Основными недостатками действовавшего порядка «укрепления прав» являлись:

- отсутствие единой законодательной системы;

- значительное количество противоречащих друг другу норм;

- недостаточная гласность в сфере установления земельных прав;

- неопределенность, неоднозначность и недостаточная надежность прав на недвижимость;

- излишняя сложность и дороговизна процедуры «укрепления прав» Проект Вотчинного устава с объяснительной к нему запиской. Спб., 1893. С. 18-30..

Движущим моментом развития системы поземельных книг в Европе явилась потребность общества иметь гласное и документальное подтверждение всех обременений на землю, так как оно позволило бы развивать ипотечную систему кредитования, являвшуюся стимулятором зарождающихся капиталистических отношений. Так, А.В. Гантовер указывал, что ипотечная система кредитования может выполнять свои функции там, где «залоговое право построено на началах гласности, специальности и бесповоротности» Гантовер А.В. Залоговое право. Спб., 1890. С.5..

В России крепостной порядок «укрепления вещных прав» на землю не позволял активно развивать ипотечную систему. Среди причин отметим отсутствие однозначного законодательного закрепления факта юридического приоритета записи в крепостной книге о наличии права собственности, его обременении или ограничении перед всеми остальными нормами материального плана. Кроме того, право залога «рассматривается не как право, непосредственно тяготеющее на имении и потому безразличное с точки зрения того, кто в данный момент существования этого права будет обладателем как последнего, так и самого имения, а как право по преимуществу с личным характером» Там же. С.7..

Юридическая дореволюционная практика отдавала преимущество материальному праву перед достоверностью крепостной записи. По мнению Л.А. Кассо, налицо «отсутствие безусловного значения этих сведений (из крепостного реестра. - прим. автора)» Кассо Л.А. Указ. соч. С.271..

Для устранения недостатков действующего крепостного порядка «укрепления вещных прав» к 1892 г. был разработан проект Вотчинного устава (его предлагали назвать также Положением об укреплении прав на недвижимость). Подготовка данного документа имеет особую историю. В 1881 г. было опубликовано «Мнение Государственного совета по проекту Главных оснований предполагаемого порядка укрепления прав на недвижимое имущество». Согласно п. 1 данного документа, «укрепление прав на недвижимое имущество, ограничений права собственности на оное, а также устанавливаемых на имущество обеспечений совершается запиской ограниченных прав, ограничений и обеспечений в крепостную книгу». Однако в самом проекте Вотчинного устава термин «укрепление прав» опущен ввиду неоднозначности его толкования Проект Вотчинного устава с объяснительной к нему запиской. С.44-46.. Использование в названии проекта Устава слова «вотчинный» связано с тем, что исторически оно применялось именно к недвижимости. Выдающийся юрист К.П. Победоносцев относил вотчинные права к вещным Там же. С.48.. Поэтому в проекте Вотчинного устава все права на недвижимое имущество (право собственности, залог и ограничение права собственности) именуются вотчинными правами.

Разработчики проекта Устава определили цель введения вотчинной системы как «установление надлежащей гласности, определенности, и, главное, твердости земельных прав и возможно полной свободы в распоряжении ими, упрощение производства по приобретению их, приближение места совершения актов о недвижимых имениях к населению, устранение неформальной собственности» Там же. С. 32.. Решение поставленных целей предлагалось в проекте путем введения в рамках вотчинной системы особых гласных поземельных книг с записью в них прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Назовем основные принципы предложенного порядка "укрепления прав":

а) «начало внесения» - совершение записи прав собственности, ограниченных прав, ограничений и обеспечений в крепостную книгу (ст. 1, 3 и 4 проекта Вотчинного устава);

б) публичность (гласность) - признание вотчинных книг гласными и достоверными (ст. 6 проекта Вотчинного устава);

в) бесповоротность - признание прав, приобретенных на основании записи в вотчинных книгах, бесповоротными (ст. 6 проекта Вотчинного устава);

г) специальность - точное указание в вотчинных книгах всего объема вносимых в нее прав и обременений;

д) принцип старшинства - предполагал, что первоочередность «укрепленных» ограничений и обременений прав собственности на недвижимость определяется временем внесения записи в вотчинную книгу (ст. 11 проекта Вотчинного устава).

Проектом Устава предусматривалось введение института вотчинных книг, куда вносились записи о правах на недвижимость и сделок с ней. Названные книги были единственным источником сведений о правовом положении каждого объекта недвижимости. Сущностью института вотчинных книг являлись начала гласности и бесповоротности, устанавливающие порядок, при котором все, что записано в эти книги, являлось единственно верным и правильным для любых заинтересованных лиц, и все, что в эти книги не внесено, не имело никакой юридической силы. Иначе говоря, права на недвижимость устанавливались фактом внесения соответствующих записей в вотчинные книги Гантовер А.В.Указ. соч. С.208-209.. Такие записи предоставляли правообладателю защиту от посягательств со стороны, даже если его право было объективно не бесспорно, но в самой записи иные сведения не были указаны. Внесение записи о праве имело публичный характер Там же. С.227..

Таким образом, правообладатели были заинтересованы во внесении всей информации о своих сделках в вотчинную книгу, поскольку в силу ст. 8, 20 проекта Вотчинного устава в дальнейшем совершение сделок отчуждения прав на недвижимость, ее залог производились исключительно в соответствии с правами, зафиксированными в вотчинной книге.

Структура проекта Вотчинного устава, согласно его ст.2, такова:

1) общие положения;

2) раздел о вотчинных правах, включающий главы о правах собственности, об ограничениях права собственности, о правах по договорам найма и о залоговых правах;

3) раздел о вотчинных книгах;

4) раздел о вотчинном делопроизводстве;

5) раздел о первоначальной записи имений (недвижимого имущества. - А.Д.);

6) раздел о вотчинных книгах на недвижимость казны.

Проект Устава предполагал обязательное первичное «укрепление прав» посредством записи в крепостную книгу в следующих случаях: при отчуждении недвижимости, ее залоге; при совершении сделок с недвижимым имуществом, требующих, согласно закону, совершения крепостного акта; при производстве межевания земли в порядке, установленном межевыми законами. По общему правилу запись прав в крепостную книгу производилась на основании заявления собственника недвижимости при удостоверении его прав на это имущество, предоставлении сведений о долгах на это имущество и ограничений права собственности. В случае отсутствия у заявителя надлежащего подтверждения его прав на недвижимость вопрос о праве собственности решался в судебном порядке. Сведения о величине и составе недвижимости записывались в крепостную книгу на основании представленных собственником достоверных документов с указанием источника, из которого эти сведения получены Проект Вотчинного устава с объяснительной к нему запиской. С. 15-17..

Создатели проекта предусмотрели создание специальных учреждений - «вотчинных установлений», в ведении которых сосредоточивалось все производство по ведению вотчинных книг, внесение в них записей о правах на недвижимость и сделок с ней, а также совершение вотчинных актов. Таким образом, новым проектом из ведения нотариусов изымалось ведение крепостных актов на недвижимость Там же. С.105-106..

Согласно духу проекта Устава, залог должен был получить значение обременения и ограничения права собственности в силу самого залога, прошедшего надлежащее «укрепление прав», до тех пор, пока данный залог не будет соответствующим образом погашен Гантовер А.В.Указ. соч. С.6., т.е. «внесение в вотчинную книгу как необходимое условие установление залогового права есть акт чисто внешнего, формального характера» Там же. С.324..

Появление, согласно проекту Вотчинного устава, института вотчинных книг имело революционное значение для ипотечного оборота в России. При этом «институт гласных вотчинных книг только тогда в состоянии отвечать вполне своему назначению - служить действительным основанием вотчинного оборота, когда не только лишь установление залоговых прав, но и прекращение их соединено с производством по книге надлежащей записи», позволяющей всем заинтересованным лицам в любое время убедиться в том, действует ли залог на интересующую их недвижимость или прекратился Там же. С.760..

Данный проект вызвал среди специалистов серьезные дискуссии. Обсуждалось соотношение регистрации недвижимости, вводимой Вотчинным уставом, и собственно положения межевого дела (землеустройства - прим. автора). Вводимое «укрепление прав» в виде вотчинной системы решало задачу «юридической крепости и определенности прав на недвижимое имущество» Проект Вотчинного устава с объяснительной к нему запиской. С.34.. Межевание земель в России в полном объеме еще не было произведено, поэтому однозначно говорить об имеющейся индивидуализации каждого конкретного объекта недвижимости и соответствии его конкретному объему права было нельзя. Границы смежных земельных участков могли пересекаться, что привело бы к противоречиям в регистрационной вотчинной книге. Поэтому одни специалисты настаивали на необходимости вначале завершить межевание земель и только потом вводить Вотчинный устав. Другие же предлагали немедленно ввести Вотчинный устав, так как регистрация в вотчинных книгах призвана гарантировать только наличие конкретного права на объект недвижимости, без его местоположения в пространстве Кассо Л.А.Указ. соч. С.274.. Споры продлились до начала первой мировой войны, а последовавшая затем в России революция сделала их неактуальными. В результате российское дореволюционное право так и не получило действенного инструмента для обеспечения надежности гражданского оборота недвижимости в виде регистрации прав на нее.

Тем не менее исследования А.В. Гантовера, Л.А. Кассо, Д.И. Мейера, И.А. Покровского, Г.Ф. Шершеневича в области «укрепления вещных прав» на недвижимость не остались невостребованными. Их детальные разработки использовались последующими поколениями советских и российских юристов. Сформулированные ими правовые принципы легли в основу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В связи с упомянутым спором ученых о том, что первично - регистрация права или полное завершение земельных кадастровых работ - при разработке названного Федерального закона было решено учесть мнение комиссии, подготовившей проект Вотчинного устава. Комиссия постановила, что «1) в задачу вотчинной системы не входит устранение материальной неопределенности пространства и границ земельной собственности, поэтому вотчинные книги не могут гарантировать приобретателям земельных прав на действительное пространство имений; 2) отсутствие у нас кадастра и неудовлетворительное положение межевого дела нельзя никоим образом считать препятствием к введению вотчинной системы» Проект Вотчинного устава с объяснительной к нему запиской. С.39..

В настоящее время государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК.

Сделки с недвижимостью подлежат регистрации в случаях, предусмотренных ГК (п. 1 ст. 164). В отличие от нотариального удостоверения, которое может быть установлено соглашением сторон (п. 2 ст. 163 ГК), обязательность государственной регистрации сделки устанавливается только законом. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора.

Подлежащие государственной регистрации сделки можно условно разделить на четыре группы: сделки об отчуждении (влекущие переход права на недвижимость); сделки, не влекущие перехода прав; дополнительные сделки к ранее зарегистрированным сделкам (акцессорные); смешанные договоры, содержащие элементы сделок, подлежащих регистрации.

1. Сделки об отчуждении направлены на передачу недвижимости в собственность. К ним относятся:

а) договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст. 251 ГК), в том числе соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке);

б) договоры мены жилых домов, квартир и их частей (п. 2 ст. 567 ГК), а также доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК);

в) договоры дарения недвижимости (независимо от вида объекта) (п. 3 ст. 574 ГК), доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК), в том числе пожертвование (ст. 582 ГК);

г) договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением (ст. 584, п. 2 ст. 601 ГК);

д) договоры аренды с выкупом (ст. 624 ГК);

е) договоры продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК).

При совершении сделок об отчуждении недвижимости производятся два регистрационных действия: регистрация самой сделки (удостоверяется штампом на договоре) и регистрация права собственности приобретателя, покупателя, меняющегося, одаряемого, плательщика ренты (удостоверяется свидетельством о регистрации права).

2. Сделки без отчуждения направлены, как правило, на передачу недвижимости в пользование или в залог и тем самым порождают не прекращение, а ограничение (обременение) права. К ним относятся:

а) договоры аренды:

- зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков, участков лесного фонда на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК, Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды») Экономика и жизнь. 2000. № 24., а также аренды на неопределенный срок;

- предприятий как имущественных комплексов (п. 2 ст. 658 ГК);

- договоры субаренды (п. 2 ст. 615 ГК), к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды;

б) договоры безвозмездного пользования участком лесного фонда (ст. 36 ЛК, п. 6 Положения о предоставлении участков лесного фонда в безвозмездное пользование, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 224 СЗ РФ. 1998. № 8. Ст. 964.);

в) договоры о залоге недвижимости (об ипотеке) (п. 3 ст. 339 ГК, п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке), в том числе залог права аренды недвижимости (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке);

г) договоры концессии участков лесного фонда (Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса), утвержденная Приказом Минюста России от 23.01.2002 № 18 Зарегистрировано в Минюсте России, № 3204//БНА. 2002. № 6. ).

Согласно ст. 39 ЛК и ст. 1028 ГК договоры концессии подлежат регистрации органами по регистрации юридических лиц, поскольку предметом концессии является передача не имущества, а исключительных прав, в том числе пользования лесными ресурсами. Договор концессии не подлежит государственной регистрации в ЕГРП, поскольку не является сделкой с недвижимым имуществом.

д) договоры участия в долевом строительстве (ст. 4, 17, п. 2 ст. 24 Закона об участии в долевом строительстве). Данный вид договора не является сделкой с недвижимостью, поскольку на момент заключения объект долевого строительства как объект недвижимости отсутствует. Договор участия в долевом строительстве обременяет право собственности (или аренды) застройщика на земельный участок ипотекой в пользу заключивших договор участников строительства либо банка, предоставившего кредит на строительство до привлечения первого участника (ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве). Поэтому договор подлежит регистрации в разделе ЕГРП, открытом на предоставленный для строительства земельный участок.

При заключении этих договоров производится одно регистрационное действие - регистрация сделки (удостоверяется штампом на договоре). Ранее до 01.01.2005 Правилами ведения ЕГРП было предусмотрено право арендатора и залогодержателя также получить свидетельство о государственной регистрации. После утверждения постановлением Правительства РФ от 12.11.2004 № 627 Изменений, которые вносятся в акты правительства Российской Федерации по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним РГ. 2004. 31 декабря., и в соответствии со ст. 14 Закона о регистрации прав свидетельство выдается при регистрации любого вещного права. Поэтому для подтверждения регистрации договора аренды или ипотеки достаточно регистрационного штампа на договоре.

Подчеркнем, что залог - сделка без отчуждения. Передача имущества в залог не влечет прекращения права собственности. Если должник не исполнил обязательства, обеспеченного залогом, заложенное им имущество может перейти к залогодержателю только на основании новой сделки, например соглашения о приобретении заложенного жилого помещения (см. перечень сделок с отчуждением), но не на основании договора о залоге.

3. Дополнительные (акцессорные) сделки - это сделки, заключенные для изменения правоотношений по зарегистрированным сделкам:

а) уступка требования по зарегистрированной сделке (ст. 389 ГК), в том числе по договору участия в долевом строительстве (ст. 17 Закона об участии в долевом строительстве);

б) перевод долга по зарегистрированной сделке (ст. 391 ГК);

в) соглашение об изменении зарегистрированного договора (п. 1 ст. 452 ГК, п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59), в том числе договора участия в долевом строительстве (п. 2 ст. 24 Закона об участии в долевом строительстве);

г) отказ одаряемого принять дар (ст. 573 ГК) (возможен только до передачи дара или по договору дарения в будущем).

Пунктом 1 ст. 452 ГК установлено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов или договора не вытекает иное. Однако государственная регистрация не является элементом формы договора, из данного положения не следует, что если договор подлежит регистрации, то регистрации подлежат соглашения об его изменении или расторжении.

Соглашение об изменении размера арендной платы подлежит регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условие обременения, порождаемого договором аренды. Если следовать этой логике, то регистрации должны подлежать и соглашения о предоставлении отступного по зарегистрированному договору (ст. 409 ГК), а также соглашения о новации обязательства по зарегистрированному договору (ст. 414 ГК). Интересно, что в случае заключения соглашений об изменении и дополнении условий договора об ипотеке в регистрационную запись об ипотеке вносятся изменения и дополнения (п. 2 ст. 23 Закона об ипотеке), что является иным регистрационным действием, нежели регистрация сделки.

Очевидно, что соглашения о расторжении зарегистрированных договоров не требуют регистрации. Поскольку предметом соглашений является прекращение обязательств сторон (п. 2 ст. 453 ГК), должно производиться погашение регистрационной записи о сделке и основанном на ней ограничении (обременении). Так, на основании соглашения о расторжении договора аренды должно производиться погашение записи об аренде, при расторжении договора пожизненного содержания с иждивением должно производиться погашение записи об обременении недвижимости рентой и залогом в силу закона (ст.ст. 586, 587 ГК). Однако если соглашение о расторжении содержит условие о возврате полученного по расторгаемой сделке имущества (п. 4 ст. 453 ГК), то необходима регистрация перехода права к лицу, которому возвращается недвижимость (получателю ренты, продавцу).

4. Смешанные договоры. В силу принципа свободы договора стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, как предусмотренных, так и не предусмотренных законом (п.п. 2, 3 ст. 421 ГК). В случае заключения смешанного договора, содержащего элементы предусмотренного законом договора, императивные нормы о данном договоре являются обязательными для сторон (п. 1 ст. 422 ГК). Если договор содержит в себе элементы сделки, подлежащей государственной регистрации, то он в целом также подлежит государственной регистрации.

По указанным причинам подлежат государственной регистрации договоры перенайма - передачи прав и обязанностей по договору аренды (ст. 615 ГК), содержащие элементы уступки права требования и перевода долга

Государственная регистрация сделок производится посредством внесения записи о сделке в ЕГРП. В отличие от записи о праве, где указывается только правообладатель, запись о сделке указывает обе стороны договора.

Само по себе заключение договора купли-продажи не ограничивает и не обременяет право продавца, отчуждением имущества является исполнение договора, передача его покупателю. Продавец, формально сохраняя за собой титул собственника, лишается вещи и не может повторно распорядиться ею, потому что она является предметом обязательства и находится в законном владении покупателя. Так, Пленум ВАС РФ в п. 14 Постановления от 25.02.1998 № 8 указал, что до государственной регистрации перехода права собственности не только покупатель, но и продавец не вправе распоряжаться проданным имуществом. Президиум ВАС РФ в п. 4 информационного письма от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указал также, что учреждение юстиции вправе отказать в регистрации договора купли-продажи квартиры, если ранее уже был зарегистрирован договор, заключенный продавцом с другим покупателем.

Государственная регистрация сделок удостоверяется специальной регистрационной надписью, на договоре проставляется штамп: «Произведена государственная регистрация» - с указанием вида сделки даты регистрации, заверенный подписью регистратора и печатью.

При регистрации права на договоре, на основании которого оно приобретено, также проставляется заверенный подписью регистратора штамп: «Произведена государственная регистрация», в котором указываются вид зарегистрированного права, номер и дата его регистрации. Если на основании одной сделки регистрируются право на несколько объектов недвижимости, например, жилой дом и земельный участок, то штампы проставляются по числу объектов с указанием в каждом штампе вида объекта и реквизитов регистрации права на него.

При государственной регистрации сделки количество регистрационных действий не зависит от количества экземпляров договора и от числа объектов недвижимости, указанных в договоре. Например, если договор купли-продажи представлен на регистрацию в двух экземплярах, то регистрируется одна сделка. Если по договору меняются две квартиры, то сделка регистрируется один раз, хотя права возникнут у двух лиц на два объекта. Если по одному договору продается жилой дом и земельный участок - сделка одна, но у одного лица возникнет два права - на дом и на участок.

Таким образом, документы на недвижимость, приобретенную на основании подлежащего государственной регистрации договора, - это:

- свидетельство о государственной регистрации права (Приложение 1);

- экземпляр договора с двумя заверенными подписью регистратора и печатью надписями: «Произведена государственная регистрация сделки» и «Произведена государственная регистрация права собственности».

Органы, осуществляющие государственную регистрацию.

В январе 2008 г. исполнилось 10 лет со дня вступления в силу (31 января 1998 г.) Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которым введена единая процедура регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вне зависимости от вида недвижимости и субъекта Федерации, на территории которого она находится.

Система органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним достаточно сложна и периодически изменяется, что, безусловно, неправильно не только для сотрудников органов, но и для правообладателей.

По нашему мнению, следует условно разделить регистрирующие органы на три исторических периода, первый - это те органы, которые осуществляли регистрацию до вступления в силу комментируемого Закона, второй - это создание учреждений юстиции по регистрации прав, которые осуществляли регистрацию прав до административной реформы, и третий - это органы, которые занимаются этим сегодня.

Первоначально рассмотрим органы, которые осуществляли регистрацию до введения в действие комментируемого Закона. К числу органов, осуществлявших регистрацию договоров и прав на недвижимость в жилищной сфере, в большинстве субъектов Российской Федерации относились органы (бюро) технической инвентаризации (БТИ). В Москве такими полномочиями был наделен Комитет муниципального жилья Правительства г. Москвы.

Регистрацию договоров и прав на земельные участки осуществляли органы по земельным ресурсам и землеустройству.

В некоторых регионах регистрацию сделок с нежилыми помещениями осуществляли органы по управлению государственным (муниципальным) имуществом (например, в Москве).

По существу, технические органы до создания соответствующих учреждений юстиции осуществляли, в том числе и юридически значимые действия.

До создания во всех субъектах Российской Федерации учреждений юстиции по регистрации прав координацию на федеральном уровне деятельности вышеназванных органов осуществляли соответственно Государственный комитет РФ по строительству, Государственный земельный комитет РФ, Министерство государственного имущества РФ.

Комментируемый Закон первоначально закреплял трехуровневую систему управления государственной регистрацией прав на недвижимость: регион - учреждение юстиции - Минюст России.

Порядок создания и структура учреждений юстиции по регистрации прав, а также принципы их размещения определялись субъектами Российской Федерации по согласованию с Министерством юстиции РФ. Кроме того, субъекты Федерации утверждали региональную программу поэтапного развития государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, устанавливали плату за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество, а также осуществляли другие полномочия.

Следует дополнительно подчеркнуть, что Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии не вправе осуществлять в установленной сфере деятельности нормативно-правовое регулирование.

Новая система и структура федеральных органов исполнительной власти обусловили изменения в системе органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что, в свою очередь, сказалось и на перераспределении соответствующих полномочий в области государственной регистрации Крашенинников П.В. Жилищное право. 4-е изд., перераб. и доп. с учетом нового Жилищного кодекса Российской Федерации. М.: Статут, 2010. С. 62..

Так, в настоящее время органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в регионах, являются территориальные органы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Соответственно названная служба координирует и контролирует деятельность своих территориальных органов в части осуществления ими функций в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Контроль за деятельностью органов по государственной регистрации, направленный на обеспечение установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заключается в проверке соблюдения данными органами Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2010. С. 522.:

- сроков рассмотрения заявлений;

- Правил ведения Единого государственного реестра прав, в том числе в части соблюдения требований по обеспечению создания и функционирования системы ведения указанного реестра в электронном виде;

- Федеральной программы создания системы государственной регистрации прав;

- правил предоставления информации о зарегистрированных правах;

- Правил ведения дел правоустанавливающих документов и книг учета документов.

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии вправе проводить и иной контроль за соблюдением регистрационного законодательства. Важно, чтобы данный контроль не являлся вмешательством в регистрационно-правовую деятельность. При осуществлении государственной регистрации государственный регистратор должен руководствоваться только законом.

2.2 Порядок государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом

Государственная регистрация проводится в порядке, установленном ст. 13 Закона о регистрации прав, и включает следующие регистрационные действия:

- прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям Закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;

- правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

- установление отсутствия противоречий между заявленными правами и зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- внесение записей в ЕГРП при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

В целом при выполнении регистрационных действий регистрирующие органы руководствуются Методическими рекомендациями по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Приказом Минюста России от 01.07.2002 № 184 Бюллетень Минюста России. 2000. № 11. (далее - Методические рекомендации Минюста от 01.07.2002).

Особенности государственной регистрации также определены:

- Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной Приказом Минюста России от 06.08.2001 № 233 Зарегистрирован в Минюсте России 16.08.2001, № 2881//БНА. 2001. № 35. (далее - Инструкция Минюста о регистрации купли-продажи);

- Инструкцией о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, утвержденной Приказом Минюста России, Госстроя России, Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16.10.2000 № 289/235/290 (в ред. от 07.02.2003) (далее - Инструкция о регистрации ипотеки) Зарегистрирован в Минюсте России 16.11.2000, № 2452; 26.02.2003, N 4231//БНА. 2000. № 48; 2003. № 17.;

- Методическими рекомендациями о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество, утвержденными Приказом Минюста России от 25.03.2003 № 70 Экспресс-Закон. 2003. № 29-30..

Регистрация сделки, перехода права, его ограничений (обременений) возможна только при наличии государственной регистрации прав на данный объект в ЕГРП. Поэтому до приема документов на государственную регистрацию сделки уполномоченный принимать документы сотрудник регистрационной службы должен выяснить у лица, распоряжающегося имуществом, наличие государственной регистрации прав в ЕГРП (в том числе возникших до 31 января 1998 г.) на объект недвижимости, с которым совершается сделка. При отсутствии регистрации права продавца, сторон договора мены, дарителя, получателя ренты, залогодателя, арендодателя сотрудник регистрационной службы должен сообщить о необходимости ее осуществления до регистрации сделки в соответствии с п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав. Регистрация ранее возникшего права проводится в месячный срок одновременно с регистрацией сделки, перехода или ограничения права.

Порядок подачи заявлений на государственную регистрацию установлен ст. 16 Закона о регистрации прав. Независимо от того, заключен договор в простой письменной или нотариальной форме, для его регистрации требуются заявления всех сторон сделки. Если регистрации подлежит переход права на основании исполненной сделки, то покупатель подает заявление о регистрации своего права, а продавец - заявление о регистрации перехода права к покупателю, указывая на исполнение обязательств, необходимых для отчуждения недвижимости. Впрочем, если договор предусматривает переход права сразу после заключения договора, то допускается одновременное заявление о регистрации договора и перехода права от имени отчуждателя и о регистрации договора и права от приобретателя.

Обращение обеих сторон договора (особенно при возмездных сделках) в регистрирующий орган необходимо не только в силу прямого указания закона. Во-первых, как уже говорилось, до регистрации договор не считается заключенным, а право - перешедшим к приобретателю. Во-вторых, отчуждатель недвижимости должен представить в регистрационную службу подлинник правоустанавливающего документа. В-третьих, обе стороны должны после заключения сделки иметь на руках собственные экземпляры договоров с отметкой о государственной регистрации (для подтверждения прав и обязанностей по договору, сроков и способов уплаты, на случай судебной защиты, для подтверждения в налоговой декларации сумм, уплаченных или полученных по договору, и пр.).

В сделках с отложенным исполнением (купля-продажа в кредит с рассрочкой платежа, аренда с выкупом, дарение в будущем, наем-продажа) определить переход права собственности к приобретателю возможно только на основании заявления отчуждателя.

Особый порядок установлен для пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением. Пункт 3 ст. 596 ГК гласит, что договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен. Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Если же получатель ренты не доживает до регистрации договора, регистрирующий орган должен отказать в регистрации сделки и права собственности плательщика ренты в силу прямого указания закона, несмотря на нотариальную форму договора.

Прием документов на государственную регистрацию

На приеме в соответствии со ст.ст. 16, 18 Закона о регистрации прав осуществляются следующие действия:

- установление личности заявителей;

- проверка полномочий представителей правообладателей или участников сделок;

- проверка наличия документов, необходимых для регистрационных действий;

- проверка соответствия документов требованиям закона, установленным для их принятия;

- сличение копий с подлинниками документов;

- внесение записи о принятии документов в книгу учета входящих документов;

- выдача заявителям расписки о принятии документов.

В соответствии с п. 1 ст. 13, п. 4 ст. 16, п. 3 ст. 18 Закона о регистрации прав документы не могут быть приняты в следующих случаях:

- документы имеют подчистки либо приписки, неоговоренные исправления;

- документы исполнены карандашом или имеют серьезные повреждения, не позволяющие однозначно истолковать их содержание;

- не предъявлен документ, удостоверяющий личность заявителя;

- не представлен документ, подтверждающий внесение пошлины за государственную регистрацию;

- не представлены подлинники документов (за исключением актов органов государственной власти или местного самоуправления) с приложением копий.

При наличии необходимых для регистрации документов, соответствии их установленным требованиям сотрудник регистрационной службы вносит запись в книгу входящих документов и выдает заявителю расписку о принятии документов на государственную регистрацию по образцу, установленному Методическими рекомендациями Минюста от 01.07.2002.

В расписку включаются дата представления и время (с точностью до минуты) и перечень документов с указанием их наименования, реквизитов, количества листов в каждом документе, а также книги учета входящих документов и порядкового номера записи о принятом заявлении. Копия расписки приобщается к принятым документам. Возвращенные на приеме подлинники документов (в частности, уставные документы и свидетельства о регистрации юридических лиц, доверенности, свидетельства о браке) в расписку не включаются.

По окончании приема в ЕГРП вносится запись о принятом заявлении, указывающая на правопритязание в отношении данного объекта (абз. 7 п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав).

В соответствии с требованиями ст. 18 Закона о регистрации прав, в правоустанавливающем документе (который является основанием для регистрации права и указывается в свидетельстве о государственной регистрации) должны содержаться:

а) описание недвижимого имущества: наименование и назначение недвижимости (здание, сооружение, квартира, дом, земельный участок и пр.), адрес, место нахождения и другие характеристики недвижимости;

б) полное наименование правообладателя для юридического лица (включая организационно-правовую форму); фамилия, имя, отчество и место жительства для граждан;

в) вид регистрируемого права (собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование и др.).

Проверяется также надлежащее оформление документов: нотариальное удостоверение в установленных законом случаях, подписи должностных лиц, скрепление печатью; удостоверение технических паспортов и планов земельных участков. В документах не должно быть подчисток, приписок, неоговоренных исправлений, повреждений, не позволяющих однозначно истолковать их содержание, иначе это может повлечь отказ в приеме.

Поясним порядок представления некоторых документов.

В соответствии с п. 5 ст. 18 Закона о регистрации прав все документы, необходимые для регистрации, представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником. Исключением являются акты органов государственной власти и местного самоуправления, например постановления, решения или распоряжения глав администраций, комитетов и пр., так как подлинник такого документа существует в единственном экземпляре, а гражданам и организациям выдаются копии, заверенные канцелярией, управлением делами или протокольным отделом соответствующего органа. Такие документы представляются в виде двух копий.

Согласно п. 9 Методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации, утвержденных Приказом Минюста России от 15.03.2000 № 91 Бюллетень Минюста России. 2000. № 4., не оставляются в делах нотариуса подлинники правоустанавливающих и иных документов, необходимых для государственной регистрации, а также документов, подтверждающих регистрацию права на имущество. Подлинники правоустанавливающих документов на отчуждаемое жилое помещение и свидетельства о государственной регистрации его права должны быть возвращены нотариусом отчуждателю недвижимости (продавцу и пр.). При этом на них делается отметка о совершении соответствующего нотариального действия, скрепленная подписью нотариуса с приложением печати. Также возвращаются нотариусом подлинники иных необходимых для регистрации документов: разрешений органов опеки и попечительства на продажу помещений, в которых проживают или собственниками которых являются несовершеннолетние, согласий супругов на продажу совместно нажитого имущества или его приобретение, справок органов паспортно-визовой службы о лицах, проживающих в продаваемом жилом помещении, и пр.

Подлинник правоустанавливающего документа продавца, а также свидетельства о государственной регистрации его права представляются в регистрирующий орган при регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности. Однако эти документы не изымаются и после регистрации должны быть возвращены продавцу. Регистратор может сделать на них отметку о прекращении права продавца.

Согласно п. 4 Инструкции Минюста о регистрации купли-продажи подлинник платежного документа об оплате государственной регистрации также должен быть возвращен заявителю с отметкой: «Погашено». Копия остается в регистрационной службе. Однако заявитель вправе представить только подлинник для хранения в деле регистрационной службы, о чем он должен указать в заявлении на регистрацию.

В соответствии с п. 4 ст. 16 Закона о регистрации прав (в ред. от 29.12.2004 № 196-ФЗ) на приеме могут быть предъявлены либо подлинники, либо нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица. Подлинники свидетельства о регистрации юридического лица, документа о постановке на налоговый учет (о присвоении ИНН) на приеме также только предъявляются, а не сдаются в регистрирующий орган до окончания регистрации (п. 4 Инструкции Минюста о регистрации купли-продажи).

Но подлинники правоустанавливающих документов вместе с копиями обязательно должны быть сданы, поскольку на них будет проставлен штамп о регистрации сделки или права. Следует также отметить, что копия - это документ, имеющий равную с подлинником юридическую силу, верность копии должна быть заверена либо нотариально, либо той организацией, которая выдала документ. Ксерокопии без надлежащего заверения копиями не являются.

Заявления о государственной регистрации представляются в единственном экземпляре. Количество заявлений определяется количеством регистрационных действий и объектов недвижимости.

Копии документов, удостоверяющих личность физических лиц (паспортов и пр.), не предоставляются.

Правовая экспертиза документов.

Ключевая процедура государственной регистрации - правовая экспертиза, которая предшествует внесению регистрационных записей.

Правовая экспертиза - это проверка юридической силы правоустанавливающих и других представленных на государственную регистрацию документов (п. 1 ст. 17 Закона о регистрации прав). При правовой экспертизе проводится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (п. 3 ст. 9 Закона), установление отсутствия противоречий между заявленными и зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации (п. 1 ст. 13 Закона).

Правовая экспертиза проводится в следующем порядке.

1. Проверка записей в ЕГРП по объекту недвижимого имущества.

2. Проверка действительности правоустанавливающих документов; если правоустанавливающим документом является договор, то осуществляется проверка законности сделки.

3. Проверка иных документов, необходимых для регистрации, на соответствие установленным требованиям.

4. Принятие решения по результатам правовой экспертизы.

За защитой нарушенного или оспариваемого права юридические и физические лица обращаются в суд, а в Росрегистрацию обращаются за подтверждением бесспорного права на недвижимость. Цель правовой экспертизы заключается в определении возможности совершения юридического акта признания бесспорного права, внесения записей в ЕГРП. Поэтому задачи правовой экспертизы - это установление:

- соответствия юридических действий правообладателей и участников сделок ГК и иным правовым актам;

- юридического факта или фактического состава, являющегося основанием для наличия, возникновения, перехода, ограничения (обременения), прекращения права на недвижимое имущество;

- отсутствия оснований для отказа в государственной регистрации.

С учетом требований законодательства к содержанию договоров, а также положений Закона о регистрации прав, можно определить следующие условия законности сделок с недвижимостью, проверку которых должны осуществлять регистраторы:

- право- и дееспособность сторон;

- наличие необходимых полномочий представителей сторон сделки;

- соблюдение формы договора, установленной законом или соглашением сторон;

- наличие установленных законом или соглашением сторон существенных условий;

- принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лицами, не являющимися владельцами имущества;

- соблюдение прав участников сделки и третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных законом случаях;

- отсутствие ограничений (обременений) прав лица, распоряжающегося недвижимостью, а в случае их наличия - указание этих условий в договоре.

Разумеется, при соблюдении указанных условий договор в целом должен содержать однозначные сведения об объекте, субъекте и виде права, возникающего на основании сделки, надлежащие подписи сторон, оттиски печатей и пр. Однако в отличие от других правоустанавливающих документов устранение пороков оформления и содержания договора невозможно путем представления дополнительных документов. Все изменения и уточнения должны быть внесены в договор и оговорены подписями участников сделки, для чего договор должен быть возвращен сторонам. Как правило, это осуществляется до приема документов. Но если недостатки документа выявлены после приема, то должен следовать отказ на основании того, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. Понимая излишнюю строгость таких действий, большинство органов по регистрации в этом случае приостанавливает регистрацию по аналогии с п. 2 ст. 21 Закона об ипотеке, требуя устранения выявленных несоответствий (Приложение 2). Однако требование регистратора внести изменения и дополнения должно распространяться только на договоры, подлежащие государственной регистрации, т.е. еще не вступившие в силу. Регистратор не может требовать изменений не подлежащего регистрации договора, который уже вступил в силу с момента подписания сторонами. Он может только проверить его законность и действительность в отношении прав на недвижимость, а в случае несоответствия требованиям закона - отказать в регистрации.

Проверка законности сделки должна быть произведена независимо от того, подлежит ли регистрации сам договор либо он является только основанием для регистрации перехода права. Например, государственной регистрации подлежат договоры купли-продажи жилых помещений (ст. 558 ГК) и предприятий как имущественных комплексов (ст. 560 ГК). Для заключения договоров купли-продажи иной недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений, садовых и дачных домов, земельных участков) государственной регистрации не требуется. Но во всех случаях регистрации подлежит переход права к покупателю (ст. 551 ГК), поэтому проверка законности договоров купли-продажи как оснований для регистрации перехода права должна быть осуществлена независимо от вида проданной недвижимости.

Важнейший элемент проверки законности сделки - проверка соблюдения прав и законных интересов участников и третьих лиц, не участвующих в сделке. Именно для этого в установленных законом случаях заявителем должны быть представлены дополнительные документы. Если на сделку дано согласие третьих лиц, содержащее условия сделки, то должно быть проверено наличие таких условий в договоре, представленном на регистрацию. Условия сделки могут содержаться в доверенности, выданной представителю стороны договора. В случае отсутствия в договоре оговоренных согласием или доверенностью условий в регистрации может быть отказано в соответствии с п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав на основании того, что лицо, ограниченное определенными условиями, составило документ без указания этих условий.

Законом не установлено ограничения компетенции регистрирующих органов при проверке законности нотариально удостоверенных сделок. Соблюдение формы договора - необходимое, но не достаточное условие действительности сделки. В соответствии с п. 1 ст. 165 ГК несоблюдение в установленных законом случаях требований о государственной регистрации влечет ничтожность сделки Ширинская Е.Ю. Сделки с недвижимостью: последствия несоблюдения требований о государственной регистрации // Юрист. 2005. №1. С. 10-12.. Если нотариально удостоверенная сделка, подлежащая государственной регистрации, не зарегистрирована, она не считается заключенной, не вступает в силу и не порождает тех правовых последствий, на которые направлена Фоков А. П. О зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества // Арбитражный и гражданский процесс. 2005. № 2. С. 19-21.. Несмотря на то, что нотариус проверяет законность удостоверяемого им соглашения, регистратор также должен осуществить проверку законности сделки. Необходимые документы (согласия супругов, согласия органов опеки и попечительства и пр.) должны быть представлены в подлинниках с приложением копий как удостоверяющему сделку нотариусу, так и регистратору.

Дополнительный элемент письменной формы сделки с недвижимостью - заключение ее в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК), а в случае продажи предприятия - с обязательным приложением установленных документов (п. 1 ст. 560 ГК).

Проверка законности сделки с недвижимостью осуществляется независимо от того, влечет ли несоответствие закону ничтожность сделки либо допускает ее оспоримость (ст. 166 ГК). Если сделка не соответствует требованиям законодательства, в регистрации сделки или перехода прав на ее основании может быть отказано как в случае ничтожности, так и в случае оспоримости сделки. Существует мнение, что регистратор не вправе отказать в регистрации оспоримой сделки, поскольку признание такой сделки недействительной является компетенцией суда. Однако представляется, что правовая экспертиза при государственной регистрации должна предотвращать споры в отношении прав на недвижимость, а не увеличивать их количество. Например, сделки по распоряжению недвижимостью, заключенные несовершеннолетними старше 14 лет без согласия законных представителей (ст. 175 ГК РФ), ограниченными судом в дееспособности гражданами без согласия попечителей (ст. 176 ГК) или одним из супругов без согласия другого супруга (ст. 35 СК) являются оспоримыми. Но в силу того, что данные сделки не соответствуют требованиям закона, в государственной регистрации договоров и перехода права на их основании может быть отказано.