В этой связи вполне справедливо признать, что своим Постановлением от 21 апреля 2003 года Конституционный Суд РФ на современном этапе развития института собственности значительно повысил правовой статус защиты добросовестных приобретателей имущества, находящегося в гражданском обороте, хотя в данной области еще достаточно проблем, ждущих своего разрешения.

Таким образом, с точки зрения Конституционного Суда Российской Федерации общее правило ст. 10 ГК РФ о добросовестности участников оборота по отношению к приобретателю вещи от неуправомоченного отчуждателя не презюмируется.

Так, Открытое акционерное общество "Деревообрабатывающий комбинат № 2" (далее - акционерное общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществам с ограниченной ответственностью "Демакс-Е", "Эрайвэл Трейд", "ДимАнна" о признании недействительными договора от 21.05.2001 купли-продажи объекта незавершенного строительства

Генеральный директор акционерного общества Кузнецов А.В. заключил с ООО "Эрайвэл Трейд" (покупателем) договор купли-продажи от 21.05.2001, по которому продал объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Москва, Старопетровский пр., д. 10, стр. 9, по цене 8900000 рублей и передал его покупателю по акту приема-передачи от 23.05.2001. ООО "Эрайвэл Трейд" зарегистрировало право собственности на приобретенное здание. По договору купли-продажи от 04.10.2001 ООО "Эрайвэл Трейд" (продавец) продало этот же объект ООО "Демакс-Е" (покупателю) по той же цене и передало объект по акту приема-передачи от 04.10.2001. ООО "Демакс-Е" зарегистрировало за собой право собственности на данный объект. На основании договора купли-продажи от 18.12.2003 № 26 ООО "Демакс-Е" (продавец) продало ООО "ДимАнна" (покупателю) недостроенное здание за 9000000 рублей и передало его по акту приема-передачи от 22.12.2003. ООО "ДимАнна" 22.01.2004 зарегистрировало за собой право собственности на введенное в эксплуатацию здание, расположенное по названному адресу.

В соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 № 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иск собственника об истребовании имущества у добросовестного приобретателя, который приобрел имущество по возмездной сделке у лица, не имеющего права его отчуждать, может быть удовлетворен лишь в случаях, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому было передано собственником во владение, либо похищено у того или у другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. При этом собственник должен доказать, что имущество выбыло из его владения или владения лица, которому имущество было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 7 февраля 2006 г. № 10101/05 [Текст] // Вестник ВАС РФ.- 2006. - №.2.- С.44..

Добросовестность приобретателя должна доказываться последним по правилам, предусмотренным гражданским или арбитражным процессуальным законодательством.

Так, в пункте 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 25 февраля 1998 г. "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано: "Приобретатель должен доказать, что он приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имеющего права на его отчуждение" Вестник ВАС РФ.- 1998.- № 10.- С.5..

Следует признать, что, несмотря на критику Авласевич А.И. Проблемы защиты добросовестного приобретателя при отчуждении ему вещи неуправомоченным лицом [Текст] // Иваново-вознесенский юридический вестник. - 2001. - № 7/8.- С.12., данная позиция более применима к условиям оборота недвижимости по записям, недавно введенной в нашей стране, нежели презумпция добросовестности приобретателя.

Для недвижимых вещей иная ситуация. Их оборот отражается реестром, поэтому доказывание обстоятельств добросовестности приобретения разумнее возложить на приобретателя.

Приобретателю будет гораздо легче доказывать свою добросовестность, если он действительно таким является, чем собственнику вещи, который зачастую не располагает и не может располагать никакими данными о способе и об условиях приобретения вещи, доказывать недобросовестность приобретателя Посыпанко Е.Н., Дмитриевская Л.Е., Андреев С.А. Обобщение практики рассмотрения дел, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за 2007 г. - I полугодие 2008 г. (оспаривание ненормативных правовых актов, решений, действий (бездействия) регистрирующего органа) [Текст]//Арбитражные споры.- 2009.- № 2.-С.40..

Так, любое лицо, которое намерено приобрести имущество, подлежащее государственной регистрации, может получить необходимую информацию относительно предмета сделки в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (выяснить характер права отчуждателя и основание его приобретения, определить предыдущих правообладателей, выяснить нет ли спора о праве на имущество, не обременено ли имущество правами других лиц).

Опираясь на указанные сведения, которые в силу п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ предполагаются соответствующими действительности, приобретатель имеет реальную возможность доказать свою добросовестность.

Таким образом, приобретатель по достаточным основаниям (владение вещью, запись в реестре, обстоятельства отчуждения и т.д.) должен считать отчуждателя собственником или же лицом, управомоченным на отчуждение вещи в собственность, на отдачу в залог, аренду или на установление вещного права на нее. Такое же основательное незнание необходимо и для прекращения чужих вещных прав, лежащих на приобретаемой (хотя бы и от собственника) вещи.

Вторым условием служит наличие сделки, направленной на переход права собственности или на установление другого вещного или обязательственного права.

Это требование обусловлено тем, что приобретатель от неуправомоченного лица не должен быть в лучшем положении, чем приобретатель от лица управомоченного, а потому сделка должна быть действительной во всех отношениях; со стороны содержания, формы, свободы волеизъявления, правоспособности и дееспособности сторон и т.д. Здесь допускается только один порок - отсутствие права на отчуждение, но этот дефект устраняется добросовестностью приобретателя Афанасьева И.В., Кузнецова М.Н. Приобретение права собственности от неуправомоченного отчуждателя в контексте современного законодательства [Текст] //Юрист.- 2004.-№ 1.-С. 22..

Третье условие проявляется в том, что отчуждательная сделка должна быть возмездной.

Требование возмездности главным образом соответствует потребностям торгового оборота, поскольку хозяйственная деятельность проявляется не в дарственных сделках, а в возмездных. Следовательно, защита добросовестного приобретения не требует распространения на дарения.

Кроме того, приобретатель, даже добросовестный, получивший вещь безвозмездно, не терпит убытков в результате виндикации.

Четвертое условие защиты приобретателя - получение им вещи в свое владение.

Так, "Доводы ООО "А" о том, что оно является добросовестным приобретателем, признаны судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку в силу ст. 302 ГК РФ вопрос о добросовестности приобретателя рассматривается при истребовании собственником имущества у лица, которое приобрело это имущество по возмездной сделке у лица, которое не имело права его отчуждать. При этом решающее значение имеет то, каким путем имущество выбыло из владения собственника: по его воле или помимо нее. В данном же случае нарушение прав истца выразилось не в выбытии спорного имущества из его фактического обладания, а в лишении его титула собственника. Спорные объекты недвижимости с 2000 г. из фактического владения ООО "Б" не выбывали, им использовались и оно несло бремя содержания этого имущества. В связи с чем требование об истребовании имущества из чужого незаконного владения ООО "Б" не заявлялось" Постановление ФАС Московского округа от 12 марта 2004 г. № КГ-А40/1299-04-1,2 [Текст] //Вестник ВАС.-2005.-№ 1.- С.14..

Здесь заключается проблема, связанная с оборотом недвижимостей. В судебной практике случается, что недвижимость в силу тех или иных причин неправомерно зарегистрирована за невладеющим ответчиком, причем, как правило, истец не предъявляет виндикационный иск, а пытается признать недействительной отчуждательную сделку - основание для возникновения права собственности ответчика или заявляет иск о признании права собственности.

Ответчик не владеет спорным недвижимым имуществом (оно не передавалось ему фактически согласно ст. 556 ГК РФ), но он записан в качестве собственника. Может ли он защищаться как добросовестный приобретатель.

С точки зрения действующего закона такая защита невозможна, что опять указывает на необходимость введения принципа публичной достоверности реестра прав на недвижимость, по правилам которого добросовестный приобретатель спорной недвижимости имеет возможность защитить свой имущественный интерес Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте [Текст]. М., Волтерс Клувер, 2006.- С.35;

Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью [Текст]. М., Юстицинформ, 2008.- С. 22..

Пятое условие - годность объекта к приобретению.

Необходимо учитывать, что, пока на реестр не будет распространен принцип публичной достоверности, защищающий записанного собственника от притязаний третьих лиц, окончательно отказываться от применения ст. 302 ГК РФ к недвижимостям будет явно неразумно, принимая во внимание, что, пока принцип публичной достоверности не существует без применения положений ст. 302 ГК РФ, добросовестный приобретатель не получит защиты вообще.

Кроме того, принцип публичной достоверности имеет действие только в случае приобретения недвижимости от записанного в реестре лица. Поэтому, даже после установления принципа публичной достоверности, защита приобретателей по сделкам с недвижимостью, совершенным до введения в действие системы регистрации прав, останется возможной только посредством применения положений ст. 302 ГК РФ Коняева Е.В. Обобщение судебной практики по спорам об устранении нарушений прав законного владельца, не связанных с лишением владения, и спорам, связанным с правом ограниченного пользования чужим земельным участком (другой недвижимостью) [Текст]//Арбитражные споры.-2009.-№ 2.- С.12. .

Возврат же к неограниченной римской виндикации, как это предлагает К.И. Скловский Скловский К.И. Указ. соч. - С. 252, 253., означает гибель как для добросовестного приобретения, так и для зачатков вотчинной системы, которые только появились в нашей стране. Признать такую позицию соответствующей интересам гражданского оборота невозможно.

Шестое условие - вещь должна выбыть из владения собственника или лица, которому она была доверена собственником, не помимо воли того и другого Рахмилович В.А. Указ. соч. - С. 132..

Однако в настоящее время нельзя не отметить универсальный характер нормы ст. 302 ГК РФ, которая может применяться и в отношении названных объектов.

Седьмое условие - решение суда, в котором установлены все элементы фактического состава, необходимого для возникновения у добросовестного приобретателя права собственности: 1) добросовестность приобретателя; 2) наличие сделки, направленной на переход права собственности или на установление другого вещного или обязательственного права; 3) возмездность отчуждательной сделки; 4) поступление вещи во владение приобретателя; 5) годность вещи к приобретению (вещь не изъята из оборота, и ее оборотоспособность не ограничена); 6) вещь должна выбыть из владения собственника или лица, которому она была вверена собственником, не помимо воли того и другого.

Данное условие носит исключительно процессуальный характер.

Установление всех означенных элементов относится к исключительной компетенции суда и возможно только в ходе судебного разбирательства. Поэтому возникновение права собственности по рассматриваемому основанию сопряжено как с исследованием указанных обстоятельств, так и с отказом собственнику в иске по мотиву прекращения у собственника права собственности и возникновения соответствующего права у добросовестного приобретателя.

Таковы те условия, при которых должен иметь применение этот особый способ приобретения права собственности.

Как уже сказано, приобретатель делается собственником, вследствие чего прежний обладатель лишается своего права. Так же точно возможно приобретение и других вещных и некоторых обязательственных прав (залога, аренды). Наконец, возможно и освобождение от чужих вещных и некоторых обязательственных прав, когда приобретатель вещи не знал и не мог знать об их существовании.

Нормы о добросовестном приобретении традиционно служат на пользу только третьим лицам, обязательственные отношения между приобретателем и собственником исключают их применение.

Однако проблемой применения ст. 302 ГК РФ является вопрос о возможности ее расширительного толкования.

Здесь имеются в виду случаи совпадения собственника и неуправомоченного отчуждателя в одном лице, когда, например, имущество отчуждается в нарушение принятых судом мер об обеспечении иска Шевченко П.Н. Страховая защита прав добросовестного приобретателя недвижимости [Текст]//Нотариус.-2009.-№ 2.-С22..

С одной стороны, такая сделка будет ничтожной, как совершенная с нарушением закона.

С другой стороны, как отмечает В.А. Рахмилович, "правило ст. 302 должно быть распространено и на указанный случай, ибо мотивы охраны оборота, лежащие в основе этого правила, сохраняют свое значение и здесь" Рахмилович В.А. Указ. соч. - С. 139..

Его вывод следует признать правильным, поскольку защита добросовестного приобретателя рассматривается как средство охраны гражданского оборота. Охрана гражданского оборота, как и охрана права собственности, должна носить общий характер, распространяясь на отношения, не урегулированные специально. Только их столкновение вынуждает законодателя искать компромисс. Здесь как раз нет того противостояния между интересами оборота и интересами собственника, которое бы заронило сомнение в возможности применения норм о защите добросовестного приобретателя.

2.3 Гражданско-правовые способы защиты прав добросовестных приобретателей

Как известно, в соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита нарушенных гражданских прав, в частности защита права собственности, осуществляется судом перечисленными в ее содержании способами, которые не являются исчерпывающими.

Добросовестный приобретатель защищен от виндикационного и реституционного исков. Однако как показало изучение проблемы сам в полной мере не может использовать все способы гражданско-правовой защиты приобретенной недвижимости. Таким образом, главная проблема защиты права собственности добросовестного приобретателя состоит в том, чтобы применяемые средства защиты были оптимально пригодны и соразмерны. При их рассмотрении выявлено только несколько это: признание права, обжалование действий и решений государственных органов, самозащита.

Вопрос об иных (не указанных в законе) способах защиты добросовестного приобретателя также является противоречивым. Ссылка на добросовестное приобретение является мерой обороны, мерой пассивной (ответной). В связи с этим встает вопрос о возможностях активной защиты (путем предъявления каких-либо исков) своих прав добросовестным приобретателем. Вышеизложенное позволяет сделать вывод о том, что ссылка на добрую совесть, в настоящий момент (до внесения соответствующих изменений в законодательство) возможна лишь в качестве возражения на требования по виндикационному иску и иску о применении последствий недействительности сделки.

Статья 12 Гражданского кодекса РФ, устанавливая способы защиты гражданских прав, среди последних называет признание права, отводя ему в ряду перечислений первое место и уже одним этим обстоятельством подчеркивая значимость рассматриваемого способа защиты, его приоритетность по отношению к остальным.

В самом общем смысле признание права является одним из предусмотренных действующим гражданским законодательством случаев признания (установления), т.е. правовой квалификации того или иного явления в рамках существующего публичного правопорядка. Так, именно путем признания производятся установление порочности сделки (признание сделки недействительной), констатация несоответствия закону актов государственных органов и органов местного самоуправления, неплатежеспособности должника-банкрота, установление недееспособности (дееспособности) субъекта права и т.д. Вместе с тем признание права стоит особняком по отношению к другим, однопорядковым явлениям и, в частности, к иным способам защиты гражданских прав Герасимов А. Возвращение имущества [Текст] //Бизнес-адвокат.- 2005.-№ 13.-С.10; Краснова С.А. Вещные иски титульных владельцев [Текст] //Журнал российского права.- 2004.-№ 9.-С.67..

Прежде всего, признание права прямо обозначено ст. 12 ГК РФ в качестве одного из способов защиты гражданских прав, перечень которых открыт, допустив тем самым возможность нормативного установления иных способов защиты гражданских прав. Однако представляется, что, в отличие от носящих специальный характер способов защиты, основополагающие и универсальные способы перечислены все же непосредственно в ст. 12 ГК РФ. Именно в таком качестве выступает и признание права.

Опираясь на сложившуюся судебную практику, можно с уверенностью утверждать, что как способ защиты гражданских прав признание права применяется и к вещным, и к обязательственным правам. Так, из смысла п. 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 17 февраля 2004 г. "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение" Вестник ВАС РФ.-2004.- № 4.- С.11. прямо следует, что признание права возможно в отношении права собственности, права хозяйственного ведения, а также обязательственных прав, например права из договора. Именно в этом смысле можно говорить об универсальном характере признания права как способа защиты Еременко В. Применение последствий недействительности ничтожной сделки, связанной с отчуждением недвижимого имущества [Текст] //Корпоративный юрист.- 2006. - № 3.- С.40; Романов О.Е. О некоторых проблемах, связанных с недействительностью государственной регистрации прав на объект недвижимости [Текст] //Недействительность в гражданском праве: проблемы, тенденции, практика: Сборник статей / Отв. ред. М.А. Рожкова. М., Статут, 2006.- С.45; Козлов М. Недействительность сделок с недвижимым имуществом [Текст] //ЭЖ-Юрист.- 2006.- №2.- С.4. .

Наконец, применительно к другим способам защиты гражданских прав признание права имеет исключительный, можно сказать, краеугольный характер: возможность применения того или иного средства защиты существует лишь для управомоченного лица, т.е. того, за кем существующим публичным порядком признается наличие нарушенного права. В этом смысле верным представляется вывод о предпосылочном характере признания права по отношению к другим способам защиты гражданских прав.

Институт признания права является одновременно и материальным (гражданско-правовым), и процессуальным. Обусловлено это, главным образом, тем обстоятельством, что признание права по форме - исключительно юрисдикционный (судебный) способ защиты гражданских прав, и отчасти тем, что оно обладает большой спецификой и давней историей, позволяющей ему выделиться в самостоятельное явление процессуального права Тузов Д. Приобретение имущества от неуправомоченного отчуждателя: сложный юридический состав или приобретательная давность? [Текст] //Российская юстиция.-2003.-№ 6.-С.11..

Во всех случаях обращения за судебной защитой нарушенного субъективного права суд проверяет существование к тому правовых оснований, прежде всего, с точки зрения наличия у притязающего лица самого права, т.е. прямо или косвенно делает вывод об обладании истцом тем субъективным правом, которое давало бы ему основание к требованию о его защите Катунин Д. Сделка по совести [Текст] //Бизнес-адвокат.-2005.-№ 18.-С.14; Кашкарова И. Пределы осмотрительности [Текст] //ЭЖ-Юрист.-2005.-№ 12.-С.5..

Требования о признании права собственности в нашей судебной практике предъявляются по самым различным основаниям. Неопределенность в вопросе применения рассматриваемого способа защиты права собственности делает очевидной необходимость в систематизации оснований предъявления требований о признании права, их анализе и оценке эффективности их практического использования.

Действующее гражданское законодательство позволяет выделить два принципиально отличных случая применения такого способа защиты, как признание права собственности, различия в которых обусловлены спецификой оснований. Первый способ - когда законом с признанием права собственности в судебном порядке связывается сам факт возникновения названного права; второй способ - связывающий возникновение права собственности с иными обстоятельствами (например, сделка, приобретательная давность), когда признание права используется исключительно как способ защиты Аксенова Е. Виндикация или реституция? [Текст] //Коллегия.- 2003.-№ 4.-С.11..

Оценка случаев обращения в суд с иском о признании права собственности в ситуациях, когда возникновение названного права не связывается законом с необходимостью его судебного признания (вынесения соответствующего решения), требует прежде всего выработки критериев применения указанного способа защиты Латыев А.Н. Вещно-правовые способы в системе защиты гражданских прав [Текст] //Юрист.- 2003.- №4.- С.10; Шичанин А.В., Гривков О.Д. Некоторые проблемы гражданско - правовой защиты права собственности [Текст] //Адвокат.-1999.- № 11.- С.15..

Так, например, в случаях, когда имущество приобретается по сделке, момент возникновения у приобретателя права собственности определен, как правило, передачей имущества, если законом или соглашением сторон не предусмотрено иное (например, ст. 491 ГК РФ допускает возможность сохранения права собственности на имущество за продавцом до момента оплаты товара или наступления иных обстоятельств, независимо от момента его фактической передачи). Судебные споры в данном случае могут возникнуть в случае отказа в государственной регистрации права собственности со стороны уполномоченного государственного учреждения юстиции, если предметом договора являлось отчуждение недвижимого имущества или в случае оспаривания сделки, лежащей в основании такого отчуждения Рахмилович В.А. Распространяются ли нормы о недействительности сделок на добросовестного приобретателя? [Текст] //Журнал российского права.-2003- № 12.-С.56..

В судебной практике встречаются случаи признания судом права собственности в ситуации, когда указанное право перешло к истцу по сделке. Так, Федеральный арбитражный суд подтвердил правильность судебных актов нижестоящих судов о признании права собственности на недвижимое имущество за ООО "Вольскагропромэнерго", ссылавшееся в обоснование исковых требований на приобретение указанного объекта по договору купли-продажи от 25 мая 1977 г. При этом судами в ходе рассмотрения дела не были выяснены обстоятельства, побудившие истца обратиться с иском о признании права собственности, такие, например, как наличие досудебного спора о праве между истцом и Комитетом по управлению имуществом Саратовской области (ответчиком), отказ в государственной регистрации права со стороны уполномоченного учреждения юстиции. Применение в данном случае одного из способов защиты гражданских прав (признания права) необоснованно, поскольку не обусловлено его нарушением Постановление ФАС Поволжского округа от 3 июля 2007 г. по делу № А57-13813/2007-4 [Текст] // Вестник ВАС РФ.- 2007.- № 4.- С.22..

Также должен решаться вопрос и в случае с приобретением имущества в собственность в силу, например, приобретательной давности. Так, согласно п. 1 ст. 234 ГК РФ лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет либо иным имуществом в течение 5 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

Возникновение права собственности на недвижимое имущество, в том числе в силу приобретательной давности, связывается законом с его государственной регистрацией. При этом последнее требование необходимо особо подчеркнуть: именно с государственной регистрацией, а не признанием права в судебном порядке. Поэтому представляется, что лицо, приобретшее имущество в силу приобретательной давности, вправе непосредственно обратиться за его государственной регистрацией без обращения в суд с иском о признании его права. Оценка рассматриваемой ситуации с иных позиций связана для управомоченного лица с необходимостью обращения за защитой своего права (имеется в виду требование о признании права) в преддверии его возможных нарушений Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы [Текст]. М., Статут, 2004.-С.15; Жилкин Д.Г. Регистрация недвижимости по - новому [Текст] //Жилищное право.- 2007.- № 6.- С.11..

Однако суды кассационной инстанции при подаче исков о признании права собственности по основаниям, предусмотренным ст. 234 ГК РФ, исходят из другой логики. Показательным в этом смысле является следующее дело.

ОГО ВФСО "Динамо" обратилось с иском о признании права собственности на основании ст. 234 ГК РФ. Суд первой инстанции в иске отказал, ссылаясь на тот факт, что в силу ст. 218, 219 ГК РФ право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации, поэтому требования истца о признании права собственности до решения вопроса в учреждениях юстиции были оценены как преждевременные. Другими словами, суд исходил из того, что право собственности по приобретательной давности возникает в силу прямого указания об этом в законе независимо от решения суда о его признании. Соответственно истец должен был прежде обратиться в учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимость, и только в случае отказа или возникновения спора - в суд с иском о защите права собственности. Однако суд кассационной инстанции, проверяя законность решения, указал, что возможность обращения в арбитражный суд с иском о признании права собственности предоставлена ст. 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности Постановление ФАС Поволжского округа от 29 августа 2005 г. по делу № А12-1943/05-С35[Текст] //Вестник ВАС РФ.- 2006.- № 2.- С.60; Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 28 августа 2006 года по делу № КГ-А40/5936-06 [Текст] // Вестник ВАС.-2007.-№ 2.-С.22..

Иначе рассматриваемая проблема должна разрешаться в тех случаях, когда судебное признание права необходимо в силу прямого указания закона, в целях установления правоотношений собственности. Здесь само возникновение права собственности связывается законом с таким юридическим фактом, как решение суда о его признании Зинина Ю. Виндикационный иск хозяйственного общества об истребовании имущества у добросовестного приобретателя в порядке ст. 302 ГК РФ [Текст] //Правовые вопросы недвижимости.-2006.-№ 1.-С.12..

Считается, что признание права как способа защиты гражданских прав направлено на снятие сомнений в принадлежности права тому или иному лицу. С позиций как процессуального, так и материального права признание его способом защиты предполагает, прежде всего, наличие самого субъективного гражданского права (оспоренного или требующего защиты по иным основаниям) и не может выражаться в наделении им лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием. Однако именно такую конструкцию предлагает законодатель, устанавливая обязательность судебного признания права: во всех подобных случаях законом специально оговаривается, что право у лица не возникло и может быть признано (или не признано) только судом (ст. 222, 225 ГК РФ). Поскольку за защитой обращается лицо неуправомоченное, то правильнее было бы говорить не о признании за ним, а о наделении его соответствующим правом в судебном порядке.

Все сказанное позволяет отметить неразработанность такого способа защиты гражданских прав, как признание права, требующего не только тщательного теоретического анализа, но и существенных законодательных нововведений.

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) определяет государственную регистрацию прав как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения права на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Учреждение юстиции по регистрации прав, рассмотрев представленные документы, может принять решение об отказе в государственной регистрации. Граждане и юридические лица, не согласные с решением, принятым учреждением юстиции, обращаются в суд.

Судебная практика показывает, что в основе своей спорные ситуации однообразны. Например, лицо обращается в суд с заявлением о признании недействительным отказа в государственной регистрации как ненормативного акта органа государственной власти, привлекая ответчиком по делу учреждение юстиции по регистрации прав.

Однако Закон о регистрации устанавливает иные пути защиты нарушенных прав граждан и юридических лиц.

Так, чаще всего основанием для отказа в государственной регистрации права служит то, что на объект, право собственности на который зарегистрировано за одним лицом, заявляют самостоятельные требования другие лица. Поэтому Закон о регистрации устанавливает, что может быть оспорено зарегистрированное право, а не сама запись о регистрации права. Таким образом, законодательно закреплен принцип достоверности государственной регистрации: государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Поэтому ответчиком по такому требованию является правообладатель зарегистрированного права. В данном случае заинтересованное лицо обращается в суд с иском. Ответчиком по данному делу будет не только правообладатель зарегистрированного права, но и учреждение юстиции, осуществившее регистрацию, и в случае признания судом отказа в государственной регистрации незаконным обязано выполнить решение суда, обязывающее учреждение юстиции произвести государственную регистрацию.

Однако юридические лица и граждане-предприниматели могут обжаловать в арбитражный суд такие действия и решения, как отказ в выдаче информации о зарегистрированных правах (п. 2 ст. 7 Закона о регистрации), отказ в исправлении технической ошибки (п. 2 ст. 21 Закона о регистрации), нарушение сроков регистрации и пр.

На практике в процессе судебного разбирательства нередко выясняется, что спор провоцируется неправомерным поведением самих заявителей, а именно непредставлением необходимых документов при обращении с заявлением о регистрации права собственности или иных вещных прав. Судебная практика в этих случаях идет по пути признания регистрации недействительной, хотя Законом о регистрации предусмотрено, что в судебном порядке может быть оспорено только зарегистрированное право. Такая формулировка оставляет открытым вопрос об обжаловании государственной регистрации как ненормативного акта или действия органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вместе с тем такие споры имеют место, поскольку органы, осуществляющие государственную регистрацию, производят регистрацию на основании Закона и в соответствии со своей компетенцией.

Обращает на себя внимание внесение в п. 5 и 6 ст. 16 Закона о регистрации нормы о том, что при представлении документов на государственную регистрацию в книге учета документов и расписке в их получении регистрирующим органам необходимо указывать не только дату, но также и время их получения с точностью до минуты. Из Закона о регистрации следует, что регистрация прав и сделок производится в последовательности, определенной порядком приема документов. Следовательно, если на регистрацию представлены два договора купли-продажи помещения, то раньше будет зарегистрирован договор, первым представленный на государственную регистрацию, а время представления будет определяться временем получения документов с точностью до минуты, указываемым как в книге учета, так и в выдаваемой заявителю расписке.

В соответствии с п. 6 ст. 12 регистрирующим органам надлежит вносить в графу реестра "Особые отметки" сведения о признании гражданина недееспособным или ограниченно дееспособным, а также о проживающих в этом помещении членах семьи собственника, находящихся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних членах семьи собственника данного жилого помещения, оставшихся без родительского попечения, при наличии таких сведений у регистрирующего органа, представленных судебными органами и органами опеки и попечительства Шейнин Л. Отсутствие государственной регистрации как оно влияет на недействительность сделок с недвижимостью? [Текст] //Юридический мир.-2005.- № 11.- С.44..

Исходя из изложенного рассмотрение дел об отказе в государственной регистрации возможно как в исковом порядке, так и в порядке производства по делам, вытекающим из административных и иных публичных правоотношений Скловский К. Защита владения от изъятия в административном порядке [Текст] //Хозяйство и право.-1998.- № 7.- С.24..

При таком положении вещей становится очевидным, что назрела необходимость во внесении определенности в вопрос о видах судопроизводства по делам, связанным с регистрацией недвижимости.

Правильное определение предмета исковых требований прежде всего ведет к более четкому определению круга лиц, подлежащих привлечению к участию по делу, и круга юридических фактов, которые должны быть установлены, что будет способствовать защите имущественных прав на спорный объект.

В заключение по этому вопросу остановимся на детализации норм, регулирующих ответственность органов, осуществляющих государственную регистрацию прав, за вред, причиненный их неправомерными действиями или бездействием физическим или юридическим лицам (в частности, за допущенную при регистрации техническую ошибку, необоснованный отказ в регистрации). Впервые в Законе дано определение необоснованного отказа в регистрации (п. 1 ст. 31 Закона). Вред подлежит возмещению в полном объеме (т.е. включая реальный ущерб и упущенную выгоду) за счет казны РФ и в соответствии со ст. 31 Закона о регистрации и ст. 1069 ГК РФ. При этом вина причинителя вреда предполагается, если он не докажет, что вред причинен не по его вине.

Считаем, что дела о возмещении вреда не вызовут сложностей в правоприменительной практике, поскольку основанием такого отказа будет являться именно несоблюдение порядка и правил регистрации, то есть то, что должно обжаловаться в суд как акты, действия (бездействие) учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимость.

Среди новых способов защиты гражданских прав, предусмотренных ст. 12 ГК РФ, особое место занимает самозащита гражданских прав. Этот способ пока недостаточно исследован в науке гражданского права, сколько-нибудь значительная судебная практика по этому вопросу не наработана. В то же время правильное определение содержания этого способа, условий и пределов его применения имеет важное значение для защиты права собственности.

В качестве самостоятельного способа защиты права самозащита была введена в отечественное законодательство ГК РФ 1994 г., такого способа защиты не знали ни гражданские кодексы РСФСР 1922 и 1964 гг., ни Основы 1991 г. Кораблева М.С. Защита гражданских прав: новые аспекты [Текст] // Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. М.И. Брагинского; Исследовательский центр частного права. М., Российская школа частного права. 1999. - С. 85.. В действующем законе самозащита включена в перечень универсальных способов защиты гражданских прав (ст. 12 ГК РФ), в то время как по сути она является не способом, а формой защиты права Бутнев В.В. Понятие механизма защиты субъективных гражданских прав [Текст] // Механизм защиты субъективных гражданских прав: Сборник научных трудов. Ярославль, 1990. - С. 16..

Несмотря на то что в законодательстве сам термин "самозащита" появился относительно недавно, доктрина гражданского права использовала это понятие и ранее. В частности, действия лица, совершаемые в состоянии необходимой обороны или крайней необходимости, рассматривались как способы самозащиты гражданских прав, т.е. как действия правомерные, направленные на пресечение правонарушения и восстановление нарушенного права.

Отметим, что понятие "самозащита" существует в широком и узком смысле слова. В широком смысле - это любые действия лица, обладающего субъективным правом, связанные с защитой данного права от нарушения (включая подачу иска, жалобы, самостоятельную защиту гражданских прав в суде без помощи адвоката и т.п.). В узком, гражданско-правовом смысле - это действия лица, направленные на пресечение нарушения и ликвидацию его последствий Свердлык Г.А., Страунинг Э.Л. Понятие и юридическая природа самозащиты гражданских прав [Текст] // Государство и право. - 1998. - № 5. - С. 17 - 19..

Существует несколько точек зрения в отношении данной правовой категории. В рамках первого подхода под самозащитой понимаются действия, направленные на защиту от нарушения своих гражданских прав только во внедоговорных отношениях Грибанов В.П. Пределы осуществления и защиты гражданских прав [Текст]. М., Статут 2001. - С. 168; Советское гражданское право: Учебник [Текст] / Под ред. В.А. Рясенцева. М., Юридическая литература. 1986. - С. 265 - 266.. Так, В.П. Грибанов указывал, что "под самозащитой гражданских прав понимается совершение управомоченным лицом не запрещенных законом действий фактического порядка, направленных на охрану его личных или имущественных прав и интересов" Гражданское право. В 2 т. Т. 1. [Текст] / Под ред. Грибанова В.П. М., Юридическая литература.1969. - С. 160..

Вторая точка зрения ограничивает сферу применения самозащиты договорными отношениями Стоякин Г.Я. Меры защиты в советском гражданском праве [Текст]. Дис... канд. юрид. наук. Свердловск, 1973. - С. 82..

Третий подход объединяет мнения представителей первой и второй точек зрения. Согласно ему, самозащита представляет собой действия, направленные на защиту от нарушения гражданских прав как во внедоговорных, так и в договорных отношениях. Таковы представления о самозащите М.И. Брагинского Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей [Текст] / Под ред. М.И. Брагинского. М., БЕК. 1995. - С. 56. , А.П. Сергеева Гражданское право: Учебник [Текст] / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. М., Проспект 2004. - С. 284..

Следовательно, по мнению большинства ученых, самозащита в вещных правоотношениях не применяется, однако при причинении вреда имуществу собственник может воспользоваться данным способом защиты своего права. Вместе с тем бытует мнение, что самозащита должна включать не только действия, направленные на защиту, но и на предотвращение гражданских правонарушений, в том числе в сфере частной собственности. Так, В.В. Витрянский относит самозащиту права к способам, которые позволяют предупредить или пресечь нарушение права Витрянский В.В. Судебная защита гражданских прав [Текст]. Автореф. дис... докт. юрид. наук. М., 1996. - С. 14 - 17..

Проблема установления правовой природы самозащиты права собственности теснейшим образом связана с определением права на защиту, а в частности с моментом возникновения данного права.

Если придерживаться мнения, что "защита гражданских прав является самостоятельным субъективным правом, пронизывающим все сферы гражданского права", "но реализуется оно лишь при наличии такого факта, как нарушение" Свердлык Г.А., Страунинг Э.Л. Указ. соч. - С. 22., то путем фактических действий, направленных на защиту права собственности, управомоченное лицо может осуществить указанное правомочие, предоставленное ему в рамках субъективного права.

Согласно другому представлению, право на защиту "в качестве реальной правовой возможности появляется у обладателя регулятивного гражданского права лишь в момент нарушения или оспаривания последнего и реализуется в рамках возникающего при этом охранительного гражданского правоотношения" Гражданское право: Учебник [Текст] / Под ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. - С. 281., следовательно, меры самозащиты также могут применяться только в случаях, когда уже существует нарушение права собственности. Применяемые же собственником фактические действия, направленные на предотвращение посягательств на собственность, превращаются в таких случаях в меры охраны в широком смысле этого слова. Так, В.А. Слыщенков, например, утверждает, что на стадии, предшествующей судебному разбирательству, претенденты на владение фактически используют многие доступные им средства для сохранения владения в своих руках, не останавливаясь перед применением силы и проч. По его мнению, ст. 14 ГК РФ санкционирует самозащиту как способ владельческой защиты. Однако из формулировки ст. 14 следует, что ее применение оправдано при условии, что лицо, прибегающее к самозащите, имеет право на вещь, которое нарушено Слыщенков В.А. Владельческая защита: нерешенная проблема действующего гражданского законодательства [Текст] // Вестник Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа. - 2004. - № 5.-С.11..

Следует отметить, что такое представление о самозащите права собственности имеет давние исторические предпосылки. Так, в дореволюционном гражданском праве в качестве внесудебной защиты гражданских прав рассматривались необходимая оборона, состояние крайней необходимости и дозволенное самоуправство, или самопомощь Мейер Д.И. Указ. соч. - С. 301 - 302; Синайский В.И. Русское гражданское право. Вып. I. Общая часть. Вещное право. Авторское право. По изданию второму, испр. и доп. Киев: Типо-Литография "Прогресс", 1917. [Текст]. М.: Статут, 2002. - С. 184.. Дозволенное самоуправство определялось как "право самопомощи в целях восстановления юридического положения" Синайский В.И. Указ соч.- С. 184.. Следовательно, основанием применения самозащиты было реальное нарушение субъективного права.

Очевидно, что различие между приведенными точками зрения существенно. Если придерживаться первой, следует признать, что право на защиту (а соответственно, и на самозащиту) существует и до нарушения субъективного гражданского права (в отношении самозащиты права собственности это может быть, например, установка запоров, замков, охранной сигнализации и т.п.). Если принять за точку отсчета другую, то способы самозащиты перестают быть таковыми и становятся мерами охраны права собственности.

Не давая определения понятию самозащиты, ГК РФ содержит лишь требования к способам самозащиты (ст. 14). Во-первых, эти способы должны быть соразмерны нарушению и, во-вторых, они не должны выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем совместном Постановлении № 6/8 от 1 июля 1996 г. указал, что "при разрешении споров, возникших в связи с защитой принадлежащих гражданам или юридическим лицам гражданских прав путем самозащиты (ст. ст. 12 и 14 ГК РФ), следует учитывать, что самозащита не может быть признана правомерной, если она явно не соответствует способу и характеру нарушения и причиненный (возможный) вред является более значительным, чем предотвращенный" Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 1996. - № 9. - С. 9.. То есть судебная практика считает самозащиту мерой защиты, но не охраны.

Между тем, обратившись к общетеоретическим представлениям о защите и охране права, мы увидим, что данные понятия существенно различаются. Например, по мнению австрийского цивилиста Е. Месснера, под охраной прав и законных интересов следует понимать только такую деятельность государственных и общественных органов, которая содержит в себе мероприятия предупредительного характера. В тех случаях, когда нарушение права уже произошло, в действие вступает защита. Охрана права существует постоянно и имеет цель обеспечить его осуществление, не допустить его нарушения. Охрана обеспечивается, прежде всего, государством. Носитель права сам может предпринять различные меры охраны своих интересов: применить меры охраны своих вещей (ограждения, замки, сигнализации, сдача на хранение или под охрану и т.д.) Тархов В.А. Гражданское право. Курс. Общая часть [Текст]. Уфа, Изд УЮИ.1998. - С. 257..

Следовательно, в отношении защиты права собственности ситуация двояка. Полагаем, что фактические действия, направленные на предотвращение нарушения права собственности, следует рассматривать как меры охраны права собственности, однако в тех случаях, когда речь идет о причинении вреда имуществу (то есть защите права собственности в рамках обязательственных внедоговорных отношений), имеет место защита права, которая, в частности, может проявляться в применении крайней необходимости. В связи с этим представляется возможным различать самозащиту вещно-правового и обязательственно-правового характера.

Регулированию самозащиты обладает существенным потенциалом и может быть воспринят российским правом. В целях недопущения самоуправства ГК РФ должен иметь норму, дозволяющую применение самозащиты. Ведь согласно ст. 12 ГК РФ право собственности можно защищать только способами, установленными законом.

Заключение

Экономические реформы в Российской Федерации, направленные на развитие и функционирование свободного рынка и свободы предпринимательства, обусловили повышение значимости недвижимого имущества. Это связано прежде всего с введением частной собственности на недвижимость, а также с массовой приватизацией рыночных объектов недвижимости. В результате недвижимость превратилась в фактор, решающим образом влияющий как на уровень благосостояния физических лиц, так и на эффективность деятельности российских производителей.

Анализ современной правоприменительной практики позволяет с полной уверенностью утверждать, что сформировавшиеся на протяжении последних лет подходы высших российских судебных органов к ряду вопросов защиты права собственности не только не способствуют, но и прямо препятствуют нормальному функционированию и развитию гражданского оборота в Российской Федерации. Отмеченный негативный эффект проявляется в многочисленных злоупотреблениях в сфере сделок с недвижимым имуществом, в так называемых "недружественных поглощениях", "перехвате управления" и других "сравнительно законных" способах завладения имуществом. Основная причина, конечно, заключается в высокой степени коррумпированности органов власти в России, не исключая, как было недавно публично признано Президентом РФ, и судебной власти.

1. Право на защиту это, с одной стороны возможность применения самим управомоченным лицом различных способов защиты своих субъективных прав, с другой - возможность обращения к судебной власти или иным правоохранительным органам для применения к правонарушителю мер государственно-принудительного характера. Право каждого лица защищать свои права всеми способами, не запрещенными законом, и право на судебную защиту гарантировано Конституцией РФ (ст. 45, 46).

2. В содержании субъективного права обычно выделяют несколько правомочий: возможность требовать от обязанного лица определенного поведения, возможность осуществить субъективное право своими действиями и, наконец, возможность обратиться к суду за защитой нарушенного или оспариваемого права. Из такого понимания вытекает, что право на защиту включается в содержание субъективного права, является его элементом.

3. Добросовестный приобретатель защищен от виндикационного и реституционного исков. Однако как показало изучение проблемы сам в полной мере не может использовать все способы гражданско-правовой защиты приобретенной недвижимости. Таким образом, главная проблема защиты права собственности добросовестного приобретателя состоит в том, чтобы применяемые средства защиты были оптимально пригодны и соразмерны. При их рассмотрении выявлено только несколько это: признание права, обжалование действий и решений государственных органов, самозащита.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации возможно дополнить нижеприведенной статьей 234-1:

«1. Лицо, у которого в соответствии со статьей 302 настоящего Кодекса не может быть истребовано движимое имущество, признается собственником такого имущества.

Лицо, владеющее недвижимым имуществом на основании иного права, чем право собственности (добросовестный арендатор, залогодержатель и другие), вправе защищать свое владение на условиях, указанных в статье 302 настоящего Кодекса.

2. Право собственности на недвижимое имущество, приобретенное по возмездной сделке у лица, право собственности которого было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не подлежит оспариванию, если приобретатель являлся добросовестным.

3. Приобретатель недвижимого имущества не считается добросовестным, если к моменту приобретения права собственности в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена отметка об оспаривании права собственности отчуждателя, или, если будет доказано, что приобретатель знал о несоответствии действительности регистрационной записи о праве собственности отчуждателя.

Право собственности на недвижимое имущество, приобретенное добросовестным приобретателем, может быть оспорено в случаях, если отчуждатель был зарегистрирован в качестве собственника вследствие подлога, совершенного работниками органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, или другими лицами; либо такая запись была совершена вследствие насилия или угрозы в отношении как работника органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, так и действительного собственника.