Особенности оформления сделок купли-продажи с недвижимостью

Покупатель здания, сооружения или иной недвижимости одновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В том случае если продавец недвижимости является собственником земельного участка, на котором она расположена, то передача покупателю прав на земельный участок считается существенным условием такого договора.

В случаях, когда предметом договора купли - продажи недвижимости, является земельный участок, а находящаяся на нем недвижимость остается в собственности у продавца, условия пользования продавцом частью земельного участка, занятой недвижимостью, определяются договором купли-продажи. Если договор не содержит таких условий, продавец получает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для пользования, ею.

Значительно отличается от общих положений о договорах и такое существенное условие договора продажи недвижимости, как цена (ст.555 ГК РФ).

Во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой, при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (ст.424, 485 ГК РФ), не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Здесь действует иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменное форме условия о цене недвижимости договор, о ее продаже признается, незаключенным. Во-вторых, как считает Сергеев А. П., цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее. Сергеев А. П. Учебник гражданского права. Том 2. ПБОЮЛ, 2001г. Стр. 115

Цена недвижимости может быть установлена в договоре продажи недвижимости на единицу ее площади или иного показателя ее размера. В этом случае общая цена продаваемой недвижимости, подлежащая уплате покупателем, определяется исходя из фактического размера переданной покупателю недвижимости (п.3 ст.555 ГК РФ).

Надо отметить, что для договора купли-продажи недвижимости нормы ГК РФ прямо не требуют государственной регистрации. Такое положение позволило ряду авторов высказать мнение, что государственная регистрация сделок предметом, которых является недвижимое имущество необходимо только в случаях прямо определенных в законе, а поэтому для указанного договора (купли-продажи) недвижимости, такая регистрация не требуется.1¹ Витрянский В.В. Договор продажи недвижимого имущества // Вестник ВАС РФ. 1999. № 8 С. 115; Крашенинников В.П. Сделки с жилыми помещениями: комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. Изд. 2-е изд. перераб. и доп. - М.: Статут, 1999. - С. 77. Известно и иное суждение, в соответствии с которым, все сделки с недвижимым имуществом подлежат регистрации.2² Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право. - 1998. - № 8. - С. 48.; Завидов Б. Государственная регистрация ипотеки: общие положения и особенности // Право и экономика. - 1999. - № 3. - С. 20.

Последняя точка зрения обосновывается ссылкой на ст. 131, 164 ГК РФ. В соответствии со ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 и Законом о регистрации. Ст. 131 ГК РФ закрепляет: «Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав органами осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней» Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.. Отсюда сделан вывод, что «сделки с недвижимостью подлежат во всех случаях регистрации, поскольку всякая сделка с недвижимостью так или иначе связана с возникновением (прекращением, переходом, ограничением) прав на недвижимость, т.е. с обстоятельствами, на которые указывает ст. 164 ГК РФ как на случаи, при которых необходима государственная регистрация». Но из анализа содержания ст. 131 и 164 ГК РФ и отдельных статей части второй ГК РФ, с нашей точки зрения, следует иное. Норма ст. 131 ГК РФ, на которую делается ссылка в ст. 164 ГК РФ, не предусматривает случаи регистрации сделок с недвижимостью, а определяет лишь права, подлежащие государственной регистрации. Закон о регистрации, также не устанавливает, в каких случаях сделки подлежат регистрации. Во второй части ГК РФ четко определено, какие договоры необходимо регистрировать. Это означает, что государственная регистрация требуется только для тех сделок с недвижимостью, для которых она прямо предусмотрена законом. По этому пути идет и судебная практика. Так, пунктом 3 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости (приложение к Информационному письму ВАС РФ от 13.11.1997 № 21) Информационное письмо Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 13.11.1997 № 21 «По разрешению споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник Высшего Арбитражного суда Российской Федерации. - 1998. - № 1. - С. 82-87. дано разъяснение, что договор продажи недвижимости государственной регистрации не подлежит и считается заключенным с момента его подписания. Государственной регистрации подлежит лишь переход права собственности по договору продажи недвижимости (ст. 551 ГК РФ).

Т.о. момент вступления в силу договора продажи недвижимости определяется в соответствии с общими правилами, предусмотренными п.1 ст.425 и п.1 ст.433 ГК РФ: договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем.

Однако в отдельных, особо сложных случаях, когда требуется осуществить государственный контроль, как за самой сделкой, так и за переходом прав по ней (особенно за жилыми помещениями), законом предусмотрена государственная регистрация и сделки, и прав по этой сделке. Если законом предусмотрено, что та или иная сделка подлежит государственной регистрации, то до момента государственной регистрации сделка не считается облаченной в требуемую законом форму, а, следовательно, и заключенной.

Несоблюдение правил о государственной регистрации, влечет за собой недействительность сделки, при этом она также считается ничтожной. Во всех случаях, когда договор признан недействительным вследствие нарушения формы или требований государственной регистрации, последствием такого признания в силу п.2 ст.167 ГК РФ служит обычно двусторонняя реституция. Соответственно каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а при невозможности сделать это в натуре - возместить стоимость имущества в деньгах.

Сделки с недвижимостью подлежащие регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ (п.1 ст.164), в отличие от нотариального удостоверения, которое может быть установлено соглашением сторон (п.2 ст.163 ГК РФ), обязательность государственной регистрации устанавливается только законом. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную регистрацию сделки в соответствии с условиями договора. Об этом указано и в информационном письме Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 Обзор практики разрешения споров, связанных с применением закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник Высшего Арбитражного суда Российской Федерации. - 2001. - № 4. - С. 78-86.

С введением в действие Закона о регистрации не требуется обязательного «нотариального удостоверения договоров купли-продажи, мены, дарения жилых домов, их частей и дач и долей в праве общей собственности, а также договоров купли-продажи земельных участков». Эрделевский А.М. Регистрация прав на недвижимость // БМЮ РФ. - 2001. - № 5. - С. 47.

Отмена обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью породило множество проблемных вопросов и мнений по взаимодействию нотариусов и регистраторов. Например, М. Сазонова (президент Санкт - Петербургской нотариальной палаты) считает, что «… нотариат играет значительную роль в защите прав участников оборота недвижимости. Значимость правового сопровождения сделок нотариусами - в проверке правового содержания удостоверяемых документов и установлении правоспособности сторон. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью гарантирует бесспорность доказательств, при возникновении судебного спора, освобождает наши перегруженные суды от дополнительных усилий по установлению подлинности и добровольности договора. Устранение нотариуса от операций с недвижимостью ухудшает положение граждан и юридических лиц». Сазонова М. Нотариат обеспечивает стабильность оборота недвижимости // Российская юстиция. - 2000. - № 4. - С. 26.

По мнению А. Бегичева, специалиста Департамента по вопросам правовой помощи Минюста РФ, «нотариат обеспечивает гражданам право на получение квалифицированной юридической помощи путем совершения нотариусами нотариальных действия. Положения части второй ГК РФ, связанные с отказом от обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, существенно сужает гарантии, обеспечивающие предусмотренный Конституцией РФ (ст. ст. 8, 35, 45, 48) принцип охраны прав и свобод гражданина, включая право частной собственности». БМЮ РФ. - 1999. - № 11.

Кроме того, нотариус осуществляет контроль за недопустимостью заключения договора, противоречащего закону, а также предупреждает злоупотребление доверием сведущего лица по отношению к несведущему, с тем, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред. Нотариус вместе с тем в соответствии со ст.17 Основ законодательства о нотариате несет полную имущественную ответственность за законность совершения сделок. Государство бремя сделки берет на себя. Однако всем известно, что в случае ошибки с государства гораздо труднее взыскать причиненный ущерб, нежели с частнопрактикующего нотариуса, чья деятельность застрахована.

В качестве еще одного негативного последствия замены обязательного нотариального удостоверения сделок регистрацией можно назвать и необходимость создания специальной службы, обеспечивающей проведение правовой экспертизы и проверки законности сделки, что потребует, помимо высокого уровня юридической и профессиональной подготовки персонала, дополнительных расходов из федерального бюджета.

Т.о. ст. 131 ГК РФ и ст. 8 Вводного закона к части первой ГК РФ разграничивают регистрацию сделок и их форму, сделав явный упор на государственную регистрацию сделок регистрирующими органами. Государственная регистрация, которая ранее служила придатком к форме, теперь приобрела самостоятельное значение способа фиксации соответствующей сделки. Расширение сферы применения государственной регистрации непосредственно выражает расширение проникновения публичного начала в сферу частного оборота.

3.1 Особенности договора купли-продажи недвижимости по действующему гражданскому законодательству РФ

недвижимость купля продажа право

Нормы о договоре купли-продажи недвижимого имущества объединены в Гражданском кодексе в отдельном параграфе, исходя из специфики предмета купли-продажи, предопределяющей особенности договора, которые позволяют выделить его в отдельный вид договора купли-продажи: договор продажи недвижимости.

По договору продажи недвижимости продавец передает покупателю недвижимое имущество. К недвижимому имуществу (недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (в юридическом смысле, конечно). Закон может отнести к недвижимости и иное имущество (ст. 130 ГК РФ). Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.

Специфические черты недвижимости - прочная связь с землей, особая ценность, непотребляемость в процессе использования и т. п. - диктуют необходимость определения специальных правил, регулирующих участие таких объектов в имущественном обороте. Уже в части первой ГК предусмотрен ряд таких правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав (ст. 131 ГК РФ).

Требования к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.

Нужно обратить внимание на то, что государственной регистрации подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю (ст. 551 ГК РФ). Для сторон договор вступает в силу с момента его подписания. Роль же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц. Это относится и к тем случаям, когда стороны (продавец и покупатель) исполнили свои обязанности по договору задолго до государственной регистрации.

Как следует из текста Кодекса (ст. 550 ГК РФ), договор продажи недвижимости не нуждается в нотариальном удостоверении. По законодательству, действовавшему ранее, некоторые договоры купли-продажи недвижимого имущества, в частности жилого дома или его части, требовали квалифицированной (нотариальной) формы (см. ст. 239 ГК 1964 года). Однако, как считает законодатель, введение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью делает излишним нотариальное удостоверение таких сделок.

При уклонении одной из сторон от совершения действий, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, отсутствие такой регистрации не является непреодолимым препятствием. Об этом свидетельствует положение, допускающее решение вопроса о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость в судебном порядке (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Как уже отмечалось, недвижимость - это, прежде всего земельные участки и то, что неразрывно связано с землей. Переход в результате исполнения договора купли-продажи здания, строения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка. И напротив, если продается земельный участок, изменяются правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества. Гражданский кодекс содержит четкие правила, регулирующие такого рода изменения (ст. 552-553 ГК РФ).

Покупатель здания, сооружения или иной недвижимости одновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Природа этих прав зависит от того, является ли продавец недвижимости собственником соответствующего земельного участка. В этом случае передаваемое покупателю право на земельный участок определяется договором (право собственности, право аренды и т. п.). Если же в договоре отсутствует условие о передаваемом покупателю праве на земельный участок, он становится собственником той части земельного участка, которая занята проданной ему недвижимостью и необходима для ее использования.

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Правда, следует иметь в виду, что законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на этом земельном участке недвижимости либо допускающие это только с согласия собственника земли.

Когда предметом договора купли-продажи недвижимости, напротив, является земельный участок, а находящаяся на нем недвижимость остается в собственности у продавца, условия пользования продавцом частью земельного участка, занятой недвижимостью, определяются договором купли-продажи. Если договор не содержит таких условий, продавец получает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Существенным условием всякого гражданско-правового договора признается его предмет (см. ст. 432 ГК РФ). Правила определения предмета договора применительно к продаже недвижимости детализированы в ст. 554 Кодекса. Условие о предмете договора продажи недвижимости считается согласованным сторонами, если в нем имеются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении объектов недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В противном случае договор не считается заключенным.

Значительно отличается от общих положений о договорах и такое условие договора продажи недвижимости, как цена (ст. 555 ГК РФ):

Во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (ст. 424 ГК РФ), не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Здесь будет действовать иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным.

Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.

Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора продажи недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК РФ). До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости. Дополнительные требования, направленные на защиту проживающих в жилых помещениях граждан, сформулированы для продажи жилья (ст. 558 ГК РФ). В частности, государственной регистрации подлежит договор купли-продажи не только жилого дома или квартиры в целом, но и части дома или квартиры. Существенным условием договора продажи жилого дома (его части) или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, признается перечень таких лиц с указанием их прав пользования продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным.

3.2 Государственная регистрация перехода прав при купле-продаже недвижимости

Данный вопрос мы уже затрагивали выше и теперь необходимо рассмотреть отличительные признаки регистрации, документы, которые должны быть поданы для регистрации, а также порядок регистрации. Необходимость проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как обязательное требование ко всем операциям, совершаемым с недвижимостью, впервые была предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации.

Введение такой системы преследовало несколько целей:

а) придать предельную открытость (прозрачность) правам на недвижимое имущество, а также информации об этих правах;

б) ввести государственный контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом (переходом прав на нее) и тем самым максимально защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований (Российской Федерации в целом, субъектов Федерации, муниципальных образований);

в) внести единообразие в процедуру регистрации прав на недвижимость на всей территории России.

Для достижения этих целей вслед за ГК РФ был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с законом, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Анализ данного понятия позволяет назвать ряд отличительных признаков регистрации:

а) Это акт, имеющий юридическое значение. Следовательно, закон с его принятием (совершением) связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество. Важно, что права возникают, изменяются и прекращаются в соответствии с требованиями ГК РФ. Поэтому при ответе на конкретный вопрос - возникло право или нет - необходимо использовать нормы ГК РФ (ст.ст. 164, 219, 223, 433, 551, 558 и др.) и Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст.ст. 2, 13 14, 17 и др.);

б) это акт признания и подтверждения государством возникновения или прекращения прав на недвижимость. Данный признак подчеркивает публичный характер государственной регистрации. С одной стороны, государство в лице соответствующего учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним проверяет законность прав на недвижимое имущество у заявителей и, убедившись в этом, регистрирует их. С другой - государственная регистрация носит открытый характер как с точки зрения соблюдения процедуры всеми ее участниками, так и с позиций возможности получить информацию о сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре прав;

в) государственная регистрация является единственным доказательством существования субъективного права на недвижимость. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, что создает презумпцию его законности.

Процедура регистрации перехода прав на нежилые помещения по договору купли-продажи осуществляется по общим правилам, закрепленным в законе.

Регистрационные действия начинаются только с момента приема документов на государственную регистрацию прав.

Представление документов на государственную регистрацию прав, осуществляется в соответствии со ст. 16 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Требования же к документам, предоставляемым к регистрации, определены в ст. 18 названного Закона.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. Заявление о государственной регистрации перехода прав на нежилое помещение по договору купли-продажи, должна подать каждая из сторон участниц договора.

При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.

Также, к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Перечень таких документов закрепляется в ст. 17 и в главе 4 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также вытекает из отдельных статей данного закона.

Кроме того, физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель юридического лица - учредительные документы юридического лица, а также документ, удостоверяющий его личность и документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица (как правило, доверенность).

Итак, рассмотрим документы необходимые для государственной регистрации купли-продажи нежилых помещений. Кроме заявления (от обеих сторон, или же от одной - это отмечалось выше) и квитанции об уплате регистрационного сбора, это достаточно большой пакет документов:

- документы, удостоверяющие личность обращающегося лица;

- свидетельство о государственной регистрации юридического лица;

- учредительные документы юридического лица, включая все изменения и дополнения;

- информационное письмо налогового органа о присвоении ИНН;

- письмо о присвоении государственных статистических кодов, выданное Государственным комитетом по статистике;

- документ, подтверждающий полномочия руководителя (протокол об избрании, приказ о назначении на должность, контракт и т. д.), сведения с указанием фамилии, имени, отчества, рабочего телефона руководителя на дату подачи заявления и места нахождения организации;

- протоколы заседаний учредителей юридического лица;

- при обращении представителя юридического лица - надлежаще оформленная доверенность, подписанная уполномоченным лицом и скрепленная печатью юридического лица, содержащая сведения о сроках полномочия представителя и пределах его компетенции (хотя в настоящее время регистрирующие органы требуют нотариально удостоверенную доверенность, причем, с конкретно указанным правом - представлять интересы в регистрирующем органе).

Кроме всех этих документов, первоначально должны присутствовать следующие:

- правоустанавливающий документ на объект недвижимости, а также акт приема передачи, если он предусмотрен правоустанавливающим документом;

- справка о балансовой принадлежности объекта недвижимости, право, на которое регистрируется, с указанием балансовой стоимости объекта;

- технический паспорт, справка органа техинвентаризации;

- кадастровый план земельного участка;

- документ о праве собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, аренды либо иного права пользования земельным участком;

- постановление администрации об отводе земельного участка;

- специальные документы (например, постановление об отмене наложения ареста на имущество);

- другие документы.

Указанные документы, к сожалению, являются лишь тем небольшим перечнем испрашиваемой информации для регистрации перехода прав собственности на объект недвижимости.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав. Окончанием процедуры государственной регистрации является выдача Свидетельства о государственной регистрации права. Данный документ является итоговым и свидетельствует о государственной регистрации перехода прав. К сожалению, даже исходя из такого огромного перечня документов, необходимых для регистрации перехода права собственности на недвижимость, стороны по сделке не застрахованы от недобросовестности, что влечет за собой различные трудности, в частности - судебные тяжбы по спору о праве собственности.

Заключение

В заключении хотелось бы отметить некоторые важные аспекты, связанные с заключением и реализацией договора купли-продажи недвижимости в общем.

По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять объект недвижимости и уплатить за него определенную денежную сумму.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена.

Сторонами в договоре купли-продажи недвижимости - продавцом и покупателем - могут выступать любые субъекты гражданского права: граждане, юридические лица, государство.

Такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Кроме того, Гражданским кодексом РФ предусмотрена обязательная регистрация перехода прав по договору купли-продажи нежилых помещений. Государственной регистрации подлежит не сам договор продажи нежилых помещений, а переход права собственности на здание (сооружение) по такому договору от продавца к покупателю.

Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности. До государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению.

Для осуществления государственной регистрации стороны должны представить в соответствующий государственный орган достаточный пакет документов, подтверждающих их полномочия и права на предмет сделки.

Срок государственной регистрации по общему правилу составляет один месяц, однако на практике применяется ускоренная процедура регистрации перехода прав на нежилые помещения, что позволяет значительно сократить сроки государственной регистрации перехода прав на недвижимость.

Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным.

Переход в результате исполнения договора купли-продажи недвижимости, строения находящихся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка. Так, например, покупатель здания, сооружения одновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Купля-продажа объектов недвижимости государственной или муниципальной собственности лежит за пределами гражданско-правовых отношений и регулируется законодательством РФ о приватизации. Круг субъектов, имеющих право на приобретении в собственность сданных в аренду зданий, сооружений, помещений, а также земельных участков под приватизированными предприятиями, находящихся в аренде или фактическом владении, строго ограничен.

Список литературы

1. Конституция Российской Федерации 12.12.1993.- М.: Текст, 2005.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - № 5. - Ст. 410.

4. Водный кодекс Российской Федерации от 16.11.1995 N 167-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 20.11.1995, N 47, ст. 4471

5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 - № 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.

6. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 03.01.2005, №1, ст. 14.

7. Федеральный закон Российской Федерации от 21.07.1997 - № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - № 30. -Ст. 3594.

8. Федеральный закон Российской Федерации от 16.07.1998 - № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1998. - № 29. - Ст. 3400.

9. Закон Российской Федерации от 24.12.1992 - № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики // Ведомости съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. - 1993. - № 3. - Ст. 389.

10. Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.02.1998 № 8 (в ред. от 25.10.1996) «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник Высшего Арбитражного суда Российской Федерации. - 1998. - № 10.

11. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 N 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ.- 2001, №5.

12. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник Высшего Арбитражного суда Российской Федерации. - 2002. - № 3.

13. Информационное письмо Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 13.11.1997 № 21 «По разрешению споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник Высшего Арбитражного суда Российской Федерации. - 1998. - № 1.

14. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 Обзор практики разрешения споров, связанных с применением закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник Высшего Арбитражного суда Российской Федерации. - 2001. - № 4.

Размещено на Allbest.ru