Сделки с недвижимым имуществом в новых экономических условиях: гражданско-правовые способы защиты прав добросовестных приобретателей

- предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность;

- залогодатель отсутствует, и не представляется возможным установить место его нахождения.

Закон «Об ипотеке» решил этот вопрос несколько по-иному. Так, в соответствии с п. 2 ст. 55, внесудебное обращение взыскания также не допускается, когда предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс либо как имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его владельцев не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.

В Законе «Об ипотеке» {ст. 60) говорится о возможности должника по основному обязательству и залогодателя, являющегося третьим лицом, предотвратить утрату заложенного имущества даже после того, как началась процедура обращения взыскания на заложенное имущество. Сделать это можно в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо до приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем. Для этого указанные лица должны удовлетворить все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, невыполнение которых послужило основанием для обращения взыскания на заложенное имущество, в объеме, который эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Таким образом, объем требований в данном случае может не совпадать с суммой, указанной в судебном решении об обращении взыскания на заложенное имущество.

Таким образом, ипотека является одной из самых распространенных и требующих более детального правового регулирования, сделок с недвижимым имуществом, не связанных с переходом права собственности.

Заключение

По итогам дипломного исследования можно сделать следующие выводы.

1. Основной особенностью сделок с недвижимым имуществом является особый объект таких сделок - недвижимое имущество.

2. Понятие недвижимого имущества, закрепленное ст. 130 ГК РФ является несовершенным, а именно:

- упоминание в ст.130 ГК РФ о «недвижимом имуществе» и «недвижимости», усложняет определение недвижимости, а потому эти термины следовало бы исключить из ст. 130 ГК РФ и акцентировать внимание на категории «недвижимая вещь», подчеркивая тем самым, что объектом права на недвижимость являются лишь предметы, имеющие материальную форму.

- «несоразмерность ущерба при перемещении» как признак недвижимой вещи в современных условиях не является однозначным. Потому целесообразнее сформулировать данный признак так, как это было сделано в Основах гражданского законодательства 1991 г.: «земельные участки и все, что прочно с ними связано», исключив указание на несоразмерный ущерб, возникающий при перемещении объекта, а также перечень таких объектов.

Таким образом, мы предлагаем изменить абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ и изложить его в следующей редакции: «Недвижимыми вещами (недвижимостью) признаются земельные участки, участки недр, другие объекты гражданского права, перемещение которых невозможно в силу их природных свойств, а также иные вещи, прочно связанные с землей и в силу этого обладающие значительной стоимостью».

3. Участниками сделок с недвижимым имуществом могут быть субъекты гражданского права - граждане (в т.ч. граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства), юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования

Граждане и юридические лица вправе совершать сделки с недвижимостью в соответствии со своей право- и дееспособностью.

От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. От имени муниципальных образований указанные права и обязанности своими действиями могут приобретать и осуществлять органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов

4. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения) перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Сделки с недвижимостью подлежат регистрации в случаях, предусмотренных ГК (п. 1 ст. 164).

В отличие от нотариального удостоверения, которое может быть установлено соглашением сторон (п. 2 ст. 163 ГК), обязательность государственной регистрации сделки устанавливается только законом. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора.

Подлежащие государственной регистрации сделки можно условно разделить на четыре группы: сделки об отчуждении (влекущие переход права на недвижимость); сделки, не влекущие перехода прав; дополнительные сделки к ранее зарегистрированным сделкам (акцессорные); смешанные договоры, содержащие элементы сделок, подлежащих регистрации.

Государственная регистрация сделок производится посредством внесения записи о сделке в ЕГРП.

5. Одной из наиболее распространенных сделок с недвижимым имуществом, влекущей переход права собственности является сделка по приватизации.

Сделку по приватизации характеризуют следующие признаки:

- переход имущества из государственной (муниципальной) в частную собственность;

- отчуждение имущества собственником (или по его решению);

- особый порядок, установленный законодательством о приватизации.

Способ приватизации государственных (муниципальных) жилых помещений - их безвозмездная передача нанимателям. Порядок передачи регулируется Законом от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» Ведомости СНД и ВС РСФСР.1991, № 28, ст. 959..

6. Ипотека - это разновидность имущественного залога, обеспечивающего исполнение основного денежного обязательства, особенность которого в том, что предметом его всегда является недвижимое имущество.

Ипотека является одной из самых распространенных и требующих более детального правового регулирования, сделок с недвижимым имуществом, не связанных с переходом права собственности.

Библиографический список

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993. // Российская газета. 1993. 25 декабря. № 237.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26 января 1996 г.// СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410.

4. Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г № 190-ФЗ. // Российская газета. 2004. 30 декабря. № 290 (3667).

5. Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Российская газета. 2005. 12 января. № 1.

6. Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147

7. Водный кодекс РФ от 12 апреля 2006 г. // РГ. 2006. 8 июня. № 121.

8. Лесной кодекс РФ от 22 декабря 2006 г. // РГ. 2006. 29 декабря. № 244.

9. Федеральный закон РФ «О недрах» от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1992. № 16. Ст. 834; СЗ РФ. 2000. № 2. Ст. 141.

10. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // СЗ РФ. 1997. № 30.

11. Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О гос. кадастре недвижимости".

12. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ // СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.

13. Закон РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г. № 2872-I. // Ведомости СНД РФ и ВС РФ. 1992. № 23. Ст.1239.

14. Основы законодательства о нотариате от 11 февраля 1993 г // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993. № 10. Ст. 357.

15. Федеральный закон от 21 июля 2005 г. № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях» // Российская газета. 2005. 26 июля. № 161 (3830).

16. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» // РГ. 2007. 01 августа.

17. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ, 1998, № 8, ст. 963; 1999, 52, ст. 6416; 2002, № 41, ст. 3983.

Специальная научная и учебная литература

18. Абрамова М.В. К вопросу о понятии недвижимого имущества // Нотариус. 2007. № 6. С. 3.

19. Аксюк И.В. Добросовестность приобретения как основание возникновения права собственности на недвижимость // Журнал российского права. 2007. № 3.

20. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2010. С. 522.

21. Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе. // Хозяйство и право. 2003. № 6. С. 17-18.

22. Гальцева О.Д. Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и ипотечное жилищное кредитование // Юрист Поволжья. 2004. №7-8. С. 51-52.

23. Гражданское право: Учебник / Под ред. Валявина Е. Ю., Елисеев И. В., Сергеев А. П., Толстой Ю. К., Егоров Н. Д. (док.юр.наук, Проф)- М.: 2009.

24. Гражданское право: Учебник. Т. 1. 7-е изд., перераб. и доп. / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2009.

25. Гришаев С.П. Нежилые помещения как объекты гражданского права // Гражданин и право. 2006. № 1.

26. Гусева Т. Регистрация недвижимости по-новому // Право и экономика. 2005. № 3. С. 86-88.

27. Егоров Ю.П. Правовой режим сделок // Государство и право. 2004. №11. С. 39-43.

28. Емельянов В.С. К вопросу об оплате государственной пошлины при регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Российская юстиция. 2007. № 5.

29. Кияшко В.А. Государственная регистрация сделок в гражданском законодательстве // Журнал российского права. 2004. №11. С. 61-65.

30. Крашенинников П.В. Жилищное право. 4-е изд., перераб. и доп. с учетом нового Жилищного кодекса Российской Федерации. М.: Статут, 2010. С. 62.

31. Корецкий А.Д. Теоретико-правовые основы учения о договоре. Спб: Издательство «Юридический центр Пресс», 2010. С. 78 - 79.

32. Макаров О. Регулирование создания и использования недвижимости // Законность. 2005. №5. С. 35-38.

33. Оглоблина О.М. Форма и государственная регистрация договора. Часть 2.. - М.: 2009.

34. Русецкий А.Е. Действие представителя от имени нескольких заявителей при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (о применении пункта 3 статьи 182 ГК РФ) // Право и экономика. 2007. № 6.

35. Скворцов О.Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве // Правоведение. 2002. № 4. С. 141.

36. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). М.: Волтерс Клувер, 2006.

37. Скворцов О.Ю. Рассмотрение третейскими судами споров о правах на недвижимость: правовая политика и юридическая практика // Вестник ВАС РФ. 2007, № 1.

38. Телюкина М.В. Понятие сделки: теоретический и практический аспекты // Нотариус. 2008. № 5.

39. Ханатаев Г. Застройка и новый Градостроительный кодекс РФ // Хозяйство и право. 2005. №6. С. 18-26, №7. С. 10-17.

40. Фоков А.П. Объекты недвижимости физических и юридических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов // Юрист. 2005. №2. С. 52-53.

41. Фоков А. П. О зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества // Арбитражный и гражданский процесс. 2005. № 2. С. 19-21.

42. Фоков А.П. Правовое регулирование института ипотеки в современной России // Российский судья. 2005. № 4. С. 2-3.

43. Чубаров В.В. Вопросы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Проблемы современного гражданского права. - М., 2008. С.168-171.

44. Ширинская Е.Ю. Сделки с недвижимостью: последствия несоблюдения требований о государственной регистрации // Юрист. 2005. №1. С. 10-12.

45. Щенникова Л. Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы // Российская юстиция. 2003. № 11. С. 8.

46. Эрделевский А.М. Об изменениях в законодательстве о регистрации прав на недвижимость // Закон. 2005. №3. С. 70-73.

47. Яковлева С. Правовое положение объекта незавершенного строительства // Хозяйство и право. 2005. № 8. С. 123-132.

Материалы юридической практики

51. Постановление Пленума ВС РФ от 24.08.1993 № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // БВС РФ. 1993. № 11. С. 2.

52. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 17.01.2001 (Определение № 92-В99-2) // БВС РФ. 2001. № 4. С. 2

53. Наумова Л. Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с арендой и приобретением в собственность земельных участков при ипотеке расположенных на них нежилых помещений // Бизнес-адвокат. 2004. № 8. С. 24-46.

Размещено на Allbest.ru