Договор аренды зданий и сооружений

Размещено на http://www.allbest.ru/

ВВЕДЕНИЕ

В нашей стране проблема правового регулирования договора аренды недвижимого имущества в современном российском законодательстве связана с преобразованиями экономического характера. Практика правового регулирования показала, что для нормального развития товарно-денежных отношений предпочтительней является гражданско-правовая форма. Она располагает уникальным, отработанным юридическим инструментарием, которая обеспечивает организованность и порядок в общественном производстве.

Переход России к рыночной экономике приводит к расширению сферы гражданско-правового регулирования имущественных отношений, который складывается в различных сферах деятельности. Поэтому важной задачей правового и гражданско-правового, регулирования это гибкое реагирование, а так же поддержание законодательства в соответствии с потребностями участников имущественных отношений, то есть договор аренды.

Такой инструмент правового регулирования (договор аренды) позволяет выровнять противовес между интересами арендодателя и арендатора, извлекая из его недвижимого имущества прибыль, подарендодатель сохраняет данный объект в собственности. Но не смотря на это, широкие права арендатора предоставляют последнему большие возможности в использования этого объекта в имущественном обороте. Самостоятельность арендатора в осуществлении права владения, пользования и распоряжения имуществом в пределах договора аренды обусловлена регулирующим воздействием как законодательства, так и самого договора, арендатора, права которого ограничивает и права собственника, а правами собственника - права арендатора. Права арендатора по отношению к правам собственника практически сводятся к сохранению самого титула собственника, а также набору обязательственных правомочий, обеспечивающих возобновление в полном объеме и целостности собственнических прав по окончании аренды и надлежащего внесения арендной платы. Что за пределами исполнения обязательств по договору арендатор полностью свободен в своей хозяйственной деятельности, то есть, и в осуществлении своих имущественных прав.

Аренда недвижимости является одним из самых распространенных гражданско-правовых институтов, и это при том, что сразу хочется отметить, в самом Гражданском кодексе РФ (часть вторая) говорится не об аренде недвижимости, а об аренде зданий и сооружений, что вряд ли можно признать правильным, поскольку на практике это приводит к весьма серьезным неудобствам. Выходит, что правила об аренде недвижимости, расположены в общих положениях об аренде (§1 гл. 34 ГК РФ), а вот правоотношения по аренде зданий и сооружений (которые и являются основными объектами недвижимости) регулируются исключительно в очередь специальными правилами (§4 гл. 34 ГК РФ) и лишь при отсутствии таковых, общими положениями об аренде. Возможно это можно признать правильным с точки зрения юридической техники тем более, что никаких оснований для подобного "деления" нет. Объектом данного исследования - общественные отношения, которые возникают в области аренды недвижимости (права и обязанности субъектов договора аренды зданий и сооружений, правовое положение объектов данного договора). Предметом исследования является вид гражданско-правового договора - договор аренды зданий и сооружений. Цель данной курсовой работы состоит как в рассмотрении отдельного вида аренды, а именно - договора аренды зданий и сооружений, его содержание. При написании курсовой работы использовались как общенаучные (методы синтеза и анализа), так и частнонаучные методы (сравнительно-правовой метод). Сравнительно-правовой метод позволил выявить особенности соотношения общих и специальных норм регулирующих отношения касающиеся договора аренды и отдельных его видов.



1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

1.1 Понятие аренды зданий и сооружений

Аренда зданий и сооружений впервые была определена в ГК РФ в самостоятельную разновидность договора аренды. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК).

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК в договоре аренды здания или сооружения указаны данные, которые позволяют определенно установить, какое здание (сооружение) подлежит передаче арендатору в качестве объекта аренды. Если таковые условия отсутствуют условие о предмете аренды считается несогласованным и договор незаключенным. Поэтому к договору аренды здания или сооружения должны прилагаться документы, которые идентифицируют отдельно стоящее здание (сооружение): план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием кадастрового номера земельного участка, правами на который обладает арендодатель - собственник здания (сооружения). На каждое здание и сооружение должен быть тех. паспорта с их планами и с указанием целевого назначения этих объектов.

Здание (сооружение), которое является предметом договора аренды должно совпадать со зданием (сооружением) как объектом гос. регистрации прав на него и сделок с ним. Поэтому, государственной регистрации подлежат и права на здания (сооружения). Здания и сооружения, зарегистрированные в качестве самостоятельных объектов недвижимости и не указанные в качестве предмета договора, не являются рассматриваемыми в качестве включенных в его состав по правилу о юридической судьбе вещей. Здания и сооружения - объекты арендных правоотношений, квалифицируются как объекты недвижимости по неразрывной связи с землей и невозможности их перемещения , не без ущерба для их назначения (п. 1 ст. 130 ГК). Исходя из неточности формулировки определения отнесения зданий, сооружений и иных объектов к недвижимому имуществу, данное определение, а конкретно: невозможность перемещения ее без несоразмерного ущерба их назначению, может позволить здесь ограничить меру применения специальных правил об аренде зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК).

Так как здание всегда находится на земле и при использовании его арендатором возникает проблема о возможности пользования арендатором землей, должен быть решен вопрос и о передаче арендатору прав на часть земельного участка, занятой этой недвижимостью и нужна для ее использования. Правила которые регулируют переход прав на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения арендаторам установлены в ст. 652 ГК РФ. В договоре аренды здания (сооружения) одновременно решается вопрос о передаче арендатору в аренду и соответствующего земельного участка, на котором находится это здание (сооружение). Арендатору в соответствии с договором земельный участок может быть предоставлен и на ином праве. Если же договор аренды здания (сооружения) не содержит каких-либо указаний о праве арендатора на земельный участок, считается, что к арендатору переходит на срок аренды здания (сооружения) право пользования частью земельного участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для использования его по назначению (п.2 ст.652 ГК).

В то же время, признавая право арендатора здания или сооружения на соответствующий земельный участок, ГК оставляет открытым вопрос о форме его землепользования. в п. 2 и 3 ст. 652 четко прослеживается дифференцированный подход к ее определению. В соответствии с ним при установлении для арендатора недвижимости формы землепользования должен учитываться характер прав арендодателя здания или сооружения на занимаемый недвижимостью земельный участок. В п. 2 предусматривается сдача в аренду здания и сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем арендодателю на праве собственности. В п. 3 - сдача в аренду здания и сооружения, находящегося на чужом для арендодателя (не принадлежащем ему на праве собственности) земельном участке. При этом лишь в п. 2 разрешен вопрос о виде права арендатора здания или сооружения на занимаемый недвижимостью участок и порядке его определения.

Согласно п. 2, если арендодатель является собственником земельного участка, на котором расположено сдаваемое в аренду здание или сооружение, конкретная форма землепользования для его арендатора определяется законом либо договором аренды здания или сооружения.

При решении вопроса о форме землепользования соглашением сторон арендатору здания, сооружения может быть предоставлено право аренды или иное предусмотренное законом право на соответствующую часть земельного участка (право постоянного (бессрочного) пользования, право безвозмездного пользования и др.). Выбор формы землепользования осуществляется согласно нормам гражданского и земельного законодательства о характере прав на землю участников земельных отношений (см. гл. 17 ГК, гл. I, III и IV ЗК).

Так, законом могут быть ограничены права иностранных граждан, лиц без гражданства на аренду земельного участка (п. 1 ст. 22 ЗК). На титулах постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, используются только лицами, указанными в п. 1 ст. 20, п. 1 ст. 24 ЗК (государственными и муниципальными учреждениями, федеральными казенными предприятиями и др.). Граждане и юридические лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться земельным участком (п. 4 ст. 20 ЗК). Распоряжение земельным участком, находящимся у гражданина на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству (п. 2 ст. 21 ЗК).

Если же договор аренды здания или сооружения не определяет форму землепользования, к арендатору автоматически переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования соответствующей частью земельного участка (при условии, что в законе отсутствуют ограничения на переход прав землепользования). Основанием перехода к арендатору права пользования на землю является закон: ч. 2 п. 2 комментируемой статьи и договор аренды здания или сооружения как правоустанавливающий документ.

В п. 3 ст. 652 устанавливается порядок предоставления в аренду здания или сооружения, расположенного на чужом для арендодателя земельном участке. К примеру, земля - государственная собственность и передана в аренду или в бессрочное пользование владельцу здания или сооружения.

Правило п. 3 носит диспозитивный характер и воспроизводит смысл положений п. 3 ст. 271 ГК о том, что собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, распоряжается недвижимостью по своему усмотрению постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором. Поэтому допустимость аренды здания или сооружения, расположенного на чужом земельном участке, определяется прежде всего условиями пользования земельным участком. Это означает также, что арендодатель здания или сооружения, не являющийся собственником земли, вправе по своему усмотрению, т.е. без согласия собственника земельного участка, сдать в аренду здание или сооружение, расположенное на чужом земельном участке, если при этом не нарушаются условия землепользования, установленные законом или договором с собственником земельного участка. Если же перемена в лице владельца здания (сооружения) повлечет изменение установленных условий землепользования, согласие собственника земельного участка на аренду здания или сооружения необходимо.

Свободы распоряжения недвижимостью, к примеру, лишен владелец здания (сооружения), находящегося на чужом земельном участке, в пределах которого расположен объект археологического наследия. Пользователь такого участка владеет и пользуется им с соблюдением требований законодательства об охране объектов культурного наследия. При таких обстоятельствах, если предполагаемый арендатор здания (сооружения) не располагает возможностями для соблюдения указанного законодательства, то аренда здания или сооружения без согласия собственника земельного участка недопустима.

СТ. 653 (подобно положениям п. 1 ст. 617 ГК о перемене на стороне арендодателя) служит идее придания устойчивого характера арендным отношениям в случае перемены собственника (землепользователя, землевладельца) земельного участка, на котором находится переданное в аренду здание или сооружение.

И гражданское, и земельное законодательство допускает возможность продажи земли, занятой зданием или сооружением (см. п. 1, 2 ст. 552 ГК, п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 ЗК). Земельный участок, как правило, продается вместе с находящимся на нем зданием или сооружением. В то же время допускается продажа только земельного участка без отчуждения расположенной на нем недвижимости. Подобное возможно, к примеру, если здание (сооружение) и земельный участок, который обслуживает этот объект, имели разный правовой режим. К примеру, земля - государственная собственность и передана в аренду или в бессрочное пользование собственнику здания или сооружения, который и решил ее выкупить. Юридическим лицам - собственникам зданий и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено исключительное право на покупку земельных участков путем их приватизации (ч. 2 п. 1 ст. 36 ЗК).

Переход к другому лицу права собственности и других вещных прав на земельный участок, обремененный правами на землю арендатора расположенной на ней недвижимости, не служит основанием для изменения или расторжения договора аренды здания или сооружения. При этом действует правило о следовании права аренды за вещью. К другому лицу переходят в полном объеме все права и на него возлагаются все обязанности его предшественника по земельным отношениям. Соответственно новый собственник или иной титульный владелец земельного участка не вправе до истечения срока действия договора аренды здания (сооружения) требовать изменения условий землепользования, ссылаясь на изменения в составе участников земельных отношений.

Условия такого землепользования, объем прав арендатора здания, сооружения остаются прежними, существовавшими до продажи земельного участка.

Правило о сохранении прав арендатора здания или сооружения на пользование земельным участком действует только в случае перемены собственника (землевладельца, землепользователя) по договору купли-продажи. Оно не применяется, если перемена произошла по иным основаниям (наследование, реорганизация юридического лица - собственника, реквизиция, договоры дарения или ренты и др.). Такое ограничение вряд ли всегда оправданно. Было бы целесообразнее, по аналогии с нормой п. 1 ст. 617 ГК, распространить правило о сохранении прав арендатора здания или сооружения на пользование соответствующим земельным участком для всех случаев отчуждения земли.

Такое положение, согласно которому арендатор здания (сооружения) сохраняет за собой право пользования частью земельного участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для его использования по назначению, и в случае изменения собственника земельного участка, в том числе в результате его продажи другому лицу (ст. 653 ГК), призвано от способствовать стабильности арендных отношений и защите прав и законных интересов арендатора. В договоре аренды здания (сооружения) значительно возрастает по сравнению с арендой иного имущества роль условия договора об арендной плате (ст. 654 ГК). Цена договора аренды здания (сооружения) является его существенным условием.

К обязательствам, возникающим из договора аренды здания (сооружения), не могут быть применены общие правила об аренде, действующие в случаях, когда договором не определены размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Согласно общим положениям об аренде в подобных ситуациях стороны должны руководствоваться условиями об арендной плате, обычно применяемыми при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ст. 614 ГК). Если же объектом аренды является здание или сооружение, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания (сооружения) считается незаключенным.

Суть специального правила, регулирующего отношения, связанные с арендой зданий и сооружений, состоит в том, что к указанным правоотношениям не подлежат применению диспозитивные нормы, позволяющие определить существенное условие о размере арендной платы на тот случай, когда в документе, подписанном сторонами, отсутствует пункт об арендной плате.

Предусматривая обязательность для договора аренды здания (сооружения) условия о размере арендной платы, ГК не включает каких-либо специальных правил относительно формы арендной платы, порядка и сроков внесения арендатором арендных платежей. Поэтому в этой части сохраняют своей действие общие положения об аренде (ст. 614 ГК). И применительно к договору аренды здания или сооружения условие об арендной плате вовсе не обязательно должно определяться в форме твердой суммы платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны могут договориться об иных формах арендной платы, в частности: в виде установленной доли доходов арендатора от использования здания (сооружения); в форме услуг со стороны арендатора, оказываемых арендодателю; путем возложения на арендатора затрат на капитальный ремонт здания (сооружения), и т.д. Главное, чтобы встречное предоставление арендатора, получаемое арендодателем в качестве арендной платы, имело бы в договоре денежную оценку, что позволяло бы говорить о наличии соглашения сторон относительно размера арендной платы.

Специальные требования к форме договора аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора. ГК РФ не требует нотариального удостоверения договора аренды здания или сооружения, впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установленных законом.

Общий порядок регистрации прав на недвижимое имущество определен Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ. Приказом Минюста России от 6 августа 2004 г. N 135 утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества. В Инструкции обобщены действующие правила регистрации арендных договоров, указано, в каком порядке нужно представлять документы на государственную регистрацию таких договоров и как будет проходить их правовая экспертиза.

1.2 Правовое регулирование договора аренды зданий и сооружений по российскому законодательству

Правовое регулирование - «жизнь» права, динамика системы права. Правовое регулирование имеет две стороны: процесс правообразования и процесс правоприменения. Процесс правообразования всегда связан с формированием социально-экономических предпосылок и условий образования правовой нормы.

Можно выделить два общих принципа, на которых основывается регулирование ГК РФ вопросов аренды недвижимости.

Во-первых, это принцип свободы договора, который проявляется, в частности, в том, что число императивных норм, связанных с содержанием договора аренды недвижимости, крайне незначительно. Они в основном относятся к форме договора и к необходимости его государственной регистрации.

Во-вторых, про регулировании аренды недвижимости не проводится идея защиты «слабой стороны», как это сделано в отношении жилищного найма, а последовательно осуществляется принцип защиты прав кредитора в обязательстве, в качестве которого может в конкретной ситуации выступать как арендодатель, так и арендатор. Такой подход позволяет установить справедливый баланс интересов сторон договора, не предписывая в то же время жестких рамок содержания их договорных отношений.

Аренде зданий и сооружений посвящены положения §4 главы 34 ГК РФ. Данный параграф состоит из шести статей: ст.650 («Договор аренды здания и сооружения»), ст.651 (Форма и государственная регистрация договора аренды здания и сооружения»), ст.652 («Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения»), ст.653 («Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже»), ст.654 («Размер арендной платы»), ст.655 («Передача здания или сооружения»).

В правовом регулировании аренды зданий и сооружений приоритетны правила § 4 гл. 34 ГК "Аренда зданий и сооружений", затем следуют общие положения об аренде (ст. 625 ГК). Если предметом договора аренды являются здание или сооружение, ряд общих положений об аренде не применяется, поскольку они замещаются специальными правилами.

Нельзя не заметить некоторого сходства положений об аренде зданий и сооружений и содержащихся в ГК РФ норм о купле-продаже, что представляется совершенно оправданным. Тем самым обеспечивается единообразный правовой режим объектов недвижимости в имущественном обороте.

Следует сразу подчеркнуть, что в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в ГК отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениям общие правила о договоре аренды (в том числе об аренде недвижимости) применяются в полном объеме.

Специальные правила, регулирующие договор аренды здания или сооружения, вызваны к жизни специфическими свойствами зданий и сооружений как объектов недвижимости: особой ценностью этих объектов, их непотребляемостью в процессе использования, неразрывной связью с землей и т.п.

Специальные требования к форме договора аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора. ГК РФ не требует нотариального удостоверения договора аренды здания или сооружения, впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установленных законом.

Проект федерального закона «Технический регламент «О безопасности зданий и сооружений» (далее - проект технического регламента) разработан во исполнение пункта 1 статьи 9 Федерального закона от 27 декабря 2002 г. №184-ФЗ «О техническом регулировании» и пункта 2 Программы разработки технических регламентов, утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 6 ноября 2004г. №1421-р (в редакции от 28 декабря 2007 г. №1930-р). В соответствии с частью 1 статьи 9 Федерального закона «О техническом регулировании» технический регламент относится к первоочередным и должен быть принят до 1 января 2010 г.

При разработке проекта технического регламента использовалась Директива 89/106 ЕС - основной нормативный акт Европейского союза в отношении строительной продукции. Структура технического регламента соответствует требованиям Федерального закона «О техническом регулировании» и включает в себя три основные части:

требования к безопасности зданий и сооружений;

требования по обеспечению безопасности зданий и сооружений на всех этапах жизненного цикла строительной продукции;

формы оценки соответствия.

В проекте технического регламента «О безопасности зданий и сооружений» объектами технического регулирования являются объекты капитального строительства (здания, сооружения) на всех стадиях их жизненного цикла, но не процессы изысканий, проектирования, строительства, эксплуатации, сноса.

Идентификация объекта технического регулирования проводится по трем признакам:

1) по назначению (жилые, общественные, производственные здания и т.д.);

2) по уровню ответственности (повышенный, нормальный, пониженный) - от уровня ответственности зависят коэффициенты запаса, закладываемые в расчетные формулы при выполнении проектных работ;

3) применительно к формам оценки соответствия, где объекты разделены на три группы:

объекты, подлежащие обязательной государственной экспертизе и надзору;

объекты, не подлежащие обязательной государственной экспертизе и надзору;

объекты индивидуального жилищного строительства.

Формы оценки соответствия подразделяются на две группы: осуществляемые государственными органами власти и осуществляемые негосударственными организациями.

К формам оценки соответствия, осуществляемым государственными органами власти, относятся государственная экспертиза, государственный строительный надзор, ввод в эксплуатацию объектов, государственный эксплуатационный контроль, разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию. К формам оценки соответствия, осуществляемым негосударственными организациями относятся негосударственная экспертиза, строительный контроль, авторский надзор, испытания, эксплуатационный контроль, заключение о соответствии.

Технический регламент устанавливает требования по шести видам безопасности строительной продукции:

1) механическая безопасность;

2) пожарная безопасность;

3) безопасность в сложных природных и техногенных условиях;

4) требования безопасных условий проживания (биологическая, химическая, радиационная безопасность);

5) требования безопасности пользования (электробезопасность, термобезопасность).

6) требования безопасного воздействия на окружающую среду.

Выполнение указанных требований безопасности применительно к конкретному зданию, сооружению позволит обеспечить его безопасность в целом.

При этом каждое из этих требований безопасности к продукции более детально сформулировано во втором разделе проекта технического регламента применительно ко всем этапам жизненного цикла строительной продукции.

Особенностью строительной продукции является то, что элементы безопасности будущего здания или сооружения закладываются на всех стадиях от инженерных изысканий до вывода из эксплуатации. Поэтому в проекте технического регламента все требования к безопасности зданий и сооружений прописаны применительно к каждому этапу жизненного цикла строительной продукции.

В соответствии с требованиями Федерального закона «О техническом регулировании» проект технического регламента прошел публичное обсуждение. Уведомление о начале публичного обсуждения проекта технического регламента было опубликовано 13 декабря 2007 г., а о завершении публичного обсуждения - 6 марта 2008 года в журнале национального органа по техническому регулированию «Вестник технического регулирования». За это время было получено более 1500 замечаний и предложений от более чем 100 юридических и физических лиц.

Проект технического регламента прошел обсуждение на общественных площадках:

дважды - в Межотраслевом совете комитета по техническому регулированию РСПП;

в комитете по предпринимательству в сфере строительства и ЖКХ Торгово-промышленной палаты РФ;

в Экспертном совете по градостроительной деятельности при Комитете Государственной Думы по строительству и земельным отношениям;

в Экспертной комиссии по техническому регулированию при федеральном органе исполнительной власти по техническому регулированию (Минпромторг России). По результатам обсуждения в указанных организациях были получены положительные заключения по проекту технического регламента. Принятие Федерального закона «О техническом регламенте «О безопасности зданий и сооружений» потребует внесения изменений в следующие нормативно-правовые акты:

1) Гражданский кодекс Российской Федерации;

2) Градостроительный кодекс Российской Федерации;

3) Жилищный кодекс Российской Федерации;

4) Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях;

5) Федеральный закон от 21 декабря 1994 г. N 69-ФЗ «О пожарной безопасности»;

6) Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

7) Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов»;

8) Федеральный закон от 6 октября 2003г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»;

9) Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №117-ФЗ «О безопасности гидротехнических сооружений»;

10) Федеральный закон от 8 августа 2001 г. №134-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при проведении государственного контроля (надзора)»;

11) Федеральный закон от 6 октября 1999 г. № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации»;

12) Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»;

13) Постановление Правительства Российской Федерации от 24 ноября 1998 г. № 1371 «О регистрации объектов в государственном реестре опасных производственных объектов»;

14) Постановление Правительства Российской Федерации от 1 февраля 2006 г. №54 «О государственном строительном надзоре в Российской Федерации»;

15) Постановление Правительства Российской Федерации от 5 марта 2007 г. №145 «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий»;

16) Постановление Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 г. №87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию».

Проект федерального закона «Технический регламент «О безопасности зданий и сооружений» (далее - проект технического регламента) разработан в соответствии с пунктом 1 статьи 9 Федерального закона от 27 декабря 2002 г. №184-ФЗ «О техническом регулировании» и пунктом 2 Программы разработки технических регламентов, утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 6 ноября 2004г. №1421-р (в редакции распоряжения от 28 декабря 2007 г. №1930-р).

Основными положениями законопроекта, которые связаны с возможностью выделения средств из федерального бюджета являются вопросы консервации объектов, разработки национальных стандартов и сводов правил, которые являются доказательной базой соблюдения требований технических регламентов, а также осуществление государственного контроля (надзора) в процессе эксплуатации зданий, сооружений. По всем этим вопросам необходимо отметить следующее.

Консервация объекта может осуществляться при необходимости прекращения или приостановки строительства. В связи с тем, что консервация проводится только в случаях сбоя в процессе строительства и является особым случаем, расходы на консервацию дополнительно не планируются, и предусматриваются за счет средств, выделенных на строительство. В этой связи дополнительных финансовых затрат заказчику строительства предусматривать не требуется.

Разработка национальных стандартов, применение которых в соответствии со статьей 16 Федерального закона "О техническом регулировании" является достаточным условием выполнения требований технического регламента, осуществляется в рамках программы разработки национальных стандартов за счет средств основной деятельности Федерального агентства по техническому регулированию. В этой связи дополнительных средств федерального бюджета на их разработку не потребуется.

Не потребуется дополнительных средств федерального бюджета также в части государственного контроля (надзора) в процессе эксплуатации зданий и сооружений по следующим основаниям.

В соответствии с подпунктом 61 пункта 2 статьи 26.3 Федерального закона от 06.10.1999 №184-Ф3 «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» за счет средств бюджета субъектов Российской Федерации осуществляется государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также за соответствием жилых помещений, качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг установленным требованиям законодательства.

Следует отметить, что Федеральный закон «О промышленной безопасности опасных производственных объектов» регулирует вопросы осуществления технологических процессов на производственных объектах. Технический регламент «О безопасности зданий и сооружений» регламентирует вопросы контроля за техническим состоянием строительных конструкций, а также за соблюдением правил их эксплуатации.

Вместе с тем полномочия по осуществлению государственного контроля (надзора) в процессе эксплуатации нежилых зданий и сооружений (за исключением опасных производственных объектов) в настоящее время в федеральном законодательстве не определены.

Проектом федерального закона «Технический регламент «О безопасности зданий и сооружений» предусмотрено, что в процессе эксплуатации зданий и сооружений контроль (надзор) за указанными зданиями и сооружениями осуществляется уполномоченным федеральным органом исполнительной власти применительно к особо опасным технически сложным и уникальным объектам, в отношении остальных объектов - соответствующими органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Принятие законопроекта наделяет субъекты Российской Федерации полномочием по осуществлению государственного контроля (надзора) в процессе эксплуатации зданий и сооружений, помимо жилых зданий, а федеральные органы исполнительной власти полномочиями по осуществлению государственного контроля (надзора) в отношении остальных зданий.

Учитывая, что указанный государственный контроль будет осуществляться уже образованными органами исполнительной власти (на федеральном уровне - Ростехнадзором, на уровне субъектов Российской Федерации - органами государственного строительного надзора) выделения дополнительных финансовых средств из федерального бюджета не потребуется.

Статьей 26.3-1 Федерального закона «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» определено, что органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации вправе участвовать в осуществлении полномочий, не переданных им в соответствии с пунктом 7 статьи 26.3 данного Федерального закона, за счет средств субъекта Российской Федерации, если это участие предусмотрено федеральными законами. При этом финансирование данных полномочий в таком случае не является обязанностью для субъекта Российской Федерации, а также основанием для выделения дополнительных средств из федерального бюджета.

С учетом изложенного, не потребуется выделения дополнительных финансовых средств федерального бюджета в связи с принятием федерального закона «Технический регламент «О безопасности зданий и сооружений».

Действующая в настоящее время нормативная база в области безопасности зданий и сооружений, содержащая обязательные требования, отвечающие целям принятия технического регламента о безопасности зданий и сооружений, состоит в основном из следующих документов: строительные нормы и правила (СНИПы), государственные стандарты Российской Федерации в области строительства (ГОСТы), своды правил по проектированию и строительству (СП). Эти документы утверждены ведомственными нормативными актами и в силу части 7 статьи 46 Федерального закона от 27 декабря 2002 года № 184-ФЗ «О техническом регулировании» должны утратить силу в 2010 году. До этого времени обязательные требования в области безопасности зданий и сооружений должны быть закреплены в соответствующем техническом регламенте.

В соответствии с частью 1 статьи 9 Федерального закона «О техническом регулировании» в число первоочередных технических регламентов, которые должны быть приняты до 1 января 2010 года, входит технический регламент о безопасности зданий и сооружений.

договор аренда сооружение правовой



2. ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

2.1 Предмет договора аренды зданий и сооружений

Вопрос о существенных условиях всякого договора рассматривается как вопрос о наличии самой сделки - существенными признаются условия, согласование которых необходимо для признания договора заключенным. Это традиционное определение существенных условий практически сохранилось в части первой п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) и является преобладающим в литературе.

В силу п. 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора и это соглашение облечено в надлежащую форму.

Формулировка указанной статьи, предусматривающая, что «существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение» можно истолковать следующим образом: все существенные условия должны быть перечислены в тексте самого договора. При таком подходе отсутствие хотя бы одного из существенных условий в договоре аренды зданий и сооружений влечет недействительность конкретного соглашения.

Так, применительно к аренде, ст. 606 ГК РФ указывает на то, что аренда предполагает передачу имущества только во временное владение и пользование, и отсутствие условия о сроке предоставления лишило бы договор аренды смысла и правового содержания. Отсутствие такого соглашения призвана восполнить ст. 610 ГК РФ. В соответствии с широко применяемой классификацией все существенные условия договора, перечисленные в статье 432 ГК РФ, делятся на четыре группы.

Необходимым условием любого гражданско-правового договора является условие о предмете.

Обычно считается, что для договора аренды существенным условием является только определенность предоставляемого в аренду имуществ. Сложно говорить о заключении соглашения, если не ясно, что же именно арендовано.

По поводу определения предмета договора в цивилистике имеются различные мнения. Одна группа авторов предмет договора видит в действиях, которые должна совершить обязанная сторона. Другая группа авторов предмет договора сводит к вещам, подлежащим передаче другой стороне.

Следующая группа ученых исходит из необходимости разграничения понятий «объект договора» и «предмет договора». Под объектом договора подразумеваются действия (поведение) сторон по передаче вещи, а сама вещь составляет предмет договора. Объектами относительных гражданских прав, которые могут быть осуществлены лишь при определенном поведении обязанных лиц, всегда являются действия этих лиц. В тех случаях, когда действия должников направлены на передачу вещей, эти вещи называются предметом договора. Специфической особенностью аренды является дополнительное требование, предъявляемое законодателем к предмету: в нем четко должны быть оговорены условия о качестве передаваемого в аренду имущества, месте нахождения и другие признаки, позволяющие установить соответствующий объект и его состояние.

Правильное понимание сути аренды невозможно без четкого усвоения предметов любого из видов договора аренды, в том числе и такого вида как аренды зданий и сооружений.

Как отмечает Садиков О.Н, данные изменения ограничивают возможности аренды зданий и сооружений. Понятие "здание" технически характеризует строение как капитальное. В этом контексте из его состава исключаются временные, переносные строения, строения облегченного (сборно-разборного) типа без фундамента: павильоны, киоски, ларьки, буфеты и т.п.

Заметим также, что ГК не придает юридического значения делению объектов на здания и сооружения, поскольку специальные правила об аренде указанных объектов не дифференцируют возникающих в связи с этим правоотношений

Важное значение имеет разграничение здания и сооружения от иных построек, не относящихся к объектам недвижимости, а также от иных видов недвижимого имущества, к которым не подлежат применению специальные правила, регламентирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений (объекты незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения).

В этом смысле под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

При таком подходе подчеркиваются все необходимые для соответствующей юридической квалификации характерные черты таких объектов недвижимости, как здания и сооружения.

Во-первых, когда мы говорим о зданиях и сооружениях, речь идет об объектах, созданных людьми (искусственно возведенных). Этот признак позволяет отграничивать здания и сооружения от объектов недвижимости, являющихся таковыми по своей природе (горы, скалы и т.п.).

Во-вторых, о зданиях и сооружениях как объектах недвижимости можно говорить лишь в том случае, если они «привязаны» к определенному земельному участку. Причем ситуация не меняется, если определенные инженерные сооружения находятся под землей (например, шахты), поскольку и в этом случае их собственнику или владельцу необходимо иметь определенные права на соответствующий земельный участок. В-третьих, связь здания (сооружения) с земельным участком должна быть столь прочной (фундаментальной), что перемещение указанного объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению оказалось бы невозможным. Данный признак позволяет отграничить здания и сооружения от иных построек и конструкций (ларьков, палаток, киосков и т.п.), которые вообще не относятся к объектам недвижимости.

Необходимо также иметь в виду, что некоторые объекты недвижимости, относящиеся к зданиям и сооружениям, имеют определенную специфику, которая находит отражение и в особенности правового регулирования правоотношений, связанных с передачей их в аренду. Указанные особенности вытекают как из гражданско-правовых норм, в том числе за рамками гл. 34 ГК, так и из отдельных положений публичного права.

Также очень важное значение имеет соотношение понятий здания и сооружений и понятия нежилое помещение в свете применения к последним правил § 4 гл. 34 ГК "Аренда зданий и сооружений". ГК РФ не выделяет нежилые помещения в числе объектов арендных отношений они уже объединены под общим значением "здание", включающим весь спектр нежилых (производственных, культурных и т. д.) и жилых (жилые дома) строений

По нашему мнению, к понятию «нежилые помещения» в применении к договору аренды следует отнести небольшие помещения (одна и несколько комнат в нежилом здании или сооружении, первый нежилой этаж жилого дома, полуподвал, подвал дома и т.п.), которые можно использовать для организации небольшой конторы (офиса), мастерской по оказанию услуг (металлоремонт, ремонт одежды и обуви, химчистка, парикмахерская и т.п.), небольшого магазина, перевалочного склада и др.

Вместе с тем, в нормативных актах разного уровня понятие «нежилые помещения» раскрывается по разному.

Федеральным законом от 15 июня 1996 г. №72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" помещение определяется как единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

Однако трактовка жилого помещения только как части жилого здания противоречит ст. 673 ГК РФ, согласно которой объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Из приведенной нормы следует, что ГК РФ использует термин "жилое помещение" как обобщенный, поскольку под него подпадают как жилой дом в целом, так и его отдельные части. Исходя из аналогии закона, термин "нежилое помещение" можно употреблять для обозначения как нежилого здания, так и его составляющих (т.е. и изолированных помещений, и их частей).

В Положении о лицензировании риэлтерской деятельности, утвержденном постановлением Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. №1407, сказано, что риелторы совершают сделки со следующими объектами недвижимости: земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями.

В упомянутом документе термин "нежилые помещения" употребляется в одном ряду с понятиями "здания", "строения", следовательно, "нежилые помещения" это самостоятельное "узкое" понятие.

Согласно Федеральному закону "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", к недвижимому имуществу, права на которое подлежат государственной регистрации, относятся, в частности, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения. А в силу ст. 26 того же акта в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Обратимся к ведомственным нормативным актам. Так, Министерство государственного имущества РФ представляет собой орган исполнительной власти России, управляющий государственным имуществом, в частности, государственным недвижимым имуществом. Распоряжением названного органа от 23 марта 1998 г. №252-р утверждено Положение о порядке оформления закрепления административных зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в федеральной собственности, передаче их в аренду и безвозмездное пользование. В этом документе в перечень объектов недвижимого имущества вошли административные здания, сооружения и наряду с ними нежилые помещения. Распоряжением Мингосимущества РФ от 16 января 1998 г. №27-р "О передаче в аренду нежилых помещений в городе Владивостоке" под предаваемыми в аренду нежилыми помещениями понимаются в том числе здания. В распоряжении того же министерства от 30 апреля 1998 г. №396-p говорится о строениях, сооружениях и отдельных помещениях. Далее в этом тексте указано, что к помещениям могут относиться отдельно стоящее здание, его надземная встроено-пристроенная часть, чердак (мансарда), полуподвал, подвал.

Итак, в течение ряда лет нормативными актами нежилые помещения выделялись как самостоятельный объект недвижимости, являющийся предметом сделок, при этом единое понимание термина "нежилые помещения" не выработано.

Если, следуя логике ГК РФ, употреблять это понятие в широком значении, то при аренде нежилых помещений необходимо руководствоваться в первую очередь нормами §4 (Аренда зданий и сооружений) главы 34 ГК РФ. Но, поскольку сам Кодекс в названии этого параграфа не объединяет объекты аренды термином "помещения", на наш взгляд, такое широкое его понимание в данном случае не оправданно. При этом нужно помнить, что на практике под арендой нежилых помещений нередко понимается и аренда нежилых зданий.

Было бы разумно в законодательном порядке определить значение термина "нежилые помещения", и тогда станет ясно, что именно является объектом правового регулирования в том или ином случае. Конечно, это потребовало бы внесения изменений в существующие акты, затрагивающие указанную проблематику, но в результате все участники таких правоотношений оказались бы в выигрыше.

Несмотря на все противоречия, что сложились за эти годы, представляется обоснованным придерживаться точки зрения на соотношение вышеназванных понятий исходя из того, что Гражданский кодекс РФ отдельно не выделяет нежилые помещения в числе объектов арендных отношений - они уже объединены под общим значением "здание", включающим весь спектр нежилых (производственных, культурных и т. д.) и жилых (жилые дома) строений.

Представляется очевидным, что нежилые помещения как часть нежилых зданий являются объектом договора аренды зданий (сооружений), и было бы разумно название §4 (Аренда зданий и сооружений) главы 34 ГК РФ понимать как "аренда объектов нежилого фонда (зданий, сооружений, нежилых помещений)". Ведь не случайно, несмотря на различия в понимании термина "нежилое помещение", в нормативных актах, регулирующих аренду объектов нежилого фонда, он всегда употребляется в связке со зданиями, строениями.

В подтверждение вышесказанного необходимо отметить, что наиболее существенные его черты, такие, как относимость к недвижимости, связь с земельным участком, имеют отношение к нежилым помещениям в той же мере, что и к зданиям, поэтому нормы упомянутого §4 главы 34 ГК РФ было бы разумно применять к договору аренды нежилых помещений.

Трудность состоит в том, что наряду с диспозитивными нормами глава 34 ГК РФ содержит и императивные. А поскольку нет однозначного ответа на вопрос о том, какими нормами §1 (Общие положения об аренде) или §4 (Аренда зданий и сооружений) регулируется договор аренды нежилых помещений, неясно и то, какие из конкурирующих императивных норм соответствующих параграфов надо соблюдать (в частности, в каких случаях договор аренды требует государственной регистрации в органах юстиции). Проблему может разрешить только судебно-арбитражная практика.

Автор предлагает поставить точку в этом споре приведя цитату из Информационного письма ВАС №53, в котором говориться, что «нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о договорах аренды нежилых помещений», к таким договорам должны применяться правила ст. 650-655 ГК РФ аренды зданий и сооружений.

2.2 Субъекты и содержание договора аренды зданий и сооружений

Арендодателем по рассматриваемому договору вправе выступать любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул собственника здания или сооружения, либо лицо, управомоченное законом или собственником сдавать данные объекты в аренду. Если в аренду сдается здание или сооружение, являющееся государственной или муниципальной собственностью и не закрепленное за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, то арендодателями по этому договору выступают органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. При сдаче в аренду государственных зданий и сооружений нередко в договоре арендодателем называется балансодержатель, который не является при этом стороной договора - арендодателем. Иными словами, здесь нет множественности лиц на стороне арендодателя. Балансодержатель, будучи хозяйствующим субъектом арендодателя, отвечает за техническое обслуживание, содержание, эксплуатацию и ремонт объекта. Так, Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом выступает арендодателем находящихся в федеральной собственности административных зданий, сооружений и нежилых помещений, не закрепленных за другими юридическими лицами, на вещном праве.