Исследование сделок с муниципальным недвижимым имуществом

Размещено на http://www.allbest.ru/

18

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение

Глава 1. Понятие и виды муниципального недвижимого имущества

1.1 Понятие муниципального недвижимого имущества

1.2 Виды муниципального недвижимого имущества

Глава 2. Понятие, виды и субъекты сделок с муниципальным недвижимым имуществом

2.1 Понятие и виды сделок с муниципальным недвижимым имуществом

2.2 Субъекты сделок с муниципальным недвижимым имуществом

Глава 3. Отдельные виды сделок с муниципальным недвижимым имуществом

3.1 Договор купли-продажи муниципального недвижимого имущества

3.2 Договор аренды муниципального недвижимого имущества

3.3 Договор найма муниципального недвижимого имущества

Заключение

Библиография

ВВЕДЕНИЕ

Сделки с недвижимостью, находящейся в муниципальной собственности, являются одним из источников пополнения местного бюджета, а, следовательно, условием существования и развития муниципальных образований. "Позади остался десятилетний период перехода России к рынку, и сегодня в стране - налицо базовые черты рыночной экономики. Страна рассталась с монополизмом государственной собственности",путем выделения из нее муниципальной собственности. Логика проводимых в стране экономических и политических реформ ставит на повестку дня задачу осуществления дальнейших шагов в сфере земельно-имущественных отношений, а также совершенствования правового регулирования сделок с муниципальной недвижимостью.

Совершая сделки с муниципальной собственностью, муниципальное образование не только получает денежные средства, но и выполняет некоторые задачи, поставленные государством. Так, например, приватизация муниципального жилья направлена на создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилище, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда.

Актуальность выбранной темы в настоящее время также объясняется существованием проблем в определении субъекта права муниципальной собственности - обязательного участника сделок с недвижимостью, находящейся в муниципальной собственности. Институт муниципальной собственности до сих пор не работает в полную силу. С начала были проблемы по разграничению государственной собственности на три уровня. В период господства командно-административной системы недвижимость была объектом лишь государственной собственности. Решение о выделении из государственной собственности муниципальной было принято еще в начале девяностых годов ХХ века, но и в настоящее время при решении экономического обеспечения деятельности органов муниципального образования (а муниципальная недвижимость является одним из экономических оснований местного самоуправления) "не существует четких критериев для оптимального решения вопросов передачи им собственности". Получается, что законодательно перечень объектов муниципальной собственности определен, а на практике возникает много трудностей. Следует отметить, что даже Президент РФ в своем послании Федеральному Собранию РФ "России надо быть сильной и конкурентно-способной" отметил, что "необходимо Федеральным законом урегулировать отношения по формированию состава имущества, относящегося к муниципальной собственности".

Все чаще в юридической литературе возникает вопрос об определении собственника муниципального имущества. Существует несколько подходов, и предлагаются различные субъекты права муниципальной собственности. Некоторые из теорий приведены в настоящей дипломной работе. Следует подчеркнуть, что решением проблемы является четкое определение собственника муниципального недвижимого имущества на законодательном уровне необходимо, так как только собственник или им уполномоченный может выступать как одна из сторон сделки с недвижимостью, находящейся в муниципальной собственности.

Предметом исследования являются не все возможные сделки с муниципальным недвижимым имуществом, а наиболее распространенные и совершаемые, как правило, посредством приватизации, проведения аукционов и конкурсов, такие как купля - продажа, аренда и найм муниципальной недвижимости.

Целью дипломной работы является исследование сделок с муниципальным недвижимым имуществом, составляющих предмет работы, для достижения которой необходимо решить следующие задачи: раскрыть основные элементы сделки с муниципальной недвижимостью, выявить существующие проблемы в сфере совершения сделок с муниципальным недвижимым имуществом, а также определить тенденции дальнейшего развития законодательства в сфере регулирования сделок с муниципальной недвижимостью.

Дипломная работа состоит из трех глав, каждая из которых разделена на параграфы. Первая глава работы дает определение понятию муниципального недвижимого имущества, так как оно является предметом исследуемых в дипломе сделок, также рассматриваются виды муниципальной недвижимости. Вторая глава начинается с раскрытия понятия сделки с муниципальным недвижимым имуществом, так как именно сделки являются предметом исследования, перечислены виды сделок. Будет рассмотрен субъектный состав сделок с муниципальной недвижимостью. Третья глава посвящена конкретным договорам как видам сделок с муниципальным имуществом, а именно, в главе рассмотрены договора купли - продажи, аренды и найма муниципальной недвижимости, так как они образуют предмет исследуемых в дипломной работе сделок. Договора рассматриваются через определение их содержания и элементов (таких как, стороны, предмет, форма и т.д.).

При исследовании предмета дипломной работы использовались нормативно-правовые акты Российской Федерации, регулирующие сделки с муниципальной недвижимостью, в частности Гражданский кодекс РФ, основной упор делался на Федеральные законы, Постановления правительства и местное законодательство (Пермского края).

При раскрытии темы дипломной работы, наряду с нормативно-правовыми актами, были использованы научные работы и статьи правоведов, таких как А.А. Сергеева, Ю.К. Толстова, О.Н. Садикова, В.И. Ресина и других.

Глава 1. ПОНЯТИЯ И ВИДЫ МУНИЦИПАЛЬНОГО НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Предметом (объектом) исследуемых в дипломной работе сделок является муниципальное недвижимое имущество, именно с этим связано включение настоящей главы в дипломную работу.

Следует отметить, что закрепленного, признанного на законодательном уровне понятия "муниципального недвижимого имущества" нет, поэтому при раскрытии названного понятия будут проанализированы такие существующие в законодательстве определения как недвижимость и муниципальная собственность. Выбранный подход объясняется тем, что термин недвижимость, хотя и появился не так давно - в начале 90-х годов и заменил собой разнообразные понятия, регулирующие правовое положение земельных участков и строений, однако в настоящее время имеет четкое закрепление в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Рассмотрение же определения "муниципальной собственности" необходимо потому, что муниципальное недвижимое имущество является одним из составляющих ее элементов. Согласно Постановлению Верховного Совета РФ № 3020-1 от 27.12.91 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации, краях, областях, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" (далее по тексту - Постановление Верховного Совета РФ № 3020-10), муниципальная недвижимость включена в состав объектов муниципальной собственности. Из этого следует, что все определения, имеющиеся в законодательстве, а также проблемы по формированию муниципальной собственности можно отнести и к муниципальной недвижимости.

1.1 Понятие муниципального недвижимого имущества

Предметом исследования дипломной работы являются сделки не со всем муниципальным имуществом, а лишь с муниципальной недвижимостью. Деление объектов имущественных отношений на движимые и недвижимые появилось в отечественном законодательстве в начале девяностых годов. Советское гражданское право не давало легального определения недвижимости, хотя в Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. содержались нормы, выделявшие право собственности на вещи такого рода и совершение сделок с ними. Принятые в 1991 году Основы Гражданского законодательства СССР содержали деление имущества на движимое и недвижимое, было дано вполне классическое определение недвижимости, где главным ее признаком и была указанна связь с землей.

Новый Гражданский кодекс РФ дал определение недвижимым вещам и очертил их общие контуры. К недвижимым вещам, согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ, относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения или иное имущество, отнесенное законом к недвижимости. Статья 132 Гражданского кодекса РФ к объектам недвижимости относит предприятие в целом как имущественный комплекс.

Нормативно-правовые акты, принятые в период с 1990 по 1996 годы, обеспечили включение рыночных отношений в сферу недвижимости, сейчас можно говорить о недвижимости как о товаре. По мнению С.П. Гришаева, недвижимость - "наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих". Особенностью муниципальной недвижимости как товара, является особый порядок совершения сделок, которые регламентируются законом: письменная форма, государственная регистрация, проверка юридической чистоты, прием-передача и другие процедуры. Практически все случаи возникновения и перехода права на недвижимое имущество, находящееся в муниципальной собственности, подлежат государственной регистрации. Так же для совершения сделок с недвижимым имуществом, включенным в состав муниципальной собственности, законодатель предусмотрел обязательную оценку.

Однако муниципальная недвижимость - это, прежде всего объект права собственности ("триада" прав); Право владения, пользования и распоряжения ею отличны от права владения, пользования, распоряжения другими видами собственности, это связано с тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы других граждан и юридических лиц.

Существенной характеристикой, а также спецификой муниципальной недвижимости является ее целевое назначение и разрешенное использование. Под целевым назначением понимают цель, для которой может использоваться муниципальная недвижимая вещь. Объекты муниципальной собственности, как правило, предназначены для решения вопросов местного значения, удовлетворения потребностей населения соответствующей территории. Под разрешительным использованием понимают целевое назначение недвижимости с перечнем всех ее обременений, ограничивающих использование.

Таким образом, обобщая вышеизложенное, можно определить муниципальную недвижимость как товар, особенностью которого является специальный (особый) порядок совершения сделок; объект права собственности, имеющий целевое назначение и разрешенное использование; а также земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей.

Если давать определение муниципальной недвижимости как элементу муниципальной собственности, то следует подчеркнуть, что в юридической литературе нет единого определения понятия "муниципальная собственность", но существует несколько подходов к определению данного термина.

Так, например, Н. Лазебная и А. Замотаев в своей работе под муниципальной собственностью понимают собственность муниципального образования. Более широкое понятие муниципальной собственности предлагает А. Ярошенко, а именно, муниципальная собственность - собственность муниципального образования или органа местного самоуправления, или напротив департамента, комитета, фонда и т.д., созданного органом местного самоуправления и выступающего от его имени.

Статья 37 Федерального Закона РФ "Об общих принципах организации местного самоуправленя в Российской Федерации" № 154-ФЗ от 28.08.1995 г. (с изм. от 06.10.2003 № 131-ФЗ) установила, что муниципальная собственность - это достояние населения соответствующей территории.

Основной закон России определяет муниципальную собственность как экономические условия местного самоуправления, что выражается в признании и равной правовой защите муниципальной собственности на ряду с федеральной. В Конституции РФ термин "муниципальная собственность" употребляется в двух различных смыслах - юридическом и экономическом. Под юридическим смыслом понимается обозначение вещного права, права лица на определенную вещь (совокупность вещей), включающего в себя правомочия владения, пользования и распоряжения этой вещью (ст. 130 п. 1 и ст. 132 п. 1 Конституции РФ: местное самоуправление обеспечивает владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью).

Обратим еще раз внимание на то, что данные определения можно применить и при раскрытии понятия муниципального недвижимого имущества. Это объясняется тем, что оно является составляющим элементом муниципальной собственности, о чем свидетельствует Федеральный закон "Об общих принципах организации местного самоуправления в России" № 154-ФЗ от 28.08.1995 г. (с изм. от 06.10.2003 № 131-ФЗ) (ст. 29). Вышеназванный закон к объектам муниципальной собственности относит: средства местного бюджета; муниципальные внебюджетные фонды; имущество органов местного самоуправления; муниципальные земли и другие природные ресурсы, находящиеся в муниципальной собственности; муниципальные предприятия и организации, муниципальные банки и другие финансово - кредитные организации; муниципальные жилищный фонд и нежилые помещения; муниципальные учреждения образования, здравоохранения, культуры и спорта; другое движимое и недвижимое имущество.

Таким образом, под муниципальной недвижимостью следует понимать собственность муниципального образования или органа местного самоуправления, или напротив департамента, комитета, фонда и т.д., созданного органом местного самоуправления и выступающего от его имени, которая является достоянием населения соответствующей территории и составляет экономические условия местного самоуправления.

1.2 Виды муниципального недвижимого имущества

Очертив круг объектов, относящихся к недвижимости и муниципальной собственности, дав определение муниципальной недвижимости, следует выделить конкретные виды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности. К таковым относятся:

- недвижимое имущество органов местного самоуправления;

- муниципальные земли и другие природные ресурсы, находящиеся в муниципальной собственности;

муниципальные жилищный фонд и нежилые помещения;

муниципальные унитарные предприятия как имущественные комплексы;

Недвижимое имущество, находящееся в муниципальной собственности, можно классифицировать на виды, выделяют делимое и неделимое имущество.

Делимое - это имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено на доли, и каждая доля после раздела образует целую недвижимую вещь (квартира в многоквартирном доме, муниципальная земля). Имущество, которое невозможно разделить без нарушения его сущности, называется неделимым (муниципальное здание, сооружение, жилой дом).

Муниципальные недвижимые вещи могут иметь неотделимые части, которые находятся в неотторжимой связи с недвижимостью и не могут быть отделены от нее без несоразмеримого ущерба назначению муниципальной недвижимой вещи или отделяемой составной части.

С муниципальным недвижимым имуществом также могут быть связаны движимые вещи, называемые принадлежностями. Принадлежностью недвижимой вещи является такая движимая вещь, которая, не являясь существенной частью недвижимой вещи, служит и связана с ней общим назначением. Так, например, к принадлежностям муниципальной недвижимости можно отнести инвентарь муниципального унитарного предприятия. На принадлежность могут распространяться права и обязанности, предметом которых является недвижимая вещь. Принадлежность может быть отделена от недвижимого имущества, если на то будет соответствующее распоряжение правомочного лица.

На основании перечисленных в пункте первом настоящей главы объектов муниципальной недвижимости, можно выделить четыре вида муниципального недвижимого имущества:

недвижимое имущество жилищного фонда;

здания, сооружения, относящиеся к нежилым помещениям;

земельные участки и природные ресурсы;

предприятия как имущественные комплексы.

К муниципальной недвижимости в жилищной сфере относится недвижимое имущество, включающее земельные участки, с которыми прочно связаны муниципальные жилые дома и нежилые помещения, приусадебные хозяйственные постройки, сами жилые дома, квартиры, другие помещения в жилых домах и других муниципальных строениях, пригодные для постоянного и временного проживания граждан.

Здания - это объекты недвижимого имущества, заключающие в себе внутреннее пространство, предназначенное и приспособленное для различных видов человеческой деятельности. В зависимости от функционального назначения здания его внутреннее пространство делится на помещения. Помещение - это огражденное со всех сторон пространство внутри здания.

Инженерные сооружения (сооружения) - это объекты муниципального недвижимого имущества, представляющие собой постройку, состоящую из одной или нескольких частей, составляющих единое целое, и невозможную к перемещению с занимаемого земельного участка без нанесения значительного ущерба.

Под муниципальной землей подразумевают земельные участки, принадлежащие на праве собственности муниципальным образованиям, а также земли в пределах границ муниципального образования, не отнесенные ни к государственной, ни к частной и иной собственности, и земли, приобретенные органами местного самоуправления за пределами черты муниципального образования. Муниципальные земли - один из важнейших ресурсов муниципального образования. Однако участие этого ресурса в гражданском обороте до последнего времени было не достаточно, в настоящее время процесс разграничения земли на формы собственности близок к завершению. Но говорить о муниципальных земельных участках, как полноценных объектах сделок с недвижимостью еще рано, поэтому сделки с муниципальной землей в настоящей дипломной работе исследоваться не будут.

Определение муниципального предприятия как имущественного комплекса базируется на дефиниции, содержащейся в статье 132 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно указанной статье, в состав предприятия как объекта недвижимости помимо материальных активов, включаются исключительные права, права требования и долги, или говоря иными словами, имущественные права и обязанности.

В настоящее время в законодательстве разрабатывается подход к распоряжению собственностью, принадлежащей муниципальным образованиям, направленный на реализацию задач в сфере имущественных отношений. Предполагаемый подход предусматривает законодательное установление новой классификации муниципального недвижимого имущества, в соответствии с которым все объекты должны быть отнесены либо к имуществу, необходимому для осуществления функций и задач муниципального образования, либо к имуществу, утратившему такое значение (условно коммерческое имущество).

В соответствии с этим подходом предлагается определить федеральным законодательством состав имущества, необходимого для обеспечения имущественной базы выполнения органами местного самоуправления полномочий, и установить порядок его формирования. Такое муниципальное недвижимое имущество должно будет находиться только в собственности муниципального образования и не может быть отчуждено в другую форму собственности в результате приватизации, банкротства и т.д. Таким образом, наблюдается тенденция ограничения видов объектов сделок с муниципальной собственностью (в том числе и с муниципальной недвижимостью).

Глава 2. ПОНЯТИЕ, ВИДЫ И СУБЪЕКТЫ СДЕЛОК С МУНИЦИПАЛЬНЫМ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

2.1 Понятие и виды сделок с муниципальным недвижимым имуществом

Под сделкой в гражданском законодательстве России понимаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153). По мнению некоторых ученых, в частности В.И. Ресина, сделка (или как он ее еще называет - операция) представляет собой не только действия граждан, но и "юридический факт, порождающий тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки".

Из вышеизложенного материала можно сделать вывод, что сделки характеризуются определенными признаками, а именно:

сделка - волевой акт (действия граждан и юридических лиц);

обязательно соблюдение действующего законодательства при совершении сделки;

сделка направлена на возникновение, прекращение, изменение гражданских прав и обязанностей;

сделка порождает гражданские отношения, т.к. именно гражданское законодательство определяет правовые последствия, наступающие после совершения сделки.

Сделки с муниципальной недвижимостью не являются исключением из общего правила и так же характеризуются вышеперечисленными признаками.

Принимая во внимание тот признак, что сделка с муниципальной недвижимостью - это волевой акт, следует отметить, что ей присущи некоторые психологические моменты. "Поскольку сделка предполагает намеренье лица породить определенные юридические права и обязанности, для совершения такого действия необходимо желание лица, совершившего сделку. Такое намеренье (желание) называют внутренней волей". Внутренняя воля в сделках с недвижимостью, находящейся в муниципальной собственности, со стороны собственника выражается через распорядительные акты, принимаемые в порядке, установленном законом.

Но для совершения сделки одной только воли не достаточно, необходимо довести свою внутреннюю волю до сведенья других лиц - потенциальных участников будущей сделки. Способы выражения внутренней воли вовне понимаются в юридической литературе как волеизъявление. Волеизъявление собственника муниципального имущества выражается через средства массовой информации или направления распорядительного акта конкретному лицу - будущему участнику сделки. Психологические моменты (внутренняя воля и волеизъявление) должны соответствовать друг другу и составлять единое целое. В противном случае возможны споры между сторонами сделки с муниципальным недвижимым имуществом, а в результате возникновение препятствий к ее совершению.

В практике выделяется еще один психологический момент, который может иметь значение для сделки - мотив. Под термином "мотив" понимают причину, социально-экономическую или любую другую цель, на достижение которой направлены действия лица, вступающего в сделку. Юридически безразлично достигло ли лицо в результате совершения сделки цели, побудившей участника совершить сделку. По общему правилу мотив лежит вне пределов сделки и не оказывает на неё влияния. Однако из всякого правила есть исключения, законодатель предусматривает случаи, когда мотиву может придаваться юридическое значение. Так, например, статья 169 Гражданского кодекса РФ мотив (цель) сделки, если он заведомо противоречит основам порядка или нравственности, является основанием для признания сделки ничтожной (недействительной).

Целью сделок с муниципальным недвижимым имуществом является:

максимально возможное повышение доходности объекта;

наиболее эффективное выполнение социальных функции;

стимулирование за счет использования недвижимости реального сектора экономики;

обеспечение максимально простого и удобного доступа предпринимателей к объектам недвижимости;

Но не следует путать мотив (цель) сделки с ее основанием, т.е. тем юридическим результатом, который должен быть достигнуть исполнением сделки с муниципальным недвижимым имуществом. Так, приобретение права собственности является основанием для купли-продажи муниципального недвижимого имущества, а передача муниципальной недвижимости в пользование - основанием для аренды, найма. Основание является обязательным элементом сделки, исключения составляют случаи, специально предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации.

Виды сделок с муниципальным недвижимым имуществом.

В юридической науке существуют различные классификации сделок по видам. В практике нет единой классификации, которая охватывала бы все возможные виды сделок с муниципальным недвижимым имуществом. В основе классификаций лежат различные классификационные основания, в качестве которых могут выступать: количество сторон, момент возникновения прав и обязанностей, возмездность и иные основания. Далее в дипломной работе будут рассмотрены некоторые из классификаций сделок, которые имеют значение для исследования предмета дипломной работы.

Классификационным основанием в классификации, которая будет рассмотрена первой, является момент, с которым связано возникновение сделки с муниципальной недвижимостью. В данном случае выделяются следующие виды сделок:

реальные;

консенсуальные;

К последним относятся сделки, для совершения которых достаточно достижения согласия о совершении сделки сторонами; Сделки же, совершаемые при условии передачи вещи одним из участников называются реальными. В реальных сделках права и обязанности у сторон возникают с момента передачи вещи. Сделки с муниципальной недвижимостью бывают и реальные (безвозмездное пользование) и консенсуальные (купля-продажа, аренда, найм).

В зависимости от того определен или не определен срок сделки, предметом которых является муниципальное недвижимое имущество, делятся на: - бессрочные;

- срочные;

Бессрочные сделки с муниципальной недвижимостью вступают в силу немедленно, так как в них не определяется срок вступления в действие, а так же момент ее прекращения (социальный найм муниципального жилого помещения).

Если в сделке определен момент вступления её в действие или момент прекращения, либо указаны оба момента, такая сделка относится к срочным. К срочным сделкам с недвижимым имуществом, находящимся в муниципальной собственности, относятся такие как аренда, купля-продажа, найм, безвозмездное пользование, хозяйственное ведение, оперативное управление и другие. В практике чаще встречаются срочные сделки с муниципальным недвижимым имуществом. Особенность срочных сделок с муниципальной недвижимостью заключается в том, что наступление срока обязательно должно произойти.

В зависимости от количества участвующих в сделке сторон выделяют:

односторонние сделки;

многосторонние;

двухсторонние сделки;

В качестве классификационного основания - количество лиц, выражение воли которых необходимо и достаточно для совершения сделки.

Сделки, в которых участвуют два и более субъекта, являются соответственно двухсторонними и многосторонними, такие сделки именуются договорами. Если давать характеристику договору как разновидности сделки, особое внимание следует уделить классификации договоров на возмездные и безвозмездные.

Под возмездным договором в юридической литературе понимают договор, в котором одна сторона должна получить плату или встречное предоставление за исполнение своих обязанностей по договору (ст. 423 Гражданского кодекса РФ). По общему правилу любой договор предполагается возмездным, если иное не предусмотрено законом, другими правовыми актами, существом и содержанием договора. Размер платы (цена) определяется по соглашению сторон, иначе оплата производится по цене, обычно взимаемой за аналогичные товары, работы, услуги при сравнимых обстоятельствах.

Безвозмездным договором признается договор, по которому одна из сторон обязуется исполнить свои обязательства без какого-либо встречного предоставления, имущественного характера.

Последняя классификация сделок имеет большое значение для раскрытия темы дипломной работы, так как все сделки с имуществом, находящимся в муниципальной собственности, являются двухсторонними (а иногда многосторонними), а, следовательно, именуются договорами. В практике встречаются как возмездные договоры с муниципальным имуществом - купля-продажа, аренда, так и безвозмездные - приватизация муниципального жилищного фонда.

Говоря о купле - продаже как предмете исследования данной работы, следует обратить внимание на то, что договор продажи муниципальной недвижимости заключается посредством приватизации, о чем свидетельствует ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ. В связи с этим некоторые ученые вводят специальный вид сделок с муниципальным недвижимым имуществом - "приватизационная сделка", под которой понимают действия граждан и юридических лиц направленные на установление либо прекращение, либо изменение прав и обязанностей в отношении, по поводу или в связи с приватизацией муниципального имущества.

Сделка приватизации имеет сложный юридический состав. Это означает, что последствия, имеющие правовое значение, могут быть результатом только совокупности юридически значимых фактов. Особенность приватизационных сделок порождает комплексный характер юридического состава.

Цель сделки приватизации - переход права собственности от муниципалитета к юридическому или физическому лицу. В отношении муниципального имущества такой переход не может осуществляться только в результате заключения договора купли-продажи между продавцом и покупателем. Несоблюдение иных требований приватизационного законодательства может повлечь недействительность сделки, и как следствие, не породить юридически значимых последствий в виде перехода права собственности.

Следует отметить, что сделки с недвижимостью, находящейся в муниципальной собственности, совершаются не только путем приватизации, но и посредством проведения аукционов и конкурсов, такие как аренда муниципального недвижимого имущества.

Таким образом, обобщая выше изложенное можно сделать вывод, что сделка с недвижимостью, находящейся в муниципальной собственности - это действия юридических либо физических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, предметом которых является муниципальное недвижимое имущество, основанием - приобретение права собственности, либо передача муниципальной недвижимости во временное владения или пользование.

В связи с тем, что в предмет исследования дипломной работы включена сделка купли - продажи муниципальной недвижимости, которая согласно законодательству РФ совершается посредством проведения приватизации, было дано определение и приватизационной сделке, под которой понимают действия граждан и юридических лиц, направленные на установление либо прекращение, либо изменение прав и обязанностей в отношении, по поводу или в связи с приватизацией муниципальной недвижимости. Особенность приватизационной сделки заключается в том, что простого заключения договора не достаточно для ее совершения, необходимо выполнить определенные действия (требования), указанные в законе.

Видами сделок с муниципальным недвижимым имуществом являются: срочные и бессрочные, консенсуальные и реальные, односторонние, многосторонние и двухсторонние сделки.

2.2 Субъекты сделок с муниципальным недвижимым имуществом

Субъекты сделок - любые субъекты гражданских правоотношений, обладающие дееспособностью. Сделки заключаются между людьми, которые выступают как отдельные индивиды либо определенные коллективы людей. Отдельные индивиды именуются гражданами (включая не только граждан РФ, но и иностранных граждан и аппотридов), коллективы людей, объединившихся в организации (учреждения) - юридическими лицами.

Вышеперечисленные лица - граждане, юридические лица, а так же муниципальные образования могу быть субъектом сделок с любым имуществом, однако предметом исследования дипломной работы являются сделки только с недвижимостью, находящейся в муниципальной собственности. Анализируя все возможные сделки с недвижимым имуществом, как-то: аренда, купля-продажа, найм и т.д., можно сделать вывод, что одной из сторон сделки обязательно выступает собственник имущества. Следует отметить, что определение понятия таких субъектов сделок с муниципальной недвижимостью как юридические и физические лица не вызывают проблем, однако вопрос о собственнике муниципального недвижимого имущества порождает много споров среди правоведов, поэтому данный пункт главы второй диплома будет посвящен целиком определению собственника муниципальной недвижимости как субъекта сделок.

В научной литературе нет единого понятия, раскрывающего субъект права муниципальной собственности. Так, Конституция РФ связывает самостоятельное решение населением вопросов местного значения, в том числе и самостоятельное владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью (п. 1 ст. 130). А статьей 132 Конституции РФ органы местного самоуправления наделены правом самостоятельно управлять муниципальной собственностью. Гражданский кодекс РФ закрепляет право собственности на муниципальное имущество за городскими и сельскими поселениями, другими муниципальными образованиями, от имени которых права собственника осуществляют органы местного самоуправления. Таким образом, собственником муниципальной недвижимости выступают муниципальные образования, реализующие правомочия собственников через уполномоченные органы местного самоуправления.

Изложенной точки зрения придерживаются некоторые ученые, такие как О.Ю. Скворцов, который в своей работе утверждает, что муниципальные образования являются носителями права собственности, продавцами муниципального имущества выступают органы, уполномоченные на то соответствующими муниципалитетами. С таким подходом к определению субъекта права муниципальной собственности соглашаются и другие - В.В. Григорьев, И.А. Острина, А.В. Руднев, утверждающие, что органы местного самоуправления осуществляют права собственника в отношении недвижимого имущества, входящего в состав муниципальной собственности, и вправе совершать сделки с таким имуществом.

Есть высказывания некоторых правоведов, которые видимо сомневаются, что муниципальным образованиям на практике принадлежит право собственности на муниципальное недвижимое имущество, но считающих, что муниципальные образования должны обладать правами самостоятельного владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью. По их мнению, в части распоряжения муниципальной недвижимостью муниципальным образованиям, как любым другим собственникам, должно представляться право создания, приобретения и отчуждения объектов собственности.

Рассмотренный подход основывается не только на нормах Гражданского кодекса РФ, но и на положениях Федерального Закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ". Согласно п. 1 ст. 1 указанного закона, под муниципальным образованием понимаются - городские, сельские поселения, несколько поселений, объединенных общей территорией, часть поселения, иная населенная территория, в пределах которой осуществляется местное самоуправление. Исходя из определения закона, муниципальное образование является в первую очередь территорией.

Тогда возникает вполне закономерный вопрос, каким образом территория (пусть даже населенная) может участвовать в гражданских правоотношениях, в частности сделках, осуществлять права, исполнять обязанности, иметь имущество? Может "посредством регламентации отдельных отношений, субъектом которых является муниципальное образование, законодатель наполняет понятие "муниципальное образование" совершенно другим содержанием", отличным от установленного в Федеральном законе "Об общих принципах….". Обращая внимание на эти несоответствия в законодательстве, ученые предлагают в качестве субъекта муниципальной собственности использовать понятие "местное сообщество".

Такой подход сторонники объясняют активным использованием в решениях Конституционного Суда РФ, в законодательстве отдельных субъектов РФ, в научной литературе понятия "местное сообщество". Под данным термином следует понимать муниципальное образование в широком смысле как некую целостность, включающую граждан, объединенных необходимостью самостоятельно решать задачи по обеспечению собственных интересов в пределах определенной территории, на которой они проживают. Согласно высказанной теории, только местному сообществу может принадлежать право муниципальной собственности.

В юридической литературе существует еще одна точка зрения, что субъектом права муниципальной собственности является население соответствующей территории. Основанием мнения являются нормы Конституции РФ, закрепляющие право населения самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться муниципальной собственностью. Сторонником такой теории является А.Г. Воронин, который в статье не только утверждает, что собственником муниципального имущества выступает население конкретной территории, но и дает оценку "триаде", определяющей понятие "собственность", а именно:

1. Владение - осуществляется населением данной территории, так как именно оно наделяет органы власти и управления полномочиями совершать действия в отношении собственности.

1. Распоряжение по поручению населения осуществляют органы власти и управления.

2. Пользование осуществляется как самими органами власти и управления, так и предприятиями и организациями различных форм собственности.

Сложная сторона права муниципальной собственности, вытекающая из многоуровневого характера субъектов этого права, предопределяет попытки ряда авторов использовать категории "активный" - "пассивный" и "номинальный" - "реальный". Так, И.В. Ефремчук в своей работе указывает, что "в системе государственной собственности, в том числе и муниципальной, "пассивным", "номинальным" собственником выступает население, в интересах которого определенная часть объектов собственности изымается из свободного рыночного оборота и образует государственный сектор экономики на всех его уровнях. Поскольку механизм непосредственного осуществления населением функций собственника громоздок, медлителен и требует значительных затрат … действительным, "реальным", "активным" собственником выступают представительные органы власти… представительные органы власти обладают наибольшим пучком прав в отношении объектов муниципальной собственности".

Однако такой подход к пониманию носителя права собственности на недвижимое имущество, находящееся в муниципальной собственности, не основано на законе (в отличие от предыдущих), противоречит самому понятию "собственник", так как собственник - субъект, который владеет, пользуется и распоряжается определенным имуществом свободно, по своему усмотрению, своей властью и в своем интересе. Таким образом, право собственности как первичное право характеризуется свободой воли собственника при использовании имущества. Следовательно, использование муниципального имущества не собственником (органами местного самоуправления) возможно лишь с определенными ограничениями права.

Органы местного самоуправления в отношении управления муниципальной собственностью представляют интересы населения, осуществляя от его имени правомочия владения, пользования и распоряжения объектами муниципальной недвижимости. Исходя из вышеизложенного, в научной литературе выделяется еще один подход к определению собственника муниципального имущества. Подход основывается на том, что местное население в сделках с недвижимостью, находящейся в муниципальной собственности, выступает как первичный собственник, а органы местного самоуправления - как публичные собственники, то есть органы, которые не просто осуществляют полномочия первичного собственника, но и формулируют его интересы.

Органы местного самоуправления осуществляют полномочия собственника муниципального имущества в рамках своей компетенции. Представительные органы устанавливают порядок управления и распоряжения муниципальной собственностью, а исполнительные - владеют, пользуются, распоряжаются ей, как "правопредставители" жителей муниципального образования. "Органы местного самоуправления в пределах собственной компетенции осуществляют все полномочия собственников муниципального имущества, за исключением тех случаев, когда правомочия собственника реализует население путем прямой демократии".

На мой взгляд, данный подход наиболее верно отражает действительность, основывается на нормах действующего законодательства. Хотя, нельзя не отметить, что сложная структура права муниципальной собственности на недвижимое имущество в настоящее время не получила достаточного и должного правового регулирования, что создает не мало проблем.

Следует обратить внимание на то, что законодательное закрепление четкого понятия "субъекта муниципальной собственности" в настоящее время необходимо, так как только собственник имущества может самостоятельно им распоряжаться, в том числе и совершать сделки.

Глава 3. ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ СДЕЛОК С МУНИЦИПАЛЬНЫМ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

Недвижимость, находящаяся в муниципальной собственности, составляет один из основных активов местной администрации, и органы местного самоуправления, реализуя свои полномочия собственника, могут продавать муниципальное недвижимое имущество, передавать его в аренду или найм.

Предметом исследуемых в дипломной работе сделок является, как уже отмечалось выше, муниципальное недвижимое имущество. Все сделки, совершаемые с ним, являются двухсторонними (иногда многосторонними), следовательно, именуются в юридической литературе договорами.

В данной главе дипломной работы будут рассмотрены виды договоров, которые составляют предмет исследования дипломной работы, такие как купля - продажа, аренда и найм. Исследование именно этих договоров объясняется их распространенностью на практике, а также особенностями их совершения, так как большинство из названных видов сделок с муниципальной недвижимостью совершаются посредством приватизации или проведения торгов. Договоры будут раскрыты через их содержание (права и обязанности сторон) и основные элементы (стороны, предмет и форма).

3.1 Договор купли - продажи муниципального недвижимого имущества

Понятие договора купли-продажи недвижимости вообще основано на общем определении договора купли-продажи, данном в статье 454 Гражданского кодекса РФ, в сочетании со специальными нормами о продаже недвижимости (в частности ст. 549 ГК РФ). Учитывая специфику предмета исследуемых в дипломе сделок, следует обратить внимание на то, что продажа объектов муниципальной недвижимости в собственность граждан и юридических лиц осуществляется в порядке, предусмотренном законами о приватизации муниципального имущества, о чем свидетельствует статья 217 Гражданского кодекса РФ.

Согласно приватизационному законодательству, в частности Федеральному закону "О приватизации государственного и муниципального имущества РФ" от 21.12.2001 г № 178-ФЗ (с изм. от 05.01.2006 № 7-ФЗ) (далее по тексту - Закон № 178-ФЗ), под приватизацией муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц. Следовательно, приватизация - способ отчуждения муниципального имущества на основе договора купли-продажи.

Таким образом, проанализировав понятия договора купли-продажи недвижимости и приватизации муниципального имущества, можно дать следующее понятие договору купли-продажи муниципального недвижимого имущества. Определив его как договор, по которому собственник муниципального недвижимого имущества обязуется возмездно передать в собственность физического и (или) юридического лица муниципальную недвижимость в порядке, предусмотренном приватизационным законодательством РФ, а покупатель обязуется принять эту недвижимость и оплатить ее.

Из определения следует, что это возмездный, срочный, консенсуальный договор, особенностью которого является порядок совершения сделки купли-продажи: аукцион, конкурс, продажа посредством публичного предложения и без объявления цены (статья 13 Закона № 178-ФЗ (с изм. от 05.01.2006 № 7-ФЗ)). Впервые в истории Российской приватизации в нормативных актах реализована концепция двухэтапной продажи низко ликвидного имущества; непроданное на аукционе недвижимое муниципальное имущество стало возможным продавать так называемыми способами "второго эшелона" (посредством публичного предложения и продажи без объявления цены).

В развитие порядка продажи муниципального имущества, закрепленного в главе 3 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", было принято Положение "Об организации продажи государственного или муниципального имущества", утвержденное постановлением Правительства РФ от 12.08.2002 № 585, которое подробно расписывает порядок проведения конкурсов и аукционов. Так же в целях реализации Закона № 178-ФЗ (с изм. от 05.01.2006 № 7-ФЗ) были разработаны и утверждены следующие нормативные акты: Постановление Правительства РФ от 12.08.02 г. № 584 " Об утверждении положения о проведении конкурса по продаже государственного или муниципального имущества", Постановление Правительства РФ от 22.07.02 г. № 549 "Об утверждении Положений об организации продажи государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения и без объявления цены". Положения, как видно из их названий, регламентируют порядок проведения торгов. Несоблюдение требований приватизационного законодательства, предусмотренных в частности вышеназванными нормативно-правовыми актами, может повлечь недействительность договора купли-продажи муниципальной недвижимости и как следствие не породить юридически значимых последствий в виде перехода права собственности.

Сторонами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает, по общему правилу, собственник или его представитель. Правомочия собственника муниципальной недвижимости, благодаря обязательной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждается свидетельством, выданным регистрирующим органом.

Согласно статье 2 Закона № 178-ФЗ (с изм. от 05.01.2006 № 7-ФЗ), приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления, на практике на стороне продавцов, как правило, выступают комитеты, департаменты или фонды по управлению муниципальным имуществом. На стороне покупателей муниципальной недвижимости могут быть любые физические и юридические лица, за исключением муниципальных унитарных предприятий, муниципальных учреждений, а так же юридических лиц, в уставном капитале которых доля муниципального образования превышает 25 процентов.

Предметом договора купли - продажи недвижимости, находящейся в муниципальной собственности, является муниципальная недвижимость, понятие и виды которой были рассмотрены в первой главе настоящей дипломной работы.

Учитывая свойства недвижимых вещей, законодатель выдвигает особые требования к описанию предмета договора. Согласно статьям 32 Закона № 178-ФЗ (с изм. от 05.01.2006 № 7-ФЗ) и 554 Гражданского кодекса РФ, к обязательным условиям описания предмета договора относят: наименование муниципального недвижимого имущества; место его нахождения; состав, порядок и срок передачи муниципальной недвижимости в собственность покупателя, сведенья о наличии обременений, сохраняемых при переходе прав и т.д. Например, если предметом договора является муниципальное здание, сооружение либо помещение, в договоре должно быть описано местоположение, адрес, назначение, год постройки, площадь, этажность, обременения. При отсутствии в договоре требуемого законодателем описания предмета договора купли-продажи муниципальной недвижимости, условия считаются не согласованными, а договор - не заключенным.

Форма договора купли - продажи муниципального недвижимого имущества. Договор заключается между продавцом и победителем торгов в соответствии с Законом № 178-ФЗ (с изм. от 05.01.2006 № 7-ФЗ) не позднее пяти дней после утверждения протокола об итогах торгов, в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами договора. Простая письменная форма договора объясняется тем, что все договоры купли - продажи муниципального недвижимого имущества подлежат государственной регистрации, хотя правильнее говорить о государственной регистрации перехода права собственности на муниципальную недвижимость. Введение системы регистрации преследует цели предания открытости правам на недвижимое имущество, обеспечения доступности информации об этих правах, осуществление государственного контроля за совершением сделок с недвижимым имуществом (в том числе муниципальным) и преследует цели максимально защитить права и законные интересы граждан и юридических лиц, а также обеспечить соблюдение публичных интересов.

Обобщая вышеизложенное, можно сделать вывод, что договор купли-продажи муниципального недвижимого имущества совершается в простой письменной форме и не требует государственной регистрации. Стороны обязаны зарегистрировать лишь переход права собственности на муниципальную недвижимость.

Исследуя договор купли-продажи муниципального недвижимого имущества, нельзя обойти вниманием такое его существенное условие, как цена, при отсутствии которой договор считается не заключенным. Начальная цена муниципальной недвижимости, согласно статье 12 Закона № 178 -ФЗ (с изм. от 05.01.2006 № 7-ФЗ), определяется на основании отчета об оценке муниципального имущества, составленного в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. Порядок определения (расчета) цены осуществляется в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в РФ" от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ (в ред. От 22.08.2004 № 7-ФЗ).

Права и обязанности сторон.

Основная обязанность продавца - передать муниципальное недвижимое имущество покупателю после проведения в соответствующем закону порядке торгов и заключению самого договора продажи муниципальной недвижимости. Передача имущества предполагает, что муниципальная недвижимость свободна от прав третьих лиц, исключения составляют случаи, когда покупатель согласен принять муниципальное недвижимое имущество с обременениями.

Передача муниципального недвижимого имущества осуществляется посредством подписания сторонами передаточного акта или акта приема-передачи. Закон № 178-ФЗ (с изм. от 05.01.2006 № 7-ФЗ) устанавливает, что передача муниципальной недвижимости и оформление права собственности на нее осуществляются не позднее чем через тридцать дней после дня полной оплаты имущества.

После передачи муниципальной недвижимости продавец считается исполнившим свои обязательства. Момент исполнения договора следует отличать от момента передачи права собственности на недвижимость, находящуюся в муниципальной собственности. Согласно действующему законодательству РФ, последний наступает в момент государственной регистрации перехода права собственности в специальных учреждениях юстиции - регистрационных палатах. Гражданский кодекс РФ не ставит исполнение договора сторонами в зависимость от государственной регистрации перехода права, муниципальное недвижимое имущество может быть передано в любой последовательности как до, так и после регистрации, но в течение тридцати дней после оплаты покупателем муниципального имущества.