Другим исключением является положение ч.1 ст.341 ГК РФ, в которой устанавливается правило о возникновении права залога в отношении имущества, подлежащего передаче, с момента такой передачи, если иное не предусмотрено соглашением о залоге.

Кроме того, согласно ч.5 ст.488 и ч.3 ст.489 ГК РФ, при продаже недвижимого имущества в кредит или в рассрочку, если иное не предусмотрено законом, это имущество с момента его передачи покупателю и до момента полной оплаты признается находящимся в залоге у продавца. В данном случае возникает право залога в силу закона и в тот момент, который указан в законе. Аналогично возникает залог в случае заключения договора ренты. Вопрос о порядке регистрации залога в силу закона некоторое время был проблемным, поскольку ни в ГК РФ, ни в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не имели прямых указаний об этом порядке, и последствиях отсутствия регистрации Шейнин Л. Отсутствие государственной регистрации: как оно влияет на недействительность сделок с недвижимостью? // Юридический мир. - 2005. - № 11. - С. 21.. Высказывались разные точки зрения по этому поводу. Так, Н. Р. Иванова, считая, что залог в силу закона должен быть зарегистрирован в общем порядке, предлагала возложить ответственность за отсутствие его регистрации на заинтересованные стороны по договору, то есть нерегистрация залога в данном случае означала ничтожность этого условия договора, и соответственно, лишала стороны возможности ссылки на него в случае возникновения спора. Иванова Н.П. Споры о регистрации перехода права собственности на нежилые помещения. // Адвокат. - 1999. - № 9. - С. 11.

Но 16 июня 2000 г. была принята Инструкция о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, утвержденная Приказом Минюста РФ, Госстроя РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг №289/235/290 Российская газета. - 2000. - № 225. - С. 9., в которой спорные вопросы были, по мере возможности разрешены законодателем. В данной инструкции указано, что регистрация залога, возникающего в силу закона, должна производиться одновременно с регистрацией права залогодателя (покупателя, плательщика ренты и т.д.) (п.29 Инструкции), о чем стороны по сделке должны быть предупреждены. Очевидно, что законодатель считает регистрацию залога в силу закона не правом заинтересованных лиц, а обязанностью регистрирующего органа и его должностных лиц, в случае, если данные о возникновении такого залога попадают в поле их зрения (что неминуемо происходит при подаче документов для регистрации перехода права собственности или иного вещного права, а также для регистрации сделки), поскольку ограничение (обременение) права здесь происходит по желанию сторон, но в силу требования закона. Моментом же возникновения данного ограничения (обременения) права, в отличие от возникновения залога в силу ипотечного договора, следует считать не момент регистрации, а начало срока оплаты по договору (или исполнения иных обязанностей правоприобретателя), поскольку на этот срок накладывается залог в силу закона (абз.2 п.31 Инструкции). Хотя Инструкция посвящена сделкам с жилыми помещениями, представляется, по-видимому, возможным использование ее положений по аналогии к сделкам с иными объектами недвижимости.

Существующие расхождения в этом вопросе связаны с редакцией ст.546 ГК РСФСР, согласно которой принятое наследство признается принадлежащим наследнику со времени открытия наследства, а сам факт принятия осуществляется путем фактического вступления во владение или подачей заявления нотариусу. Возникновение именно права собственности при вступлении в наследство косвенно подтверждается положениями абз.2 п.2 ст.218 ГК РФ и ст.548 ГК РСФСР. В первом случае законодатель связывает понятие принадлежности имущества при наследовании с правом собственности, а во втором - предусматривает, что в случае смерти гражданина, принявшего, но еще не оформившего наследство, его наследники наследуют это имущество на общих основаниях, в то время как в иной ситуации наследование осуществляется в порядке наследственной трансмиссии прав.

С другой стороны, ст.549 ГК РСФСР говорит о невозможности возникновения права собственности с момента принятия наследства, так как фактическое вступление во владение наследуемым имуществом одним из наследников либо подача им заявления о принятии наследства не исключают возможности признания за другими наследниками права собственности на то же имущество или его часть. Исходя из содержания данной статьи принятие наследства следует рассматривать как волеизъявление наследника вступить в наследственные права и как возникновение у него права управлять (владеть) в рамках закона наследуемым недвижимым имуществом до момента регистрации права собственности. Это право управления (владения) не подлежит регистрации, так как оно не содержится в перечне вещных прав, изложенном в ст.131 ГК РФ, и его регистрация не предусмотрена другим законодательством.

Возвращаясь к возможным негативным последствиям существования исключений из правила, предусмотренного в п.2 ст.8 Гражданского кодекса РФ, можно отметить, что такие последствия могли бы снизиться вследствие неукоснительного исполнения требований ст.131 ГК РФ и ст.4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которые обязывают всех правообладателей, включая тех, которые приобрели этот статус без государственной регистрации, внести соответствующие данные в реестр. С другой стороны, не стоит забывать, что, согласно ч.1 ст.16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрация прав имеет заявительный характер, то есть является следствием инициативы не учреждения юстиции, а правообладателей. Таким образом, единственным стимулом для государственной регистрации прав собственником недвижимого имущества или иным правообладателем является невозможность осуществления им в полном объеме властных полномочий в отношении этого имущества. Романов О.В. Государственная регистрации прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право. - 1998. - № 7. - С.10.

В настоящее время много проблем возникает в связи с регистрацией договоров аренды недвижимого имущества. Так, после вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в некоторых субъектах Российской Федерации были приняты нормативные акты, предусматривающие обязательную регистрацию договоров аренды независимо от сроков ее заключения (например, распоряжение мера г. Москвы от 7 сентября 1998 г. № 911-РМ «Об обязательной государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (независимо от сроков)». По мнению В.И. Сергеева, причиной издания подобных нормативных актов послужило введение нового, по сравнению с ГК РФ, понятия - «регистрация права», которая, по мнению государственных органов вышеупомянутых субъектов РФ, должна иметь место в любом случае. Сергеев В.И. Регистрация прав на недвижимое имущество // Право и экономика. - 1999. - № 12. - С. 15. Но такое умозаключение безусловно ошибочно, оно противоречит и основам гражданского законодательства, и общим принципам свободы предпринимательства. По такому же пути пошла и судебная практика. В пп.1 и 6 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 59 от 16 февраля 2001 г. «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС. - 2001. - № 4. - С. 11. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ разъясняет, что, исходя из смысла положений ст. ст. 609, 651 ГК РФ, ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», регистрация прав арендатора, возникающих из договора аренды, происходит только в том случае, если регистрируется сам договор аренды, а в случае заключения договора аренды здания или сооружения на срок менее 1 года регистрация договора не предусмотрена. Издание же нормативных актов субъектов РФ или их органов, противоречащих нормам ГК РФ, согласно которому гражданское законодательство находится в ведении РФ, и, соответственно, подобные нормативные акты не должны применяться судами РФ.

Также в настоящее время является проблемным вопрос о том, подлежит ли государственной регистрации договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее 1 года. Дело в том, что ГК РФ, определяя правовой статус зданий и сооружений умалчивает о том, что в их составе могут быть самостоятельно используемые нежилые помещения, в то же время ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», отнес нежилые помещения к самостоятельным объектам недвижимости. Подобная противоречивость ГК РФ и Федерального Закона привела к возникновению спора о применении ст.651 ГК РФ к нежилым помещениям. Решение вопроса о том, подлежит ли регистрации договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее 1 года, зависит от того, признается ли нежилое помещение самостоятельным объектом недвижимости Борисенко А. Жилая недвижимость как объект купли-продажи // Законность. - 2004. - № 2. - С. 28.. Если да, то на него распространяются только общие нормы ГК РФ о регистрации договоров аренды недвижимости. Если же считать нежилое помещение частью здания, то, по всей видимости, в отношении него действуют изъятия, установленные ст.651 ГК РФ Крашенинников П.В. Жилищное право (издание четвертое, переработанное и дополненное с учетом нового Жилищного кодекса Российской Федерации)- М. Статут. 2005. - С. 169..

Начальник Управления регистрации прав на недвижимость Московской областной Регистрационной палаты Е.А.Киндеева, исходя из формального анализа ст.609 ГК РФ и ст.26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», высказывает точку зрения, что договор аренды подлежит регистрации независимо от срока, на который он был заключен. В то же время Е.А. Киндеева справедливо отмечает, что требование регистрации договора аренды помещения, независимо от срока его заключения, в то время, как договор аренды здания подлежит регистрации только в случае его заключения на срок не менее года, аналогично, так как для части здания правовой режим не должен быть строже, чем для всего здания в целом. Киндеева Е.А. Регистрация договора аренды нежилого помещения: быть или не быть // Экономика и жизнь. - 2000. - № 8. - С. 17. Следует заметить, что правоприменительная и судебная практика в настоящий момент идет по второму пути, т.е. договоры аренды помещения, заключенные на срок менее одного года, регистрации не подвергаются (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 г. №53 Вестник ВАС РФ. - 2000. - № 7. - С. 9.).

Односторонней признается сделка, представляющая собой волеизъявление одной стороны. Односторонней сделкой является составление завещание, выдача доверенности, отказ от наследства, исполнение обязательства и др. Односторонняя сделка чаще всего совершается одним лицом, но некоторые односторонние сделки вправе совместно совершить два и больше число лиц, выступающие в качестве одной стороны, например, выдача общей доверенности, публичное обещание награды и т.д. Гражданское право. Учебник. / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - М. Наука. 2000. - С. 219.

В некоторых случаях односторонняя сделка вызывает юридические последствия при условии, что соответствующее волеизъявление воспринято тем лицом, которому оно адресовано. Если лицо не знает о существовании такого волеизъявления, то односторонняя сделка не имеет юридической силы.

Односторонняя сделка создает обязанности для лица, ее совершившего. Она может создавать обязанности для других лиц лишь в случае, установленном законом или соглашением с этими лицами (ст.155 ГК РФ). К односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и договорах, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки.

Двусторонней (взаимной) называется сделка, состоящая из согласованных между собой встречных волеизъявлений (действий) двух сторон.

Многосторонней является сделка, состоящая из согласованных между собой волеизъявлений (действий) трех и большего числа сторон. Многостороннюю сделку, в которой должно быть не менее трех сторон, нужно отличать от двусторонней с участие нескольких лиц с каждой стороны Шаклеина Е.В. К вопросу о сделках с жильем через посредников и поверенных // Семейное и жилищное право. - 2005. - № 2. - С. 22..

В соответствии со ст.154 ГК РФ двух- и многосторонние сделки являются договорами. В силу п.3 ст.154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение воли двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Необходимо отметить, что термин «договор» употребляется в гражданском праве в различных значениях. Под договором понимают и юридический факт, лежащий в основе обязательства, и само договорное обязательство, и документ, в котором закреплен факт обязательственного правоотношения. Халфина Р.О. Значение и сущность договора в советском социалистическом гражданском праве. - М. Юрлитиздат. 1954. - С. 78. Здесь речь идет о договоре, как юридическом факте, лежащем в основе обязательственного правоотношения.

Договор - это наиболее многочисленный вид сделок. В соответствии с этим договор подчиняется общим для всех сделок правилам. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках; к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах, если иное не предусмотрено общими правилами о договорах и правилами об отдельных видах договоров (п.п. 2, 3 ст.420 ГК РФ). Комментарий к ГК РФ (постатейный). / Под ред. проф. Садикова О.Н. - М. Норма. 1998. - С. 210.

В. Груздев, анализируя понятие договора как сделки, отмечает: «договор-сделка» может рассматриваться в двух взаимодополняющих друг друга аспектах: как юридический факт и как влекущее юридические последствия действие субъектов гражданского права. При анализе «сделка -юридический факт» имеется в виду то обстоятельство, которое влечет в соответствии с законом юридические последствия. Если рассматривать договор во втором аспекте, то здесь на первом плане выступает действие, совершенное на определенных условиях и соответствующее волевое начало сделки, то есть условия, способствующие достижению соглашения сторон и представляющее собой содержание договора-сделки. Груздев В. Состав и существо договорных обязательств сторон. // Хозяйство и право. - 1999. - № 7. - С. 90.

В сделке часто указывается срок. В этом случае ее правовые последствия связаны с определенным отрезком (моментом) времени. Сделки, которые порождают предусмотренные ими права и обязанности или прекращают действие на будущее время в зависимости от наступления или ненаступления определенного обстоятельства (условия), указанного в сделке, называются совершенными под условием (условными сделками).

В соответствии со ст. 157 ГК РФ условия в сделке могут быть отлагательными и отменительными. Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимости от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет.

Сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим. Если наступлению условия недобросовестно способствовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим.

По степени влияния основания на силу сделок они подразделяются на казуальные и абстрактные. Казуальной называется сделка, в которой правовое основание очевидно из содержания сделки либо основание ее можно понять по самому типу данной сделки (купли-продажи, подряда и др.). Абстрактной называется такая сделка, из содержания которой нельзя установить, ради какой цели она совершена. Например, из содержания векселя нельзя установить, с какой конкретно целью он выдан: для предстоящей оплаты полученных товаров, услуг экспедитора или аренды и т.д., хотя цель, конечно, имелась.

В зависимости от момента возникновения юридических последствий, предусмотренных сделкой, различаются сделки (договоры) консенсуальные и реальные. Консенсуальными признаются сделки, которые порождают юридические последствия с момента соглашения сторон (консенсуса). Например, права и обязанности при купле-продаже возникают у продавца и покупателя с момента заключения договора.

Реальными являются такие сделки, которые создают юридические последствия только с момента передачи вещи. Например, права и обязанности при займе возникают у сторон лишь после передачи денег или других вещей, определенных родовыми признаками, заемщику (ст. 807 ГК РФ).

Различают также сделки возмездные и безвозмездные. Возмездной признается сделка, в которой обязанности одной из сторон соответствует обязанность другой стороны по предоставлению материальных и иных благ. В безвозмездной сделке обязанность предоставления встречного удовлетворения другой стороной отсутствует.

Иногда в особую группу выделяются доверительные или фидуциарные сделки (от слова - фидуциарий - юридическое или физическое лицо, несущее ответственность за имущество и управляющее им в интересах другого лица (например, по договору траста). Особенность фидуциарных сделок состоит в том, что изменение характера взаимоотношений сторон, утрата их доверительного характера может привести к прекращению отношений в одностороннем порядке.

Таковы основные классификации видов сделок, встречающиеся в юридической литературе.

Как отмечалось ранее, для совершения сделки внутренняя воля лица его совершить должна получить выражение вовне, должна быть доведена до сведения других лиц. Способ выражения воли, то есть способ волеизъявления, представляет собой форму сделки. Существует несколько таких способов.

Прежде всего, сделка может быть совершена устно, путем словесного выражения воли. При таком выражении воли участник на словах формулирует свою готовность совершить сделку и условия ее совершения.

Сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и при отсутствии словесного выражения воли, если она совершается путем конклюдентных действий. Комментарий Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей. / Под ред. Брагинского М.И. - М. Правовая культура. 1996. - С. 64.

Сделка может быть совершена и путем молчания, только если это прямо указано в законе или при соглашении сторон. Так, арендодатель после истечения срока действия договора аренды может не возражать против дальнейшего пользования арендатором имуществом. В этом случае договор считается возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Таким образом, молчание арендодателя рассматривается в законе как форма его согласия совершить сделку.

В отношении устных сделок в Гражданском кодексе сначала общим правилом указано, что любая сделка, для которой законом не установлена письменная форма, может быть совершена устно (п. 1 ст. 159). Однако в последующих статьях (ст. 161, 163, 164 и др.) довольно широко определен круг сделок, которые должны совершаться в письменной форме. Поэтому в ГК РФ в дополнение к общему правилу, о котором сказано выше, особо выделены два случая, когда сделки могут совершаться устно.

В устной форме могут быть совершены сделки, исполняемые при самом их совершении (п. 2 ст. 159 ГК). В законе предусмотрены два исключения из правила о допустимости устной формы сделок, исполняемых при их совершении. Во-первых, стороны могут договориться о письменном оформлении таких сделок; во-вторых, устная форма недопустима для сделок, хотя бы и исполняемых при самом их совершении, если для таких сделок установлена нотариальная форма или если несоблюдение простой письменной формы влечет их недействительность.

В устной форме по соглашению сторон могут быть совершены сделки во исполнение письменного договора, только если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору (п. 3 ст. 159 ГК) Андреева Л. Форма договора и последствия ее несоблюдения // Российская юстиция. - 1999. - № 2. - С. 10..

Письменной следует признать сделку, совершенную путем составления документа, в котором письменными знаками изложено содержание сделки, указано наименование сторон. Такой документ подписывается лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными лицами. Двух- и многосторонние сделки (договоры) не всегда предполагают составление единого документа, подписываемого сторонами. Договоры могут заключаться и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной и иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

В законе, иных правовых актах, соглашении сторон могут быть установлены дополнительные требования, которым должна соответствовать письменная форма сделки. Эти требования могут касаться обязательности изложения сделки на бланке определенной формы, включения в документ обязательных реквизитов, скрепления сделки печатью.

Как отмечалось ранее, письменное оформление сделки предполагает подписание соответствующего документа одним или несколькими лицами. В действующем Гражданском кодексе отражена сложившаяся практика использования факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, электронно-цифровой подписи или иного аналога собственноручной подписи. Однако использование таких аналогов признается допустимым лишь в случаях и в порядке, предусмотренном законом, иными правовыми актами или соглашением сторон (п. 2 ст. 160 ГК). Нарушение этих требований означает несоблюдение письменной формы сделки.

В Гражданском кодексе дан исчерпывающий перечень случаев, когда разрешается подписание сделки не самим гражданином, являющимся стороной сделки, а по его просьбе другим лицом. Такое лицо именуется рукоприкладчиком.

Гражданский кодекс (п. 4 ст. 185) установил упрощенную процедуру удостоверения определенной категории сделок и доверенностей на их совершение. Подпись лица по такой сделке может быть удостоверена также организацией, где работает гражданин, который не может собственноручно подписаться, или администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении. К таким сделкам относятся доверенности на получение заработной платы и иных платежей, связанных с трудовыми отношениями, на получение вознаграждения авторов и изобретателей, пенсий, пособий и стипендий, вкладов граждан в банках и на получение корреспонденции Семенов М.И. Письменная форма сделок // Право и экономика. - 2002. - № 8. - С. 10..

Все письменные сделки делятся на совершенные в простой письменной форме, нотариально удостоверенные и подлежащие государственной регистрации. Простая письменная форма сделки означает, что документ, в котором изложена сделка, должен иметь все необходимые для такой сделки реквизиты - изложение содержания сделки, наименование сторон и подписи лиц, совершающих сделку. В то же время простые письменные сделки заключаются без участия официальных и иных учреждений. По этому признаку простые письменные сделки отграничиваются от сделок, подлежащих нотариальному удостоверению или государственной регистрации.

В законе установлена обязанность простой письменной формы для целого ряда сделок. Согласно п. 1 ст. 161 ГК РФ в этой форме должны совершаться:

1) Сделки юридических лиц между собой и с гражданами.

2) Сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда. Под суммой сделки понимается цена передаваемого имущества или цена встречного предоставления Лапач В. Цена при продаже предприятия // ЭЖ-Юрист. - 2004. - № 32. - С. 14..

3) Предусмотренные законом сделки независимо от того, кто в них участвует и какова их сумма. К этой группе относятся договоры продажи недвижимости (ст. 550 ГК), продажи предприятия (ст. 560), аренды на срок более года (п. 1 ст. 609), аренды транспортных средств с экипажем (ст. 633) и без экипажа (ст. 643), аренды здания или сооружения (ст. 651), аренды предприятия (ст. 658), найма жилого помещения (ст. 674), транспортной экспедиции (ст. 802), кредитный договор (ст. 820), договор банковского вклада (ст. 836), страхования (ст. 940), доверительного управления имуществом (ст. 1017), коммерческой концессии (ст. 1028), соглашение о залоге (ст. 339), поручительство (ст. 362), задаток (ст. 380) и др.

Наконец, в простую письменную форму должны быть облечены сделки, для которых эта форма установлена не законом, а соглашением сторон (п. 1 ст. 159 ГК РФ).

Главным последствие нарушения требования об обязательной письменной форме станет то, что при возникновении спора о том, была ли сделка вопреки требованиям закона совершена устно, сторона, утверждающая, что этот факт имел место, в подтверждении его имеет право использовать ограниченный круг доказательств. Это могут быть любые предусмотренные Гражданским процессуальным законодательством средства доказывания (объяснения сторон, письменные и вещественные доказательства, заключения экспертов), кроме свидетельских показаний. Запрет использования свидетельских показаний распространяется только на случаи, когда оспаривается сам факт совершения сделки. Если же спор касается ее содержания или факта исполнения (неисполнения) стороной, устная форма сделки не препятствует допуску свидетелей.

Таким образом, если вопреки закону, требующему письменной формы, сделка совершается устно, то при утверждении типа «денег не брал» (то есть кредитный договор не заключал), другая сторона не вправе оспаривать это утверждение ссылкой на свидетельские показания. В то же время утверждение «деньги брал, но не отдал» можно оспорить, используя любые доказательства, включая свидетельские показания Гуев А.Н. Комментарий к постановлениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам. - М Инфра-М. 2001. - С. 229..

Нотариальное удостоверение сделок признается ст. 163 ГК обязательным в двух случаях: если это предусмотрено либо законом, либо соглашением сторон. Требования обязательной нотариальной формы содержится в ряде статей ГК. В частности, имеет в виду необходимость нотариального удостоверения доверенности на право заключения сделки, требующей нотариальной формы (ст. 186), либо выданной в порядке передоверия (п. 3 ст. 187), договора об ипотеке (п. 2 ст. 339), договора уступки требования или перевода долга, если сами требования или долг основаны на сделке, совершенной нотариально (п. 2 ст. 389, п. 2 ст. 391).

Удостоверение сделок, как и другие нотариальные действия, осуществляется в соответствии с принятыми 11 февраля 1993 года Основами законодательства о нотариате нотариусами, которые работают в государственных конторах или занимаются частной практикой.

Таким образом, законодательно предусмотрены следующие формы сделок: устные и письменные (простая письменная форма, подлежащая нотариальному удостоверению и (или) государственной регистрации.

2.2 Классификация сделок с недвижимостью

Следует отметить, что действующее гражданское законодательство не предусматривает единых договорных моделей для совершения различных сделок с недвижимостью (так, например, законодатель устанавливает нормы о купле-продаже недвижимости, но при этом специальные нормы об аренде установлены только в отношении одной из разновидности недвижимости -- зданий и сооружений). Таким образом, классифицировать сделки на основании легальной концепции регулирования оборота недвижимости затруднительно Ерш А.В. Некоторые проблемы правового регулирования аренды земельных участков // Вестник ВАС РФ. - 2004. - № 8. - С. 23..

Вместе с тем, не вызывает особых затруднений классификация сделок с недвижимым имуществом на основании доктринальных критериев. Сделки с недвижимостью можно классифицировать сообразно цели, которую преследуют стороны. В этой связи выделяются три группы сделок с недвижимостью:

- сделки по отчуждению недвижимого имущества, влекущие переход права собственности (договор продажи недвижимости, ст. 549 ГК РФ; договор продажи предприятия, ст. 559 ГК РФ; договор мены недвижимого имущества, ст. 567 ГК РФ; договор дарения недвижимости, ст. 572 ГК РФ; пожертвование, ст. 282 ГК РФ; договор ренты с передачей недвижимости под выплату ренты Крашенинников П.В. Рентный договор // Нотариус. - 2002. - № 3. - С. 27., ст. 583,601 ГК РФ; договор строительного подряда, ст. 740 ГК РФ; договор участия в долевом строительстве, ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 40., далее -- Закон об участии в долевом строительстве);

-- сделки без отчуждения недвижимого имущества, которые не влекут перехода права собственности (договор аренды и субаренды зданий и сооружений, ст. 650 ГК РФ; договор аренды и субаренды иных объектов недвижимости, ст. 606 ГК РФ; договор залога недвижимости (ипотеки) Пашов Д.Б. Договоры в сфере жилищного ипотечного кредитования // Право и политика. - 2005. - № 3. - С. 18., ст. 339 ГК РФ; договор аренды транспортного средства с экипажем, ст. 632 ГК РФ; договор аренды транспортного средства без экипажа, ст. 642 ГК РФ; договор аренды предприятия, ст. 656 ГК РФ; договор найма жилого помещения, ст. 671 ГК РФ; договор финансовой аренды (лизинга) недвижимости (за исключением земли и других природных ресурсов), ст. 665 ГК РФ, ст. 3 Федерального закона от 29 октября 1998 г.№ 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)») Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 44. - Ст. 5394.;

-- акцессорные или дополнительные к ранее совершенным сделкам с недвижимым имуществом: уступка права требования (ст. 388, 389 ГК РФ) по сделке с недвижимым имуществом; перевод долга (ст. 391 ГК РФ) по сделке с недвижимым имуществом; соглашение об изменении (расторжении) договора (ст. 452 ГК РФ, п. 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.) в отношении недвижимости; уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве (ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве) и др Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному Закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (постатейный) - М. Юстицинформ. 2005. - С. 46..

Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте можно квалифицировать и по субъекту, совершающему такую сделку. Так, можно выделить:

-- сделки с недвижимым имуществом, совершаемые кооперативами, хозяйственными товариществами и обществами;

-- сделки с недвижимостью, совершаемые государственными и муниципальными унитарными предприятиями, казенными предприятиями, а также учреждениями;

-- сделки по отчуждению недвижимости, совершаемые некоммерческими организациями;

-- сделки с недвижимостью, совершаемые предпринимателями без образования юридического лица;

-- сделки с недвижимым имуществом, которые совершаются физическими лицами (при этом имеют особенности сделки, заключаемые малолетними,

а несовершеннолетними, лицами, признанными недееспособными или ограниченно дееспособными, а также сделки с объектами недвижимости, находящимися в общей совместной собственности супругов или членов крестьянского (фермерского) хозяйства);

-- сделки с недвижимым имуществом, совершаемые арбитражным управляющим от имени организации, находящейся в стадии признания ее несостоятельной (банкротом).

Все указанные сделки обладают определенными особенностями и совершаются в соответствии с теми правилами, которые рассчитаны на одну из указанных категорий лиц. Несоблюдение правил, установленных для участия в гражданском обороте этой категории лиц, может повлечь недействительность сделки с недвижимым имуществом.

В качестве классификационного критерия, на основании которого допустимо выделять различные сделки с недвижимым имуществом, можно назвать критерий обязательности государственной регистрации соответствующей сделки. Сделка с недвижимостью подлежит государственной регистрации только в случаях, установленных законом. Самим участникам заключаемого договора не предоставлено право устанавливать либо отменять государственную регистрацию совершаемой ими сделки Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов - М. Юрайт. 2004. - С. 165.. Обязательной государственной регистрации подлежат следующие сделки с недвижимым имуществом:

-- договор об ипотеке (залоге недвижимости) (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 2 ст. 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Собрание законодательства РФ. -1998. - № 29. - Ст. 3400. (далее -- Закон об ипотеке);

-- уступка требования по сделке с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации (ст. 389 ГК РФ);

-- перевод долга по сделке с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации (ст. 391 ГК РФ);

-- договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ);

-- договор продажи доли в праве общей собственности на жилой дом, квартиру и их частей (ст. 251 ГК РФ);

-- договор продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК РФ);

-- договор мены жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 567 ГК РФ);

-- договор мены долями в праве общей собственности на жилой дом, квартиру и их частей (ст. 251 ГК РФ);

-- договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ);

-- отказ одаряемого принять в дар недвижимое имущество (ст. 573 ГК РФ);

-- пожертвование недвижимости (ст. 582 ГК РФ);

-- договор дарения доли в праве собственности на недвижимое имущество (ст. 251 ГК РФ);

-- договор ренты с передачей недвижимости под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ); договор пожизненного содержания с иждивением (п. 2 ст. 601 ГК РФ); договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, заключаемый на срок не менее 1 года Морунова Е. Пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением // Бюллетень нотариальной практики. - 2003. - № 5. - С. 27. (п. 2 ст. 651 ГК РФ; Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 о государственной регистрации договоров аренды);

-- договор аренды недвижимого имущества, заключаемый на неопределенный срок, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ); договор аренды с правом выкупа (п. 3 ст. 609, ст. 624 ГК РФ); договор субаренды при условии применимости к нему правил о договорах аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ);

-- договор аренды предприятия как имущественного комплекса (п. 2 ст. 658 ГК РФ);

-- договор аренды участков лесного фонда (ст. 32 Лесного кодекса РФ; п. 21 Положения об аренде участков лесного фонда, утвержденного постановлением Правительства РФ от 24 марта 1998 г. № 345); договор безвозмездного пользования участком лесного фонда (ст. 36 Лесного кодекса РФ; п. 6 Положения о предоставлении участков лесного фонда в безвозмездное пользование, утвержденного постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 224);

-- договор концессии участков лесного фонда (Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса), утвержденная приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 23 января 2002 г. № 18);

-- договор залога права аренды недвижимости (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке); соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке);

-- договор участия в долевом строительстве (ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве).

ГЛАВА 3. ХАРАКТЕРИСТИКА ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

В настоящем параграфе рассмотрим регулирование договора купли-продажи недвижимости в следующей очередности относительно вида недвижимости: купля-продажа земли, жилого помещения и нежилых помещений Козырь О.М. Особенности регулирования сделок с землей земельным законодательством // Экологическое право. - 2003. - № 4. - С. 25..

Договор купли-продажи земельного участка - гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) Добрачев Д.В. Размер арендной платы как существенное условие договора аренды земельного участка // Журнал российского права. - 2005. - № 7. - С. 19..

К отношениям по купле-продаже земельных участков применяются общие положения о купле-продаже § 7 гл. 30 ГК РФ с учетом особенностей, установленных Земельным кодексом РФ. Особенности купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения установлены Федеральным законом от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3018..

При регулировании оборота земли нормы части второй ГК РФ в части, касающейся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством Ст. 13 ФЗ № 15-ФЗ от 26.01.1996 г. "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 411.. ГК РФ включает земельные участки в гражданский оборот и устанавливает общие рамки их оборотоспособности, указывая, что земельные участки могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле (п. 3 ст. 129) Дьяков А.П. Правовое регулирование купли-продажи и аренды земельных участков в новом земельном законодательстве Российской Федерации // Современное право. - 2003. - № 3. - С. 27..

ЗК РФ различает два вида ограничения оборотоспособности земельных участков - изъятие из оборота и ограничение в обороте (ст. 27). Земли, изъятые из оборота, не могут предоставляться в частную собственность и быть объектами гражданско-правовых сделок. К таким землям относятся земельные участки, на которых расположены следующие объекты федеральной собственности Добрачев Д.В. Проблемы судебной практики в сфере оборота земли - М. Волтерс Клувер. 2005. - С. 161.:

1) государственные природные заповедники и национальные парки;

2) здания, строения, сооружения, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, войска Пограничной службы РФ, другие войска, воинские формирования и органы;

3) здания, строения, сооружения, в которых размещены военные суды;

4) объекты организаций федеральной службы безопасности;

5) объекты организаций федеральных органов государственной охраны;

6) объекты использования атомной энергии, пункты хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

7) объекты, в соответствии с видами деятельности которых созданы административно-территориальные образования;

8) исправительно-трудовые учреждения и лечебно-трудовые профилактории соответственно Минюста РФ и МВД РФ;

9) воинские и гражданские захоронения;

10) инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ Попов М. О купле-продаже земельных участков // Хозяйство и право. - 1997. - № 12. - С. 16..

По общему правилу, установленному в п. 2 ст. 27 ЗК РФ, земли, ограниченные в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащем одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

1) в пределах особо охраняемых природных территорий, не изъятых из оборота в соответствии с п. 4 ст. 27 ЗК РФ;

2) в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

3) занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;

4) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не изъятые из оборота в соответствии с п. 4 ст. 27 ЗК РФ;

6) в границах закрытых административно-территориальных образований, не изъятых из оборота в соответствии с п. 4 ст. 27 ЗК РФ;

7) предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;

8) предоставленные для нужд связи;

9) занятые объектами космической инфраструктуры;

10) расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

11) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

12) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли Попов М. Об ограничениях купли-продажи гражданами земельных участков // Хозяйство и право. - 1998. - № 2. - С. 27..

Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения определяются ФЗ от 24.07.2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Оборот таких земель основывается на следующих принципах:

- сохранение целевого использования земельных участков;

- установление размера общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного административно-территориального образования субъекта Российской Федерации и могут одновременно находиться в собственности гражданина, его близких родственников, а также юридических лиц, в которых данные гражданин или его близкие родственники имеют право распоряжаться более чем 50% общего количества голосов, приходящихся на акции или вклады (доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц;

- преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Федерации, органа местного самоуправления на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;

- преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Федерации, органа местного самоуправления на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности в случае, если другие участники долевой собственности откажутся от покупки такой доли или не заявят о намерении приобрести такую долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения Малумов А.Ю., Яворский А.В. Покупка сельскохозяйственных земель // Главбух. - Отраслевое приложение «Учет в сельском хозяйстве». - 2003. - № 3. - С. 23-24.;

- установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%;

- предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами.

При регулировании оборота земель, предоставленных гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества применяются общие правила ЗК РФ (ст. 15, 20, 21, 22, 23, 24). Необходимо отметить, что в силу п. 7 ст. 27 ЗК РФ на указанные земельные участки, даже если они предоставлены из земель сельскохозяйственного назначения, действие ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не распространяется. Оборот садовых, огородных и дачных земельных участков регулируется в известной мере ФЗ от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (ст. 28-31) Собрание законодательства РФ. -1998. - № 16. - Ст. 1801..

Право свободно распоряжаться земельным участком как объектом гражданских прав, в т.ч. отчуждать его любыми допускаемыми законом способами, принадлежит только его собственнику. Право распоряжения представляет собой одно из трех основных правомочий собственника (владение, пользование, распоряжение). Собственник в пределах, установленных ЗК РФ и ГК РФ, реализуя возможность распоряжения имуществом, самостоятельно (с учетом требований нормативных правовых актов) включает земельный участок в гражданский оборот и определяет его юридическую судьбу. Он вправе продать, обменять, подарить, арендовать, заложить и другим образом распорядиться своим земельным участком Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) (издание четвертое, исправленное и дополненное) / Под ред. Садикова О.Н. - М. Контракт. 2004. - С. 132..

Для сравнения напомним, что другие, помимо права собственности, вещные права на земельный участок не предоставляют субъектам этих прав правомочий по свободному распоряжению (в т.ч. права отчуждения) названными имущественными объектами. К таким вещным правам относятся, в частности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного бессрочного пользования, право безвозмездного срочного пользования. В случае, когда земельный участок находится у лица в пользовании на праве аренды, такое лицо (арендатор) также не обладает правомочием по распоряжению указанным участком.

Пожизненное наследуемое владение - вещное право гражданина на земельный участок, предоставлявшееся до введения в действие ЗК РФ. Землевладелец имеет права владения и пользования земельным участком. Согласно п. 2 ст. 21 ЗК РФ, распоряжение участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением перехода права на земельный участок по наследству. При этом гражданин, имеющий земельный участок в пожизненном наследуемом владении, имеет право бесплатно приобрести этот участок в собственность (п. 3 ст. 21 ЗК РФ). Статья 267 ГК РФ устанавливает, что землевладелец вправе передавать земельный участок другим лицам на праве аренды или безвозмездного срочного пользования (не допускаются сделки, которые могут повлечь отчуждение земельного участка). Аналогичная норма содержится в п. 2 ст. 30 ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". В данном случае применяться должна норма ЗК РФ, запрещающая распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении.