Анализ особенностей совершения сделок с недвижимым имуществом

Можно выделить три основные черты, характерные для данного договора. Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель. Во-вторых, аренда всегда носит временный характер, и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается, и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи. В-третьих, договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды). Данный договор является также консенсуальным, т.е. устанавливающим между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора).

Арендодателем вправе выступать любое физическое или юридическое лицо (включая иностранное), являющееся как собственником имущества, так и лицом, уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). Арендаторами по договору аренды, по общему правилу, также могут быть любые физические и юридические лица, включая иностранные. Вместе с тем для отдельных видов аренды ГК установлены ограничения, относящиеся к субъектному составу. Так, участниками договора аренды предприятия либо договора финансовой аренды могут быть лишь лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 656, 665 ГК).

Предметом договора аренды являются индивидуально-определенные и непотребляемые вещи. При этом предмет договора аренды должен считаться установленным, если содержание договора позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды. С этой целью в договоре должны указываться конкретизирующие объект данные: наименование имущества, инвентарный номер, адрес, местоположение, назначение, качественные характеристики и др. При аренде земельных участков, к примеру, указываются границы и площадь участка, его местоположение, кадастровый номер, категория земель и т.п.

Условие о предмете - единственное условие, абсолютным образом отнесенное в ГК к существенным условиям договора аренды. Для договоров аренды здания или сооружения, аренды предприятия существенным условием в силу прямого указания закона служит, кроме того, условие об арендной плате (п. 1 ст. 654, п. 2 ст. 650 ГК).

Одним из основных условий договора аренды является срок. Договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. Аренда на срок до одного года считается краткосрочной. Если договор аренды заключен без указания срока, то считается заключенным на неопределенный срок.

Имущество должно быть передано арендатору в указанный в договоре аренды срок, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок. Арендатор, которому имущество не предоставлено, вправе требовать его отобрания у арендодателя в судебном порядке и возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения. Если же арендатор в результате задержки передачи имущества утратил интерес к нему, он вправе заявить требование о расторжении договора и о возмещении арендодателем убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств (п. 3 ст. 611 ГК).

Основная обязанность арендодателя заключается в предоставлении предусмотренного договором имущества арендатору. При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.). В частности по договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование, земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

В соответствии со ст. 609 ГК договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Такой договор считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. При отсутствии регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды в регистрирующий орган может обратиться одна из его сторон. Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признан равным году. Иными словами, чтобы избежать государственной регистрации, заключаются договоры аренды на срок, который хотя бы на один день был меньше года. Годом признается период времени, состоящий из 12 полных месяцев, следующих подряд.

Договор аренды предприятия независимо от срока подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Доверительное управление недвижимым имуществом.

В последнее время при заключении договоров доверительного управления стороны все чаще объектом управления избирают недвижимое имущество. Как правило, это нежилые здания или сооружения, реже -- земельные участки или доли в праве собственности на землю. Встречается и передача в доверительное управление жилых помещений, а также сложных недвижимых вещей (например, газораспределительных сетей).

Для договора доверительного управления недвижимым имуществом характерны специальные требования к форме. Согласно п. 2 ст. 1017 ГК РФ он должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Следовательно, необходимо составление одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Кроме того, передача недвижимости в доверительное управление, как и переход права собственности при ее продаже, подлежит государственной регистрации. Несоблюдение формы договора, как и требования о государственной регистрации передачи недвижимости в доверительное управление, влечет недействительность договора.

На основании п. 2 ст. 1017 ГК РФ государственной регистрации подлежит передача имущества в доверительное управление. Имеется в виду специальный случай государственной регистрации, не совпадающий с такими упоминаемыми в части второй ГК РФ видами государственной регистрации, как регистрация договора (ст. 558, 560, 574 ГК РФ) или регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ).

Однако ст. 30 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которая называется «Доверительное управление и опека, связанные с недвижимым имуществом», в сущности, не определяет порядка совершения соответствующего регистрационного действия. Более того, в ней содержится весьма неопределенная формулировка: «Любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением им на условиях доверительного управления или опеки, должны регистрироваться только на основании документов, определяющих такие отношения, в том числе на основании договоров или решения суда». Указанная норма может создать впечатление, что договор доверительного управления порождает у управляющего некое право, подлежащее государственной регистрации См.: Михеева Л.Ю. Практика доверительного управления недвижимым имуществом. // Недвижимость. Строительство. Право. № А. Апрель. 2006. С. 37..

Между тем такое представление об отношениях по доверительному управлению имуществом было бы неверным. В современной науке гражданского права сложилось и закрепилось убеждение в том, что доверительный управляющий не приобретает в связи с заключением договора доверительного управления каких-либо вещных прав См.: Витрянский В. В. Договор доверительного управления имуществом. М., 2002. С. 45..

Вопрос о государственной регистрации передачи имущества в доверительное управление выясняется в ст. 12 Закона, на основании которой запись о доверительном управлении недвижимым имуществом как запись об ограничении (обременении) права собственности и других прав на недвижимое имущество вносится в подраздел III Единого государственного реестра прав.

Однако на практике нередко возникают неточности, связанные с процедурой государственной регистрации доверительного управления (суды нередко не видят разницы в государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление и государственной регистрации соответствующего договора См.: Михеева Л.Ю. Практика доверительного управления недвижимым имуществом // Недвижимость. Строительство. Право. № А Апрель. 2006. С. 39.). Но так или иначе до момента государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление права и обязанности сторон по договору не возникают, поскольку недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью (ст. 167 ГК РФ).

Передача недвижимого имущества в безвозмездное пользование.

Иначе договор безвозмездного пользования именуется договором ссуды. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Сторонами договора могут выступать как граждане, так и юридические лица. При этом для коммерческих организаций установлено ограничение на передачу их имущества в безвозмездное пользование их учредителям, руководителям, членам их органа управления или контроля.

В силу ст. 690 ГК ссудодателем недвижимого имущества может быть его собственник или лицо, управомоченное собственником либо когда оно имеет такое право в силу прямого указания закона. Так, в силу прямого предписания закона недвижимое имущество, в частности здания, сооружения и предприятия, может быть предоставлено в безвозмездное пользование его арендаторами.

Предметом договора безвозмездного пользования выступают непотребляемые, индивидуально-определенные вещи. Недвижимое имущество (земельные участки, другие обособленные природные объекты, предприятия, другие имущественные комплексы, здания, сооружения и т.д.) соответствует этим требованиям, но необходимо обращать внимание на некоторые моменты. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче ссудополучателю в качестве объекта безвозмездного пользования. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче безвозмездное пользование, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Так в случае передачи в безвозмездное пользование части помещения или здания, находящегося в собственности ссудодателя, необходимо в договоре указать номера комнат в соответствии с технической документацией или же оформить приложение к договору, содержащие план помещения или здания с выделенными площадями, передаваемыми в безвозмездное пользование.

Гражданский Кодекс не содержит нормы, касающейся формы договора безвозмездного пользования недвижимым имуществом. По аналогии к договорам безвозмездного пользования недвижимым имуществом применяются положения о письменной форме договора аренды, заключенного на срок один год и более или на любой срок, если одной из сторон выступает юридическое лицо.

Существенным условием договора является срок, который может быть определенным или неопределенным. Договор, заключенный на неопределенный срок, может быть расторгнут в одностороннем порядке, однако сторона, отказавшаяся от договора, должна уведомить другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен другой срок извещения.

В принципе, при пользовании недвижимым имуществом на безвозмездной основе существенными должны быть все те условия, которые обязательны при заключении договора аренды недвижимого имущества, кроме размера арендной платы. Взамен последнего условия стороны в договоре указывают на безвозмездный характер пользования недвижимым имуществом как на существенное условие договора.

Передача имущества в безвозмездное пользование не является основанием для изменения или прекращения прав третьих лиц на это имущество.

При заключении договора безвозмездного пользования ссудодатель обязан предупредить ссудополучателя обо всех правах третьих лиц на эту вещь (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение этой обязанности дает ссудополучателю право требовать расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба.

Ссудополучатель использует переданное ему имущество в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Ссудополучатель обязан поддерживать имущество, полученное в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на его содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования. Ссудополучатель вправе в соответствии с договором производить улучшения переданного ему имущества. Произведенные ссудополучателем отделимые улучшения имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором. Стоимость неотделимых улучшений имущества, произведенных ссудополучателем без согласия ссудодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

§ 3. Сделки с недвижимым имуществом, влекущие за собой обременение имущества и переход права собственности

Рента и пожизненное содержание с иждивением.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. (ст. 583 ГК РФ)

По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

При оформлении постоянной ренты права ее получателя могут передаваться от одного лица другому по договору уступки права требования, по наследству или в порядке правопреемства.

Плательщиками постоянной ренты могут быть любые лица, а получателями - только граждане и некоммерческие организации. При этом право граждан на приобретение статуса получателя постоянной ренты не может быть ограничено.

В отличие от постоянной, пожизненная рента прекращается со смертью ее получателя. Получателями пожизненной ренты могут быть только граждане - собственники или другие указанные ими лица. После смерти одного из них, доля оставшихся получателей пропорционально увеличивается за счет доли умершего. По закону сумма пожизненной ренты не может быть ниже одного размера МРОТ и должна выплачиваться ежемесячно.

Договор ренты - это двусторонний договор, сторонами которого выступают плательщик ренты и получатель ренты. Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. См.: Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. М.: Юрайт, 2008. С. 246. Основными особенностями таких договоров являются обременение рентой недвижимого имущества и возникновения залога в силу закона для обеспечения рентного обязательства. Рентные договоры подлежат обязательной государственной регистрации, если под выплату ренты передается недвижимость. При государственной регистрации таких договоров регистрируется сама сделка (договор ренты), регистрируется право собственности плательщика ренты, регистрируется залог в пользу получателя ренты и регистрируется обременение прав плательщика ренты.

Пожизненное содержание с иждивением представляет собой разновидность пожизненной ренты, и имеет по сравнению с ней ряд особенностей.

Согласно статье 602 Гражданского кодекса, под содержанием с иждивением понимается обеспечение потребностей гражданина в жилище, питании и одежде, а также предоставление ему возможности удовлетворять свои духовные запросы (чтение литературы, посещение театров и тому подобное). Уход за получателем ренты должен быть обусловлен состоянием его здоровья.

Стоимость общего объема содержания применительно к периоду выплаты ренты - существенное условие договора пожизненного содержания, в отсутствие которого договор считается незаключенным. Установление в договоре пожизненного содержания с иждивением стоимости месячного содержания менее 2 минимальных размеров оплаты труда, установленных законом, влечет за собой ничтожность этого договора.

Несмотря на указание в договоре денежной оценки всего объема содержания, основной формой предоставления содержания получателю ренты является предоставление соответствующих благ (вещей, работ, услуг) в натуральном виде.

Замена такого предоставления натуральных услуг периодическими выплатами денежных сумм в течение жизни получателя ренты возможна лишь в случае, если это прямо предусмотрено договором ренты.

На защиту интересов получателя пожизненного содержания, направлено положение статьи 604 ГК РФ о том, что плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Нарушение этого условия влечет ничтожность такой сделки. Таким образом, право собственности плательщика ренты на предмет ренты является ограниченным в части правомочий по распоряжению предметом ренты.

Залог недвижимого имущества (ипотека).

Залог недвижимого имущества (ипотека) является одним из наиболее действенных способов обеспечения исполнения обязательств, так как предметы ипотеки (здания, сооружения, предприятия, квартиры, земельные участки) отличаются долговечностью, прочностью, не могут быть сокрыты должником от взыскания, перемещены в пространстве и т. д. Недвижимое имущество имеет значительную стоимость, обычно превышающую сумму долга, причем в условиях инфляции эта стоимость, как правило, увеличиваетсяСм.: Невзгодина Е.Л. Правовой режим недвижимого имущества и особенности сделок с ним: курс лекций по спецкурсу. Омск: Изд-во ОмГУ, 2006. С.258..

В настоящее время в связи с экономическим кризисом на рынке ипотечного кредитования сложилась непростая ситуация.

Итак, что же такое ипотека (залог) недвижимости?

Ипотека является одним из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю. Ипотека (от греч. hypotheka - залог, заклад) представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю). В России порядок осуществления ипотеки регулируется Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости) и другими принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами.

Сущность ипотеки состоит в том, что кредитор (он же залогодержатель) вправе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства обратить взыскание на предмет ипотеки и получить из вырученной от продажи суммы причитающийся ему долг. Недвижимость обладает высокой стоимостью и считается одним из наиболее удачных способов вложения капитала, в связи с тем, что цена на нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям См.: Пантюхина Е.В. Правовое регулирование жилищной ипотеки в законодательстве Российской Федерации. М.: Изд-во РГТЭУ, 2003. С.116..

Ипотека может иметь место в силу договора и в силу закона. В силу закона (т.е. без специального заключения договора о залоге) предусмотрена ипотека при отчуждении жилого помещения под выплату ренты (ст. 586 ГК РФ), с условием пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ), при заключении договора купли-продажи жилого помещения с оплатой в рассрочку, если иное не предусмотрено законом или договором, а также в некоторых иных случаях, предусмотренных законом.

Основанием возникновения ипотеки является договор о залоге недвижимого имущества, по которому одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В качестве залогодержателя всегда выступает кредитор по обязательству, обеспеченному залогом. Чтобы заложить недвижимое имущество, нужно быть его собственником, или владеть им на праве хозяйственного ведения (это касается государственных и муниципальных предприятий, причем они могут заложить недвижимое имущество лишь с согласия собственника - субъекта Российской Федерации или муниципального образования - п. 2 ст. 295 ГК).

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Эти условия являются существенными для любого договора о залоге Постановления Пленума Верховного Совета РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ. П. 43. // Система «Консультант-плюс».. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием на его наименование, место нахождения с достаточным для идентификации описанием. Оценка предмета ипотеки указывается в договоре по соглашению залогодателя и залогодержателя в денежном выражении. Оценку предмета ипотеки стороны договора вправе поручить независимой профессиональной организации. Кроме того, в тексте договора должны быть указаны права, в силу которых имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право. См.:Киселев А.А. Предмет договора ипотеки. // Нотариус. N 2. М., 2003. С. 28.

Предусмотрена государственная регистрация договора об ипотеке в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» по месту нахождения предмета ипотеки на основании заявления залогодателя или залогодержателя. Регистрация ипотеки должна производиться в течение одного месяца со дня поступления необходимых документов в регистрирующий орган.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется посредством внесения регистрационной записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и удостоверяется надписью на договоре об ипотеке, а в случае государственной ипотеки в силу закона - на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой.

Регистрационная запись об ипотеке должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства.

Согласно п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. См.: Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. М.: Юрайт, 2008. С. 442.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора. При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.

Договор об ипотеке может быть заключен только после государственной регистрации прав залогодателя (собственности, аренды, хозяйственного ведения) на закладываемое имущество. Там же.

Недвижимое имущество, передаваемое по договору об ипотеке, всегда остается во владении и пользовании залогодателя - п. 2 ст. 338 ГК.

Предметом ипотеки может быть следующее имущество:

· земельные участки, кроме земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования -- ст. 63 Закона об ипотеке;

· предприятия, здания, сооружения, иное недвижимое имущество, которое используется в предпринимательской деятельности. При этом заложенным считается предприятие со всем входящим в него имуществом;

· жилые дома, квартиры и их части, состоящие из одной или нескольких, но изолированных комнат;

· дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

· воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Таким образом, ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, не изъятое из оборота. На ряду с изъятыми из оборота не могут находиться в залоге и объекты, ограниченно оборотоспособные. См.: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. М., 1998. С. 413. Но именно кредитование под залог жилой недвижимости, по мнению многих исследователей, является наиболее перспективной и значимой для экономики формой ипотечного кредитования. Жилье в силу присущих ему характеристик - недвижимого характера, определенной стандартизированное, легкой оценки, наличия ликвидного рынка - является идеальным средством обеспечения обязательств См.: Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. СПб., 2001. С. 12..

Глава III: Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Правовой режим недвижимого имущества основан на необходимости обеспечить особую устойчивость прав на это имущество, установить специальный порядок распоряжения им. В этой связи ст. 131 ГК РФ регулируется порядок государственной регистрации недвижимости и предусмотрена необходимость применения Федерального Закона Российской Федерации от 21.07.97 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» См.: ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». // СПС «Консультант Плюс»..

По мнению А.В. Кузнецова, настоящий Закон является одним из основополагающих нормативно-правовых актов, направленных на создание цивилизованного рынка недвижимого имущества в Российской Федерации. См.: Кузнецов А.В. Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: за и против. // Государство и право. №2. 1998. С. 8..

Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности Определение Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 г. N 132-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "РЕБАУ АГ" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 165 и пунктом 3 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации». // Вестник Конституционного Суда Российской Федерации. №1. 2002. С. 15..

§ 1. Понятие и значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество

В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Кроме этого юридическое содержание государственной регистрации прав на недвижимое имущество определено, в частности, в п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 131, ст. 219, п. 2 ст. 223 ГК РФ. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующего права на него, если иное не установлено законом. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ). К числу таких договоров относятся следующие: договор об ипотеке (п. 3,4 ст. 433 ГК РФ); договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ); договор продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ); договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ); договор аренды здания или сооружения (п. 2 ст. 651 ГК РФ); договор аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ); договор доверительного управления (ст. 1017 ГК РФ).

Закон «О государственной регистрации…» предусматривают две основные формы государственной регистрации: регистрацию прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок с ним.

Как следует из положений Закона О государственной регистрации и ст.131 ГК РФ, государственная регистрация - обязательна в тех случаях, когда на это есть указание законодательного акта (ст.4 Закона).

Основное значение государственной регистрации заключается в следующем:

· легализация для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей, а также иных оснований возникновения прав и обязанностей, предусмотренных п. 1 ст. 8 ГК РФ;

· обеспечении «юридической чистоты» сделок с недвижимостью в целях стабильности рынка недвижимости и исключения возможности совершения массовых оспоримых и ничтожных сделок;

· создании Единого государственного реестра на недвижимое имущество и сделок с ним как базы данных, имеющей информационно-статистическое значение См.: Конев А.А., Ветхов Р.Ю. Правовые проблемы государственной регистрации прав недвижимого имущества и сделок с ним. Н. Новгород: НКИ, 1998. С. 134..

Итак, государственная регистрация - это особый юридический акт, которым государство признает и подтверждает возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимость. В соответствии с Законом о государственной регистрации последняя является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимость.

В соответствии с п.1 ст.12 Закона, права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

Нормы о государственной регистрации прав могут содержаться в других нормативных актах. Чаще всего речь идет о законах, которые регулируют отношения, возникающие по поводу владения, пользования и распоряжения отдельными видами недвижимости.

В ст. 5 Закона о государственной регистрации приведен исчерпывающий перечень участников отношений, возникающих при регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которыми признаются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним,- с другой.

В ст. 131 ГК РФ выделена необходимость государственной регистрации, помимо права собственности, права хозяйственного ведения (которым обладают государственные и муниципальные унитарные предприятия) и права оперативного управления (которым собственник наделяет один из видов предприятий - казенное предприятие, а равным образом и учреждение), права пожизненного наследуемого владения и постоянного пользования недвижимым имуществом, ипотеки, сервитутов, а также иных прав на недвижимость в случаях, предусмотренных ГК РФ или иными федеральными законами. Так, по п. 3 ст. 6 Закона о государственной регистрации государственная регистрация необходима также для возникновения права на недвижимость в силу приобретательной давности. Имеется в виду возникновение права собственности на недвижимое имущество у гражданина или юридического лица, которые, не будучи собственником недвижимости, добросовестно, открыто и непрерывно владели им как своим собственным не менее 15 лет (ст. 234 ГК РФ). Этим же законом (п. 2 ст. 25) предусмотрена государственная регистрация права на объект незавершенного строительства в случае необходимости совершения с ним сделки.

Российский законодатель говорит о том, что государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах. Государственная регистрация прав на предприятия как имущественные комплексы, объекты недвижимого имущества, расположенные на территории более одного регистрационного округа (линейные сооружения - объекты недвижимого имущества, являющиеся сложными или неделимыми вещами), и сделок с ними осуществляется федеральным органом в области государственной регистрации. Государственная регистрация прав на иные объекты недвижимого имущества осуществляется по месту нахождения данных объектов в пределах соответствующего регистрационного округа органом по государственной регистрации (п.1 ст.9 Закона о государственной регистрации).

Указ президента № 1315 от 13 октября 2004 года «Вопросы Федеральной регистрационной службы» закрепил положение о том, что федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация), подведомственная Министерству экономического развития РФ, которая с 01.01.2009 получила название Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Указ Президента РФ от 25.12.2008 № 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии». // СПС «Консультант Плюс».

Теперь именно она осуществляет функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации.

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии находится в ведении Министерства экономического развития Российской Федерации, руководство деятельностью службы осуществляет Правительство Российской Федерации.

Росреестр имеет свои территориальные органы. В частности, приказ Федеральной регистрационной службы от 29.06.2005 года № 85 «О принципах размещения территориальных органов Федеральной регистрационной службы» устанавливает, что Управление Федеральной регистрационной службы по Омской области является территориальным органом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, кроме того в большинстве районов Омской области имеются обособленные подразделения Главного управления.

Обязательным является подача заявления на регистрацию, документов, а также квитанции об оплате государственной пошлины.

С заявлением о государственной регистрации ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по нотариально удостоверенной доверенности. Например, для регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В случае, если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты. В случае, если права возникают на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, заявление о государственной регистрации права может подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие. Если права возникают на основании судебного акта или осуществляются в случаях, предусмотренных Федеральным законом "Об исполнительном производстве", то государственная регистрация прав может быть осуществлена по требованию судебного пристава-исполнителя.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.

Представленные на государственную регистрацию договора документы регистрируются в книге учета входящих документов под одним номером (независимо от того, представили ли одно заявление несколько лиц, участвующих в договоре на той или иной стороне, или каждое из них представило отдельное заявление).

Представленные на государственную регистрацию перехода права документы также регистрируются в книге учета входящих документов под одним номером (независимо от того, представили ли одно заявление несколько лиц, участвующих в договоре на той или иной стороне, или каждое из них представило отдельное заявление).

В соответствии со статьей 16 Закона заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию, в которую включаются: дата представления документов, перечень подлинных экземпляров документов и их копий с указанием наименования документов, реквизитов, количества листов в каждом документе, номера книги учета входящих документов и порядкового номера записи в книге учета входящих документов, копия которой помещается в соответствующее дело правоустанавливающих документов (пункт 14 Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста России от 24 декабря 2001 г. №343 Приказ Минюста РФ от 24 декабря 2001 г. N 343 «Об утверждении Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». // Бюллетень Министерства Юстиции Российской Федерации. №2. 2002. С. 8.).

В соответствии с п.3. ст.13 Закона О государственной регистрации, государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Государственная регистрация перехода права удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права. Свидетельство о государственной регистрации права заполняется и выдается в порядке, установленном Правилами ведения ЕГРП и Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 18 сентября 2003 г. N 226 Приказ Минюста РФ от 18 сентября 2003 г. N 226 «Об утверждении Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах». // Новые законы и нормативные акты. №43. 2003. С. 6..

Если одновременно с государственной регистрацией права покупателя было зарегистрировано ограничение (обременение) его права, в выдаваемое покупателю свидетельство о государственной регистрации права вносятся сведения о наличии зарегистрированного ограничения (обременения) права.

Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.

Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Регистрация воздушных, морских и речных судов, космических объектов и других объектов осуществляется в специальных государственных реестрах. В частности гражданские воздушные суда подлежат регистрации в Государственном реестре гражданских воздушных судов РФ с выдачей свидетельства о государственной регистрации. Регистрация морских судов, вещных прав на эти суда, обременения этих прав и сделок с ними осуществляется в Государственном судовом реестре. Что касается космических судов, то система их государственной регистрации пока отсутствует. См.: Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 2010.// СПС «Гарант».

Нововведением является обязательное наличие кадастрового паспорта данного объекта недвижимого имущества как приложения к документам, необходимым для государственной регистрации.

Кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости (п.4 ст.14 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»См.: ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». (принят ГД ФС РФ 04.07.2007). // СПС «Консультант Плюс».).

Государственная регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества. Местожительство заявителя - гражданина или место нахождения заявителя - юридического лица значения не имеют.

Датой государственной регистрации признается день, в который данные о правах на недвижимость и ее обременения были внесены в Единый государственный реестр. Он содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.

недвижимость аренда безвозмездный сделка

§ 2. Государственная регистрация сделок с недвижимостью

В зарубежном законодательстве существуют две достаточно автономные системы регистрации - англо-саксонская, предметом которой является регистрация сделок, и континентальная, предметом которой является регистрация прав. Как правило, законодательные конструкции выбирают только один из двух предметов государственной регистрации, положенных в основу каждой из регистрационных систем. Для российской системы государственной регистрации характерны два предмета регистрации - сделка и право. Как справедливо отметил А. Эрделевский, отличие регистрации прав на недвижимость от регистрации сделок с ней заключается в том, что в первом случае сделка уже действует и регистрация необходима для того, чтобы во исполнение этой сделки произошел переход прав на недвижимое имущество, а во втором случае регистрация необходима для вступления в силу самой сделки, т.е. регистрация сделки по времени может не совпадать с регистрацией права, кроме того, регистрация сделки и регистрация права влекут за собой разные правовые последствия. Такое введение отдельно регистрации сделки и последующей регистрации права является дополнительной процедурой, защищающей права сторон по договору.

Сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными не с момента их подписания сторонами или нотариального удостоверения, а с момента их регистрации.

Сделки, подлежащие государственной регистрации можно разбить на две группы: сделки с отчуждением недвижимого имущества (влекущие переход права) и сделки без отчуждения (не влекущие перехода права на недвижимость).

В ГК предусмотрены следующие сделки с отчуждением, которые требуют государственной регистрации:

договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст. 251 ГК РФ);

соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п. 4 ст. 350 ГК). При этом следует иметь в виду, что согласно п. 3 ст. 55 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" к соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем применяются правила гражданского законодательства РФ о договоре купли-продажи;

договор купли-продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК РФ);

договоры мены жилых домов, квартир и их частей (п. 2 ст. 567 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК РФ);

договоры дарения недвижимости (жилого или нежилого назначения) (п. 3 ст. 574 ГК РФ), доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК РФ), в том числе пожертвование (ст. 582 ГК РФ);

договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением (ст. 584, п. 2 ст. 601 ГК РФ). См.: Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 2010. // СПС «Гарант».

Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статей 164 и 131 ГК РФ осуществляется только в случаях, установленных законом. В соответствии со статьей 4 Закона о государственной регистрации во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация всегда является обязательной.

Порядок государственной регистрации сделок с недвижимостью в общих чертах определен в III главе Закона «О государственной регистрации».

Государственная регистрация сделок производится внесением записи о заключенной сделке в Единый государственный реестр. В отличие от записи о праве, где указывается только правообладатель, запись о сделке указывает лицо, чьи права отчуждаются, и лицо, которому эти права переходят.

Произведенная государственная регистрация сделок подтверждается специальной регистрационной надписью: в соответствии с указанным выше Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра и сделок с ним" на договоре проставляется штамп: "Произведена государственная регистрация сделки" - с указанием даты регистрации, заверенный подписью регистратора и печатью.

Сделки без отчуждения, подлежащие государственной регистрации, включают следующие виды сделок: договоры аренды:

земельных участков - независимо от срока (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 671 ГК РФ);

зданий, сооружений, части зданий и сооружений (нежилых и жилых помещений) - на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ), а также аренды на неопределенный срок;

предприятия как имущественного комплекса (п. 2 ст. 658 ГК РФ);

договоры субаренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ), к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды.

договоры о залоге недвижимости (ипотека) (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 2 ст. 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), в том числе залог права аренды недвижимости (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке).

При совершении сделок без отчуждения производятся два регистрационных действия: регистрируется сделка (договор) и обременение арендой или ипотекой. Данное положение отражено и в п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г.

Таким образом, перечень сделок с недвижимостью, подлежащих государственной регистрации, является исчерпывающим и предусмотрен законом.

Важно отметить следующее: если законом не установлена государственная регистрация данного вида договора, то он считается заключенным с момента подписания (или, если это предусмотрено законом или соглашением сторон, нотариального удостоверения) и не подлежит государственной регистрации даже по соглашению сторон. Если данный договор порождает возникновение права на недвижимость (связан с отчуждением недвижимости), то только возникшее право и должно быть зарегистрировано.

Государственная регистрация перехода права собственности на примере договора купли-продажи недвижимости.

Государственной регистрации подлежат права всех форм собственности, в том числе государственной, частной, общей (долевой или совместной).

По договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя имущество, а покупатель -- принять имущество и уплатить за него денежную сумму (цену). «Купля-продажа есть договор, в силу которого одна сторона обязуется передать вещь в собственность, а та уплатить ей известную сумму денег» См.: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: фирма «Спарк», 1995. С.316.. Купля-продажа представляет собой двусторонний договор. Эту точку зрения поддержали Шершеневич и Мебер. Противоположную позицию занял Победоносцев, который, основываясь на мнении Сперанского, считал, что купля-продажа -- это не договор, а действие, которым одна сторона передает другой вещь за определенную цену Там же. С.316..