Понятие и виды сделок с недвижимостью

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Министерство образования и науки Российской Федерации

ФГБОУ ВПО «Марийский государственный университет»

Юридический факультет

Кафедра гражданского права России и зарубежных стран

Специальность: 030501.65 Юриспруденция

Курсовая работа по гражданскому праву

на тему: «Понятие и виды сделок с недвижимостью»

Выполнила: студентка

з/о в/о 2 курс, 13 группа

Иванова И.И.

Проверила: к.ю.н., доцент

Иванов О.О.

Йошкар-Ола

2013

Содержание

Введение

1. Понятие недвижимости и сделок с ней

1.1 Понятие и правовой режим недвижимости, ее место в системе объектов недвижимости

1.2 Понятие и правовая природа сделки

2. Специфические особенности сделок с недвижимым имуществом

2.1 Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

2.2 Риски при совершении сделок с недвижимым имуществом и способы защиты от них

3. Условия действительности и недействительность совершения сделок с недвижимостью

Заключение

Список использованных источников

недвижимость риск сделка имущество

Введение

Актуальность темы исследования. Актуальность темы исследования обусловлена тем, что создание надежной и эффективной правовой базы развития рыночных отношений в нашей стране напрямую связано с развитием и укреплением гражданского общества. Немалую роль в решении этой задачи играют правовые нормы, определяющие правовые механизмы регулирования совершения субъектами гражданских правоотношений различных гражданско-правовых сделок.

В соответствии с ГК РФ и последующими актами особенности правового режима недвижимости разделены на две категории - в зависимости от объекта недвижимости и по виду гражданско-правовой сделки, предметом которой этот объект выступает. В связи с этим изучение проблем регулирования правового режима недвижимости целесообразно проводить, рассматривая комплекс наиболее острых, принципиальных вопросов правового регулирования отдельных видов сделок с определенными объектами недвижимого имущества.

Данная тема актуальна не только для всех участников рассматриваемых видов гражданско-правовых сделок, органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но и для органов судебной власти. Последнее подтверждается возрастающим потоком судебных дел по вопросам регистрации сделок с недвижимым имуществом, а также дел по вопросам привлечения финансовых средств граждан в жилищное строительство, урегулированию споров по договорам долевого участия в строительстве, рассматриваемыми как арбитражными судами, так и судами общей юрисдикции Российской Федерации.

Необходимо совершенствовать нормативно правовую базу в области правового регулирования сделок с недвижимостью и сложившуюся практику применения соответствующих нормативных правовых актов с учетом возникновения в современных условиях новых факторов правового, социального, экономического характера, вызывающих постоянное развитие гражданско-правовых отношений, объектом которых выступает недвижимое имущество.

Степень научной разработанности проблемы. Теоретическая основа исследования совершения сделок с недвижимостью как центрального института гражданского права посвящены многочисленные работы отечественных авторов дореволюционного, советского и современного российского периода, в том числе М.М. Агаркова, С.С. Алексеева, М.И. Брагинского, В.В. Безбаха, С.Н. Братуся, Ю.Е. Булатецкого, А.В. Венедиктова, В.В. Витрянского, В.П. Грибанова, С.Е. Десницкого, В.М. Иванова, Т.И. Илларионовой, И.А. Исаева, Ю.Х. Калмыкова, В.А. Кикотя, В.А. Котка, М.И. Кулагина, Е.А. Лукашевой, В.П. Мозолина, Л.А. Морозовой, В.С. Нерсесянца, И.Б. Новицкого, А.С. Пиголкина, И.С. Перетерского, Л.И. Петражицкого, И.А. Покровского, В.К. Пучинского, О.Н. Садикова, Г.А. Свердлыка, Е.В. Спекторского, Е.А. Тихоновой, В.М. Хвостова, С.А. Хохлова, А.Е. Шерстобитова, Г.Ф. Шершеневича, А.И. Экимова, В.А. Язева, В.Ф. Яковлева и др.

Цель и задачи исследования. Цель исследования заключается в разработке на основе критического анализа существующей законодательной базы и судебной практики теоретических и практических положений, направленных на совершенствование регулирования сделок с недвижимостью в Российской Федерации.

Достижение поставленной цели обусловило постановку и решение следующих задач:

1. Рассмотреть понятие и особенности правового режима недвижимого имущества.

2. Охарактеризовать добросовестного приобретателя в российском гражданском праве.

3. Проанализировать специфические особенности сделок с недвижимым имуществом.

4. Выявить риски при совершении сделок с недвижимым имуществом и способы защиты от них.

Объект и предмет исследования. Объект исследования составляют действующие нормативно закрепленные особенности правового режима недвижимого имущества; соответствующие правоотношения, складывающиеся между субъектами гражданско-правовых отношений при заключении, исполнении и прекращении ими отдельных видов сделок с недвижимым имуществом, государственной регистрации соответствующих прав и сделок.

Предметом исследования является система основных теоретических, нормативно-правовых и практических аспектов понятия недвижимого имущества и его правового режима, прежде всего государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также типичных правоотношений, в которые вступают граждане и юридические лица при осуществлении операций с недвижимостью.

Теоретическая и практическая значимость исследования. Теоретическое значение исследования заключается в том, что изложенные теоретические положения и выводы, предложения и рекомендации дополняют гражданско-правовую науку. Практическое значение заключается в том, что выводы и рекомендации, содержащиеся в работе, могут быть использованы для подготовки методических рекомендаций, а также в организации научных разработок по проблеме исследования. Научно-практические положения могут быть полезны для внедрения в учебный процесс в высших учебных заведениях юридического профиля при изучении учебных курсов «Гражданское право», «Гражданское процессуальное право (Гражданский процесс России)», «Арбитражное процессуальное право (Арбитражный процесс России)».

1. Понятие недвижимости и сделок с ней

1.1 Понятие и правовой режим недвижимости, ее место в системе объектов недвижимости

Недвижимость - один из самых значимых объектов гражданских прав и институтов гражданского законодательства. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц Шулбаев Г.В. Отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество: некоторые аспекты судебной практики // СПС Консультант Плюс, 2013.

Конституция РФ (ст. 34) устанавливает, что «каждый гражданин имеет право на свободное использование своего имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности» Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30 декабря 2008 г. № 6-ФКЗ, от 30 декабря 2008 г. № 7-ФКЗ) // СПС Консультант Плюс, 2013.

Правовое регулирование общественных отношений по поводу владения, пользования и распоряжения разнообразными вещами во многом определяется естественными свойствами последних, зависит от их экономического назначения, строится с учетом их ценности, общественных интересов и т.д. В связи с этим не только теоретическое, но и большое практическое значение приобретает научная классификация объектов гражданских правоотношений Комментарий к Конституции Российской Федерации (постатейный) (2-е издание, пересмотренное) // Под ред. В.Д. Зорькина. М., Норма, Инфра-М, 2011. С. 362.. Она призвана служить ориентиром при выявлении правового режима того или иного имущества, определении объема и содержания прав и обязанностей участников гражданских правоотношений Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М., 2007. С. 89. .

В соответствии со ст. 209 ГК РФ Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 01 марта 2013 г.) // Российская газета. 1994. 8 декабря. собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться иным образом Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, часть первая / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. Институт государства и права РАН. М.: Юрайт-Издат; Право и закон, 2008. С. 149; Брагинский М.И. Участие советского государства в гражданских правоотношениях. М.: Юрид. лит., 1981. С. 264.. Собственник вправе даже уничтожить имущество, если этим не будут нарушены нормы закона и иных правовых актов, а также права и интересы других лиц. Одним из новых для российского законодательства правомочий собственника является его право передавать имущество в доверительное управление другому лицу - доверительному управляющему. Таким образом, установлено, что собственник имущества имеет право определить юридическую судьбу вещи. Недвижимое имущество все чаще является объектом той или иной гражданско-правовой сделки. С включением недвижимости в систему рыночного оборота широкое применение стали получать сделки купли-продажи, мены, дарения, наследования, залога и другие Дикусар В.М., Храпова Е.В. Недвижимое имущество как объект гражданских прав // Жилищное право. 2009. № 1. С. 90..

Словарь русского языка С.И. Ожегова определяет недвижимое как не двигающееся, неподвижное Ожегов С.И. Словарь русского языка. М., 1999. С. 401.. Деление вещей на движимые и недвижимые известно еще римскому праву, хотя правовой режим первоначально был одинаков для тех и других. В так называемый послеклассический период развития римского права деление вещей на движимые и недвижимые приобретает практическое значение.

Понятие недвижимости вошло в законодательство нашей страны сравнительно недавно в связи с возвращением недвижимого имущества в качестве полноценного объекта гражданских прав в гражданский и хозяйственный оборот. В советский период недвижимость была преимущественно объектом государственной собственности и почти полностью была исключена из гражданского оборота. Например, ГК РСФСР 1922 г. Гражданский кодекс Российской Советской Федеративной Социалистической Республики 1922 г. (сокращенно ГК РСФСР 1922 г.) - первый советский гражданский кодекс. Принят 31 октября 1922 г. IV сессией ВЦИК 9-го созыва. Введен в действие с 1 января 1923 г. Имел силу до 1 октября 1964 г. (до введения в действие второго Гражданского кодекса РСФСР) / Материал из Википедии - свободной энциклопедии // ru.wikipedia.org с отменой частной собственности на землю (ст. 21) упразднил деление имущества на движимое и недвижимое Хрестоматия по истории отечественного государства и права: Учебное пособие. М.: Изд-во МГУ, 1994. С. 36.. В редких случаях допускалось право собственности граждан на отдельные виды недвижимости (например, на жилые дома) Ширинская Е.Ю. Гражданско-правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2005. С. 8..

Советское гражданское право не давало легального определения недвижимости. Однако в ГК РСФСР 1964 г. Гражданский кодекс Российской Советской Федеративной Социалистической Республики (утв. ВС РСФСР 11 июня 1964 г.) (ред. от 26 ноября 2001 г.) Документ утратил силу с 1 января 2008 г. в связи с принятием Федерального закона от 18 декабря 2006 г. № 231-ФЗ «О введении в действие части четвертой Гражданского кодекса Российской Федерации» (ред. от 12 апреля 2010 г.) / Материал из Википедии - свободной энциклопедии // ru.wikipedia.org содержались нормы, выделявшие право собственности на такого рода объекты и сделки с ними в отдельные правовые институты (личная собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи, возможность завещания данных объектов). Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик, принятые в 1991 г. Постановления Верховного Совета СССР от 31 мая 1991 г. № 2212-I «О введении в действие Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик». Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик подлежали введению в действие с 1 января 1992 г. // forum.yurclub.ru; Постановление Пленума от 22 декабря 1992 г. № 17 «О некоторых вопросах применения Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик на территории Российской Федерации». Документ утратил силу в связи с Постановлением Пленума от 26 апреля 2007 г. № 15 «О признании утратившими силу некоторых постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации» / Официальный сайт Верховного Суда Российской Федерации // supcourt.ru на первой волне реформирования не только советского права, но и государства, уже содержали деление имущества на движимое и недвижимое. Было дано вполне классическое определение недвижимости. Главным признаком была указана прочная связь с землей, но вместе с тем упоминалась и несоразмерность ущерба назначению имущества при перемещении (п. 2 ст. 4).

Следовательно, недвижимость является товаром особого рода, на котором основывается вся хозяйственная деятельность общества. Недвижимость необходима физическому лицу для удовлетворения своих потребностей, а именно реализации оборонительного инстинкта (наличие дома, квартиры для проживания). Основой деятельности юридического лица так же является недвижимость, как место нахождения, а так же как фактор производства (земля, здания, сооружения) Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие / Е.Н. Иванова; под. ред. д-ра экон. наук, проф. М.А. Федотовой. 3-изд., стер. М.: КНОРУС, 2009. С. 67..

Недвижимость представляет собой общественно признанный товар, имеющий определенное назначение (производственное или не производственное), наделенный рядом экономических особенностей и способный удовлетворять потребности физических и юридических лиц.

Недвижимое имущество (недвижимость) обладает двойственной гражданско-правовой природой, являясь, с одной стороны, вещью - одним из видов объектов гражданских прав, обладающих специфическими признаками, отличающими их от иных объектов гражданских прав, с другой стороны - особой разновидностью вещей, отличающейся особыми признаками от движимых вещей.

Из смысла ст. 130 ГК РФ Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 01 марта 2013 г.) // Российская газета. 1994. 8 декабря. следует, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Новеллой ст. 130 ГК РФ являются положения, согласно которым «к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, выделенные в установленном порядке в качестве самостоятельных объектов гражданских прав». Таким образом, происходит дробление (более мелкое деление) объектов, относящихся к недвижимому имуществу.

Недвижимость является основной составляющей национального достояния любой страны, и на её долю в совокупности всех стран приходится более половины мирового богатства. Она служит главным экономическим ресурсом России, которая имеет огромные запасы энергетических ресурсов (уголь, нефть, газ), располагает большими земельными и водными ресурсами, эффективное управление которыми и должно стать источником процветания страны Экономика недвижимости: учеб. пособие / В.Н. Смагин, В.А. Киселева. 2-е изд., перераб. И доп. М.: Эксмо, 2008. С. 11..

1.2 Понятие и правовая природа сделки

Выделение и изучение такого понятия, как «сделка», имеют огромное теоретическое и практическое значение, поскольку сделки - наиболее распространенный юридический факт, а также один из основных институтов гражданского права. Сделкам и условиям их действительности посвящено много работ как дореволюционных, так и советских и современных российских цивилистов Данилов И.А..Понятие сделки и ее элементы // СПС Консультант Плюс, 2012; Данилов И.А. Понятие сделки и ее элементы // Арбитражный и гражданский процесс. 2010. № 6. С. 12..

В русском гражданском праве юридическим действием называлось внешнее выражение воли человека, влекущее за собой юридические последствия. Под именем юридической сделки понималось такое выражение воли, которое непосредственно направлено на определенное юридическое последствие, т.е. на установление, изменение или прекращение юридических отношений. Юридическая сделка раньше иначе называлась юридическим актом Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М.: Спарк, 2005. С. 112; Скловский К.И. Сделка и ее действие // Вестник гражданского права. 2012. № 3. С. 67..

Д.И. Мейер считал юридической сделкой «всякое юридическое действие, направленное к изменению существующих юридических отношений» Мейер Д.И. Русское гражданское право. Часть 1 (по изданию 1902 г.). М., 2007. С. 177.. Он указывал, что для сделки важны два условия: «...1) чтобы юридическое действие произвело изменения в существующих юридических отношениях: изменение может состоять в установлении какого-либо права, прежде не существовавшего, или в переходе права от одного лица к другому, или в прекращении права; 2) чтобы юридическое действие было направлено к изменению существующих юридических отношений, предпринятое с целью произвести это изменение; а действие, не направленное к тому, не подходит под определение сделки, например, сюда не подходит нарушение права, хотя оно и составляет юридическое действие и производит изменение в существующих юридических отношениях: цель нарушения права иная, а потому и существо сделки отлично от юридического действия, составляющего нарушение права» Мейер Д.И. Указ. соч. С. 177 - 178..

Статья 153 ГК РФ гласит: «Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей» Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 01 марта 2013 г.) // Российская газета. 1994. 8 декабря.. Можно сделать заключение о том, что законодатель при определении сделок использует основные положения, существовавшие еще в российском дореволюционном праве Постатейный комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой // Под ред. П.В. Крашенинникова. М., Статут, 2012. С. 89..

Сделка является волевым действием, основой которого выступает потребность человека в чем-либо, что инициирует его выполнить ряд действий, направленных на осуществление поставленных им целей. Соответственно, человек действует по определенным мотивам и его действия направлены на известную цель. Побудительные стимулы деятельности человека должны быть им осознаны, чтобы стать мотивами его воли. До выполнения действия лицо анализирует потребность, избирает способ ее удовлетворения и только затем принимает решение.

Таким образом, сделки - акты осознанных, целенаправленных, волевых действий физических и юридических лиц, совершая которые они ставят цель достижения определенных правовых последствий. Это очевидно даже при заключении наиболее распространенных сделок. Например, передача денег по договору займа вызывает возникновение у заимодавца права требовать возврата займа, а у заемщика - обязанности вернуть деньги, полученные по данному договору.

Содержание воли сторон сделки складывается под влиянием социально-экономических факторов: лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, заключают сделки, чтобы сделать возможным изготовление и реализацию товаров, оказание услуг с целью получения прибыли; граждане при помощи сделок удовлетворяют свои материальные и духовные потребности и т.п.

Исследуя сущность сделки, необходимо проанализировать такие категории, как воля, волеизъявление, правовое основание, мотив. Волевой характер сделок обусловлен двумя факторами: субъективным и объективным. В качестве субъективного фактора следует рассматривать волю субъекта сделки; в качестве объективного - его волеизъявление. Под волей понимается «психическое регулирование поведения, заключающееся в детерминированном и мотивированном желании достижения поставленной цели, в выборе решения, разработке путей, средств и применения усилий для их осуществления» Ойгензихт В.А. Воля и волеизъявление. Душанбе, 1983. С. 24.. Следовательно, воля - внутреннее намерение лица, направленное на реализацию конкретной правовой цели.

Внутреннюю часть волевого процесса составляют в совокупности мотив, субъективное представление о правовой цели сделки и о соответствии совершаемого лицом действия требованиям правовых норм. Это намерение можно назвать внутренней волей. Посредством выражения вовне оно становится понятным другим лицам и именуется волеизъявлением Данилов И.А. Соответствие воли и волеизъявления в качестве условия действительности сделки // Правовые вопросы недвижимости. 2009. № 2. С. 90..

Первоначально воля на совершение сделки формируется у лица, а затем уже выражается вовне. Если нет волеизъявления, то сама по себе воля субъекта не может никоим образом воздействовать на правоотношения сторон. Поэтому воля, не изъявленная вовне, не обладает юридическим значением. Решение лица совершить сделку доводится до сведения других лиц посредством волеизъявления. Естественно, что воля, проявленная вовне, не перестает быть волей, но только таким способом она становится известной другим участникам гражданского оборота и может порождать правовые последствия Хейфец Ф.С. Недействительность сделок по российскому гражданскому праву. М.: Юрайт-М, 2008. С. 8..

Таким образом, несмотря на то, что воля имеет важное значение для права и составляет обязательную предпосылку возникновения права, являясь только внутренней волей лица, она не способна воздействовать на возникновение, изменение или прекращение правоотношений. Для этого внутренняя воля должна стать известной другим субъектам, ее необходимо проявить вовне. Следовательно, в таких элементах сделки, как воля и волеизъявление, содержится сущность сделки, и отсутствие любого из этих элементов означает отсутствие сделки.

Для действительности сделки необходимо соответствие воли и волеизъявления лица. Такое соответствие презюмируется гражданским законодательством, поэтому обратное должно быть доказано сторонами. При этом нередко воля и волеизъявление лица не совпадают или совпадают не полностью. «Может случиться, что воля выражена лицом так неудачно, что внешнее ее выражение (или волеизъявление) оказалось не соответствующим внутреннему решению, тому намерению, которое было у данного лица. Тогда возникают вопросы: чему придать преимущественное значение - воле или ее внешнему выражению - и можно ли признать договор состоявшимся» Новицкий И.Б. Римское право. М.: Теис, 2006. С. 131.. В цивилистике нет единства мнений относительно того, что имеет больший приоритет - воля либо волеизъявление. Как указывают ученые, «борьба между словом и волей стороны проходит через всю классическую юриспруденцию» Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Римское частное право: Учебник. М.: Юридическая литература, 2006. С. 317..

Необходимо отметить, что действующее законодательство (ст. 431 ГК РФ) указывает на приоритетное значение именно волеизъявления. На наш взгляд, эта позиция является не вполне обоснованной, поскольку следует выявлять именно действительную волю сторон сделки, т.е. руководствоваться принципом приоритета воли над волеизъявлением.

На основании п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» в случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании ст. 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Если суд на основе представленных доказательств придет к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключенным.

При этом судам надлежит иметь в виду, что в случаях когда покупатель подписал договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, находясь под влиянием заблуждения относительно того, что содержащихся в нем данных достаточно для индивидуализации предмета договора, он может потребовать от продавца возмещения реального ущерба, причиненного вследствие признания договора незаключенным, если докажет, что заблуждение возникло по вине продавца, применительно к абз. 2 п. 2 ст.178 ГК РФ Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // СПС Консультант Плюс, 2013.

Следующий элемент сделки, который целесообразно рассмотреть, - правовое основание (causa). Causa - цель субъектов, вступающих в сделку, например приобретение права собственности. Цель сделки - это предвосхищение в сознании результата, на достижение которого направлены действия Новицкий И.Б. Указ. соч. С. 23..

Необходимо различать юридические цели (основания сделки) и социально-экономические цели субъектов сделки, поскольку одна и та же социально-экономическая цель может быть реализована посредством нескольких правовых целей (например, социально-экономическая цель использования нежилого помещения может быть достигнута и путем приобретения права собственности на помещение, и путем заключения договора аренды помещения).

Следующей категорией, имеющей отношение к теории сделок, выступает мотив сделки. Несомненно, под его воздействием формируются цели субъекта. Мотив является необходимым элементом всякого волевого акта. Человек всегда действует под влиянием какого-либо мотива, составляющего психологическое основание действия. Мотив - осознанное побуждение, обусловливающее действие для удовлетворения какой-либо потребности. Возникая на основе потребности, мотив представляет собой ее более или менее адекватное отражение. Он отвечает на вопрос, почему человек ставит перед собой определенную цель и для достижения поставленной цели он действует определенным образом Иванов П.И. Психология. М.: Наука, 1959. С. 304.. Мотив является психологическим основанием совершения сделки, но находится за ее пределами, соответственно, ошибка в мотиве на действительность сделок повлиять не может Соловьева Т.В. Постановления Верховного Суда РФ, Конституционного Суда РФ и Европейского суда по правам человека в сфере гражданского судопроизводства и порядок их реализации: Монография // Под ред. О.В. Исаенковой. М., Статут, 2011. С.89..

Сделки с недвижимостью можно классифицировать сообразно цели, которую преследуют стороны. В этой связи выделяются три группы сделок с недвижимостью:

- сделки по отчуждению недвижимого имущества, влекущие переход права собственности (договор продажи недвижимости, ст. 549 ГК РФ; договор продажи предприятия, ст. 559 ГК РФ; договор мены недвижимого имущества, ст. 567 ГК РФ; договор дарения недвижимости, ст. 572 ГК РФ; пожертвование, ст. 282 ГК РФ; договор ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, ст. 583, 601 ГК РФ; договор строительного подряда, ст. 740 ГК РФ; договор участия в долевом строительстве, ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 30 декабря 2012 г.) // СПС Консультант Плюс, 2013;

- сделки без отчуждения недвижимого имущества, которые не влекут перехода права собственности (договор аренды и субаренды зданий и сооружений, ст. 650 ГК РФ; договор аренды и субаренды иных объектов недвижимости, ст. 606 ГК РФ; договор залога недвижимости (ипотеки), ст. 339 ГК РФ; договор аренды транспортного средства с экипажем, ст. 632 ГК РФ; договор аренды транспортного средства без экипажа, ст. 642 ГК РФ; договор аренды предприятия, ст. 656 ГК РФ; договор найма жилого помещения, ст. 671 ГК РФ; договор финансовой аренды (лизинга) недвижимости (за исключением земли и других природных ресурсов), ст. 665 ГК РФ, ст. 3 Федерального закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (ред. от 8 мая 2010 г.) // СПС Консультант Плюс, 2013;

- акцессорные или дополнительные к ранее совершенным сделкам с недвижимым имуществом: уступка права требования (ст. 388, 389 ГК РФ) по сделке с недвижимым имуществом; перевод долга (ст. 391 ГК РФ) по сделке с недвижимым имуществом; соглашение об изменении (расторжении) договора (ст. 452 ГК РФ) в отношении недвижимости; уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве (ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве) и др.

2. Специфические особенности сделок с недвижимым имуществом

2.1 Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ (п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 30 декабря 2012 г.) // Российская газета. 1997. 30 июля.). Юридическое значение государственной регистрации в рассматриваемом случае состоит в том, что она является единственным доказательством существования зарегистрированного права: поскольку действия административных органов презюмируются достоверными, то и государственная регистрация, пока иное не установлено судом, является достоверной, а значит, бесповоротной Киндеева Е. Права на недвижимости: в регистрации отказать // Бизнес-адвокат. 2001. № 17. С. 90.; имеет не техническое, а юридическое значение; зарегистрированное право оспаривается лишь в судебном порядке; обеспечивает стабильный хозяйственный оборот Обобщение судебной практики по спорам, возникающим из применения Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Постановление Президиума Арбитражного суда Новосибирской области от 26 февраля 2009 г. № 2 // СПС Консультант Плюс, 2013.

Органами, которые от имени государства осуществляют признание и подтверждение прав на недвижимое имущество, являются учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, созданные в субъектах РФ, которые могут принять решение об отказе. Уже участие в государственной регистрации административного органа, осуществляющего свои полномочия в связке с соответствующими действиями, является доказательством того, что государственная регистрация не имеет «сделкового» характера: совершение сделки предшествует государственной регистрации, регистрируется уже состоявшееся волеизъявление участников. В данном случае регистрирующий орган не участвует и не может участвовать в формировании воли сторон, ведь при регистрации воля уже сформировалась и получила объективированное выражение в представляемом на государственную регистрацию договоре-документе Хаскельберг Б.Л., Тузов Д.О. Проблемы государственной регистрации и формы сделок с недвижимостью в проекте Концепции совершенствования общих положений Гражданского кодекса РФ // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2009. № 7. С. 10..

Мнение о «сделковом» характере государственной регистрации прав на недвижимость отвергается и Конституционным Судом РФ, указавшем, что государственная регистрация договора... не может подменять собой договор как основание возникновения, изменения и прекращения права, а также вторгаться в содержание договора. Государственная регистрация, по мнению суда, необходима для удостоверения со стороны государства юридической силы соответствующих правоустанавливающих документов Определение Конституционного Суда РФ от 05 июля 2001 г. № 132-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «Ребау АГ» на нарушение конституционных прав и свобод п. 1 ст. 165 и п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ» // СПС Консультант Плюс, 2013.

Разработчиками проекта Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ» Указ Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 г. № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации» // СПС Консультант Плюс, 2013; Комментарий к проекту изменений Гражданского кодекса Российской Федерации / Правовые новости. Специальный выпуск // СПС Консультант Плюс, 2013; Проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ» // СПС Консультант Плюс, 2013 предложено дополнить ГК РФ ст. 8.1 ГК РФ, которая определяет основные принципы государственной регистрации прав на имущество (в первую очередь недвижимого). Реализация положений указанной статьи может привести к изменениям в законодательстве о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и законодательстве о государственном кадастре недвижимости.

В этой связи представляется необходимым обратить внимание на ключевые изменения, вводимые данной статьей.

Установлены принципы государственной регистрации прав. К таковым относятся принципы проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. Представляется, что последовательное применение данных принципов в административной и судебной практике может серьезно изменить правовое регулирование государственной регистрации прав на имущество.

Примечательно, что эта статья предусматривает государственную регистрацию не только объектов недвижимости, но и любого имущества. Таким образом, основополагающие нормы о государственной регистрации будут распространяться также и на случаи регистрации движимых вещей, если это будет установлено законодательством.

Согласно ст. 8.1 ГК РФ в редакции Проекта в реестре должны быть указаны с достаточной определенностью объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

Данное положение важно для совершения сделок с недвижимым имуществом, поскольку действующие нормы Гражданского кодекса РФ содержат жесткие требования к индивидуализации объекта недвижимости (ст. ст. 554 и 607 ГК РФ). Кроме того, в отношении такого объекта недвижимости, как земельный участок, Земельный кодекс РФ определяет обязанность установления границ, то есть постановку этого участка на кадастровый учет в государственном кадастре недвижимости (ст. 11.1 ГК РФ).

Предлагается закрепить, что если основанием возникновения, изменения или прекращения права на имущество является сделка, подлежащая государственной регистрации, право возникает, изменяется или прекращается не ранее внесения соответствующей записи в реестр, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Данное положение важно для решения вопроса, в какой момент прекращается, например, договор аренды недвижимого имущества, если срок действия его истек и дальнейшее пользование имуществом не осуществляется, однако запись об этом договоре имеется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Исходя из нормы, предлагаемой статьей 8.1 Проекта ГК РФ, можно заключить, что договор аренды даже в случае истечения срока его действия будет действовать вплоть до прекращения соответствующей записи в ЕГРП.

Сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена, если иное не установлено законом.

Действующий Гражданский кодекс РФ такого положения не содержит, ограничиваясь только тем, что нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, установленных в законе, а также предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (п. 2 ст. 163 ГК РФ).

При этом в Пояснительной записке подробно обосновывается необходимость нотариального удостоверения прав на недвижимое имущество. Оно состоит в том, что действующая система государственной регистрации не способна заменить собой нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, поэтому в Проекте ГК РФ «предлагается строить систему регистрации прав при непосредственном участии нотариусов, которые привлекаются как к оформлению сделки, так и к передаче документов в регистрирующий орган. Предполагается, что, будучи профессионалами в этой сфере, они обеспечат оказание клиенту комплекса услуг, в том числе передадут документы клиента на регистрацию, получат их после регистрации и вручат клиенту» Проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ» // СПС Консультант Плюс, 2013.

В то же время в Пояснительной записке подчеркивается, что для полноценной реализации данного нововведения законодателю необходимо предпринять меры, «направленные на повышение уровня доверия общества к нотариусам, на повышение их профессионализма и культуры, а также на серьезное усиление их ответственности. Нужно установить экономически оправданные тарифы на услуги нотариуса, которые не должны, ввиду своего размера, восприниматься гражданами и другими участниками оборота как необоснованное бремя расходов».

Пунктом 5 ст. 8.1 ГК РФ в редакции Проекта предусмотрено, что лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные реестра.

Указанная новелла может быть широко применена при разрешении споров об изъятии имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск). Так, в соответствии с абз. 2 п. 38 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // СПС Консультант Плюс, 2013.

Также приобретатель не является добросовестным, если на момент совершения сделки в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. Это разъяснение получило развитие в Проекте ГК РФ. В абз. 4 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ в редакции Проекта предусмотрено, что наличие в реестре отметки о наличии судебного спора в отношении этого права исключает возможность ссылаться на достоверность данных реестра. Упомянутая отметка может быть внесена в государственный реестр по требованию лица, оспаривающего зарегистрированное право в суде.

Таким образом, развитие правового регулирования оборота недвижимости - это постоянный поиск баланса между защитой прав и обеспечением эффективности, прозрачности и понятности процедур, обеспечивающих оборот недвижимости.

2.2 Риски при совершении сделок с недвижимым имуществом и способы защиты от них

На наш взгляд, вопросы юридической безопасности сделок с недвижимым имуществом актуальны постоянно. Недвижимые вещи всегда имели достаточно важное социально-экономическое значение и характеризовались высокой стоимостью. В настоящее время это особенно заметно. В связи с этим растет и количество различных неправомерных действий при совершении сделок с недвижимостью. Многие случаи балансируют на грани между мошенничеством и гражданско-правовыми нарушениями Васькин В.В., Мустафин Р.Р. Правовые риски при совершении сделок с недвижимостью // Жилищное право. 2010. № 3. С. 90..

В сфере недвижимости достаточно часто заключаются сделки представителями сторон, действующими на основании доверенностей. В соответствии с п. 1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Если сделка совершена по действительной доверенности и представитель при этом не вышел за рамки предоставленных полномочий, то каких-либо проблем, скорее всего, не будет.

Зачастую представители, действующие по доверенности, заявляют, что собственнику самому затруднительно явиться в регистрирующий орган для подачи документов на государственную регистрацию. В данной ситуации следует предложить, чтобы договор купли-продажи подписал сам собственник, а представитель лишь подал документы на государственную регистрацию.

В практической деятельности нередки ситуации, когда представитель, действующий по доверенности, подписывает договор купли-продажи и с покупателем сдает его на государственную регистрацию, в период государственной регистрации собственник производит отмену выданной доверенности и сообщает об этом в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Получив информацию о том, что доверенность отменена, регистрирующий орган отказывает в государственной регистрации.

Возникает ситуация, при которой покупатель остается и без объекта недвижимости (в регистрации права собственности отказано), и без денег (в случае, если деньги передавались при подписании договора).

Таким образом, можно сделать вывод, что предъявление иска о признании права собственности на объект недвижимости в данном случае является весьма эффективным способом защиты прав, при этом необходимо позаботиться о своевременном применении обеспечительных мер в виде ареста на спорную недвижимость.

Определенную проблему представляют доверенности, выданные лицами, содержащимися в местах лишения свободы.

Согласно п. 3 ст. 185 ГК РФ к нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются, в частности, доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные начальником соответствующего места лишения свободы.

Зачастую такие доверенности бывают неправильно оформлены (не указаны необходимые реквизиты, отсутствует удостоверительная надпись, содержание доверенности не позволяет установить, что же в действительности имеется в виду). Также встречаются случаи подделки подобных доверенностей. В данной ситуации сделка, совершенная по поддельной доверенности, будет являться ничтожной, следовательно, может быть заявлен иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Другим массивом ситуаций, при которых часто допускаются нарушения прав (а иногда и мошенничества), являются задатки. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1 ст. 380 ГК РФ). В практической деятельности задаток (иногда иные способы обеспечения: «гарантийный взнос», «обеспечительная сумма» и т.п.) передается при подписании предварительного договора купли-продажи в обеспечение обязанностей по заключению основного договора.

Распространенной проблемой при заключении предварительного договора и передаче задатка является ситуация, когда срок предварительного договора истекает, а ни одна из сторон не изъявляет волю на заключение основного договора, при этом продавец не возвращает или отказывается возвратить задаток. В данном случае в соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются. Правовые основания для удержания переданной покупателем суммы у продавца отсутствуют, и в соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ (ред. от 05 июня 2012 г.) // СЗ РФ. 2001. № 49. Ст. 4552. он как лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязан возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), то есть сумму задатка.

Как уже упоминалось выше, ситуации бывают, различны, в некоторых достаточно объяснить перспективы судебного взыскания и продавец возвращает деньги, иногда приходится обращаться в суд и только после вынесения решения у продавца появляется стимул вернуть деньги, в крайних случаях приходится обращаться в правоохранительные органы с заявлением о возбуждении уголовного дела по ст. 159 УК РФ Уголовный кодекс Российской Федерации от 13 июня 1996 г. № 63-ФЗ (ред. от 4 марта 2013 г.) // СЗ РФ. 1996. № 25. Ст. 2954..

Необходимо отметить, что с 2009 г. регистрирующий орган - Федеральная регистрационная служба РФ Указ Президента Российской Федерации от 25 декабря 2008 г. № 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» // СПС Консультант плюс, 2013 ввела правило, согласно которому свидетельства о государственной регистрации права собственности у собственника при совершении сделки не изымаются, также на них не ставится отметка о погашении.

При передаче задатка, по нашему мнению, следует руководствоваться следующими правилами. 1. Не передавать задаток в слишком большом размере (хотя в некоторых ситуациях это приходится делать, например, при покупке дорогостоящего жилья). 2. Внимательнейшим образом изучить документы на объект недвижимости, так как не исключена возможность предоставления поддельных документов. 3. Получить выписку из Единого реестра прав на недвижимое имущество, во-первых, тем самым можно убедиться в истинности представленных документов, а, во-вторых, в случае возникновения спора суд, скорее всего, будет исходить из добросовестности лица, получившего выписку. Так как государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (абз. 2 п. 1 ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 30 декабря 2012 г.) // Российская газета. 1997. 30 июля.).

Рынок недвижимости на сегодняшний день является лакомым куском для желающих нечестно заработать, однако соблюдение определенных правил поможет свести к минимуму риски, возможные при совершении сделок с недвижимостью. Как показывает практика, большинство крупных агентств недвижимости, используя в своей деятельности отработанные технологии проведения сделок, не часто сталкиваются с серьезными случаями мошенничества. Также следует отметить, что лучше предупредить неправомерные действия контрагента, чем в дальнейшем в судебном порядке восстанавливать свои нарушенные права, поскольку на это уходит немало времени и средств.

3. Условия действительности и недействительность совершения сделок с недвижимостью

В Проекте ГК РФ предусматривается введение правила о запрете на заключение сделок с абсолютно потестативным условием, то есть наступление которого исключительно или преимущественно зависит от воли одной стороны сделки (п. 3 ст. 157 ГК РФ в редакции Проекта Проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СПС Консультант Плюс, 2013). Исключения из этого правила могут предусматриваться законом или существом отношений. К примеру, опционный договор и договор на абонентское обслуживание, вводимые Проектом ГК РФ, по своей природе основаны на единоличном волевом решении одной из сторон соглашения.

Следует отметить, что в Пояснительной записке подчеркивается, что слова «исключительно или преимущественно» в предлагаемой редакции п. 3 ст. 157 ГК РФ несут на себе основную нагрузку в связи с тем, что заранее в законе невозможно определить, какие условия в сделке не следует признавать приемлемыми. Окончательная ясность в данный вопрос может быть внесена только судебной практикой, исходя из основополагающей идеи, согласно которой условие в сделке не должно несправедливо нарушать баланс интересов сторон.

Проектом ГК РФ предлагается специальная норма, касающаяся согласия на совершение сделки (ст. 157.1 ГК РФ в редакции Проекта). Согласно данной норме такое согласие может быть предварительным и последующим. Первое из них может быть отозвано, если это прямо не запрещено законом или договором. Однако лицо может нести ответственность в связи с неблагоприятными последствиями, вызванными таким отзывом. Если согласие запрашивается с указанием срока на ответ (или такой срок предусматривается в законе), то молчание лица не будет считаться согласием (п. 4 ст. 157.1 ГК РФ в редакции Проекта). Аналогичное правило действует и в том случае, если согласие не было получено в разумный срок.