Купля-продажа недвижимого имущества

Размещено на http://www.allbest.ru/

Филиал НОУ ВПО "Санкт-Петербургский институт

внешнеэкономических связей, экономики и права"

в г. Дзержинск Нижегородской области

факультет: юридический

кафедра правовых дисциплин

Контрольная работа

Купля-продажа недвижимого имущества

Выполнила:

студентка 2 курса группы 2011-ЮЗ

заочной формы обучения,

Таначева С.В.

Проверил:

к.ю.н. доцент Желобкевич М.И.

Дзержинск

2013

Содержание

договор продажа недвижимость собственность

Введение

1. Договор продажи недвижимости, его форма, существенные условия и содержание

2. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

3. Передача недвижимости. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

4. Особенности продажи земельных участков

5. Особенности продажи жилых помещений

Заключение

Список используемой литературы

Введение

С развитием рыночных отношений в Российской Федерации одним из самых "ходовых" товаров становится недвижимость. Это закономерно, поскольку во всех развитых и развивающихся странах для многих граждан недвижимость является объектом, в которые наиболее выгодно вкладывать средства и использовать в хозяйственном обороте.

Ежедневно появляются сотни и тысячи новых объектов недвижимого имущества. Это является основанием для постоянного роста сделок с недвижимостью.

В этой связи встает вопрос о создании гарантий для участников рынка недвижимости.

Целью данной работы является изучение правовой основы сделок с недвижимостью в России, ознакомление с порядком государственной регистрации прав на недвижимое имущество, рассмотрение особенностей купли-продажи земельных участков и жилых помещений.

1. Договор продажи недвижимости, его форма, существенные условия и содержание

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549, п. 1 ГК РФ).

Договор купли-продажи является:

- консенсуальным;

- возмездным;

- двусторонним.

Продавец обязательно должен быть собственником продаваемого имущества.

В соответствии со ст. 50 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Существенными условиями договора продажи недвижимости являются предмет и цена. Предметом договора купли-продажи является продаваемое недвижимое имущество - жилой дом, земельный участок, квартира, комната, здание, сооружение, и т.д. Продаваться может не только весь объект недвижимости, но и доля в нем.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).

Цена договора устанавливается сторонами. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (Ст. 555 ГК РФ).

В договоре продажи недвижимости так же могут оговариваться сторонами такие условия, порядок расчетов, передача объекта, другие обязательства.

2. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

П. 1 ст. 551 ГК РФ говорит об обязательной государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю по договору продажи недвижимости. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются Федеральными законами "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ, №221-ФЗ от 24.07.2007г. "О государственном кадастре недвижимости" Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Административным регламентом исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также другими нормативными правовыми актами.

Государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. При этом государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Соответственно зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

Главная задача государственной регистрации - защита имущественных прав на объекты недвижимости участников гражданского оборота. Ни один собственник не может быть уверен в действительности своих прав на объекты недвижимости при отсутствии регистрации. Функцией института государственной регистрации является так же предупреждение и пресечение правонарушений и преступлений в сфере отношений, связанных с недвижимостью. Решением проблем регистрации, координации и контроля сделок с объектами недвижимого имущества путем ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) по субъектам Российской Федерации занимается управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Государственная регистрация проводится по единой системе записей по каждому объекту недвижимости в ЕГРП, который хранится бессрочно. Это исключает возможность афер с объектами недвижимости.

3. Передача недвижимости. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество (ст. 556, п. 1 ГК РФ).

Передаточный акт должен быть подписан сторонами сделки. Передача объекта недвижимости продавцом и принятие её покупателем означает вступление покупателя во владение недвижимостью. Переход к покупателю владения недвижимостью не равнозначен переходу права собственности на недвижимость и может иметь место раньше или позже отчуждения имущества. Момент перехода права собственности на недвижимость совпадает с моментом регистрации её отчуждения, а момент перехода владения - с моментом подписания сторонами передаточного акта.

Указание в договоре купли-продажи на то, что данный договор является одновременно актом приема-передачи, доказывает факт передачи продаваемого объекта. Об этом говорится в Постановлении Президиума ВАС РФ от 12 января 2010 года №10885/09 по делу № А33-15660/2008.

В соответствие с п. 2 ст. 556 ГК РФ, "принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора".

Российское законодательство предусмотрело и последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества: "В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору" (ст. 557 ГК РФ), а в ст. 475 ГК РФ говорится о том, что покупатель в случае, если недостатки товара не были оговорены продавцом, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещение своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

4. Особенности продажи земельных участков

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, к недвижимым вещам относятся, в том числе и земельные участки. Наряду с ГК РФ (общие правила купли-продажи недвижимости), особенности купли-продажи земельных участков устанавливает и Земельный кодекс Российской Федерации.

Так, в ст. 37 ЗК РФ говорится, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В соответствии с требованиями ст. 554 ГК РФ и п. 2 ст. 8 ЗК РФ, п. 1 ст. 18 Закона о регистрации прав в договоре должны быть указаны: местоположение участка, площадь, кадастровый номер, категория земли (целевое назначение), разрешенное использования участка. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

- устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

- ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

- ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

В соответствии со статьей 7 ЗК РФ, каждый земельный участок имеет правовой режим, складывающийся из целевого назначения (принадлежности к какой-либо из предусмотренных законом категорий земель) и разрешенного использования. При продаже земельного участка, находящегося в частной собственности, ни продавец, ни покупатель не вправе самостоятельно изменить этот правовой режим.

5. Особенности продажи жилых помещений

Об особенностях продажи жилых помещений говорится в ст. 558, п. 1 ГК РФ, а именно: "Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением".

Например, если продаваемое жилое помещение принадлежит продавцу на основании договора о безвозмездной передаче жилья в собственность и в нем проживают лица, которые отказались от своего права на приватизацию, но сохранили право пользования данным жилым помещением, то от них следует представить в органы государственной регистрации заявление о том, что они извещены о продаже и обязуются сняться с регистрационного учета в продаваемом жилом помещении (если это оговорено в договоре купли-продажи).

Государственная регистрация договоров купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры была отменена в отношении договоров, заключаемых после 1 марта 2013 года. То есть в таких сделках государственной регистрации подлежит только переход права собственности.

В отличие от договора купли-продажи нежилого помещения, который считается заключенным с момента его подписания, договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации перехода права собственности на покупателя. Момент заключения договора имеет важное значение, поскольку именно с ним законодатель связывает вступление договора в силу, т.е. обязательность для сторон условий заключенного договора.

Заключение

Выполняя данную работу, я изучила Российское законодательство, регулирующее куплю-продажу объектов недвижимого имущества, рассмотрела такие понятия, как договор купли-продажи недвижимости, государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость, передача продаваемого объекта, особенности купли-продажи земельных участков и жилых помещений и сделала следующие выводы: договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами; переход права собственности подлежит государственной регистрации; продаваемый объект недвижимости передается покупателю по передаточному акту, так же допускается без акта, если факт приема-передачи отражен в договоре купли-продажи; объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет; существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Список используемой литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.03.2013) // "Собрание законодательства РФ". 05.12.1994. №32. ст. 3301.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2013) // "Собрание законодательства РФ". 29.01.1996. №5. ст. 410.

3. Земельный кодекс РФ // "Собрание законодательства РФ". 29.10.2001. №44. Ст.4147.

4. Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости" (с изм. и доп., вступающими в силу с 19.04.2013) // "Собрание законодательства РФ". 30.07.2007. №31. ст. 4017.

5. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп., вступающими в силу с 19.05.2013) // "Собрание законодательства РФ". 28.07.1997. №30. ст. 3594.

6. Федеральный закон "О внесении изменений в гл. 1,2,3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (с изм. и доп., вступившими в силу с 04.03.2013) // "Собрание законодательства РФ". 31.12.2012. №53 (ч. 1). ст. 7627.

7. Алексеев, В.А. Сделки с недвижимостью: практическое пособие / В.А. Алексеев. - М.: Проспект, 2012. - 224с.

8. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости: государственное регулирование, налогообложение, правовые основы / А.Н. Асаул, П.Ю. Ерофеев. - СПб.: Питер, 2011. - 240с.

Размещено на Allbest.ru