Сделки с недвижимым имуществом

В качестве особой разновидности недвижимого имущества выделяет нежилые помещения, которые не предназначены для проживания. К ним относятся производственные, административные помещения. Они являются объектами как вещных, так и обязательственных прав. В последнее время понятие «нежилое помещение» нередко используется в качестве компонента такого понятия как «часть здания», которое охватывает как жилые, так и нежилые помещения.

Среди нежилых помещений следует выделить те, которые пригодны для самостоятельного целевого помещения: помещения для офиса, и служебные помещения: лестницы, коридоры. Их называют помещениями общего пользования. В отношении последних должна быть установлена общая долевая собственность всех сособственников нежилых помещений самостоятельного использования.

По поводу правовой природы нежилых помещений высказываются различные точки зрения. П. В. Крылов считает, что нежилые помещения следует рассматривать как индивидуально определенные объекты, отличные от зданий. [70, С. 185] Е. Панин указывает, что они включают как здания и сооружения, так и их изолированные индивидуально определенные части. [83, С. 95] недвижимый имущество собственность право

Помещения среди объектов недвижимого имущества не указаны, однако их следует отнести к недвижимому имуществу. У них присутствует важнейший признак недвижимого имущества - прочная связь с землей. При отсутствии легального определения понятие нежилого помещения упоминается в правовых актах.

Согласно ФЗ РФ № 122-ФЗ ФЗ нежилые помещения относятся к недвижимому имуществу, права на которые, а в некоторых случаях и сделки подлежат государственной регистрации. [15, Ст. 1] К выводу о том, что нежилые помещения являются недвижимыми вещами, приходит и судебная практика.

В качестве синонима нежилого помещения иногда используется понятие «объект нежилого фонда». В федеральном законодательстве такое определение отсутствует, но в законодательстве некоторых субъектов РФ оно есть. [31]

Объект нежилого фонда отдельно стоящие здания, строения, сооружения, их части; нежилые помещения в жилых домах, включая встроенно-пристроенные, их части, а также некапитальные (временные) сооружения находящие на определенном участке и прочно связанные с ним, поставленные на учет в органе технического учета и инвентаризации, не предназначенные для проживания, и не отнесенные к жилищному фонду.

Для того, чтобы помещение участвовало в гражданских правоотношениях, право на него должно быть зарегистрировано. Может ли один объект права (здание) включать в себя его часть (помещение), которую рассматривают как отдельный объект права, и соответственно права на который подлежат отдельной государственной регистрации. Это возможно в том случае, если законодатель установил критерии, по которым возможно признать его в качестве такового. Законодатель сделал это в отношении жилого помещения. [7, Ст. 15, 16]

Такие критерии в отношении нежилых помещений отсутствуют. Необходимо решить вопрос, нужно ли следовать классическим представлениям о праве собственности на строение как неделимый объект или установить особый режим нежилого помещения как самостоятельного объекта гражданских прав. Это создает проблемы на практике. В результате приватизации многие организации оказались собственниками части зданий, включая места общего пользования. Поскольку правовой статус части здания (нежилого помещения) и мест общего пользования в этом здании законодательно не определен, совершение сделок с ними вызывает определенные затруднения. Для решения проблемы для нежилых помещений предлагается установить особый режим, который будет заключаться в том, что указываются только идеальные доли с одновременным указанием порядка владения и пользования конкретными помещениями.

Сложно выделить критерии, по которым нежилые помещения можно выделить из массы других объектов. Нежилые помещения не всегда изолированы и назначение их может быть самым разнообразным.

Представляется, что для того, чтобы нежилое помещение являлось самостоятельным объектом права оно должно удовлетворять двум критериям: техническому, под которым понимается возможность автономного пользования выделяемыми частями строения; функциональному - выполнению частью здания (нежилым помещением) тех же функций, которые выполняет здание в целом. [98, С. 23]

Даже если выделить такие критерии в отношении нежилого помещения и зарегистрировать право собственности на него, нельзя не обратить внимания на следующие несоответствия. Зарегистрированное право собственности на нежилое помещение в здании или сооружении автоматически ведет к праву общей собственности собственника этого помещения и собственника оставшихся помещений на вспомогательное имущество. Иной правовой режим в отношении указанного имущества невозможен. Возникает вопрос, кто же является собственником всего здания в целом. После того, как в здании или сооружении зарегистрировано право собственности двух и более лиц на помещения в нем единого собственника на все здание или сооружение больше нет. Речь может идти о праве собственности на отдельные объекты и об общей долевой собственности на имущество общего пользования. Специфика общей долевой собственности на общее имущество заключается в том, что доля не может быть отчуждена отдельно от помещения.

2.4 Иные объекты недвижимости

Возможны ситуации, когда по каким-либо причинам объект договора строительного подряда не может быть достроен и в этих случаях возникает необходимость в его реализации именно как объекта недвижимости, для этого необходимо зарегистрировать право собственности на недостроенный объект.

Легального определения объекта незавершенного строительства нет. В Федеральном законе «О несостоятельности (банкротстве)» под объектом незавершенного строительства понимается многоквартирный дом, строительство которого не завершено. [46] В Законе Московской области «О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области» к многоквартирному дому - объекту незавершенного строительства для строительства которого привлечены денежные средства граждан и (или) иных лиц применяется термин «проблемный объект». [31, Ст. 2]

М. М. Гасанов выделяет два признака таких объектов: истекшие сроки строительства и приостановление строительства из-за отсутствия средств и материально-технического обеспечения. [59, С. 40]

Вопрос об отнесении объектов незавершенного строительства к недвижимости является дискуссионным. В. М. Ланда высказывалось мнение, что объект незавершенного строительства не может считаться объектом недвижимости, поскольку «до регистрации в порядке ст. 219 ГК РФ любой объект не может считаться недвижимостью». [72, С. 4] А. Романенко высказал суждение о том, что «объект строительства, неразрывно связанный с землей вне зависимости от того, завершены ли строительные работы или нет, неправомерно рассматривать как движимое имущество, поскольку оно подпадает под определение ст. 130 ГК РФ». [86, С. 152]

Можно ли считать объекты незавершенного строительства недвижимым имуществом в тех случаях, когда договор строительного подряда не прекратил свое действие. З. Н. Сабирова утверждает, что нет, поскольку любой объект права должен иметь физическую завершенность, а в данном случае этого нет, поскольку в процессе строительства в него будут постоянно вноситься изменения. [90, С. 226]

К. А. Аветисян высказывает утверждение о том, что признание строящегося объекта недвижимостью содержится и в ст. 219 ГК РФ, согласно которой возникает право собственности на «вновь создаваемое», а не «созданное» имущество. [46, С. 47] Такое толкование представляется чрезмерно широким и скорее всего законодатель допустил неудачную формулировку.

Отнесение незавершенных строительством объектов к недвижимости подтверждалось и судебной практикой, однако при этом оговаривалось при каких условиях это возможно. Как следует из Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ «по смыслу ст. 130 ГК РФ и ст. 25 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. А право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в том случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда. До тех пор, пока договор не прекратил свое действие, у сторон есть только обязательственные, но не вещные права на объект незавершенного строительства. В случае прекращения договора подряда до завершения строительства права на объект могут быть зарегистрированы. [25, Ст. 15]

При государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства как на недвижимость обязательной государственной регистрации подлежат и ее ограничения (обременения), которые переходят к новому собственнику. К числу последних относятся установленные законом различные запрещения, которые стесняют правообладателя при реализации ему вещных прав на данный объект (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества).

ГК РФ не содержит требования государственной регистрации договоров продажи недвижимости, за исключением жилья. [4, Ст. 550] Следует ли регистрировать договор купли-продажи недостроенного жилого дома, то есть объекта незавершенного строительства. Очевидно, нет, поскольку объект незавершенного строительства еще не приобрел статус жилого дома.

В случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно - сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. [25, Ст. 25]

К числу документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимости относятся свидетельство о праве собственности на землю, свидетельство о праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, договоры аренды земельного участка. Проектно-сметная документация включает проекты объектов недвижимости и смету - документ, в котором определяется стоимость выполняемой работы, разбитая на определенные этапы. Документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства, включают промежуточные акты сдачи-приемки работ, заключения оценщиков, осуществляющих определение стоимости объекта незавершенного строительства и т. д.

Возможно зарегистрировать права на объект незавершенного строительства при обращении взыскания на имущество. [26] Застройщик многоквартирных домов обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. [14, Ст. 13] При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Судебная практика также подчеркивает, что непременным условием совершения сделок с объектами незавершенного строительства является государственная регистрация прав на него. Согласно Информационного письма ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом - исполнителем в соответствии со ст. 25 ФЗ РФ № 102-ФЗ.

Определенную сложность вызывает вопрос о том, кто является собственником объектов незавершенного строительства и кто соответственно имеет право зарегистрировать право собственности на него. Вряд ли можно согласиться точкой зрения В. А. Алексеев о том, что объект незавершенного строительства, являющийся недвижимостью, до государственной регистрации не имеет собственника. [47, С. 266] Любой объект, который может рассматриваться как вещь, находится в гражданском обороте. Ст. 219 ГК РФ, определяющую момент возникновения права собственности на недвижимое имущество моментом государственной регистрации, таким изъятием признать нельзя.

Право собственности на недостроенный объект недвижимости может возникнуть только при условии, что это строительство осуществлялось с соблюдением установленных правил и представлены документы, свидетельствующие о том, что строительство объекта недвижимости осуществлялось по согласованию с государственными и муниципальными органами. Документом, подтверждающим право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, является разрешение на строительство, выданное органом государственной власти. [3, Ст. 62] Право собственности на объект незавершенного строительства до государственной регистрации права собственности на него существует, однако не на конкретный объект недвижимости, а на некий комплекс имущества, включая использованные материалы.

Кто именно из участников отношений, в результате которых возникает объект незавершенного строительства - подрядчик, заказчик, инвестор - является его собственником, представляет определенные сложности. У заказчика право собственности на него может возникнуть только с момента принятия объекта у подрядчика. Президиум ВАС РФ указал, что «право собственности на спорное здание возникает с момента передачи подрядчиком заказчику здания по окончании его строительства. Поэтому право собственности на незавершенный объект строительства у истца (заказчика) отсутствовало». [41]

Нельзя считать собственником незавершенного строительством объекта и подрядчика. М. М. Гасанов высказывалось мнение о том, что до прекращения договора подряда есть право общей собственности на материалы, вкладываемые в создание новой вещи, а после прекращения - право общей собственности на объект незавершенного строительства. [59, С. 41] Такая точка зрения представляется предпочтительной, однако законодатель должен изложить свою позицию более четко. Возможны ситуации, когда все расходы по строительству, включая стоимость материалов, были осуществлены подрядчиком, в этом случае об общей долевой собственности говорить нельзя. До момента передачи объекта недвижимости заказчику возникает право долевой собственности подрядчика, заказчика, инвестора и других участников инвестиционного процесса, однако закон не определяет, каким образом будут определяться доли.

Хотя объекты недвижимости создаются с помощью «инвестиционных договоров», законодательно их определение не дается. Исключение составляет разновидность инвестиционного договора - договор долевого участия в строительстве. Однако ФЗ РФ № 214-ФЗ отвечает на вопрос: является собственником незавершенного и незарегистрированного объекта строительства.

По иному решается вопрос о праве собственности на объекты незавершенного строительства В. М. Ланда: право собственности на объект незавершенного строительства должно принадлежать собственнику земельного участка либо любому его законному владельцу на основании Земельного кодекса РФ. [72, С. 5] Для решения вопроса о собственнике объекта незавершенного строительства не будет иметь значения, прекращен ли договор строительного подряда. Основанием для проведения государственной регистрации права собственности будет служить документ о праве собственности (ином праве) на земельный участок, а также разрешение на строительство. Потребуется внести изменения и в нормы ГК РФ: подрядчик, осуществляющий строительство из собственных материалов, остается собственником таких материалов лишь до момента их фактического использования в строительстве, когда право собственности подрядчика прекращается в связи с юридической гибелью указанных материалов. Не имеет значения, на чьи деньги строился объект и был ли он достроен. Очевидно, В. М. Ланда преследовал цель создания единого объекта недвижимости уже на стадии строительства здания или сооружения.

Кто является собственником недостроенного объекта строительства, возведенного по договору строительного подряда после окончания строительства, но до передачи объекта заказчику, законодательно не решен. Представляется, что в этом случае речь идет об общей долевой собственности подрядчика и заказчика. Исключение составляют случаи, когда все расходы по строительству понес подрядчик. В таких случаях собственником недостроенного строительного объекта должен признаваться подрядчик.

Возможны ситуации, когда объект незавершенного строительства находится на земельном участке, собственник которого одновременно является собственником другой недвижимости, права на которую надлежащим образом оформлены. Для того, чтобы избежать процедуры оформления прав на объект незавершенного строительства при продаже земельного участка и надлежаще оформленной недвижимости объект незавершенного строительства указывается в договоре купли-продажи как набор строительных материалов. Такие сделки можно рассматривать как притворные, поскольку вместо купли-продажи недвижимости, для которой предусмотрена специальная процедура, заключается обычный договор купли-продажи. [86, С. 153]

Особым видом недвижимого имущества являются морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Иногда применительно к ним используется такое понятие как «условная недвижимость»sub_99203 или «недвижимость в силу закона».

Независимо от того, используется ли самолет для предпринимательской деятельности или личных целей он не перестает быть транспортным средством и следовательно недвижимостью в силу закона. Другое дело, когда самолет используется как музей или кафе. В этом случае самолет становится сооружением и вопрос о том, является ли он недвижимостью, будет решаться в зависимости от того, насколько прочно он связан с землей. [91, С. 72]

Понятие и виды транспортных средств, рассматриваемых в качестве недвижимости, раскрываются в соответствующих транспортных уставах и кодексах, где также указывается, на какие транспортные средства регистрируются права, и устанавливается порядок их регистрации.

Кодекс торгового мореплавания РФ определяет морское судно как «самоходное или несамоходное плавучее сооружение, используемое для перевозки и иных целей». [9, Ст. 6] Суда могут находиться в собственности физических и юридических лиц; Российской Федерации, субъектов РФ; муниципальных образований. [9, Ст. 12] При этом суда с ядерными энергетическими установками могут находиться в собственности только РФ.

Собственник судна вправе по своему усмотрению совершать в отношении судна любые действия, не противоречащие законодательству и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать судно в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения судном, устанавливать ипотеку судна и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. [9, Ст. 13]

Собственник судна вправе также передать его доверительному управляющему по договору доверительного управления судном на срок, не превышающий пяти лет, для осуществления управления судном за вознаграждение в интересах собственника. [9, Ст. 14] Передача судна в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. Такая передача судна подлежит обязательной регистрации в Государственном судовом реестре или судовой книге.

Различают следующие типы морских судов: пассажирские, грузопассажирские, нефтеналивные, буксируемые, спортивные и прогулочные суда, суда рыбопромыслового флота. В. А. Алексеев высказывается мнение о необходимости выделить в качестве особой разновидности судов научно-исследовательские суда. [47, С. 274]

Каждое морское судно обладает определенной национальностью, которая состоит в исключительной юрисдикции государства, флаг которого несет судно. При этом судну выдаются соответствующие документы, которые дают ему право плавать под этим флагом. Судно должно подчиняться законам этого государства.

По-иному определяется судно внутреннего водного транспорта. Судном является самоходное или несамоходное плавучее сооружение, используемое в целях судоходства, в том числе судно смешанного (река - море) плавания, паром, дноуглубительный и дноочистительный снаряд, плавучий кран и другие технические сооружения подобного рода. [14, Ст. 3] Суда внутреннего водного транспорта могут находиться в любой собственности. При этом право собственности на судно или часть судна возникает с момента государственной регистрации такого права в Государственном судовом реестре РФ или судовой книге.

Собственник судна вправе передать его доверительному управляющему по договору доверительного управления судном на срок, не превышающий пяти лет. Передача судна в доверительное управление подлежит обязательной государственной регистрации. Доверительным управляющим может быть компетентный в области управления судами и их эксплуатации индивидуальный предприниматель или коммерческая организация.

Воздушное судно - это летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отличного от взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды. [2, Ст. 32] Имущество гражданской и экспериментальной авиации - воздушные суда, аэродромы, аэропорты, технические средства и другие предназначенные для обеспечения полетов воздушных судов средства - в соответствии с законодательством РФ может находиться в государственной и муниципальной собственности, собственности юридических лиц, а то же имущество государственной авиации и объекты единой системы организации воздушного движения - только в федеральной собственности, за исключением имущества авиации органов внутренних дел, которое может находиться в собственности субъектов РФ. В собственности граждан РФ могут находиться гражданские воздушные суда. [2, Ст. 7] Иностранные физические и юридические лица не могут иметь в собственности гражданские воздушные суда.

Российское законодательство не дает определения космического объекта. Понятие космических объектов дается в международных конвенциях, относящих к ним любые объекты, запущенные или предназначенные для запуска в космос, доставленные на небесные тела либо сооруженные на них.

Термин «космический объект» страдает юридической неопределенностью. К ним могут быть отнесены любые небесные тела как естественного, так и искусственного происхождения. Космический объект может включать как объект, с помощью которого производится запуск с земли, так и объекты, вращающиеся вокруг Земли. [94, С. 48]

Использование космических объектов естественного происхождения вопрос не далекого будущего. Вопрос о возникновении права собственности на части таких объектов и соответственно о регистрации этого права приобретает особую актуальность в связи с тем, что в настоящее время идет активная торговля участками поверхности Луны и других планет.

Согласно Конвенции о международной ответственности за ущерб, причиненный космическим объектам, понятие космического объекта включает его составные части, средства доставки космического объекта, части этого средства доставки. В то же время Договором о космосе (1967 г.) космический объект и его экипаж при их нахождении в космосе концентрируются и подчиняются власти государства, которое зарегистрировало данный космический объект. Государство сохраняет свои суверенные права в отношении своих космических объектов и их экипажей во время их пребывания в космическом пространстве и их небесных телах. Космические объекты и их составные части во время пребывания в космосе и после их возвращения на Землю принадлежит тем же государствам, юридическим или физическим лицам, которым они принадлежали до полета.

Федеральный закон РФ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» трактует объекты культурного наследия как недвижимое имущество особого рода и с особым правовым режимом. [28, Ст. 3]

К объектам культурного наследия народов РФ относятся объекты недвижимого имущества со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры. [28, Ст. 3]

Выделяют также объекты культурного наследия регионального значения - объекты, обладающие историко-архитектурной, художественной, научной и мемориальной ценностью, имеющие особое значение для истории и культуры субъекта РФ; объекты культурного наследия местного (муниципального) значения - объекты, обладающие историко-архитектурной, художественной, научной и мемориальной ценностью, имеющие особое значение для истории и культуры муниципального образования.

Памятники истории и культуры прямо не указаны в перечне недвижимого имущества, данного в ст. 130 ГК РФ. Они могут быть отнесены к зданиям и сооружениям. Возникает вопрос, относятся ли разрушенные здания к памятникам культуры и какой процент разрушения необходим для того, чтобы констатировать их полно уничтожение. Представляется, что этот вопрос должен быть решен в законодательстве более четко.

Для того, чтобы тот или иной объект получил особую правовую охрану необходимо, чтобы он был признан таковым в установленном законом порядке. При этом каких либо объективных признаков для признания их таковыми не существует. Каждый раз этот вопрос решается в индивидуальном порядке на основании заключения специалистов.

Памятники истории и культуры могут находиться в собственности любого субъекта гражданских прав, однако большая часть памятников истории и культуры находится в федеральной собственности.

Все чаще ставится вопрос о необходимости передачи памятников культуры из федеральной собственности в собственность других субъектов гражданского права. Весьма актуальной является проблема передачи памятников культуры из федеральной собственности в собственность субъектов РФ. В целях сохранения историко-культурного наследия России наиболее значимые объекты включаются в Государственный свод особо ценных объектов культурного наследия РФ. [54, С. 17]

Правовое регулирование разграничения объектов, которые должны находиться в федеральной собственности и собственности субъектов РФ несовершенно. Согласно действующему законодательству исключительно к федеральной собственности относятся все объекты, внесенные в Государственный свод особо ценных объектов культурного наследия народов РФ; памятники истории и культуры общероссийского значения, включенные в Перечень, утвержденный Указом Президента РФ.

Памятники истории и культуры местного значения могут находиться муниципальной, региональной и федеральной собственности.

Объекты культурного наследия могут приватизироваться в порядке и способами, которые установлены Федеральным законом РФ «О приватизации государственного и муниципального имущества» при условии их обременения обязательствами по содержанию, сохранению и использованию, которые получили название охранных обязательств. [21, Ст. 29] Исключение составляют объекты культурного наследия, отнесенные к особо ценным объектам культурного наследия народов РФ, памятники и ансамбли, включенные в Список всемирного наследия, историко-культурные заповедники и объекты археологического наследия.

Объекты культурного наследия религиозного назначения могут передаваться в собственность только религиозным организациям в порядке, установленном ФЗ РФ № 73-ФЗ.

Возможны ситуации, когда объектами культурного наследия являются жилые помещения либо жилые помещения являются частью объекта культурного наследия. Такие жилые помещения подлежат приватизации. При государственной регистрации договора купли-продажи объекта культурного наследия либо выявленного объекта культурного наследия новый собственник принимает на себя обязательства по сохранению объекта культурного наследия либо выявленного объекта культурного наследия, которые являются ограничениями (обременениями) права собственности на данный объект.

На собственника возлагается обязанность сохранить объект культурного наследия. Однако эти обязанности сформулированы в самом общем виде. Представляется необходимым в законе указать конкретные права и обязанности лиц, которые являются собственниками памятников культуры. Особое внимание должно быть обращено на акты технического осмотра памятника, определение плана ежегодных работ, разработку проектно сметной документации, реставрацию, консервирование, опись находящихся на памятнике движимых культурных ценностей. [61, С. 94]

Допускается выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей. [4, Ст. 240] Они могут быть изъяты по решению суда путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в том случае, если их содержание собственником грозит утратой ими своего значения. Согласно ФЗ РФ № 73-ФЗ под утратой назначения понимается не только физическая гибель вещи, но и угроза изменения облика и интерьера объекта в соответствии с его особенностями, послужившими основанием для включения культурного объекта в реестр и являющимися предметом охраны данного объекта, описанным в его паспорте.

Контроль за сохранностью объектов культурного назначения осуществляет Федеральная служба по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охране культурного наследия, которая является федеральным органом исполнительной власти.

3. ОСУЩЕСТВЛЕНИЕ И ПЕРЕХОД ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

3.1 Право собственности на недвижимое имущество

Недвижимость представляет собой особый объект права собственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от аналогичных прав на другое имуществ. Пользование недвижимостью затрагивает интересы других субъектов гражданского права. В связи с этим ограничены правомочия распоряжения и пользования. Согласно ГК РФ владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. [4, Ст. 209] Природные ресурсы подчинены презумпции государственной собственности и их оборот носит разрешительный характер. Земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в частной и муниципальной собственности, являются государственной собственностью. [4, Ст. 214] Причина внедрения публично-правовых начал в отношения по поводу природных ресурсов видится в высокой общественной значимости указанных объектов. Правовая природа этих объектов определяется такими их материальными и экономическими свойствами ограниченный объем, невосполняемость и т.д.

Отдельные виды объектов недвижимого имущества изъяты из оборота и являются исключительной собственностью государства, например, недра. Приобретение права собственности на недвижимость и владение ею предполагает наличие дополнительных обременений, накладываемых на будущего собственника объектов недвижимости. Так, регистрации прав на земельный участок, ранее находящегося в государственной или муниципальной собственности, предшествует его отвод. Для возведения жилого дома, помимо отвода участка и регистрации права на него за застройщиком, требуется получение разрешения на строительство. Собственник недвижимого имущества платит на него налог.

Право собственности на недвижимость в некоторых случаях получает особое содержание. Так, недвижимость, приобретенная под выплату ренты, находится в законном залоге у получателя ренты, а в случае пожизненного содержания возможность отчуждения или обременения имущества, переданного в собственность плательщика связывается с согласием получателя ренты. [5, Ст. 587, 604] На протяжении всего действия договора ренты у получателя ренты, если он передал недвижимость в собственность бесплатно, при ненадлежащем исполнении плательщиком ренты своих обязанностей сохраняется право требовать возврата имущества. [5, Ст. 599, 605]

Отдельные виды недвижимого имущества подвергаются ограничению в виде сервитутов, например, земельные участки, здания и т.д. Законодательству РФ неизвестно ограничение права собственности на земельные участки, вытекающее из так называемого "соседского права". Предложение о введении подобного права было сделано З. Шакировой. Суть этого права состоит в том, что собственник земельного участка не может запретить неприятное воздействие исходящих из другого (соседнего) земельного участка газов, запаха, дыма, копоти, шума и т.д., если они не влияют либо влияют несущественно на использование его участка. [104, С. 47] Если же собственник соседнего земельного участка выйдет за пределы указанных ограничений, то в этом случае возможно предъявление негаторного иска.

Есть основания возникновения права собственности, которые характерны только для недвижимого имущества. Например, право собственности на жилые помещения у физических лиц может возникнуть в результате приватизации этих жилых помещений гражданами, проживающими в них по договору социального найма. У юридических лиц право собственности на недвижимое имущество может также возникать в результате приватизации. [21, Ст. 32] Особые сложности возникают при приватизации земельных участков, которые ранее предоставлялись гражданам на праве постоянного бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения. Земельные участки предоставлялись не конкретным физическим лицам, а садоводческим товариществам или дачным кооперативам на праве постоянного бессрочного пользования. Каких-либо документов, подтверждающих право владения у членов таких товариществ или кооперативов нет. Единственными документами, подтверждающими это право, являются книжки члена садоводческого товарищества или кооператива.

Садоводам, огородникам, дачникам и их садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям, получившим земельные участки из государственных и муниципальных земель на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды или срочного пользования, не может быть отказано в приватизации таких земельных участков, за исключением установленных федеральными законами случаев запрета на передачу земельных участков в частную собственность. [28]

Для решения этой проблемы был принят ФЗ РФ N 93-ФЗ, который широко известен под названием - Закон о дачной амнистии, который внес изменения в целый ряд правовых актов. В ст. 28 ФЗ РФ № 66-ФЗ была внесена норма, согласно которой граждане, которым предоставлены садовые, огородные или дачные земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки.

Особо ФЗ РФ № 93-ФЗ остановился на государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса РФ для ведения личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования.

Чтобы зарегистрировать право собственности на такой участок, необходим набор правоустанавливающих документов: акт о предоставлении гражданину данного земельного участка, изданный уполномоченным органом; свидетельство о праве такого гражданина на данный земельный участок, выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок; иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право гражданина на земельный участок. [104, С. 47]

Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав на земельный участок, является кадастровый план земельного участка. Даже тем гражданам, у которых есть право собственности на земельный участок, зафиксированное в соответствующем свидетельстве, но отсутствует кадастровый номер на него, необходимо провести землеустроительные работы, в том числе межевание земельного участка и затем передать эти сведения в территориальное подразделение Федерального агентства кадастра объектов недвижимости. После получения кадастрового плана собственник земельного участка должен обратиться в Федеральную регистрационную службу, которое и должно выдать собственнику свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок. [15, Ст. 17]

Специфическим основанием возникновения права собственности на недвижимое имущество является признание его бесхозным, собственник которого неизвестен либо он отказался от права собственности. [4, Ст. 225] Такое имущество принимается на учет органом, осуществляющим регистрацию прав на недвижимое имущество. По истечении года со дня постановки вещи на учет орган по управлению муниципальным имуществом может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. Бесхозная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности. [4, Ст. 235]

Право собственности на недвижимое имущество может возникнуть в результате приобретательной давности. Если лицо, которое приобрело объект недвижимости, добросовестно считало себя законным приобретателем, однако при регистрации обнаружило незаконность приобретения, то может быть применена приобретательная давность. Если незаконный владелец существенно реконструировал этот объект недвижимости, то такой объект не может считаться приобретенным и соответственно должны применяться правила ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке.

Условиями приобретательной давности является открытость, непрерывность и добросовестность владения. Как это установлено ст. 134 ГК РФ для приобретения собственности на недвижимость требуется добросовестно и непрерывно владеть имуществом как своим в течение 15 лет. Добросовестность означает, что владелец, заблуждаясь в фактических обстоятельствах, полагает, что основание, по которому к нему попала вещь, дает ему право собственности на нее.

Весьма проблематичными являются случаи, когда организация - правопреемник госпредприятия продолжает владеть неприватизированным объектом недвижимости. Часто владельцы ссылаются на то, что они уже приобрели спорное имущество в силу приобретательской давности. Однако ст. 234 ГК РФ в этом случае вряд ли применена. Добросовестное владение имуществом как своим означает, что в момент приобретения приобретатель не знал и не мог знать действительного собственника. В данном случае приобретателям всегда был известен собственник - государство. Такой титул, как право оперативного управления, являясь производным от собственности, сам собой означает известность собственника. [47, С. 315]

При применении приобретательной давности речь не может идти о юридической ошибке, поскольку случае нет добросовестности. Добросовестность может возникнуть только в результате фактической ошибки. Например, в результате ошибки землемера кто-то владел большим земельным участком, чем это было предусмотрено правоустанавливющими документами. При этом сам собственник не знал о том, что владеет не принадлежащей ему землей. По истечении 15 лет незаконный владелец земельного участка может быть признан его собственником в силу приобретательной давности.

Лицо, ссылающееся на давность владения имуществом, может ко времени своего владения присоединить все то время, в течение которого данным имуществом владело лицо, чьим правопреемником оно является в частности в результате наследования и реорганизации юридического лица. Отсчет срока начинается с момента завладения имуществом. [4, Ст. 234]

Владелец вещи должен относиться к ней как к собственной. В частности действиями, свидетельствующими об этом, являются такие действия как ремонт недвижимого имущества, страхование и т.д. Доказательство владения недвижимым имуществом включает как непосредственное господство над вещью, так и сделки, связанные с передачей недвижимого имущества во временное владение другим лицам.

После приобретения в установленном порядке прав на недвижимость на собственнике лежит такая обязанность, как уплата налога на недвижимость.

Особо следует остановиться на таком способе приобретения права собственности на недвижимое имущество как выплата паевого взноса за квартиру, дачу, гараж иное помещение членом жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива. [4, Ст. 218] Специфика данного способа заключается в том, что первоначальный собственник помещения никак не проявляет свою волю и соответственно не заключается договор об отчуждении, не предусматривается передача помещения или регистрация права собственности на него. Не связано это право и с его государственной регистрацией. Право собственности члена кооператива возникает автоматически в силу факта выплаты пая. Соответственно переход права собственности на жилое помещение к члену кооператива влечет прекращение обязательства кооператива возвращать паевой взнос, выплаченный членом кооператива.

Возникает вопрос о том, кто будет собственником многоквартирного дома, построенного жилищно-строительным кооперативом, когда все члены кооператива полностью выплатили пай. Поскольку собственниками жилых, а также нежилых помещений (на праве общей долевой собственности) являются сами члены кооператива, то у кооператива как юридического лица на здание больше права собственности нет.

Иначе складывается ситуация, когда отдельные члены кооператива досрочно выплатят пай. В таких случаях возникает общая долевая собственность кооператива и членов, выплативших пай. В связи с этим правомочия по владению, пользованию и распоряжению многоквартирным домом, в котором живут члены кооператива, должны осуществляться с согласия всех сособственников. Сдача нежилых помещений в данном доме в аренду может осуществляться только с разрешения членов кооператива, выплативших пай. [47, С. 318]

Прекращение права собственности на недвижимое имущество также обладает определенными особенностями. Прекращение права собственности на него формализовано и требует государственной регистрации. В отношении недвижимости действует правило: до момента регистрации в качестве собственника нового субъекта право собственности предшествующего не считается прекращенным.

В силу особой важности и социальной значимости недвижимого имущества закон допускает его принудительное изъятие у собственника в публичных интересах. Хотя государство как участник гражданского оборота не имеет преимуществ, однако особое положение государства как представителя общественных интересов выделяет целую группу сделок, в которые вступление контрагентов по существу им навязывается.

Наиболее рельефно это проявляется в отношении отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится. [4, Ст. 239] В случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящееся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством.

Речь идет о ситуациях, когда земельный участок изымается для прокладки дорог, строительства объектов общегосударственного значения. Для собственника объекта недвижимости предусмотрены следующие гарантии. Выкуп имущества возможен только по решению суда. Обязательным условием является доказанность в суде невозможности использования изымаемого участка без прекращения прав собственника находящейся на участке недвижимости. Законодательством может быть предусмотрена альтернатива изъятию - перенос зданий или сооружений на новый участок за счет средств того, в чьих интересах производится изъятие либо строительство за его счет новых аналогичных сооружений. Смысл этой нормы состоит не в дополнительном ограничении прав собственности, а в создании механизма выкупа этого имущества с предоставлением собственнику справедливой компенсации.

О гарантиях прав на землю при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд говорится также в ст. 63 ЗК РФ. Согласно указанной статье Изъятие земельных участков, в том числе путем их выкупа, для государственных или муниципальных нужд осуществляется после: предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются, земельные участки, равноценных земельных участков; возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках; возмещения в соответствии со ст. 62 ЗК РФ в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды. [8, Ст. 63] Выбор способа компенсации за изъятый земельный участок принадлежит указанным лицам.

Принятое решение об изъятии земельного участка для государственных или общественных нужд ограничивает права собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов на осуществление деятельности по застройке земельного участка и проведению других мероприятий, повышающих стоимость земельного участка. Эти ограничения не означают запрет на осуществление такого рода деятельности. Однако расходы по строительству и повышению стоимости земельного участка, не подлежат возмещению.

Поскольку жилые помещения являются разновидностью недвижимого имущества, то вышеуказанный порядок изъятия относится и к ним. Вместе с тем ввиду особой социальной значимости жилых помещений порядок их изъятия для государственных или муниципальных нужд устанавливается также нормами Жилищного кодекса РФ. [7, Ст. 32] Законодатель установил, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Вопрос о том, есть ли необходимость изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, должен решаться с учетом конкретных обстоятельств, а в случае спора - судом.

При изъятии жилых помещений для государственных или муниципальных нужд надо сделать оговорку о том, что речь не идет о самовольно возводимых жилых помещениях, поскольку в данном случае право собственности на жилое помещение не возникает.

Обычно решение об изъятии земельного участка предусматривает и изъятие находящейся на этом участке недвижимости, т.е. одним документом оформляется два решения. При отсутствии документов, подтверждающих право собственности или другое вещное право на земельный участок, стоимость земельного участка не возмещается. Принудительно может быть выкуплено только все жилое помещение. Теоретически возможна ситуация, когда в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд возникает необходимость изъять только часть жилого помещения. Без согласия собственника жилого помещения это сделать невозможно.

В случае выкупа в выкупную цену включается не только рыночная стоимость самого земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости, но также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, в том числе убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, включая упущенную выгоду. [4, Ст. 281; 7, Ст. 32]

Закон также допускает также такие основания прекращения прав собственности на недвижимое имущество как выкуп бесхозяйственно содержимых недвижимых культурных ценностей, реквизиции, приобретение права собственности на недвижимость по решению суда в случаях невозможности сноса здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке, изъятие у собственника земельного участка, используемого им с грубым нарушением предписаний законодательства, продажа с публичных торгов по решению суда бесхозяйственно содержимого жилого помещения, национализация недвижимого имущества собственников в силу принятия специального закона. [4, Ст. 240, 242, 272, 285, 293]

3.2 Иные вещные права на недвижимое имущество

В российском законодательстве под вещными понимаются право собственности на недвижимость; право хозяйственного ведения; право оперативного управления; право постоянного (бессрочного) пользования; право пожизненного наследуемого; сервитут. [4, Ст. 216]

Указанный перечень не является исчерпывающим. К числу вещных прав, к примеру, относится право членов семьи собственника жилого помещения на пользование этим помещением. [4, Ст. 293]

Вещные права на здания (сооружения) и земельные участки различаются. Земельные участки является единственным объектом таких вещных прав как бессрочное пользование и пожизненное наследуемое владение.

В отдельных случаях существуют противоречия между нормами Гражданского и Земельного кодексов РФ относительно того, кто является субъектом указанных прав. Согласно ГК РФ собственники зданий, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, приобретает право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. [4, Ст. 271] Согласно ЗК РФ субъектами этого права могут быть государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, органы государственной власти и местного самоуправления. [8, Ст. 20]

Субъекты права хозяйственного ведения - государственные и муниципальные унитарные предприятия и субъекты права оперативного управления - казенные предприятия и учреждения наделены различным объемом прав на принадлежащее им недвижимое имущество. Указанным предприятиям запрещено продавать принадлежащее им недвижимое имущество, сдавать его в аренду, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества, а также иным способом распоряжаться им без согласия собственника. [4, Ст. 295]

Субъекты права оперативного управления - казенные предприятия могут распоряжаться закрепленными за ними движимыми и недвижимыми объектами только с согласия собственника этого имущества. Учреждения вообще не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете. [4, Ст. 298] Другой режим установлен в отношении недвижимого имущества, приобретенного в результате деятельности, допускаемой учредительными документами учреждения. Такое имущество поступает в самостоятельное распоряжение учреждения и учитывается на отдельном балансе. Право постоянного бессрочного пользования земельным участком относится к числу ограниченных вещных прав.