Размещено на http://www.allbest.ru/

Аннотация

В работе проведено комплексное исследование правового режима недвижимого имущества. Дана научная трактовка понятие и признаков недвижимого имущества; проведена классификация объектов недвижимости по различным основаниям; охарактеризованы отдельные виды недвижимого имущества) земельные участки, предприятия, жилые и нежилые помещения, воздушные и морские суда, космические объекты, объекты незавершенного строительства, объекты культурного наследия; выявлена правовая сущность собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество; освещен порядок совершения сделок с недвижимым имуществом; проанализирована процедура государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом.

Сформулированы предложения по корректировке законодательства, устанавливающего правовой режим недвижимого имущества, в частности, Гражданского, Земельного и Водного кодексов РФ, Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», обоснована необходимость принятия ряда подзаконных актов.

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

1. ТЕОРЕНИЧЕСКИ АСПЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1Понятие и признаки недвижимого имущества

1.2 Классификация объектов недвижимости

2. ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

2.1 Земельные участки

2.2 Предприятие как имущественный комплекс

3.3 Сделки с недвижимым имуществом

3.4 Государственная регистрация прав и сделок с недвижимым имуществом

Выводы и предложения

Список использованной литературы

Введение

Правоотношения, связанные с оборотом и преобразованием недвижимости, -- одна из тем, которые никогда не утрачивали актуальности. По мере развития общества изменяется и круг вопросов, которые приходится решать правоведам в рамках вещных и обязательственных прав на недвижимость. Реформы, происходящие в стране, не могли не затронуть регулирование отношений в сфере недвижимого имущества. Изменения коснулись как регламентации вещных прав на объекты недвижимости, так и вопросов, связанных с отношениями по возникновению и переходу прав собственности на эти объекты, реконструкции, новому строительству, по степени и роли участия государства и местного самоуправления в процессах использования и создания недвижимости, вопросов, связанных с налогообложением объектов недвижимости.

В последние годы в условиях стабилизации экономических показателей и оживления инвестиционной деятельности, внешним проявлением которых выступает увеличение объемов капитального строительства, прежде всего жилья и коммерческой недвижимости, возникает необходимость всеобъемлющего изучения и анализа правовых механизмов взаимодействия субъектов, действующих на рынке недвижимости. Без совершенствования понятийного аппарата появившихся новых явлений в гражданском обороте, без уточнения и конкретизации способов и режимов их действия субъекты гражданского оборота не смогут осуществлять построение и развитие цивилизованных основ рыночной экономики.

В целях создания эффективного юридического режима регулирования правоотношений в сфере недвижимости необходим тщательный анализ законодательных и нормативно-правовых актов, касающихся строительных, градостроительных процессов, земельных правоотношений, гражданско-правовых вопросов в данной области, которые иногда противоречат друг другу, и это отрицательно сказывается как на положении собственников и пользователей объектов недвижимости, так и на коммерческом обороте этого специфического вида товара. Все это позволяет выявить особенности гражданско-правового режима недвижимости, определить общее и особенное, выработать единый научно-теоретический подход, что может восполнить существующий научно-правовой вакуум в современной науке гражданского права.

Целью выпускной квалификационной работы является комплексное исследование правового статуса недвижимого имущества, что предполагает последовательное решение ряда задач:

-дать научную трактовку понятие и признаки недвижимого имущества;

- провести классификация объектов недвижимости по различным основаниям;

- охарактеризовать отдельные виды недвижимого имущества;

- выявить правовую сущность собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество;

- осветить порядок совершения сделок с недвижимым имуществом;

Предметом исследования является недвижимое имущество как специфический правовой институт.

Объектом исследования выступает система правоотношений, объектом которых является недвижимое имущество.

Нормативную правовую базу составили, прежде всего, нормы Гражданского, Земельного, Жилищного кодексов РФ, Федеральных законов РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «О государственном кадастре недвижимости», «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», а также Постановлений Правительства РФ «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии», Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Важную роль в исследовании проблемы сыграли руководящие разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ.

Проблема правового режима недвижимости получила глубокую и всестороннюю разработку. Ей посвящены как комплексные исследования (В. А. Алексеев, Анисимов А. П.) так и разрабатывающие отдельные аспекты проблемы. Теоретическим вопросам недвижимости посвящены работы Р. Р. Гатауллина, Л. А. Нелидовой, Н. В. Сергеевой. Правовой статус отдельных видов недвижимости находится в сфере научных интересов П. В. Крылова, Е. Панина (жилые помещения), Э. А. Гряда, П. Макеева (земельные участки), А. А. Веденина, А. И. Дихтер (предприятия), К. А. Аветисяна, Р. А. Романенко (объекты незавершенного строительства), И. В. Богомякова Г. А. Герасимова (объекты культурного наследия), Е. С. Сергеевой, П. П. Фоминых (воздушные и морские суда). Проблемам возникновения, прекращения, реализации вещных прав на недвижимое имущество посвящены работы З. Шакировой, Е. А. Останиной. Сделки с недвижимым имуществом изучались Я. А. Осмаловской, Л. А. Майоровой. Проблема государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок в ним разрабативылась Ч. Р. Басыровой, Э. Г. Плиевым.

Методологической основой исследования явились современные общенаучные методы познания, включая методы анализа и синтеза, формально-юридический и сравнительно-правовой методы, методы правового моделирования и прогнозирования. При исследовании нормативного материала применялись различные способы толкования норм права.

Структура работы включает введение, три главы, выводы и предложения, а также список использованной литературы.

1. ТЕОРЕНИЧЕСКИ АСПЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Понятие и признаки недвижимого имущества

Говоря о правовом режиме недвижимости, следует остановиться на раскрытии содержания данного термина. Необходимо отметить, что легального определения указанного понятия «правовой режим» не существует. Представляется, что правовой режим - это всегда система определенных правовых норм (правил), отражающих специфику того или иного объекта права. Правовой режим недвижимого имущества - это совокупность императивных правовых норм, содержащих специальные правила, отражающих специфику участия недвижимости в вещных и обязательственных правоотношениях. Эта специфика заключается в наличии целого ряда ограничений, запретов и процедур.

Все объекты недвижимости могут быть разделены на три группы: объекты недвижимости, которые недвижимы по своей природе (земля, участки недр, обособленные водные объекты); объекты, которые прочно связаны с землей и их перемещение влечет несоразмерный ущерб их назначению; объекты, которые по своей физической природе являются движимыми, но законодатель отнес их к недвижимости. [4, Ст. 130]

Перечень недвижимых объектов, указанных в ст. 130 Гражданского кодекса РФ не является исчерпывающим, поскольку к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество, так называемая недвижимость по закону, например, предприятие. [4, Ст. 132] Спецификой недвижимого имущества является возможность использования этого имущества только в условиях постоянного нахождения на определенном земельном участке, а для объектов, не связанных с землей и предназначенных для перемещения людей и грузов, особым условием является место их использования - это водное, воздушное или космическое пространство.

В ГК РФ помимо термина «недвижимые вещи» также используется термин «недвижимое имущество». [4, Ст. 130] Представляется, что в данном случае речь идет об ошибке законодателя. Как известно, имущество это более широкое понятие по сравнению с вещами, поскольку включает в себя помимо вещей также и имущественные права. Указанное обстоятельство дает основание В. В. Абрамову утверждать, что «под понятием недвижимости необходимо понимать недвижимое имущество, включающее в себя как вещи, так и имущественные права на данные вещи». [44, С. 71] Использование вещей лицами, не являющимися собственниками, возможно только путем предоставления им собственником соответствующих вещных прав и потому объектами гражданских прав на пользование чужими вещами являются не вещи как таковые, а лишь права на их использование. С таким мнением вряд ли можно согласиться. Во-первых, использовать чужую вещь могут не только носители вещных, но и обязательственных прав. Во-вторых, формулировка ст. 130 ГК РФ, называющая такой признаке недвижимости как неразрывная связь с землей, прямо указывает на то, что речь идет о вещах, поскольку имущественные права не могут быть связаны с землей.

Как отмечено Р. Р. Гатауллиным, недвижимые по природе вещи можно условно разделить на два вида: природные ресурсы (земельные участки, недра, обособленные водные объекты), которые являются недвижимыми в силу своих естественных свойств; объекты, которые отнесены законом к недвижимости в силу их прочной связи с землей (здания, сооружения); объекты, которые с землей не связаны, но отнесены ГК РФ к недвижимости (воздушные и морские суда, космические объекты). [60]

В основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право собственности на землю, поскольку недвижимые вещи определяются, прежде всего, через связь с землей. При этом традиционно наличие прочной связи с землей является отличительным признаком недвижимого имущества. Это - признак, известный еще римскому праву. О. В. Голобокова писала «теоретически движимые и недвижимые вещи различаются по тому признаку, способны ли они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности. Под именем недвижимости понимается прежде всего часть земной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи». [62, С. 112]

Между тем, применение этого признака на практике в настоящее время может вызвать значительные трудности. Следует иметь в виду, что многие здания и сооружения в принципе могут перемещаться с одного участка на другой, сохраняя при этом свою целостность и назначение. Например, деревянные дома (срубы) возможно перенести с одного места на другое в разобранном виде. Современные технологии позволяют переместить с места на место любые здания или сооружения без причинения им ущерба. Как отметил Л. А. Нелидова, разрушение или перенос имущества на другой земельный участок означает, что юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом. [77, С. 46]

Физическая связанность объекта с землей понимается как условие использования недвижимого имущества по назначению. Связь с землей может осуществляться как непосредственно, так и опосредованно, в частности, через водную поверхность.

К. Новиковым высказывалась точка зрения, по которой важное значение имеет момент отделения недвижимости от земли, поскольку именно с этого момента она перестает быть недвижимостью; перемещение объектов недвижимости с последующим их закреплением на другом земельном участке и использование по назначению не всегда, но возможно. [79, С. 120] В. В. Абрамовым высказывалась позиция, согласно которой отнесение зданий и сооружений к недвижимым вещам по их природе должно определяться не невозможностью их перемещения без ущерба их назначению, а тем, что функционально они могут служить своему назначению при условии их соединения с каким-либо участком. Этот признак также надо учитывать, однако учитывать как дополнительный по отношению к главному - физической связи с землей. [44, С. 72]

Необходимо дифференцировать объекты недвижимости и такие прочно связанные с землей объекты как, например, скамейка, которая недвижимостью не является, даже если ее перемещение невозможно без причинения несоразмерного ущерба назначению. Также, одним из неурегулированных остается вопрос о возможности отнесения к недвижимости имущества, которое не имеет неразрывной связи с земельным участком, однако отделить его от этого земельного участка было бы достаточно сложно. Речь в частности, может идти о памятнике, не скрепленном фундаментом с землей, или здании, установленном на блоках и т.д.

Фиксировались случаи, когда одни подразделения регистрационной службы регистрировали право собственности на резервуары для хранения нефтепродуктов, стоящие на фундаменте, как на недвижимое имущество, а другие нет. При этом основополагающим фактором для принятия решения было то обстоятельство, были ли указаны эти объекты в качестве недвижимости в органах технической инвентаризации. Последние же подходили к решению этого вопроса произвольно. Как было отмечено Р. Р. Гатауллиным «Нельзя ту или иную вещь, исходя из данного в ст. 130 ГК РФ определения, по своему усмотрению относить к недвижимости. Режим недвижимости должен распространяться только на те вещи, которые таковыми названы в законе». [60] Специфическими признаками недвижимых вещей являются наличие индивидуальных признаков, незаменимость, а также нахождение в одном и том же месте.

Говоря о таком признаке недвижимого имущества как связанность с землей, необходимо особо остановиться на таком объекте как подземные коммуникации и, в первую очередь, линии метрополитена. В данном случае, несомненно, имеется связь с землей, однако не с верхним строем, а с более глубинными. В Федеральном закон РФ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» объекты электроэнергетики и объекты коммунальной инфраструктуры, системы коммунальной инфраструктуры и используемые для оказания потребителям услуг по электро-, газо-, тепло-, водоснабжению, водоотведению, очистке сточных вод и утилизации (захоронению) твердых бытовых отходов они признаются недвижимым имуществом. [24, Ст. 16.1] Федеральным законом РФ «О связи» линий электропередачи, мосты, коллекторы, туннели в том числе туннелей метрополитена, железные и автомобильные дороги и другие инженерные объекты и технологические площадки также признаются объектами недвижимости. [22, Ст. 6] По признаку связанности с землей можно также выделить такие особые объекты недвижимости как шахты, карьеры, торфоразработки, буровые и эксплуатационные скважины, гидротехнические объекты (плотины, шлюзы, причалы и т.д.) Создание единого закрытого перечня объектов недвижимых вещей было бы целесообразным. Однако исчерпывающий перечень таких объектов дать вряд ли возможно. Требуется разъяснения, какие объекты следует относить к недвижимым вещам.

Иногда выделяют такой признак недвижимости как ее высокая стоимость. Недвижимость действительно обычно обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии. Сложный процесс передачи права собственности на недвижимость обусловливает не очень высокий уровень ликвидности недвижимости как товара, так как ее нельзя быстро реализовать.

Высокую стоимость недвижимости нельзя рассматривать в качестве ее универсального признака. Во-первых, не всякая недвижимость является дорогостоящей, более того, имеются объекты недвижимости, не используемые собственником. В этой связи не вполне понятна позиция Верховного Суда РФ, который не распространяет правовую конструкцию «брошенные вещи» не недвижимость. Во-вторых, есть и движимые вещи, которые стоят достаточно дорого, например, картины, драгоценности и т.д.

Одним из наиболее дискуссионных вопросов при определении понятия недвижимости является вопрос о том, достаточно ли для признания вещи недвижимой признаков, указанных в ст. 130 ГК РФ и, в частности, ее прочной связанности с землей либо необходим факт государственной регистрации прав на нее.

О. В. Голобокова указывает на то, что недвижимое имущество, упомянутое в ст. 130 ГК РФ - это понятие юридическое, а не фактическое. Недвижимостью может признаваться «лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация». [62, С. 113] Такая позиция подчеркивает значение недвижимости как объекта гражданского оборота. Для того, чтобы недвижимость участвовала в гражданском обороте необходимо, чтобы возникло право собственности. В свою очередь для этого необходима государственная регистрация права собственности.

По мнению Л. А. Нелидовой, для признания вещи недвижимой требуется только прочная связь с землей и невозможность ее перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению. [77, С. 47] Обосновывает свою позицию он тем, что деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено их объективными качествами, а государственная регистрация не является квалификационным признаком недвижимости. В связи с этим он предлагает пересмотреть распространенную концепцию, в соответствии с которой отрицается факт существования в качестве недвижимости самовольно построенного жилого дома, реально существующих зданий, сооружений и т. п. до момента государственной регистрации этих объектов. То обстоятельство, что на такие вещи не возникает право собственности, не должно влечь вывода о том, что, они не считаются недвижимостью.

Представляется, что последняя точка зрения имеет большее право на существование. Должно исходить из тех признаков недвижимости, которые даны в законодательстве. Законодатель не называет наличие государственной регистрации прав на вещь в качестве признака недвижимости. Можно только ставить вопрос об изменении законодательства и о введении в качестве дополнительного признака недвижимости наличие государственной регистрации вещных прав на нее. Однако до введения подобных изменений мы должны руководствоваться только критериями ст. 130 ГК РФ.

Самовольно построенное строение, на которое не зарегистрировано вещное право, не перестает быть недвижимостью согласно критериям указанной статьи. Но необходимо различать понятие «недвижимости» и оборот недвижимости. Последний без государственной регистрации вещных прав на недвижимость невозможен.

Ряд авторов выдвигают весьма своеобразные воззрения на критерии деления вещей на движимые и недвижимые. Так, К. Новиков предлагает иной критерий деления имущества на движимое и недвижимое, а именно «несоразмерность ущерба, причиненного назначению имущества или его собственнику (субъекту залогового права), и возникшего именно при изъятии имущества из привычной среды использования, а не при простом перемещении». [79, С. 121]

Своеобразную позицию высказывает В. В. Абрамов, который считает, что даже если строительство недвижимого имущества здания фактически завершено, до момента государственной регистрации такое здание не является единым объектом права собственности, равно как и любого другого гражданского права. [44, С. 72] До момента государственной регистрации строительные материалы, использованные при строительстве здания, существуют как отдельные объекты права собственности. Если имущество не является недвижимым, оно является движимым. Из этого следует, что здание может быть продано как совокупность строительных материалов по правилам оборота движимого имущества.

Однако следует учитывать то обстоятельство, что строительных материалов как вещи в данном случае уже не существуют, поскольку они были преобразованы. Объект незавершенного строительства следует относить к недвижимости. Государственная регистрация прав на вещь не признак, а последствие ее отнесения к недвижимости. Если право на недвижимость подлежит государственной регистрации, то неправильно утверждать, что она возникает с момента государственной регистрации.

Р. Р. Гатауллин выделяет такой признак вещей как дискретность: «пространственное обособление объектов представляет собой лишь частный, хотя и наиболее распространенный случай деятельности, характеризующей по преимуществу вещи». [60] Этот признак в полной мере относится к недвижимости, поскольку только возможность выделения недвижимой вещи из массы однородных вещей может повлечь возникновение вещных и обязательственных прав на нее. Высказывая подобные взгляды, авторы неоправданно выделяют отдельные характеристики недвижимого имущества. Такое явление как недвижимость надо рассматривать как многоуровневое явление, включающее как физические, так и юридические признаки.

Основополагающим признаком недвижимого имущества является связь с землей, которая может иметь различные проявления. Это может быть непосредственный, физический контакт, прерывание которого влечет серьезный ущерб для объекта недвижимости. При этом следует учитывать новые технологии, позволяющие перемещение большинства зданий и сооружений без какого то ни было ущерба их назначению. Связь с землей может также быть физической, но опосредованной: через водную поверхность, другие объекты недвижимости.

Для отдельных объектов недвижимости связь с землей является только юридической, но не физической: морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания. Эта связь заключается в том, что указанные объекты, будучи по своей природе движимыми, регистрируются в определенных земельных участках. Так, согласно Кодексу торгового мореплавания РФ морских судов осуществляется в торговых портах. [9, Ст. 42, 43] В качестве дополнительного признака указанных объектов как недвижимости можно выделить публичность оборота, которая объединяет недвижимые по своей природе вещи и воздушные, речные, морские суда, космические объекты в единую классификационную группу.

1.2 Классификация объектов недвижимости

Использование различных классификаций недвижимого имущества имеет существенное значение в практической деятельности. Некоторые классификации недвижимого имущества имеют сугубо доктринальный характер. Другие классификации находят отражение в действующем законодательстве. Законодатель, используя ту или иную классификацию, устанавливает различный правовой режим для разных видов недвижимых объектов.

Недвижимость, будучи сложным явлением, регулируемым гражданским правом, характеризуется проявлением многообразных свойств. Как следствие, это влечет множественность классификаций недвижимого имущества в зависимости от избранного классификационного критерия.

Объекты недвижимости различаются по своему происхождению: созданные природой без участия труда человека; являющиеся результатом труда человека; объекты, хотя и созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут. К первой группе относятся участки земли, участки недр; ко второй - плотины, тоннели; к третьей - здания, сооружения. [48, С. 112]

Недвижимое имущество можно разделить на недвижимость по происхождению и недвижимость по закону. К недвижимому имуществу по закону по своей физической природе является движимым. К нему, в частности, относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Перечень вещей, которые признаются недвижимыми в силу закона, является исчерпывающим. Это обусловлено тем, что их естественные свойства не позволяют применить к ним общий критерий непосредственной связанности с землей. Законодательство РФ не знает упоминавшейся выше категории «недвижимости в силу назначения», которая характерна для ряда стран Европы. К такой недвижимости относятся сельскохозяйственные орудия, скот и т.д.

Особенностью, отнесенных законом к недвижимости воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, является то, что они в отличие от традиционной недвижимости могут определяться как индивидуальными, так и родовыми признаками. Это зависит от того, заключают ли стороны договор в отношении одной или нескольких индивидуальных вещей или в отношении нескольких одинаковых вещей, например, это может быть договор в отношении судов одного типа, которые могут определяться в договоре родовыми признаками.

Следует отметить, что законодатель говорит о связи с землей вообще, а не с конкретным земельным участком. Поэтому к недвижимости отнесены указанные объекты, которые не имеют материальной, физической связи с конкретным земельным участком, однако у них есть опосредованная связь с землей вообще.

При этом В. Алексеев высказывалась такая точка зрения, что связь с землей может быть не только физическая, но юридическая когда вышеуказанные объекты, признаваемые недвижимым имуществом, не смогут использоваться и эксплуатироваться, если такая связь будет отсутствовать. В этом случае ущерб возникает не при их перемещении, а при отрыве от привычной среды обитания, в результате чего невозможна их эксплуатация. [48, С. 113]

По формам собственности недвижимые вещи разделяются на: частные, то есть находящиеся в собственности физических или юридических лиц; публично-правовые, то есть находящиеся в собственности публично-правовых образований. В свою очередь публично-правовая собственность включает в себя объекты, находящиеся в федеральной собственности; объекты, находящиеся в собственности субъектов РФ; объекты, находящиеся в муниципальной собственности; смешанной формы собственности, то есть находящиеся в совместной собственности различных субъектов гражданского права - частных, публично-правовых.

Необходимо отметить, что различные субъекты права неравны в своих правах на недвижимость. Так, с учетом того обстоятельства, что некоторые виды недвижимого имущества имеют ограниченный оборот, они не могут быть в собственности частных лиц. Только государство вправе обладать правом собственности на эти виды недвижимости. Это же касается и ограничений в обороте недвижимых вещей. Как правило, ограничения в обороте недвижимостей делаются не в пользу частных лиц, и диктуются такие ограничения интересами публичных нужд. [92, С. 28]

По характеру потребления недвижимость в виде зданий, сооружений можно разделить на жилой фонд и нежилой фонд. Если жилая недвижимость призвана обеспечивать потребности людей в проживании, то нежилая недвижимость используется, как правило, с целью получения дохода, то есть при осуществлении предпринимательской (производственной, коммерческой, сельскохозяйственной и пр.) деятельности. Данная классификация актуальна для оборота недвижимых вещей. Часто предприниматели заинтересованы в возможностях привлечения недвижимых вещей жилого фонда для интересов предпринимательской деятельности. Поскольку в законодательстве установлен запрет на использование для коммерческих целей жилых помещений, то возникает проблема перевода жилых помещений в режим нежилого фонда. В настоящее время эта проблема решена в главе 3 Жилищного кодекса РФ «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение».

По физическому статусу недвижимые вещи могут быть разделены на: земельные участки; участки недр; обособленные водные объекты; леса; многолетние насаждения; здания; сооружения; помещения; иные объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению; предприятия, как имущественные комплексы, используемые для осуществления предпринимательской деятельности; движимые вещи, которые отнесены к категории недвижимости в силу закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). [92, С. 29]

По характеру использования в недвижимые вещи можно классифицировать на: недвижимость, изъятая из гражданского оборота; недвижимость, ограниченно используемая в гражданском обороте: недвижимость свободно обращающаяся.

По целям использования недвижимость, используемая для жилья; недвижимость, используемая в предпринимательских целях; недвижимость, используемая в сельскохозяйственных целях; недвижимость, используемая для общественно-значимых целей; недвижимость, имеющая значение памятников истории и культуры; недвижимость, отнесенная к особо охраняемым природным территориям. Эта классификация имеет существенное практическое значение. Использование недвижимого имущества не по назначению может повлечь санкции гражданско-правового характера вплоть до его изъятия. Так, недвижимое имущество, закрепленное за государственными музеями на праве оперативного управления, может быть изъято собственником только в случае использования этого имущества не по назначению. [19, Ст. 29] Если собственник жилого помещения использует его не по назначению орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения. Если собственник после предупреждения продолжает использовать жилое помещение не по назначению суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. [4, Ст. 293]

Для того, чтобы недвижимое имущество могло быть использовано по желанию собственника, необходимо привести его правовой режим в соответствие с целями использования. К примеру, для использования жилых помещений в предпринимательских целях необходим перевод этих помещений в режим нежилых помещений. Действующее законодательство устанавливают трехзвенную классификацию объектов недвижимости. Эта классификация используется для целей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью.

В ряде стран встречается классификация недвижимости по критерию материальности. Так, выделяют недвижимость как материальную недвижимую собственность (real estate) и права на недвижимую собственность или нематериальную недвижимую собственность (real property). Под материальной недвижимой собственностью в таком контексте понимаются земельные участки, угодья, продукты почвенного слоя, то есть такое имущество, которое прикреплено к земле и прочно с ней связано. Под нематериальной недвижимой собственностью в этой классификации рассматривается совокупность прав на пользование недвижимостью. Российское законодательство (в отличие, скажем, от французского) отказалось от использования такой классификации недвижимых вещей. Ее использование, таким образом, возможно с известными оговорками.

Недвижимые вещи могут быть как делимыми, так и неделимыми в физическом и юридическом смысле. Это зависит от физических параметров данной вещи, а также от наличия соответствующих норм и правил. Так, жилой дом может быть признан неделимой вещью в силу физической невозможности его разделить, а земельный участок может быть неделимым, поскольку в результате его раздела размер участка станет меньше, чем нормы, предусмотренные земельным законодательством. Отдельные виды недвижимого имущества по своим физическим свойствам могут быть разделены на несколько частей, каждая из которых является самостоятельной недвижимой вещью. В таких случаях можно говорить об образовании нескольких объектов права. Право собственности на каждый их них должно быть соответствующим образом зарегистрировано. Одновременно регистрируется прекращение прав на ранее существовавший объект. [47, С. 117]

Подобный раздел следует отличать от тех случаев, когда недвижимость сама по себе не делится, однако в ней происходят существенные внутренние изменения, т. е. изменяется внутренняя планировка, размеры и т.д. В таких ситуациях право на эту вещь сохраняется, однако в запись о вещи в Единый государственный реестр прав следует внести соответствующие изменения.

В тех случаях, когда речь идет о неделимой в физическом смысле недвижимости, то при возникновении права общей собственности на нее она остается единым самостоятельным объектом, подлежащим государственной регистрации. В связи с этим положения ст. 558 ГК РФ, предусматривающего возможность купли-продажи части жилого дома или квартиры, противоречат общим положениям права собственности. В таких случаях речь может идти только о совершении сделки с долей в праве общей собственности.

Определенное практическое значение имеет деление недвижимых вещей на главную вещь и принадлежность. Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. [4, Ст. 135] В качестве принадлежности по отношению к главной вещи, которой всегда является недвижимое имущество, могут выступать как движимые вещи, так и недвижимые.

Возможны ситуации, когда определить, является ли та или иная вещь принадлежностью по отношению к главной (недвижимой) вещи либо является необходимой частью этой недвижимости, достаточно сложно.

При рассмотрении конкретных дел американские суды применяют критерий разумного человека: мог ли разумный человек, хорошо знакомый с данной местностью, а также с фактами и обстоятельствами дела, иметь основания считать, что лицо, прикрепившее движимое имущество к недвижимости или пользующееся им в связи с недвижимостью, имело намерение превратить это имущество в постоянную принадлежность. Намерение сторон таким образом приобретает решающее значение. При этом такие предметы как кирпичи, бревна, балки и т.д., в случае, если они встроены в здание становятся частью недвижимого имущества независимо от заключения сторонами прямо выраженного соглашения об обратном. Суды признавали в качестве принадлежности к главной вещи малоценные предметы, которые не были прикреплены к недвижимости: ключи к дверям, жалюзи для окон и т.д. Американские юристы определяют его как вещь, которая изначально являясь движимой, присоединена (прикреплена) к земле более или менее постоянным способом и в силу этих обстоятельств рассматривается законом как часть недвижимости, принадлежащей собственнику земли. [47, С. 126]

Законодательство Германии выделяет такое понятие как «кажущаяся (мнимая)» составная часть недвижимости (земельного участка). Вещи, связанные с землей лишь для временных целей, составными частями земельного участка не являются. По мнению В. А. Алексеева к ним относятся строительные леса, заборы, ярмарочные помосты, трибуны для демонстраций, выставочные павильоны и т.д. [47, С. 136]

В имущественном обороте главной вещью всегда признается земля, а принадлежностью - расположенные на ней объекты, включающие недвижимость, которые при отчуждении по общему правилу должны таким образом следовать судьбе главной вещи.

2. ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

2.1 Земельные участки

Земля является важнейшей разновидностью недвижимого имущества. В основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право собственности на землю, поскольку недвижимые вещи определяются прежде всего через связь с землей. Земля - это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности, и имеющий определенные качественные и количественные характеристики. Правовой режим земельного участка определяется тем, для какой цели он предназначен. Особый правовой статус земли не означает введение необоснованных ограничений на участие земли в гражданском обороте. [50, С. 75]

Существует деление земель на изъятые из оборота, ограниченные в обороте и не изъятые из оборота. Отчуждение земельных участков, полностью изъятых из оборота, не допускается. Земли, ограниченные в обороте, могут приобретать лишь отдельные участники гражданских и земельных правоотношений при определенном целевом назначении земель. Предметом сделки не могут являться земли, которые являются исключительной государственной собственностью. К ним в частности относятся земли историко-культурного наследия; государственных природных заповедников, памятников природы, национальных, дендрологических, природных парков, ботанических садов; предоставленные для нужд обороны; общего пользования в населенных пунктах; заповедников; залегания природных ископаемых и т.д.

Конституция РФ провозгласила землю достоянием народов, проживающих на соответствующей территории. [1, Ст. 11] Земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Земля, не находящаяся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, является государственной собственностью.

Имущественные правоотношения по поводу земли имеют определенную специфику, которая заключается в том, что земельные участки должны использоваться строго по назначению, сам оборот земельных участков ограничен, действует презумпция государственной собственности на земельные участки, не принадлежащие гражданам, юридическим лицам либо муниципальным образованиям. [4, Ст. 214] Невыполнение установленных земельным законодательством правил пользования земельным участком может повлечь его изъятие у собственника. [4, Ст. 285] Основанием для изъятия земельного участка может служить факт грубого нарушения правил рационального использования земель или использования земель не по целевому назначению либо использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо ухудшению экологической обстановки.

Основным правовым актом в области земельных отношений является Земельный кодекс РФ, однако он не регулирует вопросы, связанные с оборотом земель сельскохозяйственного назначения, которые регламентированы специальным законодательством. [8] Отношения по владению пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ним регулируются гражданским законодательством.

Нормы гражданского права, содержащиеся в других законах должны соответствовать ГК РФ. [4, Ст. 3] Нормы гражданского права, содержащиеся в ЗК РФ и других актах земельного законодательства могут воспроизводиться (полностью или частично) либо конкретизироваться не вступая в противоречие с ГК РФ. В земельном законодательстве есть земельно-правовые нормы, не включаемые в ГК РФ: нормы публично-правового характера о компетенции государственных и местных органов по регулированию земельных отношений, о государственном учете земель и т.д. Правовой режим земельных участков регулируется также земельно-правовыми нормами, содержащимися в природоресурсовых кодексах. [2, 10]

Земельные участки активно участвуют в имущественном обороте. В законодательстве и практике выделяют такое понятие как земельный участок, который может быть предметом различных гражданско-правовых сделок. [4, Ст. 216] Земля в своем природном состоянии является сплошной массой территории. Для того чтобы ей придать характер вещи, необходимо обособить отдельный земельный участок от соседних земель.

Следует отметить, что законодатель оперирует и другими терминами: «земля», «земли», «угодья», «участки лесного фонда» и «водные объекты». Очевидно, что термины «земли» рассматривается как синоним земельного участке. Что касается «угодий», «участков лесного фонда» и «водных объектов», то речь идет об отдельных разновидностях земельных участков, в названиях которых указывается на их специфические особенности. «Угодья» - земли сельскохозяйственного назначения. «Участки лесного фонда» и «водные объекты» - земельные участки, покрытые лесом или водой. Существует также понятие «земельная доля» под которым понимается собственность участника долевой собственности на земельный участок. [15, Ст. 24.1] Понятие земельной доли - это идеальное понятие, однако она может быть выделена в натуре. В частности это возможно при создании крестьянского (фермерского) хозяйства, при использовании в качестве личного подсобного хозяйства и в других случаях.

Земельный участок может быть объектом большего по сравнению с другими видами недвижимых вещей числа ограниченных вещных прав: пожизненного наследуемого владения и постоянного бессрочного пользования.

Е. С. Балтанова высказывается мнение о необходимости установления глубины земельного участка. [56, С. 21] Глубина земельного участка (нижняя граница) определяется толщиной почвенного слоя, который может различаться в пределах одного участка. Введение данного критерия приведет к необходимости проводить соответствующие замеры, что усложнит процедуру индивидуализации и межевания земельного участка. Определение верхних границ земельного участка также представляет определенные сложности, поскольку эта граница установлена естественным образом верхней границей поверхности земли. Говорить об этом стоило бы только в том случае, если бы недвижимость, расположенная на земельном участке и сам земельный участок составляли бы единое целое, участвующее в гражданском обороте, как это имеет место в законодательстве других стран. Однако земельные участки и расположенная на них недвижимость могут иметь разных собственников и соответственно участвовать в гражданском обороте независимо друг от друга. Поэтому верхние пределы зданий и сооружений устанавливаются не Земельным кодексом РФ, а другими правовыми актами. Так, Градостроительный кодекс РФ устанавливает о предельную высоту зданий, строений, сооружений, установленной для определенных территориальных зон. [3, Ст. 38]

ЗК РФ определяет земельный участок как часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Установление границ является не только средством индивидуализации земельного участка, но и способом создания самого объекта права. При этом земельный участок может быть делимым и неделимым. Причем делимость любой вещи, в том числе и земельного участка, может быть физической и юридической. Физически любой земельный участок является делимым, поскольку поддается делению в натуре на отдельные части без ущерба для их назначения. Однако не всякий земельный участок является делимым юридически. Делимым юридически является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории. [8, Ст. 6]

Земельный участок должен быть соответствующим образом индивидуализирован. Должны быть определены его размер, границы и местоположение. Границы земельного участка определяют территориальную и пространственную сферу осуществления прав и исполнения обязанностей их собственников, других лиц, использующих земельные участки на законных основаниях.

Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству. [4, Ст. 261] Устанавливаются границы с помощью специальной процедуры, которая называется «межевание». Кадастровый учет земельных участков осуществляется с помощью специальных документов - описаний, которые содержат чертеж земельного участка, описание границ и другие реквизиты.

Каждый земельный участок имеет кадастровый номер. Правила кадастрового деления территории РФ и Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкам, определены Федеральным законом РФ «О государственном кадастре недвижимости».

На основании проведенного государственного кадастрового учета территориальным органом государственного земельного кадастра составляется кадастровая карта (план) земельного участка, в которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. [65, С. 22]

Сведения о состоянии и об использовании земельных участков, их площадях, местоположении, экономических и качественных характеристиках вносятся в документы государственного земельного кадастра на основании данных о межевании земельных участков, сведений, представленных правообладателями земельных участков, результатов проведения различного рода обследований и изысканий. Государственный кадастровый учет земельных участков производится после проведения межевания земельных участков, т.е. определения местоположения и границ земельного участка на местности. При определении границ объекта землеустройства на местности и их согласовании обеспечивается учет законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты межеванием, путем извещения их в письменной форме.

Федеральным законом РФ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» конкретизируются понятия отдельных видов земельных участков. Под садовым земельным участком понимается земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха. Огородным земельным участком считается земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля. К дачному земельному участку относится участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха. Максимальные размеры приусадебных, садовых, огородных или дачных земельных участков устанавливаются законами и иными правовыми актами субъектов РФ. [4]

Выделяют такое понятие как земельный участок общего пользования. Такие участки находятся в государственной или муниципальной собственности, не закрыты для общего доступа и не подлежат приватизации. Граждане имеют право свободно находиться на них и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, установленных законом, а также собственником соответствующего земельного участка. [4, Ст. 262] Земельные участки общего пользования рассматриваются как особая категория участков, которые могут входить в состав различных территориальных зон в составе земель поселений. Если земельный участок не огорожен либо его собственник иным образом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причинит ущерба или беспокойства собственнику.

Под землями сельскохозяйственного назначения понимаются земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей. [3, Ст. 56] Цели включают ведение крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, огородничества, иные цели, связанные с сельскохозяйственным производством.

Определение земель сельскохозяйственного назначения дается и в Градостроительном кодексе РФ: «в пределах границ (черты) городских и сельских поселений выделяются зоны сельскохозяйственного использования, занятые пашнями, садами, виноградниками, огородами, сенокосами, пастбищами, а также сельскохозяйственными строениями, зданиями, сооружениями». [3, Ст. 46]

Земли сельскохозяйственного назначения можно условно разделить на сельскохозяйственные угодья; земли, занятые производственными объектами и объектами сельскохозяйственной инфраструктуры; земли, занятые жилыми объектами, в том числе земли сельских населенных пунктов; фонд перераспределения земель, другие временно неиспользуемые земли.

В соответствии с Конституцией РФ собственность не может использоваться в целях, противоречащих интересам общества, правам и свободам других граждан. Этот подход нашел широкое применение в отношении права собственности на землю, что обусловлено недостаточностью земли как природного ресурса. Право частной собственности на землю в РФ подвергается ограничениям.

Лицо, приобретшее право собственности на землю сельскохозяйственного назначения, не вправе строить на ней коттеджный поселок. Регулируются также сроки освоения земельных участков. Дачный участок должен быть освоен в течение 3 лет.

В федеральной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами; право собственности РФ, на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены РФ по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. [8, Ст. 7]

Выделяют земельные участки, которые могут находиться только в федеральной собственности. Это земельные участки и другие природные объекты, предоставляемые для обеспечения нужд обороны и безопасности страны, охраны государственных границ, а также осуществления других функций, отнесенных к ведению федеральных органов государственной власти; земельные участки, занятые федеральными энергетическими, транспортными и космическими системами, объектами ядерной энергетики, связи, метеорологической службы, историко-культурного и природного наследия, а также другими объектами, находящимися в федеральной собственности; земельные участки, водные и иные природные объекты федеральных государственных природных заповедников, национальных природных парков, государственных природных заказников, курортных и лечебно-оздоровительных зон, других особо охраняемых природных территорий федерального значения.

Здания, строения, сооружения, находящиеся на территории города Москвы, и помещения, в которых размещены высшие органы законодательной, исполнительной и судебной власти РФ, Генеральная прокуратура, Центральный банк, Пенсионный фонд, а также земельные участки, на которых расположены указанные здания, строения и сооружения, находятся в федеральной собственности Российской Федерации. [23, Ст. 8]