Исследование сделок с муниципальным недвижимым имуществом

К основным обязанностям покупателя по договору относятся обязанность принять недвижимое имущество, находящееся в муниципальной собственности, оплатить цену за проданное ему имущество и расходы по регистрации перехода права собственности на него.

Покупатель обязан принять предмет договора в срок, установленный в Законе. Если покупатель не исполнит свою обязанность, то продавец вправе требовать принятия муниципального недвижимого имущества или отказаться от сделки. Также покупатель обязан оплатить муниципальную недвижимость по цене, предусмотренной договором купли - продажи и определенной в ходе торгов. Согласно приватизационному законодательству оплата производится единовременно, рассрочка предоставляется только в случае продажи муниципальной недвижимости без объявления цены. Так же Законом № 178-ФЗ предусмотрена предоплата в размере 20 процентов от начальной стоимости объекта недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности - задаток, который вносит лицо, участвующее в торгах.

Продажа муниципальных предприятий. По договору продажи муниципального унитарного предприятия продавец обязуется передать в собственность юридических лиц, а также граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, в порядке и способами, предусмотренными приватизационным законодательством, муниципальное предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец передать другому лицу не вправе.

Сторонами договора продажи муниципального предприятия как имущественного комплекса являются продавец и покупатель. Продавцами выступают те же органы, как и в обычном договоре купли - продажи муниципальной недвижимости, а на стороне покупателей - лишь юридические лица и индивидуальные предприниматели без образования юридического лица.

Предмет договора составляют муниципальные предприятия как имущественные комплексы. Под предприятием как объектом недвижимости понимается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, включая все виды муниципального имущества, предназначенного для такого вида деятельности.

Предмет договора продажи муниципального предприятия так же является существенным условием договора. Аналогично статье 554 Гражданского кодекса РФ, законодатель установил повышенные требования к определению предмета договора купли-продажи предприятия: в нем обязательно должен содержаться перечень имущества продаваемого предприятия, который определяется на основе проведения инвентаризации.

Особенностями предмета рассматриваемого договора является то, что продавец не вправе передать покупателю права, полученные на основании лицензии, зато вправе (даже обязан) передать покупателю долги (обязанности) муниципального предприятия перед третьими лицами. Продажа обязанности означает перевод долга с продавца на покупателя, что возможно только с согласия кредитора, именно поэтому законодатель обязывает одну из сторон письменно уведомить кредиторов.

Кроме предмета договора к существенным условиям относится и цена договора, которая определяется так же, как и цена по договору купли - продажи муниципальной недвижимости.

К форме договора предъявляются такие же требования, как и к обычному договору купли-продажи муниципального недвижимого имущества, - простая письменная форма. Однако необходимым приложением к договору являются документы, удостоверяющие состав и стоимость предприятия: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение аудитора, перечень долгов.

В отличии от договоров продажи муниципальной недвижимости для договора купли-продажи муниципального предприятия установлена обязательная регистрация не только перехода права собственности, но и самого договора, причем договор считается заключенным лишь с момента такой регистрации (п. 3 ст. 560 Гражданского кодекса РФ).

Содержание договора продажи муниципального предприятия. Обязанности продавца заключаются в переводе на покупателя права собственности и передачи ему муниципального предприятия в определенном комплекте, свободным от прав третьих лиц. Продавец обязан подготовить предприятие к передаче: составить передаточный акт, где указать состав муниципального предприятия, сведения об уведомлении кредиторов, перечень имущества, которое не может быть передано ввиду утраты, сведенья о недостатках муниципального имущества, включенного в состав предприятия как имущественного комплекса (ст. 563 ГК).

Моментом передачи муниципального предприятия покупателю считается день подписания обеими сторонами акта приема - передачи, и с этого момента на покупателя переходят риски, связанные с предметом договора продажи предприятия. Законодательство о приватизации устанавливает, что передаточный акт подписывается после исполнения покупателем условий договора. Садиков О.Н. полагает, что только с момента передачи покупатель получает право использовать в своей предпринимательской деятельности входящее в состав предприятия муниципальное имущество. Поскольку договор считается заключенным с момента его государственной регистрации, то передача может быть совершена только после этого.

Обязанность передать покупателю право собственности вытекает из определения договора продажи муниципального предприятия. Статья 564 Гражданского кодекса РФ регламентирует, что право собственности переходит к покупателю после регистрации перехода этого права. Закон № 178-ФЗ (с изм. от 05.01.2006 № 7-ФЗ) в статье 27 указывает, что право собственности на муниципальное предприятие переходит при условии погашения задолженности (при ее наличии) по уплате налогов и других обязательных платежей в бюджеты всех уровней и во внебюджетные фонды. С момента передачи права собственности продавец считается исполнившим свои обязанности по договору продажи муниципального предприятия.

Основная обязанность покупателя - оплатить в соответствии с условиями договора и в установленные сроки муниципальное предприятие, проданное ему по договору.

Обязанность принять товар действующим законодательством особо не регулируется, однако это не означает, что у покупателя она не возникает. Обязанность принять предмет исследуемого договора следует из конклюдентных действий покупателя, которые необходимы для того, что бы продавец мог исполнить свою обязанность по передаче муниципального предприятия. Так подписание передаточного акта и регистрация договора на предприятие являются выражением согласия принять предмет договора продажи муниципального предприятия.

муниципальный недвижимый имущество договор

3.2 Договор аренды муниципального недвижимого имущества

В системе сделок с муниципальным недвижимым имуществом договоры аренды занимают особое место. Общим основанием для передачи недвижимости в аренду является увеличение арендной платой прибыли собственника, а как следствие - пополнение местного бюджета. Это объясняется тем, что муниципальная недвижимость является экономической основой муниципального образования, следовательно, распоряжение ей должно быть направлено на получение дополнительных денежных средств в местный бюджет.

Объекты муниципальной недвижимости могут быть переданы в аренду посредством проведения торгов. В предыдущей главе договор купли-продажи муниципального недвижимого имущества в основном рассматривался через Федеральное законодательство, однако, распоряжение муниципальной собственностью относится к компетенции органов местного самоуправления, поэтому практически во всех муниципальных образованиях приняты свои законодательные акты, регулирующие сделки с муниципальным имуществом.

Так, например, в городе Перми существует Положение "Об аренде муниципального имущества", утвержденное решением Пермской Городской Думы 28.05.2002 № 61 (в ред. От 28.06.2005 № 108), регулирующее порядок и способы совершения сделок сдачи в аренду недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности. Способами определения арендатора, при котором он приобретает право на заключение договора аренды являются - аукцион (проводится, если от арендатора не требуется выполнения никаких дополнительных условий, кроме внесения арендной платы и использования имущества в соответствии с его назначением) и конкурс (который проводится, когда использование муниципального недвижимого имущества предполагает наличие определенных условий, связанных с функциональным назначением выставленной на конкурс муниципальной недвижимости). По итогам аукциона, после внесения победителем стоимости, определенной на аукционе, а также по итогам конкурса заключается договор аренды муниципального недвижимого имущества.

Проанализировав вышеизложенное, можно дать следующее определение договору аренды муниципального недвижимого имущества, под которым понимают соглашение между собственником муниципальной недвижимости (арендодателем) и арендатором, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору муниципальное недвижимое имущество во временное владение и пользование либо во временное пользование за плату, определенную путем проведения торгов.

Договор аренды муниципальной недвижимости является консенсуальным, срочным, возмездным.

Сторонами договора аренды недвижимости, находящейся в муниципальной собственности, являются арендодатель и арендатор, часто в договорах аренды муниципального недвижимого имущества на стороне арендодателя выступает и "балансодержатель" - хозяйствующий субъект арендодателя. Это объясняется тем, что в качестве арендодателя выступает собственник муниципального недвижимого имущества, в частности его уполномоченный представитель - департамент имущественных отношений (как, например, в городе Пермь), комитет имущественных отношений (как пример может быть приведен город Краснокамск). Часто муниципальная недвижимость, сдаваемая в аренду, находится на балансе у муниципальных предприятий или муниципальных учреждений, которые, согласно действующему законодательству, не вправе самостоятельно распоряжаться муниципальным недвижимым имуществом, поэтому они и включаются в договор аренды как сторона арендодателя.

Арендаторами по общему правилу могут быть любые заинтересованные в получении во временное владение и пользование либо во временное пользование физические и юридические лица, которые участвовали в торгах и выиграли их.

Предметом договора может выступать любое муниципальное недвижимое имущество, которое неэффективно используется самим собственником. Однако в практике чаще встречаются лишь договоры аренды муниципальных зданий, помещений и их частей, а так же муниципальных земельных участков. Законодательством Российской Федерации установлены особенности сдачи в аренду муниципальных земельных участков, которые вытекают из их целевого назначения и рационального использования.

Предмет является одним из существенных условий договора аренды недвижимости, находящейся в муниципальной собственности, поэтому он должен быть четко определен. Для этого в договоре указывают: наименование муниципального недвижимого имущества, характеристику его качества, место нахождения и другие признаки, позволяющие точно установить соответствующий объект муниципальной недвижимости и его состояние. При отсутствии требуемых законодательством данных о предмете договора аренды, он считается не заключенным.

Форма договора аренды муниципального недвижимого имущества всегда простая письменная, так как одной из сторон договора выступает департамент имущества, комитет либо фонд управления имуществом, которые в свою очередь являются юридическими лицами. Пункт 4 Положения "Об аренде муниципального имущества", утвержденного решением Пермской Городской Думы 28.05.2002 № 61, более конкретно дает определение форме договора, устанавливая, что договор аренды муниципального недвижимого имущества заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами и исполненного в трех экземплярах.

Нормы статьи 609 Гражданского кодекса РФ устанавливают государственную регистрацию договора, если иное не предусмотрено законом. Согласно вышеназванному Положению Пермской Городской Думы, договор аренды муниципального объекта, здания, сооружения, заключающийся на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента. Законодатель устанавливает особые правила о форме договора и его государственной регистрации для некоторых видов договоров аренды муниципального недвижимого имущества.

По общему правилу, цена аренды муниципальной недвижимости и срок не относятся к существенным условиям исследуемого договора. Если сумма арендной платы не определена в договоре, то применяется обычная арендная плата, берущаяся за аналогичное муниципальное недвижимое имущество (п. 3 ст. 424 и п. 1 ст. 614 ГК РФ). Если не определен срок, на который недвижимость, находящаяся в муниципальной собственности, передается в аренду, то считается, что договор заключен на неопределенный срок, хотя такое в практике встречается редко, срок аренды муниципальной недвижимости чаще указывается.

Законом могут быть установлены максимальные (предельные) сроки для отдельных видов аренды, так, например, Закон № 178-ФЗ, устанавливает, что при продаже муниципального здания, земельный участок, на котором расположена недвижимость, может быть передан в аренду на срок не более 49 лет. Если в договоре аренды, для которого установлен предельный срок, дата его окончания не указана, то он действует до истечения предельного срока, а при заключении договора аренды муниципальной недвижимости на срок превышающий максимально возможный, он (договор) считается заключенным на установленный законом срок.

Содержание договора аренды муниципального имущества составляют права и обязанности сторон.

Основной обязанностью арендодателя является предоставление муниципального недвижимого имущества арендатору, выигравшему торги, иногда эта обязанность переводится на балансодержателя муниципального имущества. Арендодатель обязан не просто предоставить муниципальную недвижимость, а в соответствующем состоянии и по назначению, предусмотренному в договоре аренды муниципальной недвижимости, а также без недостатков препятствующих использованию его по назначению.

Имущество сдается в аренду со всеми принадлежностями и документацией, если другое не установлено договором. Муниципальное имущество должно быть передано в аренду в установленный договором срок, или в разумный срок - если он не установлен.

Обязанность арендодателя (балансодержателя) обеспечить надлежащее состояние муниципального имущества не прекращается и после передачи недвижимости в аренду. Под предоставлением в надлежащем состоянии понимают передачу муниципального недвижимого имущества свободным от любых свойств, которые ухудшают качество имущества или отличаются от того состояния муниципальной недвижимости, которое требуется по заключенному договору аренды.

Арендодатель обязан отвечать за любые недостатки переданного в аренду муниципального имущества, исключения составляют случаи прямо указанные в законодательстве. Так же при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить о правах третьих лиц на сдаваемую в аренду муниципальную недвижимость.

Гражданское законодательство к обязанностям арендодателя относит работы, связанные с капитальным ремонтом, если другое не предусмотрено договором аренды. В практике встречаются договоры аренды муниципальной недвижимости, в которых обязанность проведения капитального ремонта возложена не арендатора. Под капитальным ремонтом понимается восстановление основных частей (конструктивных элементов), без которых муниципальное недвижимое имущество нельзя использовать по назначению, срок (периодичность) проведения ремонта оговаривается в договоре или проводится по мере необходимости.

Арендодатель обязан возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, если они совершены с его согласия.

Подводя итог по обязанностям арендодателя, следует отметить, что обязанности по предоставлению муниципального недвижимого имущества в надлежащем состоянии и предупреждение арендатора о правах третьих лиц являются императивными, а остальные - диспозититвны.

Обязанности арендатора.

Арендатор обязан использовать арендованное муниципальное имущество только в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением недвижимого имущества (п.1 ст.615 ГК РФ). Пользоваться недвижимостью арендатор обязан сам, иначе у арендодателя появится право требовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков.

Одной из основных обязанностей арендатора является своевременная плата за пользование муниципальным недвижимым имуществом, размер, порядок, условия и сроки внесения, которых определяются договором.

По истечению срока договора арендатор обязан вернуть собственнику муниципальное недвижимое имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа, также вместе с имуществом должны быть возвращены все принадлежности и документы.

Во время использования муниципальной недвижимости арендатор обязан поддерживать его в исправном состоянии, то есть производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.

Арендатор не вправе без согласия собственника недвижимости сдавать ее в субаренду.

Обязанности арендатора по использованию муниципального недвижимого имущества в соответствии с его назначением и условиями договора, своевременная оплата имущества и возврат его в надлежащем состоянии носят императивный характер.

Таким образом, обобщая вышеизложенное, можно сделать вывод, что договор аренды муниципального недвижимого имущества является возмездным, срочным, консенсуальным. Сторонами в договоре выступают арендодатель (собственник муниципального недвижимого имущества) и арендатор (любое физическое или юридическое лицо, выигравшее торги). Муниципальная недвижимость является предметом договора, а предмет - существенным условием.

В законодательстве намечается переход от договоров аренды к договорам концессии. Однако разработка концессионного законодательства в нашей стране неоправданно затянулась. Основное отличие передачи имущества по договору концессии от аренды состоит в том, что концессионеру передается право осуществления деятельности или предоставления услуг, отнесенных Конституцией РФ, федеральными законами к функциям местного самоуправления. А уже для обеспечения этой деятельности концессионеру передается в пользование муниципальное имущество. В истории нашей страны концессия - явление далеко не новое, однако, в настоящее время в России практика закрепления договоров концессии не применяется, что связано с отсутствием необходимой правовой основы, хотя законопроект о концессионном соглашении (договоре) в данный момент и находится в стадии разработки.

Гражданское законодательство выделяет некоторые виды договоров аренды недвижимости из общей массы договоров, которые регулируются с учетом особенностей, предусмотренных в специальных параграфах главы 34 Гражданского кодекса РФ.

Так, параграф 4 регулирует договоры аренды зданий и сооружений, аналогичные требования предъявляются и к договорам аренды муниципальных зданий и сооружений. Положение "Об аренде муниципального имущества", утвержденное решением Пермской Городской Думы 28.05.2002 № 61 (в ред. От 28.06.2005 № 108), также базируется при регулировании договоров аренды муниципальных зданий, сооружений на нормах вышеуказанного параграфа Гражданского законодательства.

По договору аренды муниципальных зданий, сооружений арендодатель (собственник муниципального недвижимого имущества) обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору, выигравшему торги, муниципальное здание, сооружение. Этот вид договора аренды муниципальной недвижимости выделен законодателем отдельно из-за особенностей его предмета.

Предметом рассматриваемого договора являются муниципальные здания или сооружения, а также их части. Особенность вытекает из присущих им качеств недвижимости и назначения объекта. Так муниципальные здания предназначены для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, а сооружения служат для технических целей, люди в них находятся временно.

Положение Пермской городской Думы дает следующее определение предмета договора аренды: здания - это объекты недвижимого имущества, заключающие в себе внутреннее пространство, предназначенное и приспособленное для различных видов человеческой деятельности. В зависимости от функционального назначения здания его внутреннее пространство делится на помещения. Помещение - это огражденное со всех сторон пространство внутри здания. Инженерные сооружения (далее - Сооружения) - это объекты недвижимого имущества, представляющие собой постройку, состоящую из одной или нескольких частей, составляющих единое целое, и невозможную к перемещению с занимаемого земельного участка без нанесения значительного ущерба.

Состав сторон аналогичен составу в обычном договоре аренды муниципального недвижимого имущества - арендатор и арендодатель.

Форма договора является простой письменной, обязательно составление единого документа, подписанного сторонами, несоблюдение формы влечет недействительность договора аренды муниципального здания (сооружения).

Существенным отличием из общего правила обязательной регистрации договоров аренды муниципальной недвижимости, является то, что договор аренды муниципальных зданий (сооружений), заключенный сроком менее одного года, не требует государственной регистрации в регистрационной палате.

Особенностью исследуемого вида договора аренды является совокупность его существенных условий, к которым помимо предмета добавилась еще и цена (арендная плата). Определение начальной цены и цены арендной платы за муниципальные здания (сооружения) в городе Перми регулируется Методикой определения размера арендной платы за недвижимое муниципальное имущество, утвержденной решением Пермской городской Думой № 61. Согласно этому решению, арендная плата за переданное в аренду имущество устанавливается в денежной форме, включает плату за долю земельного участка, расчетно приходящуюся на арендуемый Объект, Сооружение, не включает налог на добавленную стоимость.

В сфере управления муниципальной недвижимостью арендная плата определяется на основании нормативно-методического расчета. Однако с 2003 года на федеральном уровне начат переход на определение ставок арендной платы на основе независимой оценки. Так, переход на рыночные ставки арендной платы применяется в Москве с 01.10.2002 года, и дал положительный результат, скорее всего муниципалитеты так же в скором времени начнут высчитывать арендную плату за муниципальное недвижимое имущество на основе рыночной оценки.

Содержание договора аренды муниципальных зданий и сооружений (по сравнению с содержанием обычных договоров аренды муниципальной недвижимости) не подвергся серьезным изменениям, сохранился основной набор обязанностей сторон, конкретизировались лишь некоторые способы их исполнения. Так при передаче муниципального здания (сооружения) в аренду арендатору передается и право на земельный участок, занимаемый этим зданием. Согласно Положению "Об аренде муниципального имущества", в соответствии с заключенным договором аренды Департамент передает муниципальное имущество арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование по передаточному акту, возврат арендованного имущества собственнику оформляется так же.

Обобщая вышесказанное по договору аренды муниципальных зданий и сооружений, следует отметить, что данный вид договоров имеет особенности, которые заключаются в предмете договора, составе существенных условий, а так же в способах исполнения сторонами обязанностей.

При исследовании договоров аренды муниципального недвижимого имущества, следует особое внимание уделить и такому виду договора как аренда муниципального жилого фонда.

Под арендой муниципального жилья обычно понимают отношения, которые устанавливаются между собственником муниципального жилого фонда и юридическими лицами по поводу предоставления юридическим лицам жилых помещений из муниципального жилого фонда, без ограничения размеров, временное владение и пользование или во временное пользование на основании договора аренды для проживания граждан.

Договор аренды - соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи недвижимость в муниципальной жилищной сфере, включая жилые помещения, без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование либо пользование, а арендатор обязуется использовать ее в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату.

Особенность данного вида договора аренды муниципальной недвижимости заключается в составе сторон, на стороне арендодателя выступают собственники муниципального жилья через уполномоченные органы, которыми являются службы заказчика. Круг арендаторов существенно сужен, так как к ним относятся лишь юридические лица, зарегистрированные в соответствующем муниципальном образовании или имеющие на его территории свои филиалы либо представительства, или специально созданные для решения жилищных проблем ее участников организации в форме некоммерческих структур.

Предметом рассматриваемого договора является муниципальный жилой фонд, к которому относят квартиры, дома, жилые помещения в фактически сданных домах - новостройках, строительство которых проводилось с привлечением средств местного бюджета, а так же в домах после капитального ремонта и реконструкции.

Гражданским законодательством для договора аренды муниципального жилого фонда по общему правилу предусмотрена простая письменная форма, государственная регистрация.

Содержание договора. Основная обязанность арендодателя передать муниципальное жилое помещение в надлежащем состоянии пригодном для проживания граждан, согласно условиям договора. Процесс передачи муниципального жилья регулируется гражданским и жилищным законодательством. Основными обязанностями арендатора является принятие жилья, своевременное внесение арендной платы, использование жилого помещения в соответствии с целевым назначением - проживанием граждан.

Оплата жилья и коммунальных услуг по договору аренды устанавливается договором между арендатором и собственником либо уполномоченным собственником лицом (органом). Если оплата жилья и коммунальных услуг по договору аренды не производится в течение шести месяцев, то договор аренды расторгается в судебном порядке, и гражданин подлежит выселению.

Исследование договора аренды муниципального жилого фонда показало, что договоры являются возмездными, срочными, консенсуальными. Сторонами являются собственник муниципальной недвижимости или его уполномоченный представитель и юридическое лицо, зарегистрированное в данном муниципальном образовании. Предметом выступают муниципальные жилые помещения, отвечающие требованиям законодательства. Форма и содержание договора аренды муниципального жилого фонда существенно не отличается от формы и содержания обычного договора аренды муниципальной недвижимости.

3.3 Договор найма муниципального недвижимого имущества

В настоящее время договор найма муниципального имущества используется лишь в отношении жилищного фонда, существовавший ранее найм зданий и сооружений, сейчас относится к видам договора аренды. Гражданский кодекс РФ в отдельную главу (35) выделяет найм только жилых помещений.

Найм муниципального жилья является одной из основных форм использования недвижимости, находящейся в муниципальной собственности, и регулируется с учетом не только гражданского, но и жилищного законодательства Российской Федерации.

После 1996 года граждане потеряли право заключать договора аренды жилых помещений, это право осталось лишь у юридических лиц, а для физических лиц был введен договор найма жилых помещений. Существует два вида найма: коммерческий и социальный. Отличия между ними, помимо целевой направленности, состоят в том, что социальный найм используется лишь в сфере государственного или муниципального жилого фонда, а коммерческий - в любом жилом фонде.

По общему положению, под договором найма муниципального жилья понимают договор, по которому одна сторона - собственник муниципального жилого помещения либо его уполномоченный представитель (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) муниципальное жилое помещение за плату в пользование, пригодное для проживания граждан.

Договор социального найма - соглашение, по которому наймодатель (собственник муниципального жилого фонда) предоставляет в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение в муниципальном фонде социального использования, как правило в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади, а наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению, своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия (бессрочно) в соответствии с ЖК РФ.

В основе договора социального найма муниципального жилья лежит решение органа местного самоуправления.

Сторонами договора социального найма выступают наймодатель и наниматель. Наймодателем является собственник жилого помещения муниципального жилищного фонда или их уполномоченный представитель.

На стороне нанимателя в отличии от договора аренды всегда выступает гражданин, причем нуждающийся в улучшении жилищных условий в пределах социальной нормы предоставления жилья и состоящий в списке очередников на получение жилья по договору социального найма.

Предметом договора может быть только изолированное жилое помещение, предоставленное из муниципального жилого фонда социального использования, пригодное для постоянного проживания граждан, как правило в виде отдельной квартиры (или комнаты), отвечающее санитарным и техническим нормам.

Под муниципальным жилищным фондом социального использования понимают совокупность всех муниципальных жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора социального найма и предоставляемых в пределах нормы общей площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.

Предмет договора является существенным условием, поэтому в договоре социального найма, как и в договоре аренды муниципального жилого фонда, необходимо подробное его описание.

Также к существенным условиям договора относится плата за пользование муниципальным жилым помещением, оплата как правило включает оплату жилья и коммунальных услуг и устанавливается в размере, обеспечивающем возмещение издержек на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги.

Форма договора социального найма - простая письменная (ст. 674 ГК РФ). Типовой договор утверждается Правительством РФ в соответствии с п. 2 ст.63 ЖК РФ. Содержание договора. Согласно статье 679 ГК РФ, основной обязанностью наймодателя является передача нанимателю свободного жилого помещения в состоянии пригодном для проживания. Таким образом, жилье должно быть передано свободным юридически и фактически одновременно, то есть оно не должно быть объектом чьих - либо жилищных и других имущественных прав либо неосновательных претензий самовольно занявших данное помещение. Пригодность для проживания муниципального жилого помещения определяется согласно жилищному законодательству Российской Федерации.

За наймодателем, кроме обязанности передать помещение нанимателю, числятся обязанности по обеспечению нормального функционирования всех инженерных систем муниципального дома, его эксплуатацию, содержание и ремонт, а также бесперебойной подачи проживающим коммунальных услуг. Это не означает, что наймодатель обязан выполнять эти обязанности своими силами, однако он должен принять все необходимые организационные меры для исполнения обязанностей, включенных в содержание договора социального найма муниципального жилого фонда.

Обязанности нанимателя: использовать муниципальное жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии, своевременно вносить плату за пользование муниципальным жильем.

Согласно действующему законодательству, муниципальное жилое помещение предназначено для проживания граждан, поэтому наниматель и все совместно с ним проживающие лица обязаны использовать его по назначению.

Получив от наймодателя муниципальное жилье в состоянии пригодном для проживания, наниматель обязан обеспечить его сохранность, поддерживать его в надлежащем санитарном и техническом состоянии, воздерживаться от разрушения или порчи, производить необходимый текущий ремонт (п.2 ст. 67 ЖК РФ), повышать благоустройство жилого помещения, принимая меры к предотвращению аварий квартирного оборудования, не допускать самовольной перепланировки и переоборудования муниципального жилого помещения ( ст. 678 ГК РФ).

Главной обязанностью нанимателя является оплата муниципального жилья, предоставленного ему на основе договора социального найма.

Подводя итог вышеизложенному, следует дать характеристику договору социального найма муниципального жилого фонда: это возмездный, бессрочный, консенсуальный договор, сторонами которого выступают собственник муниципального жилья, и гражданин, нуждающийся в улучшении условий жилья. Существенными условиями договора являются: предмет и цена. Договор социального найма муниципального жилого фонда заключается в простой письменной форме.

Спецификой рассмотренного вида договора найма муниципального имущества выступала сторона нанимателя, однако, не все граждане нуждаются в улучшении жилищных условий в пределах социальной нормы, поэтому в гражданском законодательстве для таких лиц предусмотрен договор коммерческого найма муниципального жилья.

Коммерческий найм муниципального жилья представляет отношения, которые устанавливаются между собственником муниципального жилого фонда и нанимателем по поводу предоставления гражданам пригодного для постоянного проживания жилья без ограничения размеров, за договорную плату, на срок, не превышающий пять лет, на условиях договора найма.

Договор коммерческого найма муниципального жилого помещения заключается в силу волеизъявления сторон без установления норм площади жилого помещения.

Под договором коммерческого найма муниципального жилья понимают договор, заключаемый между собственником муниципального жилого помещения (его уполномоченным органом) - наймодателем и нанимателем (любым физическим лицом), по которому наймодатель обязуется передать во временное пользование и владение сроком до пяти лет, пригодное для проживания муниципальное жилье без ограничения площади за договорную плату.

Предмет договора коммерческого найма составляют жилые помещения, входящие в состав муниципального жилищного фонда. Предмет, так же как и в договоре социального найма является существенным условием, согласно законодательству не ограничен в размер площади.

Сторонами договора являются наймодатель (собственник муниципального жилья) и наниматель - любое физическое лицо, выразившее желание участвовать в договоре коммерческого найма муниципального жилого помещения.

К существенным условиям договора кроме предмета относится ещё и цена, которая определяется в договоре, где указывается срок и порядок ее уплаты. Для договора коммерческого найма статьей 683 ГК РФ устанавливается предельный срок - пять лет.

Договор коммерческого найма муниципального жилья составляется в письменной форме, путем подписания сторонами одного документа. В договоре обязательно должны быть указаны граждане, которые будут постоянно проживать с нанимателем, так как они имеют равные с ним права на пользование муниципальным жилым помещением.

Содержание договора коммерческого найма практически дублирует содержание договора социального найма объектов муниципального жилого фонда, полностью совпадают обязанности наймодателя, однако есть отличия в обязанностях и правах нанимателя, которые вытекают из срочности договора коммерческого найма муниципального жилья.

У нанимателя появляется преимущественное право на заключение договора найма на новый срок, что обеспечивает стабильность использования муниципального жилого помещения проживающими там гражданами. Согласно статье 686 Гражданского кодекса РФ, по требованию нанимателя и других, постоянно проживающих с ним лиц, с согласия наймодателя, можно произвести замену нанимателя на одного из совершеннолетних, постоянно проживающего с ним.

Гражданское законодательство на ряду с обязанностями нанимателя по оплате, содержанию и целевому использованию муниципального жилого помещения, переданного в найм, устанавливает уменьшение объема жилищных прав и обязанностей у нанимателей муниципального жилого фонда, срок договора найма которых составляет менее одного года. Они лишаются: права быть вписанными персонально в договор найма муниципального жилого помещения, права вселять временных жильцов и поднанимателей, преимущественного права на заключение договора найма на новый срок, права на замену нанимателя в договоре.

Исследование договора коммерческого найма позволило сделать вывод, что договор является срочным, консенсуальным, возмездным и заключается между собственником муниципального имущества жилого фонда и нанимателями, в качестве которых выступают любые физические лица. От договора социального найма данный вид найма отличается тем, что предмет договора не ограничен размерами площади и не обязательно должен составлять жилищный фонд социального использования, цена устанавливается по соглашению сторон (а если в договоре эти моменты не урегулированы - гражданским законодательством). Существенным условиями договора коммерческого найма являются предмет, наниматель и цена. Содержание договора не сильно отличается от содержания договора социального найма, однако у нанимателя появляются новые права, вытекающие из срочности договорных отношений.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Предметом исследования дипломной работы были сделки с недвижимостью, находящейся в муниципальной собственности. Однако круг предметов исследования был ограничен лишь сделками купли-продажи, аренды и найма муниципального жилья.

В качестве базовых понятий при исследовании предмета дипломной работы выступали - "сделка", "муниципальная недвижимость".

Сделка - действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Под многими исследованными в дипломной работе сделками с недвижимостью, находящейся в муниципальной собственности, понимают не просто действия юридических либо физических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, а действия в отношении, по поводу или в связи с приватизацией, проведении конкурсов или аукционов. Особенностью таких действий является то, что простого заключения договора не достаточно для совершения сделки с муниципальной недвижимостью, необходимо выполнить определенные действия (требования), указанные в законе.

Муниципальная недвижимость - наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, но, прежде всего это объект права собственности ("триада" прав); Муниципальное недвижимое имущество признано в Российской Федерации на законодательном уровне, определен его объектный состав. Под муниципальной недвижимостью также понимают собственность муниципального образования или органа местного самоуправления, или напротив департамента, комитета, фонда и т.д., созданного органом местного самоуправления и выступающего от его имени, являющуюся достоянием населения соответствующей территории и составляющую экономические условия местного самоуправления.

Целью работы было раскрытие основных элементов сделки с муниципальной недвижимостью, выявление существующих проблем в сфере совершения сделок с муниципальным недвижимым имуществом, а также определение тенденций дальнейшего развития законодательства в сфере регулирования сделок с муниципальной недвижимостью.

Основываясь на проведенном исследовании предмета дипломной работы, можно сделать вывод, что основными элементами сделок с муниципальным имуществом являются форма, предмет и стороны договора. Учитывая виды рассмотренных договоров, можно с уверенностью сказать, что в зависимости от вида договора различаются и его элементы, будь то стороны либо предмет.

Совершение сделки с муниципальной недвижимостью не возможно без участия в ней субъектов сделки, однако, при раскрытии субъектного состава основной упор делался на определение собственника муниципального недвижимого имущества как обязательного участника сделок. Следует еще раз обратить внимание на то, что в законодательстве нет четкого определения собственника муниципального недвижимого имущества. На мой взгляд, органы местного самоуправления осуществляют полномочия собственника муниципального имущества в рамках своей компетенции, и осуществляют все полномочия собственников муниципального имущества, за исключением тех случаев, когда правомочия собственника реализует население путем прямой демократии.

При исследовании отдельных видов договоров, предметом которых выступает муниципальная недвижимость, а именно - аренда, купля- продажа, найм, выяснили, что практически все они являются консенсуальными, срочными и возмездными, за исключением некоторых подвидов.

Предложения по исследованной теме:

Усовершенствовать понятийный аппарат, в том числе такое базовое понятие как собственник муниципального имущества и закрепить его в федеральном законе.

В связи с тем, что в законодательстве наблюдается тенденция перехода от договоров аренды к договорам концессии, следует развивать законодательство, регулирующее концессионные отношения, а пока перейти на рыночную оценку арендной платы за муниципальные здания и сооружения.

Необходимо пересмотреть федеральным законом порядок передачи федерального имущества муниципальным образованиям. Так как намечается тенденция разделения муниципального имущества (в том числе недвижимого) на имущество, необходимое для решения публичных функций и коммерческое имущество.

БИБЛИОГРАФИЯ

Нормативно-правовые акты

Конституция РФ. - М.: 1996г.

Гражданский кодекс РФ, часть 1-2 - М.: 1996г.

Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004г.

Постановление Верховного Совета РФ "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации, краях, областях, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" № 3020-1 от 27.12.91г. // "Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР", 16.01.92. № 3. Ст. 89.

Федеральный закон "Об общих принципах организации местного самоуправления в России" № 154-ФЗ от 28.08.1995г. "Собрание законодательства РФ", 28.08.95. № 35. ст. 3506. (в ред. От 06.10.2003 №131-ФЗ)

Федеральный закон № 135 " Об оценочной деятельности в РФ" от 29.07.98 г. // "Российская газета", № 148-149. 06.08.98г. (в ред. От 05.01.2006 № 7-ФЗ).

Федеральный закон "О приватизации государственного и муниципального имущества" № 178-ФЗ от 21.12.2001г. (в ред. От 05.01.2006 № 7-ФЗ)//Собрание законодательства РФ", 28.01.2001. № 4. ст. 251.

Постановление Правительства РФ № 369 "Об утверждении правил определения нормативной цены подлежащего приватизации государственного и муниципального имущества" от 31.05.02 г. (в ред. От 31.07.2003 № 466)//

"Собрание законодательства РФ", 10.06.2002 г. № 23. ст. 2172.

Постановление Правительства РФ № 549 "Об утверждении Положений об организации продажи государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения и без объявления цены" от 22.07.02 г. "Собрание законодательства РФ", 29.07.2002 г. ст. 3051.

Постановление Правительства РФ № 584 " Об утверждении положения о проведении конкурса по продаже государственного или муниципального имущества" от 12.08.02 г. "Собрание законодательства РФ", 19.08.2002 г. № 33. ст. 3228.

Постановление Правительства РФ № 585 "Об утверждении положения об организации продажи государственного или муниципального имущества" от 12.08.2002г. "Собрание законодательства РФ", 19.08.2002 г. № 33. ст. 3229. (в ред. От 04.10.2005 № 594).

Указ Губернатора Пермской области № 218 "Об определении доли муниципального жилого фонда, продаваемого гражданам и юридическим лицам по договорам купли-продажи, аренды и найма (кроме социального)" от 21.08.2000 г. Консультант Плюс, Пермский Выпуск.

Решение Пермской Городской Думой № 61 "Об утверждении положения об аренде муниципального имущества" от 28.05.2002г. "Сборник нормативных актов городской Думы и Глав города", май 2002г. книга 1.

Литература

Андреева Т.Г. Становление муниципальной собственности. // Государство и право, 2001г. № 3.

Бабичев И. Мифы должны быть разрушены, а "узкие места" расшиты. // Муниципальная власть, 2000г. № 6.

Вихрян А.П. Концессия (исторический экскурс). // Вестник Минимущества России, 2003г. № 1.

Воронин А.Г. Муниципальное хозяйство и управление: проблемы теории и практики" - М.: Финансы и статистика, 2002г.

Воронин А.Г., Лапин В.А., Широков А.Н. Основы управления муниципальным хозяйством. Учебное пособие - М.: Дело, 1998г.

Выдрин И.В., Кокотов А.Н. Муниципальное право России. Учебник для ВУЗов - М.: Издательство НОРМА, 2000г.

Газизулин Ф.Р. Реализация государственной политики в области имущественных и земельных отношений. Новая модель. // Вестник Минимущества России, 2003г. № 1.

Григорьев В.В., Острина И.А., Руднев А.В. Управление муниципальной недвижимостью - М.: Дело, 2001г.

Гришаев С.П. Все о недвижимости. Учебно-практическое пособие - М.: Изд-во БЕК, 2000г.

Грось Л. Участие публично-правового образования в отношениях собственности: Гражданско-правовые проблемы. // Хозяйство и право, 2001г. № 5.

Сергеев А.А., Толстой Ю.К. Гражданское право. Учебник. Часть 1, 2 - М.: "Проспект", 1997г.

Елохов А.М. Технологии управления социально-экономическим развитием муниципального образования. - Москва-Пермь, 2001г.

Ершова И.В. Предпринимательское право. Учебник - М.: Юриспруденция, 2002г.

Ефимчук И.В. Муниципальная собственность и её эффективность в системе рыночных отношений. Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук. - Н. Новгород, 1997г.

Ибрагимов Х. Институциональная организация компетенции местного самоуправления. // Муниципальная власть, 2002г. № 3

Лазебная Н., Замотаев А. От имени населения. // Муниципальная власть. 2000г. № 3.

Медведев Ю.М. Итоги деятельности Минимущества России и его территориальных органов за 2002 год и задачи на 2003 год. // Вестник Минимущества России, 2003г. № 1.

Постовой Н.В. Муниципальное право России: Учебник 2-е издание исправленное и дополненное - М.: Юриспруденция, 2000г.

Ресин В.И. и др. Экономика недвижимости. Уч. пособие. 2-е изд. - М.: Дело, 2000г.

Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части второй (постатейный). Издание третье, испр. и доп. - М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ; ИНФРА МЮ, 1998 г.

Скорцов О.Ю. Приватизационное право. - М.: ЗАО "Бизнес-школа" "Интел-Синтез", 2000 г.

Усачева Т. Хозяйничай экономично, не лодырничай, не воруй... // Муниципальная власть, 1998г. № 9

Фадеев В.А. Муниципальное право России. Учебник - М.: Юрист, 1994г.

22. Ярошенко А. Чья это улица, чей это дом? // Муниципальная власть, 2000г. № 3.

Размещено на Allbest.ru