Проблемы государственной регистрации отдельных сделок с жилыми помещениями и прав на них

.

Договор купли - продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). С момента государственной регистрации договора возникают обязательства сторон. В юридической литературе имеются различные точки зрения по поводу правовой природы государственной регистрации, о чем частично, было указано выше и более подробно будет рассмотрено в главе III настоящей дипломной работы.

Передача жилого помещения и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК РФ). Причем, в соответствии с п. 1 ст. 458 ГК РФ, риск случайной гибели товара (жилого помещения) переходит на покупателя, с момента фактической передачи ему товара (жилого помещения) от продавца. То есть, данное требование закона исполняется, не зависимо от государственной регистрации самого договора.

2. Договор мены жилого помещения.

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой. Жилой дом, квартира могут быть обменены на недвижимость или иную вещь (товар). Форма договора - простая письменная, если стороны своим соглашением не установили необходимость нотариального удостоверения.

Порядок заключения договоров мены определяется по общим правилам, аналогичным нормам о купле-продаже (п. 2 ст. 567 ГК РФ). В договоре мены указывают:

1) Предмет договора - жилое помещение (в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе данные, определяющие расположение невидимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества);

2) Компенсацию (разницу в ценах), если стороны признают, что стоимости обмениваемых товаров не равны. Компенсация может быть выражена: непосредственно в рублях или сумма в рублях эквивалентная определенной сумме в иностранной валюте. Если обмен равноценный, цена в договоре также обязательно должна быть указана;

3) Перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом правом пользованием жилым помещением после регистрации перехода права собственности;

4) Срок исполнения одной стороной обязанности передать жилое помещение;

5) Срок исполнения другой стороной обязанности принять недвижимость;

6) Условия о качестве жилого помещения Кирсанов А.Р. Права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации /А.Р.Кирсанов. - М.: Издательство «Ось-89», 2003. С. 54..

С последними тремя существенными условиями договоров купли - продажи и мены жилых помещений, указанных А.Р. Кирсановым, можно не согласится. Четвертый и пятый пункты, названных условий, указывающих на сроки исполнения обязательств, носят диспозитывный характер гражданских правоотношений, а не императивный, потому не могут являться существенными условиями договора. В отношении шестого пункта, указывающего на качество жилого помещения, можно сказать, что данное условие входит в предмет договора, т.е. уже указывалось А.Р. Кирсановым в первом пункте перечня существенных условий.

3. Договор дарения жилого помещения

Договором дарения недвижимого имущества, в частности, жилого помещения, называется договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать определенной недвижимое имущество другой стороне (одаряемому) либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьими лицами.

Форма договора - простая письменная, если стороны своим соглашением не установили необходимость нотариального удостоверения. Существенное условие договора дарения - его предмет. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче одаряемому по договору дарения, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Если дарение совершается представителем дарителя на основании доверенности, то в такой доверенности должен быть назван одаряемый и указан предмет дарения. Государственная регистрация договора дарения недвижимого имущества обязательна в силу п. 3 ст. 574 ГК РФ.

А.Р. Кирсанов отмечает случаи, когда дарение недвижимости не допускается.

Во-первых, не допускается дарение от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;

Во-вторых, не допускается дарение работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися у них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;

В-третьих, не допускается дарение государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;

В-четвертых, не допускается дарение в отношениях между коммерческими организациями Кирсанов А.Р. Права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации /А.Р.Кирсанов. - М.: Издательство «Ось-89», 2003. С. 55..

4. Сделки по распоряжению долей в праве общей собственности

Сделки по распоряжению долей в праве собственности на недвижимое имущество, в том числе на жилые помещения, совершаются по общим правилам, установленным для соответствующих договоров Кирсанов А.Р. Права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации /А.Р.Кирсанов. - М.: Издательство «Ось-89», 2003. С. 56.. Государственной регистрации подлежат:

· договор продажи доли в праве общей собственности на жилое помещение;

· договор мены доли в праве общей собственности на жилое помещение;

· договор залога доли в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе на жилое помещение;

· договор дарения доли в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе на жилое помещение;

Особенности распоряжения имуществом, находящемся в долевой собственности, заключаются в следующем:

а) распоряжение таким имуществом осуществляется по соглашению всех сособственников;

б) участник долевой собственности вправе по своему усмотрению подарить или отдать в залог свою долю;

в) участник долевой собственности вправе продать или обменять свою долю с соблюдением правила о преимущественном праве покупки.

Преимущественным правом покупки обладают участники долевой собственности при продаже одним из сособственников своей доли в праве общей собственности (ст. 250 ГК РФ). Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если остальные участник долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать ее любому лицу (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

5. Договор ренты.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает недвижимое имущество в собственность другой стороне (плательщику ренты). Плательщик обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. При передаче недвижимого имущества под выплату ренты получатель ренты приобретает право залога на это имущество.

Форма договора - нотариальная, государственной регистрации подлежат договор ренты, право собственности плательщика ренты, залог недвижимости в силу закона. В случае отчуждения плательщиком ренты имущества, переданного под выплату ренты, его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Существуют три вида ренты: постоянная рента, пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением.

Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором. Договором постоянной ренты может быть предусмотрена ее выплата путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Получателями постоянной ренты могут быть граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.

Получатель пожизненной ренты - физическое лицо, рента выплачивается в течение его жизни. Размер такой ренты, определяемой в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом.

Получатель ренты по предоставлению содержания с иждивением - гражданин. Обязанности плательщика ренты могут включать обеспечение потребности в жилище, питании, одежде, а если это требует состояние здоровья гражданина - также и уход за ним. Договором может быть предусмотрено оплата ритуальных услуг. Стоимость общего объема содержания с иждивением в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом Кирсанов А.Р. Права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации /А.Р.Кирсанов. - М.: Издательство «Ось-89», 2003. С. 57.

.

Сделки с недвижимым имуществом, в том числе с жилыми помещениями, подлежащие государственной регистрации, можно классифицировать следующим образом. В зависимости от юридической направленности сделки, подлежащие государственной регистрации, делятся на два вида: основные сделки и дополнительные сделки. К основным сделкам относятся:

· сделки, направленные на отчуждение недвижимости (продажа, мена, дарение, рента);

· сделки, направленные на предоставление недвижимости во временное владение и пользование или только в пользование (аренда).

К дополнительным сделкам относятся:

· сделки, направленные на обеспечение исполнения обязательств по основному договору (ипотека, которая непосредственно не влечет отчуждение недвижимости, но в случае не исполнения должником обязательства приведет к необходимости обращения взыскания на предмет залога для удовлетворения требований кредитора и стоимости проданного недвижимого имущества);

· сделки, направленные на перемену лиц в договоре, подлежащему государственной регистрации (перевод долга, уступка требования).

3. Форма и государственная регистрация сделок с жилыми помещениями

3.1 Понятие формы сделок с жилыми помещениями

Совершая сделку, ее участники должны обладать внутренней волей. Внутренняя воля субъектов должна быть выражена вовне и доведена до сведения других лиц. Способ, посредством которого осуществляется изъявление воли в сделки, и составляет ее форму. Стороны могут быть совершенно свободны в выборе формы сделки либо ограничены в таком выборе требованиями закона Скиба П.В. К вопросу о форме сделок купли-продажи недвижимости и последствиях ее несоблюдения / П.В. Скиба // Бюллетень нотариальной практики. 2001. №3. С. 2.

.

Важное значение имеет соблюдение требований закона, касающихся формы сделки. Сделки вообще могут совершаться в устной или письменной форме, а сделки с недвижимостью - только в письменной форме. Различают простую письменную форму сделок и квалифицированную письменную, когда в установленных законом или соглашением сторон случаях сделка должна быть удостоверена нотариусом. В соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальная форма сделки обязательна, когда такая форма установлена Гражданским кодексом РФ, иным федеральным законом или соглашением сторон. В связи с этим нотариальное оформление условно можно разделить на обязательное, производное и добровольное.

Обязательное нотариальное оформление предусмотрено для договора ренты (ст. 584 ГК РФ), а также договора ипотеки (п. 2 ст. 339 ГК РФ).

П.В. Крашенинников указывает: нотариальное оформление договоров, обязательное в силу уже существующих соглашений, считаем возможным называть производным (или акцессорным, дополнительным). К нему следует отнести два вида соглашений: договор залога недвижимого имущества или прав, если обязательство, обеспеченное залогом, содержится в нотариально удостоверенном договоре; уступка прав и перевод долга, основанных на договоре, совершенном в нотариальной форме. В обоих случаях жилье не выступает объектом договоров Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения /П.В. Крашенинников. - М.: «Статут», 2000. С. 79..

Добровольное нотариальное удостоверение сделок необходимо в случая, предусмотренных соглашением сторон. Например, граждане договорились для квалифицированного оформления соглашения обратиться к нотариусу.

Положения ГК РФ о письменной форме сделки (п. 1 ст. 160) о письменной форме договора (п. 2 ст. 434) имеют серьезные отличия. В первом случае (письменная форма сделки) законодатель требует от сторон совершения сделки путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами, допуская одновременно совершение двусторонних или многосторонних сделок (то есть договоров) иными способами, установленными ГК РФ. Применительно же к письменной форме договора законодатель отходит от общего правила и допускает заключение договора не только путем составления одного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документами посредством потовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Требования же к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

Таким образом, суть специального правила о форме договора продажи недвижимости состоит в том, что исключается применение положения ГК РФ о форме договора (п. 2 ст. 434 ГК РФ), и может быть выражена формулой «исключение исключения». Применительно к договору продажи недвижимости законодатель возвращается к требованиям, предъявляемым к письменной форме сделки (п. 1 ст. 160 ГК РФ), ужесточая тем самым режим заключения договора продажи недвижимости.

Более того, в отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность Брагинский М.И. Договор продажи недвижимости / М.И. Брагинский // Бюллетень нотариальной практики. 2001. №3. С. 40..

Столь жесткие требования законодателя к сделкам с недвижимостью связаны с публичным (а не только частноправовым) характером общественных отношений складывающихся по поводу сделок с недвижимостью. Так складывалось исторически. Как замечает М.И. Брагинский: в эпоху принципата (27 г. до н.э. - 193 г. н.э.) появились специальные правила, направленные на обеспечение публичности соответствующих сделок Там же. С. 37. (имеются в виду сделки с недвижимостью). Принцип публичности состоит в том, что всякий акт, претендующий на вещно-правовое значение (передача права собственности, установление залога и т.п.), должен быть занесен в поземельную книгу, и только с этого момента он получает юридическую силу для всех третьих лиц Там же. С. 37..

К.И. Скловский, замечает, что смысл повышенных требований к форме договора о недвижимости состоит в том, что этот договор, требующий обязательной государственной регистрации, имеет публичное значение. А третьи лица, не имея возможности вдаваться в исследование действительной воли сторон, должны исчерпывающим образом определенно получить данные об арендованной (проданной) недвижимости только из самого текста договора. Именно для неопределенного круга третьих лиц (кредиторов, учредителей, фискальных органов и т.д.), а отнюдь не для сторон и установлены обсуждаемые нами строгие требования к форме договоров о недвижимости Скловский К.И. О влиянии процедуры государственной регистрации на частные отношения /К.И. Скловский // Хозяйство и право. 2001. № 8. С. 47..

Из вышеприведенного высказывания видно, что кроме обязательного соблюдения формы договора недвижимости, появляется требование обязательной государственной регистрации самого договора. Частично о влиянии государственной регистрации на гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями было рассмотрено выше. Ниже рассмотрим саму государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3.2 Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

сделка недвижимый имущество регистрация

Для обеспечения гарантий прав собственников недвижимости, а также других заинтересованных лиц законодательство всех странах мира повышенное внимание уделяет правовому регулированию сделок с недвижимостью. В силу особой социальной ценности объектов недвижимости государство стремиться с той или иной степени контролировать процессы, связанные с их оборотом. Так как сделки с недвижимостью занимают сегодня важное место в гражданском обороте, стало необходимым формирование базы данных о правах на недвижимое имущество и обо всех совершаемых с ним сделках. В большинстве цивилизованных государств существуют системы регистрации, различающиеся между собой по видам, способам, основаниям и органам регистрации, которые регулируют вопросы регистрации права собственности на недвижимость и совершаемых в отношении него сделок.

Нормы Закона РФ о регистрации в основном заимствованы из двух превалирующих в мире систем регистрации: англосаксонской и континентальной (европейской). Если исходить из легального определения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: ФЗ РФ от 21.07.1997 № 122-ФЗ // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594. , то его анализ позволяет назвать ряд отличительных признаков регистрации:

а) это акт, имеющий юридическое значение.

б) это акт признания и подтверждения государством возникновения или прекращения прав на недвижимость.

в) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с положениями ГК РФ в зависимость от соблюдения требований о государственной регистрации ставится возникновение права собственности на недвижимость и иных прав, подлежащих государственной регистрации (п. 2 . ст. 8 ГК РФ), а в некоторых случаях и действительность совершенной с недвижимым имуществом сделки.

Государственная регистрация осуществляется в установленном законном порядке и проводится по системе записей о правах и сделках на каждый объект недвижимого имущества в едином государственном реестре прав (далее ЕГРП Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Пост. Правительства РФ от 18.02.98. № 219 (в ред. пост. От 23.12.99. № 1429) // СЗ РФ. 1998. № 8. Ст. 963; 1999. № 52. Ст. 6416.). Датой государственной регистрации является день внесения соответствующих записей в ЕГРП. Именно с этой даты, по общему правилу, право, подлежащее государственной регистрации, считается возникшим, а сделка, подлежащая государственной регистрации, - заключенной (п. 2 ст. 8, п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Государственная регистрация проводится по месту нахождения имущества в пределах регистрационного округа. Регистрационным округом называют территорию, на которой действует специально уполномоченный государственный орган - учреждение юстиции, осуществляющий государственную регистрацию от имени государства.

Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Проведенная государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Очевидно, что для полного раскрытия понятия государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним требуется отдельная тема, но тема нашего исследования другая. Поэтому не будем останавливаться на спорных вопросах и проблемах государственной регистрации вообще, а рассмотрим только те моменты, которые непосредственно затрагивают сделки с жилыми помещениями Так, в настоящей работе не будут затронуты такие вопросы государственной регистрации как: история развития этого института, виды государственной регистрации, органы, осуществляющие государственную регистрацию, порядок и основания проведения государственной регистрации, принципы государственной регистрации. Ряд проблем: например, по поводу определения государственной регистрации (в частности, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права) данное законодателем, которое подвергается критике ряда ученых и специалистов..

Для начала определимся в предмете государственной регистрации относительно сделок с жилыми помещениями. Как было показано ранее, государственной регистрации подлежат права на недвижимость, а в отношении жилых помещений и сделки с ними. Отличие регистрации прав на недвижимость от регистрации сделок с ней заключается в том, что в первом случае сделка уже действует и регистрация необходима для того, чтобы во исполнение этой сделки произошел переход прав на недвижимое имущество, а во втором случае регистрация необходима для вступления в силу самой сделки Эрделевский А.М. Регистрация прав на недвижимость /А.М. Эрделевский // Законность. 1997. №11. С. 21

.

В настоящее время, среди ряда ученых, юристов звучит мнение о неоправданном расширении предмета государственной регистрации недвижимости. Так, данная мысль отражена в концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, разработанной в феврале 2003 г. (именуемая в дальнейшем концепция), рабочей группой, образованной Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. В данную рабочую группу вошли такие известные ученые-юристы как: В.В. Витрянский, О.М. Козырь, Е.А. Суханов, В.В. Чубаров и др. В разделе II части 2 указанной концепции говорится: в законодательстве отсутствует какое-либо логическое обоснование в выборе оснований для регистрации сделок, и в то же время имеется противоречивость норм, касающихся государственной регистрации прав на недвижимое имущество и регистрации сделок с этим имуществом. Например: по общему правилу при продаже недвижимости регистрации договора продажи не требуется (ст. 550 ГК РФ), но устанавливается обязательность государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (ст. 551 ГК РФ). Вместе с тем, ст. 558 ГК РФ при продаже жилых домов, квартир (их частей) устанавливает дополнительное требование государственной регистрации договора продажи этих объектов недвижимости Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. - М.: Исследовательский центр частного права, 2003. С. 42.

.

В соответствии со ст. 165 ГК РФ сделка, не прошедшая государственную регистрацию, в случаях установленных законом, является недействительной (ничтожной). При этом уклоняющуюся сторону можно понудить к регистрации, в то время как в соответствии со ст. ст. 433 и 558 ГК РФ договор, подлежащий регистрации и не зарегистрированный, не считается заключенным. Следовательно, если сторону, уклоняющуюся от регистрации, можно понудить к регистрации через суд, то фактически речь идёт о понуждении к заключению договора.

Такое положение дел порождает как неоправданные различия в правовом регулировании оборота различных видов недвижимого имущества, так и прямые несоответствия между отдельными статьями ГК РФ по вопросу определения предмета государственной регистрации. Кроме того, при отсутствии государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом для разных случаев определены различные правовые последствия.

Основное предложение по совершенствованию законодательства в этой области авторы концепции заключают в утверждении правила, согласно которому государственной регистрации может быть подвергнуто только право на недвижимую вещь, с исключением из предмета регистрации сделок с недвижимыми вещами. Должна быть упразднена государственная регистрация двух- и многосторонних сделок с недвижимостью (договоров). Такое исключение оправдывается явной избыточностью регистрации и прав и сделок одновременно, а также тем, что с позиции соответствия принципу публичной достоверности допущение регистрации сделок не является необходимым.

Государственная регистрация сделок дублирует систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В частности, это выражается в том, что в случае с такими подлежащими государственной регистрации договорами как ипотека, аренда, регистрация договора означает и регистрацию обременении, а также в том, что в значительном числе случаев на практике государственная регистрация договоров (например, договоров купли-продажи жилых помещений) производится фактически одновременно с регистрацией перехода права.

Имеется противоречивость норм, касающихся государственной регистрации прав на недвижимое имущество и регистрации сделок с этим имуществом: согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ст. 131 Кодекса. Однако ст. 131 ГК РФ таких случаев не называет, хотя предусматривает существование органа по регистрации не только прав на недвижимое имущество, но и сделок с ним, а также предусматривает возможность обжалования в суд отказа этого органа в государственной регистрации сделки. Такое положение дел порождает как неоправданные различия в правовом регулировании оборота различных видов недвижимого имущества, так и прямые несоответствия между отдельными статьями ГК РФ по вопросу определения предмета государственной регистрации. Целесообразно отменить государственную регистрацию
сделок с недвижимым имуществом Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. - М.: Исследовательский центр частного права, 2003. С. 50-51..

Доводы авторов концепции вполне убедительны, ниже в § 3 Главы III дипломной работы ввиду значимости выделенной проблемы мы рассмотрим более подробно соотношение формы и государственной регистрации сделки.

И всё же слово «обязательную» авторы концепции не исключают, а применяют его другому юридическому действию.

В связи с предлагаемой отменой государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом возможно было бы целесообразно ввести обязательную нотариальную форму сделок с недвижимым имуществом с участием физических лиц и доверенностей по распоряжением недвижимым имуществом. Выбор обязательной в силу закона нотариальной формы указанных сделок и доверенностей продиктован тем, что:

- деятельность нотариата, являющегося публично-правовым институтом, направлена, в первую очередь, на охрану частноправовых интересов участников гражданских правоотношений;

- при нотариальном удостоверении имеет место не только правовая оценка документа, выражающего сделку, независимым и беспристрастным лицом, но и выясняется содержание обязательственных правоотношений сторон сделки, что обеспечивает большую юридическую достоверность (действительность) этой сделки. Обеспечение действительности сделки осуществляется нотариусом посредством проверки законности содержания сделки, правоспособности и дееспособности сторон сделки, установления личности сторон сделки и соответствия их воли и волеизъявления, выяснения оснований, мотивов и целей сделки, разъяснения участникам сделки правовых последствий совершаемого ими юридического действия;

нотариальное удостоверение сделки создает дополнительные гарантии
защиты прав и интересов, вытекающих из сделки, что выражается в том, что, права и интересы лица в случае неисполнения нотариально удостоверенной сделки могут быть защищены в упрощенном порядке через выдачу судебного приказа.

По поводу «охраны частноправовых интересов участников гражданских правоотношений» и всего остального указанного в приведенном высказывании, можно сказать что, то же самое относится и к институту государственной регистрации. Деятельность органов государственной регистрации ориентирована на получение: 1) публичного результата; 2) в частных интересах; 3) юридическими средствами. Органы государственной регистрации своей деятельностью удовлетворяют публичным образом частные интересы.

По поводу «дополнительных гарантий», получается так, что публичная инициатива будет удовлетворяться частным образом. Разве это не дело самого субъекта права находить для себя дополнительные гарантии в гражданских правоотношениях? Разве это не будет навязывания гражданам со стороны государства дополнительного требования к сделкам, каким в настоящее время является обязательная государственная регистрация сделок?

Далее авторы концепции при введении обязательной нотариальной формы определяют все полномочия по проведению правовой экспертизы передать нотариусу.

При отмене государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и введении для ряда таких сделок обязательной в силу закона нотариальной формы необходимо предусмотреть, что:

а) проверка законности содержания сделки путем установления личностей, обратившихся за удостоверением сделки, выяснения право - и дееспособности сторон сделки, выявления их волеизъявления, разъяснения им их прав и обязанностей, смысла и значения сделки, ее последствий, оказания содействия в осуществлении прав участников гражданских правоотношений, проверки соответствия поданных документов требованиям законодательства и наличия законных прав у правообладателей возлагается на нотариуса.

В настоящее время законодатель наделил учреждение юстиции по регистрации прав необходимыми полномочиями по проверке законности сделки. Осуществляя эти полномочия учреждение юстиции вправе в случаях, прямо установленных законом, при приеме документов требовать дополнительные документы. Основываясь на анализе норм гражданского права, перечислим эти случаи:

1. В случае если один из супругов совершает сделку по распоряжению общей недвижимостью и сделку, требующую нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации, необходимо нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

2. В случае если собственником (сособственником) продаваемой недвижимости является несовершеннолетний в возрасте до 14 лет или недееспособный гражданин, необходимо согласие органа опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ).

3. В случае если собственником (сособственником) продаваемой недвижимости является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет или ограниченно дееспособный гражданин, необходимо не только согласие органа опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ), но и письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей (ст. 26 ГК РФ).

4. В случае если в продаваемом жилом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, необходимо согласие органа опеки и попечительства (ст. 292 ГК РФ).

5. В случае если предметом сделки, направленной на отчуждение недвижимости, является жилое помещение, в котором после продажи продолжают проживать имеющие такое право лица, необходим документ, 133 содержащий перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Таким документом может быть выписка из домовой книги.

6. В случае продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу необходимы документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее (п. 1 ст. 24 Закона о регистрации).

7. В случае перераспределения долей в праве общей собственности необходимо письменное согласие сособственников, чьи доли в праве общей собственности перераспределяются (п. 2 ст. 24 Закона о регистрации),

8. В случае если происходит отчуждение наследственного имущества или имущества, перешедшего в порядке дарения, необходима справка налогового органа об уплате налога на это имущество (п. 8 ст. 5 Закона РФ «О налоге на имущество, переходящее в порядке наследования или дарения»).

9. В случае если плательщик ренты отчуждает, сдает в залог или иным образом обременяет недвижимое имущество, необходимо письменное согласие получателя ренты (ст. 604 ГК РФ).

10. В случае заключения договора об ипотеке необходимы: документ, подтверждающий оплату государственной пошлины в соответствии с Законом «О государственной пошлине»; кредитный или иной договор, исполнение которого обеспечивается ипотекой; документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства (абз. 2 п. 9, п. 10 Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам).

11. В случае ипотеки недвижимого имущества, находящегося в общей совместной собственности (без определения доли каждого собственников в праве собственности), необходимо письменное согласи на это всех сособственников, если иное не установлено федеральным за коном (п. 1 ст. 7 Закона об ипотеке).

12. В случае если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, для ипотеки необходимо такое же письменное согласие или разрешение (п. 3 ст. 6 Закона об ипотеке).

13. В случае заключения договора об ипотеке необходим документ, подтверждающий, что залогодатель письменно предупредил залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки - правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах (ст. 12 Закона об ипотеке) Кирсанов А.Р. Правовое положение органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним /А.Р. Кирсанов // Регистрация прав на недвижимость. 2002. №6. С. 132-134..

Перечень не является исчерпывающим. И все вышеназванные действия органа осуществляющего государственную регистрацию, авторы концепции предлагают упразднить, а действия государственного регистратора свести к технической фиксации юридических фактов.

При регистрации перехода права на недвижимое имущество правовая экспертиза представленных документов, проводимая регистратором, должна быть направлена на проверку необходимых реквизитов документов, полноты и действительности поданных документов, на наличие соответствующих прав у правообладателя Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. - М.: Исследовательский центр частного права, 2003. С. 52..

При регистрации права, перехода права собственности на недвижимое имущество, было бы не верно упразднять те полномочия регистрирующего органа существующие в настоящее время. Говоря о качестве проводимой правовой экспертизы документов (в отношении регистрирующего органа, авторы концепции, как видно, почему-то сомневаются), можно сказать что, с трудностями, возникающими, из-за споров между субъектами права о недвижимости сталкиваются, и нотариусы, и регистрирующие органы.

Известно, что одна из наиболее важных задач как нотариата, так и государственной регистрации - превентивное правосудие, направленное на предупреждение споров, разъяснение правовой сущности совершаемых сторонами сделок. Юридически грамотное оформление сделок с недвижимостью с помощью нотариуса позволяет избежать обращения в суд и экономит как время сторон, так и затраты государства на судебную систему Улюкина Н.В. Практические вопросы, возникающие при государственной регистрации прав и сделок с жилыми помещениями / Н.В. Улюкина // Регистрация прав на недвижимость. 2002. №7. С. 50..

Однако само по себе нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью не делает ее абсолютно бесспорным актом. Нотариальное удостоверение лишь придает сделке требуемую законом форму. При этом она будет считаться заключенной, а правовые последствия наступившими только в случае государственной регистрации, если таковая необходима в силу закона.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97. №122-ФЗ ввел понятие «правовая экспертиза». Регистрирующий орган наделен полномочиями по проведению прав экспертизы поданных на государственную регистрацию документов. Статьей 17 Закона как основание проведения государственной регистрации предусмотрены договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством. В компетенцию государственной регистрации входит проверка законности сделки, при этом не имеет значения, в какой форме она совершена. Правовая экспертиза должна осуществляться независимо от формы - простая письменная или нотариальная, а также от того, подлежит ли государственной регистрации сама сделка или ее исполнение является только основанием для регистрации перехода права собственности Улюкина Н.В. Практические вопросы, возникающие при государственной регистрации прав и сделок с жилыми помещениями / Н.В. Улюкина // Регистрация прав на недвижимость. 2002. №7. С. 50..

Подводя итог вышесказанному о государственной регистрации можно сказать следующие: озвучивая мысль об отмене государственной регистрации сделки, не следует отождествлять её с отменой сложившегося порядка проведения государственной регистрации в целом (в том числе проведения правовой экспертизы). Основанием такого вывода, в частности, служит императивная норма закона о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97. регламентирующий порядок проведения государственной регистрации, вступил в силу 31.01.98., за это время (более пяти лет) учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество - органом государства призванным осуществлять данную функцию, наработан определенный опыт работы. Опыт, надо сказать, положительный. Решение об упразднении полномочий регистрирующего органа (что предлагают авторы концепции) было бы, весьма опрометчивым.

3.3 Соотношение формы и государственной регистрации сделок с жилыми помещениями

Гражданским кодексом РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» остался не до конца урегулирован вопрос о том, как соотносится государственная регистрация и форма сделки.

Введение государственной регистрации и придание ей самостоятельного значения обусловливает ее соотношение с формой сделки. Действующий Гражданский кодекс РФ не относит регистрацию к форме сделки (ст. 158 ГК РФ) и устанавливает, что несоблюдение в случаях предусмотренных законом требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность (ст. 165 ГК РФ). Такая сделка признается ничтожной. Раз сделка ничтожна, то на основании общей части ГК РФ нарушены условия законности ее содержания, не форма сделки.

В силу же п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, т.е. данную норму можно истолковать таким образом, что без государственной регистрации договор считается незаключенным.

Значит, по смыслу закона, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но не зарегистрирована, то она является незаключенной, другими словами, не совершившейся, несостоявшейся. В соответствии с п. 2 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Если при отсутствии государственной регистрации договор не заключен, то получается, что государственная регистрация - одно из существенных условий сделки, названное в законе. Получается, что законодатель расширил понятие «заключенный договор», необоснованно включив в него и государственную регистрацию Качур Н.Ф. Соотношение формы и государственной регистрации сделки / Н.Ф. Качур // Информационный бюллетень Нотариальной палаты Красноярского края. 2000. №96. С. 69..

Существенные условия в соответствии с началами диспозитивности гражданского права требуют согласования сторон. Не случайно их называют еще договорными условиями, они формируют договоры как соглашения сторон. Их наличие является необходимым и достаточным для того, чтобы договор считался заключенными, тем самым, порождая права и обязанности у сторон.

Правило о государственной регистрации сделки - императивное требование закона, не имеющее отношения к воле сторон. Государственная регистрация находится за пределами содержания сделки. Это самостоятельное дополнительное требование закона, установленное для сделок с недвижимостью.

Налицо явная непоследовательность в решении столь важного для теории и практики вопроса о том, какие последствия влечет отсутствие государственной регистрации: недействительность сделки (п. 1 ст. 165 ГК РФ) или ее незаключенность (п. З ст. 433 ГК РФ). Какой норме отдать предпочтение, если обе они относятся к числу общих норм? Качур Н.Ф. Соотношение формы и государственной регистрации сделки / Н.Ф. Качур // Информационный бюллетень Нотариальной палаты Красноярского края. 2000. №96. С. 70.

Получается, что две общие нормы предусматривают различные последствия несоблюдение требований о государственной регистрации: недействительность сделки или признание ее незаключенной (о правовых последствиях «незаключенного договора» и «недействительного договора» было показано выше в § 1 Главы II). Если нормы части второй ГК РФ по отношению к большинству сделок прямо указывают на последствия несоблюдения требований о государственной регистрации, то в ряде случаев об этом вообще не говорится (ст. ст. 574, 584 ГК РФ).

Получается, что договор, подлежащий обязательной государственной регистрации и не прошедший таковую, считается незаключенным, если иное не установлено законом. Другие последствия применяются в случаях, прямо предусмотренных законом - это недействительность сделки (ст. 165 ГК РФ).

При отсутствии четкого законодательного решения данного вопроса нельзя сделать однозначный вывод о том, является ли государственная регистрация элементом формы сделки, существенным условием сделки, стадией (этапом) заключения сделки.

Отдельные договоры (купли-продажи жилых помещений, предприятий) подлежат государственной регистрации и считаются заключенными только с момента такой регистрации. Требуется именно регистрация договора, без которой он не может считаться заключенным или действительным. Договоры купли - продажи других видов недвижимого имущества заключаются в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

Таким образом, следует различать государственную регистрацию прав, которая находится за пределами формы сделки и не влияет на ее действительность, и государственную регистрацию сделки, тесно примыкающую к форме сделки Качур Н.Ф. Соотношение формы и государственной регистрации сделки / Н.Ф. Качур // Информационный бюллетень Нотариальной палаты Красноярского края. 2000. №96. С. 67..

По мнению авторов концепции государственная регистрация сделок приобрела взаимоисключающие черты, одни из которых свойственны государственной регистрации, другие характерны для нотариального удостоверения. Например, несоблюдение требования о государственной регистрации договора означает его незаключенность для сторон. Данное правовое последствие мало соответствует природе государственной регистрации, призванной обеспечить публичную и достоверную информацию о зарегистрированных правах и сделках для третьих лиц, но не стать условием возникновения (или невозникновения) обязательств для сторон по сделке. Наступление подобных правовых последствий закон как раз предусматривает для случаев несоблюдения сторонами сделки требования об обязательной форме сделки. Вместе с тем в ряде случаев за государственной регистрацией договора может обратиться любая из сторон, что труднообъяснимо, если заключенный договор, как соглашение между всеми его сторонами, возникает только с момента регистрации Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. - М.: Исследовательский центр частного права, 2003. С. 49..

Весь парадокс ситуации очевиден. Можно сделать вывод об исключении из статей ГК РФ, других нормативно-правовых актах гражданского законодательства, нормы об обязательной государственной регистрации сделок. Рассмотрим трудности, встречающиеся на практике из-за неясности, в каком соотношении по действующему гражданскому законодательству находится форма и государственная регистрация сделки.

С точки зрения обычного человека, не обладающего юридическими познаниями, некоторые ситуации могут показаться странными, например: заключен договор купли-продажи квартиры, заверен у нотариуса, исполняются обязательства по передаче указанной в договоре суммы, квартира передается по передаточному акту и покупатель в нее въезжает, а сделка с точки зрения закона до сих пор не заключена.

Столь пристальное внимание к моменту заключения сделки с жилым помещением обусловлено тем, что по времени момент достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям сделки (т.е. подписание договора, передача жилого помещения, денег) и момент внесения соответствующей записи в ЕГРП не совпадают. Поясним более подробно, что это значит. Как было указано выше, государственная регистрация осуществляется в установленном законом порядке, который можно назвать регистрационным процессом, включающим в себя несколько стадий (стадия приема заявлений, стадия правовой экспертизы, стадия совершения акта государственной регистрации и т.д.). Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предписан срок проведения государственной регистрации (т.е. прохождения стадий регистрационного процесса) не позднее чем в месяц. По усмотрению учреждения юстиции территориального органа субъекта федерации, срок может быть, и уменьшен до 14 дней, 7 дней (в Красноярском крае до 14 дней). Но в любом случае, в один день регистрация не происходит. За время нахождения документов (в частности подписанного договора) в регистрирующем органе могут возникнуть обстоятельства, не зависящие от воли сторон, которые существенно повлияют на субъективные права сторон, например - смерть одной из стороны по договору. Рассмотрим сказанное на примере из судебной практики.

Граждане А. и И. обратились в Медногорский городской суд Оренбургской области с жалобой на отказ учреждения юстиции по государственной регистрации прав Оренбургской области в государственной регистрации договора мены от 17.07.2001 г. и просьбой обязать произвести государственную регистрацию. Основанием для отказа явилось то обстоятельство, что сторона по договору мены гражданин X. умер до момента государственной регистрации договора мены

В судебном заседании представитель учреждения юстиции по регистрации прав Оренбургской области жалобу не признал и просил суд в удовлетворении жалобы отказать по следующим причинам. Граждане А.И. и X. 18.07.2001 г. представили в учреждение юстиции по регистрации прав Оренбургской области документы на государственную регистрацию. В ходе проведения правовой экспертизы от наследников гражданина X. стало известно, что 20.07.2001 г. он скончался. В связи со смертью гражданина прекращается его правоспособность, поэтому в государственной регистрации сделки было отказано.

Медногорский городской суд Оренбургской области, заслушав объяснение сторон, исследовав обстоятельства дела, пришел к следующим выводам.

В соответствии со ст. 154 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Согласно п. 2 ст. 17 ГК РФ правоспособность гражданина возникает с момента его рождения и прекращается смертью. После смерти лица не может быть осуществлена ни государственная регистрация его права, ни государственная регистрация его сделки, поскольку одним из основных условий законности сделки является условие о правоспособности и дееспособности стороны по договору. Обязать государственное учреждение юстиции зарегистрировать права на объект недвижимого имущества за умершим, значит нарушить требования Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» о добровольном и заявительном порядке государственной регистрации. В соответствии со ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация проводится на основании заявления правообладателя, стороны договора или уполномоченного им на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. В случае если правообладатель умер, государственная регистрация не может быть проведена в связи с прекращением правоспособности гражданина.

Учитывая изложенное, Медногорский городской суд Оренбургской области отказал в удовлетворении жалобы и признал отказ в государственной регистрации законным и обоснованным'. Учреждение юстиции правомерно отказало в государственной регистрации сделки, поскольку гражданин (являющийся одной из сторон по договору) умер до момента государственной регистрации, т.е. до даты внесения записи о праве в Единый государственный реестр прав Решение Медногорского городского суда Оренбургской области от 25.09.2001 г. // Информационное издание № 1 Государственного учреждения юстиции «Регистрационная палата по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края». - Красноярск, 2002. С.105..