Выделяют такое отличное от земельного участка понятие как территория, под которой понимается пространственная сфера деятельности земельного собственника, на которой он может возводить здания, строения и различные сооружения. Эта территория может использоваться и как средство производства.

Как и любое другое имущество, земля, находящаяся в собственности Российской Федерации, и не принадлежащая государственным унитарным предприятиям и учреждениям входит в состав казны РФ, а земля, которая является собственностью субъектов РФ, не закрепленная за предприятиями и учреждениями субъектов РФ, входит в состав государственной казны субъектов РФ. К этой земле относится земля, расположенная в пределах административно-территориальной границы субъекта федерации, за исключением земли, находящейся в частной собственности, федеральной и муниципальной собственности. В собственности муниципальных образований относятся земли, находящиеся в пределах границ муниципальных образований за исключением земли, находящейся в частной собственности. В собственности граждан находятся земли, переданные им в установленном порядке из государственных и муниципальных земель, а также приобретенные в результате совершения сделок с землей.

ФЗ РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» ограничивает предельные (минимальные) размеры земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые могут находиться в частной собственности. Минимальные размеры земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов РФ в соответствии с требованиями федерального законодательства о землеустройстве. [27, Ст. 4] Не допускается совершение сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям, установленным ЗК РФ.

Размер общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного административно-территориального образования субъекта РФ и могут находиться одновременно в собственности гражданина, его близких родственников, а также юридических лиц, в которых данные гражданин или его близкие родственники имеют право распоряжаться более чем 50 % общего количества голосов, приходящихся на акции (вклады, доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц, также устанавливается законом субъекта РФ.

ЗК РФ установлены определенные ограничения частной собственности на земельные участки иностранных физических и юридических лиц. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ. [8, Ст. 15] Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 %, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. [27, Ст. 3]

Собственники земельных участков, не изъятых из оборота и не ограниченных в обороте вправе распоряжаться этими участками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. Однако объектом сделок могут быть только те земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет.

Право частной собственности на землю в РФ подвергается ограничениям, предусмотренным в законодательстве. Правомочия пользования землей как элемент содержания права собственности на нее означает закрепленную законом возможность хозяйственной эксплуатации земли путем извлечения ее полезных свойств или получения дохода от земли. В процессе использования земли собственник имеет право использовать находящиеся на его земельном участке торф, пресные подземные воды, водные объекты, возводить жилье, производственные или иные строения и сооружения, осуществлять перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам с соблюдением требований законодательства, осуществлять мелиоративные работы в соответствии с природоохранными требованиями.

Сделки с земельными участками допускаются в той мере, в какой их оборот допущен земельным законодательством. [4, Ст. 129] При совершении сделок с земельными участками должны соблюдаться запреты и ограничения, установленные земельным законодательством.

Определенные ограничения установлены в отношении ипотеки земельных участков. П. Макеев отмечал, что «неурегулированность вопроса о возможности использования в качестве объекта ипотеки земельных участков вызвана постоянной борьбой различных политических сил вокруг самой возможности возникновения права частной собственности на землю как важнейший объект недвижимости и, следовательно, возможности установления ипотеки. Обе эти возможности признаны действующим законодательством, однако сколько-нибудь развитый механизм их реализации фактически отсутствует». [74, С. 71]

Ограничение ипотеки земельных участков, чьим собственником является государство или субъект РФ, скорее обусловлено причинами политического порядка. Очевидно, законодатель исходил из необходимости сохранения территориальной целостности России и закрепления резерва государственных земель. Такие земельные участки могут передаваться в хозяйственное ведение унитарным предприятиям и в оперативное управление учреждениям и казенным предприятиям. Следует обратить внимание на противоречие ст. 63 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», установившей такой запрет, ст. 129 ГК РФ, в соответствии с которым земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсов.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов РФ, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. [8, Ст. 33]

Законодатель не пошел по тому пути, чтобы минимальный размер земельных участков устанавливался в Земельном кодексе РФ. Очевидно, это следует объяснить тем, что количество пригодной к использованию земли существенно различается в различных регионах Российской Федерации.

Законодательство установило целый ряд ограничений на осуществление правомочия распоряжения земельными участками. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

В частности продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. [89, С. 143]

В случае, если субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления откажется от покупки либо не уведомит продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. Течение указанного срока начинается со дня поступления извещения в высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, в орган местного самоуправления.

При продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления имеет право в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В тех случаях, когда земельный участок сельскохозяйственного назначения находится в общей долевой собственности, то принятие решений о распоряжении, владении, пользовании земельным участком принимается общим собранием участников. [27, Ст. 14] При условии надлежащего уведомления общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствует не менее 20 % участников долевой собственности. Решение принимается большинством не менее двух третей голосов от числа присутствующих на собрании участников долевой собственности и оформляется протоколом, который подписывается всеми участниками долевой собственности.

Одним из неурегулированных является вопрос о несовершенстве правового регулирования отношений, связанных с возникновением и прекращением права собственности и других вещных прав на земельные участки и с оборотом объектов недвижимости, расположенных на этом земельном участке. Гражданское законодательство рассматривает их, с одной стороны, как объекты самостоятельные и участвующие в обороте вполне независимо друг от друга, для которых могут быть установлены различные правовые режимы, с другой - как физические и юридически связанные друг с другом виды недвижимого имущества.

Идея «единой судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов» [8, Ст. 1] в рамках действующего законодательства нереализуема.

Прежде всего, их правовой режим различен. На земельные участки помимо таких вещных прав как право собственности, право хозяйственного ведения, оперативного управления, сервитута распространяется также право постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения. Оборот земельных участков подвергается значительному количеству ограничений и исключений, которые не характерны для объектов недвижимости, расположенных на них.

Если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество. [4, Ст. 271] В то же время в постоянное пользование земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятия, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. [8, Ст. 20] Возникает противоречие между земельным и гражданским законодательством.

Следует учитывать то обстоятельство, что для отдельных видов сделок со зданиями и сооружениями установлен особый правовой режим, который не распространяется на земельные участки. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года подлежит государственной регистрации. В отношении аренды земельных участков такого правила нет. [5, Ст. 651]

Даже в рамках гражданского законодательства существует различный правовой режим в отношении указанных объектов. Согласно ст. 552 ГК РФ продажа здания, расположенного на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности возможна без одновременной продажи тому же покупателю земельного участка, а в соответствии со ст. 69 ФЗ РФ № 102-ФЗ ипотека здания или сооружения без одновременной ипотеки земельного участка, на котором оно находится, не допускается. При этом запрещается отчуждение земельного участка без отчуждения находящихся в нем зданий и сооружений, если участок и здания (сооружения) принадлежат одному собственнику. [8, Ст. 35]

Г. В. Романова в качестве выхода из создавшейся ситуации предлагается закрепить норму, в соответствии с которой как только земельный участок и все, что на нем находится станет собственностью одного лица, закон должен объявить о необходимости слияние двух объектов недвижимости в один. [89, С. 137] С таким предложением вряд ли можно согласиться. Оборотоспособность земельных участков намного ниже оборотоспособности недвижимости, расположенной на нем. Собственник необоротоспособного земельного участка лишается права распорядиться недвижимостью, находящейся на этом земельном участке.

Большего внимания заслуживает предложение А. П. Анисимова ввести новое вещное право - «ограниченного владения земельным участком», которое должно обладать следующими характеристиками: указанное право устанавливается в отношении земельного участка, только в случаях, указанных в законе, если собственник здания (сооружения) не имеет никакого иного права на земельный участок, на котором расположено принадлежащее ему здание; при этом субъектом права ограниченного владения может быть только собственник здания; право ограниченного владения устанавливается на весь земельный участок, на котором находится здание, а не на его часть; данное право представляет собой право пользования участком, на котором расположено здание, а также право владения им только в той мере и в тех пределах, в какой это необходимо для пользования зданием; право ограниченного владения является платным; собственник здания и собственник земельного участка вправе по соглашению определять и уточнять условия владения и пользования земельным участком, в том числе изменять размер платы; о требованию собственника здания или собственника земельного участка суд вправе определить и уточнять условия ограниченного владения в том числе изменять размер платы; право ограниченного владения прекращается в случае приобретения собственником здания иного права (вещного или обязательственного) на земельный участок, на котором расположено здание; право ограниченного владения прекращается с момента прекращения существования здания как объекта гражданских прав; данное право может быть прекращено в случае принудительного изъятия земельного участка. [50, С. 352]

Представляется, что право ограниченного владения не должно препятствовать собственнику здания в любой момент в любой момент приобрести иное вещное или обязательственное право на соответствующий земельный участок. В этом случае право ограниченного владения будет прекращено, однако в последующем, если другое право собственника здания на земельный участок прекратится, оно снова возникнет.

2.2 Предприятие как имущественный комплекс

Термин «комплекс» означает совокупность предметов или явлений, составляющих одно целое. К имущественным комплексам в гражданском праве относят прежде всего комплексы взаимосвязанных недвижимых и движимых вещей, используемых по общему назначению как единое целое. Под термином «имущественный» в зависимости от сферы применения понимаются не только вещи, но также и имущественные права и обязанности. В понятие «наследуемое имущество», включаются имущественные права и обязанности наследодателя. [5, Ст. 1175]

Слово «имущественный» может охватывать и компоненты, которые являются неимущественными, не имеют экономического содержания. В состав предприятия как имущественного комплекса включены право на фирменное наименование, которое по своей правовой природе является личным неимущественным правом.

Возникает вопрос о соотношении понятий «сложная вещь» и «имущественный комплекс». Общим у имущественных комплексов и сложных вещей является то, что сделки, совершенные с имущественными комплексами, и сложными вещами распространяют свое действие на все компоненты их составляющие. Отличие состоит в том, что сложная вещь не предусматривает изменения состава входящих в нее предметов в процессе использования, тогда как эксплуатация имущественного комплекса невозможна без изменения составляющих его компонентов. В отличие от сложных вещей имущественные комплексы включают в себя не только вещи, но и имущественные права.

Сложная вещь и имущественный комплекс - это разные объекты гражданских прав. Законодатель особый правовой статус имущественных комплексов специально не устанавливает. Возникает вопрос о том, можно ли рассматривать имущественный комплекс в качестве вещи. Законодатель, называя предприятие в качестве объекта прав, не называет предприятие в качестве вещи. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью, [4, Ст. 132] а недвижимость - это синоним термина «недвижимая вещь». Но делать однозначный вывод о том, что имущественный комплекс является вещью в отсутствие прямого указания закона нельзя.

Это объект особого рода, поскольку в его состав наряду с вещами включаются права и обязанности, а также отдельные виды вещей, которые без их переоборудования не могут использоваться самостоятельно. Как правильно отмечает Е. Бутвина, отношение законодателя к предприятию как к особому объекту прав проявляется «во-первых, чисто формально - предприятие не упоминается в определении недвижимости в ст. 130 ГК РФ, а вводится в ст. 132 ГК РФ, которая расположена после блока статей о недвижимости. Во-вторых, по составляющим его элементам объект этот настолько неоднороден, что отнесение его к той или иной группе объектов может быть осуществлено только исходя из характеристики его как особого имущественного комплекса, но, не основываясь на природе составляющих его элементов, многие из которых, такие как права требования, долги, исключительные права, к недвижимости не относятся. Предприятие является недвижимостью не в силу его неразрывной связанности с землей, а по решению законодателя распространить на этот специфический объект особенности правового режима, устанавливаемого для недвижимого имущества. В-третьих, предприятие является объектом, который «выпадает» из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью не является». [57, С. 79] Представляется, что ст. 128 ГК РФ должна быть дополнена указанием на имущественные комплексы как особые объекты гражданских прав.

При решении вопроса о том, можно ли рассматривать имущественные комплексы в качестве делимых объектов права необходимо исходить из того, что, с теоретической точки зрения имущественный комплекс - это установленный законом неделимый объект гражданско-правовых отношений. В то же время допускается возможность продажи части предприятия, а также совершение иных сделок с частью предприятия. [4, Ст. 132]

Неделимой является вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, например, автомобиль, мост. ГК РФ не устанавливает каких-либо ограничений при продаже неделимых вещей по частям, допуская возможность продажи, например, деталей автомобиля как запасные части, когда в силу различных причин неделимые вещи не могут использоваться по назначению. Иное дело, когда продается какой-либо имущественный комплекс. В состав него могут входить цеха по производству определенного вида товаров или несколько цехов, участвующих в одном цикле.

Продажа части такого комплекса и наличие нескольких собственников могла бы неблагоприятно сказаться на функционировании предприятия, что привело бы к неустойчивости оборота и иным неблагоприятным последствиям. Президиум ВАС РФ высказал мнение о том, что признание вещи неделимой влечет за собой определенные правовые последствия: часть ее не может быть предметом самостоятельных гражданских прав. Указание в ст. 132 ГК РФ на возможность совершения сделок с частью предприятия без ограничений необоснованно.

Сформировавшийся в законодательстве, судебной практике и гражданско-правовой доктрине взгляд на предприятие как некий неделимый объект недвижимости существенно затрудняет совершение сделок с предприятиями и не соответствует потребностям имущественного оборота. Законодатель должен прояснить свою позицию по этому вопросу.

Термин «предприятие» используется в современном гражданском праве России применительно как к субъектам, так и объектам права. Так, ГК РФ признает одним из видов юридических лиц государственные, муниципальные унитарные предприятия. [4, Ст. 113-115] Предприятие - лишь один из элементов наименования соответствующей организационно-правовой формы юридических лиц. Одновременно термин «предприятие» применяется для обозначения объекта права. В этом значении речь идет о предприятии в ст. 132 ГК РФ. Предприятие рассматривается как особый вид недвижимости, для которой установлен особый правовой режим. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, инвентарь, сырье, продукцию, право требования, долги, а также права на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги фирменное наименование другие исключительные права. [4, Ст. 132]

Объекты, образующие предприятие как имущественный комплекс, можно разделить на три группы. Во-первых, это движимые и недвижимые вещи, предназначенные для осуществления деятельности предприятия. Это - здания, сооружения, сырье, сырье, приготовленное к переработке, предназначенные к сбыту товары и т. д. Во-вторых, имущественные права и обязанности предприятия, включая права на безналичные денежные средства. В-третьих, исключительные права.

Четкая грань между предприятием как объектом права и субъектом права не всегда прослеживается. А. А. Веденин отмечает: «В ст. 132 ГК РФ, исходя из ее названия, дано определение предприятия как объекта гражданских прав. Однако упоминание в определении прав требования, долгов и ряда исключительных прав предприятия дает основание полагать, что в ст. 132 ГК РФ, по существу, содержится определение предприятия как субъекта гражданских прав». [58, С. 75] Такой вывод основан на том, что и права требования, и долги, и исключительные права могут принадлежать только субъекту права. Данный факт объясняется «особенностью российского законодательства».

Законом или договором может предусматриваться как расширение, так и сужение состава предприятия. В состав предприятия, являющегося предметом ипотеки, помимо указанного имущества входят права требования и исключительные права, которые залогодатель может приобрести после заключения договора ипотеки, [4, Ст. 349] а ст. 559, 658 ГК РФ предусматривают, что при продаже и аренде предприятия права продавца или арендодателя, полученные им на основании лицензии не подлежит передаче покупателю или арендатору.

В состав имущества предприятия, наряду с материальным имуществом и денежными средствами могут также входить исключительные права на интеллектуальную собственность. К таким правам могут относиться исключительное право на использование охраняемых патентом изобретение, промышленный образец, полезную модель, охраняемое авторским правом произведение литературы, науки, искусства и т.д. Эти права в денежном выражении учитываются на балансе предприятия в качестве нематериальных активов. В случае перехода имущества предприятия по гражданско-правовым сделкам важным является правильность оформления документов, подтверждающих право на данный объект. Это могут быть документы, подтверждающие передачу прав, например, авторский договор на передачу прав на использование произведения, лицензионный договор и т.д., а также документы, подтверждающие факт приемки-передачи самого объекта как произведения творческого труда.

Нужно ли включать в состав предприятия обязательства по уплате налогов. Следует исходить из того, что обязательства по уплате налогов, возникших до момента ее совершения, сохраняются за налогоплательщиком - собственником предприятия. Согласно Налоговому кодексу РФ объектом по налогу на прибыль организаций признается прибыль, полученная налогоплательщиком. [12, Ст. 247] Поскольку до совершения сделки прибыль получена продавцом, то ответственным за уплату налога остается он.

Особо следует остановиться на фирменном наименовании как составной части предприятия. Структурно фирменное наименование включает два компонента: указание на организационно-правовую форму и собственно наименование юридического лица. При этом последнее не может состоять из слов, составляющих только род деятельности. Наряду с полным фирменным наименованием юридическое лицо может иметь и сокращенное фирменное наименование. [5, Ст. 1173]

А. И. Дихтер высказывалось мнение о том, что фирменное наименование не может входить в состав предприятия, поскольку оно индивидуализирует не само предприятие, а его собственника - юридическое лицо. [67, С. 28] В таком утверждении есть определенная логика. Однако необходимо учитывать, что право на фирменное наименование рассматривается как средство индивидуализации юридического лица, а право на фирменное наименование состоит в праве исключительного пользования фирменным наименованием. [5, Ст. 1474] Право на фирменное наименование возникает с момента, когда фактически началось пользование предприятием как имущественным комплексом и, следовательно, оно не может быть отчуждено отдельно от него. В случае перехода предприятия к новому собственнику последний может пользоваться фирменным наименованием лишь с согласия прежнего владельца и только при указании на правопреемство.

Состав имущества предприятия не является стабильным. Одни виды его отчуждаются, другие приобретаются, что отражается в балансе предприятия. Относительно стабильно только положение недвижимого имущества, однако и оно может быть предметом сделок. Движение имущества предприятия отражается в бухгалтерской отчетности. При совершении сделок с имущественным комплексом предприятие не прекращает своей производственной или иной предпринимательской деятельностью, которая осуществлялась предыдущим собственником, то есть объектом является функционирующий имущественный комплекс.

При совершении сделок с предприятием предметом сделки являются все вышеперечисленные виды имущества. Как было отмечено Е. Бутвиной «исключение отдельных составных частей предприятия не снимает необходимости государственной регистрации прав на него, но только при том условии, что это имущество сохраняет качество комплекса, который может быть использован для осуществления предпринимательской деятельности». [57, С. 80]

А. А. Веденин высказывалось мнение о том, что «каждое предприятие как имущественный комплекс имеет центральный, наиболее значимый элемент, определяющий состав и значимость того или иного предприятия как объекта права». [58, С. 75] В Постановлении Президиума ВАС РФ было отмечено, что материальные активы, входящие в имущественный комплекс, характеризуемый ввиду своей производственной цели как предприятие, не могут отчуждаться отдельно от пассивов предприятия, выступающих как своего рода обременение активов (имущества). В противном случае могут быть нарушены интересы кредиторов. [39]

Необходимо провести разграничение между частью предприятия и филиалом юридического лица. Следует иметь в виду, что филиал это всегда часть предприятия, тогда как часть предприятия не всегда является филиалом. На практике иногда возникает вопрос о том, можно ли рассматривать в качестве отдельного предприятия имущество, закрепленное за филиалом юридического лица. Филиал может выполнять все функции юридического лица или его часть. [4, Ст. 55] Филиал может составлять единое технологическое целое и выпускать ту же самую продукцию, что и само юридическое лицо. Однако, поскольку филиал это всегда часть предприятия, то даже в этом случае он может рассматриваться только как часть предприятия.

А. И. Дихтер высказано мнение, что предприятие признано недвижимостью условно. Возможны ситуации, когда предприятие не имеет в своем составе недвижимого имущества. [67, С. 28] Например, предприятия услуг, которые располагаются в арендованных помещениях. Согласно разъяснениям ВАС РФ такие предприятия считаются разновидностью недвижимости. [40]

Можно вполне согласиться с точкой зрения В. А. Алексеева, согласно которой признание предприятия недвижимостью независимо от того, входит ли в его состав недвижимое имущество или нет, вызвано необходимостью подчинения сделок с предприятием специальному правовому режиму недвижимости в целях обеспечения повышенной надежности таких сделок, защиты прав, как их участников, так и третьих лиц. Однако, «признав предприятие недвижимостью, в дальнейшем ГК РФ не подчиняет его автоматически всем общим правилам о недвижимости, а устанавливает для сделок с предприятиями более формализованный и строгий режим». [47, С. 274]

Предприятие является недвижимостью, но не в силу его связи с землей, а на основании определения его законом в качестве такового. Соответственно, существует определенное противоречие между ст. 130 и 132 ГК РФ, поскольку утрачивается важнейший признак недвижимого имущества - связанность с землей.

Е. Бутвина высказывалось мнение, что главным недостатком законодательства следует признать отсутствие в нем четких признаков предприятия как объекта гражданских прав, которые отличали бы предприятие от других имущественных комплексов, которые в принципе можно использовать в предпринимательской деятельности. [57, С. 80] С таким мнением вполне можно согласиться. Возникает вопрос, о том можно ли рассматривать в качестве предприятия спортивные клубы.

Предприятие как объект гражданских прав может быть объектом права собственности и других вещных прав. Оно может находиться в государственной, муниципальной, частной собственности. Один субъект может иметь в собственности несколько предприятий. Собственником предприятия как имущественного комплекса теоретически может быть и физическое лицо, не являющееся предпринимателем. В этом случае для того, чтобы предприятие функционировало в гражданском обороте, собственник должен быть зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя.

Как было отмечено А. А. Ведениным, обособление имущества для предпринимательской деятельности без создания юридического лица не имеет ни правового, ни практического значения, поскольку индивидуальный предприниматель отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. [58, С. 75] При этом такой индивидуальный предприниматель может создать на базе собственного предприятия хозяйственное общество или товарищество, выступая в качестве единственного учредителя. Однако в этом случае собственником предприятия как имущественного комплекса является формально хозяйственное общество, а не физическое лицо. Соответственно ответственность такого юридического лица будет ограничена имуществом этого юридического лица, что более выгодно для физического лица.

В. А. Алексеевым высказано предложение признать предприятие в качестве особого вида имущества и самостоятельного объекта гражданских прав и гражданско-правовых сделок, но не квалифицировать предприятие как объект недвижимости. [47, С. 252] В этом случае оно может как включать, так и не включать в себя объекты недвижимости. Следствием этого будет то, что права на предприятие, ограничение и возникновение, прекращение прав не будут подлежать государственной регистрации. В то же время особый характер предприятия как объекта гражданских прав мог бы быть обеспечен иным способом - введением обязательной публикации сведений о сделках с предприятием. Государственной же регистрации должны подлежать только переход и обременения вещных прав на объекты недвижимого имущества в составе предприятия. Сама же государственная регистрация прав на недвижимость в составе предприятия должна носить упрощенный характер. С таким предложением вполне можно согласиться.

В настоящее время сделок с предприятием как имущественным комплексом из-за сложной процедуры регистрации проводится очень мало. В основном совершаются сделки с акциями, долями, паями и т.д. В последнем случае лицо, которое приобрело акции, паи, доли и т.д. формально является собственником только акций, паев и т.д., но не предприятия, однако это не мешает ему осуществлять полный контроль над ним.

Следует согласиться с высказанным А. И. Дихтяр мнением о необходимости ввести такое понятие как «технологический имущественный комплекс» - совокупность движимого и недвижимого имущества, объединенного их единым хозяйственным назначением и отличающийся от предприятия тем, что в его состав не включаются права требования, долги и исключительные права. [67, С. 28]

Одновременно предлагается ввести в законодательство указанное понятие, которое обладало бы следующими признаками: объединение различных объектов движимого и недвижимого имущества их единым хозяйственным назначением; наличие в составе технологического имущественного комплекса земельного участка, на котором расположены иные объекты недвижимости, входящий в имущественный комплекс; отсутствие в составе такого имущественного комплекса прав требования и долгов по обязательствам его собственника, которые при совершении сделки по отчуждению технологического комплекса могут передаваться новому собственнику по договоренности сторон путем уступки прав требования и перевода долга, совершаемых в обычном порядке. [47, С. 311]

Такое предложение заслуживает поддержки, однако авторы ничего не говорят о том, должен ли вестись технический учет таких имущественных комплексов, необходима ли государственная регистрация перехода прав на них. Представляется, что такой учет необходим, поскольку иначе при возникновении споров необходимо доказывать, что тот или объект отвечает признакам имущественного комплекса. Что касается государственной регистрации перехода прав на имущественные комплексы, то речь может идти только о государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, входящее в состав таких комплексов.

Существуют различия в правовом регулировании формы заключения сделок с предприятиями. Чтобы письменная форма договора купли-продажи предприятия считалась соблюденной, необходимо наличие не только документа, подписанного сторонами, но и таких документов как акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех обязательств, включаемых в состав предприятия с указанием кредиторов, характера размера и сроков их требования. [5, Ст. 560, 561] Что касается договора аренды предприятия то для соблюдения письменной формы достаточно составления одного документа. [5, Ст. 658]

При аренде предприятия права кредиторов по обязательствам ограничены возможностью предъявления требования о прекращении или досрочном исполнении арендодателем своих обязательств и возмещении причиненных этим убытков [5, Ст. 657], тогда как при продаже предприятия защита прав кредиторов по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, обеспечивается путем предоставления им прав в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать от продавца прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. [5, Ст. 562]

Возникает вопрос о том, правомерно ли наличие различных правовых режимов для различных сделок с одним и тем же предметом. Представляется, что это правомерно, поскольку при аренде собственник не меняется, тогда как при купле-продаже возникает новый собственник.

Спецификой предприятия как объекта недвижимости является то, что изначально государственная регистрация вещных прав на него не осуществляется. На предприятие не распространяются положения ст. 2 ЗФ РФ № 102-ФЗ, согласно которым единственным доказательством существующего права на недвижимость является государственная регистрация. Закон исходит из того, что на момент совершения сделки с предприятием сторона, передающая предприятие таким правом обладает. В указанную статью ФЗ РФ № 102-ФЗ необходимо внести изменения, согласно которым на предприятие данное положение не распространяется.

2.3 Жилые и нежилые помещения