Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Глава 1. Понятие сделок с недвижимым имуществом

1.1 Понятие и особенности недвижимости как объекта сделок

1.2 Особенности субъектного состава сделок с недвижимостью

Глава 2. Государственная регистрация как завершающий этап совершения сделок с недвижимостью

2.1 Понятие и правовое значение государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом

2.2 Порядок государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом

Глава 3. Правовое регулирование отдельных сделок с недвижимым имуществом

3.1 Правовое регулирование приватизации как сделки влекущей переход права собственности на жилое помещение

3.2 Правовое регулирование ипотеки как сделки не связанной с переходом права собственности на недвижимое имущество

Заключение

Библиографический список

Введение

Недвижимость - один из самых ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц.

Отличительной особенностью современного этапа развития гражданского законодательства является критический анализ его основополагающих институтов на основании выявленных практикой проблем их применения. Особенно пристальному вниманию цивилистов подвергаются нормы, регулирующие оборот объектов недвижимого имущества.

Действующее законодательство, регулирующее отношения по поводу недвижимости, характеризуется большим количеством нормативных актов. В 2004 - 2006 годах был принят ряд федеральных законов, реформирующих действующее законодательство о недвижимости. Впервые на федеральном уровне были установлены правила инвестирования в строительство объектов недвижимости (кроме объектов производственного назначения), приняты новые Жилищный, Градостроительный, Водный, Лесной кодексы, определен порядок перевода земель из одной категории в другую, упрощена процедура оформления ипотеки, уточнены правила государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства, которые теперь прямо указаны в качестве недвижимых вещей в ст. 130 ГК РФ.

Вместе с тем, действующее законодательство до сих пор изобилует нечеткими и противоречивыми формулировками в отношении самых фундаментальных основ гражданского права, к числу которых принадлежат и понятия недвижимости, недвижимого имущества, недвижимых вещей как объектов гражданских прав.

Так, обыденное сознание давно и неразрывно связало понятие недвижимости с землей. Между тем юридическая квалификация объектов недвижимого имущества сталкивается порой с неразрешимыми проблемами. Виной тому - отсутствие четких, законодательно установленных критериев, по которым объект может быть, безусловно, оценен как недвижимый. В результате возникает большое количество споров с регистрирующими и налоговыми органами.

Споры, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в течение последних лет являются одной из самых распространенных категорий дел, как в арбитражных судах, так и в судах общей юрисдикции. Вместе с тем практика применения соответствующих норм законодательства органами, регистрирующими права на недвижимость, и судебным инстанциями различных регионов не отличается единообразием.

Проблемы правового статуса недвижимого имущества и сделок с ним традиционно становились предметом исследования ведущих ученых-цивилистов: Л.А. Кассо, Д.И. Мейера, К.П. Победоносцева, В.И. Синайского, Г.Ф. Шершеневича, Е.А. Суханова, О.М. Козырь, З.И. Цибуленко и других. Вместе с тем, труды вышеназванных ученых не содержат исчерпывающего анализа современных проблем правового статуса недвижимого имущества и сделок с ним.

Все вышесказанное предопределило актуальность темы моего дипломного исследования.

Целью моей дипломной работы является систематизация и доступное изложение основных положений гражданско-правовой доктрины и российского законодательства о сделках с недвижимым имуществом.

Для достижения вышеуказанной цели мною поставлены следующие задачи:

- уяснить понятие и квалифицирующие признаки недвижимого имущества;

- проанализировать особенности субъектного состава сделок с недвижимым имуществом;

- сформулировать понятие и определить порядок государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом;

- обозначить особенности правового регулирования отдельных сделок с недвижимым имуществом.

- сформировать предложения по совершенствованию действующего законодательства.

Дипломная работа состоит из 3-ех глав. В первой главе уясняется понятие и квалифицирующие признаки недвижимого имущества, анализируются особенности субъектного состава сделок с недвижимым имуществом. Во второй главе формулируется понятие и определяется порядок государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом. В третьей главе обозначаются особенности правового регулирования сделки по приватизации жилых помещений и сделки по ипотеке.

право собственность недвижимость сделка приватизация

Глава 1. Понятие сделок с недвижимым имуществом

1.1 Понятие и особенности недвижимости как объекта сделок

В качестве одного из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей закон (ст. 8 ГК РФ) называет сделки. Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сделки являются самыми распространенными юридическими фактами, порождающими гражданские права на недвижимое имущество. Для формирования научно обоснованного понятия сделки с недвижимым имуществом, считаю целесообразным сначала выяснить правовую природу недвижимого имущества.

Понятие недвижимости - ключевое для уяснения принципиальных особенностей этого института права в целом. Сам термин «недвижимое имущество» появился в российском законодательстве сравнительно недавно, а легитимного его определения не существовало вовсе. Именно этим объясняется наличие разнообразных точек зрения ученых-цивилистов на этот счет. Такие видные ученые, как Д.И. Мейер, К.П. Победоносцев, В.И. Синайский, Г.Ф. Шершеневич и др., неоднократно в своих трудах рассматривали вопросы, касающиеся тех или иных аспектов, относящихся к недвижимости.

При этом обращает на себя внимание тот факт, что в науке гражданского права XVIII-XIX вв. усилия цивилистов были направлены на выработку либо признаков недвижимости, либо перечня ее объектов, который видоизменялся в зависимости от развития общественных отношений и появления новых объектов.

В настоящее время позиция законодателя изменилась. Это выразилось, прежде всего, в том, что в ГК РФ впервые в истории российской цивилистики закреплено понятие недвижимости, которое, безусловно, стало основой всех современных изысканий. Согласно п. 1 ст. 130 к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К ним относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Само по себе это определение развернутое и объемное. Однако не все его положения понимаются однозначно, что порождает научные споры.

Представители других отраслей науки (философии, экономики и др.) предлагают варианты определения недвижимости с учетом своей отраслевой специфики. Так, И.Т. Балабанов рассматривает недвижимость как финансовую категорию, определяя ее как участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и др.), а также зданиями и сооружениями См.: Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью. М.: Финансы и статистика, 1996. С. 13-14.. Представляется, что в основе данного определения лежит формулировка ГК РФ, с той лишь разницей, что здесь предпринята попытка уйти от излишней детализации Кодекса. В то же время И.Т. Балабанов допускает некоторые противоречия. По его мнению, недвижимость - это участок территории с соответствующими принадлежностями, среди которых называются природные ресурсы, здания, сооружения. В качестве одной из составных частей указывается и земельный участок См.: Там же. С. 14.. В данном случае неясно, что же такое «территория»? Возникает представление, что это некая абстрактная категория, не имеющая конкретных признаков. Хотя, если учитывать общепризнанное значение, то территория и есть, прежде всего, земельный участок. Именно такое определение дается в словаре С.И. Ожегова: «Территория - это земельное пространство с определенными границами» Ожегов С.И. Словарь русского языка / Под ред. Н.Ю. Шведовой. М.: Русский язык, 1984. С. 707.. Получается, что земельный участок одновременно является и самой недвижимостью, и ее составной частью, что невозможно.

В.А. Горемыкин считает, что недвижимость - это товар. Причем само понятие недвижимости отсутствует. Названы лишь ее характерные признаки, такие как стационарность, материальность, полезность, долговечность, износ, разнородность, уникальность и неповторимость См.: Горемыкин В.А. Рынок недвижимости. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Маркетинг, 2008. С. 213-215.. Думается, что это определение не отражает специфику недвижимого имущества. Безусловно, товар может быть движимым и недвижимым. Следовательно, названные признаки должны быть универсальными, подходящими для любого вида имущества. Действительно, уникальностью, разнородностью и неповторимостью может обладать, например, произведение живописи, которое вместе с тем не считается недвижимостью. Но в этом случае непонятно, почему речь идет о свойствах недвижимости. Вероятно, следует говорить о признаках товара вообще.

В науке гражданского права понятие недвижимости обсуждается столь же активно, как и в других отраслях науки. Дискуссии ведутся в пределах, установленных ст. 130 ГК РФ.

Справедливости ради следует отметить, что большинство авторов вполне согласны с трактовкой законодателя и их рассуждения сводятся лишь к комментированию указанного определения.

Однако некоторые ученые-цивилисты считают, что легитимное определение недвижимости не вполне совершенно и нуждается в изменении. Это заслуживает внимания ввиду наличия ряда противоречий и неточностей в самой формулировке дефиниции.

Статья 130 ГК РФ, рассматривая понятие недвижимости, одновременно в качестве синонимов использует три правовых понятия: 1) недвижимая вещь; 2) недвижимое имущество; 3) недвижимость. Но в теории гражданского права они несут различную смысловую нагрузку, и было бы не совсем правильно их отождествлять.

Сам термин «недвижимое имущество» в русском законодательстве появился довольно поздно и заменил прежние выражения, например, «вотчина», «имение» и др. После этого в русской цивилистике возникло смешение терминов «имущество» и «вещь». Г.Ф. Шершеневич отмечал: «Наше законодательство не выдерживает терминологии и употребляет слово имущество вместо вещь, а вместо имущества говорит о собственности или об имении» Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). М.: Спарк, 1995. С. 95.. Проблема, отмеченная видным русским правоведом в 1907 году, существует до сих пор.

Использование в определении категории «недвижимая вещь» вполне закономерно, поскольку, по мнению большинства цивилистов, лишь вещь может быть объектом права собственности. Е.А. Суханов указывает, что объектами вещных прав в российском праве, как и в целом в континентальной правовой системе, не могут выступать имущественные права - права требования, права пользования и т.п. См.: Суханов Е.А. Гражданское право: в 4 т. Т. 1: Общая часть В 3-х тт Т:1(изд:3). С. 334.

Л.В. Щенникова предлагает понимать вещь в широком и узком смысле. Широким понятием охватываются не только вещи материальных предметов внешнего мира, но также юридические отношения и права. В узком, собственном смысле слова, под вещами понимают предметы внешнего мира, как созданные трудом человека, так и находящиеся в естественном состоянии. Однако далее она отмечает, что по поводу вещей в узком смысле в первую очередь складываются общественные отношения, регулируемые гражданским правом См.: Щенникова Л.В. Указ. соч. С. 3..

И. Гумаров полагает, что «общеупотребительное значение слова «вещь» не совпадает с ее юридическим, более широким пониманием. В отличие от распространенного в быту понятия вещей, законодательство относит к последним, например, представителей животного мира, искусственные космические объекты, земельные участки» Гумаров И. Понятие вещи в современном гражданском праве России // Хозяйство и право. 2000. № 3. С. 78. В то же время он считает, что действующий ГК понятия вещей не дает, и приводит определение, предлагаемое «Юридической энциклопедией», где под вещью понимается «предмет внешнего (материального) мира, находящийся в естественном состоянии в природе или созданный трудом человека, являющийся основным объектом в имущественных отношениях» Там же. С. 79. На основании анализа ст. 132 ГК РФ, предусматривающей, что предприятие как имущественный комплекс включает в себя не только здания, сооружения и другие вещи, но и права требования, долги, исключительные права, И. Гумаров делает весьма своеобразный вывод, что закон, помимо вещей, как предметов материального мира, параллельно допускает существование нематериальных вещей См.: Там же. С. 80..

С такой позицией согласиться трудно, поскольку в законе не содержится достаточно четких критериев, позволяющих выделить те вещные права, которые при определенных условиях могут приобретать вещную оболочку, то есть стать «вещью». Да это и не требуется, так как в теории гражданского права существует понятие «имущество», под которым обычно понимают совокупность вещей, а также прав на них.

В связи с этим становится понятно употребление законодателем в понятии недвижимости наряду с категорией «вещь» категории «имущество». Тем самым законодатель характеризует недвижимость не только как объект, имеющий материальную оболочку (вещь), но и как совокупность соответствующих прав. Поэтому в ст. 132 ГК РФ «предприятие» обозначено как имущественный комплекс, а не совокупность вещей. Само упоминание об «имуществе» дает законодателю основание для столь обширного перечня объектов, входящих в его состав, в том числе прав требования, долгов и т.п.

Одновременно возникает вопрос о необходимости использования понятия «имущество» в легитимном определении недвижимости. Ведь, как верно отмечает О.М. Козырь, российский законодатель использует термин «недвижимое имущество» в качестве синонима «недвижимых вещей» лишь чисто условно, в действительности ограничивая категорию недвижимости только вещами См.: Козырь О. М. Указ. соч. С. 276.. Характеристика же предприятия как объекта недвижимости (имущественного комплекса) в рамках ст. 132 ГК РФ представляется исключением, а потому ориентироваться на этот объект в определении статуса недвижимости нецелесообразно. Употребление в этой статье третьего термина - «недвижимость» совершенно излишне, поскольку и «вещь», и «имущество» в принципе охватывают названное явление целиком. Последняя категория, видимо, призвана указать на связь с зарубежным законодательством, где деление на недвижимое и движимое является основным. Этим же подчеркивается особое отношение российского законодателя к тем видам объектов, которые перечислены в ст. 130 ГК РФ, выражающееся в установлении более жесткого правового режима, в частности, государственной регистрации.

Таким образом, следовало бы исключить из ст. 130 ГК РФ упоминание о «недвижимом имуществе» и «недвижимости», усложняющее определение недвижимости, и акцентировать внимание на категории «недвижимая вещь», подчеркивая тем самым, что объектом права на недвижимость являются лишь предметы, имеющие материальную форму.

Особого внимания при анализе данного определения требуют критерии отнесения тех или иных объектов к указанной категории вещей.

Первый критерий основан на естественной природе происхождения вещей, таких как, например, участок земли. Данный критерий не вызывает никаких возражений. Более того, следует признать такую формулировку довольно удачной, ибо речь идет не о земле вообще, а об участке, части земли, определенной площади. Гражданское законодательство рассматривает любую вещь прежде всего с точки зрения возможности ее участия в гражданском обороте в качестве объекта правовых отношений. Это требует четкости в определении того, что является объектом. Нельзя купить просто землю, мы покупаем ее часть, в виде земельного участка. Кроме того, именно те вещи, которые по своему происхождению недвижимы, и должны признаваться таковыми законом в первую очередь.

Другим критерием определения недвижимости является прочная связь вещей с землей, причем настолько, что перемещение этих объектов в пространстве невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.

Признак прочной связи с землей является определяющим, и это особенность российской правовой системы. Однако такое понятие довольно спорно. Еще Г.Ф. Шершеневич отмечал, что «вопрос о прочности и связи строения с землею не может быть решен принципиально с полной точностью» Шершеневич Г. Ф. Указ. соч. С. 96..

У некоторых современных ученых названный критерий также вызывает несогласие. Так, Е.А. Дорожинская считает, что «определение, данное в Гражданском кодексе РФ, весьма уязвимо, поскольку сомнителен установленный для определения недвижимых вещей оценочный критерий - «перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно»Дорожинская Е.А. Правовое регулирование сделок с недвижимостью. Новосибирск: СибАГС, 2008. С. 15-16.. Свое мнение она поясняет ссылкой на высказывание Н.А. Сыродоева: «Современные технические достижения, - пишет он, - позволяют перемещать даже монументальные здания на значительные расстояния не только без «несоразмерного», но и без всякого ущерба их назначению. Если следовать букве закона, то здание, перемещенное не только на соседний участок, но и в соседний район, сохраняет качество недвижимого объекта, если не причинен несоразмерный ущерб его назначению» Сыродоев Н.А. Земля как объект гражданского оборота // Государство и право. 2009. № 8. С.11..

Действительно, деревянный дом можно перенести, разобрав его по бревнам, сложив на новом месте заново, многоэтажные дома тоже двигают, не принося им ущерба. В отношении леса и многолетних насаждений данное определение, на наш взгляд, вообще неприменимо. Какой ущерб для леса возникает при его вырубке, то есть при прекращении связи с землей? Он просто меняет свое назначение.

Можно, конечно, предположить, что данный признак заимствован русской цивилистикой из зарубежного законодательства. Статья 525 Кодекса Наполеона в состав недвижимого имущества включает движимые вещи, прикрепленные к земле собственником. Именно в отношении таких вещей устанавливается признак «не могут быть отделены без повреждения или ухудшения части имения, к которой они прикреплены». В этом случае движимая вещь прикрепляется к земле так, что она не может быть отделена без ущерба, причем не для себя, а для имения (недвижимого имущества).

В российском же законодательстве первый признак не называется, а второй - распространен на более широкий круг вещей. В результате потеряна четкость в определении.

Вызывает возражение и перечень, который дается законодателем в абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ: здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. В результате анализа указанного текста в состав недвижимости могут быть включены не вещи, подпадающие под признак «все, что прочно связано с землей», а вещи из указанного перечня. У названных объектов, хотя и существует «связь с землей», но их перемещение не влечет за собой несоразмерного ущерба ни земельному участку, ни самим объектам. Меняется назначение вещи.

Целесообразнее сформулировать данный признак так, как это было сделано в Основах гражданского законодательства 1991 г.: «земельные участки и все, что прочно с ними связано», исключив указание на несоразмерный ущерб, возникающий при перемещении объекта, а также перечень таких объектов. Эти изменения, на наш взгляд, больше соответствуют положению дел.

Кроме названных критериев, которые обычно считают материальными, ст. 130 ГК РФ использует и юридический критерий, относя к недвижимым вещам те объекты, которые по своей природе движимы, но их роль в гражданском обороте столь важна, что законодатель распространил на них правовой режим недвижимости. Это воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации. Очевидно, указание на обязательность такой регистрации должно подчеркнуть идентичность правового режима данных объектов недвижимым вещам.

Некоторые авторы считают, что государственная регистрация еще не свидетельствует о наличии статуса недвижимости. Так, Е.А. Киндеева пишет, что автомобиль или племенной скот тоже регистрируются, но недвижимостью не являются См.: Киндеева Е.А. Недвижимость: Права и сделки. 2007. М. С. 312.. В данном случае следует согласиться с Е.А. Сухановым, который совершенно справедливо указывает на различие государственной регистрации прав на недвижимость, имеющей гражданско-правовое значение, и технической регистрации отдельных видов имущества. Техническая регистрация, замечает ученый, может влиять лишь на осуществление гражданских прав (например, запрет эксплуатации автомобиля владельцем, не зарегистрированным в этом качестве в органах ГИБДД), но не на их возникновение, изменение или прекращение См.: Маттеи У., Суханов Е.А. Указ. соч. С. 343..

И, тем не менее, государственную регистрацию нельзя считать признаком недвижимости. Это лишь следствие, констатация наличия объективно присущих этой категории вещей свойств, закрепленных законодательством. Что же касается воздушных и морских судов, космических объектов и т.п., то здесь законодатель указывает на необходимость государственной регистрации именно потому, что эти вещи приравнены к недвижимости и у них отсутствуют объективные признаки, ей свойственные. И именно поэтому данная формулировка абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ не вызывает возражений.

Таким образом, мы предлагаем изменить абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ и изложить его в следующей редакции: «Недвижимыми вещами (недвижимостью) признаются земельные участки, участки недр, другие объекты гражданского права, перемещение которых невозможно в силу их природных свойств, а также иные вещи, прочно связанные с землей и в силу этого обладающие значительной стоимостью».

1.2 Особенности субъектного состава сделок с недвижимостью

Участниками сделок с недвижимым имуществом могут быть субъекты гражданского права - граждане (в т.ч. граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства), юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования. Указанные субъекты права обладают спецификой, которую целесообразно рассмотреть подробнее.

Гражданин для совершения гражданско-правовых сделок с недвижимостью должен обладать право- и дееспособностью.

В содержание правоспособности граждан входит, наряду с другими правами, право совершать любые сделки, не противоречащие законодательству, и нести обязанности, вытекающие из существа совершенных сделок (см. ст. 17 и 18 ГК РФ). Гражданской правоспособностью обладают все граждане без исключения, поскольку она возникает в момент рождения и прекращается смертью гражданина. Дееспособность - способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права и нести гражданские обязанности (п. 1 ст. 21 ГК РФ).

Дееспособность гражданина предполагает его способность своими осознанными действиями осуществлять акты юридически значимого поведения, приобретать права и нести обязанности. В отличие от правоспособности, дееспособностью обладают не все граждане, поскольку по состоянию здоровья или в силу недостижения определенного возраста некоторые из них не способны к осознанному юридически значимому поведению. По общему правилу (ст. 21 ГК РФ), гражданская дееспособность возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, т.е. по достижении 18-летнего возраста. Возможность приобретения полной дееспособности до достижения совершеннолетия предусмотрена п. 2 ст. 21 ГК РФ в случае вступления в брак до достижения 18 лет. В этом случае полная дееспособность сохраняется за гражданином, даже если впоследствии брак будет расторгнут. Закон также допускает в качестве исключения приобретение полной дееспособности несовершеннолетними гражданами в случае прохождения процедуры эмансипации (ст. 27 ГК РФ).

Сделки с недвижимым имуществом в интересах недееспособных или ограниченно дееспособных граждан заключаются в порядке, установленном законом. Так, за малолетних граждан, т.е. несовершеннолетних, не достигших 14 лет, подобные сделки могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны по правилам ст. 28 ГК РФ. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе совершать указанные сделки с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем (см. ст. 26 ГК РФ). От имени гражданина, признанного в установленном порядке недееспособным, сделки совершает его опекун (ст. 29 ГК РФ). Гражданин, который в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством, ограничен судом в дееспособности, вправе совершать такого рода сделки лишь с согласия попечителя (ст. 30 ГК РФ). Основные правила об опеке и попечительстве установлены в ст. 31-40 ГК РФ.

Юридические лица вправе совершать сделки с недвижимостью в соответствии со своей правоспособностью. В гражданском праве различают общую (универсальную) и специальную (уставную) правоспособность юридического лица.

Большинство коммерческих организаций обладают общей гражданской правоспособностью. Общая правоспособность предполагает, что обладающая ею коммерческая организация вправе осуществлять любые виды хозяйственной и иной деятельности, иметь любые гражданские права и нести все обязанности, связанные с осуществлением этой деятельности. Обратим внимание, что общая правоспособность присуща, однако, не всем коммерческим организациям. Например, в силу п. 3 ст. 1 ФЗ от 26.12.1995 г. «Об акционерных обществах» СЗ РФ, 1996, № 1, ст. 1. для акционерных обществ в сферах банковской, страховой и инвестиционной деятельности специальным законодательством определяются особенности их правового положения. Эти особенности выражаются, в частности, в том, что такие акционерные общества обладают не общей, а специальной (уставной) правоспособностью См.: Комментарий к Федеральному закону "Об акционерных обществах". 3-е издание, доп. и перераб./ Под ред. М.Ю.Тихомирова. - М., 2002..

Государственные и муниципальные унитарные предприятия, в отличие от большинства других коммерческих организаций, обладают не общей, а специальной правоспособностью. Специальная правоспособность предполагает, что обладающее такой правоспособностью юридическое лицо вправе осуществлять лишь те виды деятельности, которые прямо указаны в его учредительных документах и соответствуют установленным в этих документах предмету и целям деятельности данного юридического лица. Поэтому, в частности, п. 3 ст. 9 ФЗ от 14.11.2002 г. "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" РГ, 2002, 3 декабря. к числу сведений, которые в обязательном порядке должны быть указаны в уставе любого унитарного предприятия (основанного как на праве хозяйственного ведения, так и на праве оперативного управления), относит, в частности, цели, предмет и виды деятельности унитарного предприятия.

Объем специальной правоспособности конкретного унитарного предприятия закрепляется в его уставе при создании предприятия в соответствии с целями, определенными учредителем. В дальнейшем возможно изменение объема уставной правоспособности унитарного предприятия путем внесения соответствующих изменений в его устав решением органа, уполномоченного утверждать устав данного предприятия См.: Комментарий к Федеральному закону "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях"/ Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 1 августа 2009 года.. Унитарные предприятия не вправе совершать сделки, противоречащие целям и предмету их деятельности, определенным законом или иными правовыми актами. Такие сделки являются ничтожными на основании ст. 168 ГК РФ См. п. 18 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник ВАС РФ, 1996, № 9..

По общему правилу (см. ст. 49 ГК РФ), специальной правоспособностью обладают также некоммерческие организации. Пределы специальной правоспособности некоммерческих организаций определяются их учредительными документами. Сделки, заключенные некоммерческой организацией за пределами специальной правоспособности, установленной учредительными документами, будут считаться оспоримыми в соответствии со ст. 173 ГК РФ. Пределы специальной правоспособности некоммерческих организаций могут быть ограничены и законом. Например, учреждение не вправе распоряжаться закрепленным за ним на праве оперативного управления имуществом, а также приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете. Вместе с тем учреждение вправе распоряжаться тем имуществом, которое приобретено за счет доходов от разрешенной учредительными документами деятельности (ст. 298 ГК РФ) См. подробнее: Комментарий к Федеральному закону «О некоммерческих организациях».Налоговый вестник: комментарии к нормативным документам ", 2008, N 3.

Совершение сделок с объектами недвижимого имущества, находящихся в собственности юридических лиц, может требовать соблюдения особого порядка принятия соответствующих решений при условии, что в соответствии с требованиями специальных актов гражданского законодательства об отдельных видах юридических лиц эти сделки подпадают под категорию крупных. Критерии отнесения сделок к крупным установлены, в частности, законами о хозяйственных обществах, о государственных и муниципальных унитарных предприятиях.

Так, согласно п. 1 ст. 78 ФЗ «Об акционерных обществах» крупной сделкой считается сделка (в том числе заем, кредит, залог, поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату, за исключением сделок, совершаемых в процессе обычной хозяйственной деятельности общества, сделок, связанных с размещением посредством подписки (реализацией) обыкновенных акций общества, и сделок, связанных с размещением эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в обыкновенные акции общества. Уставом общества могут быть установлены также иные случаи, при которых на совершаемые обществом сделки распространяется порядок одобрения крупных сделок, предусмотренный названным законом. Крупная сделка должна быть одобрена советом директоров (наблюдательным советом) акционерного общества или общим собранием акционеров в порядке, установленном ст. 79 ФЗ "Об акционерных обществах".

Критерии отнесения сделок общества с ограниченной ответственностью к крупным установлены ст. 46 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью». Крупной сделкой является сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет более двадцати пяти процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки. Крупными сделками не признаются сделки, совершаемые в процессе обычной хозяйственной деятельности общества. Стоимость отчуждаемого обществом в результате крупной сделки имущества определяется на основании данных его бухгалтерского учета, а стоимость приобретаемого обществом имущества - на основании цены предложения. Решение о совершении крупной сделки принимается общим собранием участников общества. В случае образования в обществе совета директоров (наблюдательного совета) общества принятие решений о совершении крупных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет от 25 до 50% стоимости имущества общества, может быть отнесено уставом общества к компетенции совета директоров (наблюдательного совета) общества. Уставом общества с ограниченной ответственностью может быть предусмотрено, что для совершения крупных сделок не требуется решения общего собрания участников общества и совета директоров (наблюдательного совета) общества (ст. 46 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

Для унитарных предприятий правила о крупных сделках, совершаемых в особом порядке, предусмотрены ст. 23 ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» См. подробнее: Комментарий к Федеральному закону "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях"/ Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 1 августа 2009 года.

От имени и в интересах юридических лиц сделки совершают их органы, уполномоченные на то учредительными документами. Обычно правомочие по совершению сделок от имени юридического лица реализует его исполнительный орган (единоличный или коллегиальный), кроме случаев, предусмотренных законодательством. Например, решения о сделках, которые признаются в силу определенных критериев крупными, в обществе с ограниченной ответственностью принимаются общим собранием участников общества или (в установленных законом случаях) советом директоров См.: Комментарий к Федеральному закону "Об обществах с ограниченной ответственностью". "Бухгалтер и закон", 2009, N 6.. Поэтому в каждом конкретном случае необходимо четко определить, управомочен ли орган, действующий от имени юридического лица, на совершение данной сделки законом или учредительными документами.

Участие некоторых юридических лиц в сделках с недвижимостью связано с определенными ограничениями. Так, организации, которым недвижимое имущество предоставлено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, не вправе самостоятельно распоряжаться им. Совершение сделок с недвижимостью, находящейся в хозяйственном ведении или оперативном управлении у государственных или муниципальных унитарных предприятий, возможно только с согласия собственника соответствующего имущества (см. п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК РФ). Согласие собственника должно быть оформлено письменно, а средства, полученные в результате реализации имущества, направляются непосредственно на цели, для достижения которых организации создавались.

Правоспособность и дееспособность юридического лица возникают одновременно в один и тот же момент - при государственной регистрации юридического лица и прекращаются в момент его ликвидации.

Помимо граждан и юридических лиц, субъектами гражданского права, а следовательно, участниками сделок с недвижимым имуществом, являются Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования.

В соответствии со ст. 124 ГК РФ Российская Федерация, ее субъекты (республики, края, области, города федерального значения, автономная область, автономные округа), а также городские, сельские поселения и другие муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами. К указанным субъектам гражданского права применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов.

От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. От имени муниципальных образований указанные права и обязанности своими действиями могут приобретать и осуществлять органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (см. ст. 125 ГК РФ).

Под органами государственной власти Российской Федерации и ее субъектов следует понимать, прежде всего соответствующие органы исполнительной власти, хотя рассматриваемые правила ГК РФ и не исключают возможности реализации указанных правомочий также представительными органами государственной власти.

На уровне Российской Федерации своими действиями приобретают и осуществляют имущественные права в соответствии со своей компетенцией прежде всего Правительство РФ, Минимущество РФ, отраслевые федеральные органы исполнительной власти. Среди правовых актов, определяющих статус указанных органов, следует назвать прежде всего Конституцию РФ, ФКЗ от 17.12.1997 г. «О Правительстве Российской Федерации» СЗ РФ, 1997, № 51, ст. 5712; 1998, № 1, ст. 1.. Отдельные вопросы правомочий Правительства РФ решаются в федеральных законах, постановлениях Правительства РФ. Основы правового положения Минимущества РФ и отраслевых федеральных органов исполнительной власти установлены в положениях об этих органах См., например, Положение о Министерстве имущественных отношений Российской Федерации, утвержденное постановлением Правительства РФ от 03.06.2002 г. № 377 (СЗ РФ, 2002, № 23, ст. 2178).. Постановлениями Правительства РФ Минимуществу РФ и отраслевым федеральным органам исполнительной власти могут предоставляться и другие правомочия. В некоторых случаях правомочия федеральных органов исполнительной власти могут быть предусмотрены федеральными законами (см., например, ФЗ от 25.08.1995 г. «О федеральном железнодорожном транспорте» СЗ РФ, 1995, № 35, ст. 3505.).

Правительство РФ может делегировать определенные полномочия в отношении объектов федеральной собственности не только федеральным органам исполнительной власти, но и органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации в порядке, определенном Федеративным договором и законами Российской Федерации. Поэтому арбитражным судам при рассмотрении споров необходимо устанавливать, были ли делегированы Правительством РФ его полномочия по распоряжению федеральным имуществом конкретному федеральному органу исполнительной власти либо органам исполнительной власти субъектов Федерации См.: п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 г. № 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"..

На уровне субъектов Российской Федерации своими действиями приобретают и осуществляют имущественные права в соответствии со своей компетенцией органы исполнительной власти соответствующих субъектов Федерации. Компетенция указанных органов определяется на основе Конституции РФ конституциями, уставами, законами субъектов Российской Федерации, другими актами регионального законодательства.

На муниципальном уровне своими действиями приобретают и осуществляют имущественные права выборные и другие органы, наделенные полномочиями на решение вопросов местного значения и не входящие в систему органов государственной власти. К органам местного самоуправления относятся: выборные органы, образуемые в соответствии с ФЗ от 28.08.1995 г. «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» СЗ РФ, 1995, № 35, ст. 3506; 1996, № 17, ст. 1917; № 49, ст. 5500; 1997, № 12, ст. 1378; 2000, № 32, ст. 3330; 2002, № 12, ст. 1093., законами субъектов Российской Федерации, уставами муниципальных образований; другие органы, образуемые в соответствии с уставами муниципальных образований.

Органы местного самоуправления, выступающие от имени соответствующих муниципальных образований, осуществляют управление и распоряжение объектами недвижимого имущества, находящимися в муниципальной собственности, через соответствующих должностных лиц либо специально создаваемые органы (земельные комитеты, комитеты по управлению имуществом, специальные комиссии и др.). Названные органы вправе передавать объекты муниципальной собственности во временное или постоянное пользование гражданам и юридическим лицам, сдавать в аренду, отчуждать в установленном порядке, а также совершать с имуществом, находящимся в муниципальной собственности, иные сделки, определять в договорах и соглашениях условия использования приватизируемых или передаваемых в пользование объектов. Кроме того, в соответствии со ст. 15 ФЗ от 28.08.1995 г. «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в исключительном ведении представительных органов местного самоуправления находится установление порядка управления и распоряжение муниципальной собственностью.

Глава 2. Государственная регистрация как завершающий этап совершения сделок с недвижимостью

2.1 Понятие и правовое значение государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом

Любая государственная регистрация есть публичный акт власти, направленный на фиксирование на определенный период времени каких-либо важных с точки зрения самой власти и общества правоотношений. Общественную значимость такого специфического объекта гражданского оборота, как недвижимость, отмечал Д.И. Мейер. По его словам, форма сделки с недвижимостью в виде участия общественной власти путем «укрепления прав» является обязательной, она придает сделке «больше твердости и дает более ручательства за ее соответственность законам, а потому права, вытекающие из сделки, получают более прочное бытие» Мейер Д.И.Русское гражданское право (по изд. 1902 г.). М., 1997. Ч. 1. С. 185. .

Правовой институт государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней в его современном правовом смысле для России является новым. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, как вытекает из ст.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», подразумевает юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения) перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Исторически наша публичная власть впервые взяла на себя указанную обязанность, хотя в экономически развитых странах данный правовой институт существует давно.

В Европе потребность в защите гражданского оборота земли путем привлечения публичной власти появилась значительно раньше, чем в России. Такое положение было обусловлено особенностями политического и общественного развития России, в частности, значительной неэффективностью рынка недвижимости в нашей стране: отсутствовали гарантии публичной власти в сфере ее отчуждения, не было уверенности в достоверности информации о наличии юридически значимых прав на эту недвижимость, да и сама информация была малодоступна. Часто земля была обременена скрытыми ограничениями, превращавшими рынок земли в азартную игру. Выяснить наличие всех имеющихся прав, обременений или ограничений, в том числе и скрытых ипотек, не всегда представлялось возможным. Это и вызвало радикальные реформы в области правоотношений, связанных с недвижимостью.

Уже в конце ХVIII в. были введены ипотечные записки (книги). Содержавшиеся в них сведения давали возможность любому заинтересованному лицу получить информацию о наличии ипотеки на земельном участке. Ведение ипотечных записок было прерогативой официальных учреждений публичной власти. Отсутствие информации об ипотеке на недвижимость в ипотечных записках (книгах) давало приоритет на удовлетворение из этой недвижимости тому, кто первый осуществит свою запись.

Успешное развитие этой системы в Европе привело к необходимости указывать в них не только такое важное обременение прав на землю, как ипотека, но и другие вещные права на нее, так как добросовестный залогодержатель в итоге мог оказаться без надлежащих прав на землю из-за наличия не известного ему ранее другого собственника. В результате в XIX в. в Европе ипотечные записки превратились в поземельные книги. Последние давали точную официальную картину всей правовой информации о земле. Например, в Германии в отношении института поземельных книг в 1897 г. был издан особый имперский закон. Внесение изменений в поземельную книгу допускалось только на основании соответствующих правовых актов, а полученный текст приобретал юридическую силу для любых третьих лиц. Все исправления считались юридически значимыми до тех пор, пока не появятся новые, вносимые в соответствии с весьма сложной процедурой. И.А. Покровский в своей книге «Основные проблемы гражданского права» указывал на два основных принципа ведения поземельных книг в Западной Европе: принцип публичности (внесения) и принцип достоверности Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права (по изд. 1917 г.). М., 1998. С. 200.. Согласно принципу публичности, полагал И.А. Покровский, любые вещные права на землю являются законными для общества, если они записаны в поземельной книге. Другой выдающийся ученый, Г.Ф. Шершеневич, назвал введение поземельных книг «началом законности» Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). М., 1995. С. 149..

Существовавшее в конце XIX в. в России «укрепление прав» на недвижимость достигалось с помощью так называемого крепостного порядка, который предполагал, что все акты на недвижимость в виде купчих, закладных и иных крепостей совершаются младшим нотариусом, затем утверждаются старшим нотариусом с внесением последним записей в свои реестры. Эти реестры старших нотариусов можно считать неким подобием поземельных книг, принятых в Европе, но подобием довольно слабым и относительным См.: Там же. С. 201..

«Укрепление вещных прав» на недвижимость крепостным порядком в России регулировалось согласно Положению о нотариальной части от 14 апреля 1866 г. Нотариальные части организовывались в губернских городах, иногда и в уездах при окружных судах. Нотариусы состояли на государственной службе, но содержались за счет не казны, а того вознаграждения, которое получали за предоставляемые услуги. При окружном суде состояли один старший и несколько младших нотариусов. Все факты, касавшиеся недвижимости, старший нотариус отражал в двух книгах - крепостной книге и реестре крепостных дел.

Ведение реестра осуществлялось в установленном Министерством юстиции России порядке по объекту недвижимости. Лист реестра крепостных дел соответствовал отдельному объекту недвижимости и состоял из нескольких разделов, касающихся сведений о самом объекте, его собственниках, ограничениях прав собственности, залоге и других обременениях.

Крепостные книги и реестры крепостных дел заводились на определенную территориальную единицу (город, уезд) в пределах соответствующего судебного округа. Все сделки, касающиеся права собственности на землю, оформлялись младшими нотариусами. Далее оформленные ими акты утверждали старшие нотариусы. Сделки с землей могли быть совершены в любом месте, но утверждались только старшим нотариусом по месту нахождения недвижимости. Для этого старшему нотариусу в течение года представляли выписку из книги актов, в которую младший нотариус внес запись о совершении в нотариальной форме сделки с землей. Старшему нотариусу необходимо было удостовериться в том, что представленная выписка является подлинной, соответствует действующему законодательству, а продавец действительно является собственником отчуждаемой земли. После оплаты соответствующей пошлины и при отсутствии оснований для отказа старший нотариус утверждал представленную ему выписку из книги актов, делал запись в свою крепостную книгу и соответствующую отметку в реестре крепостных дел. О произведенной операции по «укреплению прав» старший нотариус сообщал в местные органы власти (в земскую или городскую управу) и в столицу для опубликования в установленном порядке. На руки сторонам выдавалась выписка из крепостной книги о внесенной в нее записи о сделке отчуждения земли. Выписка служила удостоверением права покупателя на землю.

Однако описанную крепостную систему нельзя считать прямым аналогом поземельных книг, принятых в Европе. Во-первых, внесение старшим нотариусом в крепостную книгу записи о произведенном «укреплении вещного права» в силу материального права не являлось должным юридическим фактом, так как при совершении нескольких сделок отчуждения земли в разных местах вещное право приобретал не тот, кто первым произвел сделку, а тот, кто ранее предъявил запись для утверждения старшему нотариусу. Во-вторых, отсутствовала надлежащая гласность. О произведенном укреплении права, о конкретных правах на землю любые третьи лица могли получить информацию (кроме публикации в «Сенатских Ведомостях») только из крепостных книг, для чего требовалось согласие собственника. Кроме того, крепостное «укрепление вещных прав» не способствовало полному охвату всех происходящих сделок с землей ввиду чрезмерной сложности самой бюрократической процедуры и ее длительности См., напр.: Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 148..

Ученые-цивилисты России осознавали недостатки существовавшего крепостного порядка «укрепления прав» на недвижимость и признавали необходимость перехода к более совершенной системе, подобной европейской с ее поземельными книгами. По словам И.А. Покровского, «наше русское право и в этом отношении (регистрации вещных прав. - прим автора) стоит далеко позади» Покровский И.А. Указ. соч. С. 201.. Г.Ф. Шершеневич указывал, что крепостной порядок «укрепления прав» собственности на приобретаемую недвижимость «не только не обеспечивает твердости за приобретенными правами, но, напротив, затрудняя выяснения в точности юридического состояния недвижимости, подвергает каждого приобретателя опасности лишиться права вследствие незамеченного им препятствия к совершенной сделке» Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 148..