Проблемы государственной регистрации отдельных сделок с жилыми помещениями и прав на них

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. Понятие и общая характеристика жилого помещения

1.1 Понятие жилого помещения

Прежде всего, необходимо первоначально определиться с самим понятием «жилое помещение», как это понятие толкуется в законах, иных нормативно-правовых актах РФ, дать общую характеристику жилого помещения, определить связь между понятиями «жилого помещения» и «собственности», поскольку при освещении вопросов, связанных с заключением и исполнением сделок с жилыми помещениями, понятие «собственность» играет ключевую роль (без «собственности» как таковая гражданско-правовая сделка с жилыми помещениями не возможна). Поэтому необходимо ответить и на ряд других вопросов, таких как: что такое собственность в современном понимании законодателя; что является объектами права собственности на жилое помещение; кто может быть субъектами права собственности на жилое помещение?

Исходя из действующего гражданского и жилищного законодательства (например, ст. ст. 130, 288, 673 Гражданского Кодекса РФ Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994 №51-ФЗ (в ред. ФЗ РФ 21.03.2002 №31-ФЗ) // СЗ РФ. 1994. №32. Ст. 3301; 2002. №12. Ст. 1093. , ст. ст. 7, 40 Жилищного Кодекса РСФСР Жилищный кодекс РСФСР, утв. ВС РСФСР 24.06.1983 (в ред. ФЗ РФ 25.07.2002 №116-ФЗ) // Ведомости ВС РСФСР. 1983. №26. Ст. 883; СЗ РФ. 2002. №30. Ст. 3033. , ст. 1 Федерального закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.1992 №4218-1 Об основах федеральной жилищной политики: ФЗ РФ от 24.12.1992. №4218-1 (в ред. ФЗ РФ 08.07.1999 №152-ФЗ) // Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. №3. Ст. 99; СЗ РФ. 1999. №28. Ст. 3485.

) под «жилым помещением» понимают - жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры (комнату), предназначенные для самостоятельного использования в жилых целях, то есть жилое помещение имеет строго целевое назначение, оно предназначено исключительно для проживания граждан. Кроме того, жилое помещение должно быть пригодным для постоянного в нём проживания. В соответствии со ст. 40 ЖК РСФСР жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, а если в законе прямо не допускается иное, то и быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта.

М.И. Брагинский отмечает, что объектами недвижимости, имеющими строго целевое назначение, признаются жилые помещения, под которыми жилищное законодательство понимает не только жилые дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (к примеру, изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в государственных органах, осуществляющих учет нежилых помещений, включая служебные, ведомственные помещения, общежития, гостиницы-приюты и т.п. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Собственник, осуществляя право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, должен обеспечивать сохранение его назначения Брагинский М.И. Договор продажи недвижимости / М.И.Брагинский // Бюллетень нотариальной практики 2001. №2. С. 45.

. Жилые здания и помещения могут находиться в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

Центральное место в системе вещных прав занимает право собственности. Согласно ст. 209 ГК РФ, полномочия собственника составляет триединство возможностей - возможность владеть вещью, то есть фактически иметь ее в своем хозяйстве; возможность пользоваться вещью, что значит эксплуатировать (использовать) вещь путем извлечения присущих ей полезных свойств; возможность распоряжаться вещью, то есть определять ее юридическую судьбу - отчуждать, сдавать в аренду и т.д. В обыденной жизни для удовлетворения потребностей человека вполне достаточно наличия двух первых полномочий - возможностей владеть и пользоваться вещью. Но с точки зрения возможности изменять юридическую судьбу вещи главное полномочие собственника - возможность ею распоряжаться. Именно это полномочие отличает право собственности от иных вещных прав. Законодатель не делает акцента на производном характере вещных прав лиц, не являющихся собственниками, но это следует из самой сути этих прав - лица, владеющие имуществом на ином вещном праве, кроме собственности могут владеть и пользоваться вещью наравне с собственником, а распоряжаться - весьма ограничено или вообще не могут, так как это полномочие остается за собственником.

По утверждению А.Р. Кирсанова, необходимым и достаточным условием для возникновения права собственности является наличие некоторых обстоятельств, называемых юридическими фактами. Все способы приобретения права собственности (юридические факты, которые влекут возникновение у лица такого права) можно разделить на две группы: первоначальные и производные Кирсанов А.Р. Права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации / А.Р.Кирсанов. - М.: Издательство «Ось-89», 2003. С. 28-29.. Данное утверждение, в той части, где по сути, отождествляются понятия «способы приобретения права собственности» и «юридические факты» представляется спорным. В зависимости от того, как толковать основания гражданских правоотношений, можно сказать, являются ли данные явления одним и тем же. В некоторых учебниках «юридические факты» считают как основания гражданских правоотношений: поскольку юридические факты лежат в основе гражданских правоотношений и влекут за собой их установление, изменение или прекращение, их называют основаниями гражданских правоотношений Гражданское право. Том 1 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: Проспект, 2001. С. 91. . Но есть и другое определение: под основаниями возникновения, изменения и прекращения гражданского правоотношения понимается определенный комплекс различных по своему содержанию взаимосвязанных юридических явлений, взаимодействие которых влечет за собой движение гражданского правоотношений Советское гражданское право. Том 1 / Под ред. О.А. Красавчикова. - М.: Высш. шк., 1985. С. 83.. То есть, не только одни юридические факты (в форме действия или события) являются основаниями гражданских правоотношений, но и «определенный комплекс взаимосвязанных юридических явлений». О.А. Красавчиков указывает: следует различать три категории оснований динамики гражданско-правовых связей: 1) нормативные основания, в качестве которых выступают соответствующие нормы права, регулирующие определенный вид общественных отношений; 2) правосубъектные основания, определяющие способность лица к участию в том или другом виде гражданско-правовых отношений; 3) юридико-фактические основания, т.е. определенные факты реальной действительности, с наличием которых правовые нормы связывают возникновение, изменение или прекращение соответствующих прав и обязанностей правосубъектного лица Советское гражданское право. Том 1 / Под ред. О.А. Красавчикова. - М.: Высш. шк., 1985. С. 84..

Примерами первоначальных способов возникновения права собственности могут быть: создание новой вещи (ст. 219 ГК РФ), приобретение права собственности на бесхозяйное имущество (ст. 225 ГК РФ), то есть право собственности на вещь может возникнуть впервые помимо воли предыдущего собственника.

В гражданском обороте недвижимости наиболее распространены производные способы приобретения права собственности, среди которых первое место занимают сделки по отчуждению имущества, которые более подробно рассмотрим ниже.

Несмотря на то, что полномочия собственника в отношении имущества наиболее всеобъемлющи, законодатель вводит в отношении права собственности на жилые помещения некоторые ограничения. Собственник жилого помещения может осуществлять свои полномочия (владения, пользования, распоряжения) только в соответствии с его назначением - он не вправе, например, размещать в жилом доме промышленные производства (ст. 7 ЖК РСФСР). Кроме того, собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (п. 2 ст. 290 ГК РФ). При сделках с жильем переход права собственности к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника (п. 2 ст. 292 ГК РФ) Кирсанов А.Р. Права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации / А.Р. Кирсанов. - М.: Издательство «Ось-89», 2003. С. 33..

П.В. Крашенинников выделяет пределы осуществления и ограничения права собственности на жилое помещение. Пределы объективны в том смысле, что они не зависят от воли собственника и иных лиц, а предопределены законом; ограничения же субъективны, потому что зависят от основанной на законе воле субъектов или судебных органов Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения / П.В. Крашенинников. - М.: «Статут», 2000. С. 17.. Изложенное позволяет назвать пределы общими основаниями стеснения права собственности, а ограничения - частными. Стеснения владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, принадлежащие каким-либо субъектам, могут быть трех видов:

во-первых, законодательные - пределы, установленные федеральными законодательными актами;

во-вторых, судебные - ограничения, вызванные оспоримостью права собственности на жилье;

в-третьих, договорные - ограничения, обусловленные соглашением сторон Там же. С. 17-18..

Если взять пределы, указанные П.В. Крашенинниковым, как критерии жилого помещения, то, можно вывести следующие признаки «жилого помещения»:

1. оно имеет целевое назначение;

2. размещение промышленных производств в нем не допускается (предоставление помещений для нужд промышленного характера запрещается);

3. оно предназначено для проживания граждан (гражданин - собственник может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи) (ст. 288 ГК РФ);

4. необходимо надлежащее обращение, т.е. соблюдение санитарно-гигиенических требований, строгих норм и правил, противопожарных норм и т.п.

Исходя из выше изложенного, можно дать следующее определение жилого помещения. Жилое помещение является объектом гражданских прав, относящимся к недвижимым вещам, обладаемым специфическими чертами, должно удовлетворять требованиям, закрепленным в нормах закона (ГК РФ, ЖК РСФСР, ФЗ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.92 г. №4218-1), несоблюдение которых несет для субъекта права на жилое помещение неблагоприятные последствия.

1.2 Виды объектов права собственности на жилое помещение

Жилые помещения как объекты права собственности бывают различных видов: квартиры, жилые дома, изолированные комнаты в квартирах или жилых домах. П.В. Крашенинников отмечает: по своей сути жилые помещения относятся к сложным вещам, то есть они образуются из вещей, которые составлены искусственно из нескольких соединенных между собой частей. В состав таких объектов всегда в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Наряду с помещением в состав объекта входят другие вещи либо имущественные права. При этом их состав зависит от вида жилого помещения Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения / П.В. Крашенинников. - М.: «Статут», 2000. С. 22. .

Жилым признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан. Дома либо помещения после их строительства или переоборудования регистрируются именно как жилые дома (помещения) уполномоченными на то органами Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения / П.В. Крашенинников. - М.: «Статут», 2000. С.6.. В соответствии с гражданским и жилищным законодательством жилые помещения являются недвижимым имуществом.

Гражданский кодекс РФ (ст. 290 ГК РФ) предусматривает специальную регламентацию некоторых отношений складывающихся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах. При этом ГК РФ устанавливает, что собственнику квартиры в многоквартирном доме принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Если объектом сделки выступает квартира, то наряду с переходом права собственности на нее происходит переход права на объекты общего пользования многоквартирного дома. Из этого следует, что отношения собственности в многоквартирных домах более многообразные, чем в обычных жилых домах, так как объектом права собственности в многоквартирных домах выступают не только жилые помещения, но и другие объекты, в том числе помещения общего пользования (межэтажные перекрытия, крыши, фундаменты, инженерное оборудование, лестницы, коридоры). Помещения общего пользования объединяются по признаку непредназначенности их для самостоятельного использования в качестве жилого или нежилого помещения.

Раскрывая виды объектов права собственности на жилые помещения, необходимо дать понятие «жилищного фонда». Согласно ст. 4 ЖК РСФСР расположенные на территории Российской Федерации жилые дома, а также жилые помещения, находящиеся в других строениях, образуют жилищный фонд Российской Федерации. Понятие жилищного фонда используется для определения той или иной совокупности жилых помещений.

ЖК РСФСР весь жилищный фонд делит на четыре вида (ст. 5 ЖК РСФСР): 1) государственный жилищный фонд; 2) общественный жилищный фонд; 3) фонд жилищно-строительных кооперативов; 4) индивидуальный жилищный фонд. Немного отличается классификация видов жилищного фонда, указанная в ст. 7 ФЗ «Об основах федеральной жилищной политики», которая также делит фонд на четыре вида, отличающихся по содержанию от видов указанных в ЖК РСФСР. В ст. 7 указанного закона, даются следующие виды жилищного фонда: 1) частный жилищный фонд; 2) государственный жилищный фонд; 3) муниципальный жилищный фонд; 4) общественный жилищный фонд.

П.В. Крашенинников проводит следующую классификацию жилищного фонда. С учетом положений Конституции РФ и ГК РФ, по нашему мнению, жилищный фонд можно разделить по двум признакам: по принадлежности к той или иной форме собственности и в зависимости от использования Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения / П.В. Крашенинников. -М.: «Статут», 2000. С. 33.

.

По первому, традиционному признаку, согласно которому жилищный фонд делится по принадлежности к той или иной форме собственности, жилищный фонд подразделяется на три группы. Такая классификации используется в Конституции РФ (п. 3 ст. 40) и в ГК РФ (ст. 672):

1. Частный жилищный фонд, в состав которого входят жилые помещения, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам; (за исключение государственных и муниципальных предприятий и учреждений). В настоящее время в состав частного жилищного входят жилищный фонд общественных объединений и жилищный фонд жилищных и жилищно-строительных кооперативов».

2. Государственный жилищный фонд, в состав которого входят жилые помещения, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации субъектам Российской Федерации и при этом находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий или учреждений.

3. Муниципальный жилищный фонд, в состав которого входят жилые помещения, принадлежащие на праве собственности городским и сельским поселениям либо другим муниципальным образованием, в том числе жилые помещения, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий или учреждений.

В зависимости от использования жилищный фонд Российской Федерации можно разделить на четыре группы: социальный, индивидуальный, коммерческий и специализированный Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения / П.В. Крашенинников. - М.: «Статут», 2000. С. 34.. По мнению автора, указанные группы следующие:

1. В социальный жилищный фонд входят жилые помещения, предоставляемые органами местного самоуправления, государственными или муниципальными организациями, либо уполномоченными на то органами для проживания по договору социального найма.

2. В индивидуальный жилищный фонд входят жилые помещения, принадлежащие гражданам и использованные ими для личного проживания и проживания членов их семей.

3. В коммерческий жилищный фонд входят жилые помещения, используемые собственниками (гражданами, юридическими лицами и публичными образованиями) для сдачи по договору коммерческого найма гражданам или аренды юридическим лицам с целью извлечения прибыли.

4. В специализированный жилищный фонд входят жилые помещения, предоставляемые органами местного самоуправления, государственными, муниципальными или частными организациями либо уполномоченными на то органами для проживания отдельных категорий граждан в порядке и на условиях установленных законодательством.

Говоря об объектах права собственности на жилые помещения, необходимо осветить возникающие в последнее время ряд проблем. Одна из них связана с неделимостью вещи (недвижимости в частности).

На практике возникают различные проблемы применения норм права, касающихся жилых помещений. В частности, существуют некоторые противоречия в том, что понимается под жилым помещением в гражданском, жилищном законодательстве и законодательстве о приватизации Астанина И.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним /И.В. Астанина // Ученые записки Юридического института Красноярского государственного университета: Вып. 1. - Красноярск, 2001. С. 206..

Гражданский кодекс РФ рассматривает жилое помещение как родовое понятие в отношении квартиры, жилого дома, их части и иного объекта жилого назначения. В то же время жилищное законодательство и законодательство о приватизации рассматривают жилое помещение как самостоятельный объект, наряду с жилым домом и квартирой. На практике это противоречие влечёт одну существенную проблему Там же. С. 206..

В соответствии со ст. 133 ГК РФ в случае, если объект недвижимости является неделимой вещью, то даже при возникновении права общей собственности неделимая недвижимая вещь сохраняет свое значение единого самостоятельного объекта гражданского права. Сказанное противоречит другим нормам гражданского законодательства, которые позволяют осуществлять сделки с частью жилого дома или квартиры (ст. ст. 132, 558 ГК РФ, ст. 127 ЖК РСФСР). Указанная проблема проявляется в трудности описания объекта недвижимости (изготовление плана, технического паспорта объекта, присвоение кадастрового номера), которое необходимо для осуществления государственной регистрации. И.В. Астанина замечает: при возведении в сельской местности домов усадебного типа - на двух хозяев, вводится в эксплуатацию двухквартирный жилой дом, адреса присваиваются квартирам, а право собственности фактически существует на часть жилого дома, включая и часть крыши, и часть подвала. Собственники не считают целесообразным устанавливать режим долевой собственности, поскольку самостоятельно владеют и пользуются соответствующей частью жилого дома. При государственной регистрации права возникают проблемы, связанные с определением объекта в различных документах. В правоустанавливающем документе и техническом паспорте описывается, как правило, не тот объект, который фактически находится в собственности. Практически не имеется документа, который бы свидетельствовал о возникновении права на чётко определенный объект - часть двухквартирного жилого дома, выделенную в натуре, с соответствующим техническим описанием Астанина И.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним /И.В. Астанина // Ученые записки Юридического института Красноярского государственного университета: Вып. 1. - Красноярск, 2001. С. 207.

.

Представляется более правильным исключить из выше названных статей ГК РФ норму, позволяющую совершать сделки по распоряжению частью единого объекта недвижимости. В случаях возникновения права общей собственности на недвижимость речь может идти об отчуждении доли (а не части) в праве общей собственности, неделимость объекта при этом сохраняется.

Другая проблема связана с общей долевой собственностью на жилое помещение. Вопрос заключается в том, возможно ли отчуждение собственником целого жилого помещения доли такого жилого помещения. В настоящее время на практике это достаточно распространено. Собственники объектов недвижимого имущества, пользуясь тем, что круг оснований, по которым вещь может поступить в общую собственность двух или более лиц, законом практически неограничен (п. 4 ст. 244 ГК РФ), нередко пользуются своим правом недобросовестно. По своему усмотрению они разбивают единое право собственности на «карликовые» доли типа 1/1000, 1/749 и т.п. и отчуждают их другим лицам, создавая бесчисленное множество сособственников. Многие ученые считают такие действия сомнительными по следующему основанию: гражданское законодательство допускает распоряжение долями только в праве общей долевой собственности и не предусматривает возможности распоряжения долями в праве на вещь, находящуюся в собственности одного субъекта права. Вместе с тем принцип свободы договора позволяет сторонам совершить сделку, целью которой будет возникновение долевой собственности на объект недвижимости (ст. 421 ГК РФ).

1.3 Субъекты права собственности на жилое помещение

сделка недвижимый имущество регистрация

Владеть недвижимым имуществом на праве собственности, совершать с недвижимостью сделки могут в установленном законом порядке:

а) граждане,

б) юридические лица,

в) иные субъекты гражданских прав (публично-правовые образования).

а) Субъектами гражданских прав в России могут быть не только граждане РФ, но и иностранные граждане, а также лица без гражданства (п. 1 ст. 2 ГК РФ). Участие граждан в гражданском обороте недвижимости обусловлено их правоспособностью (способность граждан иметь права и нести обязанности) и дееспособностью (способность своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права). В отношении иностранных граждан можно добавить следующее: документы иностранных субъектов, представляемые на государственную регистрацию, могут быть приняты только в случае их надлежащего удостоверения. Документы должны быть легализованы консулом или иметь апостиль. Процедура консульской легализации предусматривается в консульских договорах Болва Е.А. Некоторые вопросы регистрации прав на недвижимое имущество в государственных органах /Е.А. Болва //Ученые записки Юридического института Красноярского государственного университета: Вып. 1. -Красноярск, 2001. С. 616..

Для стран-участниц Гаагской конвенции, отменяющей требования легализации иностранных официальных документов 1961 года, действует упрощенный порядок. На документах, проставляется специальный штамп - апостиль. Апостиль удостоверяет подлинность подписи, статус, в котором выступал субъект, подписавший документ, а также подлинность печати, которой скреплен этот документ. Такой документ может быть использован в любой из стран участниц Конвенции Болва Е.А. Некоторые вопросы регистрации прав на недвижимое имущество в государственных органах /Е.А. Болва // Ученые записки Юридического института Красноярского государственного университета: Вып. 1. - Красноярск, 2001. С. 616-617..

б) Юридическое лицо - это признаваемая государством организация, которая обладает обособленным имуществом, отвечает по своим обязательствам, от своего имени приобретает гражданские права и несет обязанности и может выступать в качестве истца и ответчика в суде. Российские и иностранные юридические лица участвуют в сделках с недвижимостью на равных условиях (п. 1 ст. 2 ГК РФ).

в) Наравне с гражданами и юридическими лицами в гражданском обороте недвижимости участвуют публично-правовые образования - Российская Федерация, республики, края, области, города федерального значения, автономные области, автономные округа и муниципальные образования (ст. 124 ГК РФ). Их участие в сделках с недвижимостью регулируется нормами, применяемыми к юридическим лицам, если иное не вытекает из закона или особенностей конкретных субъектов. Имущественные права Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований осуществляют соответствующие органы государственной власти (п. 1 ст. 125 ГК РФ). Например, от имени Российской Федерации действуют Министерство имущественных отношений Российской Федерации и его территориальные органы, но только в отношении имущества состоящего на учете (занесенного в реестр) Комитета по управлению государственным имуществом (КУГИ).

При определении субъектов права собственности на жилые помещения следует учитывать особенности правового положения лиц использующих жилые помещения. Так, граждане - собственники жилых помещений вправе использовать их и для личного проживания, и для сдачи по договору найма жилого помещения гражданам или по договору аренды организациям, тогда как государственное и муниципальное образование, а также юридические лица - только для сдачи по договору найма либо аренды. Это объясняется тем, что, как у юридического лица, так и публичного образования нет жилищной потребности, они не могут сами использовать жилище по назначению. Так, организации для достижения уставных задач требуются производственные, складские, торговые, административно-бытовые помещения и т.д., но не требуется жилье. Конечно, и публичному образованию, и юридическому лицу жилые помещения могут быть необходимы для предоставления нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам либо для извлечения прибыли. Но в таких случаях субъект права собственности действует, исходя не из жилищной потребности, а их соображений жилищной, кадровой политики или других интересов Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения / П.В. Крашенинников. - М.: «Статут», 2000. С. 36.

.

Жилые помещения могут находиться в собственности юридического лица и с целью обеспечения сотрудников предприятия жилой площадью, так называемые служебные жилые помещения, что соответствует ст. ст. 5, 24, 43 и 101 ЖК РСФСР.

Так же необходимо обратить внимание на членов семьи собственников жилого помещения. В строгом смысле они не имеют таких объемлющих полномочий как собственник, но роль их велика, и мы, поэтому должны проанализировать правовую природу их прав на жилое помещение.

Статья 292 ГК РФ содержит перечень прав членов семьи собственников жилого помещения. Необходимо определиться, кто же конкретно относится к названным лицам. К членам семьи, упомянутым в ст. 292 ГК РФ, относятся супруг(га) собственника жилого помещения, их родители и дети (ст. 2 Семейного кодекса РФ Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.95 № 223-ФЗ // СЗ РФ. 1996. №1. Ст. 16. ). Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи собственника, если они проживают совместно с собственником и ведут с ним общее хозяйство. Если упомянутые граждане перестали быть членами семьи собственника, но продолжают проживать в этом жилом помещении, они имеют право пользоваться этим помещением (ст. 53 ЖК РСФСР).

Указанные лица имеют гарантированные права на жилое помещение, в котором они проживают. В частности, такое право, как требование устранения любых нарушений, ущемляющие права членов семьи собственника на владение и пользование жилым помещением (п. 3 ст. 292 ГК РФ). Гарантией соблюдения прав названных лиц, в частности является, императивная норма закона (п. 2 ст. 292 ГК РФ) гласящая, что не является основанием для прекращения прав пользования упомянутых лиц при переходе права собственности жилого помещения от одного лица к другому лицу. Дополнительной гарантией прав несовершеннолетних членов семьи собственника, служит императивная норма закона (п. 4 ст. 292 ГК РФ) гласящая, что любая форма отчуждения жилого помещения, в котором проживают указанные лица, осуществляется лишь с письменного согласия органа опеки и попечительства.

Рассматривая права членов семьи собственника, можно сделать вывод, что данные права, являются своего рода обременением для собственника.

В юридической литературе, некоторые авторы, правовую природу прав членов семьи собственников определяют как - личный сервитут договорного типа. Так, Е.М. Денисович указывает: члены семьи собственника обладают правом пользования жилым помещением наравне с собственником. Объем этого права, на первый взгляд, равен объему соответствующего правомочия самого собственника. А поскольку «сервитут есть право на частичное пользование вещью в строго определенном правоотношении», то право членов семьи собственника на жилое помещение представляет собой самостоятельное вещное право. Однако более детальное рассмотрение проблемы позволяет сделать иные выводы Денисович Е.М. Право пользования жилыми помещениями: к вопросу о соотношении вещных и обязательственных начал /Е.М. Денисович // Юрист. 2000. № 2. С. 25..

Во-первых, к членам семьи собственника относится достаточно ограниченный круг лиц (ст. ст. 53, 127 ЖК РСФСР). Учитывая отмеченную в юридической литературе необходимость дальнейшего сужения круга членов семьи собственника, можно говорить о том, что этот признак соответствует специфическим чертам личного сервитута. Во-вторых, право пользования жилым помещением бывшими членами семьи собственника не является бессрочным, а ограничено сроком их жизни. В-третьих, особенностью жилищного права как отрасли является то обстоятельство, что пределы осуществления права собственности ограничены целевым использованием жилья (ст. 7 ЖК РСФСР), поэтому объем права собственника на пользование жилым помещением равен объему прав членов его семьи. Но необходимо учитывать тот факт, что собственник может изменить назначение помещения, перевести его в нежилое, в этом случае объем его права пользования шире того объема пользования, который предоставляется субъекту (-там) сервитутного права Там же. С. 25..

С учетом приведенных доводов целесообразно рассматривать право пользования жилым помещением членами семьи собственника как личный сервитут договорного типа Там же. С. 26.. В ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 г. №122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: ФЗ РФ от 21.07.1997 № 122-ФЗ // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594. применительно к термину сервитут, в частности, утверждается, что для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения. Если согласиться с точкой зрения Е.М. Денисовича, то целесообразно в дальнейшем осуществлять разработку теории, согласно которой права членов семьи собственника на пользование жилым помещением представляют собой личный сервитут договорного типа Денисович Е.М. Право пользования жилыми помещениями: к вопросу о соотношении вещных и обязательственных начал /Е.М. Денисович // Юрист. 2000. №2. С. 26.. В результате, в силу п. 1 ст. 4 Закона о государственной регистрации это право должно подлежать государственной регистрации.

В настоящее время, требование законодателя к договорам, объектами которых являются жилые помещения, сводится лишь к указанию лиц проживающих в данном жилом помещении и их права на жилое помещение (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

2. Понятие и виды сделок с жилыми помещениями

2.1 Общая характеристика сделок с жилыми помещениями

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. При этом сделки могут быть двух - или многосторонними (договоры) и односторонними.

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (например, завещание).

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка), либо трех или более сторон (многосторонняя сделка). К примеру, договор купли-продажи, аренды.

Основная регламентация сделок с жилыми помещениями содержится в актах гражданского законодательства. Вместе с тем, в актах жилищного законодательства также есть большое количество норм, регулирующих те или иные сделки (например, договор социального найма жилого помещения, договор обмена).

Для правильного применения правовых норм, регулирующих сделки с жилыми помещениями, необходимо проводить черту между гражданским и жилищным законодательством. Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями, лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота. Отношения, связанные с использованием жилища, его эксплуатацией, и целый ряд других вопросов, регулируются жилищным законодательством Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения / П.В. Крашенинников. - М.: «Статут», 2000. С.3.

.

Гражданское законодательство согласно ст. 71 Конституции РФ относится к исключительному ведению Российской Федерации. Согласно ст. 72 Конституции РФ жилищное законодательство является совместной компетенцией Федерации и ее субъектов. Из этого следует, что отношения по эксплуатации, и использованию жилого помещения и т.д. могут регулироваться как Российской Федерацией, так и ее субъектами.

П.В. Крашенинников проведя анализ действующего российского законодательства, выделяет ряд условий, при которых сделки с жилыми помещениями (любого вида) будут действительны.

1. Необходимо, чтобы содержание сделки не противоречило закону. Например, недопустимы сделки, направленные на отчуждение объектов общего пользования многоквартирного дома.

2. Необходимо наличие у сторон правоспособности и дееспособности.

3. Необходимо, чтобы отчуждателю или наследодателю жилое помещение принадлежало на праве собственности. Если отчуждателем выступает государственная или муниципальная организация, то жилье должно принадлежать: на праве хозяйственного ведения - государственным и муниципальным предприятиям; на праве оперативного управления - казенным предприятиям. Правомерное владение, пользование и распоряжение жилищем подтверждается правоустанавливающим документом.

4. Необходимо, чтобы волеизъявление участника сделки соответствовало его действительной воле, то есть должно быть правильное понимание сделки и ее совершение должно быть добровольным.

5. Необходимо письменное оформление указанных сделок.

6. Как правило, требуется обязательная государственная регистрация сделки (за исключение обмена между нанимателями и найма жилого помещения) по месту расположения квартиры Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения / П.В. Крашенинников. - М.: «Статут», 2000. С. 9-10.

.

При отступлении от названных условий сделка считается недействительной. К ней применяются правила, предусмотренные § 2 гл. 9 ГК РФ для недействительных сделок.

Сделка, недействительная в силу признания ее таковой судом, признается оспоримой. Например, сделки, совершенные ограничено дееспособными либо несовершеннолетними от 14 до 18 лет (ст. ст. 175,176 ГК РФ), совершенные под влиянием насилия или угрозы (ст. 179 ГК РФ). Сделка, недействительная вне зависимости от судебного решения, является ничтожной. Например, сделки, совершенные недееспособными либо не достигшими 14 лет (ст. ст. 171, 172 ГК РФ), сделки, совершенные без намерения создать соответствующие правовые последствия (п. 1 ст. 170 ГК РФ).

Ст. 168 ГК РФ устанавливает принцип отнесения сделок к той или иной категории недействительности, если закон не указывает на оспоримость, сделки, несоответствующей закону или иным правовым актам, признаются ничтожными.

Одно из названных выше условий действительности сделок с жилыми помещениями - это требование обязательной государственной регистрации сделки (п. 3 ст. 433 ГК РФ). При невыполнении этого требования сделка считается незаключенной, т.е. несостоявшейся. Тут мы видим, что законодатель сильно ужесточил требования, предъявляемые к сделкам с жилыми помещениями. Более того, видна неясность в последствиях не зарегистрированной сделки с жилым помещением. Для точности в понимании требований законодателя необходимо разобраться с понятиями «незаключенный договор» и «недействительный договор». Увидеть разницу в правовых последствиях «незаключенного договора» и «недействительного договора». Для сделок с жилыми помещениями это очень важно, потому и необходимо остановиться на этом вопросе более подробно.

И по ранее действовавшему и по современному законодательству «незаключенный договор» и «недействительный договор» - абсолютно разные, взаимоисключающие друг друга понятия

Качур Н.Ф. Соотношение формы и государственной регистрации сделки /Н.Ф. Качур // Информационный бюллетень Нотариальной палаты Красноярского края. 2000. № 96. С. 70.. Как указывает М.И Брагинский., несостоявшийся («незаключенный договор») - это всегда «ничто», а недействительный - может быть «нечто», имея в виду те специальные последствия, которые указаны в законе на этот счет Брагинский М.И. Договорное право: Общие положения / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. -М.: «Статут», 1998. С. 56.. Не все авторы в юридической литературе разграничивают понятия «незаключенный договор» и «недействительный договор». Так, В.П. Шахматов считает, что деление сделок на «незаключенные» и «недействительные» не имеет практического значения, поскольку последствия исполнения «незаключенных сделок» все равно определяются по правилам установленным для недействительных сделок Шахматов В.П. Составы противоправных сделок и обусловленные ими последствия / В.П. Шахматов. -Томск: Изд-во Томского ун-та. 1969. С. 90-92. Думается, что с таким мнением автора нельзя согласиться. Другие авторы не отождествляют понятия «незаключенный договор» и «несостоявшийся договор». Так, В.В. Груздев, рассматривая проблемы регулирования недействительных и несостоявшихся сделок, указывает, что понятия «незаключенный договор» и «несостоявшийся договор» не тождественны. Он выделяет следующие основные разновидности несостоявшихся сделок:

· сделки, не содержащие существенных условий;

· реальные договоры, не заключенные в виду отсутствия передачи соответствующего имущества (п. 2 ст. 433 ГК РФ).

· договоры, подлежащие государственной регистрации и не прошедшие такой регистрации в установленном порядке. Однако в случае, когда в законе содержится прямое указание на то, что неосуществление государственной регистрации договора влечет его недействительность, он не может считаться несостоявшимся (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 1 ст. 165 ГК РФ) Из этого высказывания автора видно, что он данные понятия отождествляет, ссылаясь на закон. И все-таки договор, подлежащий, государственной регистрации и не прошедший таковую автор относит, к несостоявшейся сделке.;

· сделки, которые вообще не могли состояться в силу объективных причин (например, договор, заключенный между двумя обособленными подразделениями одного и того же юридического лица; завещание, в котором в качестве единственного наследника указан сам наследодатель, и т.п.) Груздев В.В. Гражданско-правовое регулирование недействительных и несостоявшихся сделок / В.В. Груздев // Право и жизнь. 2000. № 11. С. 37..

Рассмотрим, что является объединяющим началом для недействительных и несостоявшихся сделок.

Сделка представляет собой юридический факт, влекущий за собой возникновение именно тех гражданско-правовых последствий, наступления которых желают ее субъекты. В случае же совершения в виде сделки гражданами (юридическими лицами) противоправных действий возникают специальные правовые последствия, установленные законом для недействительной сделки. При этом желаемый ее субъектами правовой результат оказывается полностью не достигнутым. Иными словами, недействительная сделка не имеет значения сделки - юридического факта и в этом смысле выступает несуществующим юридическим фактом.

Здесь важно указать на то, что сама по себе недействительная сделка все же является юридическим фактом, влекущим наступление известных правовых последствий. Однако именно как сделка - юридический факт она абсолютно бесплодна Там же. С. 38.. В.П. Шахматов в отношении недействительных сделок замечает: соображения, высказанные в нашей литературе в разное время и различными авторами, показывают, что, несмотря на некоторую противоречивость, многие из них объединяются одинаковой оценкой недействительных сделок как действий неправомерных Шахматов В.П. Виды несоответствия сделок требованиям норм права / В.П. Шахматов. - Томск, 1967. С. 93-149., то есть, относят такую сделку к такому виду юридического факта как - неправомерное действие. Сам же В.П. Шахматов отмечает: классификация недействительных сделок, по моему мнению, должна иметь под собой объективный критерий, заключающийся в характере несоответствия сделок требованиям норм права Шахматов В.П. Виды несоответствия сделок требованиям норм права / В.П. Шахматов. - Томск, 1967. С. 93-149, 31. .

Сказанное в полной мере относится и к несостоявшимся сделкам, с той лишь разницей, что они вообще не могут влечь за собой какие-либо гражданско-правовые последствия, в том числе и негативного характера.

В.В. Груздев отмечает: следовательно, в означенном смысле и недействительные, и несостоявшиеся сделки суть несуществующие юридические факты - сделки. В этом проявляется единство их правовой природы Груздев В.В. Гражданско-правовое регулирование недействительных и несостоявшихся сделок / В.В. Груздев // Право и жизнь. 2000. № 11. С. 37..

Отличие же несостоявшейся сделки от недействительной, как следует из приведенных выше соображений, состоит в принципиальной способности последней порождать при определенных условиях предусмотренные законом специальные правовые последствия (как общие, так и дополнительные), что связано с ее характеристикой как юридического факта - правонарушения.

Таким образом, в качестве критерия разграничения сделок на недействительные и несостоявшиеся выступает их общая способность порождать гражданско-правовые последствия: если недействительная сделка может влечь за собой такие последствия (хотя бы и специальные), наступления которых ее субъекты не желают, то несостоявшаяся - нет.

С практической точки зрения это означает, что рассматриваемые разновидности сделок должны подчиняться различному гражданско-правовому регулированию. Поэтому к несостоявшимся сделкам ни при каких условиях не могут применяться нормы, предусмотренные § 2 гл. 9 ГК РФ для недействительных сделок.

Отсюда вытекают важные для правоприменительной деятельности выводы:

1. В отношении несостоявшейся сделки не могут применяться такие способы защиты гражданского права, как признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности (общих - в виде двусторонней или односторонней реституции, недопущения реституции; дополнительных - в виде возложения обязанности возместить реальный ущерб, понесенный одной из сторон вследствие заключения и исполнения недействительной сделки).

Поэтому иски о признании недействительной сделки, которая в соответствии с законом обладает признаками несостоявшейся, и применении последствий ее недействительности подлежат оставлению без удовлетворения. При этом в мотивировочной части судебного акта должно быть указано на то, что сделка является несостоявшейся. Установленное таким образом обстоятельство совершения несостоявшейся сделки приобретает на основании п. 2 ст. 58 АПК РФ (ст. 55 ГПК РСФСР) преюдициальное значение и не доказывается вновь при рассмотрении.

2. В случае исполнения несостоявшейся сделки между лицом (приобретателем), которое в результате исполнения приобрело или сберегло имущество за счет исполнившего сделку лица (потерпевшего), и последним возникает обязательство вследствие неосновательного обогащения (гл. 60 ГК РФ).

Следует отметить, что в отличие от требования о возврате исполненного по недействительной сделке, в отношении которого ГК РФ допускает субсидиарное применение норм, составляющих институт неосновательного обогащения (п. 1 ст. 1103 ГК РФ), к требованию о возврате исполненного по несостоявшейся сделке данные нормы применяются напрямую, без какого-либо опосредующего звена.

3. Сроком защиты права по иску исполнившего несостоявшуюся сделку лица (сроком исковой давности) должен признаваться общий трехлетний срок, установленный ст. 196 ГК РФ. Течение срока исковой давности начинается со дня исполнения несостоявшейся сделки, ибо о нарушении своего права потерпевший в любом случае должен узнать именно в этот момент (в отличие от п. 4 ст. 1109 ГК РФ п. 1 ст. 200 ГК РФ упоминает и о долженствовании знать) Груздев В.В. Гражданско-правовое регулирование недействительных и несостоявшихся сделок / В.В. Груздев // Право и жизнь. 2000. № 11. С. 37-38..

Данное обстоятельство объясняется, во-первых, безусловной презумпцией того, что действующее законодательство известно всем субъектам права (в том числе и те его требования, которые касаются оценки сделки как несостоявшейся), и, во-вторых, осознанным характером исполнения такой сделки.

Выявленные различия в гражданско-правовом регулировании недействительных и несостоявшихся сделок отчетливо демонстрируют общую практическую значимость проблемы для правоприменительной деятельности. Поэтому следует согласиться с мнением авторов, считающих целесообразной разработку высшими судебными инстанциями страны руководящих разъяснений по этой важной проблеме Там же. С. 39.. Е.С. Болтанова, также указывает: разграничение незаключенных и недействительных договоров имеет важное практическое значение. Пока договор не исполнен хотя бы частично одной из сторон, незаключенный договор, а равно недействительная сделка не влекут каких-либо последствий. При исполнении недействительного вследствие нарушения требования о государственной регистрации договора применяются правовые последствия, определенные в ст. ст. 166-167 ГК РФ. Когда хотя бы частично был исполнен договор, который не считается заключенным, возникает обязательство из неосновательного обогащения и соответственно применяются юридические последствия, установленные в ст. ст. 1104-1108 ГК РФ Болтанова Е.С. О правовом значении государственной регистрации договоров / Е.С. Болтанова // Ученые записки Юридического института Красноярского государственного университета: Вып. 1. - Красноярск, 2001. С. 218..

Итак, мы видим, что указанная проблема требует внимательного изучения, поскольку она имеет непосредственное отношение к правильному применению российского гражданского законодательства. В частности, как квалифицировать сделки с жилыми помещениями не прошедшими государственную регистрацию как «незаключенный договор» или как «недействительный договор»? Рассматриваемый вопрос непосредственно затрагивает соотношение формы сделки и государственной регистрации сделки.

Более подробно о соотношении формы и государственной регистрации сделки будет рассмотрено в § 3 главы III настоящей дипломной работы.

2.2 Виды сделок с жилыми помещениями

Все сделки с жилыми помещениями условно можно разделить на две группы:

1. Сделки, которые подлежат государственной регистрации (купля-продажа, мена, дарение жилых помещений, договор ренты);

2. Сделки, направленные на передачу жилых помещений в пользование, которые государственной регистрации не подлежат (договор найма жилых помещений, безвозмездное пользование жильем).

Поскольку сделки, входящие во вторую группу, государственной регистрации не подлежат, то они не являются предметом настоящего исследования. Перечислим виды сделок, входящих в первую группу. А.Р. Кирсанов дает им следующую краткую характеристику:

1. Договор купли - продажи жилого помещения.

По договору купли - продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры (комнату), а покупатель обязуется принять эту недвижимость и оплатить за нее определенную денежную сумму.

Форма договора - простая письменная, если стороны своим соглашение не установили необходимость нотариального удостоверения. Существенными условиями в договоре купли - продажи жилого помещения являются:

1) предмет договора - жилое помещение (в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества);

2) цена жилого помещения, которая может быть выражена: непосредственно в рублях; в сумме в рублях, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте;

3) перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после приобретения его покупателем. Такими лицами могут быть: члены семьи собственника, оставшиеся проживать в продаваемом помещении; наниматели жилого помещения и члены их семей; арендаторы; лица, которые пользуются жилым помещением в силу завещательного отказа;

4) срок исполнения продавцом обязанности передать недвижимость;

5) срок исполнения покупателем обязанности оплатить определенную договором стоимость недвижимости;

6) условия о качестве жилого помещения (наличие и состояние санитарно-технического и электрооборудования, отделка помещений и т.д.) Кирсанов А.Р. Права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации /А.Р.Кирсанов. - М.: Издательство «Ось-89», 2003. С. 51-52.