Особенности оформления сделок купли-продажи с недвижимостью

Размещено на http://www.allbest.ru/

2

Введение

Договор купли-продажи - основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте. Поэтому не случайно положения, регулирующие отношения, связанные с куплей-продажей, открывают часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации, посвященную отдельным видам гражданско-правовых обязательств. И на наш взгляд договор купли-продажи недвижимости занимает ключевое положение среди иных разновидностей купли-продажи.

В последнее время увеличивается количество сделок с недвижимостью, в частности, со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями, которые в большинстве случаев используются фирмами и предприятиями в качестве офисных центров. Обострился интерес и к купле-продаже торговых, складских, производственных и прочих нежилых помещений. В этой сфере возникает много острых, дискуссионных проблем, которые представляют тем больший интерес, что позиция законодателя по этому вопросу не всегда безупречна. недвижимость купля продажа сделка

Актуальность избранной темы объясняется, прежде всего, тем, что договор купли-продажи недвижимости в последние несколько лет в нашей стране в связи с экономическим ростом, ростом количества и качества предпринимательства приобретает все большее значение.

Обращение к тематике особенности оформления сделок купли-продажи с недвижимостью вызвано практической необходимостью. Произошедшие в российском праве изменения требуют также теоретического изучения с целью выявления необходимых дальнейших изменений законодательства, а также прогнозирования в развитии сложных явлений в рассматриваемой области отношений. Таким образом, актуальность темы «Договоры купли-продажи недвижимости» обусловлена следующими причинами.

Во-первых, сложностью института государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью, что предопределяет необходимость комплексной оценки государственной регистрации сделок с недвижимостью. Государство, запустив в действие систему учреждений государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним, многого не предусмотрело, так, например, не разработана по России единая методическая база, регламентирующая порядок проведения регистрации ряда прав и сделок, в связи, с чем практика применения законодательства о государственной регистрации во всех регионах разная. Во-вторых, закон о регистрации четко не определил, какое же место в структуре органов государственной власти занимают регистрирующие органы. Это обстоятельство порождает много споров и конфликтных ситуаций между государственными органами, что снижает эффективность и качество их работы. До сих пор не могут найти общий язык регистраторы, представители нотариального сообщества, работники органов технической инвентаризации и земельных комитетов. В-третьих, недостаточно наработана судебная практика обжалования действий учреждений юстиции. Обобщение судебной практики на федеральном уровне и доведение ее до регионов должно привести регистрационную деятельность регистрирующих органов России в единую систему.

Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте закон закрепил ее специальный правовой режим. Он заключается в том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограничения, возникновения, переход и прекращение, а также сделки с недвижимостью подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП) органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Кроме того, гражданам и организациям в большинстве случаев предоставлено право, самостоятельно решать, обращаться ли к услугам нотариуса и нести дополнительные расходы в зависимости от цены отчуждаемой недвижимости, либо заключать договоры в простой письменной форме.

Надо заметить, что государственная регистрация сделок с недвижимостью имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение, она призвана служить обеспечением стабильности оборота недвижимости, поскольку последняя имеет не только имущественную, но и социальную значимость.1¹ Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. - М., 2001. - С. 5.

Регистрация прав дает человеку право собственности или «титул собственности» который определяет не только права владельца недвижимости, но и его обязанности.2² Горемыкин В.А., Буглов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование (в схемах). - М.: Информационно-издательский дом «Филин», 1998. - С.4. В связи, с чем можно с определенной уверенностью сказать, что знание законодательства о регистрации прав на недвижимость и сделок с ней необходимо каждому предпринимателю, руководителю того или иного юридического лица, различным специалистам и просто гражданам.

Цель настоящей работы заключается в изучении и анализе существующих правовых проблем, возникающих при оформлении договоров купли-продажи недвижимости и путей их решения.

Указанная цель требует решения следующих задач:

- исследовать понятие недвижимости;

- проследить развитие правового регулирования оборота недвижимости в РФ;

- выявить особенности оформление сделок с недвижимостью; - изучить формы договора купли-продажи недвижимости;

- проанализировать процедуру государственной регистрации сделок с недвижимостью; - исследовать проблемы судебной практики по сделкам с недвижимостью;

- проанализировать проблемы обеспечения прав участников сделок с недвижимостью.

Объектом исследования выступают отношения, возникающие в ходе оформления договоров купли-продажи недвижимости. Предметом исследования является действующее законодательство, литература, судебная практика по данному вопросу.

Среди основных законов, регулирующих имущественные отношения необходимо выделить первую часть Гражданского кодекса Российской Федерации, введенного в действие с 1 января 1995 г., который положил начало формированию нового правового института - государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, что внесло кардинальные изменения в процедуру оформления сделок с недвижимостью. Последующим шагом, к созданию цивилизованной системы регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, явился Федеральный закон № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации), вступивший в силу 31 января 1998 г. Основная его идея состоит в обеспечении гласности и публичности оборота недвижимого имущества для обеспечения «прозрачности» рынка недвижимости в целях защиты конституционных прав собственников и иных правообладателей на объекты недвижимости. В соответствии с Законом о регистрации во всех регионах Российской Федерации были созданы новые государственные органы - учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В настоящее время их заменили Управления Федеральной регистрационной службы.

До введения в действие Закона о регистрации действовавшая система регистрации характеризовалась: отсутствием единой системы органов, осуществляющих регистрацию (различные БТИ, земельные комитеты, и пр.); отсутствием единых принципов, правил и методов государственной регистрации; смешением двух систем регистрации - регистрацией документов и регистрацией прав на недвижимость. Этот сложившийся порядок приводил к противоречивому ведомственному нормотворчеству, установлению своих правил регистрации. Не было единого органа, осуществляющего контроль, за государственной политикой в области регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Все это порождало не только произвол отдельных чиновников, но и запутывало единую сеть государственной регистрации, что, безусловно, создавало благотворную почву для роста экономических преступлений именно в сфере недвижимости. Справочник юриста. Противоречия законодательства / Б.Д. Завидов, О.Б. Гусев, М.И. Слюсаренко. - М.: Экзамен, 2002. - С. 133.

Указанные особенности действовавшей системы не способствовали формированию эффективного механизма управления рынком недвижимости со стороны государства, по причине отсутствия консолидированного банка данных о правах на недвижимость, их переходе от одного правообладателя к другому, об ограничениях (обременениях) прав и сделках с недвижимостью. Как следствие, у государства не было в достаточной степени эффективного механизма предоставления гарантий зарегистрированных прав и сделок с недвижимостью, что влекло за собой при осуществлении сделок с недвижимостью увеличение риска ее добросовестных приобретателей. Поэтому принятие Закона о регистрации должно стабилизировать положение в сфере купли-продажи недвижимости, ее залога, аренды и других сделок с нею, а также стимулировать бизнесменов, предпринимателей и других участников гражданского оборота к реализации этих видов сделок. Закон о регистрации имеет еще одну важнейшую особенность - отменено обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью жилого назначения: квартирами, комнатами, жилыми домами, а также с земельными участками. После вступления в действие 1 марта 1996 г. ГК РФ Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - № 5. - Ст. 410. (часть вторая) не требуется обязательного нотариального удостоверения также сделок с недвижимостью нежилого назначения (гаражами, садовыми и дачными домами, хозяйственными строениями и пр.) независимо от того, кто их заключает - граждане или организации.

1. Продажа недвижимости по Российскому дореволюционному гражданскому праву

Российским гражданским законодательством, судебной практикой и гражданско-правовой доктриной недвижимое имущество всегда рассматривалось как особый объект гражданских прав, оборот которого нуждался в специальном правовом регулировании.

Причины такого особого отношения к недвижимому имуществу хорошо объяснил И.А. Покровский: «Конечно, в условиях нынешнего децентрализованного хозяйства земельный капитал народа (за исключением земель государственных) находится в руках отдельных частных лиц. <...> Мы говорили о том, что система децентрализации и частной собственности в высокой степени стимулирует личную инициативу и личную энергию и что именно поэтому принцип свободной индивидуальной собственности восторжествовал в истории над принципами первобытного коллективизма. Но в то же время не может исчезать из виду и другая сторона вопроса, именно общественное, общенациональное значение недвижимости, вследствие чего перед правом стоит бесконечно трудная задача сочетания двух противоположных тенденций» Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998, С. 204..

Применительно к купле-продаже недвижимости особый подход законодателя состоял в том, что специальным образом регулировались отношения, связанные с передачей приобретенной недвижимости, которая рассматривалась в качестве особого способа приобретения права собственности. Передача недвижимого имущества по российскому законодательству требовала совершения специальных действий, которые охватывались понятием «ввод во владение».

Д.И. Мейер описывал ввод во владение недвижимостью следующим образом. Лицо, которое приобрело право на передачу известного имущества, должно было представить окружному суду по месту нахождения имущества акт укрепления и просить о вводе во владение. Суд, удостоверившись, что акт совершен по правилам, предписанным законом, и в том, что отсутствуют запрет на переход имущества к другому владельцу, а также спор о самом акте, «постановлял решение» о вводе приобретателя во владение; приобретатель мог ходатайствовать перед судом также о выдаче исполнительного листа. На основании этого исполнительного листа приобретатель имущества обращался к судебному приставу или к мировому судье, земскому начальнику, которые, прибыв на место нахождения имущества, совершали акт ввода во владение: в присутствии нового владельца и приглашенных смежных (соседних) владельцев, местного старосты и свидетелей, преимущественно из живущих в имении лиц, возвещали о новом владельце имения, прочитывали акт укрепления и составляли так называемый вводный лист, который подписывался всеми присутствовавшими. О совершенном вводе во владение лицо, его производившее, учиняло отметку на акте укрепления и сообщало о том старшему нотариусу, который делал отметку об этом в реестре крепостных дел. День совершения старшим нотариусом указанной отметки и считался днем передачи и укрепления права на имущество Мейер Д.И. Русское гражданское право: Ч.2. М., 1997. С. 64-65..

Чрезвычайно важное значение, придаваемое российским законодательством акту передачи недвижимости, породило в гражданско-правовой доктрине и судебной практике взгляд, согласно которому купля-продажа недвижимости относится не к договорам, а к способам приобретения прав на имущество. Например, как отмечал Г.Ф. Шершеневич, «Победоносцев, основываясь на словах Сперанского, считавшего купчую за traditio symbolica, утверждал, что у нас купля-продажа - не договор, а действие, которым одна сторона передает другой вещь за определенную цену. Поводом к такому заключению служит то обстоятельство, что купля-продажа отнесена у нас не к договорам, а к способам приобретения прав на имущество» Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.).- М., 1995,С. 95..

Взгляд на куплю-продажу недвижимости как на способ перехода прав на имущество повлиял, в свою очередь, на формирование представления о том, что сам договор купли-продажи представляет собой одностороннее обязательство покупателя. Вот как об этом писал Г.Ф. Шершеневич: «...практика наша, отвергнув сомнения в договорном характере, признала куплю-продажу односторонним договором, по которому одно лицо обязывается уплатить другому известную сумму денег за вещь, приобретенную от него в собственность» Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.).- М., 1995,С. 95..

Следует отметить, что ранее прямо противоположная точка зрения была высказана Д.И. Мейером, который утверждал: «Но купля-продажа недвижимого имущества представляет особенности только относительно совершения договора: установлены особые формальности для приобретения права на передачу недвижимого имущества, требуются при этом некоторые пожертвования в пользу казны, но само значение договора точно такое же, как и значение купли-продажи движимого имущества» Мейер Д.И. Русское гражданское право: Ч.2. М., 1997. С. 226.. Такой же позиции придерживался и Г.Ф. Шершеневич, который полагал, что «купля-продажа должна быть признана по нашему законодательству двусторонним договором, как это обнаруживается уже из самого названия» Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.).- М., 1995,С. 96..

При подготовке проекта Гражданского уложения в его текст была включена норма (ст. 1724), согласно которой «по договору продажи продавец передает или обязуется передать недвижимое или движимое имущество в собственность покупщику за условленную денежную сумму (покупную цену)». В материалах же Редакционной комиссии, подготовившей проект Гражданского уложения, объяснялось, что в отступление от действовавшего в то время законодательства проектируемые правила о купле-продаже (в том числе недвижимости) помещаются в раздел о договорах, ибо продажа заключает в себе все признаки такового и входит непосредственно в область договорных отношений; а из самого понятия этого договора видно, что продажа есть договор двусторонний.

Проект Гражданского уложения не рассматривал договор продажи недвижимости в качестве отдельного вида договора купли-продажи. Вместе с тем специфика договоров купли-продажи, объектом которых являлась недвижимость, учитывалась в полной мере. Достигалось это различными путями.

Во-первых, при формулировании ряда норм прямо исключалась возможность их применения к отношениям, связанным с продажей недвижимости. К примеру, исключительно в отношении движимого имущества были сформулированы правила принятия покупателем проданного имущества. В частности, согласно одной из норм (ст. 1749), «принятие покупщиком проданного движимого имущества без оговорки лишает его права ссылаться на недостатки, за исключением таких, которые не могли быть усмотрены при обыкновенном способе приема или были умышленно скрыты продавцом. Но и на означенные недостатки покупщик может ссылаться лишь в том случае, если сообщил о них продавцу немедленно по их обнаружении».

Во-вторых, некоторые статьи проекта включают в себя нормы, обеспечивающие одновременно различное регулирование тождественных отношений, связанных с продажей соответственно движимого и недвижимого имущества. Таковы, например, правила о моменте передачи риска за случайную гибель или случайное повреждение проданного имущества (ст. 1371): «При продаже движимого имущества продавец несет страх за случайную гибель или случайное повреждение проданного имущества до передачи его покупщику. Страх за случайную гибель или случайное повреждение недвижимости переходит на покупщика со времени внесения его в вотчинную книгу». Таким же образом определяется момент перехода к покупателю права на получение плодов и доходов от проданного имущества, о чем свидетельствует следующая норма: «При продаже недвижимости право на приращения, плоды и иные доходы принадлежит покупщику со времени внесения его в вотчинную книгу, хотя бы и имение не было ему передано, а при продаже движимого имущества - с того времени, когда имущество передано покупщику или должно было быть передано, если передача не состоялась в срок по вине продавца» (ст. 1730).

В-третьих, ряд статей проекта содержат нормы, регулирующие исключительно отношения, связанные с продажей недвижимого имущества путем установления специальных правил. Например, проектом специально регулируются отношения, связанные с «недостатком пространства» проданного недвижимого имения (т. е. когда территория проданного имения оказалась меньшей или большей, чем предусматривалось договором и купчей крепостью). Суть указанных норм состоит в том, что «оказавшийся в проданном имении недостаток в пространстве против показанного в акте продажи дает покупщику право требовать соразмерного уменьшения покупной цены или даже отмены продажи, если есть основания предполагать, что покупщик, зная о действительном пространстве, не купил бы имения. Правило это не применяется к тому случаю, когда из акта продажи видно, что стороны не придавали значения пространству имения» (ст. 1754).

И наконец, в-четвертых, проект Гражданского уложения включал в себя отдельную главу, состоящую из пяти статей, которая была посвящена договору запродажи, регулирующему исключительно отношения, связанные с продажей недвижимого имущества.

Под договором запродажи разумелся договор, согласно которому одна сторона обязуется продать, а другая - купить к назначенному в договоре сроку определенное недвижимое имение за условленную цену (ст. 1776).

В материалах Редакционной комиссии сохранение договора запродажи в отношении недвижимого имущества объясняется как историческими традициями, так и чисто экономическими причинами того времени. В частности, отмечается, что в истории русского права запродажа недвижимых имений развивалась как необходимое дополнение крепостного порядка их продажи и в период, когда готовился проект, составляло одну из самых известных и широко распространенных сделок. Купчая крепость до выдачи ее покупщику (покупателю) в старом крепостном порядке и до окончательного совершения и выдачи покупщику или утверждения старшим нотариусом считалась лишь проектом акта передачи имущества. Между тем продажа недвижимых имуществ была связана не только с издержками и хлопотами для сторон, но и с переменой их оседлости и хозяйства и весьма часто являлась длительным фактом или договорным отношением, продолжавшимся до тех пор, пока не оканчивались все расчеты по постепенной уплате покупной цены и необходимые для сторон подготовительные хозяйственные меры и распоряжения. Во всех таких случаях проект акта передачи имущества недостаточно ограждал интересы сторон, чем и объяснялась признанная законом потребность в допущении предварительной сделки продажи недвижимых имений, т. е. договора запродажи.

Существенными условиями договора запродажи недвижимого имущества считались условия об объекте договора (продаваемая недвижимость), о сроке, к которому стороны обязуются соответственно продать и купить имение, а также о покупной цене. При этом подчеркивалось, что указанные условия необходимы для надлежащей определенности предмета договора.

Специальные правила, призванные регулировать договор запродажи, сводились к установлению требований, касающихся формы договора, определению последствий его неисполнения, а также к ограничению прав продавца на распоряжение недвижимым имуществом, в отношении которого заключен договор запродажи.

Требования к форме договора запродажи состояли в том, что запродажа на всякую сумму должна была удостоверяться на письме (ст. 1777). Однако это не означало, что любой договор запродажи мог быть заключен в простой письменной форме без нотариального удостоверения. Данный вопрос решался в проекте путем определения различных последствий неисполнения договора запродажи, соответственно заключенного в простой письменной форме или удостоверенного у нотариуса.

Дело в том, что проектом предусматривались два вида договора запродажи: 1) запродажа, влекущая за собой, в случае нарушения договора, лишь право требовать возмещения убытков (ст. 1778); 2) запродажа, дающая покупщику (покупателю) право требовать по суду запроданного имения по вотчинной книге (ст. 1779). В первом случае проект ограничивается требованием удостоверения запродажи на письме. Во втором случае обязательным, по проекту, был нотариальный порядок совершения запродажи.

В материалах Редакционной комиссии такой подход к форме договора запродажи объясняется следующим образом: «Насколько нежелательно было бы обставлять стеснительными формальностями запродажу, неисполнение по которой имеет последствием лишь взыскание убытков с неисправной стороны, - настолько, напротив, было бы опасно допускать отобрание по суду имения от продавца в силу запродажной записи, совершенной без всяких формальностей, а просто домашним порядком. В пользу необходимости в этом последнем случае нотариальной формы говорят те же соображения, по которым признано нужным установить строгие формы для отчуждения имений и вотчинных прав в оных. Как здесь, так и там, ввиду важных последствий сделки, необходимо официальное удостоверение дееспособности и действительной воли сторон, необходимо затем придание сделке надлежащей бесспорности и официальной достоверности, наконец, необходима известная гарантия в том, что стороны приступили к заключению сделки обдуманно и серьезно. Все это может быть достигнуто лишь при обязательном совершении таких запродаж у нотариуса...».

Более того, при совершении договора запродажи в нотариальном порядке в обеспечение прав покупщика (покупателя) допускалось, по соглашению сторон, внесение в вотчинную книгу отметки, ограничивающей продавца в праве отчуждать и обременять запроданное имение. Отметка эта погашалась не позже двух лет со дня ее внесения, если в течение этого срока покупщик не предъявит иск о записи за ним имения по вотчинной книге (ст. 1780 проекта).

С современных позиций договор запродажи, совершенный в простой письменной форме без соблюдения нотариального порядка, представляется обычным предварительным договором купли-продажи недвижимости.

Что касается договора запродажи недвижимости, совершенного в нотариальном порядке, то, действительно, имеются серьезные основания рассматривать его в качестве самостоятельного договора, поскольку предварительный договор купли-продажи недвижимости не может обременять право собственности продавца, а его неисполнение никак не может повлечь за собой принудительный (по суду) переход права собственности от продавца к покупателю.

Во всяком случае, анализ дореволюционного законодательства, проекта Гражданского уложения и трудов ученых-правоведов того времени свидетельствует о совершенно особом подходе к договорам продажи недвижимости, в полной мере учитывающем специфические черты и значение такого объекта гражданских прав, как недвижимое имущество.

Для характеристики дальнейшего развития событий в области правового регулирования продажи недвижимого имущества в России поистине пророческий смысл имели слова, сказанные И.А. Покровским: «Дойдет ли когда-нибудь право... до «национализации земли», т. е. до возведения мысли о недвижимости как о национальном достоянии в юридический принцип и до низведения права собственности на нее на степень зависимого пользования чужой (государственной) вещью, сказать, разумеется, нельзя. Но не подлежит сомнению, что все... ограничения права собственности носят в себе уже зерно этой мысли и что дальнейшее развитие общественного благоустройства будет требовать все новых и новых шагов в этом направлении» Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998, С. 205..

Как теперь уже очень хорошо известно, в советский период право «дошло» до национализации земли и иных основных объектов недвижимости. В этот период договор купли-продажи недвижимости применялся лишь в отношении крайне ограниченного круга объектов: индивидуальных жилых домов, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, кооперативных квартир да некоторых объектов так называемой колхозно-кооперативной собственности.

Земля находилась в исключительной государственной собственности. Что же касается зданий, строений и сооружений, принадлежащих государству, то подзаконными актами регулировался специальный порядок их передачи с баланса на баланс различных государственных предприятий и учреждений по воле министерств и ведомств с сохранением на них права государственной собственности. Акты передачи являлись скорее бухгалтерскими операциями, нежели юридическими сделками.

С позиции права анализ советского периода «развития» правового регулирования договора купли-продажи недвижимого имущества не представляет никакого интереса.

2. Общие положения об обороте недвижимости по современному российскому гражданскому праву

2.1 Понятие недвижимости

Понятие недвижимости дается в п.1 ст.130 ГК РФ. К недвижимому имуществу (недвижимость) относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и иное имущество, определенное Законом. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - № 5. - Ст. 410.

Приведенный перечень недвижимого имущества включен в Гражданский кодекс РФ не только для иллюстрации положений о признаках недвижимости. Данный перечень имеет и самостоятельное значение. Рассмотрение признаков недвижимых вещей в сопоставлении с этим перечнем позволяет понять не только текст, но и подтекст закона, не только его «букву», но и дух. Наличием указанного перечня как бы «задается планка», разграничивающая движимые и недвижимые вещи. Так, понятно, что нельзя располагать в одном логическом ряду земельный участок или здание и садовую скамейку, даже если она весьма прочно связана с землей и перемещение ее невозможно без несоразмерного ущерба ее назначению. Садовая скамейка, несмотря на наличие этих обстоятельств, недвижимостью не признается.

В статье 130 ГК РФ определены критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимости, они могут быть разделены на три группы. Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса. - М.: Юрайт-М., 2002. - С. 14.

К первой относятся объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты.

Следует отметить, что законы о природных ресурсах по-иному определяют эти объекты применительно к праву собственности. Например: ст. 32 Водного кодекса РФ предусматривает, что предметом права собственности на водные объекты выступает водный объект в целом. В ст.34 Водного кодекса РФ определено на каком праве собственности могут выступать те или иные водные объекты, а именно: Водные объекты находятся в собственности Российской Федерации, но обособленные водные объекты (замкнутые водоемы) могут находиться в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и в частной собственности в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации. Водный кодекс Российской Федерации от 16.11.1995 N 167-ФЗ // "Собрание законодательства РФ", 20.11.1995, N 47, ст. 4471

Критерием отнесения объектов ко второй группе является прочная связь с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. К объектам, являющимися недвижимостью по физическим свойствам, относятся, например, леса, многолетние насаждения, здания и сооружения, эти объекты признаются недвижимостью до тех пор, пока они связаны с землей. Будучи отделенными, от нее, они становятся движимыми вещами. Здания и сооружения - это недвижимые вещи, отвечающие техническим признакам фундаментальности, прочности, относительной долговечности и непотребляемости.

Если вещи по своей физической природе являются движимыми вещами, но в силу указания закона отнесены к недвижимым вещам, то с правовой точки зрения они являются недвижимостью по закону, п.1 ст.130 ГК РФ относит к недвижимости воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, подлежащие государственной регистрации органами, уполномоченными осуществлять контроль, за этими объектами. Несмотря на явную физическую природу указанных объектов как движимых вещей, они законодательно отнесены к недвижимости не только ввиду высокой стоимости и необходимости специального регулирования оборота, но также и потому, что они являются «движущимися участками территории», находящимися под юрисдикцией РФ.

Понятие указанных транспортных средств раскрывается в транспортных уставах и кодексах, а космических объектов - в международных конвенциях (договорах, соглашениях).1¹ СЗ РФ. - 1995. - № 29. - Ст. 2757.

Однако, в ст.1 Закона о регистрации термин «недвижимое имущество» раскрывается как, право, на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с этим Законом, - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, предприятия как имущественные комплексы.

Из вышесказанного ясно, что понятие недвижимости, закрепленное в ст.130 ГК РФ, по объему шире одноименного понятия, сформулированного в ст.1 Закона о регистрации.

Во-первых, в Законе о регистрации, умалчивается о судах и космических объектах. Во-вторых, здесь не упоминается возможность отнесения федеральными законами к недвижимости иного имущества. Из этого не следует, что ст.1 Закона о регистрации противоречит положениям ст.130 ГК РФ, т.к. в ней, по сути, идет речь об определении сферы действия Закона. Он устанавливает порядок и условия, на которых производится регистрация не всех объектов недвижимости, а лишь перечисленных в нем. В отношении иных недвижимых вещей ч.2 п.1 ст.33 Закона о регистрации предусматривает, впредь до принятия соответствующих федеральных законов, основанных на положениях п.1 ст.131 ГК РФ, применение действующего порядка регистрации прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Федеральный закон Российской Федерации от 21.07.1997 - № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - № 30. -Ст. 3594.

Особым объектом недвижимости, в соответствии со ст.132 ГК РФ, является предприятие, как единый имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав его входят: все виды имущества, предназначенного для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию; права требования, долги, права на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), а также другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Также одним из видов недвижимости является жилое помещение. Жилым признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан (ч.2 ст.15). К жилым помещениям относятся: жилые дома, квартиры, жилые комнаты в квартирах или домах (ч. 1 ст. 16). Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 03.01.2005, №1, ст. 14. В правоприменительной практике Закона о регистрации возникают вопросы неоднозначного толкования понятий, относящихся к недвижимому имуществу: «жилое помещения», «нежилое помещение», «часть нежилого помещения», «часть квартиры», «комната». Одна из проблем - это вопрос о возможности признания объектами недвижимости части помещений. Решение этого вопроса весьма различно в разных субъектах РФ. Так, в двух крупнейших городах страны, в Москве и Санкт-Петербурге, существует различная практика в отношении квартир и их частей, т.е. комнат. Если в Москве комната признается самостоятельным объектом недвижимости и может быть предметом сделок, то в Санкт-Петербурге комната самостоятельным объектом недвижимости не признается, а предметом сделок, связанных с комнатами, выступает соответствующая доля в праве собственности на квартиру. Квартира должна рассматриваться на основании ст.133 ГК РФ как неделимая вещь, ее раздел в натуре невозможен без изменения и назначения как жилого помещения, пригодного для постоянного или временного проживания. Так, понятия «часть жилого дома», «раздел жилого дома в натуре» неоднократно исследовались Верховными Судами СССР и Российской Федерации, которые в своих постановлениях давали им разъяснения. В отличие от квартиры, нежилое помещение как объект, должно отвечать только одному признаку - представлять собой единое пространство с замкнутым контуром. Поэтому комната может быть выделена в нежилом помещении в качестве самостоятельного объекта при наличии соответствующего собственника, тогда помещение в прежних границах перестает существовать, и возникает, по крайней мере, два новых объекта на базе этого помещения.

Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Например, ранее в соответствии с п.2 ст.1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»1¹ Ведомости съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации (далее - Ведомости СНД РФ и ВС РФ). - 1993. - № 3. - Ст. 389. недвижимостью в жилищной сфере, среди прочих объектов, выделяли «… элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы и так далее».

В юридической литературе, имеют место дискуссии о разделении недвижимости на две категории: - первая, прочно связанное с землей (здания, сооружения и т.д.) и - вторая, прочно связанные со зданиями жилые и нежилые помещения.2² Завьялов А.А., Олехович В.Г. Некоторые вопросы правового режима недвижимого имущества // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации (далее - БМЮ РФ). - 1999. - № 2. - С. 41.

Несмотря на кажущуюся простоту, понятие недвижимости подвергается неустанной критике специалистов. Критика законодательного определения понятия «недвижимость» связана с непоследовательностью отнесения объектов к недвижимым. Далеко не все перечисленные в ст.130 ГК РФ в качестве недвижимости вещи обладают обязательными признаками прочности, непотребляемости и функциональной связи с землей. Так, согласно ст.132 ГК РФ предприятие, будучи имущественным комплексом, признается объектом недвижимости. Таким образом, в отношении движимых вещей и прав, входящих в состав предприятия как имущественного комплекса, законодательством устанавливается правовой режим недвижимости, что в дальнейшем может создать определенные сложности при заключении и оформлении сделок с предприятиями, включающими в себя, например, объекты интеллектуальной собственности.

К разряду «недвижимых» законом также отнесены и многолетние насаждения. Однако, по мнению практиков, «рассмотрение любых многолетних насаждений в качестве недвижимости просто абсурдно».¹ Галиев Р.Ф. Сделки с землей в нотариальной практике // Нотариус. - 1997. - № 6. - С. 50. Ведь при этом возникают вполне справедливые вопросы, касающиеся оборота данного объекта: кто будет осуществлять регистрацию сделок с многолетними насаждениями? Что может служить в качестве право устанавливающего документа на данный объект? И ряд других.

Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты вообще не имеют связи с земной поверхностью и относятся к объектам недвижимости только в связи с необходимостью их государственной регистрации и особой социальной значимостью данных объектов.

Пожалуй, единственным классическим объектом недвижимости может быть признан участок земли, поскольку именно земная поверхность является объективно недвижимой (по крайней мере, относительно себя самой имеет фиксированное положение). Признаки, долгое время считавшиеся объективно необходимыми для характеристики недвижимости, таковыми на самом деле не являются. Фактически понятие «недвижимость» достаточно условно, что признается некоторыми правовыми системами.

Таким образом, на наш взгляд, к недвижимости относятся материально реализованные, существенные по объему и стоимости объекты, большинство из которых связаны с землей и зависимы от нее, чей правовой режим близок к земельному, а гражданский оборот, которых необходимо связан со сложной системой государственной регистрации прав и их перехода специально уполномоченными на то государственными органами в силу их особой общественной значимости.

2.2 Недвижимость как объект купли-продажи

Выше отмечались достаточная определенность признаков недвижимости и относительная простота соответствующего понятия. Однако это отнюдь не означает отсутствия затруднений при решении вопроса о признании недвижимостью конкретного объекта: то, что выглядит едва ли не безупречно с теоретической точки зрения, нередко вызывает практические сложности. Тем более, когда используются оценочные категории. Применительно к понятию недвижимости к их числу относятся: «прочная связь с землей», «несоразмерный ущерб».

Ясно, что решение будет приниматься не только на основе объективных критериев, сформулированных в ст.130 ГК РФ, но и под влиянием субъективных факторов. К числу последних относятся и уровень юридических знаний лица, принимающего решение, и способность трансформировать общие представления о недвижимости применительно к конкретной ситуации с учетом специфики того или иного предмета и т. д. Немаловажное значение имеют теоретические разработки проблем классификации имущества на движимое и недвижимое.

В юридической литературе высказывается мнение, в соответствии с которым недвижимое имущество в ст. 130 ГК РФ - это понятие юридическое, а не фактическое. В качестве обоснования этой позиции указывается, что недвижимостью может признаваться «лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация».

Однако вряд ли такой подход можно признать правильным. Деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено объективно существующими различиями между этими двумя видами вещей (природой этих вещей). Неподвижность недвижимого имущества противопоставляется мобильности движимого, и такое различие имеет, несомненно, правовые последствия.

Право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Таким образом, нет оснований полагать, что недвижимое имущество становится таковым лишь после государственной регистрации. Оно объективно существует и до этого акта (иначе регистрация невозможна), но права на недвижимость возникают после его совершения. Не регистрация превращает имущество в недвижимое, но «стабильность положения недвижимого имущества дает возможность регистрировать его» Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. Научно-практическое пособие. - М.: БЕК, 1997. Стр. 32.

В ч. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ предусматривается, что к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, установлена возможность отнесения Законом к недвижимым вещам и иного имущества.

Думается, что объявление этих вещей недвижимыми во многом обусловлено их высокой стоимостью, экономической значимостью, а также стремлением обеспечить публичный интерес. В частности, в силу специфики этих вещей существует необходимость повышенного (в сравнении с иными объектами гражданского права) контроля за владением, пользованием и распоряжением ими.

Характеристика предприятия как объекта недвижимости дана и в ГК РФ. Так, предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия, как имущественного комплекса, о чем мы уже говорили ранее, входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (ст.132 ГК РФ; ст. 22 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Что же касается такого объекта недвижимости, как предприятия, то его Государственная регистрация осуществляется в случаях, когда данное помещение является самостоятельным (отдельным) объектом права. Так, если гражданин приватизировал квартиру, занимаемую им по договору социального найма, то государственной регистрации подлежит право собственности на эту квартиру в целом (отдельно на комнаты, составляющие квартиру, регистрировать право собственности не имеет смысла: объект права - квартира). Если же по договору найма он пользуется только комнатой в квартире и приватизировал ее (в случаях, когда это допускается законодательством), то регистрируется право собственности на комнату (объект права - комната).

Основным источником правового регулирования договора купли-продажи недвижимости является Гражданский кодекс Российской Федерации. И в первую очередь к рассматриваемому договору применимы нормы о договоре купли-продажи недвижимого имущества, которые объединены в Гражданском кодексе в отдельном параграфе 7 (ст. 549 - 558 ГК РФ). Кроме того, отдельно следует выделить правовое регулирование купли-продажи нежилых объектов государственной и муниципальной собственности, которая находится вне пределов гражданского законодательства и регулируется законодательством РФ о приватизации. Основным источником правового регулирования в данном случае является Закон РФ от 21.12.2001 г. «О приватизации государственного и муниципального имущества».

3. Форма сделок с недвижимостью

Положения ГК РФ о письменной форме сделки (п.1 ст.160 ГК РФ) и о письменной форме договора (п.2 ст.434 ГК РФ) имеют серьезные отличия. В первом случае законодатель требует от сторон совершения сделки путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами, допуская одновременно совершение двусторонних или многосторонних сделок (то есть договоров) иными способами, установленными ГК РФ. Применительно же к письменной форме договора законодатель отходит от общего правила и допускает заключение договора путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Требования же к форме договора продажи недвижимости сводится к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст.550 ГК РФ).

Т.о., суть специального правила о форме договора продажи недвижимости состоит в том, что исключается применение положения ГК РФ о форме договора (п.2 ст. 434 ГК РФ), и может быть выражена формулой «исключение исключения». Применительно к договору продажи недвижимости законодатель возвращается к требованиям, предъявляемым письменной форме сделки (п.1 ст.160 ГК РФ), ужесточая тем самым режим заключения договора продажи недвижимости.

Более того, в отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.

При заключении договора продажи недвижимости, важное, значение для его действительности имеет «фигура» продавца. В тех случаях, когда в качестве продавца по договору выступает не собственник недвижимости, а обладатель иного, ограниченного вещного права на недвижимость, значительно повышается риск возможного признания такого договора недействительной сделкой. Здесь необходимо учитывать ограниченный характер правомочий указанных субъектов на распоряжение недвижимостью. В частности, государственное или муниципальное предприятие - как субъект права хозяйственного ведения (п.2 ст.295 ГК РФ), так и субъект права оперативного управления (казенное предприятие) (п.1 ст.297 ГК РФ) - не вправе продавать принадлежащую ему недвижимость без согласия собственника этого имущества. Нарушение данного требования влечет недействительность договора продажи недвижимости. Примером может служить разъяснение, содержащееся в постановлении Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».1¹ Вестник Высшего Арбитражного суда Российской Федерации (далее - Вестник ВАС РФ). - 1998. - № 10. - С. 18. Согласно разъяснению, при разрешении с осуществлением споров, связанных государственными и муниципальными предприятиями права хозяйственного ведения или оперативного управления, следует учитывать установленные ст.295, 296 ГК РФ ограничения прав предприятий по распоряжению закрепленным за ними имуществом. Сделки, совершенные предприятиями по отчуждению имущества вопреки названным ограничениям, являются недействительными как ничтожные.

Что касается учреждений, финансируемых собственником, то они вообще не вправе совершать договоры продажи в отношении имущества, закрепленного за ними либо приобретенного за счет средств, выделенных им по смете (п.1 ст.298 ГК РФ).

Как известно, всякий гражданско-правовой договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, к ним относятся предмет договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п.1 ст.432 ГК РФ).

Предмет всякого договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемая недвижимость; во-вторых, действия продавца и покупателя соответственно по передаче недвижимости, ее принятию и оплате. В Земельном кодексе РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 - № 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2001. - № 44. - Ст. 4147. отмечено, что «единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами». Итак, в тех случаях, когда продается здание, сооружение или иной объект недвижимости, определяемый по признакам неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, и продавец является собственником земельного участка, предмет договора включает в себя и объект третьего рода, а именно: права на земельный участок, передаваемые покупателю вместе с объектом недвижимости. Примером к сказанному может служить разъяснение, содержащееся в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства». Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 N 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ.- 2001, №5. - C. 34-42. ВАС РФ поясняет, что по ст. 37 Земельного кодекса, при переходе права собственности на строение, сооружение вместе с этими объектами переходит и право пользования земельным участком. При этом выдается новый документ, удостоверяющий право на землю.

В соответствии с указанной статьей Земельного кодекса, а также статьей 552 ГК РФ покупатель приобретает право пользования не всем земельным участком, а только той его частью, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 N 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ.- 2001, №5. - C. 34-42.

Из приведенного выше письма можно сделать следующие выводы. Что касается договора продажи недвижимости, то в нем, должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору, в том числе сведения, определяющие расположение указанного объекта недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии таких данных в договоре, условие о недвижимости, подлежащей передаче, считается не согласованным сторонами, а договор продажи незаключенным.