

Оба договора (как договор пожизненной ренты, так и договор пожизненного содержания с иждивением) являются разновидностями договора ренты, имеющего более широкое применение, и рассчитанного на передачу любого имущества в собственность от одного лица другому, однако указанные разновидности имеют специальное значение, то есть предназначаются, главным образом, для передачи недвижимого имущества с обязательным условием пожизненного предоставления рентополучателю платежей или иного содержания.

Различия между двумя указанными договорами заключается в том, что договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ) предназначен исключительно для передачи под выплату ренты жилых домов, квартир, земельных участков или иного недвижимого имущества. При этом обязанность предоставлять содержание может помимо выплаты денежных сумм заключаться в предоставлении получателю ренты иного содержания, например, может заключаться в оказании ему ухода, обеспечении потребностей в одежде, питании, жилище. Договор же пожизненной ренты рассчитан исключительно на получение в счёт предоставленного имущества денежных средств и может быть заключён как в отношении недвижимого, так и в отношении движимого имущества.

Здесь же необходимо отметить одну немаловажную деталь, характеризующую обе разновидности этих договоров и редко встречающуюся в текстах реально заключаемых на практике договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением. Выплата ренты может осуществляться не только лицам, предоставившим под её выплату какое-либо движимое или недвижимое имущество, но также и любым другим, третьим лицам, указанным гражданином, передающим имущество.

В договоре ренты также со стороны рентополучателя может участвовать как одно, так и несколько лиц, то есть выплата ренты может осуществляться как только одному, так и сразу нескольким лицам.

Довольно значительной деталью является то обстоятельство, что квартира, а также другое недвижимое или движимое имущество может передаваться под выплату ренты как безвозмездно , так и за плату (ст. 585 ГК РФ). Передача имущества за плату является немаловажной деталью, делающей договор ренты или договор пожизненного содержания с иждивением более походящим на договор купли продажи и с этой точки зрения менее уязвимым на случай возможных судебных разбирательств о расторжении этих договоров, о чём речь пойдёт несколько позже.Порядок оформления договора ренты и договора пожизненного содержания с иждивением. Перечень необходимых для этого документов

Для всех разновидностей договоров ренты равно как для договора пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением установлена обязательная нотариальная форма (ст. 584 ГК РФ). Несоблюдение нотариальной формы договора влечёт недействительность договора, то есть возврат судебным решением сторон в первоначальное положение. Кроме того, в силу той же ст. 584 ГК РФ договора ренты, связанные с отчуждением недвижимого имущества подлежат также и государственной регистрации.

Таким образом, оформление договора происходит в два этапа

1). Нотариальное оформление (удостоверение) договора;

2). Государственная регистрация договора в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.

На первоначальном этапе первым же возникает вопрос, к какому нотариусу необходимо обращаться , чтобы договор мог быть удостоверен. Согласно ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате от 11.02.1993 г. № 4462-1 сделки, связанные с отчуждением недвижимого имущества, а договор пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением относится именно к таким сделкам (если конечно предметом договора является недвижимое имущество), удостоверяется только нотариусом, находящимся по месту расположения недвижимости, то есть работающего в предела х соответствующего нотариального округа. Применительно к г. городу, которая является единым нотариальным округом, обращаться можно к любому нотариусу, работающему на территории города.

Перечень документов, необходимых нотариусу для удостоверения договора ренты определяется на сегодняшний день примерно, т.к. чётких законодательных требований к этому перечню в данный момент не существует, если не считать указаний п.10-22 "Методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий" утв. Приказом Минюста от 15 марта 2000 года № 91.Документы это следующие:

1. Правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, включая свидетельство о праве собственности, а также документ-основание (договор купли-продажи, дарения, договор передачи, если квартира приватизировалась, свидетельство о праве на наследство, справка о выплате пая в ЖСК, решение суда).

2. Кадастровый паспорт.

3. Нотариально удостоверенное согласие супруга на заключение договора пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением.

4. Выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счёта.

5. Паспорта сторон договора.

При наличии всех указанных документов нотариус приступает к процедуре удостоверения сделки, которая происходит при непосредственном присутствии сторон договора и (или) их представителей, действующих на основании нотариально удостоверенных доверенностей. При этом нотариус разъясняет сторонам смысл и значение представленного им проекта сделки, проверяет дееспособность сторон и проверяет, соответствует ли сделка действительным намерениям участвующих в ней лиц. Стоимость нотариальных услуг при оформлении договора в среднем по городу составляет 1,5 % о т стоимости имущества (квартиры, земельного участка, жилого дома) согласно справке БТИ. Вторым этапом в оформлении договоров ренты или пожизненного содержания с иждивением является регистрация договора в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество. На этом этапе требуются те же самые, что и для нотариуса документы, а также нотариально удостоверенный договор пожизненного содержания с иждивением или договор пожизненной ренты и документы БТИ на недвижимое имущество, а именно технический паспорт, состоящий из экспликации и поэтажного плана строения. При сдаче этих документов, а также заявления о государственной регистрации права в Учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимость выдаётся расписка с полной описью принятых на регистрацию документов. Регистрация проводится в течение месячного срока с момента сдачи документов в Учреждение юстиции. В результате регистрации права в Учреждении юстиции договор ренты приобретает юридическую силу. Плательщик ренты становится собственником имущества, получатель ренты приобретает право получать от него содержание. В то же время собственность плательщика ренты регистрируется с обременением - залогом в пользу получателя ренты (т.н. залог в силу закона).

3. Перевод жилого помещения из жилого в нежилое

Жилым помещением считается изолированное помещение, которое пригодно для проживания в нем людей. Все остальные помещения считаются нежилыми. Сегодня многие магазины, банки, салоны, кафе и другие заведения находятся в бывших квартирах, то есть - в жилых помещениях. Для того, что бы сделать перевод жилого фонда в нежилой, вам потребуется собрать определенный пакет документов. Перевод в нежилое помещение требуется при организации офиса или магазина в купленной квартире. Перевод в нежилое помещение требуется, как правило, если в нужном вам районе города нет подходящей коммерческой недвижимости Перевод в нежилое помещение требует знания множества нюансов, поэтому, прежде чем начинать, проконсультируйтесь со специалистами.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности (ст. 22 ЖК РФ).

Принят следующий порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение. Собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) в орган местного самоуправления, осуществляющий перевод помещений, по местонахождению переводимого помещения представляет следующие документы:

- заявление о переводе помещения;

- правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

- план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым - технический паспорт такого помещения);

- поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство или перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Данный перечень закрытый, поэтому орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов, кроме указанных выше.

Перевод в нежилое помещение бывает невозможным по ряду причин. Так, перевод в нежилое помещение запрещается при нарушении санитарных, пожарных норм, перевод в нежилое помещение невозможен, если не соблюдены строительные нормы. Так же перевод в нежилое помещение невозможен, если в помещение нет отдельного входа. Еще запрещено переводить в нежилое помещение, если в помещении кто-либо зарегистрирован, или же, в помещении проживает какое-либо лицо. Так же перевод жилого помещения в нежилое невозможен, если помещение находится под залогом, в пожизненном пользовании и так далее. Перевод жилого помещения в нежилое не разрешается и в том случае, если под данным помещением находятся другие квартиры.Если все эти условия не касаются вашего помещения, вы сможете осуществить перевод жилого помещения в нежилое.

Естественно, что перевод из жилого в нежилое - процесс долгий, требующий большого запаса сил и времени. Поэтому чаще всего перевод из жилого в нежилое доверяют специалистам.

Список литературы

1. Гражданский кодекс РФ.

2. Жилищный кодекс РФ.

3. www.arenda-bank.ru

4. www.nbo.ru

5. www.wikipedia.org

Приложения

Приложение №1

Договор купли-продажи жилого дома

Совершено в __________________________________ _______________

(город, поселок и др.) (число, месяц)

20_____ года в ______________ экземплярах: по _____________ для (количество) (сколько)

каждой из сторон договора, причем все экземпляры имеют равную правовую силу.

Мы нижеподписавшиеся - __________________________________________________________________,

(фамилия, имя, отчество - полностью)

проживающий ____________________________________________________________,

(индекс и точный почтовый адрес места проживания)

паспорт серии ____________, N _____________ выдан ______________________,

(кем и когда)

именуемый далее "Продавец", с одной стороны, и __________________________________________________________________

(фамилия, имя, проживающий отчество - полностью) (индекс и точный __________________________________________________________________,

почтовый адрес места проживания)

паспорт серии ______________, N ________________,

выдан ___________________________,

(кем и когда)

именуемый далее "Покупатель", с другой стороны, заключили настоящий договор купли-продажи о нижеследующем:

1. Предмет и общие условия договора

1.1. Предметом настоящего договора является купля-продажа жилого дома в порядке сделки по отчуждению жилого помещения (недвижимости) между Продавцом и Покупателем.

1.2. Отчуждаемый жилой дом принадлежит Продавцу на праве собственности (основание: свидетельство о праве на наследство, выданное

_________ государственной нотариальной конторой _______________

по реестру N _________, запись N __________.

1.3. Инвентаризационная (остаточная) оценка жилого дома составляет

_______________ руб.

1.4. Жилой дом, являющийся предметом купли-продажи по настоящему договору, имеет следующие характеристики (по описанию):

- дом бревенчатый, пятистенный, имеет 8 окон, 2 входа (основной

и запасной), 2 застекленные террасы, в доме имеется автономная система газового отопления, подвал под кухней, электрический водяной насос с подачей воды для бытовых и хозяйственных нужд, дом внутри оштукатурен, снаружи обит "вагонкой", электропроводка скрытая;

- у дома "ломаная" крыша, под которой находится (на 2-м этаже)

летнее неутепленное помещение площадью - ___________ кв.м;

- жилая площадь дома - ___________ кв.м, полезная - __________ кв.м,

имеется 4 комнаты, кухня, ванная комната, совмещенная с санузлом, передняя - прихожая;

- жилой дом расположен на земельном участке площадью - _______ кв.м, на котором расположены: гараж, тесовый сарай, баня, 2 теплицы, наружный погреб (со льдом) и туалет. Земельный участок предоставлен в пожизненное наследуемое владение для строительства жилья и ведения личного подсобного хозяйства (государственный акт N___________ от " " _____________ 20___года):

- жилой дом расположен по адресу: _____________________________________________________________________________________________________________________________

1.5. По исполнении условий настоящего договора Продавец обязуется передать отчуждаемый дом в собственность Покупателя, а последний обязуется принять указанный жилой дом и выплатить Продавцу согласованную между ними (см.ниже) сумму стоимости (оценки сторонами) жилого дома в порядке и срок, установленный сторонами договора.

1.6. Жилой дом передается Продавцом после того, как органом государственной регистрации будет зарегистрирован переход права собственности на него к Покупателю и последний передаст Продавцу согласованную сторонами сумму стоимости (цены) жилого дома. После этого сторонами договора подписывается акт передачи жилого дома.

1.7. На момент заключения договора жилой дом принадлежит Продавцу на праве собственности, не заложен или арестован, не является предметом исков третьих лиц. Указанное гарантируется Продавцом. Несоблюдение (нарушение) изложенного является основанием для признания недействительности настоящего договора.

1.8. На момент передачи Покупателю жилого дома Продавец обязуется погасить все задолженности, если таковые имеются, по нему: коммунальные платежи, электроэнергия, газ, и др.

1.9. Продавцом гарантируется, что лиц, сохраняющих за собой право пользования вышеназванным жилым домом после перехода его в собственность Покупателя, не имеется.

1.10. Продавцом предъявлен документ о согласии местного органа опеки и попечительства на отчуждение (продажу) жилого дома, являющегося предметом настоящего договора (прилагается к экземпляру договора, подлежащего передаче органу государственной регистрации).

2. Цена по договору и порядок расчетов

2.1. Жилой дом (с надворными постройками и садом), поименованный в пункте 1 договора, сторонами его оценен в сумму (цифрами и прописью) рублей.

2.2. Расчет между сторонами будет осуществлен в следующем порядке: (по выбору сторон или иному их решению).

Вариант: После регистрации в установленном порядке перехода права собственности на Покупателя последний (передает наличные деньги в сумме, предусмотренной в пункте 2.1. договора, Продавцу; передает Продавцу сберегательную книжку на предъявителя с внесенной на вклад той же суммой; в течение 2-х рабочих дней переводит указанную сумму на счет Продавца в указанном последним филиале сбербанка РФ и т.п.).

Вариант: Сумма платежа (пункт 2.1. договора) передается Продавцу в присутствии работника регистрирующего органа по завершении регистрации права собственности Покупателя на жилой дом и записи об этом в регистрационный реестр.

Вариант: Иные способы передачи денег (их придумано уже достаточно много): в присутствии вооруженной охраны, через арендованную для этих целей ячейку (сейф) в одном из коммерческих банков, один на один, через общих друзей и знакомых и т.д.

2.3. Продавец, сполна получивший от Покупателя причитающуюся по договору сумму стоимости проданного им жилого дома, обязуется выдать об этом Покупателю расписку, подтверждающую данный факт.

2.4. Расходы по оформлению настоящего договора, как договорились стороны его, несет - ______________________, а расходы по регистрации - ____________________.

3. Иные положения

3.1. С момента перехода права собственности на упомянутый выше жилой дом к Покупателю последний принимает на себя бремя уплаты налога на недвижимость, расходов по ремонту, эксплуатации и содержанию жилого дома и придомовой территории.

3.2. Продавец вправе оставить в жилом доме некоторые предметы быта и обстановки, которыми Покупатель может распорядиться по своему усмотрению.

3.3. Покупатель претензий к техническому и санитарному состоянию приобретаемого жилого дома не имеет.

3.4. Стороны договора ознакомлены с положениями ст.ст. 209, 288 и 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 7 Жилищного кодекса РСФСР и ст. 11 Закона о приватизации жилищного фонда в РСФСР.

4. Ответственность сторон по договору

4.1. Сторона договора, моральные и/или имущественные интересы которой нарушены в результате ненадлежащего исполнения обязательств по договору другой стороной, вправе требовать полного возмещения причиненных ей этой стороной убытков, под которыми понимаются расходы, которые сторона, чье право нарушено, произвела или произведет для восстановления своих прав и интересов (реальный ущерб), а также компенсации морального вреда.

4.2. Отсутствие вины за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору доказывается стороной, нарушившей обязательства.

5. Порядок разрешения споров

5.1. Споры, которые могут возникнуть в связи с настоящим договором, стороны его будут стремиться разрешать дружеским путем в порядке досудебного разбирательства: путем переговоров, уточнением условий договора, составлением дополнений и изменений.

При этом каждая из сторон вправе претендовать на наличие у нее в письменном виде результатов разрешения возникших вопросов.

5.2. При недостижении взаимоприемлемого решения стороны вправе передать спорный вопрос на разрешение в судебном порядке в соответствии с действующими в Российской Федерации положениями о порядке разрешения споров между физическими лицами.

6. Правовая защита интересов сторон

По всем вопросам, не нашедшим решения в условиях настоящего договора, но прямо или косвенно вытекающим из отношений сторон по нему, затрагивающих моральные и имущественные интересы сторон договора, имея в виду необходимость защиты их охраняемых законом прав и интересов, стороны настоящего договора будут руководствоваться нормами и положениями действующего законодательства Российской Федерации.

7. Возможность и порядок расторжения договора

7.1. Стороны согласились, что настоящий договор может быть расторгнут по соглашению сторон его при наличии к тому оснований, которые стороны сочтут достаточными для расторжения договора.

7.2. Настоящий договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон судом в случаях существенного нарушения договора другой стороной, когда такое нарушение влечет для первой стороны ущерб, при котором она в значительной мере лишается того, на что рассчитывала при заключении договора, а также существенного изменения обстоятельств, т.е. настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, то договор между ними вообще не был бы заключен или был бы заключен на условиях, значительно отличающихся от условий настоящего договора.

8. Настоящий договор (переход к Покупателю права собственности на жилой дом) подлежит обязательной государственной регистрации в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

9. Действие договора во времени

9.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до момента окончания исполнения сторонами договора своих обязательств по нему.

9.2. Прекращение действия настоящего договора влечет за собой прекращение обязательств сторон по нему, но не освобождает стороны его от ответственности за нарушения, если таковые имели место при заключении настоящего договора.

10. Регистрационному органу должно быть передано (сколько) экземпляров настоящего договора.

11. Подписи сторон договора:

__________________(Фамилия И.О.) ______________(Фамилия И.О.)

Продавец Покупатель

" "______________20____ года " "______________20___ года

Приложения: - Акт о передаче жилого дома (на 1 листе).

Удостоверительная надпись ___________ нотариальной конторы ________.

Приложение № 2

Приложение №3

Приложение №4

Договор мены жилых помещений

г. ______________ "___" ___________ 20__ г.

_____________________________________________________________

(Ф.И.О. гражданина, паспортные данные)

именуем ___ в дальнейшем "Сторона А", проживающий по адресу: _________________________________________________________________, и____________________________________________________________

(Ф.И.О. гражданина, паспортные данные)

именуем __ в дальнейшем "Сторона Б", проживающий по адресу: __________________________________________________________________

заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Стороны совершают мену принадлежащих им на праве собственности жилых помещений (далее - "квартир"), признаваемых сторонами равноценными, т.е. Сторона А передает свою квартиру, находящуюся по адресу ____ __________ в собственность Стороне Б, а Сторона Б передает свою квартиру, находящуюся по адресу _____________________ в собственность Стороне А.

2. На момент заключения настоящего договора квартира, находящаяся по адресу: _________________________________, принадлежит Стороне А на праве собственности, что подтверждается _________________________ (указать вид, дату выдачи, номер и другие сведения о правоустанавливающем документе).

Сведения о квартире:

Адрес

_____________________________________________________________

Общая характеристика

___________________________________________________.

Этаж

_________________________________________________________

Количество комнат

________________________________________________________

Помещения вспомогательного назначения

_____________________________

Площадь _________________, в том числе жилая ____________

Другие параметры ________________________________ (указываются также иные сведения, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в т.ч. данные, определяющие расположение квартиры в составе другого недвижимого имущества, в данном случае многоквартирного дома, например, площадь каждой комнаты, помещений вспомогательного назначения и т.п.).

Стоимость квартиры составляет __________________________ (сумма цифрами и прописью) рублей, что подтверждается ________________________ (название и реквизиты документа, сведения об органе, выдавшем документ).

Указанная в настоящем пункте квартира переходит в собственность Стороны Б по настоящему договору.

До подписания настоящего договора квартира осмотрена Стороной Б.

Недостатки или дефекты, препятствующие использованию квартиры по назначению, на момент осмотра не обнаружены.

3. На момент заключения настоящего договора квартира, находящаяся по адресу: __________________, принадлежит Стороне Б на праве собственности, что подтверждается ___________________________ (указать вид, дату выдачи, номер и другие сведения о правоустанавливающем документе).

Сведения о квартире:

Адрес

__________________________________________________________

Общая характеристика

___________________________________________________.

Этаж

_____________________________________________________

Количество комнат

______________________________________________________.

Помещения вспомогательного назначения

__________________________________.

Площадь ______________, в том числе жилая

______________________________.

Другие параметры ________________________________ (указываются также иные сведения, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в т.ч. данные, определяющие расположение квартиры в составе другого недвижимого имущества, в данном случае многоквартирного дома, например, площадь каждой комнаты,помещений вспомогательного назначения и т.п.).

Стоимость квартиры составляет __________________________ (сумма цифрами и прописью) рублей, что подтверждается ________________________ (название и реквизиты документа, сведения об органе, выдавшем документ).

Указанная в настоящем пункте квартира переходит в собственность Стороны А по настоящему договору.

До подписания настоящего договора квартира осмотрена Стороной А.

Недостатки или дефекты, препятствующие использованию квартиры по назначению, на момент осмотра не обнаружены.

4. На момент заключения настоящего договора квартиры, указанные в пп. 2 и 3, никому не проданы, не заложены, в споре и под запрещением (арестом) не состоят, что подтверждается

_____________________________________________________________

(названия и реквизиты документов, сведения об органах ____ , выдавших документы).

5. После совершения настоящего договора других лиц, сохраняющих право пользования квартирами, указанными в пп. 2 и 3, помимо собственников, не имеется, что подтверждается ____________________________________________________

(названия и реквизиты документов, сведения об органах, выдавших документы).

6. Стороны согласились, что договорная стоимость каждой из квартир,

указанных в пп. 2 и 3 настоящего договора, составляет

_________________________________________________________

(сумма цифрами и прописью) рублей.

Мена квартир производится без доплаты.

7. Расходы по настоящему договору Сторона А и Сторона Б несут в равных долях.

8. Права собственности на квартиры по настоящему договору переходят после государственной регистрации перехода прав в

_____________________________________________________________

(наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Одновременно с переходом прав собственности к сторонам настоящего договора переходят и соответствующие этим правам обязанности, в том числе по уплате налогов на имущество, расходов по его ремонту, эксплуатации и содержанию, иных платежей.

9. Фактическая передача квартир и вступление во владение осуществляются в следующем порядке:

Сторона А фактически передает, а Сторона Б фактически принимает квартиру, указанную в п. 2 настоящего договора, не позднее ____________ дней с даты регистрации настоящего договора в _________________________

(наименование уполномоченного органа).

Сторона Б фактически передает, а Сторона А фактически принимает квартиру, указанную в п. 3 настоящего договора, не позднее ____________ дней с даты регистрации настоящего договора в _________________________

(наименование уполномоченного органа)

Передача и приемка квартир в соответствии с настоящим пунктом удостоверяются путем подписания сторонами передаточного акта, составленного в соответствии со ст. 556 ГК РФ.

10. Стороны обязаны освободить принадлежавшие им до регистрации настоящего договора квартиры от находящихся в них предметов и иного имущества в срок не позднее ____________________________________________.

11. Споры сторон, вытекающие из настоящего договора или относящиеся к нему, в том числе споры, порожденные толкованием договора, разрешаются в суде __________________________________________________________.

12. Изменение и расторжение настоящего договора могут осуществляться сторонами по основаниям и в порядке, установленным в ст. 452 ГК РФ.

13. Настоящий договор подлежит (не подлежит) нотариальному удостоверению (по желанию сторон).

14. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации.

15. Настоящий договор составлен в __________ экземплярах, один из которых хранится в делах ________________________ (наименование органа) по адресу ___________, один - у Стороны А, один - у Стороны Б.

7. Адреса, банковские реквизиты сторон

Сторона А __________________________________________________

Сторона Б ______________________________________________

8. Подписи сторон

Сторона А _________________ (подпись, Ф.И.О.)