Анализ особенностей совершения сделок с недвижимым имуществом

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дипломная работа

Анализ особенностей совершения сделок с недвижимым имуществом

Омск 2011г.

Введение

Рынок недвижимости носит стихийный характер: в какой то период он стремительно развивается, затем приходит в состояние застоя, цены на объекты недвижимого имущества весьма неоднородны, но в любом случае покупка недвижимости, несомненно, является одним из наиболее выгодных способов личных капиталовложений. Однако простому обывателю порой не известны все тонкости и нюансы сделок с недвижимым имуществом.

В научной литературе также не существует четкой однозначной позиции относительно правового режима того или иного вида недвижимого имущества и особенностей сделок с ним.

Не упрощает ситуацию и российский законодатель, который не дает четкого легального определения недвижимого имущества, а лишь называет отдельные его виды (земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, в том числе здания, сооружения, а также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). В связи с этим могут возникать проблемы с отнесением того или иного объекта к недвижимому имуществу, а, следовательно, и с определением его правового режима.

Недвижимое имущество имеет целый ряд специфических, присущих только ему характеристик, а именно: оно долговечно, обладает высокой социальной значимостью, а также значительной стоимостью по сравнению с иными объектами гражданских прав. Всё это обуславливает существенные особенности правового регулирования сделок с недвижимостью.

Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте.

Особый характер предмета сделок с недвижимостью требует признания и подтверждения государством прав их участников. Являясь гарантией законности заключения сделок с недвижимым имуществом, эти меры позволяют сделать рынок недвижимости прозрачным и снизить возможности для мошенничества. Поэтому законодательно было закреплена обязательная государственная регистрация сделок с недвижимостью, включающая проведение правовой экспертизы документов, необходимых для государственной регистрации и проверки законности сделки.

Правила, установленные при совершении сделок на рынке недвижимости регулируются соответствующими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, Семейного, Жилищного, Налогового кодексов Российской Федерации, Федеральных законов Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Основами законодательства Российской Федерации о нотариате» и др., а также Указами Президента РФ (например, «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования»). Однако законодательство в сфере регулирования недвижимого имущества несовершенно. Оно не лишено неточностей и пробелов. В связи с этим, разумеется, возникают некие трудности в правоприменительной практике, связанные с особенностями правового режима недвижимого имущества и сделок с ним. Это и обусловливает актуальность темы данной работы и ее содержания.

Целью работы является анализ особенностей совершения сделок с недвижимым имуществом, а также исследование порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Для достижения данной цели необходимо решить следующие задачи:

1) охарактеризовать понятие недвижимого имущества и выделить особенности отдельных объектов недвижимости;

2) изучить законодательство Российской Федерации, регулирующее совершение сделок с недвижимым имуществом;

3) выявить и проанализировать особенности совершения сделок с недвижимым имуществом;

4) определить понятие и значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество;

5) рассмотреть вопросы правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

6) обозначить проблемы совершенствования правового регулирования порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и разработать предложения по совершенствованию законодательства, регулирующее данные вопросы.

Для решения указанных задач необходимо использовать метод анализа и синтеза законодательной базы, сопоставления, сравнения, описания и другие. Предметом исследования являются государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Практическая значимость работы состоит в том, что её материалы можно использовать в практике государственных регистраторов. Также она может способствовать повышению уровня правовой культуры студентов юридических факультетов. Структура работы обусловлена целью и задачами исследования. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, нормативных правовых актов и судебной практики, приложений.

В первой главе «Общая характеристика недвижимости как объекта гражданских прав», которая содержит два параграфа, раскрывается сущность понятия «недвижимое имущество», рассматриваются и анализируются особенности отдельных объектов недвижимости.

Вторая глава посвящена особенностям совершения сделок с недвижимым имуществом, таких как: сделки с недвижимым имуществом, влекущие за собой изменение собственника, сделки с недвижимым имуществом, влекущие за собой изменение права пользования и владения, сделки с недвижимым имуществом, влекущие за собой обременение имущества.

В третьей главе «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним» рассматривается понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество, определяется ее правовое значение, анализируется порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

В заключении сформулированы выводы по результатам исследования и предложения по совершенствованию процедуры регистрации сделок с недвижимостью.

Глава I: ХАРАКТЕРИСТИКА НЕДВИЖИМОСТИ КАК ОБЪЕКТА ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ

§ 1. Понятие и классификация недвижимого имущества

Понятие «недвижимость» весьма широко используется в современном словообороте, однако большинство людей, зачастую, и не предполагают, что может скрываться под этим термином. Для многих это квартиры, дома, особняки, жилые комплексы, бизнес центры, офисы и складские помещения, но мало кто знается, что еще в себе таит такое, на первый взгляд, простое слово.

«Недвижимость -- земельные и другие естественные угодья, находящиеся в собственности физических и юридических лиц, а также имущество, прикрепленное к земле и связанное с ней» См.: Юридический словарь. Под ред. Азрилияна А. Н. М., 2007. С. 392..

«Недвижимое имущество -- это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней» См.: Оксфордский толковый словарь по бизнесу. -- М., 1995. С. 263..

«...Имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют» См.: Кулагин М. И. Предпринимательство и право: опыт Запада. Под ред. проф. Е.А. Суханова. - М., 1992. С. 113..

Как видно из вышеприведенных определений, все они тесно перекликаются и в своей основе имеют одно и то же значение (независимо от момента истории) -- земля и все то, что неотрывно с ней связано.

На сегодняшний момент законодательство относит к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются недвижимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.). Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя по своей физической сути оно является движимым), обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.

Понятие и виды упомянутых транспортных средств раскрываются в соответствующих транспортных уставах и кодексах. Так, Кодекс торгового мореплавания определяет понятие морского судна, а понятие космических объектов дается в международных конвенциях.

П. 1 ст. 130 Гражданского Кодекса РФ указывает на тождественность обозначений «недвижимые вещи», «недвижимое имущество», «недвижимость». Для определения этой категории объектов прав ГК использует смешанный подход: во-первых, метод простого перечисления, во-вторых, указание на общий критерий (все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно). Таким образом, в основу разграничения имущества на движимое и недвижимое был положен традиционный для российского права критерий физических, природных свойств вещи, выражающийся в способности или неспособности вещи к перемещению, критерий прочности связи с землей См.: Козырь О. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью. // Закон. 1999. № 4. М., С. 19.. Е.М. Тужилова-Орданская, считает, что использование категорий "недвижимость" и "недвижимое имущество" излишнее, и предлагает исключить упоминание о них из ст. 130 ГК РФ, а акцентировать внимание только на категории "недвижимая вещь", поскольку объектом права на недвижимость могут являться лишь предметы, имеющие материальную форму. См.: Тужилова-Орданская Е.М. Проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском праве России: монография. ИД "Буквовед". М., 2007. С. 37, 80.

Разрывая связь с землей недвижимые вещи, как правило, теряют свое обычное назначение и становятся предметом сделок, которые не относятся к недвижимым сделкам. В понятие «перемещение» законодатель вкладывает изменение пространственного расположения объекта, его локализации. В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением Части Первой Гражданского Кодекса Российской Федерации» от 1 июля 1995 г. под несоразмерным ущербом понимается невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его ценности, неудобство в пользованииСм.: Постанов-ление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Выс-шего арбитражного суда РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением Части Первой Гражданско-го Кодекса Российской Федерации». от 1 июля 1995. П. 35. // СПС «Консультант Плюс».. Применение этих критериев будет правомерным и по отношению к недвижимости. Конкретная степень ущерба может быть более или менее выражена, вещь может быть повреждена при перемещении, но не должна утратить своего назначения или утратит его лишь частично. Например, разборный щитовой дом или плавающий рыбозавод по своему назначению и другим характеристикам могут быть отнесены к недвижимости, но критерий «несоразмерного ущерба» в этих случаях не прослеживается См.: Апресова Н.Г. К вопросу о законодательном определении недвижимости как объекте налогообложения. // Государство и право. 2000. № 6. М., С. 94.. Еще Г. Ф. Шершеневич указывал, что далеко не всякое строение является недвижимостью, к примеру, переносные торговые палатки. См.: Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1912. С. 151, 152.

Объекты недвижимости также различаются по своему происхождению:

- созданные природой без участия труда человека;

- являющиеся результатом труда человека;

- созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут. См.: Гришаев С. П. Все о недвижимости. Учебно-практическое пособие. М., 2000. С. 3.

ГК РФ выделяет недвижимость в самостоятельный объект права.

Кроме того, классифицируя вещи как объекты гражданских прав на движимые и недвижимые, устанавливая особый правовой режим и не закрытый перечень последних, ст.130 ГК РФ в то же время не дает понятия недвижимого имущества, а лишь называет отдельные его виды, связывая это с установлением особого правового режима недвижимостиСм.: Суханов Е.А. Сделки с недвижимостью. // Экономика и жизнь. М., 1996. № 8. С. 4.. Поэтому возможны проблемы, связанные с отнесением объекта к недвижимости, а, следовательно, с определением его правового режима.

Имея в качестве составной части земельный участок, все искусственные постройки (объекты недвижимости) обладают родовыми признаками, которые позволяют отличить их от движимых объектов. Это:

Стационарность, неподвижность. Признак характеризуется прочной физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.

Материальность. Следует отметить тот факт, что недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах См.: Закройщикова Д. Защита гражданских прав при приобретении недвижимого имущества. // Российская юстиция. 1999. № 12. М., С. 31.. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости. Однако сама по себе она не определяет стоимость. Здесь также следует заметить, что недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых не только практически всегда стабильна, но и имеет тенденцию к постепенному росту.

Кроме основных родовых признаков недвижимости, можно выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости.

Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых участках, о двух одинаковых строениях, т.к. у них будут обязательно различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования.

Кроме этого, объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение. Оно может быть производственным и непроизводственным. При производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. При непроизводственном -- обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей.

Следует обратить внимание, что оборудование, размещенное в зданиях и сооружениях (отопление, водопровод, канализация, электрооборудование, лифты, решетки, вторые металлические двери и пр.) относится к движимому имуществу.

Часто при совершении сделок с недвижимостью может передаваться набор прав и интересов, не являющихся частью недвижимости. Это могут быть права аренды, преимущественного приобретения или другие интересы (сервитуты).

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих.

1. Естественные (природные) объекты

-земельный участок, и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

2. Искусственные объекты (постройки):

- жилой дом, часть жилого дома, квартира, комната, дачный дом. Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относится к незавершенным объектам строительства. К объектам незавершенного строительства относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию.

В связи с многообразием объектов, отнесенных законом к недвижимости мне кажется наиболее общим является данное определение.

Недвижимое имущество - это предмет внешнего (материального) мира, находящийся в естественном состоянии в природе (земля, участки недр, обособленные водные объекты и др.) или созданный при участии человека либо трудом человека (здания, строения, сооружения, многолетние насаждения, космические объекты, суда и др.), в отношении которого установлен специальный правовой режим, включающий в себя государственную регистрацию прав и особый порядок оформления заключаемых по поводу него сделок.

§ 2. Специфические особенности отдельных объектов недвижимости

Перечень объектов, относимых к недвижимости ГК, является открытым. Категория недвижимости расширилась за счет перечисления иных, помимо земли, самостоятельных объектов, таких как участки недр и обособленные водные объекты. Они являются недвижимостью в силу их естественных физических свойств. Такие природные ресурсы, как леса, относятся к недвижимости в силу их связи с землей.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ недвижимым имуществом в силу связи с землей считаются также здания, сооружения. Помимо этих объектов, перечисленных в законе, недвижимостью являются и подземные постройки и сооружения. Не любая постройка (сооружение) будет признана недвижимым имуществом, а лишь та, которая имеет прочную связь с землей, на которой она расположена.

Недвижимостью в силу закона ГК РФ признал подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Смысл отнесения подобных объектов, которые не имеют неразрывной связи с землей, к недвижимости, заключается в том, что на них распространяются многие особенности правового режима, установленного для недвижимого имущества.

Особым объектом недвижимости является предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст.132 ГК РФ). В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятия, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Для примера рассмотрю некоторые объекты, отнесенные ГК к недвижимому имуществу.

Земельный участок.

Земля является объектом, который не только используется управомоченным лицом для собственных нужд, как любая другая вещь, а составляет важнейший ресурс всего государства, имеет стратегическое, жизненно важное назначение для всего его населения.

Поэтому законодатель в Земельном кодексе РФ, закрепляя основные принципы земельного законодательства, среди главных устанавливает принцип приоритета охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды перед ее использованием в качестве недвижимого имущества. Н. Н. Аверьянова считает что, природоохранные земельные отношения являются первичными перед имущественными, которые опосредуются первыми и становятся возможными только при соблюдении всех природоохранных мер См.: Аверьянова Н.Н. Особенности купли-продажи земельных участков. // Нотариус. 2008. № 1. М., С. 43..

Ст. 11.1 Земельного кодекса РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Земельный фонд в РФ по целевому назначению подразделен на категории. В России определены следующие категории земель:

1. Земли сельскохозяйственного назначения;

2. Земли городов и населенных пунктов;

3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения;

4. Земли особо охраняемых территорий;

5. Земли лесного фонда;

6. Земли водного фонда;

7. Земли запаса.

Земельный участок становится объектом недвижимости при соблюдении следующих условий: решение компетентного органа об образовании земельного участка; вынос его на местность, т. е. определение на местности его местоположения и границ; государственная регистрация этого участка в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества с присвоением ему кадастрового номера.

Статья 129 ГК «Оборотоспособность объектов гражданских прав» устанавливает, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. В соответствии со ст. 27 Земельного Кодекса оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством.

Здания и сооружения как вид недвижимого имущества.

Здания и сооружения - это специфическая разновидность недвижимости. Их отличают неподвижность, фундаментальная привязка к конкретному земельному участку, на котором они возведены. Располагаться они могут как на земле, так и под землей. Люди создают их в результате строительной деятельности, что предполагает завершенность работ по их возведению и готовность к использованию по назначению. Соответственно в их число не включены временные переносные строения облегченного сборно-разборного типа, у которых нет фундамента (павильоны, киоски, ларьки и т. д.). Конструктивно здания и сооружения рассчитаны на длительный срок эксплуатации, некоторые из них представляют значительную художественную ценность (памятники истории, культуры и т. д.).

Под зданиями принято понимать архитектурное сооружение, постройку, дом, т. е. объекты недвижимости, которые предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы; сооружения же служат лишь техническим целям, люди в них находятся временно. Понятие «сооружение» обычно определяют путем перечисления соответствующих объектов, например: нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции, магистральные трубопроводы, спортивные, физкультурно-оздоровительные, мосты, оранжереи, трансформаторы, тепловые узлы и другие инженерные сооружения, фундаментально связанные с землей.

Действующее законодательство не проводит юридического разграничения между зданиями и сооружениями, т.к. их правовой режим одинаков. Традиционно в российской цивилистике здания и сооружения обозначались термином «строение». При этом под строением понималась и понимается постройка, прочно юридически связанная с земельным участком См.: Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула, 2001. С. 53..

Можно лишь отметить, что применительно к зданиям речь может идти и о таких самостоятельных объектах недвижимого имущества, способных выступать в качестве предмета сделок купли-продажи, аренды и др., как жилые и нежилые помещения в составе зданий, также отличающиеся своими особенностями правового режима.

Под жилым помещением законодатель понимает дом, квартиру, их части как разновидности жилых помещений. Критерием отнесения помещения к жилому и соответственно распространения на него правового режима жилого помещения должна являться изначальная, заданная проектировщиками и строителями предназначенность помещения для целей постоянного, т. е. круглогодичного, проживания человека, а также факт постоянного проживания в нем людей.

Нежилые помещения - это недвижимое имущество, в виде самостоятельных и четко выделенных частей в составе зданий, сооружений (с приложением к договорам, предметом которых они являются, поэтажных планов здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади).

В литературе нет единого мнения о том, что же является нежилым помещением, т.к. законодатель не дает четкого определения данному понятию. По мнению некоторых авторов, понятие «нежилое помещение» утратило свою актуальность и не может включаться в объекты недвижимости См.: Витрянский В. В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999. С. 10.. Другие считают, что нежилое помещение может означать как здание в целом, так и его часть Исрафилов И. Аренда нежилых помещений. // Хозяйство и право. 1997. № 10. М., С. 113..

Для того чтобы здание или сооружение могло участвовать в гражданском обороте, оно должно быть принято в эксплуатацию и соответственно должно быть зарегистрировано право на него (самовольно построенные здания и сооружения не могут быть предметом гражданско-правовых сделок).

Предприятия как вид недвижимого имущества.

Термин «предприятие» используется в гражданском праве применительно как к субъектам (юридическое лицо, обладающее правами и обязанностями), так и к объектам права.См.: Гришаев С. П. Все о недвижимости. Учебно-практическое пособие. М., 2000. С.60. Предприятием называется юридическое лицо, т.е. субъект гражданского права, участник предпринимательской деятельности. При этом термин «предприятие» применяется только к государственным и муниципальным унитарным предприятиям, которые как коммерческая организация подлежат государственной регистрации и выступают как субъект права в различных договорах и других правоотношениях. В этом случае предприятие - лишь один из элементов наименования соответствующей организационно-правовой формы юридических лиц См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М., 2000. С. 68..

Одновременно этот же термин применяется для обозначения определенного вида объектов права. В этом смысле предприятие - определенный имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, куда входит вся совокупность имущества, предназначенного для деятельности предприятия, а именно: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, которые возникли в связи с деятельностью предприятия См.: Невзгодина Е.Л. Правовой режим недвижимого имущества и особенности сделок с ним: курс лекций по спецкурсу. Омск: изд-во ОмГУ, 2006. С. 18., а также права обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукция, работы и услуги, товарные знаки, знаки обслуживания и другие исключительные права, т.е. в составе предприятия как особого объекта недвижимости могут быть и отдельные объекты недвижимого имущества - здания, сооружения, земля и т.д., нематериальные активы (права пользования земельным участком, природными ресурсами, авторские права и другие права и т.п.) и оборотные средства (деньги, сырье, материалы и т.п.).

Кроме того, предприятие как объект гражданских прав, как правило, имеет деловую репутацию, которая на рынке нередко может оцениваться выше всех остальных компонентов, входящих в его состав, а также несет имущественные обязанности.

Признается недвижимостью предприятие в целом как имущественный комплекс, который используется для осуществления предпринимательской деятельности См.: Гришаев С. П. Все о недвижимости. Учебно-практическое пособие. М., 2000. С. 8.. Он может являться государственной или муниципальной собственностью либо принадлежать коммерческой организации, созданной в форме хозяйственного общества или товарищества, производственного кооператива или некоммерческой организации, осуществляющей в соответствии с законом и ее уставом предпринимательскую деятельность (например, имущество, используемое гаражным кооперативом для ремонта автомашин, его права и обязанности, связанные с этой деятельностью).

В качестве предприятия может выступать и имущественный комплекс, принадлежащий индивидуальному предпринимателю либо членам крестьянского (фермерского) хозяйства.

Совершение сделок с предприятием (например, продажа и т.п.) не влечет прекращения производственной или иной предпринимательской деятельности, которая осуществлялась предыдущим владельцем, т.е. объектом является имущественный комплекс «на ходу».

При совершении сделок с имущественным комплексом юридического лица оно не прекращает свою деятельность в качестве субъекта гражданского права. Если юридическое лицо ликвидируется как субъект гражданского права, предприятие является уже не единым имущественным комплексом, а лишь отдельными видами имущества. Помимо этого в него не входят долги юридического лица.

Предприятие может быть объектом различных сделок - купли-продажи, залога, аренды, наследования и др., как в целом, так и в части. Однако согласно ст.575 ГК предприятие не может быть предметом дарения в отношениях между коммерческими организациями.

Следует признать, что предприятие - это единственный объект недвижимого имущества, который не является вещью (даже сложной) и может не содержать (что нередко наблюдается на практике) недвижимых вещей в своем составе. См.: Невзгодина Е.Л. Правовой режим недвижимого имущества и особенности сделок с ним: курс лекций по спецкурсу. Омск: изд-во ОмГУ, 2006. С. 18. Таким образом, предприятие является исключением из общего правила о том, что ГК РФ признает недвижимостью только вещи.

Глава II: Особенности совершения сделок с недвижимым имуществом

Основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей служат многообразные юридические факты. Они представляют собой обстоятельства реальной действительности, с которыми действующее законодательство связывает наступление соответствующих правовых последствий.

Сделки являются самыми распространёнными юридическими фактами. Согласно ст.153 ГК РФ они определяют собой действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращения гражданских прав и обязанностей.

Особенности правового режима сделок с недвижимостью сводятся в основном к тому, что они требуют обязательной письменной формы, при отсутствии которой они ничтожны, причем договор, как правило, должен составляться в виде единого документа (а не путем обмена документами, исходящими от сторон, что, вполне допустимо при заключении многих иных письменных сделок). При этом письменная форма договора, как правило, предписывается законом независимо от срока, на который заключен договор и независимо от цены сделки См.: Невзгодина Е.Л. Правовой режим недвижимого имущества и особенности сделок с ним: курс лекций по спецкурсу. Омск: изд-во ОмГУ, 2006. С. 24..

Иногда сделка считается заключенной только после ее государственной регистрации. Причем в некоторых случаях требуется государственная регистрация только перехода права собственности или иного права в силу сделки с недвижимостью (например, при совершении купли-продажи зданий, сооружений). А в других - необходима государственная регистрация и самой сделки, когда происходит смена собственника недвижимого имущества или такое право обременяется правами других лиц, и перехода права собственности в силу этой сделки (например, при продаже жилых помещений, предприятий). Более подробно вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним будут рассмотрены мною в следующей главе.

Одним из условий сделки с недвижимостью является указание на предмет и цену договора. В нормативных актах могут называться и иные существенные условия договоров купли-продажи, аренды недвижимого имущества, дарения и др.

Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий:

- законность содержания;

- правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершивших сделку;

- соответствие воли и волеизъявления участников сделки;

- соблюдение формы сделки.

В случае, когда хотя бы одно из этих условий будет нарушено, сделка может считаться ничтожной, незаключенной или оспоримой.

В настоящей главе речь пойдет об особенностях гражданско-правового института сделок с недвижимостью.

На мой взгляд, все сделки с недвижимым имуществом можно классифицировать в зависимости от наступления тех или иных правовых последствий на:

1) Сделки с недвижимым имуществом, влекущие за собой изменение собственника;

2) Сделки с недвижимым имуществом, влекущие за собой изменение права пользования и владения;

3) Сделки с недвижимым имуществом, влекущие за собой обременение имущества.

§ 1. Сделки с недвижимым имуществом, влекущие за собой изменение собственника

Купля-продажа недвижимого имущества.

Договор купли-продажи - основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте.

В соответствии со ст. 454 ГК договор купли-продажи есть сделка, по которой одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру, предприятие или другое недвижимое имущество.

Договор купли-продажи недвижимого имущества является разновидностью договора купли-продажи. В силу п. 5 ст. 454 ГК к порядку его заключения, а также к правам и обязанностям сторон применяются правила § 7 гл. 30 ГК, а в части, не нашедшей регулирования в этом параграфе, - общие положения о купле-продаже. См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). Изд-е 3. Под ред. О.Н. Садикова. М., 1999. С. 134. Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его объект - недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 130 ГК к недвижимому имуществу, помимо земельных участков, а также иных объектов, прочно связанных с ними, отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Ранее продажа таких судов (объектов) осуществлялась по договору поставки и купли - продажи. Согласно ГК при их продаже следует применять нормы о договоре продажи недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 132 ГК предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Следовательно, договор купли - продажи предприятия является разновидностью договора купли - продажи недвижимости. Одновременно продаже предприятия посвящен специальный § 8 гл. 30 ГК.

Поэтому к договору продажи предприятия прежде всего применяются нормы § 8, при их недостаточности - § 7 гл. 30, и лишь затем - общие положения о купле - продаже.

Договор купли-продажи является возмездным договором. Приобретая вещь в собственность, покупатель уплачивает продавцу обусловленную цену или, иными словами, продавец получает встречное имущественное предоставление.

Двусторонний характер обмена товаров определяет конструкцию договора купли-продажи как двусторонне обязывающего -- права и обязанности возникают у обеих сторон: продавец обязан передать покупателю определенную вещь, но вправе требовать за это уплаты установленной цены, тогда как покупатель, в свою очередь, обязан уплатить цену, но вправе требовать передачи ему проданной вещи.

Такой договор заключается в виде одного документа, подписываемого сторонами, с обязательным изложением в нем условий о предмете и цене договора. Для договора продажи недвижимости соблюдение нотариальной формы не требуется.

Несоблюдение письменной формы договора купли - продажи недвижимости влечет его недействительность с применением последствий недействительности ничтожной сделки (п. 2 ст. 162, ст. 166 - 168 ГК).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Подобную регистрацию не следует отождествлять с государственной регистрацией самого договора. Поэтому договор продажи недвижимого имущества признается заключенным в момент подписания сторонами договора как единого документа.

При заключении договора купли - продажи недвижимости момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности на нее. Согласно п. 2 ст. 223 ГК право собственности у покупателя недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода этого права. Из этого вытекает, что до момента регистрации перехода права собственности покупатель, даже получив объект договора во владение и (или) пользование, не вправе им распоряжаться в отношениях с третьими лицами (продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п.). Одновременно продавец теряет право распоряжаться этой вещью любым способом. В случае, если какая-либо из сторон совершит эти действия, другая сторона имеет право предъявить иск о признании сделки недействительной.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. См.: Невзгодина Е.Л. Правовой режим недвижимого имущества и особенности сделок с ним: курс лекций по спецкурсу. Омск: изд-во ОмГУ, 2006. С. 70.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (например, о части земельного участка, прилегающей к крыльцу здания или необходимой для подхода (прохода) к нему).

Ранее подобная норма содержалась в ст. 37 Земельного кодекса РСФСР и находила закрепление в судебной практике См. п. 8 Информационного письма ВАС РФ от 31.07.92 N С-13/ОП-171 «О разрешении споров, связанных с применением законодательства о собственности». - Вестник ВАС РФ, 1992. N 1. С. 100.. Ст. 552 ГК расширяет ее содержание, устанавливая различные последствия для покупателя в зависимости от того, обладал или нет продавец правом собственности на землю.

Определение предмета договора продажи недвижимости должно быть произведено с особой тщательностью и содержать данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В частности, при продаже земельного участка следует указывать его местоположение (адрес), категорию земли, цели ее использования, общую площадь; при продаже зданий, сооружений и нежилых помещений - местоположение, наименование, назначение, площадь, в том числе жилую, этажность и др. параметры.

Особо регулирует ГК условие о предмете договора применительно к продаже жилых помещений: существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав, на пользование продаваемым жилым помещением. Кроме того, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Цена договора, как и его предмет, отнесены к существенным условиям договора. Согласно п. 1 ст. 424 ГК цена продаваемой недвижимости определяется соглашением сторон. При необходимости стороны могут поручить определение цены специализированным коммерческим организациям - оценщикам. См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). Изд-е 3. Под ред. О.Н. Садикова. М., 1999. С. 142.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор, о ее продаже считается незаключенным.

Исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества состоит из двух юридически значимых действий: а) подписание сторонами передаточного акта или иного документа (акта приема - передачи и т.п.); б) вручение имущества покупателю. В соответствии со ст. 224 ГК вещь считается врученной с момента фактического поступления во владение покупателя или указанного им лица. Норма является диспозитивной: в законе или договоре может быть предусмотрен иной порядок передачи.

Уклонение сторон от подписания передаточного акта (иного документа о передаче), а также уклонение продавца от вручения, а покупателя от принятия недвижимости признается отказом от исполнения договора. Подобный отказ влечет для сторон разные последствия.

В соответствии с п. 2 ст. 463 покупатель вправе потребовать от продавца передачи ему недвижимости (индивидуально - определенной вещи) (ст. 398 ГК). В том случае, когда от исполнения отказался покупатель, продавец в соответствии со ст. 484 ГК вправе потребовать от покупателя принять товар либо отказаться от исполнения договора.

Если продавец передает покупателю недвижимость, не соответствующую условиям договора, о чем имеется оговорка в передаточном акте (ином документе), а покупатель все же ее принимает, то продавец считается ненадлежаще исполнившим договор. В этом случае покупатель в соответствии со ст. 393 ГК вправе требовать от продавца возмещения ему убытков.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

К существенным нарушениям требований к качеству продаваемых жилых и нежилых помещений следует отнести затемненность, отсутствие достаточного обогрева помещения, излишнюю влажностьСм.: Жариков Ю.Г. Правовое регулирование отношений по поводу недвижимости. // Право и экономика. № 7. М., 1996. С. 3. и др. Однако если какие-либо из этих недостатков были оговорены в договоре, то последствия, предусмотренные ст. 475 ГК, неприменимы.

Мена недвижимого имущества.

Под договором мены недвижимого имущества понимается договор, в соответствии с которым каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один объект недвижимости в обмен на другой объект недвижимости или иной товар.

Договор мены является по российскому гражданскому законодательству самостоятельным типом договорных обязательств, что предполагает выделение отличительных признаков, присущих этому договору.

Договор мены - консенсуальный, возмездный, двусторонний.

По договору купли-продажи встречным предоставлением со стороны покупателя всегда является уплата определенной денежной суммы, тогда как по договору мены оплата стоимости исключается, поскольку товар обменивается на товар. Уплата некой денежной суммы по договору мены допускается, но только как оплата разницы в случае, если обмениваемое имущество не является равноценным, хотя закон презюмирует равноценность обмениваемых товаров (п. 2 ст. 568 ГК РФ). По договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами, если законом не установлено иное (ст. 570 ГК РФ).

Стороной договора мены могут выступать любые субъекты гражданских прав и обязанностей: граждане, юридические лица, публично-правовые образования. В качестве стороны по договору мены может выступать государство (Российская Федерация и субъекты РФ), а также муниципальные образования в части обмена имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и не закрепленного за юридическими лицами. Государственные и муниципальные унитарные предприятия и учреждения могут выступать участниками договора мены при том условии, что такой договор не выходит за рамки их специальной правоспособности. Для заключения унитарным предприятием договора мены в отношении недвижимого имущества требуется согласие собственника такого имущества. Что касается учреждения, то оно не вправе распоряжаться закрепленным за ним имуществом. См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М., 2000. С. 262.

Глава 31 ГК РФ не содержит специальных правил о предмете договора мены, поэтому его регулирование осуществляется соответствующими нормами о купле-продаже, если это не противоречит существу мены (п. 2 ст. 567 ГК РФ). Условие о предмете договора относится к числу существенных, если обмениваются объекты недвижимости, то каждый из таких объектов должен быть описан в договоре. Цена не относится к числу существенных условий договора мены даже в случае, если обменивается недвижимое имущество. Этот вывод основывается на том, что нормы о купле-продаже применимы к договору мены постольку, поскольку они не противоречат существу мены. Цена - это выражение стоимости товара в деньгах, тогда как существо договора мены составляет обмен товарами, которые предполагаются равноценными. Следовательно, в случае отсутствия в договоре денежной оценки обмениваемых объектов недвижимого имущества договор нельзя рассматривать как незаключенный, в силу того что стороны не достигли соглашения по всем существенным условиям. При этом факт отсутствия в договоре денежной оценки обмениваемого недвижимого имущества не может быть основанием для отказа в регистрации См.: Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. М.: Юрайт, 2008. С. 241..

Особенностью государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, приобретенные по договору мены, является то, что такая регистрация может быть проведена только после исполнения обеими сторонами договора мены обязанностей по передаче друг другу обмениваемых объектов недвижимости (ст. 570 ГК РФ). Из этого следует, что на регистрацию перехода права собственности по договору мены должен в обязательном порядке быть представлен передаточный акт или акты, подтверждающие передачу недвижимости.

Существенным условием договора мены жилого дома, квартиры, части дома или квартиры, комнаты является перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его передачи новому собственнику.

В случае заключения и исполнения сторонами договора мены жилых помещений совершаются следующие регистрационные действия:

- регистрация сделки - договора мены;

- регистрация перехода права на одно жилое помещение;

- регистрация перехода права на другое жилое помещение. Там же С. 242.

Особенности проведения государственной регистрации договора мены, предметом которого являются объекты недвижимого имущества, расположенные на территориях различных регистрационных округов, и перехода прав на указанные объекты недвижимости отражены в Инструкции о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящегося на территориях различных регистрационных округов, утвержденной Приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. N 183 См.: Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. N 35. 2001. // Система «Консультант-плюс».. По выбору сторон сделки государственная регистрация договора мены проводится в любом из территориальных органов Службы, действующих в пределах регистрационных округов, на территории которых располагаются объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом данного договора, а регистрация перехода прав - по месту нахождения каждого из объектов.

Дарение недвижимого имущества.

Договор дарения недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого дарителем и одаряемым (или их представителями, действующими на основании доверенностей).

Обязательного придания договору дарения недвижимости нотариальной формы ГК РФ не требует. Однако стороны при желании могут удостоверить договор у нотариуса или должностного лица органа исполнительной власти, уполномоченного на совершение данного нотариального действия. Значение нотариального удостоверения в этом случае сводится к тому, что оно придает сделке достоверность, вносит ясность во взаимоотношения сторон по вопросу содержания сделки и факта ее совершения, устраняет споры, а в некоторых случаях обеспечивает возможность доказывания в суде. См.: Оглоблина О.М. Дарение недвижимого имущества: практическое пособие. Тихомиров М.Ю. М., 2006. С. 74.

Момент признания договора дарения недвижимости заключенным и, следовательно, имеющим юридическую силу, ГК РФ связывает с моментом государственной регистрации сделки (п. 3 ст. 433, п. 3 ст. 574). Следует подчеркнуть, что регистрации подлежит не только переход права собственности к одаряемому, но и сам договор дарения. При обещании дарения регистрируется только сделка.

Для регистрации представляются те же документы, что и при купле-продаже, кроме передаточного акта. В договоре не требуется указывать цену даримой недвижимости. Если дарится доля в праве общей собственности на недвижимое имущество, то соблюдения права преимущественной покупки и согласия остальных сособственников на регистрацию не требуется, поскольку сделка безвозмездна (п. 2 ст. 246 ГК РФ).

§ 2. Сделки с недвижимым имуществом, влекущие за собой изменение права пользования и владения

Аренда (имущественный найм) недвижимого имущества.

Основная особенность рассмотренных выше сделок заключается в том, что объекты недвижимости передаются другой стороне в собственность. В свою очередь аренда и все другие виды сделок не предполагают передачу объекта недвижимости в собственность.

Договор аренды входит в группу договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность договор аренды не влечет смены собственника, а, следовательно, в экономическом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования ею См.: Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Земля: справочник собственника и арендатора. М.: «Юстицинформ», 2007. С. 48.. Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно. В первом случае арендатор не приобретает титула владельца арендованного имущества, а во втором он становится его законным владельцем со всеми вытекающими правовыми последствиями.