С выводами Судебной коллегии не согласился Президиум Верховного Суда РФ, отменивший Постановлением от 17 ноября 2004 г. состоявшиеся по делу судебные решения в части удовлетворения требований А. о признании преимущественного права покупки и переводе на нее прав и обязанностей покупателя спорной комнаты и отказавший А. в удовлетворении иска.

Разрешая дело, Президиум пришел к выводу о том, что у А. и М., проживавших в коммунальной квартире и приватизировавших занимаемые ими комнаты, не возникло отношений общей собственности относительно всей квартиры. Спорная изолированная комната находилась в собственности М., и при ее продаже Б. преимущественного права покупки у А. не возникло.

Свой вывод Президиум мотивировал ссылкой на положения Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и Постановление Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. №25-П, указав при этом, что изолированная комната в коммунальной квартире может являться объектом права собственности; у собственников комнат возникает право общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире; доля в праве общей собственности не может быть отчуждена самостоятельно и всегда следует судьбе права собственности на жилое помещение в коммунальной квартире.

Президиум указал на неправильное толкование судами положений ст. 250 ГК РФ, пояснив, что обязательным условием применения данной нормы является наличие отношений общей собственности между продавцом и стороной, которая просит суд перевести на себя права покупателя.

Нетрудно заметить, что главным «камнем преткновения», определившим судьбу данного спора о преимущественном праве покупки, стал вопрос о гражданско-правовом режиме комнаты в коммунальной квартире.

При решении данного вопроса одни судебные инстанции пришли к выводу о том, что комната является только вещественным выражением доли в праве общей собственности на квартиру (частью квартиры) и признали за А. преимущественное право покупки, другие (Президиум Верховного Суда РФ) признали комнату самостоятельным объектом права собственности и отказали в удовлетворении иска.

Известно, что вопрос о признании того или иного материального блага объектом гражданских прав и установлении тем самым в отношении его определенного правового режима относится к ведению законодателя, определяющего в каждом конкретном случае, в устанавливаемых им правовых нормах, степень правового регулирования общественных отношений, складывающихся по поводу объекта.

Очевидно также, что при этом правовой режим объектов (как совокупность установленных в отношении их нормативно-правовых предписаний) определяется их значением, естественными свойствами, полезными характеристиками, позволяющими удовлетворять те или иные потребности.

Сказанное имеет непосредственное отношение к рассматриваемому делу, в котором при решении вопроса о возможности признания комнаты в коммунальной квартире объектом права собственности предметом судебного толкования и применения стали положения законодательства, определяющие правовой режим жилых помещений в коммунальных квартирах.

Как видно из судебных постановлений, выводы Судебной коллегии Верховного Суда РФ и нижестоящих судов о нахождении квартиры в общей долевой собственности А. и М. основывались на утверждении о том, что в действующем законодательстве объектом недвижимого имущества (недвижимости) признается квартира в целом, а не комната, входящая в ее состав.

Очевидно, что приведенное утверждение Судебной коллегии, мотивированное ссылкой на ряд нормативно-правовых актов (в том числе строительные нормы и правила), подразумевало наличие объективных отличий комнат в коммунальных квартирах от квартир, не позволяющих выделить комнаты в отдельный вид недвижимого имущества и считать их самостоятельным объектом права собственности.

Квартира в целом, не имеющая непосредственной связи с землей, может быть отнесена к недвижимым вещам лишь постольку, поскольку она является составной частью прочно связанного с землей многоквартирного жилого дома и не может быть перенесена в другое место без изменения при этом местонахождения дома в целом.

Комната в коммунальной квартире, являясь ее частью, обладает той же самой опосредованной (через дом) связью с земельным участком, позволяющей характеризовать ее как недвижимое имущество.

В жилищном законодательстве комнаты в коммунальных квартирах традиционно рассматриваются не просто в качестве помещений, составляющих часть квартиры, дома, а признаются жилыми помещениями наряду с квартирами и жилыми домами.

Признание в законодательстве комнат в коммунальных квартирах самостоятельным видом жилых помещений одновременно означает признание их разновидностью недвижимого имущества.

В связи с этим утверждение Судебной коллегии о признании объектом недвижимого имущества квартиры в целом, а не комнаты, входящей в ее состав, кажется по меньшей мере странным.

Очевидно, что в рассуждениях Судебной коллегии Верховного Суда РФ применительно к рассматриваемому делу имело место некоторое смешение понятий «объекта недвижимости» и «объекта гражданских прав».

Жилые помещения, охватываемые понятием недвижимого имущества, признаются объектами гражданских прав (ст. 128 Гражданского кодекса РФ) и участвуют в гражданском обороте именно в данном качестве. Так, жилое помещение может являться объектом права собственности, права пользования, владения и т.д.

При этом действующее законодательство (ст. 130 Гражданского кодекса РФ) позволяет говорить о жилом помещении лишь как об одном из видов недвижимого имущества, подразумевая, что объектом оно может являться только для субъектов в отношении возникающих у них прав.

Поскольку право преимущественной покупки возникает лишь при отчуждении доли в праве общей собственности на имущество, постольку основным вопросом, влияющим на судьбу рассматриваемого спора, стал вопрос о признании комнаты в коммунальной квартире самостоятельным (индивидуальным) объектом права собственности, а не вопрос о признании комнаты объектом недвижимости - как он был сформулирован в Определении Судебной коллегии и решениях нижестоящих судов, рассматривавших дело.

Важно было решить, признается ли комната самостоятельным объектом гражданских прав или она может рассматриваться и учитываться в гражданском обороте исключительно в качестве составной части (вещественного выражения идеальной доли в праве) другого недвижимого имущества - квартиры.

Найти ответ на этот вопрос просто. Нужно лишь не забывать о том, что предметы материального мира и другие блага, в отношении которых действующее гражданское законодательство допускает возникновение прав и обязанностей субъектов, признаются в законе объектами гражданских прав (ст. 128 ГК РФ). Совокупность таких объектов, иерархически выстроенных в зависимости от их правовых режимов, представляет собой систему объектов гражданских прав, в которой каждая категория объектов, описывающая определенный круг явлений и предметов материальной действительности, одновременно в качестве вида, подвида, разновидности и т.д. входит в более общую категорию объектов гражданских прав, обладая присущими ей родовыми признаками.

Как отмечалось, комнаты в коммунальных квартирах являются самостоятельной разновидностью недвижимого имущества, в отношении которой закон допускает совершение различных сделок (договора найма, договора передачи), что однозначно свидетельствует в пользу признания комнат в коммунальных квартирах самостоятельным объектом гражданских и жилищных прав.

Казалось бы, исходя из описанного выше, решение вопроса о признании комнаты самостоятельным объектом гражданских прав не должно было вызвать каких-нибудь серьезных затруднений. Однако все оказалось не так просто.

Дело в том, что в практике судов общей юрисдикции наряду с позицией о возможности приватизации отдельных комнат в коммунальной квартире утвердилась позиция о признании коммунальной квартиры неделимой вещью, поступающей при приватизации в общую долевую собственность нескольких лиц (п. 4 ст. 244 Гражданского кодекса РФ).

Позиция эта основана на разъяснениях Пленума Верховного Суда РФ, содержащихся в п. 12 Постановления от 24 августа 1993 г. №8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», в соответствии с которым выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой.

Указанная позиция о возможности раздела квартиры только при условии передачи изолированной части подсобных помещений и оборудовании отдельного входа, означающая в абсолютном большинстве случаев признание квартиры неделимой вещью, не выдерживает критики.

Во-первых, следует отметить, что названные в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ условия раздела квартиры (о передаче изолированной части подсобных помещений и оборудовании отдельного входа) законодательством не предусмотрены.

В соответствии с ч. 1 ст. 133 Гражданского кодекса РФ неделимой признается вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения.

Отдельная квартира и комната в коммунальной квартире - самостоятельные виды жилых помещений. Они объединены общим для всех жилых помещений родовым признаком - пригодностью для постоянного проживания и общим целевым назначением - использованием для проживания граждан.

Поскольку при разделе квартиры на изолированные жилые комнаты не происходит изменения ее функционального назначения, она изначально не может быть отнесена к неделимым вещам.

Во-вторых, возможность раздела квартиры, состоящей более чем из одной изолированной комнаты, с логической неизбежностью вытекает из признания в законе комнаты в качестве самостоятельного вида жилых помещений и объекта гражданских прав.

Поскольку квартиру и комнату в квартире можно рассматривать как целое и часть целого, постольку признание комнаты (части целого) жилым помещением наряду с квартирой (целым) означает потенциальную юридическую возможность деления квартиры.

В-третьих, раздел квартиры в натуре отнюдь не предполагает полного деления всего общего имущества (мест общего пользования, подсобных помещений, инженерного и санитарно-технического оборудования) квартиры, которое в большинстве случаев является неделимым.

Важно не забывать о том, что квартира как единое целое представляет собой не что иное, как совокупность жилых и нежилых (подсобных) помещений, с установленным в них оборудованием, предполагающее использование их по одному общему назначению - для проживания граждан.

Поскольку совокупность разнородных элементов квартиры объединена общим целевым назначением, квартира должна рассматриваться как одна сложная вещь. В силу ч. 1 ст. 134 Гражданского кодекса РФ если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь).

Именно рассмотрение квартиры в качестве сложной вещи, образованной из нескольких вещей, имеющих различное индивидуальное назначение, дает ключ к пониманию вопроса о возможности раздела квартиры.

Раздел квартиры с соблюдением условия о сохранении ее целевого назначения (ст. 133 Гражданского кодекса РФ) возможен при условии наличия в ней нескольких изолированных жилых комнат, каждая из которых в соответствии с законом может находиться в индивидуальной собственности различных субъектов.

При таком разделе квартира как единая сложная вещь перестает существовать, и вместо нее появляются несколько различных вещей: жилые комнаты (являющиеся простыми вещами) и общее имущество коммунальной квартиры (сложная вещь).

Сохранение функционального назначения квартиры при ее разделе и признание комнат в коммунальной квартире жилыми помещениями становятся возможным лишь в силу наличия в квартирах мест общего пользования (кухни, ванной, санузла, коридора и др.) и общего имущества, находящегося в совместном пользовании всех собственников и нанимателей, проживающих в квартире. Собственно говоря, именно существование в коммунальной квартире общего имущества и помещений, позволяющих использовать комнату для проживания, и делает ее жилой.

Поскольку после раздела квартиры образуется несколько самостоятельных объектов - комнат, охватываемых термином «жилое помещение», и обособляется связанное с ними общим целевым назначением общее имущество коммунальной квартиры, не входящее в состав комнат, постольку на смену единой сложной вещи (квартире) приходит иная правовая конструкция - конструкция главной вещи и принадлежности.

Согласно ст. 135 Гражданского кодекса РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Особенностью применения указанных положений к коммунальной квартире является наличие в ней нескольких главных вещей (жилых помещений - комнат) и одной принадлежности (общего имущества), судьба которого в изъятие из общего правила не может быть определена договором по-иному, чем судьба главной вещи.

Общее имущество коммунальной квартиры, состоящее из совокупности нескольких подсобных помещений, установленного в них санитарно-технического оборудования и инженерных коммуникаций (предназначенных исключительно для обслуживания данной квартиры), объединенных общим целевым назначением по обслуживанию жилых комнат, представляет собой сложную вещь.

В большинстве случаев общее имущество коммунальной квартиры как единая сложная вещь - неделимо, поскольку его составные части (кухня, коридор, санузел и др.), как правило, существуют в единственном числе, и в случае их раздела не могут сохранять то функциональное назначение (обеспечение пригодности комнат для проживания), которое присуще им как единому целому комплексу - сложной вещи.

В связи с этим при разделе квартиры общее имущество в отличие от жилых комнат поступает в общую долевую собственность лиц, владеющих на праве собственности отдельными жилыми помещениями в коммунальной квартире.

При этом применяются правила, установленные п. 4 ст. 244 Гражданского кодекса РФ, о том, что общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Таким образом, становится возможным раздел квартиры, состоящей более чем из одной изолированной комнаты, пригодной для постоянного проживания. Результатом такого раздела становятся появление вместо одной сложной вещи (жилого помещения - квартиры) двух и более простых главных вещей (жилых помещений - комнат) и сложной принадлежности (общего имущества коммунальной квартиры).

С учетом изложенного можно констатировать неудовлетворительность сформировавшегося в судебной практике подхода к рассмотрению отдельных квартир как потенциально неделимых вещей, раздел которых допускается лишь при наличии возможности передачи изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа.

Комната в коммунальной квартире признается в законодательстве самостоятельным объектом права собственности наряду с отдельной квартирой и другими видами жилых помещений. Законодательное признание комнат в коммунальных квартирах объектом права собственности отражает реальное «положение вещей» и соответствует сложившимся отношениям в жилищной сфере, т.е. данное правовое регулирование адекватно характеру существующих общественных связей. Хотя вряд ли можно признать социально оправданным сам факт существования коммунальных квартир в современном цивилизованном обществе, взявшем на себя обязанности по созданию условий для достойного существования человека, роста и развития его личности, создания семьи.

недвижимость российский продажа жилой

В данной работе были выполнены поставленные цель и задачи.

Жилым помещением в силу п. 2 ст. 15 ЖК РФ признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства РФ). Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ, другими Федеральными законами (п. 3 ст. 15 ЖК РФ).

Предметом договора продажи могут быть: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

Не могут быть самостоятельным предметом договора часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), а также подсобные помещения.

ГК РФ предусматривает специальную регламентацию некоторых отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах. Кроме всего прочего, дополнительным требованием к жилому помещению является его регистрация в качестве жилого в соответствующем государственном органе. В договоре продажи, по которому переходит право собственности на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме, необходимо предусмотреть, что одновременно с правом собственности на соответствующее жилое или нежилое помещение к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в этом доме, а также указать размер данной доли.

Если в тексте договора продажи отсутствуют данные, позволяющие идентифицировать жилое помещение, подлежащее передаче, условия о предмете договора считаются несогласованными сторонами, а соответствующий договор - не заключенным.

По общему правилу договор купли-продажи может быть заключен с условием о предварительной оплате товара (ст. 487 ГК РФ). Если такой порядок расчетов предусмотрен договором продажи жилого помещения, но, несмотря на это, покупатель не исполняет свою обязанность, продавец получает право отказаться от передачи товара (жилого помещения) либо приостановить исполнение своих обязанностей. В случае же, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара покупатель вправе потребовать от продавца не только передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты, но и уплаты соответствующих процентов за пользование чужими денежными средствами.

По общему правилу право собственности на товар, а вместе с ним и риск случайной порчи товара переходят на покупателя с момента передачи ему товара. Однако ст. 491 ГК РФ допускает возможность заключения договора купли-продажи с условием о том, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств. Условие о сохранении права собственности за продавцом означает, что получивший товар покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом.

В силу п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности (в том числе по договору продажи) на жилье сам по себе не является основанием для прекращения права пользования этим помещением со стороны членов семьи прежнего собственника, ранее проживавших в этом помещении. Иначе говоря, данное право как бы «обременяет» такую недвижимость, в принципе следуя ее судьбе, что сближает его с вещными правами. Практически это означает, что при отчуждении или ином распоряжении собственником-гражданином, принадлежащим ему жилым помещением без согласия совместно проживающих с ним членов его семьи, они продолжают пользоваться прежним помещением на законном основании, и новому приобретателю (или иному владельцу) не удастся прекратить их право. То есть в данном «праве пользования» вещные элементы преобладают над обязательственными.

Не выполнение покупателем обязанности по оплате жилого помещения предоставляет продавцу право требовать оплаты недвижимого имущества и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 и п. 3 ст. 486 ГК РФ.

Принятие покупателем жилого помещения, не соответствующего условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, покупатель наделяется всеми правомочиями покупателя, получившего (по договору купли - продажи) товар с недостатками (ст. 475 ГК РФ), за исключением права потребовать от продавца замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. При передаче жилого помещения, не соответствующего условиям договора, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков жилого помещения в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков жилища.

Принятие покупателем жилого помещения, не соответствующего условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Список источников