91

Содержание

• Введение
• Глава 1. Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом в гражданском праве
• 1.1 Развитие правового регулирования оборота недвижимости в России
• 1.2 Особенности недвижимого имущества как объекта гражданских прав
• 1.3 Государственная регистрация и нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом
• Глава 2. Защита имущественных прав добросовестного преобретателя
• 2.1 Добросовестное приобретение от неуправомоченного отчуждателя как основание для возникновения права собственности
• 2.2 Условия возникновения права собственности на имущество, добросовестно приобретенное от неуправомоченного лица
• 2.3 Гражданско-правовые способы защиты прав добросовестных приобретателей
• Заключение
• Библиографический список

Введение

Актуальность темы исследования. Трудно переоценить значимость недвижимого имущества для политической, экономической и правовой системы любого организованного общества. Как для товаропроизводительных отношений, так и для правового регулирования имущественного оборота исключительно недвижимость, несмотря на периодически приобретающую определенную значимость производную группу нематериальных объектов (имущественные права, деньги, ценные бумаги и т.д.), всегда была и остается стержнем и высшим смыслом какой бы то ни было государственности.

Конституционные гарантии прав собственника, принципы единства экономического пространства, свободы перемещения товаров, услуг и финансовых средств, поддержки конкуренции и свободы экономической деятельности не могут быть реализованы иначе чем утверждением в государственной деятельности, судебной практике, повседневной жизни людей принципиальных, кристаллизирующихся тысячелетиями идей частного права Основные начала гражданского законодательства, возносящиеся, по существу, в главенствующие частноправовые принципы, обеспечиваются не только юридическим их провозглашением (ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - ГК РФ), но и гарантированным, прочным правом собственности, в том числе стабильным, уверенным и защищенным вещным обладанием участниками имущественных отношений недвижимым имуществом.

Недвижимость, занимая основное место в системе объектов гражданских прав, сама выступает системным образованием, с собственной структурой и взаимосвязью элементов, ее составляющих. Игнорирование системности недвижимых объектов может быть не только пагубно для поступательного развития цивилистической доктрины, но и повлечь неотвратимые, требующие значительного времени и усилий для устранения последствий проблемы в законотворческой и правоприменительной практике.

Степень научной разработанности темы. Цивилистическое научное сообщество активно устремилось в развитие учения о недвижимых вещах. Появились монографические и диссертационные исследования, многочисленные комментарии и научные статьи таких авторов как Абова Т.Е., Авласевич А.И., Афанасьева И.В., Бондаренко Д.В., Бутнев В.В., Витрянский В.В., Габбасов Р.А., Гонгало Б.М., Грибанов В.П., Дикусар В.М., Добровольский В.И., Ильин Д.И., Иоффе О.С., Кабалкин А.Ю., Краснова С.А., Кузнецова М.Н., Кузьмина И.Д., Курноскина О.Г., Латыев А.Н., Мейер Д.И., Мозолин В.П., Петрова С.М., Пискунова М.Г., Победоносцев К.П., Покровский И.А., Рахмилович В.А., Садиков О.Н., Свердлык Г.А., Сергеев А.П., Синайский В.И., Скворцов О.Ю., Скловский К.И., Слыщенков В.А., Страунинг Э.Л., Тархов В.А., Толстой Ю.К., Черепахин Б.Б., Шершеневич Г.Ф., Шичанин А.В., Щенникова Л.В., и других.

Тем не менее цивилистические представления о недвижимости до настоящего времени не носят обобщающий до системности характер, ограничиваясь хоть и достаточно глубоким, но лишь классифицирующим подходом.

Целями дипломного исследования являются:

· раскрытие понятия недвижимость;

· изучение особенностей сделок, в которые вступают субъекты гражданских прав в отношении к такому объекту гражданских прав, как недвижимое имущество.

· рассмотрение проблемы защиты прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества.

Эти основные цели выражены в комплексе взаимосвязанных задач, теоретический поиск решения которых обусловил структуру и содержание дипломной работы.

Исходя из названных целей, определена задача дипломного исследования:

· анализ российского законодательства в части сделок с недвижимостью;

· обобщение исторического материалы по проблеме сделок с недвижимостью;

· рассмотрение вопросов регистрации сделок с недвижимостью;

· рассмотрение понятия добросовестного приобретателя;

· изучение способов владельческой защиты добросовестного приобретателя недвижимого имущества.

Объектом исследования дипломной работы являются общественные отношения возникающие в области обеспечения защиты законных прав и интересов граждан при применении норм о сделках с недвижимым имуществом.

В прямой зависимости от объекта находится предмет исследования, который составляют:

* нормы гражданского законодательства, федеральные законы, предусматривающие порядок сделок с недвижимостью;

* практика реализации норм, предусматривающих сделки с недвижимостью;

Методы исследования. Проведенное исследование опирается на диалектический метод научного познания явлений окружающей действительности, отражающий взаимосвязь теории и практики. Обоснование положений, выводов и рекомендаций, содержащихся в дипломной работе, осуществлено путем комплексного применения следующих методов социально-правового исследования: историко-правового, статистического и логико-юридического.

Структура и объем работы. Дипломная работа состоит из введения, двух глав, включающих в себя шесть параграфов, заключения и библиографического списка.

Глава 1. Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом в гражданском праве

1.1 Развитие правового регулирования оборота недвижимости в России

Отсутствие в российском правоведении допетровских времен термина «недвижимость», конечно же, совсем не означало отсутствия в гражданском обороте соответствующих объектов, обозначаемых иными понятиями. Как писал М.Ф. Владимирский-Буданов, полное отсутствие обладания недвижимыми вещами возможно только в кочевом быту народа (охотничьем и пастушеском). Как только «люди оседают и переходят к занятию земледелием, у них появляется необходимость, во-первых, права на часть земной поверхности для устройства постоянного (оседлого) жилища -- для дома и, во-вторых, права на отдельный участок земли для обработки и для других целей хозяйственного пользования» Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права [Текст]. - Ростов-на-Дону. Феникс. 1995. - С. 494.. Вместе с тем в России длительное время господствовали представления о поземельной недвижимости как о государственной собственности, т.е. принадлежащей верховному правителю -- царю. В русском государстве с усилением центростремительных тенденций возникли определенные правовые режимы земель. Так, к XI-- XII вв. сложились следующие формы землевладения: общинное, княжеское, вотчинное, поместное и монастырское. Особенности разных видов землевладения проявлялись в различных ограничениях либо дозволениях их использования в гражданском обороте. Например, общинные (или черные) земли, будучи по своему статусу государственными, могли быть использованы членами общины, которые проживали на них, только в целях удовлетворения собственных общинных нужд, но не могли быть отчуждены каким-либо образом (проданы, подарены, заложены и т.п.).

Княжеские земли, будучи собственностью князей, могли быть проданы, завещаны и иным образом отчуждены. В то же время, если князь переходил из одного удела в другой, то он терял право на земли, и оно переходило к новому князю, приходившему в этот удел Беляев ИД. История русского законодательства[Текст]. СПб.: Лань, 1999. - С. 172-173..

Поместными землями их владельцы не владели на праве собственности. Право пользования поместными землями являлось платой князя своим дружинникам за службу, и в случае их перехода на службу к другому князю, дружинники утрачивали право на эти земли.

Период централизации государственной власти в России своим естественным следствием имел усиление государственного регулирования земельных отношений. Как отмечает Т.Е. Новицкая, «становление и развитие условного феодального землевладения сместило акценты в процедуре укрепления вещных прав. Большое значение отныне имела регистрация сделки в соответствующем государственном учреждении (приказ, воевода). Переход вещных прав на землю фиксировался в Поместном приказе, на городской дом и двор - в Земском для Москвы, а по городам -- у воевод» Новицкая Т.Е. Правовое регулирование имущественных отношений в России во второй половине XVIII века [Текст]. М.: Зерцало, 2005. - С. 276..

Во времена Петра I экономическая жизнь государства интенсифицировалась. Это активизировало гражданский оборот и, как следствие, появились новые правовые режимы недвижимых вещей и их внутренней юридически значимой классификации.

Особенности экономического развития российского государства потребовали ограничения оборота отдельных видов недвижимого имущества. Поскольку в петровское время велось интенсивное строительство флота, то повышенную ценность приобретали леса, являющиеся источником материалов для кораблестроения. Это определило появление законодательного положения, которым ограничивалась рубка лесов независимо от того, в чьей собственности они находились. Даже частным собственникам лесов вменялось в обязанность следить за их состоянием Краснов Ю.К. История государства и права в России: Учебное пособие [Текст]. М.: Российское педагогическое агентство, 1997. - С. 57..

Другим направлением развития экономической жизни страны стало формирование и укрепление в правах купеческого сословия. Однако развитие торговли требовало юридических гарантий экономической базы купечества и, в частности, устранения неоправданных ограничений в использовании недвижимого имущества. В этой связи закономерным выглядит появление именного указа императора от 18 января 1721 г. «О покупке купечеству к заводам деревень», которым купечеству было дозволено приобретать с разрешения Берг- и Мануфактур-коллегий в собственность для промышленных нужд деревень Орлов А.С., Георгиев В.А., Георгиева Н.Г., Сивохина Т.А. История России [Текст]. М.: ПРОСПЕКТ, 1998. - С. 84.. Таким образом, купечество расширило свои права участия в гражданском обороте недвижимых вещей, что, в свою очередь, стало предпосылкой дальнейшего экономического развития государства.

Другим направлением расширения круга субъектов, имеющих право участвовать в обороте недвижимости, стало дозволение женщинам совершать сделки с недвижимостью. Так, в соответствии с Сенатским указом от 4 ноября 1715 г. «О позволении писать купчие и закладные на недвижимое имение лицам женского пола» женщины были уравнены в правах с мужчинами совершать купчие и закладные на недвижимое имущество История государства и права России. Учебник [Текст] / Под ред. Титова Ю.П. М.: ПРОСПЕКТ, 1998. - С. 91..

Следует отметить, что государство стремилось установить контроль за рынком недвижимости. В частности, по инициативе Петра I проводились опыты по созданию регистрационной системы сделок с недвижимыми вещами. Начиная с 1699 г. был принят ряд законодательных актов, целью которых было упорядочение системы оформления крепостных актов (крепостей) на недвижимость. Так, пересматривался порядок написания крепостей площадными подъячими, берущий свое начало со времен Соборного Уложения. Устанавливался контроль за их деятельностью. Отныне крепостные акты должны были составляться в Поместном приказе. В дальнейшем функции по контролю за оборотом недвижимостей были переданы Ратуше, Оружейной палате, а с 1719 г. -- Юстиц-коллегии Советская историческая энциклопедия [Текст] / Гл. ред. Е.М. Жуков. - М., Госполитиздат. 1965, т. 8. -С. 301-304..

К концу XIX в. в России сложилась довольно громоздкая система регулирования оборота недвижимого имущества. В то же время эту систему можно было охарактеризовать как весьма своеобразную. Так, профессор Л.А. Кассо отмечал, что в вопросах оглашения сделок о недвижимостях российское законодательство «стремилось проводить благотворные начала, тогда еще не везде признанные на Западе» Кассо ЛА. Источники русского гражданского права [Текст] (Вступительная лекция, чи-танная в Московском университете 17-го января 1900 года). М., Статут. 1999. - С. 5..

Особенно ощутимыми были различия в регулировании способов приобретения права собственности на движимое и недвижимое имущество. Процедура приобретения права собственности на недвижимость по русскому праву требовала их укрепления. Под укреплением прав подразумевалось «публичное, при посредстве органов общественной власти, гласное утверждение соединения права с известным субъектом» Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права [Текст]. М., Статут. 1995.- С. 143.. Основные формы укрепления прав на недвижимость представляли собой так называемые крепостные акты.

С принятием Положения о нотариальной части от 14 апреля 1866 года основные функции по укреплению прав на недвижимость возлагались на нотариусов.

Процедура приобретения права собственности на недвижимые имущества включала несколько юридически значимых элементов. Первоначально стороны в присутствии младшего нотариуса (точнее, с его помощью) составляли крепостной акт, который заносился в актовую книгу. Затем выписка из актовой книги представлялась старшему нотариусу, который состоял при том судебном округе, на территории которого находилось отчуждаемое недвижимое имущество. Старший нотариус, проверив законность представленного акта и удостоверившись в уплате крепостных пошлин, делал на выписке надпись, которая удостоверяла утверждение акта и, приобщив выписку к крепостной книге, делал необходимую отметку в реестре крепостных дел. Этот момент и считался моментом перехода права собственности. В то же время в литературе той поры обсуждалось юридическое значение акта ввода во владение. В конечном итоге законодательно «ввод во владение как обязательный обряд оглашения отменен и сохранен лишь как действительная передача имения приобретателю, которая совершается, подобно исполнению судебного решения, по желанию приобретателя» Новицкая Т.Е. Указ. раб.- С.102..

Последовательный анализ этой процедуры привел к теории, которая обосновывала, что, в отличие от законодательств иных государств, в отечественном праве «купчая изъята из договоров и отнесена к способам приобретения права собственности... Купчая есть акт окончательный, есть сама передача, а соглашение о продаже предшествует ей, и в купчей выражается результат его -- переход имущества от одного лица к другому; признаком этого перехода служит купчая крепость, так что выдачей ее и переходом права исполняется предшествовавшее ей и отдельное от нее словесное или письменное соглашение» Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Ч. I: Вотчинные права [Текст]. М., Статут, 2002. - С. 379-380..

Следует отметить, что в XIX в. практика как гражданского оборота, так и судебная не рассматривала сделки с недвижимостью в качестве коммерческих (торговых). Так, А.И. Каминка отмечал, что «хотя Устав судопроизводства торгового прямо и не касается вопроса о недвижимых имуществах, тем не менее практикой он решается в том смысле, что сделки с недвижимым имуществом не относятся к сделкам торговым, какова бы ни была цель, которую при этом преследуют стороны» Каминка А.И. Очерки торгового права [Текст]. М.: ЮрИнфоР, 2002. - С. 59; Цитович П.П. Труды по торговому и вексельному праву [Текст]: В 2 т. Т. 1: Учебник торгового права: К вопросу о слиянии торгового права с гражданским. М.,Статут, 2005. - С. 167.. Из этого же исходила и судебная практика, формируемая решениями Правительствующего сената.

Цивилистическая мысль рассматриваемого периода также развивается в границах сложившихся законодательных представлений о недвижимости, перечень таковых объектов, связь их с землей Мейер Д.И. Русское гражданское право В 2 ч Часть 1 [Текст]. М., Статут(Классика российской цивилистики), 1997.-С. 141, Цитович П. П. Указ. соч. - С 27-29; Шершеневич Г. Ф. Указ. раб.- С. 96.. Общую проблему в этой области гражданского права (не решенную и в наши дни) обозначил К.П. Победоносцев, заметив, что «у нас самое главное и самое практическое разделение вещей на движимые и недвижимые. Мы не встречаем в законодательстве общего начала, по коему следовало бы судить о принадлежности имущества к тому или другому разряду их относит к тому или другому разряду непосредственно буква закона, исчисляя самые виды. От этого недостатка рождаются часто вопросы, неразрешимые без помоши законодателя» Победоносцев К. П. Указ раб. - С. 87.. Следует между тем выделить, что российские правоведы того, весьма интенсивного с точки зрения цивилистики, времени активно исследуют объекты недвижимого имущества. В известном Систематическом указателе русской литературы по гражданскому праву нашли отражение около 350 публикаций исключительно об объектах недвижимого имущества, актуальность которых (например, о понятии части в недвижимом имуществе) не утратилась и в наши дни Поворинский А.Ф. Систематический указатель русской литературы по гражданскому праву, 1758-1904 гг [Текст] / Исследовательский центр частного права. Науч. ред. Шилохвост О.Ю. 3-е изд, перераб. и доп. М., Статут, 2001. - С. 175.. Нельзя не отметить великолепное исследование В.Б Ельяшевича об истории поземельной собственности в России, кроме прочего доказавшего, что при обширности территории России «свободных» от чьих-либо (чаще государевых) прав земельных участков не существовало, иных способов приобрести права на землю другим субъектам, кроме как через публичную волю, в отечественной истории не случалось Ельяшевич В.Б. История права поземельной собственности в России Том второй Париж, 1951.- С. 269..

Первый шаг к ликвидации разделения вещей на движимые и недвижимые в отечественной политике и праве был сделан спустя непродолжительный срок Декрет Второго Всероссийского съезда Советов от 26 октября 1917 г «О земле», Декрет ВЦИК от 29 декабря 1917 г «О запрещении сделок с недвижимостью»//СУ РСФСР. -1917. -№ 10.- Ст. 154.. Весьма примечательно в этой связи, что нарастающий массив правовых актов молодого советского государства, безоговорочно и без всяких исключений национализировав земельные участки, первоначально дифференцированно подошел к иным видам недвижимого имущества, в частности к зданиям и сооружениям Декрет ВЦИК от 20 августа 1918 г «Об отмене права частной собственности на недвижимость в городах»//СУ РСФСР.- 1918.- № 62.- Ст. 674., однако уже в первом Гражданском кодексе РСФСР традиционное деление объектов гражданских прав на движимое и недвижимое имущество было официально исключено (примеч. к ст. 21) СУ РСФСР.- 1922.- №71.- Ст. 904..

Законодатель, находясь в объективной зависимости от необходимости оценки естественных свойств недвижимых вещей, даже при легальном отсутствии частной собственности на землю как основы недвижимости, не мог установить одинаковый правовой режим для различных видов недвижимого и движимого имущества. Отличия в правовом режиме недвижимого имущества проводились в законодательстве даже тогда, когда законодатель отказывался от соответствующей терминологии. Даже сам принципиальный отказ от введения в гражданский оборот таких объектов, как недвижимые вещи, есть ничто иное как придание режима необоротоспособности (невозможности совершения сделок) данного имущества. Не случайно в советском праве были довольно развиты отрасли земельного, водного, лесного законодательства, законодательства о недрах и т.д. Более того, иной раз законодатель был вынужден допускать «проговорки», устанавливая в тех или иных случаях особый режим недвижимого имущества и используя при этом исключенную из официального словоупотребления терминологию. В качестве примера можно привести норму ст. 10 Закона СССР от 23 октября 1976 г. «Об охране и использовании памятников истории и культуры» ВВС СССР. - 1976. - № 44. - Ст. 628., в которой установлено, что «в целях организации учета и охраны памятников истории и культуры недвижимые памятники подразделяются на памятники общесоюзного, республиканского и местного значения».

Восстановление в отечественном праве разделения имущества как объекта гражданских прав на движимое и недвижимое было осуществлено в 1991 г. в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик (далее -- Основы) ВВС СССР. - 1991. - № 26.-Ст.22.. В п. 2 ст. 4 Основ было дано определение недвижимости, под которой понимались земельные участки и все то, что с ними прочно связано, т.е. здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. Далее, не ограничиваясь определением недвижимости через перечисление отдельных ее видов, законодатель посчитал необходимым развить понятия движимых и недвижимых вещей через их противопоставление. В качестве сущностного признака движимых вещей в этой норме указана возможность перемещения этого имущества без несоразмерного ущерба его назначению, если законодательными актами не установлено иное. Таким образом, логичен вывод о том, что недвижимым имуществом являются такие вещи, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению не возможно. В этом определении обращает на себя внимание отсутствие указания на связь имущества с землей (забегая вперед, отметим, что это один из основных признаков недвижимости, определенный в понятии, которое дано в современном ГК РФ). В Основах перечислены особенности правового режима недвижимости. К таковым, в частности, отнесены особенности приобретения и прекращения прав на недвижимое имущество, которые должны устанавливаться законодательными актами. В соответствии с п. 5 ст. 8 Основ форма сделок по поводу строений и другого недвижимого имущества определяется по законодательству места нахождения такого имущества. Под таким законодательством подразумевались нормативные правовые акты, принятые в республике, на территории которой находилось это имущество. Таким образом, Основы создали фундамент для многовариантного подхода к определению формы сделок с недвижимостью. Это имело практическое значение для возможности установления в отдельных регионах союзного государства нотариальной формы сделок с недвижимостью, либо об отказе от таковой в пользу простой письменной формы сделок. Одновременно в п. 1 ст. 165 Основ устанавливалось императивное правило, что форма сделок по поводу недвижимости, находящейся в СССР, подчиняется советскому праву. В отношении наследования недвижимого имущества и прав на него было прямо установлено, что таковое осуществляется в соответствии с законодательством республики, на территории которой находилось это имущество (п. 9 ст. 8 Основ). Были установлены и особые сроки для приобретения прав собственности на недвижимое имущество по давности владения (приобретательская давность) -- 15 лет. Также Основами было предусмотрено, что местом исполнения обязательства по передаче недвижимого имущества должно быть место нахождения недвижимости (п. 1 ст. 64 Основ).

1.2 Особенности недвижимого имущества как объекта гражданских прав

Земельный участок, дом, квартира, любое иное недвижимое имущество ни в гражданском обороте, ни в любом ином виде общественных отношений не могут быть заменены иными по сущности объектами. Свобода в выборе юридических средств, неисчерпаемые, казалось бы, варианты юридических «суррогатов» реальных предметов материального мира (права, ценные бумаги и т.д.) не в состоянии (да и не приданы к этому) удовлетворить жизненные потребности и личности, и общества в жилище, территории. Пространственная ограниченность недвижимости, практически ее невосполняемость, значимость как среды обитания предполагают неизбежное «столкновение» в регулировании отношений по поводу недвижимости различных, даже прямо противоположных интересов. Неминуемое столкновение социально-публичного и частного моментов в собственно цивилистической конструкции недвижимой вещи ставит законотворца и правоприменителя перед извечной дилеммой: экономический взлет за счет индивидуальной предприимчивости или социальное движение с распределением благ всем субъектам. Особенности системы недвижимого имущества выражаются и в естественном ограничении абсолютности прав индивидуума на них.

В развитии отечественного гражданского права недвижимость, миновав очередной период солидаризации, выступает и объектом активного индивидуального предпринимательства, и предметом социального интереса. Сочетание этих начал, благотворного и разумного, - одна из задач познания системы недвижимостей и выбора, безошибочных правил ее участия в обороте.

Участок земной поверхности для государственной власти в известные исторические периоды - не только и не столько самостоятельный объект правового регулирования, сколько часть территории страны Ограниченный природный ресурс - ресурс, товаром не являющийся, но возведенный законодателем в стремлении не только обеспечить экономическое развитие общества, но и одновременно сохранить возможность контроля над главным богатством в изначально тесную юридическую конструкцию веши. Возникновение, развитие и современное право понимание действительно уникального юридического явления, каковым является конструкция недвижимого имущества, позволяют не только уяснить центральное место исследуемого объекта гражданских прав в подавляющем большинстве правовых порядков, но, что более важно, представить систему недвижимостей и проследить на ее судьбе постоянное и изменчивое противостояние публичного и частного права. В.Ф. Яковлев, анализируя современное взаимодействие публично-правового и частноправового регулирования в гражданском праве, отметил среди важнейших сфер такого взаимодействия, во-первых, отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением землей и другими природными ресурсами, и, во-вторых, осуществление права публичной собственности Яковлев В.Ф. Россия экономика, гражданское право (вопросы теории и практики) [Текст] . М., РИЦ ИСПИ РАН, 2000.- С. 175. . Очевидно, что указанные сферы непосредственно связаны с недвижимым имуществом, и это также подтверждает изначальную посылку о принципиальной и необходимой сочетаемости в статике и динамике недвижимого имущества элементов публичного и частноправового регулирования как сущностного признака изучаемого объекта гражданских прав. Надотраслевой характеp недвижимого имущества, значимость объектов недвижимости не только для гражданского, но и для ряда иных отраслей права неминуемо приводят к необходимости выработки единой, основанной на цивилисгических идеях позиции и законодателя, и правоприменителя, и науки. Как верно в этой связи отмечено А.Л. Маковским, такой «сложный и запутанный узел взаимосвязанных проблем образовался, например, в чрезвычайно важной сфере регулирования прав на недвижимость, регистрации этих прав и оборота недвижимого имущества. Их разрешение с целью создания на будущее ясного и стабильного правового режима недвижимости требует согласованного анализа многих законов и взаимоувязанных предложений об их изменении» Комментарий к Гражданскому кодексу российской Федерации, части первой (постатейный) [Текст] /Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. М., Юрайт, 2004.- С.15; Комментарий к Гражданскому кодексу российской Федерации, части первой (постатейный) [Текст] /Под ред. Садикова О.Н. издание третье, исправленное, дополненное и переработанное. М., ИНФРА-М, 2005.- С.144; Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу российской Федерации, части первой (постатейный) [Текст] /Под ред. Мозолина В.П., Малеиной М.Н. М., НОРМА, 2004.- С.188..

Редкая норма ГК РФ является большим объектом критики, чем ст. 1302. В частности, совершенно обоснованно и конструктивно отмечает недостатки этой статьи (впрочем, как и самой Концепции) Л.В. Щенникова, кроме прочего отметив, что «никак нельзя согласиться с утверждением разработчиков Концепции о том, что определение недвижимой вещи ст. 130 не нуждается в пересмотре» Щенникова Л.В. Недвижимое имущество законодательный и концептуальный подходы [Текст] //Российская юстиция.- 2003.- № 11. - С.11..

В задачи настоящего исследования не входит детальный анализ содержания этой статьи, равно как и формулировка ее возможной новой редакции. Норма о недвижимых и движимых вещах, по определению, не может быть совершенной. Главное ее достоинство заключается в юридическом «отражении» того объекта (объектов) материального мира, который посредством этой нормы вводится в гражданский оборот.

Недвижимая вещь своей основной, сущностной чертой, к которой, безусловно, относится постоянство, определенность и индивидуальность недвижимости, предопределяет постоянство, стабильность и долговечность регулирующей юридической нормы. Все достаточно очевидные, но в общем-то непринципиальные огрехи в формулировке одного из основополагающих постулатов современного гражданского права меркнут перед единственным контрдоводом - ст. 130 ГК РФ действует двенадцать лет и своей сущностью предопределяет не только гражданско-правовые дальнейшие правила, но и в значительной степени - все иное российское законодательство, правоприменительную и судебную практику, государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К недвижимому имуществу действующее российское гражданское законодательство относит, по существу, три группы объектов:

а) участки поверхности и недр земли в естественных (природных) состояниях;

б) сооружения и здания на поверхности земли, а также сооружения в ее недрах;

в) комплексные объекты недвижимости, включающие участки земной поверхности (участки недр) наряду со зданиями или сооружениями (предприятия, кондоминиумы, домовладения).

Иные объекты причисляются законом к недвижимости не в силу физических свойств вещей, а в силу экономической значимости и, что более важно, по функциональному признаку: назначением и особой сферой их применения, требующих повышенного публичного внимания (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). Данная группа недвижимого имущества входит в предмет настоящего исследования лишь в той мере, в какой способна проиллюстрировать системное построение недвижимостей в целом и скорее может служить известным пресловутым исключением, подтверждающим нижеописанные правила, суть которых выражается в построении единой системы научных знаний о юридических реалиях и представлениях, отражающих явления существующей действительности.

Традиционно в цивилистической науке объекты недвижимого имущества рассматривались и продолжают рассматриваться в ракурсе движимые - недвижимые вещи. Вместе с тем определенные законодательством и судебной практикой юридическая сущность недвижимости и, что не менее важно, особый характер отражаемого гражданско-правовыми нормами данного явления окружающей действительности с достаточной степенью очевидности свидетельствуют лишь об определенном сходстве признаков движимых вещей и объектов недвижимости при принципиальном их несовпадении. Воспроизведенная современным российским гражданским законодательством юридическая конструкция традиционной телесной вещи «тесна» для объекта недвижимости и не обеспечивает должным образом эффективность регулирования отношений по поводу исследуемого объекта гражданских прав. Прочность вещных прав на недвижимость и стабильность ее оборота могут и должны быть достигнуты путем легального отграничения недвижимости от иных, в том числе телесных, вещей, объектов. Деление объектов гражданских прав на движимые и недвижимые вещи (ст. 130 ГК РФ) умаляет значимость самого существа данной дихотомии, неоправданно низлагая ее до уровня только вещей. Традиционно (вплоть со Свода законов Российской империи) это деление занимало более высокое иерархическое положение, классифицируя по этому признаку не только вещи, но и все имущество в целом. Это, впрочем, не означает, что в состав недвижимого имущества кроме вещей напрямую следует включать вещное или обязательственное право, иски или даже документы, свидетельствующие о правах на недвижимость. Действительно, вещное (а в отдельных случаях - обязательственное, например, право аренды) право, доля в нем в соответствии с действующим российским гражданским законодательством Гришаев СП Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [Текст]. М., Юристь, 2003.-С.122; Смирнов В.В., Лукина З.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [Текст]. М., Фонд «Правовая культура», 1999.-С.15; Пухова Т. Защита прав добросовестного приобретателя имущества, составляющего предмет залога [Текст]//Российская юстиция.-1998.- № 3.- С.18. могут выступать предметом ипотечных отношений, однако в настоящем исследовании предметом анализа являются недвижимые вещи как таковые, вещи, отнесенные к недвижимости в силу их физических, материальных свойств.

В литературе неоднократно отмечались особенности недвижимых вещей как объектов гражданских прав Гонгало Б.М. Понятие недвижимости [Текст] // ЭЖ-Юрист.-2001.-№ 11.-С. 12; Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений [Текст]// Государство и право на рубеже веков Сб. /Под.ред. Абовой Т.Е. М., Юристъ. 2001.-С 42; Капачева С.А. Недвижимость. М., ПРИОР, 1998.- С 3; Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость [Текст]// Российская юстиция 1998.- №6.-С.13.. Специфика объектов недвижимого имущества рассматривается в двух аспектах: юридическом и материальном. К материальным признакам относятся естественные свойства вещей, отнесенных к недвижимому имуществу. Это, в частности, прочность, незаменимость, долговечность, стационарность, фундаментальность, индивидуальная определенность, обусловленная в том числе и адресностью недвижимой вещи, и т.д. Весьма неоднозначен вопрос о делимости или неделимости недвижимых вещей. Физически может быть разделен практически любой предмет материального мира; с точки же зрения на вещь как на юридическую конструкцию такое деление имеет иной смысл и выражение. Конкретный объект недвижимого имущества в принципе неделим.

Юридические особенности объектов недвижимого имущества преимущественно заключаются в специфике его правового режима, отличающегося, в первую очередь, от правового режима вещей движимых.

Такие особенности неоднократно указывались в цивилистических произведениях Комментарий к Гражданскому кодексу российской Федерации, части второй (постатейный) [Текст]/Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. М., Юрайт, 2004.- С.447; Комментарий к Гражданскому кодексу российской Федерации, части второй (постатейный) [Текст]/Под ред. Садикова О.Н. издание четвертое, исправленное и дополненное. М., ИНФРА-М, 2004.- С.244. и сводились в основном к следующему:

- вещные права на недвижимость, их возникновение, ограничение, переход и прекращение подлежат гласной государственной регистрации и установленном порядке;

- место нахождения недвижимого имущества определяет порядок наследования, подсудность споров, место исполнения обязательств;

-установлению более длительных сроков приобретательной давности на недвижимое имущество;

- установлению особого порядка приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи и на недвижимые вещи, от которых собственник отказался.

Как уже отмечалось, если становление недвижимой вещи как объекта гражданских прав в предпринимательском обороте происходит в глубинах публичного права, то в дальнейшем недвижимость формируется в качестве определенного оборотоспособного объекта. Безусловно, между объектом недвижимого имущества как весьма специфическим и уникальным объектом прав и объектами, полностью оборотоспособными, какими, например, выступает большинство движимых вещей, нельзя ставить знак равенства. Как известно, по степени оборотоспособности объекты подразделяются на три категории: а) полностью оборотоспособные; б) ограниченно оборотоспособные; в) изъятые из оборота Иоффе О.С. Советское гражданское право [Текст]. Л., Изд-во ЛГУ, 1958.- С. 167; Иоффе О.С. Советское гражданское право. Курс лекций. Часть вторая. Отдельные виды обязательств Учебное пособие для юридических высших учебных заведений [Текст]. Л., Изд-во ЛГУ, 1961.-С.211.. Такое традиционное деление объектов гражданского права по их оборотоспособности не может быть механически применено по отношению к недвижимости. Функциональное назначение недвижимой вещи, бесспорно, в определенной мере ограничивает оборотоспособность этого объекта прав. Между тем функциональные ограничения не носят характер, который мог бы служить основанием деления недвижимости по и боротое л особенности к принципиально иным категориям. Таким образом, особое функциональное назначение недвижимого имущества является не более чем его сущностной особенностью, признаком, который не ограничивает или исключает данный объект из предпринимательского оборота, а лишь предполагает наличие у лица, им владеющего (органа власти, юридического лица, индивидуального предпринимателя), совокупности необходимых прав. В целом недвижимость как объект прав подпадает под общую классификацию по оборотоспособности, установленную ГК РФ.

Специфика объектов недвижимого имущества прямо вытекает из содержания позитивных норм гражданского законодательства и характеризует недвижимость на простейшем, догматическом уровне, не обнажая более глубокие, сущностные и системные черты недвижимых вещей как «верховных» объектов гражданских прав. К таким особенностям следует отнести следующие.

Во-первых, исключительно объекты недвижимого имущества обусловливают особенности вешных прав на них - вещных прав с бременем особого содержания, которое не может сопровождать вещные права на любое иное имущество. Все имущественные выгоды от юридического обладания недвижимой вещью, возможностью распорядиться ею сопровождаются вытекающей из существа данного объекта ответственностью и обязательствами социального характера. Право собственности на недвижимость - право «высшего порядка», требующее максимума осмотрительности, заботливости и прочности как объективного, так и субъективного свойства.

Во-вторых, существо объектов недвижимости и в индивидуальном проявлении, и в совокупности обусловливает их правовую связанность, поскольку различного рода недвижимые вещи «заполняют» собственный, определенный исключительно для данных объектов «уровень» правового пространства. В отличие от иных объектов гражданских прав недвижимость «непрерывна», юридическая граница одного объекта недвижимости является юридической границей другого.

В-третьих, юридическая взаимосвязанность недвижимых вещей, обусловленная: а) объективно-физической связью материально недвижимых объектов между собой; б) постоянным, связующим и, что более важно, равнохарактерным и неизменным присутствием «единой публичной составляющей» в частноправовой конструкции любой недвижимой вещи; в) юридической неразрывностью объектов недвижимого имущества, выраженной максимально полно в публичном праве (законодательство о недрах, природоохранное законодательство и т.д.) и в меньшей степени - в частном, настолько высокого порядка, что позволяет сделать вывод о связанности системного уровня. Такая связанность не может не отразиться на существе каждого из объектов недвижимого имущества проявлением особых, системных признаков (свойств).

Системные признаки недвижимого имущества - это такие свойства (особенности) недвижимого объекта гражданских прав, которые характеризуют юридическую (а в отдельных случаях и фактическую) взаимосвязь, взаимозависимость и взаимоположение недвижимых вещей как в структурном построении системы объектов, так и в проявлении этой системы в обшей совокупности всех объектов гражданских прав.

1.3 Государственная регистрация и нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ (далее - Закон о регистрации) Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594. установил порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, определил основания для принятия решения о государственной регистрации, ее приостановлении, отказе, выделил особенности государственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним и др.

Тем самым законодательно за Российской Федерацией признано право общефедеральной регламентации порядка государственной регистрации прав на недвижимость, т.е. процессуальных отношений, возникающих при этом.

В соответствии с п. 4 ст. 2 Закона о регистрации процедура государственной регистрации прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. С правовой точки зрения содержание названной процедуры составляют регистрационные отношения, в рамках которых находит свое выражение конкретный вид административно-процессуального производства Дикусар В.М. Государственная регистрация прав на природные объекты [Текст]//Законодательство и экономика.- 2006.- № 2.- С.32; Голубок С. Порядок заключения сделок с недвижимостью [Текст]//ЭЖ-Юрист.- 2005.-№ 22.-С.9; Ширинская Е.Ю. Сделки с недвижимостью: последствия несоблюдения требований о государственной регистрации [Текст]//Юрист.-2005.- № 1.- С.22..

Сторонами такого рода правовых отношений являются соответствующие учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - учреждения юстиции по регистрации прав), уполномоченные на осуществление регистрационных действий, и правообладатели. К последним относятся физические и юридические лица, обладающие объектами недвижимости, подлежащей государственной регистрации (в том числе зарубежные, лица без гражданства). В их числе могут быть субъекты, обладающие государственно - правовым статусом (субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, иностранные государства) Булавинцев А.Т. К вопросу о субъекте регистрации незаконных сделок с землей [Текст]//Законы России: опыт, анализ, практика.-2007.- № 5.- С.12..

Регистрационные отношения возникают по инициативе правообладателя, на основе чего у учреждения юстиции по регистрации прав возникают соответствующие юридические обязанности, корреспондирующие правам правообладателей (процессуальные права и обязанности), реализуемые в рамках отношений, возникающих на основе подачи (приема) предусмотренных законодательством документов. При этом полномочия, необходимые для совершения государственной регистрации, имеются у одной стороны регистрационного отношения - учреждения юстиции по регистрации прав, которое осуществляет ее своим односторонним юридически властным распорядительным действием, имеющим публично - правовое значение, определяемое государственным характером регистрации Белицкий В.Б. О механизме регистрации прав собственности на домовладение [Текст]//Бюллетень нотариальной практики.- 2007.- № 2.- С.18; Жогов Д.Ю., Малета С.Е. Государственная регистрация как внесудебный способ признания прав на самовольные постройки [Текст]//Право и экономика. - 2007.- № 3.- С.16; Карлин А.Б. О роли и значении административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество [Текст]//Законы России: опыт, анализ, практика.- 2007.- № 4.- С.24..

Отсюда следует, что регистрационные отношения обладают всеми необходимыми признаками, дающими возможность квалифицировать их в качестве административно-правовых, а в более конкретном варианте - административно-процессуальных. В конечном счете, в них получает свое непосредственное выражение присущая подобным правовым отношениям императивность Габбасов Р.А. Качество закона и вопросы регулирования оборота недвижимости [Текст]//Бюллетень нотариальной практики.-2005.- № 3.- С.11..

Таким образом, с процессуальной стороны государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ней выражается в соответствующем административном производстве, т.е. комплексе процессуальных действий, обеспечивающих законное и обоснованное рассмотрение и разрешение индивидуальных административных дел Ильин Д.И. Законодательство о недвижимости: проблемы содержания употребляемых понятий [Текст]//Журнал российского права.-2005.-№ 8.-С.70; Петрова С.М. Споры о регистрации прав на недвижимость [Текст]//ЭЖ-Юрист.-2005.-№ 20.-С.11; Козлов М. Регистратор в процессе//ЭЖ-Юрист.- 2005.- № 13.- С.19..

В исследуемых границах индивидуальное административное дело имеет своим содержанием достижение соответствующего требованиям законодательства официального признания прав конкретных лиц на объекты недвижимого имущества и на совершение сделок с ними. Данная цель достигается (или не достигается) в ходе совершения учреждением юстиции по регистрации прав ряда процессуальных действий, предписанных законом и представляющих собой стадии процессуального производства. Совокупность подобных стадий призвана обеспечить утверждение (подтверждение) соответствующих требованиям закона правомочий правообладателя недвижимого имущества. Соответственно, каждая стадия производства имеет определенную процессуальную нагрузку Кущенко В.В. Правовой режим недвижимости: проблемы и пути их решения [Текст]//Законодательство и экономика.- 2006.- № 10.- С.25. .

Стадийность регистрационной деятельности закреплена в ст. 13 Закона о регистрации. Поскольку в настоящее время в юридической литературе отсутствует деление процедуры государственной регистрации на стадии, автор предлагает разделить ее на следующие обязательные и факультативные стадии, каждая из которых имеет самостоятельное процессуальное значение:

а) прием документов, необходимых для осуществления государственной регистрации;

б) правовая экспертиза документов и проверка законности сделок с недвижимостью;

в) установление отсутствия противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации;

г) принятие официального решения о регистрации или отказе;

д) внесение соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ней;

е) совершение надписей на правоустанавливающих документах, выдача свидетельства о государственной регистрации права или решения об отказе в ней.

Названные стадии являются обязательными. Но регистрационное производство допускает и некоторые факультативные стадии. К ним относятся:

а) приостановление государственной регистрации;

б) обжалование отказа в государственной регистрации права на недвижимое имущество или сделки с ним.

В последнем случае административно - процедурное производство в силу возникновения спорной (конфликтной) ситуации перерастает в административно-юрисдикционное производство.

Рассмотрим названные стадии более подробно.

Прием документов на государственную регистрацию может осуществляться по правилам ст. 16 Закона о регистрации. По общим правилам для регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в регистрирующий орган предоставляются:

а) заявление правообладателя или управомоченного им лица;

б) документ о плате за регистрацию;

в) правоустанавливающие документы, необходимые для проведения государственной регистрации.

Перечень необходимых для государственной регистрации документов, в том числе правоустанавливающих, которые должны быть приложены к заявлению, содержится в ст. 17 и в отдельных статьях главы IV Закона о регистрации, а требования, предъявляемые к этим документам, - в ст. 18.

Важной гарантией защиты владельцев вещных прав от возможных злоупотреблений со стороны регистрирующих органов является запрет на истребование дополнительных документов, не предусмотренных Законом о регистрации, и если иное не установлено законодательством Российской Федерации Булгаков Д. Паспорт для недвижимости [Текст]//ЭЖ-Юрист.- 2009.- № 38.-С.3..

Правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

На этой стадии учреждение юстиции по регистрации прав изучает представленные для государственной регистрации документы с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество. Изучение документов проводится на предмет их подлинности и достоверности, на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент и в месте их издания Бондаренко Д.В. Заключение и регистрация договора аренды нежилых помещений [Текст]//Право и экономика.-2008.-№ 3.- С.29..

При проверке законности сделки проверяется соответствие ее действующему законодательству. Законность сделок проверятся независимо от того, подлежат ли они обязательной государственной регистрации или считаются заключенными с момента подписания сторонами; совершенных в нотариальной форме, простой письменной форме; сделок, заключенных органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Ст. 9 Закона о регистрации правовая экспертиза и проверка законности сделок не отнесена к исключительной компетенции учреждений юстиции по государственной регистрации прав. Таким образом, их осуществление возможно и другим уполномоченным органом. В настоящее время учреждения юстиции по регистрации прав осуществляют их самостоятельно.

Данная стадия должна быть завершена до принятия решения о регистрации права или сделки, приостановлении или отказе в их регистрации. Для принятия такого решения п. 3 ст. 13 Закона о регистрации предусматривается месячный срок со дня подачи заявителем всех необходимых документов.

По результатам двух предыдущих стадий возможно наступление средней факультативной стадии, а именно вынесение решения о приостановлении государственной регистрации. Законом о регистрации в ст. 19 предусмотрен перечень оснований для приостановления государственной регистрации, а также порядок и сроки приостановления.

Приостановление государственной регистрации может проводиться по трем основаниям: по инициативе правообладателя, по инициативе учреждения юстиции, по судебному решению.

Основаниями для приостановления по инициативе регистратора являются:

- возникновение у регистратора прав сомнений в наличии оснований для государственной регистрации;