Сделки с недвижимым имуществом

Гражданский и Земельный кодексы РФ различно регулируют положения, связанные с этим правом, в связи с чем возникает вопрос о том, какой из двух правовых актов будет иметь преимущество. Согласно ст. 3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других нормативных актов, должны соответствовать ГК РФ. Преимущество будут иметь другие правовые акты только в том случае, если в ГК РФ есть прямая отсылка к ним. Поскольку в ГК РФ нет отсылки к ЗК РФ, следует придти к выводу, что преимущество должен иметь ГК РФ. Однако представляется, что законодатель должен прояснить свою позицию по этому вопросу.

Субъектами постоянного (бессрочного) права пользования земельным участком могут быть как юридические так и физические лица. Согласно ст. 20 ЗК В настоящее время гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются, но право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК РФ сохраняется. [8, Ст. 20]

Возможности по распоряжению таким земельным участком ограничены. Владелец имеет право только передавать его другим лицам в аренду или в безвозмездное срочное пользование и только с согласия собственника. Однако если на таком участке есть здание или сооружение, принадлежащее владельцу участка на праве собственности, то, произведя отчуждение такого здания или сооружения, осуществляется передача приобретателю и принадлежащего ему права пользования этим земельным участком.

Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом, являются его собственностью. [4, Ст. 269]

Сейчас в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки могут предоставляться только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и местного самоуправления.

Иные юридические лица обязывались в срок до 1 января 2006 г. переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести их в собственность. Однако неисполнение данного требования не несло никаких гражданско-правовых последствий для правообладателей. Ст. 20 ЗК РФ говорит, что ранее возникшие права постоянного (бессрочного) пользования землей у граждан и юридических лиц сохраняются.

Переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право собственности для граждан сроком не ограничено.

Право постоянного бессрочного пользования может прекращаться как по воле собственника, так и в случаях, предусмотренных в законе помимо его воли. В частности это право может добровольно прекращаться при отказе землепользователя от принадлежащего ему права на земельный участок, а также если гражданин приватизирует его. [8, Ст. 20, 45] Возникает вопрос, с какого момента при добровольном отказе от права прекращается право постоянного бессрочного пользования. Таким моментом следует считать момент принятия решения органом государственной власти или местного самоуправления о согласии принять такой отказ и поступлении соответствующего земельного участка в распоряжение соответствующего органа. [8, Ст. 53]

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением; использовании земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия или ухудшению экологической обстановки; неустранении совершенных умышленно следующих земельных правонарушений; нарушение установленного ст. 95-100 ЗК РФ использования земель особо охраняемых природных территорий, земель природоохранного, рекреационного назначения, земель историко-культурного назначения, особо ценных земель, земель, подвергшихся радиоактивному загрязнению; систематическое невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, охране почв; систематическая неуплата земельного налога; неиспользовании в случаях, предусмотренных ГК РФ, земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного строительства, в указанных целях в течение трех лет; изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд; реквизиции земельного участка. [8, Ст. 45, 51, 55]

Право пожизненного наследуемого владения представляет собой особое вещное право граждан владеть и пользоваться земельным участком установленного размера в предусмотренном законом порядке и с определенной хозяйственной или потребительской целью. Для права пожизненного наследуемого владения характерен особый субъектный состав. Субъектами этого права могут быть только граждане. Право пожизненного наследуемого владения по содержанию представляет собой форму ограниченного права частной собственности на землю. Этот искусственно созданный институт не был присущ ни советскому земельному праву, ни дореволюционному российскому праву. В условиях все более широкого предоставления гражданам земельных участков в собственность вызывает сомнение необходимость существования этого вида прав на землю.

Сделан существенный шаг, который позволит отказаться от этого института. Согласно ЗК РФ предоставление земельных участков на этом праве производиться не будет. ЗК РФ существенно сузил возможности владельца земельного участка на праве пожизненного земельного участка. Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения не допускается за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. [8, Ст. 21] Введенное ограничение на распоряжение земельным участком означает невозможность передачи такого участка в аренду или безвозмездное срочное пользование, как это предусмотрено ст. 267 ГК РФ. Вновь возникает противоречие между нормами ГК РФ и ЗК РФ.

Для того чтобы получить право распоряжения участком в полном объеме, его необходимо его приватизировать. Необходимо подчеркнуть, что приватизация является правом, а не обязанностью лиц, владеющих участками на праве пожизненного наследуемого владения. В настоящее время землевладельцам предоставлено право приватизировать весь земельный участок бесплатно.

ГК РФ содержится правомочие владельца земельного участка - возводить здания, сооружения и другие объекты недвижимости, приобретая на них право собственности. [4, Ст. 266] Согласно ЗК РФ он также вправе использовать для собственных нужд имеющиеся общераспространенные полезные ископаемые, осуществлять мелиоративные работы и др. [8, Ст. 40, 41]

Право пожизненного наследуемого владения подлежит государственной регистрации и признается существующим с момента внесения в Единый государственный реестр прав. Основанием для приобретения права пожизненного наследуемого владения является наследование с соблюдением установленной процедуры вступления в наследство, с обязательным получением свидетельства о праве на наследство, а также государственной регистрацией права нового субъекта этого права.

Право пожизненного наследуемого владения может быть прекращено как по воле собственника, так и помимо его воли. Это право может добровольно прекращаться при отказе землепользователя от принадлежащего ему права на земельный участок, а также, если гражданин приватизирует его. В случае отсутствия у субъекта этого права наследников земельный участок становится выморочным имуществом. [5, Ст. 1151] Право пожизненного наследуемого владения прекращается и земельный участок становится собственностью государства

Сервитут - право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества. [4, Ст. 274] Собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Предметом сервитута всегда является недвижимость.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации. Сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования.

Сервитутным правам присущи права следования. Это значит, что они сохраняются за обладателем сервитута при переходе прав на недвижимое имущество, обремененное сервитутом, к другому лицу. [4, Ст. 275]

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут обременяет имущество собственника, поскольку наряду с собственником недвижимости право пользования им приобретает другое лицо. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Сервитуты могут быть определенным образом классифицированы. Сервитуты можно разделить на публичные и частные. Понятие публичного сервитута дано в ст. 23 Земельного кодекса РФ, согласно которой Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, субъекта РФ местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления без изъятия земельных участков.

Если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков. [8, Ст. 23]

Перечень публичных сервитутов установлен в ст. 23 ЗК РФ: прохода или проезда через земельный участок; использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; проведения дренажных работ на земельном участке; забора воды и водопоя; прогона скота через земельный участок; сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда; использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке; временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ; свободного доступа к прибрежной полосе. Перечень публичных сервитутов является закрытым, а необходимо сделать его открытым.

Иногда употребляется такое понятие как сервитут, установленный в публичных интересах. [15, Ст. 13] Его следует отличать от «публичного сервитута». В публичных интересах устанавливается сервитут для обслуживания водонапорной башни, снабжающей водой жителей населенного пункта и расположенной на частном земельном участке. В данном случае наличие сервитута не означает, что у всех жителей населенного пункта возникло право пользования данным земельным участком.

Частные сервитуты устанавливаются по соглашению сторон в соответствии с правилами гражданского законодательства. В отдельных случаях частные сервитуты наступают без соглашения сторон, в силу наступления юридических фактов указанных в законе. Если продается здание или сооружение, расположенное на земельном участке, собственником которого является не продавец, а другое лицо, то у покупателя возникает право сервитута на этот земельный участок. [4, Ст. 552]

Сервитутом может быть обременен не только земельный участок. Ограниченное пользование по закону возможно также зданием, строением, сооружением и другими объектами чужой недвижимости. В таких случаях обременение осуществляется применительно к правилам, установленным по отношению к земельному участку. Понятие «применительно» означает, что правила применяются к другим объектам недвижимости не в полном объеме: специфические нормы об ограниченном пользовании земельным участком во внимание не принимаются.

Нет четкого понимания и правового регулирования на сегодняшний день случаев возникновения сервитута в соответствии со ст. 340, 553 ГК РФ, ст. 36 ЗК РФ, когда речь идет об ограниченном праве пользования земельным участком собственником здания, сооружения находящегося на этом земельном участке. З Шакирова считает, что является неверной позиция о наличии в таком случае именно сервитута. [104, С. 46] Речь должна идти об обязательственном праве, не предусмотренном нормами ГК РФ, но и не противоречащим ему. Такое ограниченное пользование должно возникать не на основании закона, а в силу договора между собственником здания и земельного участка, содержащего условия ограничения пользования земельным участком.

Толкование законом сервитута как обременения права собственности, отличное от его толкования в качестве вещного права в ГК РФ, неразрешенность этой ситуации в нормах ЗК РФ, регулирование публичного и частного земельных сервитутов разными нормативными актами, несовершенство юридических моделей такого регулирования не позволяют формироваться правоприменительной практике указанных норм и отрицают существование сервитутов в земельных отношениях.

Сервитут прекращается по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. Он может быть прекращен в случаях, когда земельный участок в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

В качестве вещного права лиц, не являющихся собственниками жилого помещения, следует признать право пользования жильем членами семьи собственника, проживающими в принадлежащем ему жилом помещении. [4, Ст. 292] В. А. Алексеев высказывалось мнение, что такие права обладали рядом прав, присущих личным сервитутам. Обосновывалось это тем, что установлены они в отношении конкретных индивидуумов, непередаваемы; срок их действия ограничивается сроком жизни управомоченного лица; они неотчуждаемы, не могут быть заложены; не переходят по наследству; на них не может быть обращено взыскание. [47, С. 320] О вещном характере этого права говорит и то обстоятельство, что члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушения их прав на жилое помещение от любых лиц, что также характерно для вещных абсолютных прав. [4, Ст. 292]

Существуют некоторые различия в правовом регулировании этого вещного права в Гражданском и Жилищном кодексах РФ. В ГК РФ используется понятие «член семьи собственника жилого помещения», а в ЖК РФ кроме понятия «члена семьи собственника» используется термин «гражданин, проживающий совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении».

Согласно ЖК РФ членами семьи собственника являются лица, связанные с собственником родственными или супружескими узами, сюда могут входить нетрудоспособные иждивенцы и иные граждане, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. [7, Ст. 31]

Члены семьи собственника имеют равные права на пользование жилым помещением. [7, Ст. 31] Однако эта норма носит диспозитивный характер и в соглашении между собственником и членами его семьи может быть предусмотрено иное. Члены семьи могут иметь как больший, так и меньший объем прав. На последних, как и на собственника, возлагается обязанность использовать жилое помещение строго по назначению. Член семьи собственника имеет право на использование всего жилого помещения. Иное может быть оговорено в специальном соглашении собственника жилого помещения и вселяемых лиц. В договоре может быть указано, что вселяемое лицо пользуется одной комнатой; право пользования предоставлено на определенное время; право пользования прекращается по требованию собственника.

На дееспособных граждан, которые являются членами семьи собственника, возлагается солидарная с собственником ответственность, которая заключается в том, что к каждому из них может быть предъявлено в полном объеме требование, вытекающее из пользования данным жилым помещением.

ЖК РФ выделяет такую категорию лиц, как бывшие члены семьи собственника жилого помещения. К ним относятся лица, прекратившие с собственником жилого помещения семейные отношения, а также лица, которые юридически более родственниками не являются.

В ЖК РФ закреплено прекращение права пользования данным жилым помещением бывшим членом семьи собственника. Это правило носит диспозитивный характер и соглашением между собственником и бывшим членом его семьи может быть предусмотрено иное.

Указанная норма не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим. Речь идет о тех лицах, которые отказались участвовать в приватизации жилого помещения в момент ее проведения, хотя имели на это право. Указанная норма направлена против недобросовестных граждан, которые вступали в брак, для того, чтобы приобрести право пользования жилым помещением. Правило о прекращении права пользования жилым помещением членами семьи собственника не носит абсолютного характера. Предоставляются гарантии социально незащищенным категориям граждан. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также, если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. [7, Ст. 31] При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

Если у собственника есть алиментные обязательства по отношению к бывшим членам семьи собственника, то суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

ЖК РФ ничего не говорит о праве собственника жилого помещения произвести его отчуждение в тех случаях, когда брак был расторгнут или признан недействительным, а бывшие члены семьи продолжают в нем проживать. Очевидно, законодатель исходил из того, что поскольку бывшие члены семьи собственника жилого помещения теряют право пользования жилым помещением, то оговаривать это специально нет необходимости. Что касается жены, то в случае расторжения брака или признания его недействительным, она, несомненно, является бывшим членом семьи. Сложнее является вопрос о признании таковыми детей собственника, которые по решению суда остаются с матерью. В большинстве случаев бывшие члены семьи собственника вселялись в жилое помещение в период действия старого жилищного законодательства, которое в качестве основного признака признания гражданина членом семьи выделяло ведение совместного хозяйства. В судебной практике отмечены случаи, когда дети, которых при разводе оставляли матери, признавались бывшими членами семьи собственника на том основании, что они более не ведут совместное хозяйство с собственником жилого помещения. В связи с этим необходимо закрепить право несовершеннолетних детей на пользование жилым помещением до совершеннолетия, даже если формально они перестают быть членами семьи собственника. [104, С. 46]

Бывшие члены семьи собственника имеют те же права и несут те же обязанности и ответственность, что и члены семьи собственника. Бывшие члены семьи собственника, заключившие дополнительное соглашение с собственником о порядке пользования таким помещением, имеют права, несут обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.

На практике государственная регистрация этого права не происходит. Объясняют это тем, что «требование о государственной регистрации права пользования жилым помещением проживающими в них членами семьи собственника поставило бы реализацию прав указанных лиц, регулируемых жилищным, семейным и наследственным законодательством в зависимость от акта государственной регистрации. В случае необходимости их регистрации перед учреждениями юстиции неизбежно встанет проблема определения субъектов этого права и оснований для его регистрации». З. Шакировой высказывалось мнение о том, что права лиц, пользующихся жилым помещением защищены в порядке ст. 558 ГК РФ, предусматривающей, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. [104, С. 47]

С таким мнением можно согласиться, поскольку признание гражданина членом семьи собственника жилого помещения для последующей регистрации его права пользования жилым помещением может вызвать некоторые сложности как организационного, так и правового характера.

3.3 Сделки с недвижимым имуществом

Сделка - это действие физического или юридического лица, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Заключение сделки - подписание документов о действиях, направленных на установление, изменение или прекращение правоотношений, а также о переходе правили имущества от одного лица к другому.

Сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, которая выступает как единственное доказательство существования прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, перехода и прекращения. Несоблюдение этого требования влечет недействительность сделки независимо от признания ее таковой судом. [4, Ст. 131]

О регистрации сделок в ГК РФ упоминается косвенно. В нем в частности говорится о функциях органа, осуществляющего государственную регистрацию, и подчеркивается, что он осуществляет регистрацию не только прав на недвижимое имущество, но и сделок с ним. О регистрации сделок упоминается также в ст. 164 ГК РФ, в которой говорится о том, что сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации в порядке и случаях предусмотренных ГК РФ и ФЗ РФ № 122-ФЗ. Однако ни ст. 131 ГК РФ, ни указанный закон не содержат точного перечня сделок, подлежащих регистрации. Можно говорить о хаотичности и непоследовательности правового регулирования данного вопроса. [73, С. 34]

Практика пошла по единственно возможному пути: государственная регистрация признается обязательной лишь для тех сделок, в отношении которых требование о государственной регистрации прямо установлено законодательством. В отличие от нотариального удостоверения сделки, которое может быть установлено соглашением сторон, обязательность государственной регистрации сделок устанавливается только законом. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию.

Сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными не с момента их подписания сторонами или нотариального удостоверения, а с момента их регистрации. В ГК РФ есть указания на обязательность регистрации некоторых сделок. Такие сделки, можно разбить на две группы: сделки с отчуждением недвижимого имущества и сделки без отчуждения. В законодательстве отсутствуют четкие критерии, согласно которым выбирались сделки, подлежащие государственной регистрации. При совершении сделок с недвижимостью регистрируется только переход права собственности, но не сама сделка. Исключение составляют сделки с куплей-продажей жилых помещений, которые подлежат государственной регистрации. [4, Ст. 558] При купле-продаже предприятия государственной регистрации подлежат как переход права собственности на предприятие, так и сам договор. Логику законодателя понять в данном случае достаточно сложно.

При совершении сделок, требующих государственной регистрации, необходимо произвести два регистрационных действия: регистрацию самой сделки и регистрацию права собственности приобретателя. Эти действия могут производиться не одновременно, например, в случае заключения договора купли-продажи недвижимости в рассрочку сначала будет зарегистрирована сделка, а после будет зарегистрирован переход права.

В ГК РФ предусмотрены следующие сделки с отчуждением, которые требуют государственной регистрации. Договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости. [4, Ст. 251, 558] Соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем. [4, Ст. 350] К соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем применяются правила гражданского законодательства РФ о договоре купли-продажи. [25, Ст. 55] Договор купли-продажи предприятия как имущественного комплекса, а также доли в праве собственности на предприятие, находящееся в общей долевой собственности. [5, Ст. 560] Договоры мены жилых домов, квартир и их частей, а также доли в праве общей собственности на них. [4, Ст. 251, 567] Договоры дарения недвижимости, доли в праве общей собственности на них, в том числе пожертвование и отказ от принятия дара или пожертвования. [5, Ст. 574, 582] Договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением. [5, Ст. 584, 601] Договоры аренды с выкупом. [5, Ст. 624]

Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.

Сделки без отчуждения, подлежащие государственной регистрации, включают следующие виды сделок. Договоры аренды недвижимого имущества; зданий, сооружений (части зданий и сооружений) - на срок не менее 1 года, а также аренды на неопределенный срок; предприятия как имущественного комплекса. [5, Ст. 609, 651, 658, 671] Договоры субаренды, к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды. [5, Ст. 615] Договоры о залоге недвижимости (ипотека), в том числе залог права аренды недвижимости. [5, Ст. 339; 25, Ст. 5, 10]

При совершении сделок без отчуждения производятся два регистрационных действия: регистрируется сделка (подтверждением служит штамп на договоре) и обременение арендой или ипотекой.

Помимо ГК РФ необходимость государственной регистрации сделок предусмотрена рядом других правовых актов. Речь идет о договоре аренды участков лесного фонда, договоре пользования водным объектом, кредитном или ином договоре, устанавливающем обязательство, обеспечиваемое ипотекой и содержащем соглашение об ипотеке, уступке требования или переводе долга по сделке, требующей государственной регистрации, если иное не установлено законом. [10, Ст. 32; 2, Ст. 59]

Государственная регистрация сделок производится внесением записи о заключенной сделке в Единый государственный реестр. Запись о сделке указывает лицо, чьи права отчуждаются, и лицо, которому эти права переходят.

Произведенная государственная регистрация сделок подтверждается специальной регистрационной надписью: «Произведена государственная регистрация сделки» - с указанием даты регистрации, заверенной подписью регистратора и печатью.

Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации. В данном случае речь идет еще об одном виде государственной регистрации, когда регистрируется только передача, а не сама сделка. [5, Ст. 1017]

Специальные правила установлены для государственной регистрации различных видов договора аренды недвижимости. Такой договор подлежит государственной регистрации только в том случае, если он заключен на срок не менее года. На практике возник вопрос о необходимости государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, то есть частей зданий или сооружений, когда в аренду сдается не все здание или сооружение, а только его часть, например, подвал, заключенных на срок менее одного года. Можно ли применить к указанному договору положения ст. 651 ГК РФ, обусловившей необходимость государственной регистрации договора аренды здания или сооружения сроком в 1 год или же следует руководствоваться положениями ст. 609 ГК РФ, установившего необходимость государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества независимо от срока.

ФЗ РФ № 122-ФЗ относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации. [15, Ст. 1] Согласно ст. 12 данного закона помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений»

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила ст. 651 ГК РФ: договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества до вступления в силу ФЗ РФ № 122-ФЗ и не была создана единая система государственной регистрации, а предприятия технической инвентаризации производили регистрацию собственников имущества, не является основанием для признания договора аренды ничтожным. На практике встречались споры, когда подобные договор аренды продлевался сторонами в период действия Закона.

Пролонгация договора аренды не означает заключение нового договора, поскольку арендные отношения сохраняются между сторонами на прежних условиях на новый срок. Принятые после заключения договора нормативные акты, содержащие положения об обязательной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, признают действительными права, существовавшие до вступления их в силу, при отсутствии государственной регистрации.

В тоже время договор безвозмездного пользования имуществом, который отличается от договора аренды своей безвозмездностью, не регистрируется. Договор безвозмездного срочного пользования земельным участком на срок менее, чем один год не подлежит государственной регистрации. [8, Ст. 26] Если указанный договор заключается на срок, превышающий один год, то он должен регистрироваться.

Перечень сделок с недвижимостью, подлежащих государственной регистрации, является исчерпывающим и предусмотрен законом. Перечень сделок, государственная регистрация которых не производится, не может быть исчерпывающим, поскольку участники гражданского оборота - могут заключать сделки как предусмотренные законодательством, так и не предусмотренные им. [4, Ст. 421]

Могут заключаться «смешанные договоры», содержащие элементы различных договоров, и только один из этих договоров подлежит государственной регистрации. Такие договоры также подлежат государственной регистрации.

Можно привести примеры сделок с недвижимостью, не требующих государственной регистрации, но по которым необходимо зарегистрировать права или ограничения (обременения прав). Договоры купли-продажи недвижимости нежилого назначения (гаражей, земельных участков и др.). Договоры мены объектов нежилого назначения. Поскольку на договоры мены распространяются нормы ГК РФ о купле-продаже, то для заключения этих договоров государственной регистрации не требуется, но состоявшаяся мена недвижимости означает необходимость государственной регистрации возникших прав. Договоры аренды зданий и сооружений на срок менее года. Различные соглашения между участниками общей собственности, например, об установлении (определении) долей в праве общей совместной собственности. Эти договоры считаются заключенными с момента подписания сособственниками. Возникновение долей в праве или увеличение (уменьшение) их размера подлежит государственной регистрации. Договоры реального раздела общего имущества сособственников не регистрируются как сделки, но являются основанием для регистрации права каждого из бывших сособственников на конкретную часть недвижимости. Не подлежат регистрации и соглашения сособственников о порядке владения и пользования общим имуществом, поскольку они не влекут ни перехода прав на недвижимость, ни изменения размеров долей, а права пользования и владения не подлежат регистрации. [4, Ст. 247] Договор доверительного управления, в том числе и имуществом подопечного, влечет необходимость государственной регистрации передачи недвижимости в доверительное управление. [4, Ст. 38] Данная передача не означает прекращения прав выгодоприобретателя и регистрируется в Едином государственном реестре как обременение его права собственности. Договоры простого товарищества (совместной деятельности) заключаются без регистрации, а при внесении недвижимости в качестве вклада возможна регистрация прав долевой собственности простых товарищей на общее имущество. [5, Ст. 1043]

Не регистрируются также договоры подряда на капитальное строительство, предметом которых является строительство здания или иной недвижимости, поскольку по общему правилу до ее сдачи в эксплуатацию и государственной регистрации нельзя говорить о том, что недвижимое имущество существует в юридическом смысле.

Нет в законодательстве норм, содержащих необходимость государственной регистрации соглашений о внесении изменений и дополнений в договоры, подлежащие государственной регистрации, а также о государственной регистрации изменений таких договоров в одностороннем порядке. Следует придти к выводу о том, что все изменения и дополнения подлежат государственной регистрации. Хотя государственная регистрация не рассматривается в качестве разновидности формы сделки, в данном случае по аналогии следует применить положения ст. 452 ГК РФ, согласно которой соглашение об изменении или расторжении договора совершаются в той же форме, что и договор.

Ю. А. Осмоловской высказано предложение отменить государственную регистрацию сделок вообще и в связи с этим ввести обязательную нотариальную форму сделок с недвижимым имуществом с участием физических лиц. [80, С. 95] Для дополнительной зашиты интересов и прав участников сделки предлагалось установить, что в случае неисполнения нотариально заверенной сделки права его участников могут быть защищены в упрощенном порядке с помощью выдачи судебного приказа. Одновременно предлагалось существенно снизить размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение сделок. Обосновывается это тем, что регистрация и прав, и сделок одновременно является избыточной, а также тем, что с позиции соответствия принципу публичной достоверности регистрация сделок не является необходимой. Такое предложение представляется вполне разумным.

Представляется правильным мнение авторов, которые, предлагая отменить государственную регистрацию сделок, допускают некоторые исключения. Так, по мнению И. И. Поляковой необходимо осуществлять регистрацию только тех сделок, которые не влекут непосредственного перехода прав, например, сделки с отлагательным условием, когда переход права связан с полной выплатой покупной цены. [85, С. 32] Такая точка зрения обоснована, поскольку в противном случае участники сделки лишились бы всех преимуществ, которые дает государственная регистрация.

Сложности вызывает вопрос о соотношении понятий недействительности и незаключенности договоров с недвижимостью в тех случаях, когда необходимая государственная регистрация не была проведена.

В соответствии ГК РФ несоблюдение в случаях предусмотренных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. [4, Ст. 165] Такая сделка считается ничтожной. Она считается недействительной с момента ее заключения, независимо от того, признана ли она таковой судом, и не влечет возникновения каких-либо прав и обязанностей у сторон. Уклоняющуюся от государственной регистрации сторону можно принудить к регистрации через суд.

Согласно ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации. Незарегистрированный договор считается незаключенным и если сторону в соответствии со ст. 165 ГК РФ можно принудить к регистрации в судебном порядке, то по существу речь идет о понуждении к заключению договора.

Если считать, что нормы ст. 433 ГК РФ являются специальными по отношению к ст. 165 ГК РФ, то схема правового регулирования государственной регистрации сделок с недвижимостью будет выглядеть следующим образом.

В отсутствие государственной регистрации договоры являются незаключенными, сделки - недействительными, а права - не возникшими. [4, Ст. 8, 165, 433] Для одного из видов сделок - договора, ГК РФ установил специальные последствия несоблюдения требования о государственной регистрации. При этом правило, предусмотренное ст. 165 ГК РФ не может быть применено, поскольку последнее устанавливает обязательность государственной регистрации лишь для перечисленных выше видов договоров - а по отношению к ним применяется специальная норма.

Для одного договора, подлежащего государственной регистрации, - договора об ипотеке, сделано исключение из исключения: незарегистрированный договор об ипотеке является не незаключенным, а недействительным. [4, Ст. 339] Налицо разные правовые последствия предусмотренные для разных случаев несоблюдения правила государственной регистрации сделок.

Если исходить из приоритета ст. 165 ГК РФ, то незарегистрированная сделка с недвижимостью в случае, если регистрация обязательна в силу закона является ничтожной. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд имеет право применить такие последствия по собственной инициативе. [4, Ст. 166] Последствия будут заключаться в восстановлении сторон в первоначальное положение. По договору купли-продажи недвижимого имущества в жилой сфере продавцу возвращается недвижимость, а покупателю деньги.

Несмотря на то, что в период времени между совершением сделки и государственной регистрацией перехода прав приобретатель недвижимого имущества еще не приобрел вещного права на него, это обстоятельство совсем не означает отсутствия обязательства между сторонами.

Как к недействительной сделке, так и к незаключенной применяются правила ст. 165 ГК РФ в соответствии с которыми если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется на основании решения суда.

Государственная регистрация сделки не является специальной формой сделки, а является специальной стадией, завершающей процесс совершения сделки. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Упразднение нотариального удостоверения сделок с недвижимостью вызвало возражения прежде всего у нотариусов. Э. Г. Плиев высказывалось мнение, что на органы государственной регистрации не возложена обязанность проверки вменяемости лиц, совершающих сделку. [84, С. 77] Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью предусматривалось для того, чтобы с помощью представителя государства и квалифицированного юриста-нотариуса устранить все возможные противоречия между сторонами, внести ясность в их взаимоотношения, обеспечить соответствие формы и условий договора требованиям закона во избежание имущественных споров, предоставить сторонам квалифицированную помощь. Все это органы государственной регистрации предоставить участникам сделки не в состоянии.

Сторонники замены нотариального удостоверения государственной регистрацией говорили о том, что последняя уже означает достаточный контроль за законностью сделки и делает излишним нотариальное удостоверение. На практике были отмечены многочисленные случаи недобросовестности со стороны нотариусов при оформлении сделок с недвижимостью.

Государственная регистрация и нотариальное удостоверение имеют различную правовую природу и выполняют разные функции. Первая выполняет функцию обеспечения информационной открытости и достоверности. Она направлена на то, чтобы защищать интересы третьих лиц в отличие от нотариального удостоверения, которое может быть установлено соглашением сторон, обязательность государственной регистрации устанавливается только законом. [4, Ст. 163] Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора. Сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными не с момента их подписания сторонами или нотариального удостоверения, а с момента их регистрации.

Выводы и предложение

Суть правового регулирования недвижимых вещей заключается в создании правового режима, установлении целесообразных отношений между субъектами рынка недвижимости через предоставление им субъективных юридических прав и возложение субъективных юридических обязанностей с тем, чтобы вызвать нужное поведение. В результате правового воздействия оборот недвижимости становится как бы пронизанным целесообразными правовыми отношениями, наполняется правовой структурой, что служит основой, своего рода двигателем правомерной деятельности. Суть правового регулирования недвижимых вещей заключается в создании правового режима, установлении целесообразных отношений между субъектами рынка недвижимости через предоставление им субъективных юридических прав и возложение субъективных юридических обязанностей с тем, чтобы вызвать нужное поведение. В результате правового воздействия оборот недвижимости становится как бы пронизанным целесообразными правовыми отношениями, наполняется правовой структурой, что служит основой, своего рода двигателем правомерной деятельности.

В отечественном законодательство отсутствует дефиниция «недвижимое имущество» в силу сложности данной правовой категории. Недвижимыми вещами следует считать материальные, физически осязаемые, индивидуальные и незаменимые предметы естественного происхождения или результаты человеческого труда, обладающие имманентным свойством прочной связи с землей, а также движимые по своим естественным свойствам вещи -- воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации и имеющие экономическую форму товара и потому являющиеся объектами гражданского оборота.

Ст.130 ГК РФ определяет недвижимые вещи как "все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно", и называет в качестве примера здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, земельные участки и участки недр. Данный перечень не является закрытым.

Закон, таким образом, предусматривает наряду с перечнем конкретных объектов и критерии отнесения иных вещей к недвижимости: прочная связь с землей и невозможность перемещения вещи без несоразмерного ущерба ее назначению. Эти два критерия, применяемые в совокупности, относятся к недвижимости "по природе". Исторически недвижимые вещи традиционно подразделяли на две группы: недвижимость по природе и недвижимость по закону. Хотя законодатель и попытался дать объективное определение недвижимости, в действительности оно не может быть признано универсальным.

Подтверждением условности отнесения вещей к недвижимым служит п. 1 ст. 130 ГК РФ, объявляющий недвижимостью такие более чем подвижные вещи, как подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Распространение на них правового режима недвижимого имущества обусловлено двумя основными факторами: наличием особого порядка фиксации прав на эти объекты и их значительной стоимостью. Кроме того, по прямому указанию ГК РФ, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество - без каких-либо формальных ограничений. Разумеется, речь идет о своего рода правовой фикции, однако ее использование позволяет применить к отношениям по поводу такого "условно недвижимого" имущества уже существующие удобные механизмы правового воздействия, созданные и отработанные для "истинной недвижимости". Заглядывая в недалекое будущее, можно осторожно предположить даже возможность возведения в статус недвижимости некоторых из появляющихся сегодня "виртуальных вещей".

Отнесение вещи к недвижимости в российском праве зависит не столько от ее реальных характеристик (связи с землей, невозможности перемещения без ущерба для назначения и т.п.), сколько от положений законодательства. Главная отличительная черта недвижимого имущества в современных условиях - не невозможность его переместить, а особый правовой режим.

Недвижимое имущество ставится на особый кадастровый и технический учет (производится его инвентаризация). Объект недвижимости получает специальное описание, позволяющее однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества, и уникальный кадастровый номер. В последующем эти характеристики используются для точной идентификации объекта при совершении сделок с ним. (В отношении воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, отнесенных к недвижимости, действуют специальные правила, по каждому виду таких объектов ведется отдельный учет, однако общий принцип сохраняется.) Отсутствие в договоре о передаче недвижимости данных, точно идентифицирующих передаваемый объект, как правило, ведет к признанию такого договора незаключенным, поэтому для сделок с недвижимостью вопрос точной идентификации жизненно важен.

Права на недвижимые вещи (в том числе право собственности), а также ограничения этих прав, возникновение, переход и прекращение прав и ограничений подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. (Исключением являются воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, отнесенные к недвижимости, по которым ведутся отдельные реестры.) Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента государственной регистрации этих прав, за редкими исключениями, специально установленными законом. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, также возникает с момента такой регистрации.

Приобретение и прекращение прав на недвижимое имущество, помимо требования о государственной регистрации, имеет ряд иных особенностей. Так, срок приобретательной давности в отношении недвижимого имущества (15 лет) в три раза больше, чем в отношении движимого; специальные нормы действуют в отношении самовольной постройки; в особом порядке приобретается право собственности на бесхозяйные недвижимые вещи; для недвижимого имущества существует отдельное основание принудительного прекращения права собственности, не распространяющееся, впрочем, на вещи, отнесенные к недвижимости условно, наподобие самолетов и космических аппаратов; для некоторых видов юридических лиц установлены специальные ограничения по распоряжению недвижимым имуществом; взыскание на заложенное недвижимое имущество обращается в особом порядке (и т.п.

В силу особой специфики недвижимости для некоторых видов обязательств даже выделяют специальные разновидности, относящиеся к недвижимому имуществу или отдельным его видам (например, продажа недвижимости, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, строительный подряд), с особым правовым регулированием и специальными нормами.

Надлежащим местом исполнения обязательств по передаче земельных участков, зданий, сооружений или другого недвижимого имущества считается место нахождения этого имущества. Это обусловлено спецификой самого недвижимого имущества, обязательство по передаче которого обычно вряд ли возможно исполнить, например, в месте жительства кредитора или должника, если он не живет на передаваемом земельном участке, в здании или сооружении.

Недвижимое имущество в классическом его понимании (исключая условно отнесенное к недвижимости), как правило, не висит в воздухе, а занимает определенный земельный участок, с которым в силу этого находится в непосредственной связи. Отсюда вытекает в некоторых случаях зависимость права на недвижимость от прав на земельный участок и, наоборот, зависимость прав на земельный участок от прав на расположенную на нем недвижимость. Основным является правило о предоставлении лицу, приобретающему право на объект недвижимости, какого-либо права и на земельный участок, необходимый для размещения и использования этого объекта недвижимости, - в противном случае право на такой объект было бы лишено смысла и нереализуемо.

Проведенное исследование позволило сформулировать и вынести на защиту ряд предложений:

1. В Гражданском кодексе РФ вместо термина «недвижимые вещи» используется термин «недвижимое имущество». Представляется, что в данном случае речь идет об ошибке законодателя. Как известно, имущество это более широкое понятие по сравнению с вещами, поскольку включает в себя помимо вещей также и имущественные права.

2. В современных условия имеются объекты недвижимости, не используемые собственником. В этой связи не вполне понятна позиция Верховного Суда РФ, который не распространяет правовую конструкцию «брошенные вещи» на недвижимость.