СОДЕРЖАНИЕ

• ВВЕДЕНИЕ
• ГЛАВА 1. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕЖИМА НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИЙСКОМ ПРАВЕ
• 1.1 Понятия и виды недвижимого имущества
• 1.2 Режим государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
• ГЛАВА 2. ПОНЯТИЕ И ВИДЫ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ
• 2.1 Виды и формы сделок с недвижимостью
• 2.2 Классификация сделок с недвижимостью
• ГЛАВА 3. ХАРАКТЕРИСТИКА ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
• 3.1 Сделки с недвижимым имуществом, связанные с переходом прав собственности
• 3.2 Сделки с недвижимостью, не связанные с переходом прав собственности
• ЗАКЛЮЧЕНИЕ
• СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
• Приложения

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Недвижимость - один из самых ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц.

Действующее законодательство, регулирующее отношения по поводу недвижимости, характеризуется большим количеством нормативных актов, иногда противоречащих друг другу. 31 января 1998 г. вступил в силу Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Сегодня имущественные права граждан и юридических лиц получают надежную защиту путем признания их государством в лице специальных государственных органов учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые действуют во всех субъектах РФ.

Государственная регистрация - завершающий этап приобретения прав на недвижимость. Она имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Возникновение и прекращение имущественных прав на недвижимость закон связывает именно с моментом государственной регистрации. Покупатели, обменивающиеся, одаряемые становятся собственниками и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью только после государственной регистрации права. Поэтому для оформления документов на недвижимость необходимо знание процедуры государственной регистрации, полномочий регистрирующих органов.

На практике часто возникает необходимость нотариального оформления сделок с недвижимостью. Нотариальное удостоверение обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон. Обязательное нотариальное оформление предусмотрено, например, для договора ренты, ипотечного договора, завещания. В остальных случаях гражданам и юридическим лицам законом предоставлена возможность выбора: заключать сделки либо в квалифицированной нотариальной, либо в простой письменной форме.

Органы местного самоуправления, выступающие от имени соответствующих муниципальных образований, осуществляют управление и распоряжение объектами недвижимого имущества, находящимися в муниципальной собственности, через соответствующих должностных лиц либо специально создаваемые органы (земельные комитеты, комитеты по управлению имуществом, специальные комиссии и др.). Названные органы вправе передавать объекты муниципальной собственности во временное или постоянное пользование гражданам и юридическим лицам, сдавать в аренду, отчуждать в установленном порядке, а также совершать с имуществом, находящимся в муниципальной собственности, иные сделки, определять в договорах и соглашениях условия использования приватизируемых или передаваемых в пользование объектов.

Актуальность темы данной дипломной работы состоит в том, что подавляющее большинство людей сталкивается с вопросами правоотношений относительно таких объектов гражданских прав, как недвижимое имущество: продает, дарит, арендует квартиру, дачу, земельный участок и т.п. Поэтому важно знать законодательное регулирование этих вопросов.

Степень научной разработанности темы. Наиболее обстоятельные разработки в данном направлении осуществлены такими учеными как Абрамова М.В., Безбах В.В., Белов В.А., Витрянский В.В., Горохов Д.Б., Гусев А.Н., Иванова Н.П., Иоффе О.С., Калинин Н.И., Кислов Д.В., Киндеев Е.А., Куликова А.Н., Козырь О.М., Комарова Т.Ю., Лапач В.А., Латыев А.Н., Леонова Г.Б., Макаров Г.П., Москаленко И.В., Оглоблина О.М., Пегов П.В., Победоносцев К.П., Садиков О.Н., Сергеев А.П., Толстой Ю.К., Шершеневич Г.Ф., и многими другими.

В своей совокупности работы названных ученых представляют солидную теоретико-методологическую базу для разработки проблем сделок с недвижимостью.

Целями дипломного исследования являются:

· отграничение движимых вещей от недвижимого имущества;

· раскрытие видов сделок, в которые вступают субъекты гражданских прав в отношении к такому объекту гражданских прав, как недвижимое имущество.

· рассмотрение проблем сделок с недвижимым имуществом.

Эти основные цели выражены в комплексе взаимосвязанных задач, теоретический поиск решения которых обусловил структуру и содержание дипломной работы.

Исходя из названных целей, определена задача дипломного исследования:

· анализ российского законодательства в части сделок с недвижимостью;

· обобщение исторического материалы по проблеме сделок с недвижимостью;

· рассмотрение вопросов регистрации сделок с недвижимостью;

Объектом исследования дипломной работы являются общественные отношения возникающие в области обеспечения защиты законных прав и интересов граждан при применении норм о сделках с недвижимым имуществом.

В прямой зависимости от объекта находится предмет исследования, который составляют:

* нормы гражданского законодательства, федеральные законы, предусматривающие порядок сделок с недвижимостью;

* практика реализации норм, предусматривающих сделки с недвижимостью;

* тенденции совершенствования гражданского.

Методология и методика исследования. Проведенное исследование опирается на диалектический метод научного познания явлений окружающей действительности, отражающий взаимосвязь теории и практики. Обоснование положений, выводов и рекомендаций, содержащихся в дипломной работе, осуществлено путем комплексного применения следующих методов социально-правового исследования: историко-правового, статистического и логико-юридического.

Нормативную базу работы составили: Конституция РФ, гражданское законодательство РФ, гражданское законодательство РСФСР, федеральные законы, РФ проанализировано также законодательство дореволюционной России, материалы судебной практики.

Теоретической основой исследования явились научные труды отечественных ученых в области гражданского права, а также иные литературные источники и материалы периодической печати, относящиеся к проблемам дипломной работы, в той мере, в какой они были необходимы для возможно более полного освещения вопросов избранной темы.

Структура и объем работы соответствует целям и задачам. Дипломная работа состоит из введения, трех глав, включающих в себя шесть параграфов, заключения и списка литературы, приложений.

ГЛАВА 1. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕЖИМА НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИЙСКОМ ПРАВЕ

1.1 Понятия и виды недвижимого имущества

Дореволюционный гражданский закон давал описательное определение недвижимости - земли и угодья, дома, заводы, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги (ст. 384 Свода законов гражданских) Российское законодательство X-XX вв. Т. XI. / Под ред. О.И. Чистякова. Т. 1. - М. Юридическая литература. 1984. - С. 126.. Специалисты считали, что корабли тоже являются недвижимостью и в доказательство ссылались на ст. 119 Устава торгового Российское законодательство X-XX вв. Т. XI. / Под ред. О.И. Чистякова. Т. 1. - М. Юридическая литература. 1984. - С. 238.. Под недвижимостью понимали и водоёмы (см., например, п. 1. ст. 1124 Устава гражданского судопроизводства, где речь идет о "рыбных ловлях"). Сенат относил к этому ряду "сокровенные в недрах земли ископаемые" (Решение № 28 за 1914 г.) Решения Гражданского кассационного департамента правительствующего сената. 1913 г. (издание 2001 года) - Спб. Нева. 2001. - С. 103.. Неопределенность закона была очевидна. Г. Ф. Шершеневич указывал, что далеко не всякое строение является недвижимостью, к примеру, переносные торговые палатки и т. п. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. - М. Статут. 2002. - С. 151-152. В официальном проекте Уложения начала XX в. предпринималась попытка вместо перечисления объектов, относимых к недвижимости, указать их качественные характеристики. В ст. 32 упоминались земля, строения или сооружения, "неподвижно к земле прикрепленные" Российское законодательство X-XX вв. Т.XI./Отв. ред. Индова Е.И. - М. Юридическая литература. 1987. - С. 7.

Такая формулировка не была новой ни для мировой практики, ни для русского права. Еще в начале XIX в. недвижимость определялась как земли и всякие строения в земле основанием их утвержденные" (§2 гл.1, ч. 2), а недвижимой принадлежностью строений предполагалось считать "все то, чего нельзя отделить от тех строений без повреждений их" (§5 гл.1, ч. 2) Там же.. Проект кодекса в 1810 г. был одобрен Государственным советом, но не вступил в силу.

С 1835 по 1917г. действовал Свод законов, т. X, который и содержал легитимнoe определение недвижимости.

В нормативных актах временного правительства сравнительно часто встречаем понятие "земли", а не "недвижимость". В законодательстве советского периода первоначально использовалось понятие "недвижимость" Декрет ВЦИК от 20 августа 1918 г. «Об отмене права частной собственности на не-движимость в городах» // Собрание узаконений и распоряжений рабочего и крестьянского правительства. Отд. 1. - 1918. - № 62. - Ст. 674; Постановление СНК от 8 августа 1921 г. «О предоставлении собственникам немуниципализированных строений права возмездного отчуждения недвижимого имущества» // Собрание узаконений и распоряжений рабочего и крестьянского правительства. Отд. 1. - 1921. - № 60. - Ст. 410.. ГК РСФСР 1922 г. отказался от деления вещей по признаку движимости. Процитируем примечание к ст. 21: «С отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимое и недвижимое упразднено». Юристы использовали иные критерии классификации вещей: известную в античности формулу потребляемости, бухгалтерские определения основных и оборотных фондов. Любопытно, что в 1958 г. О.С. Иоффе, показывая отличия вещи непотребляемой (жилой дом) и потребляемой (дом на снос - стройматериалы), привел буквально тот же пример, что и Г. Ф. Шершеневич в начале века, говоривший об отличиях в сделках по недвижимости (дом) и движимости (сруб). Иоффе О. С. Советское гражданское право. Т. 1. - М. Юрлитиздат. 1958. - С. 180; Шер-шеневич Г. Ф. Указ. Соч. - С. 150.

Даже при отсутствии права собственности на землю для строений был создан особый правовой режим, близкий к режиму недвижимости. Законодатель был вынужден пользоваться длинной описательной формулой. Слова «жилой дом (часть дома), квартира в многоквартирном доме жилищного строительного коллектива индивидуальных застройщиков» повторяются в Законе РСФСР «О государственном нотариате» от 1 ноября 1974 г. множество раз.

Известно, что в современное российское законодательство разделение вещей на движимые и недвижимые возвращено Законом РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990г. Формулировки этого акта не отличались должной четкостью Суханов Е.А. Российский закон о собственности: Научно-практический комментарий. - М. Норма. 1993. - С. 18.. Ч. 1 п. 4 ст. 2 Закона содержала общий перечень объектов права собственно (среди прочего назывались и земельные участки, здания и т. д.), институт собственности на земельные участки был закреплен п. 2 ст. 6 на строения - в п. 1 ст. 13. В п. 3 ст. 7 употреблялся термин «недвижимое имущество».

В пункте 2 ст. 4 Основ гражданского законодательства 1991 г. в ст. 130 первой части ПС РФ кроме перечисления примеров (земельные участки, сооружения и т. д.) дается «критерий недвижимости»: прочная связь с землей (невозможно отделить от нее без существенного ущерба стоимости вещи). Формулировки ст. 130 первой части ГК РФ последовательно и логично определяют само понятие недвижимости. В первую группу отнесены участки (т.е. ограниченная часть) суши, вод, недр и все, что прочно связано с землей - естественного и искусственного происхождения. Ст. 132 первой части РФ относит к недвижимости предприятие как имущественный комплекс. Вторую группу, на которую распространен режим недвижимости, составляют те суда и космические объекты, которые подлежат государственной регистрации. Закон может продолжить данный перечень. Это принципиальное решение продолжает традицию русского дореволюционного права (здесь мы не рассматриваем проблемы, связанные с «движимой недвижимостью»).

Важнейшей характеристикой недвижимости является материальная, физическая связь с землей - в этом авторы текстов законопроекта начала века и современного ГК единодушны. Такое определение - пример классической римской традиции, в которой, по образному выражению К. П. Победоносцева, вещи различались «преимущественно по механическим свойствам своей природы». Победоносцев К.П. Курс гражданского права. - СПб. Нева. 2004. - С. 8.

Сегодня само понятие «недвижимость» говорит не столько о самой вещи, сколько о правилах, созданных для ее гражданского оборота. Этот термин - знак особой важности объекта для общества и государства. При этом понятия «недвижимость» и «режим недвижимости» отличаются.

Основные характеристики режима недвижимости таковы:

1. Имеется возможность дополнительных требований к субъектному составу собственников. Исторически это право принадлежало лицам определенного сословия (вероисповедания). В XX в. указанный критерий утрачивает значение, но сохраняются ограничения, принятые относительно иностранцев, апатридов, иностранных юридических лиц.

2. В российском праве XIX -- начала XX в. многие объекты недвижимости были неделимыми.

3. Пользование регулируется во многом нормами других отраслей права: земельного, экологического и пр.

4. Имеются специальные правила распоряжения и наследования.

5. Законодательством предусматривается особая процедура сделок, предмет которых составляет недвижимость. Категорично требование определенной формы актов о праве. Момент перехода права собственности на такое имущество четко определен законом, а не соглашением сторон. Право на вещь не возникает без регистрации сделки.

6. Судебные споры разбираются в соответствии со специальными процессуальными нормами (по месту нахождения объекта и т. д.).

7. Принят специальный порядок налогообложения.

В русском праве действовал принцип, согласно которому режим недвижимости распространялся не на всякое сооружение. Строение получало указанный статус только как составная часть земли. Подстройка на чужой земле не представляет принадлежности той земли, на которой она возведена, - так было указано в решении № 102 за 1896 г. Гражданским кассационным департаментом сената. И вывод этот неоднократно подтверждался (решение № 68 за 1908 г.) Решения… сената. 1913 г. - СПб. Нева. 2001. - С. 217.. Данная норма закреплена и в п. 1 § 95 Германского гражданского уложения. Юридический статус земли, основные права и обязанности ее собственника не зависят от того, что другому лицу принадлежит расположенное на участке строение. Такая постройка - не часть земли.

Недвижимостью считались строения, принадлежащие лишь на праве собственности собственнику участка. Именно так разъяснял в решении № 25 за 1914 г. Гражданский кассационный департамент смысл закона Там же. - С. 95.. Должно было существовать не только механическое, но и юридическое единство объектов. Абсолютные права на землю «превалировали» над правами на то, что расположено на земле (в ней и над нею).

Еще в нереализованном проекте 1810 г. достаточно четко выражена мысль о том, что право собственности на землю является «первоосновой» прав на строение. В § 34 гл. 5, ч. 2 прямо указано, (что собственник земли имеет право собственности на все, что находится на ее поверхности и в недрах, в § 37 гл.5, ч. 2 уточняется, что все построения (а не недвижимость!), насаждения и работы, произведенные на поверхности земли и в ее недрах, принадлежат владельцу, если обратное не будет установлено судом. § 38 гл. 5, ч. 2 определял, что собственник земли должен оплатить стоимость строений, насаждений лицам, которые их создали на «чужой земле, без насилия и обмана». Возможные споры разрешать должен был суд. Произведенные на чужой земле «работы» нельзя было «разорить», а насаждения (т.е. части земли) уничтожить без разрешения собственника угодий. В то же время строения можно было снести по своему усмотрению за свой счет и без предварительного согласия собственника территории: не являясь частью земли, они как бы и материально должны были исчезнуть, не мешая землевладельцам.

В статье 35 проекта Гражданского уложения начала XX в. сформулировано, что постоянные строения или сооружения признаются: недвижимым имуществом, только если они принадлежат собственнику имения или отдельному владельцу в силу вотчинного (т. е. вещного) права на имение (т.е. на земельный участок) Российское законодательство X-XX вв. Т.XI/Отв. ред. Индова Е.И. - М. Юридическая литература. 1987. - С. 7.. Речь в данном случае идет не только о праве собственности, но и о владении, правах на чужие вещи, залоге. Во всех этих случаях режим недвижимости распространялся на строения, что должно было гарантировать защиту, прав их владельцев.

В 1868 г. высказывалось мнение, что сооружение, возведенное на чужой земле, может быть самостоятельным объектом оборота, (отдельно от земли). Право собственности на него может переходить только с правом пользования территорией. Дом как принадлежность земли, на которой он построен, есть имущество недвижимое; рассматриваемый отдельно от земли, он будет имуществом движимым. В основе такой позиции - убеждение в том, что недвижимость - это прежде всего земля, строение «становится» недвижимостью только как часть имущества землевладельца. Но это не умаляет значения права на строение. Напомним, что и суперфиций рассматривался в Дигестах как вещь, юридически отделенная от поверхности и имеющая обособленное правовое положение Римское частное право / Под ред. Новицкого И.Б., Перетерского И.С. - М. Норма. 1996. - С. 215..

К. П. Победоносцев указывал на противоречивые решения Гражданского кассационного департамента сената последних десятилетий XIX в. Сенат принял ряд решений, согласно которым на сделки со строениями, расположенными на чужой земле, не распространялись общие правила о сделках с недвижимостью (регистрация и т. д.). К. П. Победоносцев отмечал: из этого не следует, что подобные строения считаются движимостью Победоносцев К. П. Указ. соч. - С. 45-46.. Но, разумеется, данные сооружения нельзя назвать и недвижимостью. На наш взгляд, можно говорить об «ограниченном режиме недвижимости» объектов, размещенных на чужой земле. Г. Ф. Шершеневич, ссылаясь на решения сената после 1896г., писал, что недвижимостью не должны считаться строения, воздвигнутые на чужой земле в силу какого-либо договорного отношения Шершеневич Г. Ф. Указ. соч. - С. 151-152..

Из текста решения № 6 за 1901г. следовало, что возможно отделить право собственности на постройки от права собственности на землю. При этом речь шла о собственнике строения (но не недвижимости), который имеет в силу договора временное право пользования землей Решения... сената. 1913 г. - СПб. Нева. 2001. - С. 24.. На такие строения режим недвижимости не распространялся, а строение воспринималось как временное - права собственности на землю его владелец не получал. Залог или продажа заводского здания, построенного на арендованной земле, не требовали нотариальной формы. Кредитор лица, которому принадлежали каменный магазин или фабричные постройки, возведенные на чужой земле в силу договора найма, был вправе обратить взыскание на эти строения как на движимость и требовать продажи их с публичного торга на снос.

Право собственности на строение (а не на недвижимость!) было изначально «подчинено» праву собственности на землю. Фактически собственник земли санкционировал в силу обязательства такое использование территории, как создание и эксплуатацию строений. Речь идет о суперфиции, или праве застройки, которое существовало в русском праве.

Взгляды юристов XIX - начала XX в. не были забыты в последующие десятилетия, но приобрели совершенно новое звучание. Само понятие «недвижимость», согласно ГК РСФСР 1922 г., невозможно именно потому, что земля является исключительно государственной собственностью (раскалывается право, объединяющее в целое строение и земельный участок). Схожие представления стали обоснованием одного из постановлений Наркомата юстиции от 6 сентября 1918 г.: строение, не отделенное от земельной поверхности, не может быть самостоятельным объектом юридических действий, но только в связи с земельным участком Постановление Наркомата юстиции РСФСР от 6 ноября 1918 г. «О противозакон-ности сделок купли-продажи строении, находящихся в селениях» // Собрание узаконений и распоряжений рабочего и крестьянского правительства. Отд. 1. - 1918. - № 65. - Ст. 715. П. 1.. В 20-е годы при отчуждении имущества к собственнику строения обычно переходило право пользования участком. В сельской местности действовали правила, пленные в Инструкции НКЮ, изданной в развитие положения о дарственном нотариате 1928 г. Для совершения сделки необходимо было представить удостоверение о состоявшейся передаче покупщику дома земли трудового пользования, на которой находится продаваемое строение. Значение данного правила, закрепленного в п.3 § 183 трудно переоценить. Момент передачи права пользования предшествовал возникновению права собственности на строение, которое в ином случае просто не могло перейти по договору. Мы видим "примат" прав на земельный участок над правом на строение.

В первой части ГК РФ - предусмотренное в ст. 271 и п. 2 ст. 272 существование недвижимости, расположенной на земле, находящейся в собственности других лиц. Это новелла в российском законе. В начале XX в. режим недвижимости на такие сооружения не распространялся или распространялся не в полном объеме.

Принципиальное новшество содержится в п. 2 ст. 272, где говорится о том, что суд может, в частности, признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка. Это один из вариантов выходов из кризиса, когда собственники земли и строения не смогут договориться при прекращении пользования землей. Данное нововведение особенно ярко показывает вынужденный разрыв с классическим правилом о том, что строение следует за землей.

Правила ст. 273 первой части и абз. 2 п. 2 ст. 552 второй части ГК РФ (переход права на земельный участок при отдельном отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений) также содержат новые положения. В случае если в договоре не оговорено иное, то к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием и необходима для его использования Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. - М. Юрайт. 2004. - С. 182.. Очевидно, что это правило требует последующей детальной расшифровки в законодательстве Кулагин М.И. Предпринимательство и право: опыт Запада. - М. Юридическая литература. 1992. - С. 62, 65; Контрактное право. Мировая практика. Собрание документов: Т. 3. Недвижимость. - М. Юридическая литература. 1992. - С. 21.. Если вспомнить размеры типовых дачных участков и обычную небрежность текстов договоров и завещаний, то нетрудно спрогнозировать неизбежные судебные споры из-за нескольких метров земли. Сложность - представляет правовое положение промышленных и сельскохозяйственных объектов, расположенных на «чужой» земле.

Трудности возникают и с залогом недвижимости, например, при залоге земельного участка, когда право собственности на соответствующее строение принадлежит третьему лицу Маковский А. Л. Общие правила об обязательствах в ГК // Вестник ВАС РФ. - 1995. - № 9. - С. 101-102.. Именно этот случай был причиной многочисленных судебных споров в России конца XIX - начала XX в. и непосредственным поводом для принятия сенатом решений недвижимости.

Затруднения можно разрешить с помощью детальных нормативных актов. Важно отметить изменение доктрины: право на сооружение в ряде случаев «подчиняет», «поглощает» право собственности на землю. Можно предположить, что существует несколько причин таких изменений. Отметим две. Первая - недавняя монополия на землю, когда приобретение права собственности на строение - реальный путь «укрепления» человека на земле. Вторая - рост технических возможностей строительной индустрии, горного дела. Период амортизации многих сооружений настолько велик, что невозможно рассчитывать на освобождение участков в обозримом будущем.

Итак, «сделав» землю, строения недвижимостью, современный законодатель должен продолжить разработку юридической характеристики этого важнейшего института гражданского права.

Термин «объект недвижимости» относят к любому товару, который жестко связан с участком земли, и перенос которого в другое место невозможен без разрушения и утраты потребительской стоимости.

Каждый объект недвижимости неповторим и имеет специфическую систему качественных и количественных характеристик. Качество - это совокупность свойств недвижимого имущества, определяющих его пригодность удовлетворять разнообразные потребности людей в соответствии с функциональным назначением.

Свойство - объективная особенность объекта, проявляющаяся при его эксплуатации, управлении или пользовании. Показатели качества характеризуют одно или несколько свойств недвижимости в количественном измерении.

Для эффективного управления собственностью и совершения сделок с недвижимым имуществом по каждому объекту необходимо иметь качественную и количественную информацию четырех видов:

* физические характеристики земельного участка, зданий и сооружений и других объектов недвижимости (местоположение, площадь, размеры и т.д.);

* имущественно-правовое описание - вещные права, ограничения, обременения, сервитуты;

* экономические показатели спроса - стоимость, цена, доходность и др.;

* состояние внешней среды - климат, экология, шум, сейсмичность, гидрография, транспорт и т.д.

Указанную информацию собирают на трех уровнях: региональном, локальном и на самом объекте недвижимости.

Земельным участкам присваивают кадастровые номера. Кадастровый номер - уникальный, не повторяющийся во времени и на территории РФ номер объекта недвижимости, который присваивается ему при кадастровом и техническом учете (инвентаризации), сохраняется, пока он существует как единый объект зарегистрированного права, и служит для его идентификации.

Кадастровые номера земельным участкам присваивают органы земельного комитета, а зданиям и сооружениям - Бюро технической инвентаризации.

Классификация объектов недвижимости чаще всего принимается многоуровневая; каждый уровень имеет свое наименование и набор рекомендуемых значений соответствующего признака классификации.

1. Происхождение.

· Естественные (природные) объекты.

· Искусственные объекты (здания, сооружения).

2. Назначение.

§ Свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли).

§ Природные комплексы (леса, месторождения, водные объекты и т.д.) для их эксплуатации.

1.2. Постройки.

· Для жилья.

· Для офисов.

· Прочие.

3. Масштаб.

· Земельные массивы.

· Отдельные земельные участки.

· Комплексы зданий и сооружений (дачный поселок, микрорайон, гостиница, санаторий, мотель и т.п.).

· Жилой дом многоквартирный.

· Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж).

· Секция (подъезд).

· Этаж в секции.

· Квартира.

· Комната.

· Летняя дача.

· Комплекс административных зданий.

· Здание.

· Помещения или части зданий (секции, этажи).

4. Готовность к использованию.

· Готовые.

· Требующие реконструкции и капитального ремонта.

· Требующие завершения строительства («незавершенка»).

На сформировавшемся западном рынке принята другая классификация объектов недвижимости - по категориям А, Б, В.

Категория А. Недвижимость, используемая владельцем для ведения бизнеса. Она подразделяется на классы:

1) специализированная недвижимость, приспособленная для ведения определенного бизнеса и обычно продающаяся вместе с бизнесом - химические предприятия, нефтеперегонные заводы, цеха для размещения машин и оборудования; здания, которые из-за своего расположения, размера, конструкции никогда не продаются или не сдаются в аренду третьей стороне на рынке;

2) неспециализированная недвижимость - обыкновенные здания - магазины, офисы, фабрики, склады, которые обычно продаются или сдаются в аренду.

Категория Б. Недвижимость для инвестиций. Данными видами недвижимой собственности владеют с целью получения дохода от аренды и/или извлечения прибыли на вложенный капитал.

Категория В. Избыточная недвижимость - земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса и поэтому объявляются избыточной недвижимостью Волкова А. Земля под зданием: оформление отношений // Бизнес-адвокат. - 2005. - № 23. - С. 20..

Классификация объектов по различным признакам (критериям) способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки стоимости различных категорий недвижимости.

Основные свойства недвижимости как товара приведены ниже.

1. Полезность. Объект недвижимости должен максимально удовлетворять потребности покупателя в жилой или производственной площади, в комфортности и экологичности помещений. Полезность объекта определяется такими его характеристиками, как размер помещения, планировка, благоустройство окружающей территории, местоположение, материал основных конструкций и т.д.

2. Фундаментальность. Недвижимость - это товар, который невозможно потерять, похитить, сломать при обычных условиях.

3. Долговечность. В зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий, перегородок и т.д.) объекты недвижимости подразделяют на шесть групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

4. Стационарность. Объекты недвижимости прочно связаны с землей и их перемещение невозможно без нанесения данному объекту определенного ущерба.

5. Неповторимость. Каждый объект недвижимости обладает определенными, свойственными только ему признаками, отличающими его от других объектов недвижимости.

6. Управляемость. Все объекты недвижимости нуждаются в постоянном управлении. Управление недвижимостью включает в себя проведение ремонта и различных профилактических работ, предоставление коммунальных услуг, контроль за поступлением платежей и т.д.

7. Детальная регламентация сделок с недвижимостью государственными органами, органами местного самоуправления. Объект недвижимости - часть инфраструктуры и его использование затрагивает интересы многих физических и юридических лиц.

8. Устойчивая тенденция к росту стоимости. Стоимость недвижимости как товара с течением времени неуклонно возрастает.

1.2 Режим государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество дано в ст.2 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», принятого Государственной Думой 17 июня 1997 года, в которой государственная регистрация определяется как «юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации».

Перед тем, как рассматривать само понятие государственной регистрации, следует прояснить некоторые аспекты. И первый из них: что же подразумевается законодателем в данном случае под недвижимым имуществом? П.1 ст. 130 ГК РФ дает такое общее определение недвижимости: все, что прочно связано землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Но кроме этого, к недвижимости отнесены и объекты, не отвечающие данному критерию - воздушные и морские суда, суда плавания, космические объекты, а также (ст. 132 ГК РФ) предприятие как имущественный комплекс. Недвижимость - юридическое понятие, и имущество может быть отнесено к недвижимости законом, что имеет большое значение для определения, подлежат ли государственной регистрации права на него и сделки с ним.

Таким образом, анализируя современное законодательство, можно составить следующий перечень объектов недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:

земельные участки (ст. 130 ГК РФ, ст.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

участки недр (там же);

обособленные водные объекты (там же);

леса, многолетние объекты (там же);

здания (ст. 130 ГК РФ ), части зданий (ст5. ФЗ «О товариществах собственников жилья»);

сооружения (ст. 130 ГК РФ); сооружения над и под землями, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства (Градостроительный кодекс РФ; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы (ст. 1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»);

нежилые помещения (ст.1 Закона РФ « Об основах федеральной жилищной политики», ст.1 ФЗ «О товариществах собственников жилья»); части помещений (ст. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

предприятия как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ, ст.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

жилые дома и их части (ст. 558 ГК РФ), жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями (ст.1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», ст.1 ФЗ «О товариществах собственников жилья»); жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания на нем (ст. 1 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»);

квартиры, ее части (ст.289, 558 ГК РФ), служебные помещения, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания (ст. 1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»);

комнаты (ст.9 ФЗ «О товариществах собственников жилья», ст.5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);

дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения (ст.56 Основ законодательства о нотариате, ст.5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);

жилые строения без права регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках; некапитальные жилые строения и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках (ст.1 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»).

Теперь вернемся к самому понятию государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Исходя из формулировки ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и статьей ГК можно сделать вывод, что государственная регистрация, признавая возникновение прав на недвижимость, вводит тем самым ее в гражданско-правовой оборот и легализует последующие сделки с ней, которые также подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК. Производя первичную государственную регистрацию вновь созданной недвижимости, государство признает права на нее за юридическим или физическим лицом. При последующей регистрации перехода прав государство подтверждает изменение или прекращение зарегистрированных ранее прав на недвижимость. В любом из перечисленных случаев признания и подтверждения прав государством это выражается в юридическом акте в виде внесения записей в Единый реестр прав на недвижимое имущество правоустанавливающих документов, выдаче свидетельства о праве собственности или же в виде отметки на правоустанавливающих документах. Из всего этого можно сделать вывод, что государственная регистрация носит правоустанавливающий характер. Однако анализ статей ГК показывает, что не всегда момент возникновения прав может по времени совпадать с их государственной регистрацией, что предусмотрено как исключение в п.2 ст.8 Гражданского кодекса. Более того, указанная норма права не связывает момент возникновения ограничений, например, в виде наложения ареста, со временем их государственной регистрации.

Таким образом, мы видим, что законодатель, установив обязательность государственной регистрации прав и иных событий, вместе с тем не придал данному процессу исключительно правоустанавливающий характер, что в свою очередь позволяет рассматривать такую регистрацию как отражение в реестре для неограниченного круга лиц достоверной и исчерпывающей информации о правовом статусе недвижимости, его изменении или прекращении. Данное заключение подтверждается также и тем фактом, что признание прав на недвижимость может производиться и в судебном порядке, возможность которого предусмотрена ст. 12 ГК РФ и нормами процессуального права. В этом случае именно судебному решению отводить роль акта признания государством прав, а регистрация, после вынесения решения, будет обязанностью соответствующего государственного органа.

Давая понятие государственной регистрации, законодатель разграничил в принципе равнозначные формулировки “акт государственного органа, порождающий права” и “юридический акт признания государством прав”, и сделал это, исходя, по всей видимости, из следующих причин:

- нельзя смешивать государственную регистрацию прав и акт государственного органа, порождающий права, исходя из сопоставления пп.1, 2 ст.8 ГК РФ, в которых эти понятия рассматриваются как самостоятельные;

- главная задача издания государственного акта - создать основание для возникновения прав и обязанностей, в то время как государственная регистрация имеет другие задачи, в том числе определяет в конкретных случаях время возникновения прав;

- с точки зрения юридической логики рассматривание регистрации прав как акта государства, порождающего гражданские права, также невозможно, поскольку алогичен сам оборот «регистрация прав, порождающая эти права»;

- признание за регистрацией статуса соответствующего государственного акта повлекло бы за собой и накладывание на государство ответственности за юридическую чистоту и законность удостоверяемых прав, что безусловно, имело бы негативные последствия для его бюджета, поскольку фактически речь шла бы об ответственности налогоплательщиков за незаконность действий сторон при заключении сделки.

В дополнении к этому можно добавить, что законодатель, скорее всего, подразумевал под юридическим актом не издание какого-либо нормативно-правового акта, а совершение действий, направленных на внесение сведений в Единый реестр прав на недвижимое имущество, с целью упорядочения оборота недвижимости.

Обобщая изложенное, можно сделать вывод, что регистрация - это легализация для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей, предусмотренных в п.1 ст.8 ГК РФ.

По существу государственную регистрацию прав не стоит путать с регистрацией, носящий специальный или учетный характер, поскольку такая регистрация скорее является регистрацией самого недвижимого имущества, а не прав на него, предпринимаемой для достижения ряда публично-правовых целей (например, регистрацию объектов недвижимости в органах технической инвентаризации) Белов В.А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью? // Законодательство. - 1999. - № 7. - С. 18.. Государственная регистрация прав призвана служить обеспечением стабильности оборота недвижимости, поскольку последняя имеет не только имущественную, но и социальную значимость. Подобная стабильность достигается путем вынесения сделок и иных действий с недвижимостью за рамки частных интересов сторон, а также создания особой, единой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительно и единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта.

Очевидно, что одной из главных задач государственной регистрации является гарантия законности при осуществлении сделок с недвижимостью, хотя этот вопрос в настоящее время законодательством не урегулирован до конца. Кроме того, наличие Единого реестра прав на недвижимое имущество существенно облегчает деятельность различных государственных органов, связанную с необходимостью ведения учета собственников недвижимости. Например, деятельность налоговых органов при осуществлении контроля над расходами граждан, деятельность службы судебных приставов, для которой необходимы сведения о наличии или отсутствии имущества у конкретного лица. Антимонопольные органы смогут вести контроль над соблюдением порядка предоставления ходатайств в соответствии со ст.17 и 18 Закона РФ № 948-1 от 22 марта 1991 г. «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках» Ведомости СНД и ВС РСФСР. - 1991. - № 16. - Ст. 499., когда на совершение сделки по приобретению имущества необходимо предварительное согласование с антимонопольными органами.

Законодательством предусмотрено две формы государственной регистрации: прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поскольку ст.131 ГК РФ определяет, что кроме регистрации права собственности и иных прав на землю, подлежат регистрации также ограничение, возникновение, переход и прекращение названных прав, буквально толкуя положения этой нормы, можно было бы сделать вывод, что все сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации, поскольку любая сделка так или иначе связана с возникновением,. прекращением, переходом или ограничением прав на недвижимое имущество, то есть с теми обстоятельствами, на которые указывает ст. 164 ГК РФ как на случаи, при которых необходима регистрация сделки. Но при несоблюдении этого условия возможны два вида последствий Кресникова Н.И. Правовые аспекты и экономическая сущность обороты земель в рыночной системе // Право и экономика. - 2004. - № 4. - С. 28..

Анализируя статьи ГК РФ (с учетом ст.165, которая содержит положение, что в случаях, установленных законом, несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность), можно сделать вывод, что недействительность сделки при несоблюдении требования о регистрации имеет место не всегда, а лишь в тех случаях, когда закон содержит прямое указание на этот счет (ст.588 ГК РФ), либо непосредственно требует государственной регистрации, не определяя при этом последствий несоблюдения этого требования (ст.574 ГК РФ). В этих случаях сделку в силу ст. ст. 165, 168 ГК РФ следует считать ничтожной. С другой стороны, ст.550 ГК РФ устанавливает необходимость придания договору купли-продажи недвижимости (за исключением предприятия или жилого помещения) только простой письменной формы без государственной его регистрации, хотя право собственности у приобретателя может возникнуть только после регистрации этого права (ст.223 ГК РФ).

Как правило, законодатель считает достаточным использование какой-либо одной из форм государственной регистрации: права или сделки. И лишь в особо сложных случаях, когда требуется осуществить государственный контроль как над самой сделкой, так и над переходом прав по ней, закон предусматривается регистрация и сделки, и прав по этой сделке. К таким случаям относится регистрация договора и перехода права собственности, во-первых, по договору купли-продажи жилого помещения или предприятия, во-вторых, по договору мены этих видов объектов недвижимости, и, в-третьих, по договору дарения недвижимого имущества. Это служит дополнительной гарантией юридической чистоты регистрируемых договоров.

При этом мировая практика исходит из необходимости использования в обязательном порядке возможностей негосударственных правовых институтов для обеспечения юридической чистоты регистрируемых соглашений и законности возникающих на их основе прав, что вполне отвечает задачам создания стабильного оборота недвижимости. Для стран англосаксонской системы права это обязательное участие в сделке страхового маклера. Для стран системы континентального права, к которой относится и наше государство, таким, негосударственным, способом обеспечения законности сделок с недвижимостью всегда было их обязательное нотариальное удостоверение.

Регистрация сделок с недвижимостью существовала всегда, и занимались этим органы технической инвентаризации (БТИ) и земельные комитеты путем проставления штампа о регистрации на нотариально удостоверенном документе. Все данные по объекту вносились в регистрационные журналы. Ранее система органов регистрации и сам порядок определялись самостоятельно субъектом Российской Федерации, регистрация была вторым этапом в переходе права собственности на объект недвижимости, следующим за обязательным нотариальным удостоверением сделки Куликова А.Н. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью: за и против? // Нотариальный вестник. - 1999. - № 5. - С. 21..

В связи с развитием рыночных отношений и изменением экономической жизни нашей страны оживился и стал активно развиваться рынок недвижимости, в связи с чем возникла необходимость единого по всей России порядка регистрации недвижимости, чтобы существовала возможность проследить весь процесс возникновения, прекращения и перехода прав на отдельный объект недвижимости. Поэтому закон ввел обязательную государственную регистрацию любых прав на недвижимое имущество, осуществляемую путем внесения определенных законодателем данных в Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним Уткин Б. Обязательная регистрация // ЭЖ-Юрист. - 2004. - № 9. - С. 14., который является общим для всей России, и правила его ведения тоже едины на всей территории Постановление Правительства РФ № 219 от 18.02.1998 «Об утверждении правил ведения Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 12.11.2004) // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 8. - Ст. 963..

Международно-правовой опыт уже давно предусматривает проведение обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество, но только на основании нотариально удостоверенной сделки. Закон же позволяет гражданам обращаться непосредственно в регистрирующий орган с договором, составленным в простой письменной форме, то есть, по существу, перекладывает на государственного служащего обязанности независимого и беспристрастного нотариуса. Данное обстоятельство вряд ли будет способствовать созданию в России механизма гарантированной юридической безопасности и законности сделки, а скорее породит волокиту, бюрократизм, амбициозность и злоупотребления чиновников, рост криминализации рынка недвижимости и увеличение количества исков в и без того перегруженные суды. Данная точка зрения разделяется руководителями ряда высших органов власти и управления, а также рядом депутатов Государственной Думы. В настоящее время по законодательной инициативе некоторых субъектов Российской Федерации на рассмотрении в Государственной Думе находятся проекты законов о внесении изменений в Гражданский кодекс и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в части установления обязательности нотариального удостоверения сделок с недвижимостью.

Определенную сложность в деятельности правозащитных институтов будет вызывать и то обстоятельство, что, хотя государственная регистрация в подавляющем большинстве случаев имеет правообразующее значение по отношению к регистрируемому праву, существуют и случаи, когда возникновение вещного или иного регистрируемого права на недвижимость может быть связано не с моментом государственной регистрации, а с моментом, прямо указанным в законе, то есть государственная регистрация в данном случае имеет не правоустанавливающее, а правоподтверждающее значение. Указанная сложность связана прежде всего с тем обстоятельством, что момент возникновения соответствующих прав не будет отражен в системе государственного реестра, что в свою очередь может повлечь невозможность получения через систему регистрации исчерпывающих данных о статусе объекта недвижимости.

Одним из таких исключений является положение ГК РФ, предусматривающие приобретение права собственности членом жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, иных лиц имеющих право на паенакопление в кооперативе, на квартиру, дачу, гараж, иную недвижимость, предоставленную этим лицам кооперативом, с момента полной выплаты им пая (п.4 ст.218 ГК РФ). Подтверждением возникновения права в данном случае может служить справка о произведенной выплате, выдаваемая кооперативом.